REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA composta dai Signori magistrati: Dott.ssa Nicoletta Orlandi Presidente Dott.ssa Carla Ciofani Consigliera Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 758/2023 R.G. trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 352 cpc, all'esito dell'udienza del 18 febbraio 2025 sostituita dal deposito di note e vertente
TRA
(cf ) rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
Matteo D'AURIZIO del foro di Pescara ed ivi elettivamente domiciliata presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLANTE
E
( p iva ) rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 P.IVA_1
Fabrizio RULLI del foro di Pescara ed ivi elettivamente domiciliata presso il suo studio giusta procura in atti;

(cf ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_2 CodiceFiscale_2
Giovanni STRAMENGA del foro di Pescara ed ivi elettivamente domiciliato presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLATI
OGGETTO: appello proposto avverso la sentenza n. 40/23 del Tribunale di Pescara del 12 gennaio
2023 in tema di responsabilità per danni ad edificio.
Conclusioni: i procuratori delle parti hanno concluso come in atti ed in particolare nelle note di trattazione scritta.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1.1.1.Il Tribunale di Pescara ha rigettato, con conseguente condanna anche alla rifusione delle spese di lite, la domanda proposta da proprietaria, in forza dell'atto pubblico di acquisto Parte_1 del 27 ottobre 2010 (per l'importo complessivo di € 270.000,00), dell'unità abitativa, facente parte integrante del più ampio complesso condominiale sito in Montesilvano alla Via Chiarini 66
1 (identificato al fg 9 p.1526 sub 24), nei confronti della ditta (esecutrice e venditrice)
[...]
nonché del direttore dei lavori, geom. . Controparte_1 Parte_2
L'iniziativa giudiziaria si è sostanziata nella richiesta di condanna delle parti convenute (in via principale ai sensi dell'art. 1669 cod civ, ed in via gradata, secondo il combinato disposto degli articoli 1667 cod civ e 1668 cod civ) al risarcimento dei danni derivanti da difetti e vizi costruttivi tra cui anche la realizzazione delle scale interne con dimensioni inferiori (perché pari a 70-80 cm) rispetto a quanto espressamente previsto dall'art. 42 del regolamento del Comune di Montesilvano
(oltre che in violazione della L. 13/89) di mt 1,20.

1.1.2.A supporto delle proprie ragioni, l'attrice ha indicato le risultanze di una perizia tecnica di parte
(sulla quale, invero, meglio si dirà nel prosieguo) da cui è emersa la prova dell'esistenza dei danni
(per la cui eliminazione è stato chiesto il pagamento nella misura di € 12.000,00) nonché anche dell'ulteriore pregiudizio derivante dalla perdita di valore dell'immobile (quantificata nella misura di
€ 200.000).
Scendendo nel dettaglio, i vizi strutturali hanno, in estrema sintesi, riguardato:
- infiltrazioni nel sottotetto e nella camera da letto singola lato ovest dell'appartamento causate dalla discontinuità nel manto della copertura del palazzo;

- gravi quadri fessurativi con lesioni sub-verticali per tutta l'altezza delle pareti dei torrini realizzati in muratura intonacati;

- nell'appartamento lesioni sulle pareti divisorie della camera e del corridoio, causati dalla non corretta impermeabilizzazioni delle coperture;

- i parapetti dei vani scala e delle superfici pertinenziali risultano precariamente ancorati alla struttura e inadeguati a garantire la necessaria sicurezza;

1.2. Le parti convenute, nel costituirsi in giudizio, hanno dedotto la sostanziale infondatezza della pretesa risarcitoria eccependo, preliminarmente la decadenza dell'azione ed evidenziandone l'infondatezza nel merito sulla scorta essenzialmente di due argomentazioni: a) a seguito della perizia affidata dal ad un professionista di fiducia, si è addivenuti alla sottoscrizione di una CP_2
transazione ratificata dall'assemblea nella seduta del 9 maggio 2018; b) il Comune di Montesilvano ha rilasciato l'agibilità dell'immobile il che esclude alla radice la sussistenza di possibili violazione della normativa relativa alla larghezza delle scale.

1.3. La sintesi delle considerazioni sulle quali il giudice di prime cure ha ancorato il proprio convincimento è stata la seguente:

2 - la domanda proposta pacificamente con la prima memoria ex art 183 comma VI cpc da parte della di nullità della delibera assembleare del 9 maggio 2018 deve ritenersi inammissibile perché Pt_1 tardiva trattandosi, all'evidenza, di una mutatio libelli rispetto al petitum ed alla causa petendi dell'azione proposta;

- la pretesa risarcitoria, tanto nell'ipotesi di sua sussunzione all'interno dello schema tipico dell'art. 1669 cod civ che del combinato disposto degli articoli 1667 cod civ e 1668 cod civ, si è rivelata sprovvista nel necessario riscontro probatorio in quanto l'attrice ha indicato una perizia relativa all'unità abitativa di sua proprietà di cui, però, non vi è traccia agli atti di causa;
a volere tutto concedere, i vizi lamentati non possono ritenersi tali da soddisfare i requisiti richiesti ai fini dell'accoglimento dell'azione ex art 1669 cod civ;

- con riferimento, invece, all'azione di garanzia, sono essenzialmente due le ragioni che devono portare al rigetto della domanda;
una prima, riguarda l'effettiva tardività e quindi la violazione del termine decadenziale di giorni 60 atteso che la contestazione dei vizi è intervenuta nel novembre 2018
e quindi in un momento di gran lunga successivo rispetto all'accertamento della effettiva conoscenza della loro esistenza che può individuarsi nell'illustrazione del perito di parte della propria relazione
(anche su questo aspetto, si rimanda a quanto verrà meglio specificato nel prosieguo); la seconda motivazione, al contrario, afferisce al fatto che l'azione di garanzia (che ha una chiara connotazione contrattuale) non può essere esperita (da qui il difetto di legittimazione attiva in capo alla ) Pt_1
nei confronti della parte che ha costruito ed allo stesso tempo anche realizzato l'immobile;
- sono queste stesse argomentazioni oltre all'avvenuto rilascio del certificato di agibilità ad escludere profili di responsabilità in capo alla direzione lavori;

1.4. La pronunzia del tribunale adriatico è stata tempestivamente impugnata dalla che, con Pt_1
uno scritto difensivo molto corposo (contenente la riproposizione di passaggi dell'iter processuale celebratosi in prime cure) ha in definitiva sollevato tre profili di censura.
Il primo, e certamente più articolato motivo, ha riguardato l'errata (a giudizio dell'appellante) interpretazione ed applicazione dell'art. 1669 cod nonché dell'art. 1667 cod civ (con riguardo anche alla decadenza), la violazione della L. 13/89 con riferimento alle dimensioni delle scale (circostanza che ha indotto il di Montesilvano a rilasciare l'agibilità pur in difetto dei requisiti). CP_3
La seconda doglianza ha riguardato più direttamente l'errata declaratoria di inammissibilità della domanda di nullità della delibera dell'assemblea condominiale del 9 maggio 2018.
L'ultimo motivo si è appuntato sulle spese di lite che, secondo la prospettazione della , il Pt_1
primo giudice avrebbe dovuto quanto meno compensare attesa la particolarità della vicenda.
3 Entrambe le parti appellate si sono costituite eccependo il mancato rispetto del termine a comparire e quindi chiedendo (l'istanza è stata accolta giusta ordinanza del 23 novembre 2023) termine per poter articolare le proprie difese.
Nelle memorie depositate ritualmente entrambe hanno resistito all'interposto gravame deducendone l'infondatezza e così insistendo per il suo rigetto.
Il giudizio di appello è stato istruito mediante l'acquisizione delle produzioni documentali offerte dalle parti e del fascicolo d'ufficio (peraltro integralmente in formato telematico) del primo grado.
All'esito dell'udienza del 18 febbraio 2025, sostituita dal deposito di note, la causa, dopo che le parti hanno usufruito dei termini di cui all'art. 352 cpc (trattandosi di controversia assoggettabile al nuovo rito introdotto dal d.lvo 149/22), è stata trattenuta in decisione.

2. In assenza di questioni preliminari, la controversia ben può essere sin da subito delibata nel merito.
L'appello è infondato, in diritto, prima ancora che in fatto e, di conseguenza, deve essere rigettato per le ragioni di seguito meglio illustrate.
La disamina dei motivi (che in quanto diversi tra loro, deve avvenire partitamente) va preceduta da una indispensabile, ancorchè sintetica, ricostruzione della cornice, di chiara connotazione documentale, al cui interno deve essere inquadrata la vicenda che ci occupa.
Ed allora, è possibile affermare sia attenendosi al materiale depositato che all'insieme di circostanze non contestate, quanto segue:
- L'unità abitativa della è stata dalla stessa acquistata nel mese di ottobre 2010 dalla Pt_1
ditta che, pertanto, ha anche curato la realizzazione del complesso Controparte_1
condominiale al cui interno essa risulta inserita;

- Nell'assemblea del condominio del 13 luglio 2017 (a cui l'odierna appellante ha partecipato delegando una terza persona) è stato conferito mandato all'amministratore di affidare incarico ad un professionista per redigere una perizia in ordine ai vizi costruttivi del complesso;

- Tale professionista è stato individuato nell'ing. al quale l'assemblea (con il voto Persona_1
unanime dei presenti, anche in tal caso la GG ha conferito delega) ha dato incarico puntualmente evaso con l'elaborato del 24 gennaio 2018;
- Nella perizia, in particolare, sono stati accertati i seguenti difetti costruttivi: a) “La copertura, con manto in tegole canadesi, evidenzia punti di discontinuità nel manto impermeabilizzante in adiacenza al torrino posto in direzione del primo vano scala (lato via Chiarini). Si rilevano infatti periodiche infiltrazioni nell'appartamento di proprietà sito al piano 2° Parte_1
e sottotetto e nello specifico nella camera da letto singola lato Ovest in direzione della trave in legno sagomata, posta al di sotto del soffitto ove si osservano tracce di rivoli d'acqua
4 giungenti dall'intradosso della copertura.” (cfr pag. 3); b) “Le pareti in elevazione dei torrini realizzati in muratura intonacata evidenziano gravi quadri fessurativi con lesioni sub- verticali per tutta la loro altezza, ubicati soprattutto negli angoli, che raggiungono anche la larghezza di circa 10 mm….Anche nell'appartamento GG si rilevano lievi lesioni sulle pareti divisorie della camera e del corridoio, facenti parte del medesimo quadro fessurativo sopra illustrato.” (cfr pagg. 3-4); c) “Anche nell'appartamento si rilevano lievi Pt_1
lesioni sulle pareti divisorie della camera e del corridoio, facenti parte del medesimo quadro fessurativo sopra illustrato” (cfr pag. 4); d) “Le scale risultano composte da due rampe su ogni livello, aventi larghezza netta variabile da 78 a 82 cm” (cfr pag 5); e) ulteriori difetti sono stati rilevati nel piano interrato e nel piazzale;

- All'assemblea del 17 febbraio 2018, alla quale la non risulta aver partecipato, è Pt_1 intervenuto l'ing. che ha confermato il contenuto della propria relazione;
Persona_1
- A partire da quel momento sono intercorse trattative tra il condominio e la ditta
[...]
per una definizione bonaria sfociate nella transazione approvata alla Controparte_1
maggioranza (la sola , come risulta dal verbale, e per essa il delegato, ha espresso il Pt_1
proprio voto contrario);
- Nella transazione, la predetta società si è impegnata, nel termine di sessanta giorni, decorrenti dalla data della delibera, ad effettuare i lavori necessari all'eliminazione dei vizi riscontrati;

All'interno dunque di tale quadro probatorio deve procedersi allo scrutinio dei motivi.

3.1.1. La prima articolata doglianza affronta il tema della qualificazione giuridica della domanda di risarcimento danni ed a tal fine merita osservare quanto segue.
In altri termini, secondo la prospettazione dell'appellante il quadro fattuale sopra descritto deve ritenersi idoneo ai fini dell'accoglimento della domanda proposta.
L'assunto, però, non può essere condiviso.
Risulta difatti incontroverso che la ha, in via alternativa, agito invocando l'applicazione Pt_1 dell'art. 1669 cod civ e degli articoli 1667 cod civ e 1668 cod civ. e quindi circoscrivendo il perimetro delle azioni unicamente ai danni presenti all'interno dell'unità abitativa di sua proprietà esclusiva.
In termini generali (così dovendosi condividere le considerazioni svolte dal primo giudice), per la giurisprudenza prevalente, “La responsabilità regolata dall'articolo 1669 del codice civile in tema di rovina e difetti di immobili ha natura non contrattuale, derivando, ex articolo 1173 del codice civile, da un fatto idoneo a produrre obbligazioni in conformità dell'ordinamento giuridico;
da ciò consegue che, nel caso in cui l'opera appaltata non venga ultimata, non trovano applicazione le norme dettate in tema di risoluzione del contratto per inadempimento dagli articoli 1453 e seguenti del codice
5 civile, dovendosi far riferimento in via esclusiva all'articolo 1669 del codice civile” (cfr Cass Civ,
Sez II, 27.11.2017 n. 28233).
Parimenti acclarato che, nell'ottica di un'applicazione estensiva delle coordinate giuridiche della norma, è che “In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura” (cfr Cass Civ, Sez
II, 3.1.2013 n.84).
Trattasi, in effetti, di un'opzione ermeneutica già in precedenza elaborata dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “I gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura” (cfr Cass Civ, Sez II, 15.9.2009 n. 19868).
Anche le Sezioni Unite si sono occupate della questione rilevando che “Nell'economia del ragionamento giuridico sotteso ai casi sopra menzionati, che fa leva sulla compromissione del godimento dell'immobile secondo la sua propria destinazione, è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova. La circostanza che le singole fattispecie siano derivate o non dall'edificazione primigenia di un fabbricato non muta i termini logico-giuridici dell'operazione ermeneutica compiuta in ormai quasi mezzo secolo di giurisprudenza, perchè non preordinata al (nè dipendente dal) rispetto dell'una o dell'altra opzione esegetica in esame.
Spostando l'attenzione sulle componenti non strutturali del risultato costruttivo e sull'incidenza che queste possono avere sul complessivo godimento del bene, la giurisprudenza ha mostrato di porsi dall'angolo visuale degli elementi secondari ed accessori. Questo non implica di necessità propria che si tratti della prima realizzazione dell'immobile, essendo ben possibile che l'opus oggetto dell'appalto consista e si esaurisca in questi stessi e soli elementi. Ferma tale angolazione, a fortiori deve ritenersi che ove l'opera appaltata consista in un intervento di più ampio respiro edilizio (come, appunto, una ristrutturazione), quantunque non in una nuova costruzione, l'art. 1669 c.c., sia ugualmente applicabile. In conclusione, considerare anche gli elementi "secondari" ha significato distogliere il focus dal momento "fondativo" dell'opera per direzionarlo sui "gravi difetti" di essa;
per desumere i quali è stato necessario indagare altro, vale a dire l'aspetto funzionale del prodotto conseguito” (cfr Cass Civ, S.U. 27.2.2017 n. 7756).
6 In definitiva, deve dunque ritenersi che i gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni (tra cui anche i fenomeni di infiltrazione) che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura (cfr Cass Civ, Sez II, 4.10.2018
n. 24230; Cass Civ, Sez II, 31.8.2018 n. 21473).
Sul versante dell'onere della prova, deve ritenersi acclarato che “La responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 c.c. è riconducibile alla violazione di primarie regole (di rilievo pubblico) dettate per assicurare la sicurezza dell'attività costruttiva, sì da potersi configurare una sua attrazione nell'ambito della responsabilità extracontrattuale;
nondimeno, dal crollo o dalla rovina di un edificio deriva, a carico di chi quell'edificio abbia costruito, una presunzione iuris tantum di responsabilità, che può essere vinta dall'appaltatore attraverso la prova dell'ascrivibilità del fatto al fortuito o all'opera di terzi” (cfr Cass Civ, Sez VI, 3.10.2012 n. 16815).

3.1.2. Nel caso di specie, e diversamente da quanto opinato dalla , non può ritenersi Pt_1
raggiunta la prova dell'esistenza dei difetti idonei a soddisfare i requisiti richiesti dall'art. 1669 cod civ.
Innanzitutto, la perizia dell'ing. si è limitata, con riguardo alla posizione dell'odierna Persona_1
appellante, a rilevare lievi lesioni sulle pareti in elevazione dei torrini nonché tracce di rivoli di acqua all'interno della camera da letto sul lato Ovest.
Le altre difformità hanno riguardato il piano interrato ed il piazzale e pertanto esse non hanno alcuna specifica rilevanza con l'abitazione della , mentre un discorso a parte (in effetti svolto nel Pt_1
prosieguo) deve essere fatto con riguardo alle scale.
Orbene, deve escludersi, perché non provato, che l'appellante abbia conferito all'ing. un Persona_1
diverso e separato incarico rispetto a quello conferito dal condominio.
Nella relazione, il perito ha in effetti fatto esplicito riferimento alle riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi che, però, non risultano essere state prodotte.
La , invero, ha inserito nell'atto di citazione in appello dei rilievi fotografici (che non si ha Pt_1
ragione di non ritenere siano quegli stessi menzionati dal professionista), ma che sono evidentemente inutilizzabili ai fini della decisione trattandosi di materiale documentale introdotto nel processo in spregio delle regole (valevoli anche per le prove documentali) sulla produzione in appello.
Né, volendo scendere ancor più nel dettaglio, sono state indicate le ragioni che hanno impedito alla medesima parte (dovendosi escludere che trattasi di materiale di formazione successiva) il suo tempestivo deposito in primo grado.
7 Non ha, infine, trovato alcun riscontro l'assunto secondo cui le fotografie erano state depositate in primo grado dal geom . CP_4
Basta soltanto rilevare che, quand'anche fosse vera tale circostanza (peraltro non verificata dall'esame del fascicolo di parte del suddetto professionista), l'onere del deposito, alla luce di quanto stabilito dalla giurisprudenza, era della . Pt_1
E' stato difatti stabilito che “In materia di prova documentale nel processo civile, il giudice d'appello ha il potere-dovere di esaminare un documento ritualmente prodotto in primo grado nel caso in cui la parte interessata ne faccia specifica istanza nei propri scritti difensivi (mediante richiamo di esso nella parte argomentativa dei motivi formulati o delle domande ed eccezioni riproposte) illustrando le ragioni, trascurate dal primo giudice, per le quali il contenuto del documento acquisito giustifichi le rispettive deduzioni.” (cfr Cass Civ S.U. 16.2.2023 n. 4835).
Anche laddove si volessero superare tali considerazioni, resta il fatto che i vizi riscontrati all'interno della proprietà esclusiva della appellante non sono connotati da requisiti tali da pregiudicare l'utilizzo dell'immobile tant'è vero che lo stesso ing ha parlato di lesioni lievi e di rivoli di acqua Persona_1
di cui, in ogni caso, in assenza di elementi in grado di consentire un diverso inquadramento dei fatti, non è possibile stabilire con certezza l'entità e la conseguente gravità.
Il quadro di gravità è stato rilevato in ordine ai torrini e quindi a strutture condominiali
Ne discende, quindi, il rigetto della domanda di risarcimento ai sensi dell'art. 1669 cod civ. con conseguente rigetto del motivo.

3.1.3. A non diverse conclusioni deve pervenirsi anche per quanto concerne la possibile sussunzione dell'azione all'interno della previsione di cui all'art. 1667 cod civ.
Parimenti su tale aspetto, il percorso logico ed argomentativo del primo giudice deve essere condiviso.
Già in un precedente (analogo) arresto, questa Corte Territoriale ha chiarito che “In realtà, emergono ulteriori ed altrettanto significative ragioni, più strettamente afferenti al merito, che devono indurre
a ritenere il motivo proposto non fondato e quindi non meritevole di trovare accoglimento. La giurisprudenza di legittimità, anche più recente, ha ribadito il principio già condiviso in altri precedenti arresti secondo cui “La circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente con la conseguenza che quest'ultimo non acquista la qualità di committente nei confronti del primo.
L'acquirente non può pertanto esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto
e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d'appalto, diversamente da quella
8 prevista dall'art. 1669 c.c. di natura extracontrattuale operante non solo a carico dell'appaltatore ed
a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente” (cfrCassCiv,
Sez II, 10.10.2022 n. 29349). Nell'ottica di meglio codificare la ratio logica, oltre che giuridica di tale orientamento interpretativo, può agevolmente affermarsi che la natura della responsabilità disciplinata dall'art. 1669 cod civ (ovverosia la sua tendenziale connotazione extracontrattuale) consente di dilatare , diversamente dalla fattispecie in materia di vizi e difetti, contenuta nel combinato disposto degli articoli 1667 e 1668 cod civ di chiara impostazione contrattuale, la platea delle situazioni e di riflesso dei soggetti chiamati a rispondere in presenza di situazioni di rovina di edifici includendovi anche la figura del venditore del bene. A tale riguardo, è possibile aggiungere ulteriormente che: - non vi può essere dubbio sulla piana applicazione della particolare forma di responsabilità ex art 1669 cod civ al venditore che, allo stesso tempo, sia risultato essere anche il costruttore del bene;
- nel diverso caso, invece, in cui tale coincidenza non si verifichi, a trovare applicazione deve essere l'ulteriore granitico principio di diritto secondo cui “L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata, non solo, dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell'immobile” (cfr Corte di appello di L'Aquila 8.6.2023 n. 888).
Ad ogni buon conto, non vi è stato il rispetto del termine decadenziale previsto dall'art. 1667 cod civ in quanto è indubbio che la richiesta rectius la denunzia dei vizi ( quelli descritti sono in definitiva gli stessi accertati nella relazione dell'ing. ) è intervenuta per la prima volta in data 16 Persona_1
novembre 2018.
Di contro, è indubbio che il momento in cui la ha avuto contezza (con un apprezzabile Pt_1
margine di certezza) della loro esistenza deve individuarsi nell'assemblea del 7 maggio 2018 ( non risulta la partecipazione a quella del febbraio 2018) quando è stata decisa la firma della transazione.

3.1.4. Resta, a questo punto, da esaminare la questione della dimensione delle scale.
Trattasi, come noto, di un bene condominiale sicchè eventuali rilievi, anche nell'ottica della violazione dell'art. 1669 cod civ, sarebbero stati di competenza del condominio e per esso dell'amministratore.
Vieppiù che l'appellante non ha indicato ulteriori ragioni in forza delle quali le dimensioni ridotte hanno comportato qualche pregiudizio all'utilizzo del bene di sua proprietà esclusiva.
9 Ad ogni modo, l'impianto normativo (che nella specie è composto dalla legge 13/89 sull'eliminazione delle barriere architettoniche e dal D.M.236/89) ha individuato al punto 8.1.10 la larghezza delle scale (mt. 1,20).
Tuttavia, all'art. 7 del regolamento (nella formulazione vigente all'epoca dei fatti) è previsto che “7.1.
Le specificazioni contenute nel capo IV art. 8 hanno valore prescrittivo, le soluzioni tecniche contenute all'art. 9, anche se non basate su tali specificazioni, sono ritenute rispondenti ai criteri di progettazione e quindi accettabili in quanto sopperiscono alle riduzioni dimensionali con particolari soluzioni spaziali o tecnologiche.7. 2. Tuttavia in sede di progetto possono essere proposte soluzioni alternative alle specificazioni e alle soluzioni tecniche, purchè rispondano alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione.In questo caso, la dichiarazione di cui all'art. 1 comma 4 della legge n.
13 del 9 gennaio 1989 deve essere accompagnata da una relazione, corredata dai grafici necessari, con la quale viene illustrata l'alternativa proposta e l'equivalente o migliore qualità degli esiti ottenibili.7. 3. La conformità del progetto alle prescrizioni dettate dal presente decreto, e l'idoneità delle eventuali soluzioni alternative alle specificazioni e alle soluzioni tecniche di cui sopra sono certificate dal professionista abilitato ai sensi dell'art. 1 della legge. Il rilascio dell'autorizzazione o della concessione edilizia è subordinato alla verifica di tale conformità compiuta dall'Ufficio Tecnico
o dal Tecnico incaricato dal Comune competente ad adottare tali atti. L'eventuale dichiarazione di non conformità del progetto o il mancato accoglimento di eventuali soluzioni tecniche alternative devono essere motivati.7. 4. Le prescrizioni del presente decreto sono derogabili solo per gli edifici
o loro parti che, nel rispetto di normative tecniche specifiche, non possono essere realizzati senza barriere architettoniche, ovvero per singoli locali tecnici il cui accesso è riservato ai soli addetti specializzati.
7. 5. Negli interventi di ristrutturazione, fermo restando il rispetto dell'art. 1 comma 3 della legge, sono ammesse deroghe alle norme del presente decreto in caso di dimostrata impossibilità tecnica connessa agli elementi strutturali ed impiantistici.Le suddette deroghe sono concesse dal Sindaco in sede di provvedimento autorizzativo previo parere favorevole dell'Ufficio Tecnico o del Tecnico incaricato dal per l'istruttoria dei progetti”. CP_3
La giurisprudenza, nel chiaro intento di meglio codificare le coordinate delle disposizioni regolamentari ha chiarito che “In tema di accessibilità degli edifici e di eliminazione delle barriere architettoniche, le prescrizioni tecniche dettate dall'art. 8 del d.m. n. 236 del 1989 in ordine alla larghezza minima delle rampe delle scale (indicata nella misura di m. 1,20), possono essere derogate mediante scrittura privata poiché l'art. 7 del medesimo d.m. consente, in sede di progetto, di adottare soluzioni alternative alle suddette specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondenti alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione” (cfr Cass. Civ, Sez. II, 24.1.2019 n. 2050).
10 L'appellante (cfr pag 66 dell'atto di citazione in appello) ha allegato della documentazione assumendo che la stessa fosse stata già ritualmente acquisita al processo (perché prodotta dal
) relativa alla dichiarazione del professionista, direttore dei lavori, sul requisito Pt_2 dell'adattabilità previsto dall'art. 3 lettera g) D.M. 236/89.
Sulla scorta di tale dichiarazione, il Comune di Montesilvano nel febbraio 2011 ha rilasciato l'agibilità che ha riguardato l'intero immobile.
Dall'assenza della prova (chiaramente incombente sull'odierna appellante) del pregiudizio sofferto dalla misura inferiore delle scale, consegue il rigetto della doglianza.

3.2.Il secondo motivo ha riguardato, come anticipato, l'inammissibilità della domanda di nullità della delibera condominiale del maggio 2018.
Anche sul punto, il percorso seguito dal giudice di prime cure deve ritenersi condivisibile in quanto:
- Secondo la giurisprudenza anche più recente “La nullità delle delibere condominiali attiene
a vizi di sostanza e non di forma: infatti sono nulle le decisioni prive degli elementi essenziali, quelle aventi oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. L'impugnazione della delibera condominiale nulla non soggiace a termini di decadenza, talché essa può essere presentata da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo, nonché essere rilevata d'ufficio dal giudice e peraltro la pronuncia sulla nullità ha effetti retroattivi "ex tunc", sicché la delibera viene considerata come se non fosse mai esistita” (cfr Corte Appello Firenze, Sez III, 23.80.2023 n. 1746);
- Seppur rilevabile in via officiosa ed incidenter tantum, è comunque indispensabile che la questione sulla nullità assuma rilievo all'interno di un giudizio di cui anche il sia CP_2
parte (ipotesi non operante nel caso di specie);
- Ancorchè la giurisprudenza abbia allargato la maglie della nozione di emendatio libelli, resta pur sempre il dato, non agevolmente superabile, che l'essenza della controversia che ci occupa
è rappresentato da una pretesa risarcitoria (inquadrabile all'interno dello schema tipico dell'art. 1669 cod civ) che un singolo condomino in proprio ha proposto a salvaguardia della sua proprietà esclusiva;

- L'eventuale censura sulla delibera (anche ove fosse verificabile in via incidentale) avrebbe pertanto dovuto essere avanzata con l'atto introduttivo del giudizio non potendosi neppure ritenere che l'esigenza dell'introduzione della domanda sia derivata dalle difese delle parti convenute trattandosi (l'approvazione della transazione) di circostanza già ampiamente nota
11 per aver, tra l'altro, la partecipato all'assemblea ed aver espresso il proprio parere Pt_1
contrario;
- Opinare in senso contrario, equivarrebbe di conseguenza a consentire un ingiustificato ampliamento del perimetro del thema decidendum non incidente sulla domanda proposta che, si ripete, è circoscritta (e non potrebbe essere altrimenti) ai danni nella proprietà esclusiva;

- Volendo comunque scendere ancor più nel dettaglio, e con specifico riguardo all'approvazione di una transazione, la S.C. ha chiarito che “L'obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall'assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (nella specie, l'impresa appaltatrice dei lavori inerenti all'edificio) ha causa immediata non nell'efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall'assemblea vincolanti per tutti i condomini e dovendo questi ultimi sostenere pro quota le spese necessarie alle parti comuni” (cfr Cass Civ, Sez II, 13.5.2022 n. 15302);
- Facendo corretta applicazione dei principi sin qui enunciati, è possibile affermare che l'eventuale censura sulla delibera in questione avrebbe dovuto (investendo, a voler tutto concedere, profili di annullamento ma non certamente di nullità) essere proposta tempestivamente;

Sulla scorta delle considerazioni svolte anche il secondo motivo di impugnazione deve essere rigettato.

3.3. Infine, deve ritenersi parimenti infondato il terzo ed ultimo profilo di censura relativo al regime delle spese di lite che il giudice di prime cure ha liquidato secondo il principio della soccombenza.
Oramai, da tempo (e certamente dal 2009 con l'entrata in vigore della L. 69/019) l'intento del legislatore e di pari passo anche della giurisprudenza di vertice è nel senso di circoscrivere l'ipotesi della compensazione delle spese.
I casi codificati dall'art. 92 comma 2° cpc e quelli, di contro, elaborati dalla giurisprudenza sono certamente ben tipizzati e non riguardano la generica ipotesi della particolarità della vicenda.
Peraltro, ed a volere essere chiari, la principale ragione del mancato accoglimento della pretesa risarcitoria della deve cogliersi in una carenza probatoria che neppure l'espletamento Pt_1 dell'invocata CTU avrebbe potuto in qualche maniera sanare.
In conclusione, quindi, l'appello deve essere rigettato.

4.In ultimo, le spese del presente grado devono seguire la soccombenza per essere liquidate come di seguito indicato.
12 Considerato che, alla luce delle nuove disposizioni in materia il compenso del professionista è determinato con riferimento ai seguenti parametri generali:
a) valore e natura della pratica;

b) importanza, difficoltà, complessità della pratica;

c) condizioni di urgenza per l'espletamento dell'incarico;
d) risultati e vantaggi, anche non economici, ottenuti dal cliente;

e) pregio dell'opera prestata;

Tenuto conto dell'opera prestata e delle attività svolte dall'avvocato, si reputa congruo liquidare in favore di ciascuna delle parti appellate la somma di € 7.160,00 per compensi professionali attenendosi ai valori minimi (le difese delle stesse parti si sono rivelate sostanzialmente identiche) di liquidazione di cui al D.M. n. 147 del 13 agosto 2022 (valore della controversia da € 52.001 ad €
260.000) oltre al 15%, calcolato su detto importo, dovuto per spese forfetarie così come espressamente previsto dal citato decreto.

5.Visto l'esito dell'appello e visto l'art. 13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115/02, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/12, che prevede l'obbligo del versamento, per l'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto integrale della domanda (ovvero di definizione negativa, in rito, del gravame), previsto per i procedimenti iniziati in data successiva al 30 gennaio
2013 (cfr. Cass. SS.UU. n. 9938/14), dichiara che l'appellante è tenuta al pagamento di un ulteriore importo pari a quello già dovuto a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte di Appello di L'Aquila, sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come sopra proposto avverso la sentenza n. 40/23 del Tribunale di Pescara così decide nel contraddittorio delle parti:
a) rigetta, per le causali di cui in motivazione, l'appello;
b) condanna l'appellante alla rifusione in favore di ciascuna delle parti appellate delle spese del presente grado che liquida in € 7.160,00 per compensi professionali oltre al 15% calcolato su detto importo, dovuto per spese forfetarie, IVA e CPA dovuti come per legge;

c) manda alla Cancelleria per l'adeguamento del contributo unificato.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del 4 marzo 2025
Il Consigliere estensore
13 dott. Andrea Dell'Orso La Presidente dott.ssa Nicoletta Orlandi
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