REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 1469/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario Rel. re ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( ), con sede legale Parte_1 P.IVA_1
in Roma alla Via Caprarola n. 26, in persona dell'Amministratore Unico e legale rapp.te , rapp.ta e difesa dall'avv. Ermanno Ferraro ( CP_1 [...]
) pec: con il quale C.F._1 Email_1
elett.te domicilia presso l'avv. Riccardo Di Lorenzo in Roma alla Via Circonvalla- zione Clodia n. 88, giusta procura in calce all'atto d'appello; appellante e
alla Via GARBINI IGINO 106, Pal. A ( ) e Controparte_2 P.IVA_2
Pal. B ( ), in persona dell'Amministratrice p.t. , P.IVA_3 Controparte_3
elettivamente domiciliato in , Piazza dei Caduti n. 16, presso lo studio Pt_1
dell'Avv. Marco Sabatini ( che lo rappresenta e difende , C.F._2
giusta procura alle liti , allegata alla comparsa di costituzione e risposta del primo grado di giudizio, Pec: Email_2
appellato CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello e per parte appellata quelle rese nella comparsa di costituzione;
per entrambe quelle rese all'udienza di conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c., del 21.05.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1221/2020, nel procedimento Rg. 2207/2016, avente ad oggetto impugnativa a delibera condominiale, il Tribunale di Viterbo ha emesso il seguente dispositivo: “Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, cosi provvede: -rigetta la domanda;
-condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di parte convenuta, che liquida in € 3.500, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, oltre accessori, come per legge. Cosi deciso in Viterbo, 30 ottobre 2020,
F.to il G.U.”
Il Tribunale ha così narrato lo svolgimento del procedimento di grado: “ Con atto di citazione ritualmente notificato l' Parte_1
conveniva in giudizio il in per
[...] Controparte_4 Pt_1
"sentir accertare e dichiarare ...l'invalidità, nullità, e comunque l'inefficacia delle delibere assembleari adottate ( in data 11.3.2016) dal convenuto, CP_2
palazzina , nella parte in cui è stato approvato il bilancio preventivo 2016 CP_5
con relativo piano di riparto che ha posto a carico della le spese Parte_1
condominiali, comprese quelle di copertura del lastrico solare, pal. A, per un totale di € 8.239,94 ed €. 5.912,67 per la pal.A ed € 2.327,27 per la pal.B; per
l'effetto dichiarare non dovuto dall'attrice al convenuto l'importo di CP_2
8.239,94 ...e comunque dichiarare che nulla è dovuto dalla 1.1. a titolo CP_6
di Oneri condominiali dello stabile di , ' Deduceva, al Controparte_4 Pt_1
riguardo, che il Condominio (afferente uno stabile composto di due fabbricati, denominati "edificio A" ed "edificio B"; realizzati da parte attrice, "che è rimasta
pag. 2/12 proprietaria di 5 unità immobiliari ...nonché 7 box ...dell'edificio A e di una unità immobiliare ...dell'edificio B" ) con delibera assembleare del 11.3.2016 ha posto
a suo carico la somma di " €. 5.912,67 (edificio A)" ed €. 2327,27 (edificio B)" in violazione dell'art. 21 del regolamento condominiale, ove è espressamente previsto che in deroga a quanto disposto dagli artt. 1123 e seguenti del c.c. la soc. proprietaria è esonerata totalmente da ogni spesa o onere Parte_1
condominiale per le quote riguardanti le unità immobiliari invendute o sino a che le stesse rimarranno vuote o comunque inutilizzate: (regolamento dell'originario costruttore, riportato nei singoli atti d'acquisto, locazione è vincolante per la compagine condominiale) ; che, altresì, risulta erroneamente posto a carico della il pagamento delle spese condominiali relative al Parte_1
lastrico solare;
che la delibera in parola ha, inoltre, posto a carico della società attrice "pure le spese condominiali relative a unità immobiliari site agli interni 1-
2-4-5-7 e 8 che sono stati (già) alienati a terzi".
Si costituiva in giudizio il deducendo che Controparte_4
l'assemblea dei condomini, già in data 6.3.2015, in sede di discussione sul bilancio preventivo 2015, "non essendo stati computati nella ripartizione delle spese gli immobili di proprietà della costruttrice-venditrice che risultavano essere locati a terzi" non approvava (il progetto di) ripartizione delle stesse.. "
(deliberando per versamenti in via provvisoria, salvo conguaglio in sede di bilancio Consuntivo), assegnando termine di giorni 7 alla odierna attrice per far pervenire copia dei contratti di locazione onde poter effettuare una corretta ripartizione delle spese.." ; che "nell'inerzia della risultando di fatto Parte_1
gli appartamenti di proprietà dell'attrice pressoché tutti abitati, in linea con quanto deliberato alla precedente assemblea del 6.3.2015, si procedeva alla inclusione nel riparto delle Spese condominiali delle u. i. di proprietà attorea... "; che la clausola di cui all'art. 21 del Regolamento condominiale doveva ritenersi
pag. 3/12 nulla ex art. 1355 c.c. (ivi prevedendosi, in buona sostanza, un obbligo sospensivamente condizionato al verificarsi di un evento che, in assenza di un termine di durata, dipende esclusivamente dall'arbitrio del costruttore stesso — condizione meramente potestativa, ovvero "vessatoria" e quindi inefficace , ed in ogni caso valida unicamente se limitata al biennio successivo alla prima compravendita effettuata dalla società costruttrice/venditrice....biennio già da tempo ampiamente decorso"; la violazione dell'art. 1130 c.c. , in caso di compravendita, prevede uno specifico onere comunicativo da parte del condomino- venditore ( "informa scritta, entro 60 giorni'), il quale, in difetto, resta obbligato in solido, ai sensi dell'art. 63 Disp. Att. C.c.; che nel caso di specie, l'attrice non ha né comunicato le avvenute cessioni, né trasmesso copia autentica degli atti di vendita. Concludeva chiedendo di respingere integralmente la domanda attorea, nonché, in via riconvenzionale (e una volta integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini), di accertare la nullità della clausola contenuta nell'art. 21 del Regolamento condominiale.
La causa è stata istruita a mezzo di prova documentale e testimoniale.
All'udienza del 14.9.2020 i procuratori delle parti precisavano le rispettive conclusioni ed il tribunale rinviava ex art. 281 sexies c.p.c. il procedimento veniva rinviato all'udienza del 30.10.2020”.
Seguiva sentenza gravata.
La come in atti, formulava atto d'appello contestando la sentenza Parte_1
indicata sotto diversi profili e ne chiedeva la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva il come in atti, Controparte_7
impugnando l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
All'udienza del 15.09.2021 per la trattazione, in mancanza di richiesta sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 31.05.2024
pag. 4/12 rinviata al 21.05.2025 per la precisazione delle conclusioni rese ex art. 127 ter c.p.c. con la concessione dei termini abbreviati del 190 c.p.c. di gg. 20 per le conclusionali e gg. 20 per repliche.
La Corte alla scadenza dei termini si è riservata per i provvedimenti di rito.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.1 --- Erronea interpretazione della clausola regolamentare art. 21 ed inversione dell'onere della prova sulla presunta locazione delle unità immobiliari di proprietà . Parte_1
il Tribunale, dopo aver rilevato la legittimità della clausola regolamentare de qua, ha ritenuto che, “con specifico riferimento alle spese condominiali deliberate in relazione al Palazzo A del convenuto”, “parte attrice” CP_2
risulterebbe “obbligata proprio in virtù di detta clausola”, sul presupposto che:
“si assume da parte convenuta l'avvenuta locazione o comunque l'utilizzo da parte dei terzi degli immobili ancora all'epoca invenduti e di proprietà di parte attrice e, quindi l'obbligo di quest'ultima nei confronti del Condominio per le relative spese di gestione”.
In proposito il primo Giudice ha ritenuto ed affermato, altresì, che risulta non solo incontestata, ma anche e significativamente riconosciuta da parte attrice già nell'atto di citazione l'esistenza di conduttori che utilizzavano le unità immobiliari di sua proprietà, rendendo, a questo punto, sovrabbondanti le pur confermative dichiarazioni rese all'udienza del 19.9.2020 dai testi escussi, sempre in tal senso sottacere la circostanza che l'attore si sarebbe limitato ad avviso di esso Giudice, ad invocare la previsione del regolamento condominiale, senza produrre invece i contratti di locazione eventualmente di durata transitoria e non più in essere, come rilevato dal Tribunale in sede di reclamo avverso l'ordinanza del 7.6.2018, emessa nell'ambito di analogo procedimento tra le medesime parti”. pag. 5/12 Il Tribunale ha richiamato l'applicazione dell'art. 1130 c.c. che prevede la tenuta da parte dell'amministratore del registro dell'anagrafe condominiale (proprie- tari, titolari diritti reali e di godimento) con espresso obbligo per i condomini di comunicare per iscritto al predetto amministratore ogni variazione dei dati.
L'illegittimità e, comunque, l'erroneità, sotto tali profili, della pronuncia oggetto della sentenza impugnata è di tutta evidenza ove si consideri, in primo luogo, che il convenuto ha eccepito l'esistenza del “fatto costitutivo” del CP_2
diritto di esso Condominio di ottenere dalla “ , attuale appellante, il Parte_1
pagamento degli oneri condominiali di cui alle deliberazioni assembleari opposte, ovvero l'assunta intervenuta decadenza dalla “esenzione” dal relativo obbligo stabilita nell'art. 21 del Regolamento condominiale (circostanza questa costituente in ogni caso un “fatto estintivo” della medesima “esenzione”).
L'onere della prova, ai sensi dell'art. 2697 c.c., della circostanza di cui sopra, rappresentando una condizione giuridica legittimante la pretesa di pagamento degli oneri e spese condominiali per cui è causa, si pone a carico del menzionato Condominio, tant'è che esso Condominio aveva articolato una prova testimoniale per dimostrare la medesima circostanza.
Deduce ancora parte appellante che nessuna prova del genere è stata fornita da quel Condominio non avendo, peraltro, dimostrato con la prova testimoniale alcunché al riguardo, con la conseguenza che il Tribunale non avrebbe potuto certamente invertire l'onere probatorio a danno della attuale Pt_2
appellante, ritenendo, comunque, una condizione legittimante il pagamento degli oneri e delle spese condominiali di cui si discute.
§. 2 – Deduce l'appellante che, come emergente dalla documentazione in atti,
l' aveva comunicato all'Amministratore condominiale p.t. che sia gli Parte_1
appartamenti dell'edificio B che quelli dell'edificio A erano stati venduti a terzi
(comunicazioni allegate alla seconda memoria istruttoria ex art. 183 sesto pag. 6/12 comma c.p.c.), già in epoca anteriore all' assunzione delle deliberazioni per cui è causa. Circostanza questa provata anche documentalmente attraverso il deposito nel secondo termine, ex art. 183 sesto comma c.p.c. , di copie degli atti pubblici di trasferimento anteriori alle delibere condominiali degli anni 2015 e
2016.
In tutti gli atti di compravendita depositati all'art. 1, lett. b) si legge testualmente:
“Le parti concordemente convengono che la società venditrice, come sopra rappresentata, è esente da qualsivoglia onere o spesa condominiale relativamente alle unità immobiliari di sua proprietà degli Edifici A e B di Via
Igino Garbini s.c. in;
e ciò fin tanto che la medesima società non Pt_1
trasferisca ad altri la sua proprietà delle unità immobiliari .
Deduce ancora parte appellante che con riferimento alla deliberazione assunta dall'edificio “B”, nel corso del presente giudizio, la Società attuale appellante ha avuto modo di allegare e documentare che – a differenza di quanto asserito da controparte – la relativa delibera impugnata ha posto a carico di essa Pt_2
attuale appellante spese condominiali per unità immobiliari poste agli interni 1
– 2 – 4 – 5 – 6 – 7 e 8 già alienati a terzi al momento di adozione della deliberazione in questione e precisamente alla società in virtù di CP_8
permuta.
Deduce ancora parte appellante l'errata interpretazione da parte del Tribunale dell'art. 1130 c.c. laddove imputa alla in atti, la mancata comunica- Parte_1
zione degli immobili locati, peraltro in mancanza di prova dell'effettiva esistenza di locazioni, e riconosce all'Amministrazione Condominiale, anche in mancanza della necessaria attività diretta all'acquisizione di tali informazioni, di poter imputare i costi della gestione condominiale a tutte le unità immobiliari di proprietà della in violazione dell'art. 21 del regolamento condomi- Parte_1
niale.
pag. 7/12 La Corte così ragiona.
In ordine ai regolamenti condominiali contrattuali per le convenzioni derogative dei criteri legali di ripartizione delle spese con esenzione a favore dell'originario proprietario costruttore si riporta all'orientamento prevalente della Cassazione
con Ordinanza n.10362 del 19.04.2025 : “ La "diversa convenzione", ex art. 1123,
comma 1, c.c., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata,
con cui i condomini (come parimenti può fare il costruttore, con il regolamento
predisposto unilateralmente in vista della successiva alienazione delle unità
edificate) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui
agli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c.: sicché nell'ipotesi di
convenzione pattuita all'unanimità - o di regolamento del costruttore - per le
successive modifiche è necessaria una nuova manifestazione di volontà unanime
dei condomini, restando altrimenti vincolante la deroga originaria”.
La disposizione dell'art 21 del Regolamento di Condominio del fabbricato di Via
I. Gardini n.106 in , espressamente prevede che “ In deroga a quanto Pt_1
disposto dagli artt. 1123 e seguenti del c.c. si conviene che la soc. proprietaria
è esonerata totalmente da ogni spesa o onere condominiale per le Parte_1
quote riguardanti le unità immobiliari invendute e sino a che le stesse
rimarranno vuote o comunque inutilizzate “; regolamento, che poiché
richiamato in ogni contratto di vendita o di successivo trasferimento è
pienamente vincolante per tutta la compagine condominiale.
La problematica sorge con l'Assemblea Condominiale del 05.03.2015,
precedente quella impugnata del 11.3.2016, dove il Condominio deliberava:
pag. 8/12 “L'Assemblea dopo aver attentamente analizzato il Bilancio preventivo 2015 e
relativi stati di riparto, a maggioranza l'approva in termini di spese, non di
ripartizione in quanto non sono stati inseriti gli immobili affittati dalla Parte_1
e Pertanto i versamenti verranno effettuati, in forma provvisoria, con CP_8
l'istituzione di un fondo cassa da ripartirsi in parti uguali. Alla fine dell'anno
contabile, con la chiusura del relativo Bilancio consuntivo, verranno effettuati i
conguagli con effetto retroattivo anche per gli affittuari che nel frattempo hanno
lasciato gli immobili. L'assemblea delibera a maggioranza di attendere 7 giorni
dalla data odierna per ottenere riscontro in merito alla consegna dei contratti
d'affitto da parte di e per ripartire tra i Condomini le spese in modo CP_8
corretto. In caso di inerzia da parte di e l'amministratore CP_8
provvederà a reperirli presso l'Agenzia delle Entrate.” .
In adempimento di quanto sopra l'Amministrazione del Condominio provvedeva solo a sollecitare la e la , con note del 24.3.2015 e del Parte_1 CP_8
21.5.2015, senza svolgere alcuna attività successiva, come richiesto dall'Assem-
blea del Condominio e come previsto dall'art. 1130 del c.c. , sesto comma, che prevede che, in caso di mancato riscontro per reperire le informazioni previste per l'Anagrafe del Condominio, decorsi trenta giorni, in caso d'omessa od incompleta risposta, l'Amministratore acquisisce le informazioni necessarie,
addebitandone il costo ai responsabili. L'Amministratore ha invece imputato direttamente le spese condominiali, in violazione dell'art. 21 del Regolamento
Contrattuale e dell'art. 1130 c.c. , alle singole unità immobiliare di proprietà
della nei bilanci condominiali e riparti dell'anno 2016. Parte_1
pag. 9/12 Il così non ha fornito la prova dell'utilizzo da parte della CP_2 Parte_1
delle unità immobiliari di sua proprietà; onere della prova che deve ritenersi a carico del non potendo porsi a carico dell' la prova di un CP_2 Parte_1
fatto negativo di non aver locato gli immobili.
Durante la prova testimoniale raccolta all'udienza del 29.07.2020 la teste
[...]
, coniuge di un condomino della , riferiva: “nella Tes_1 Parte_3 Parte_3
B ove io abito, negli anni 2015/2016 vi erano due appartamenti di proprietà
[...]
della che erano in vendita, di cui uno già abitato dalla sig.ra Parte_1
. Non ricordo in quale appartamento anche l'altro è stato abitato da Persona_1
) dapprima condotto in locazione”. non indicando quale fosse Persona_2
esattamente l'appartamento occupato dalla , identificazione Persona_1
necessaria ai fini dell'attribuzione delle spese condominiali;
mentre per quello occupato dalla acquistato il 02.11.2015, vi è solo la comunicazione Per_2
effettuata dalla ed acquisita agli atti dal che la indica Parte_1 CP_2
tra i condomini nel Bilancio 2016 .
Anche la prova acquisita dalla teste SA , coniuge di un Testimone_2
condomino della , risulta generica in quanto non identifica Parte_4
esattamente gli immobili occupati, in quanto riferiva: “quanto alla palazzina A
ove è situato l'immobile di mio marito vi è un immobile a quello adiacente che
nel 2015/2016 (…) era occupato dal sig. . Sempre in quel periodo Persona_3
so per certo che vi era un altro appartamento della predetta Immobiliare che era
anch'esso occupato da una coppia di cui non conosco i nominativi”.
pag. 10/12 L'appello va quindi accolto, con la riforma della gravata sentenza e l'annullamento, nei confronti della in atti, della delibera Parte_1
assembleare dell'11.3.2016 non essendo stata raggiunta la prova dell'effettivo utilizzo degli immobili di proprietà della in atti, utilizzo contestato Parte_1
sia nell'atto d'impugnativa alla delibera che nelle memorie 183 c.p.c. ; nel caso de quo non risulta applicabile l'art. 63 c.p.c., relativo all'incompleta comunica-
zione dell'atto di vendita non comprensiva dell'atto di trasferimento, in quanto vi è la prova dell'acquisizione da parte del condominio dei nominativi dei nuovi condomini nei prospetti condominiali, negli allegati bilanci e piani di riparto e nei verbali d'assemblea e nell'imputazione delle spese ai nuovi proprietari.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell'appellato
, come in atti, per entrambi i gradi del giudizio. CP_2
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della causa tra € 5.200,00 ed €.25.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 5.350,00, oltre € 450,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A; mentre quelle di primo grado, attesa la mancata contestazione, sono confermate, come liquidate dal
Tribunale, in € 3.500,00, oltre € 350,00 per spese ed il 15% per spese generali
IVA e C.P.A. con la condanna al pagamento per entrambi i gradi di giudizio dell'appellato , in atti, a favore della in atti. CP_2 Parte_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
come in atti, nei confronti del Parte_1
alla Via IGINO GARBINI n.106 , in atti, avverso la Controparte_2
sentenza del Tribunale di Viterbo n. 1221/2020 così provvede:
pag. 11/12 1) In accoglimento dell'appello ed in riforma della gravata sentenza dichiara l'annullamento, nei confronti della come in atti, della delibera Parte_1
Condominiale dell'11.3.2016 .
2) Per l'effetto condanna il alla via Igino Garbini Controparte_2
n.106 , in atti, al pagamento, in favore della parte appellante, Parte_1
in atti, delle spese del doppio grado del presente giudizio di cui quelle del presente grado liquidate in € 5.350,00, oltre € 450,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A, mentre, per il primo grado, in €
3.500,00 , oltre € 350,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 07/07/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 12/12