REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del dott. Liberato Faccenda, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4244 del Ruolo Generale dell'anno 2019 vertente
TRA
(C.F. ), nato a [...] Parte_1 C.F._1
(CZ) l'11.12.1959, residente a [...], elettivamente domiciliato in Sant'Andrea Apostolo dello Jonio (CZ), Via Aldo Moro n.56, presso lo studio dell'Avv. Bruno Romualdo Codispoti (C.F. ) che lo rappresenta e difende in C.F._2 giudizio giusta procura a margine all'atto di citazione;
attore
E
(C.F. ), nato a [...], CP_1 C.F._3
l'1.8.1946, e residente in [...], elettivamente domiciliato in Marina di Davoli, I Trav.
Viale Cassiodoro 5, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Vono (C.F. ) che lo C.F._4 rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e di risposta. convenuto
Conclusioni delle parti come precisate a verbale all'udienza del 3.7.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato il 26.7.2019, iscritto a ruolo il 5.8.2019,
[...] adiva l'intestato Tribunale deducendo di aver acquistato (atto pubblico di compravendita del Parte_1
11.06.2015, n. 84115 Rep. e n. 31728 Racc. da Notaio ) al prezzo di € 55.000,00, la Persona_1 piena proprietà di un appartamento posto al primo piano sito nel Comune di Sant'Andrea Apostolo dello Jonio (CZ), strada provinciale snc, con annesse piccoli corti al piano terra (Foglio 21, Particella
1231 subalterno 3, Zona 1 Categoria A3 Classe 2 Vani 4,5 Rendita catastale € 199,87) da CP_1
, titolare della omonima ditta edile individuale (costruttore dell'immobile); conveniva in
[...] giudizio quest'ultimo per sentire accertare l'esistenza delle difformità, delle omissioni, e dei vizi pagina 1 di 7 (indicati in citazione) sull'immobile acquistato e dichiarare la responsabilità del convenuto ex artt.
1490 e 1669 c.c., e per l'effetto disporre, anche ex art. 1492 c.c. la riduzione del prezzo di vendita/acquisto nella misura di € 11.621,93 o nella diversa somma proporzionalmente maggiore o minore che verrà accertata, con condanna alla rifusione del relativo importo, oltre alle spese e competenze di giudizio.
In particolare, rappresentava, da un lato, che l'immobile veniva consegnato privo di alcune opere di sistemazione esterna previste nella SCIA di completamento del 15.11.2013 prot. 659, rilasciata dal
Comune di Sant'Andrea Apostolo dello Jonio su istanza della ditta e richiamata nell'atto di CP_1 compravendita (muretti di recinzione, in calcestruzzo o muratura con sovrastante ringhiera in ferro;
vialetti pedonali pavimentati con massello o piastrelle di cemento;
illuminazione degli spazi esterni con organi illuminanti su paletto e/o faretti pedonali;
tinteggiatura delle facciate esterne del corpo di fabbrica C in cui era ricompresa l'unità immobiliare acquistata) e, dall'altro, che lo stesso appartamento risultava affetto da vizi occulti (ovvero presenza - sull'intonaco delle pareti esterne del fabbricato - di lesioni persistenti in modo più consistente sulla facciata sud su cui appoggia la scala esterna di accesso all'appartamento e sulla facciata ovest come descritta in perizia;
la presenza di segni di ruggine sulle ringhiere dei balconi e della scala esterna;
la presenza di macchie di umidità nella parte intradossale dei balconi dovute all'assenza della posa in opera di opportuni gocciolatoi;
la presenza di lesione interna nell'ambiente soggiorno sulla parete sud in corrispondenza del punto di unione tra la tamponatura e la travata) descritti nella relazione di c.t.p. allegata e denunciati al venditore con lettera raccomandata a/r dell'11.8.2018.
Sulla scorta di tali deduzioni riteneva che tali incompletezze - unitamente ai vizi riscontrati - comportavano un notevole decremento del prezzo di acquisto dell'unità immobiliare (pari a circa 1/5) quantificato nel costo necessario complessivo per porvi rimedio pari a € 11.621,93 di cui: € 3.418,86 per la omessa tinteggiatura delle facciate del modulo in cui è inserito il suo alloggio;
€ 2.376,86 quale quota parte pari ad 1/8 del maggior costo complessivo di € 18.942,80 necessario alla realizzazione di tutte le opere mancanti negli spazi esterni comuni del lotto realizzato;
€ 5.385,86 per la eliminazione dei vizi contestati.
Con comparsa di risposta del 6.12.2019, si costitutiva in giudizio il quale, contestando le CP_1 pretese avversarie, eccepiva dapprima la genericità ed inammissibilità della domanda per violazione dell'art. 163, comma IV, cod. proc. civ. oltre che l'infondatezza della domanda, sfornita di prova, deducendo di essersi adoperato per completare a regola d'arte le opere mediante consegna dei relativi certificati;
l'assenza di danni poiché i presunti vizi si traducevano, invero, nella manifestazione di semplici e quasi invisibili fessurazioni capillari dovute ad assestamento;
l'accettazione, da parte del pagina 2 di 7 compratore, dell'immobile nello stato di fatto e diritto in cui era stato consegnato;
la sua disponibilità, manifestata con nota/pec del 9.4.2019 all'eliminazione delle lesioni esistenti sull'immobile; la non dovutezza della realizzazione delle opere esterne di recinzione ed illuminazione esterne poiché esorbitanti dalla sua competenza considerato che l'attore aveva acquistato solo il diritto e non la proprietà al subalterno 1 B.C.N.C. strada privata e null'altro.
Pertanto, il convenuto concludeva chiedendo l'accertamento e la declaratoria, previo rigetto della domanda avversaria poiché infondata in fatto ed in diritto, della sua disponibilità ad effettuare i lavori sulle facciate esterne ed interne del fabbricato di proprietà dell'attore onde ovviare alle lamentate lesioni ed umidità con vittoria di spese e competenze di giudizio da distrarsi in favore del procuratore ex art. 93 cod. proc. civ.
La causa veniva istruita mediante la produzione dei documenti offerti dalle parti e tramite espletamento di c.t.u. sull'immobile in questione al fine di accertare l'eventuale esistenza dei danni lamentati e delle omissioni afferenti alla realizzazione delle opere previste nella scia rilasciata al
CP_1
All'udienza del 3.7.2025 la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva trattenuta in decisione con la concessione alle parti dei termini di legge ridotti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
***
La domanda di parte attrice è parzialmente fondata per le ragioni di seguito illustrate.
Deve evidenziarsi che l'attore chiede l'accertamento della responsabilità del venditore-costruttore ex
1490 e 1669 cod. civ. allegando il mancato completamento delle opere esterne previste nella SCIA trasmessa al Comune di Sant'Andrea Apostolo dello Jonio (CZ) dall'impresa edile il CP_1
15.11.2013, sia per l'esistenza di vizi occulti sull'immobile oggetto di vendita con richiesta di riduzione del prezzo di acquisto ex art. 1492 cod. civ.
Sul punto giova evidenziare che, sebbene l'attore richiami espressamente l'art. 1669 cod. civ. per fondare la responsabilità del convenuto (venditore e costruttore) del contratto di vendita in esame, tuttavia non spiega domanda di risarcimento del danno.
Invero, la suddetta norma disciplina la “Rovina e difetti di cose immobili” nel contratto di appalto, prevedendo che “se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta”.
pagina 3 di 7 Secondo la giurisprudenza di legittimità, tale norma può trovare applicazione anche all'ipotesi del contratto di compravendita allorquando la parte venditrice dell'immobile rivesta anche la qualità di costruttore;
tuttavia, nel caso di specie l'attore nelle proprie conclusioni ha chiesto la riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile in questione e non già la condanna al risarcimento del danno;
in tale ultimo caso, infatti, l'azione di responsabilità per rovina e difetti dell'immobile ex art. 1669 cod. civ. è esperibile dall'acquirente contro il venditore-costruttore, ad eccezione dell'azione prevista dall'art. 1668 cod. civ. di natura contrattuale.
L'acquirente, in altri termini, non può esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 cod. civ., spettando tale azione (di natura contrattuale) esclusivamente al committente del contratto d'appalto, diversamente di quella prevista dall'art. 1669 cod. civ. (di natura extracontrattuale), operante non solo a carico dell'appaltatore nei confronti del committente, ma anche a carico del costruttore nei confronti dell'acquirente (v. Cass. n. 20877/20; Sez. 2, Sentenza n. 26574 del 09/11/2017).
Pertanto, la domanda dell'attore, finalizzata essenzialmente ad ottenere la riduzione del prezzo di vendita dell'unità immobiliare oggetto di causa, trattandosi di contratto di compravendita, deve essere qualificata alla stregua di rimedio previsto nelle c.d. “azioni edilizie” ai sensi degli artt. 1490 c.c. e ss. che disciplinano la garanzia per l'ipotesi di responsabilità (pure richiesta in citazione) per vizi.
Ciò premesso, innanzitutto occorre evidenziare che nel contesto di un contratto di compravendita, i rimedi edilizi sono stati predisposti dall'ordinamento al fine di tutelare il compratore avverso eventuali vizi del bene venduto.
A tal proposito si osserva che i difetti materiali del bene (mobile o immobile) sono ascrivibili sotto tre categorie: i vizi redibitori, ossia le imperfezioni che rendono la cosa inidonea al normale uso o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (artt. 1490-1495 cod. civ.); la mancanza di qualità promesse o essenziali, che ricorre quando la cosa non possiede tutte le qualità che dovrebbero essere presenti in relazione al contenuto del contratto o quelle essenziali per l'uso cui è destinata (art. 1497 cod. civ.); l'aliud pro alio, fattispecie di creazione giurisprudenziale, che si configura quando la cosa consegnata appartiene ad un genus differente da quello proprio della cosa convenuta, o presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, e cioè quando la cosa consegnata sia del tutto diversa da quella dedotta in contratto.
In particolare, in tema di compravendita, il vizio redibitorio (art. 1490 cod. civ.), e la mancanza di qualità promesse o essenziali (art. 1497 cod. civ.), pur presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni ed i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda è pagina 4 di 7 inerente alla natura del bene e concerne tutti gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono, nell'ambito di un medesimo genere, sull'appartenenza ad una specie piuttosto che ad un'altra; entrambe differenziandosi dalla consegna di aliud pro alio che si ha quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti (Cass. civ. 5 aprile 2016 n. 6596).
In altri termini, i vizi redibitori si riferiscono a difetti o imperfezioni che rendono la cosa venduta inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (art. 1490 cod. civ.); possono essere di natura materiale - come difetti di fabbricazione o di costruzione - oppure possono riguardare la mancanza di qualità promesse.
In tali ipotesi, il codice civile prevede proprio – tra gli obblighi del venditore – quello di garantire l'acquirente da tali vizi (art. 1476 n. 3, cod. civ.) a meno che la garanzia non sia stata esclusa o limitata per accordo tra le parti;
il successivo art. 1492 cod. civ. sancisce che nel caso di garanzia per i vizi della cosa venduta il compratore (salvo conoscenza o conoscibilità dei vizi al momento del contratto ex art. 1491 cod. civ.) può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che per determinati vizi gli usi escludano la risoluzione.
Le Sezioni Unite della Corte di cassazione (sentenza n. 11748/2019) hanno precisato sul punto che il venditore non è tenuto all'obbligo specifico di consegnare la cosa priva di vizi, essendo solamente obbligato a garantire il compratore qualora il bene venduto si dimostri viziato;
in altri termini, la consegna di una cosa venduta viziata non integra un inadempimento in sé alle obbligazioni del venditore, configurandosi al più quale inesatto adempimento che genera, in capo al venditore, una responsabilità diversa e speciale, di tipo assicurativo-garantistico, basata sul solo presupposto oggettivo dell'esistenza dei vizi.
Ne deriva, in punto di onere probatorio, che è il compratore - intenzionato a domandare la risoluzione o la riduzione del prezzo, come in questo caso - a dover dimostrare il presupposto che giustifica l'azione esperita, ovverosia l'esistenza dei vizi.
Nel caso in esame, l'attore ha allegato l'esistenza di vizi redibitori riguardanti imperfezioni e difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa che diminuiscono il valore della cosa, già denunciati con lettera raccomandata a-r dell'11.8.2018 indirizzata al venditore.
Sotto un primo profilo, l'attore lamentava l'omissione di opere esterne pur previste espressamente nella SCIA rilasciata all'impresa edile (muretti di recinzione, in calcestruzzo o muratura con sovrastante ringhiera in ferro;
vialetti pedonali pavimentati con massello o piastrelle di cemento;
illuminazione degli spazi esterni con organi illuminati su paletto e/o faretti pedonali;
tinteggiatura pagina 5 di 7 delle facciate esterne del corpo di fabbrica C in cui è ricompresa l'unità immobiliare acquistata), comunque relative a beni condominiali che, seppur pro quota, rientravano nella contitolarità del compratore, come si evince dal contratto di vendita (“E' compresa nella presente compravendita la comproprietà condominiale del fabbricato e delle aree comuni tali per legge, destinazione o titolo……Quindi detta parte, come sopra costituita dichiara….-che per il completamento dei lavori dell'unità immobiliare in oggetto è stata presentata all'Autorità Competente presso il Comune di
Sant'Andrea Apostolo dello Jonio la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in data 15 novembre 2013, protocollo n.6598”).
Tuttavia, al momento dell'acquisto (avvenuto l'11.6.2015) parte attrice era ben consapevole delle opere di completamento mancanti (descritte nel progetto allegato alla SCIA presentata nel 2013), accettando il bene “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” (pag. 3 dell'atto pubblico) e per tali attività, invero riscontrate anche dal Consulente, il cedente costruttore non risulta affatto obbligato alla loro realizzazione nei confronti dell'acquirente,
Sotto tale ultimo profilo, l'accordo non prevede un obbligo di ultimazione dei lavori, menzionandosi nel rogito esclusivamente “che per il completamento dei lavori dell'unità immobiliare in oggetto è stata presentata all'Autorità Competente presso il comune di Sant'Andrea Apostolo dello Ionio la
SCIA in data 15 novembre 2013, protocollo n. 6598”.
In altri termini, le parti – che hanno accettato la vendita del bene nello stato di fatto in cui si trovava – davano atto che vi erano ulteriori lavori di completamento dell'edificio (come già detto riscontrati anche dal CTU) ma, allo stesso tempo, non pattuivano alcun obbligo, in capo al cedente, di completamento;
assenza dell'obbligo che, pertanto, non può essere preteso in questa sede per far valere la diminuzione del prezzo;
peraltro, la conoscenza in capo all'acquirente – al momento del contratto – di tali omissioni impedisce anche la loro qualificazione come “vizi” rientranti nella garanzia edilizia.
In definitiva, pur essendo affiorata l'omessa realizzazione delle suddette opere (riportate anche nel progetto allegato alla SCIA), l'assenza di uno specifico obbligo di completamento in capo al cedente e la piena conoscenza delle stesse al momento della vendita impedisce che queste siano valutate come vizi redibitori ai fini della presente azione.
Volgendo l'esame al vaglio della seconda questione prospettata dall'attore inerente alla possibile esistenza di vizi occulti gravanti sull'immobile oggetto di vendita, anche in questo caso la C.T.U. è intervenuta sul punto rilevandone, nel caso de quo, la effettiva sussistenza;
il Consulente ha accertato la presenza, sia in diversi punti dei prospetti esterni che all'interno dell'appartamento, di alcune lesioni dell'intonaco, di segni di ossidazione sulle ringhiere metalliche della scala e del balcone e alcune aree ammalorate in corrispondenza dei sottofondi dei balconi la cui causa è stata individuata nella non pagina 6 di 7 corretta realizzazione di alcuni particolari costruttivi da realizzare, afferenti, quindi, ad un difetto di costruzione.
Vizi che, invero, la stessa parte convenuta aveva riconosciuto tanto da rendersi disponibili diverse volte, anche nel corso dell'odierno giudizio, ad un suo intervento finalizzato alla loro eliminazione.
Quanto all'importo relativo ai lavori necessari per l'eliminazione dei vizi riscontrati, il CTU ha utilizzato il Prezzario Regionale Calabria edizione 2021, quantificandoli nella somma complessiva di
€ 5.812,75.
Ne deriva che, accertata nei termini suesposti la responsabilità del costruttore-venditore per avere consegnato un bene affetto da vizi fin dal momento della stipula del contratto di compravendita concluso tra le parti, essendo tali vizi derivanti da un difetto di costruzione, il convenuto va condannato anche al pagamento della somma pari ad € 5.812,75. a titolo di riduzione del prezzo del bene ai sensi dell'art. 1492 cod. civ., oltre interessi decorrenti dalla domanda.
Sussistono gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente le spese di lite tra le parti
(anche di CTU, liquidate come da separato decreto) sia in ragione della parziale fondatezza della domanda attorea che in considerazione della volontà manifestata dal convenuto – anche stragiudizialmente e prima dell'introduzione del giudizio - di porre rimedio ai vizi riconosciuti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte;

1) Accoglie parzialmente la domanda attorea e per l'effetto condanna il convenuto al pagamento della somma di € 5.812,75. a titolo di riduzione del prezzo di vendita;

2) Compensa le spese di lite tra le parti, anche di CTU. Si comunichi. Catanzaro, 14.10.2025. Il Giudice dott. Liberato Faccenda
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