REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere rel. all'esito della discussione orale all'udienza del 14.03.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente:
SENTENZA nella causa civile di 2° grado iscritta al n. 236 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2024 vertente tra:
(C.F. (C.F. e Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 C.F._2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. Giulia Tedde come Parte_3 C.F._3
da procura in atti;

APPELLANTI
E
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._4 Controparte_2
) e ), elettivamente C.F._5 Controparte_3 C.F._6 domiciliati in Sassari, Via Enrico Costa n. 78 presso lo studio dell'avv. Giorgio Soletta che li rappresenta e difende come da procura in atti
APPELLATI
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato e CP_1 Controparte_2 [...]
, premesso di essere proprietari di unità abitative nel fabbricato ubicato in Alghero, Controparte_3
Via Carducci n. 7, convenivano in giudizio, davanti al Tribunale di Sassari, Parte_2 [...]
e chiedendo la regolamentazione dei confini intercorrenti tra la Parte_1 Controparte_3
propria superficie cortilizia e quella di parte convenuta. Gli attori rappresentavano lo stato dei luoghi della villa ubicata in Alghero Via Carducci n. 7 e le vicende dominicali che l'avevano interessata. In particolar modo, evidenziavano che l'edificio aveva costituito un'unica proprietà

immobiliare, composta da piano terra, due piani superiori e cortile, appartenente alle signore e e che, in data 10/07/1996, veniva stipulato un contratto Controparte_4 Controparte_3
preliminare di vendita con il quale queste ultime si impegnavano a vendere a e a Parte_3
“l'appartamento sito al piano terra con annesso cortile”; preliminare a cui Parte_2
seguiva, in data 21/04/1997, la sottoscrizione del contratto definitivo di vendita. Gli attori, inoltre, sostenevano che il cortile della villa non era mai stato oggetto di materiale divisione, ma che a seguito degli sconfinamenti posti in essere da delle immissioni materiali da lui Parte_1 compiute e dell'accertamento della sussistenza di unilaterali modifiche dei dati catastali, compiute da controparte nel 1999, nel 2011 e nel 2013 e concernenti il piano terra e il cortile dell'indicato edificio, era stato necessario esperire l'azione di regolamento di confini.
Regolarmente costituiti in giudizio e resistevano Parte_1 Parte_2 Parte_3 all'avversa domanda, asserendo che tanto dal preliminare del 10/07/1996 che dal contratto definitivo del 21/04/1997 si evinceva chiaramente che il cortile nella sua interezza era stato oggetto di vendita;
negavano di aver mai posto in essere arbitrarie modifiche dei dati catastali, chiedevano l'accertamento/dichiarazione del proprio diritto di proprietà sull'intero cortile e su quanto ad esso pertinente, la reiezione dell'azione di regolamento di confini e, in via subordinata e riconvenzionale,
l'accertamento dell'avvenuta usucapione, a proprio favore, dell'intero cortile e di quanto ad esso pertinenziale.
Il tribunale, istruita la causa con documenti e CTU, con sentenza in data 15/04/2024, in primo luogo, rilevava che sussistevano elementi indiziari da cui, ai sensi dell'art. 2729 c.c., si desumeva che l'operazione di compravendita non aveva interessato l'intero cortile;
quindi escludeva l'acquisto per usucapione, poiché i convenuti non avevano esercitato un possesso esclusivo sulla superficie cortilizia e, in accoglimento della domanda attorea, definiva i confini fondiari sulla base di quanto contenuto nella consulenza tecnica d'ufficio.
Il Tribunale “in ordine all'annesso cortile” riteneva che la compravendita dovesse considerarsi limitata alla superficie antistante l'appartamento alienato. Circostanza da cui faceva derivare la mancata acquisizione di quella porzione di cortile sulla quale prospettava “l'altra unità immobiliare, di proprietà attorea.”
In merito, invece, all'usucapione il giudice di prime cure riteneva che parte convenuta non avesse avuto il predetto possesso esclusivo per via delle “modalità di utilizzo del cortile” e della “struttura dello stabile e del cortile”.
Avverso detta sentenza propongono appello e per Parte_1 Parte_2 Parte_3
i seguenti motivi: “1) violazione e/o erronea applicazione dell'art. 2714 c.c. – motivazione erronea, insufficiente, contradditoria ed incongrua – erronea valutazione degli atti pubblici ex art. 2714 e dell'intenzione dei contraenti ex art. 1362 c.c con riferimento al capo della sentenza n.472/2024 del Tribunale
Civile di Sassari che attiene al diritto di proprietà dell'area del cortile di Via Carducci n.7 (Foglio
71 mappale 335 sub 9).”.
Parte appellante sostiene di aver acquisito tutto il piano terra della villa di Via Carducci e l'intero suo cortile, comprensivo di pertinenze, in forza del contratto preliminare del 10/07/1996 e del negozio definitivo di vendita del 21/04/1997. Gli appellanti, inoltre, da un lato invocano il dato testuale dei contratti de quibus per sostenere la violazione dell'art. 1362 c.c., dall'altro richiamano la nota di trascrizione e l'asserita acquiescenza di controparte alla conformità di tali atti all'originale; inoltre, sottolineano che: a) gli elementi di confine richiamati nei contratti in questione sono tutti ubicati al di fuori del cortile;
b) diversamente da quanto ritenuto dal tribunale, può essere ravvisata una servitù ex art. 1062 c.c. a favore delle proprietà c) non si era Parte_4 provveduto a compiere la demarcazione dei confini perché l'intero cortile, comprensivo di pertinenze, era di proprietà dei il preliminare di vendita rappresenta “il primo Parte_5 atto costitutivo del ”; d) controparte nei propri atti non faceva Controparte_5 alcun riferimento “all'asserito diritto di proprietà sul citato cortile”.
“2) violazione ed erronea applicazione dell'art. 1362 c.c. – motivazione erronea, insufficiente, contradditoria ed incongrua – difetto di istruttoria – erronea valutazione delle prove documentali sull'impugnazione del capo della sentenza in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione ex art. 1158 e ss c.c. ”.
Parte appellante contesta inoltre l'operato del giudice di prime cure laddove non ha riconosciuto l'avvenuta usucapione dell'intera superficie cortilizia e di quanto ad essa pertinente ai sensi dell'art. 817 c.c., da loro posseduta in maniera continuata e pacifica unitamente all'appartamento del primo piano, provvedendo in via esclusiva alla “cura e manutenzione” per “oltre ventiquattro anni”, come peraltro dimostrabile attraverso le istanze istruttorie dedotte con la memoria ex art. 183 comma 6 n.
2 c.p.c. non ammesse dal Tribunale e reiterate in questa sede.
“3) motivazione erronea, insufficiente, contradditoria ed incongrua – difetto di istruttoria – erronea valutazione delle prove documentali con riferimento al capo della sentenza in ordine alla regolamentazione del confine del Ctu”.
Secondo gli appellanti la CTU, peraltro irritualmente affidata ad un professionista che era stato in passato tecnico di parte appellante, non avrebbe tenuto conto del fatto che i titoli di proprietà attribuiscono ai soli lo ius in re propria su tutto il pianterreno, ovvero Parte_5 attribuiscono un diritto da cui deriva anche la proprietà dell'intera superficie cortilizia. Oltre a ciò, parte appellante evidenzia che i confini individuati dal CTU non consentono di accedere alle abitazioni appartenenti ai e da loro locate a e a Parte_5 Persona_1 [...]
Per_2
Hanno resistito all'impugnazione e CP_1 Controparte_2 Controparte_3
concludendo per il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza del Tribunale n.
[...]
472/2024.
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata decisa all'udienza del 14/03/2025 sulle conclusioni come sopra trascritte.
*****
L'appello è fondato per le ragioni di seguito indicate.
La controversia riguarda la natura di una porzione del cortile circostante il fabbricato di Alghero,
Via Carducci n. 7, che il Tribunale, accogliendo la domanda attorea, ha ritenuto condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c., escludendo sia che fosse stato trasferito in proprietà esclusiva ai con atto del 21.4.1997, sia che i convenuti l'avessero posseduto in via esclusiva Parte_6
e uti dominus ai fini dell'acquisto a titolo originario. Il Tribunale ha dunque proceduto, secondo le risultanze della consulenza tecnica espletata in giudizio, all'individuazione dei confini tra la porzione del cortile e quella contigua, di incontestata proprietà CP_6 Parte_5
Avverso entrambe queste statuizioni hanno proposto appello i contestando, Parte_5
prima di tutto, la statuizione sulla natura condominiale di parte del cortile, viceversa di loro esclusiva proprietà per averlo inequivocabilmente acquistato nella sua interezza, insieme all'appartamento del piano terra, dalle originarie proprietarie dell'intero fabbricato,
[...]
e , con atto del 21.4.1997, e in ogni caso per averlo usucapito in CP_4 CP_3 Controparte_3
forza del possesso ultraventennale continuo e pacifico.
Ora, è noto che in forza dell'art. 1117 c.c. n. 1 anche il cortile di un edificio condominiale ricade tra i beni comuni se il contrario non risulta dal titolo, ossia se il titolo non contiene una riserva espressa di proprietà a favore dell'originario proprietario unico, ovvero se non sia stato oggetto di vendita in favore di un condomino o di un terzo estraneo. Niente impedisce, infatti, che il cortile sul quale prospettano le unità immobiliari di un edificio condominiale appartenga in proprietà esclusiva a un condomino o a terzi.
Si tratta dunque di accertare se con l'atto del 21 aprile 1997 le signore e Controparte_4 [...]
, allora proprietarie dell'intero stabile, abbiano alienato a e Controparte_3 Parte_3 Per_3
l'intero cortile circostante il fabbricato ovvero la sola porzione “circostante
[...]
l'appartamento” dando così origine alla controversia sul confine portata dinanzi al Tribunale. Al riguardo, il primo giudice ha ritenuto che la vendita del 21.4.1997 in favore degli
[...]
avesse riguardato esclusivamente il cortile prospiciente e corrispondente all'unità Parte_7 abitativa compravenduta … con esclusione della parte di cortile che circonda l'altra unità immobiliare, di proprietà attorea.
Il Tribunale con ragionamento presuntivo ha fondato la decisione sui seguenti indizi gravi precisi e concordanti:
a) il fatto che tra i confinanti era indicata “residua proprietà della venditrice”;
b) il fatto che l'oggetto della compravendita tanto nel preliminare che nel definitivo era indicato come unità abitativa con “annesso cortile”, ad indicare un collegamento funzionale e strutturale tra il cortile e l'appartamento al piano terra;

c) il dato strutturale che anche l'accesso alle unità immobiliari dei piani soprastanti avveniva attraverso il cortile e con l'atto non erano costituite servitù;
d) dal 1998 le parti non avevano realizzato alcuna delimitazione del cortile esterno, anzi avevano utilizzato ciascuno la porzione di pertinenza.
Ebbene, si tratta di una ricostruzione interpretativa che la Corte non condivide affatto poiché in contrasto col dato letterale del titolo nonché frutto di un travisamento degli stessi elementi indiziari sui quali il primo giudice ha fondato la decisione.
Ad avviso della Corte, al fine di accertare se il cortile sia stato venduto nella sua interezza ai signori non può infatti prescindersi dalla portata letterale della scrittura privata Parte_8
preliminare di vendita del 3 luglio 1996, riconfermata con atto notarile del 21 aprile 1997, e prima ancora dell'atto di “vendita di quote e divisione” del 23.5.1978, nel quale l'intero fabbricato di Via
Carducci 7, caduto nella successione di descritto come “fabbricato, ad uso civile CP_7
abitazione, da cielo a terra, di vecchia costruzione, composto di piano terra, primo piano e cortile annesso….”, viene assegnato in proprietà esclusiva a e , Controparte_4 Controparte_3
le quali ne disporranno in parte a favore dei signori con i due atti di cui si è Parte_8
detto.
Ora, testualmente, con la prima scrittura e , proprietarie Controparte_4 Controparte_3
pro indiviso dell'intero fabbricato (pervenutogli in forza di successione legittima in morte di CP_7
deceduta ad Alghero il 15 marzo 1970 e atto di divisione del 23.5.1978) promettono di
[...]
vendere a che acquista, il seguente immobile sito in Alghero Via Carducci 7, e Parte_3
precisamente, intero piano terra, costituito detto piano da otto vani utili e tre accessori, con annesso cortile e pertinenze, confinante con via Carducci, proprietà eredi , Pt_9 CP_8
proprietà , proprietà una parte dell'intero fabbricato censito
[...] Pt_10 Parte_11
(l'intero) al F 71, mapp. 335 … Dunque, con successivo atto pubblico, a rogito Notaio , le stesse venditrici, in Persona_4
esecuzione della scrittura privata di cui supra, vendono alla signora in comunione di Parte_3
beni con che acquista – appartamento sito al piano terra (1° foto), unico al Persona_3
piano, composta da ingresso, sala, quattro camere, cucina, bagno, doppio servizio, ed annesso circostante giardino, confinante con via Carducci, residua proprietà della venditrice, CP_8
salvo altri, allo stato censito al catasto al fg. 71 mappale 335 sub 1.
[...]
Ora, è indubbio che l'atto pubblico del 21.4.1997 costituisce la conferma della precedente scrittura privata di vendita del 3.7.1996 (così è detto nella stessa intestazione dell'atto rogato dal notaio) e che si tratti del trasferimento della proprietà del medesimo immobile, peraltro allo stesso prezzo di
160.000, al momento dell'atto notarile munito anche di un proprio identificativo catastale (335 sub
1).
Ebbene, l'oggetto del negozio nella scrittura privata del 3/7/1996 è indicato nell'… intero piano terra, costituito da otto vani e tre accessori con annesso cortile e pertinenze ... così come nel successivo atto pubblico nell'appartamento sito al piano terra, unico al piano, composto da ingresso, sala, quattro camere, cucina, bagno, doppio servizio … ed annesso circostante giardino.
Ora, posto che è indiscusso che le venditrici erano allora proprietarie dell'intero fabbricato di Via
Carducci 7 e dell'unico cortile/giardino ad esso annesso, privo di delimitazioni materiali, e ancor meno catastali, costituito da quella striscia di area scoperta, che gira su tre lati intorno al fabbricato a ferro di cavallo e che il geom. nella planimetria del 16.1.1995, definiva “area di CP_9 distacco”, l'espressione “cortile circostante con pertinenze” e “annesso giardino circostante” non può essere intesa altrimenti che come riferita all'unico cortile circostante, appunto, l'intero fabbricato, e non al … solo cortile adiacente all'unità abitativa trasferita … come erroneamente affermato dal Tribunale.
La ricostruzione della volontà delle parti elaborata dal Tribunale, oltre che immotivatamente lontana dal tenore letterale dell'atto, con il quale è stato trasferito l'unico cortile circostante il fabbricato di Via Carducci e non una sua parte, mostra tutti i suoi limiti e la sua artificiosità nel momento in cui si tratta di indicare materialmente la porzione di cortile di sicura proprietà
[...] secondo il concetto utilizzato dal Tribunale di “contiguità” con il perimetro Parte_7 dell'appartamento, poiché porta all'irrazionale divisione del cortile di sicura proprietà Parte_1
addirittura in due monconi, tra loro non comunicanti, tra i quali si frapporrebbe la porzione rimasta invece secondo il medesimo concetto di contiguità con i locali - ingresso e cantina - CP_6
rimasti di proprietà delle venditrici e CP_4 CP_3
Ora, a parte la considerazione che l'appartamento dei al tempo della vendita, che è Parte_1
anche il momento che interessa in questa sede, era unico al piano terra. Così è detto nella scrittura privata del 3 luglio 1996, con la quale è trasferito … intero piano terra … , e nell'atto del 21.41997 con il quale in esecuzione della precedente scrittura privata è venduto … appartamento al piano terra, unico al piano … Con la conseguenza che anche volendo seguire l'iter interpretativo del
Tribunale si arriverebbe alla conclusione che il cortile … adiacente all'unità abitativa trasferita… era in realtà tutto il cortile, poiché l'appartamento acquistato dai vi si affacciava su tutti Parte_1
e tre i lati, fatta eccezione per i due piccoli locali - ingresso e cantina - di cui si è detto.
Il fatto, poi, che le venditrici, che si erano riservate al piano terra esclusivamente il locale di accesso ai piani superiori e una cantina, li abbiano successivamente trasformati, inglobandoli nell'unità immobiliare del piano soprastante, in un secondo momento alienata ai è vicenda Testimone_1
successiva alla vendita perfezionata in favore dei dunque ininfluente ai fini della Parte_1
corretta interpretazione della volontà dei contraenti, che non può che essere condotta alla luce dello stato dei luoghi esistente nel 1997, al tempo della stipulazione, quando i signori Parte_8 hanno acquistato l'intero piano terra unitamente all'intero giardino/cortile circostante il fabbricato.
Tanto ciò è vero che nella scrittura privata del 1/7/1996, confermata col successivo atto notarile, i confini sono indicati con riferimento anche alle proprietà esterne al fabbricato e al cortile (Via
Carducci, proprietà eredi , proprietà , proprietà . Per_5 Controparte_8 Pt_10 Pt_3
Ora, a parte l'ovvia considerazione che se le signore avessero voluto vendere soltanto CP_10
una porzione del cortile lo avrebbero detto in maniera esplicita, peraltro provvedendo anche al suo frazionamento catastale, in ogni caso, il riferimento contenuto nell'atto notarile di vendita, tra i confinanti, alla “residua proprietà della venditrice” non è sintomatico del fatto che le venditrici si fossero riservate una porzione del cortile, come erroneamente ritenuto dal Tribunale, bensì fotografa con esattezza la situazione dei confini, chiaramente rispetto all'intera unità immobiliare compravenduta con l'atto, comprensiva anche dell'appartamento al piano terra del fabbricato, che per l'appunto confinava e continua a confinare con il locale ingresso e la cantina di cui le venditrici si erano riservate la proprietà.
Allo stesso modo non convince neppure l'interpretazione dell'espressione “annesso” data dal primo giudice. Il cortile/giardino annesso era chiaramente quello unico e indiviso annesso all'intero fabbricato, di cui costituiva una pertinenza (non è un caso che fosse privo di propri dati catastali), che le proprietarie alienavano alla insieme all'intero piano terra, riservandosi la proprietà Pt_3
del solo locale di accesso ai piani superiori e di una cantina.
Dunque, in mancanza di qualsiasi riferimento testuale al fatto che il cortile, pacificamente unico e indiviso quantomeno dal 1978, sia stato invece venduto solo in parte ai la soluzione Parte_1
adottata in sentenza, di una sua divisione addirittura in tre parti, secondo un concetto di “contiguità” ai rispettivi appartamenti, manifesta tutta la sua astrattezza e irragionevolezza. Così come è circostanza assolutamente neutra il fatto che sul cortile venduto agli appellanti si apra la porta di accesso ad una cantina e agli appartamenti dei piani superiori, stato dei luoghi ben compatibile con un passaggio tollerato dal proprietario o al limite con il possesso di una servitù.
Allo stesso modo, il fatto che sin dal 1997 il cortile fosse privo di delimitazioni materiali interne, argomentazione utilizzata dal tribunale per sostenere una vendita parziale, depone al contrario nel senso della sua appartenenza ad un unico proprietario: proprio perché di proprietà esclusiva dei non è mai sorta l'esigenza di una sua chiusura o delimitazione materiale. Parte_5
Sempre con riferimento ai fatti successivi, e per il limitato effetto che possono avere rispetto ad una vicenda traslativa di diritti reali immobiliari, non può non rilevarsi che il cortile non figura tra le parti comuni espressamente elencate nell'atto di acquisto dei del 17.1.2017 ( cfr. Testimone_1 atto a rogito dr. : … alla porzione di immobile in oggetto compete una quota di Persona_6
comproprietà proporzionale sulle parti comuni del fabbricato e su quanto per destinazione è di uso
o godimento comune, con particolare riferimento al vano scala, al corridoio comune e al ripostiglio ubicato al piano terreno, tutti distinti nel Catasto Fabbricati al foglio 71 – mappale
335/12). Infine, nel 2017, in occasione dei lavori di rifacimento della facciata, gli allora condomini formavano una scrittura con la quale la sig. versava a mani di un acconto CP_3 Parte_1 per l'occupazione del suolo, al contrario non dovuta se il cortile fosse stato realmente condominiale, così implicitamente riconoscendo la proprietà esclusiva del cortile in capo ai Parte_1
In conclusione, l'intero cortile che circonda su tre lati il fabbricato di Via Carducci 7, oggi distinto in catasto al f. 71, mapp. 335 sub 9 e sub 4, è di esclusiva proprietà dei signori Parte_8
per averlo loro acquistato dalle allora proprietarie con atto notarile del 21.4.1997, con la conseguenza che non si pone affatto una questione d'incertezza di confini di un bene che appartiene nella sua interezza ad un unico proprietario. Avendone acquistato la proprietà a titolo derivativo i signori l'hanno posseduto da quel momento in quanto proprietari e non come se Parte_5 fossero proprietari, così che rimane assorbita l'ulteriore domanda di riconoscimento di un acquisto a titolo originario per usucapione, unitamente ad ogni ulteriore ragione di doglianza sulla correttezza dei confini, come determinati dal ctu.
In conclusione, in totale riforma della sentenza del Tribunale e in accoglimento della domanda riconvenzionale, gli appellanti sono dichiarati proprietari esclusivi pro-indiviso del cortile e pertinenze, oggi contraddistinto al f. 71, mapp. 335 sub 9 e sub 4, per averlo acquistato con atto pubblico del 21.4.1997 (rep. N. 129.442 e racc. n. 21.932) con conseguente infondatezza della domanda di accertamento dei confini.
Le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, comprese quelle di ctu, liquidate nei valori medi del relativo scaglione (da € 1.101 ad € 5.200), sono poste interamente a carico degli appellati in solido tra loro in ragione della loro integrale soccombenza tanto sulla domanda di accertamento dei confini che su quella riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva del cortile.

PQM

la Corte, definitivamente decidendo, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa, accoglie l'appello proposto da e avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2 Parte_3
472/2024 del Tribunale di Sassari, pubblicata il 12.4.2024 e, per l'effetto,
1) dichiara ( , Parte_1 C.F._7 Parte_2
( ) e ( ), proprietari esclusivi C.F._8 Parte_3 C.F._3 pro indiviso del cortile circostante il fabbricato ubicato ad Alghero, Via Carducci 7, e relative pertinenze, distinti in catasto al foglio 71, mappale 335 sub 9 e 335 sub 4, per averlo acquistato con atto in data 21.4.1997, a rogito Notaio repertorio 129.442 e raccolta Per_4
21.932;
2) rigetta la domanda di accertamento dei confini proposta da , Controparte_2 CP_1
e ;
[...] Controparte_3
3) condanna gli appellati in solido a rifondere in favore degli appellanti le spese di entrambi i gradi del giudizio, che liquida in € 2.552,00 ed € 2.915,00 rispettivamente per il primo e il secondo grado del giudizio, oltre accessori di legge e spese di ctu nella misura liquidata.
Così deciso in Sassari all'udienza del 14 marzo 2025.
Il Consigliere est.
Dott.ssa Cristina Fois
Il Presidente
Dott.ssa Maria Grixoni