REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
composta dai seguenti Magistrati:
dott. Giuseppe De Tullio Presidente dott. Massimo Sensale Consigliere dott. Luigi Mancini Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al numero 3776 del ruolo generale dell'anno 2021 vertente tra
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Pt_4
C.F. ), tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Amalia Spadaro, in
[...] C.F._4 virtù di procura in atti
Appellanti
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._5
LE NO, in virtù di procura in atti
Appellata
FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione, conveniva in giudizio, innanzi al tribunale Controparte_1 di Nola, , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
In particolare, deduceva: Controparte_1 – di essere proprietario esclusivo di determinati immobili siti in Pollena Trocchia (Na), Corso
UM I, n, 34 e che ai convenuti erano pervenuti, per successione mortis causa di
(originaria proprietaria), determinati immobili (come riportati in atti); Persona_1
-che i predetti immobili facevano parte di un complesso immobiliare sito in Pollena Trocchia
(Na), Corso UM I, n. 34, costituente un condominio di fatto, composto da un unico fabbricato di tre livelli fuori terra corrispondenti ciascuno ad un'unità catastalmente autonoma ed un livello interrato, oltre una tettoia e tre box auto ubicati sulla corte pertinenziale posteriore;

-che in seguito a contestazioni in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione delle parti comuni del detto complesso immobiliare, entrambe le parti processuali – in data
14.9.2015 – conferivano incarico al ET , affinchè venissero redatte Controparte_2 le tabelle millesimali, le quali poi venivano ultimate, oltre che da quest'ultimo, anche dal
ET in data 10.10.2015 e consegnate alla committenza per essere Controparte_3 approvate;

-che essendosi i convenuti rifiutati di sottoscrivere le tabelle millesimali redatte, in data

3.11.2015 presentava istanza di mediazione (di cui, il primo incontro fissato si risolveva negativamente);
-che, atteso quanto predetto e quanto statuito da richiamate massime giurisprudenziali, si riteneva legittimo chiedere l'approvazione delle tabelle millesimali, finalizzate alla regolamentazione tra i condomini del carico delle spese relative alla gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni del predetto complesso immobiliare.
così concludeva: Controparte_1
“In via principale e nel merito 1) determinare le tabelle millesimali relative al complesso immobiliare costituente il condominio di fatto sopradescritto, previo conferimento a tal fine di apposito incarico ad un consulente tecnico;
2) approvare le tabelle millesimali redatte dal consulente tecnico a tal uopo nominato 3) con vittoria di spese e competenze professionali tutte, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.”.

2. Si costituivano in giudizio, spiegando domanda riconvenzionale, Pt_1
, , e
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4
Dopo aver indicato le unità immobiliari in proprio possesso e le unità immobiliari in possesso di e, inoltre, le modifiche apportate dall'attore, deducevano che: Controparte_1
- differentemente da quanto asserito da parte attrice, non si erano mai opposti alla redazione delle tabelle millesimali, a condizione che nelle tabelle fosse rappresentato il reale stato dei luoghi, nonché l'estensione del diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio e, fosse, inoltre, redatto un regolamento condominiale;

-l'incarico conferito al geom. fu revocato verbalmente dai convenuti, dal Controparte_2 momento che il predetto geometra non aveva provveduto ad inserire le parti comuni del fabbricato (in riferimento al viale comune, alla locale caldaia). Inoltre, non era mai stato conferito alcun incarico al geom. ; Controparte_3
-erano a conoscenza della redazione delle tabelle – prive di sottoscrizione - a nome del geom. ; Controparte_3
-le tabelle millesimali, ricevute in copia, non erano state approvate, dal momento che il tecnico – in fase di redazione delle stesse – aveva erroneamente costituito un unico condominio, inserendo, tra le unità immobiliari facenti parte del complesso riportato al foglio
6 p.lla 442, anche il cespite ad uso officina meccanica di , insistente sulla Controparte_1
p.lla 494 confinante e di sua esclusiva proprietà (come da grafico allegato alle tabelle ricevute);
-atteso quanto predetto, si riteneva doversi cessare l'occupazione delle parti comuni del fabbricato de quo.
I convenuti così concludevano:
“Alla luce di tutte le eccezioni, deduzioni e domande formulate con il presente atto, si conclude affinché l'Ill.mo Tribunale adito voglia così provvedere: 1) Rigettare la domanda perché infondata in fatto e in diritto e non provata. 2) Accertare e dichiarare che il complesso immobiliare oggetto delle tabelle millesimali e costituito dai soli beni descritti al capo 1) e 2) del presente atto;
3) Accertare e dichiarare che l'incarico conferito a suo tempo al geom.
è stato revocato e che a quest'ultimo nulla è dovuto;
4) Accertare e Controparte_2 dichiarare che nessun incarico ha ricevuto dai sigg. il geom. ; Pt_1 Controparte_4
5) Accertare e dichiarare che le tabelle millesimali non sono mai state consegnate ai convenuti;
6) Accertare e dichiarare che la tettoia è stata edificata ad una distanza inferiore
a quanto prescritto dagli strumenti urbanistici del Comune di Pollena Trocchia integrativi dell'art. 783 c.c. e, per l'effetto, condannare l'attore all'abbattimento e/o all'arretramento della medesima fino alla distanza regolamentare;
7) Accertare e dichiara che l'attore ha aperto un varco porta sulla scala comune e senza consenso dei convenuti, e per l'effetto, condannare l'attore alla chiusura del varco porta;
8) Accertare e dichiarare che il locale, realizzato per uso officina meccanica non fa parte del fabbricato foglio 6 p.lla 442 ma rientra nella p.lla 494 (ex 201/C) e che non ha diritto di passaggio carraio sul viale comune per accede ad esso;
9) Accertare e dichiarare che nel locale caldaia comune, la caldaia comune è stata eliminata senza alcuna autorizzazione e consenso dei convenuti, i quali a seguito di tale eliminazione sono primi di impianto di riscaldamento, e per l'effetto condannare l'attore
a rimettere la caldaia nel locale caldaia comune;
10) Accertare e dichiarare che sulla facciata principale del fabbricato è stato aperto un vano finestra in sostituzione del balcone, e per
l'effetto condannare l'attore al ripristino del balcone;
11) Accertare e dichiarare che sulla facciata principale è stato applicato un intonaco diverso da graffiato a liscio e con colore diverso da giallo scuro ad un giallo chiaro, e per l'effetto condannare l'attore al ripristino della facciata con intonaco graffiato e con il colore giallo scuso graffiato.
12) Accertare e dichiarare che sulla facciata principale l'attore ha provveduto alla sostituzione degli infissi esterni preesistenti con altri difformi sia per qualità dei materiali che per tipologie e colore, e per l'effetto condannare l'attore a rimettere gli infissi di stesso materiale, tipologia e colore preesistenti;
13) Accertare e dichiarare che sulla facciata interna del fabbricato l'attore ha provveduto alla chiusura parziale dei balconi, realizzando sugli stessi n. 2 verande ed istallato una colonna fecale a cielo aperto, e per l'effetto condannare
l'attore alla eliminazione delle verande e della colonna fecale a cielo aperto;
14) Accertare
e dichiarare che l'attore occupa le parti comuni del fabbricato, e con particolare riferimento le scale di accesso al piano cantinato, le scale al piano superiore, per l'effetto condannarlo
a lasciare libere le parti comuni. 15) Accertare e dichiarare che l'attore ha istallato dei condizionatori sul lastrico solare comune, e per l'effetto condannarlo alla eliminare dei condizionatori. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite oltre IVA e CAP come per legge da distrarre in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”.

3. Con sentenza n. 1336, pubblicata il 2.7.2021, il Tribunale di Nola, così statuiva:
“Il Tribunale, definitivamente pronunciando, accoglie la domanda di CP_1
, dichiara inammissibili le domande riconvenzionali dei convenuti e per
[...]
l'effetto determina che le tabelle millesimali del condominio in Pollena Trocchia (NA) corso
UM, n. 34, sono quelle elaborate dal Ctu arch. nella propria relazione, in Per_2 conclusioni, pag. 11-13, che qui si intendono trascritte. Condanna i convenuti in solido alle spese del procedimento, che liquida in euro 3000,00, oltre competenze di legge e spese di
Ctu.”.
In motivazione, deduceva che:
-la domanda, solo astrattamente contestata dai convenuti, era fondata;

-le domande riconvenzionali dei convenuti risultavano inammissibili, in quanto tardive e prive di connessione con la domanda principale;
-nel caso di specie, la mancata approvazione delle tabelle millesimali dall'assemblea dei condomini legittimava la domanda di determinazione giudiziale;

-le tabelle redatte dal Ctu arch. del 25.10.2018 risultavano conformi ai canoni ex Per_2 art. 1123 cc e potevano essere recepite;

- le contestazioni (astratte), sollevate dai convenuti con la memoria di replica, potevano eventualmente essere avanzate in autonome azioni giudiziarie;

-in base a quanto predetto, al condominio in Pollena Trocchia, Corso UM 34, trovavano applicazione le relative tabelle.

4. e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 propongono appello, contestando quanto operato dal CTU, perché ritenuto fuorviante ed illegittimo, non essendosi quest'ultimo attenutosi a quanto richiesto dal giudice di prime cure, così violando l'art. 194 cpc..
Con un primo motivo di gravame, gli appellanti asseriscono che il tribunale non abbia tenuto conto della proroga dei termini concessi al CTU, avendo ritenuto – erroneamente – le doglianze proposte al CTU tardivamente.
Con un secondo motivo di appello, gli appellanti lamentano che il tribunale abbia emesso una sentenza in base ad un elaborato di tabelle millesimali per complessive n. 16 unità immobiliari, di cui l'attribuzione di un immobile comune (caldaia con porzione di area necessaria all'accesso) all'odierno appellato, quale fatto mai dedotto dalle parti, o quantomeno avutasi in base a delle valutazioni giuridiche non consentite al consulente tecnico d'ufficio. Ed invero, i beni immobili su cui elaborare le tabelle millesimali prospettate dal , sono complessivamente di n. 8 unità immobiliari, mentre quelle prospettate CP_1 dagli odierni appellanti sono complessivamente di n. 11 unità immobiliari (come indicati in atti). Ragion per cui la sentenza andrebbe riformata.
Con un terzo motivo di gravame, gli appellanti ritengono che il giudice di prime cure abbia liquidato – in maniera eccessiva ed erronea – le spese processuali, atteso l'oggetto della controversia portata all'attenzione dell'Autorità Giudiziaria e la mancata motivazione in merito. Il valore della controversia, infatti, è determinato dalla R.A. dell'edificio, par ad euro
2.846,71.
Gli appellanti così concludono:
“

1. In via preliminare si chiede disporsi la sospensione della sentenza impugnata, per tutti i motivi di cui al presente atto;

2. Accogliere il presente appello e, per l'effetto, 1.Dichiarare la nullità della sentenza n. 1336/2021 del 15.05.2021, depositata in data 02.07.2021, notificata in data 06.07.2021 del Tribunale di Nola per tutti i motivi di appello sopra riportati;



3.Nominare CTU che accerti la consistenza del complesso immobiliare costituente il condominio individuato nel catasto fabbricati del comune di Pollena Trocchia al foglio 6 -
p.lla 442, composto da tre livelli fuori terra ed un livello interrato, oltre locale caldaia comune
e due box auto ubicati sulla corte pertinenziale posteriore comune e precisamente dalle seguenti unità immobiliari, ed in particolare dei sigg. (eredi ): Pt_1 Persona_1
1) - 2) Appartamento al I° piano con annesso locale cantinato di circa mq 20 (metri quadri venti), il tutto costituente otto vani catastali, confinante con , Persona_3 Per_4
, per l'appartamento, e per il locale cantinato confinante con ,
[...] Controparte_1 già denunciato all' di Napoli con scheda n. 1911 del 07.11.1982 ed annesso locale CP_5 con scheda n. 17448 del 03.12.1990, attualmente individuato al catasto urbano del Comune di Pollena Trocchia al foglio 6 - p.lla 442 - sub 102 - piano 1 -S1, cat. A2, classe 5, vani 8 - ro €. 681,11; 3) Locale adibito a negozio ubicato al piano terra, avente superficie catastale di mq 29 (metri quadrati ventinove), già denunciato all' con scheda n. 1908 CP_6 del 17.11.1982, attualmente in individuato al catasto urbano del comune di Pollena Trocchia al foglio 6 - p.lla 442 sub 104 - cat. C/1 - classe 6 - mq. 29 rc. €, 561,65; 4) box auto ubicato sulla corte pertinenziale posteriore, ex area urbana pertinenziale, avente una superficie catastale di mq. 41 (metri quarantuno), confinante con locale caldaia, , Controparte_1 individuato in catasto del Comune di Pollena Trocchia al foglio 6 - p.lla 442 - sub 4- p. terra, cat. C/6, classe 1, mq.41- rc. €. 38,11; Per il sig. : 5) Appartamento al Controparte_1 piano terra di tre vani e servizi, confinante con beni , cassa scala, androne Persona_3
Contr e cortile, denunciato all' di Napoli con scheda n. 36 in data 09.01.1973, attualmente identificato in catasto fabbricati del Comune di Pollena Trocchia al foglio 6 - p.lla 442 - sub
105, cat. A/3 - classe 1, vani 5 - rc. €. 284,05; 6) -7) e 8) Appartamento ubicato al secondo piano, con annesso locale cantinato ubicato al piano seminterrato di circa mq 20 (metri quadri venti), il tutto costituente otto vani catastali e confinante con , Corso Persona_3
UM I e viale comune, già denunciato all' con scheda n. 1912 del CP_6
19.11.1982 per l'appartamento e scheda n. 17447 del 03.12.1990, attualmente individuata nel catasto urbano del Comune di Pollena Trocchia al foglio 6 - p.lla 101 - p.

2-S1, interno 1
- cat. A/2 - classe 5 - vani 8 - rc. 681,11, (attualmente frazionato in due unità abitative senza alcun titolo abilitativo); 9) box auto ubicato sulla corte pertinenziale posteriore, ex area urbana pertinenziale, avente una superficie di mq. 42 (metri quadri quarantadue), confinante con viale comune, area assegnata a , individuata nel catasto urbano del Controparte_1
Comune di Pollena Trocchia al foglio 6 - p.lla 442 - sub 5 - piano terra - cat. C/6 -, classe 1 - mq. 42 - rc. €. 39,04. 10) Locale adibito a negozio ubicato al piano terra, avente superficie Contr catastale di mq 29 (metri quadrati ventinove), già denunciato all' di Napoli con scheda
n. 1908 del 17.11.1982, attualmente in individuato al catasto urbano del comune di Pollena
Trocchia al foglio 6 - p.lla 442 sub103 - cat. C/1 - classe 6 - mq. 29 rc. €. 561,65. 11. Locale
Officina meccanica e il giardino, dal convenuto descritto come box auto ubicato sulla corte pertinenziale posteriore, ubicato sul foglio 6 p.lla 494 (ex 201/C), e precisamente realizzato dopo l'ultimo spazio libero di pertinenza dell'appartamento al secondo piano, confinante con beni di , con beni di , con beni , sono entrambi Persona_3 Persona_4 CP_2 di proprietà esclusiva del sig. , che usufruisce solo del passaggio nel Controparte_1 viale comune per accedervi, come emerge dall' atto del notar el 27.12.1990 Persona_5
- rep. n. 1425 - racc. 345 registrato in Napoli in data 15.01.1991, allegato agli atti di causa.
Determinare le tabelle millesimali, su i beni descritti, e sulla scorta della consistenza immobiliare così come individuati nei titoli di provenienza, e in ottemperanza agli artt. 1117-
1118-1123-1124 e 1126 c.c. e degli artt. 67-68 e 69 delle disposizioni per attuazione del c.c.
e delle Circolare del Ministero LL.PP. del 26 marzo 1966 n. 12480 e del 26 luglio 1993 n.
2945. Con vittoria di spese del doppio grado da attribuirsi alla sottoscritta procuratore per fattone anticipo.”.

5. Si costituisce . Controparte_1
In particolare, deduce che:
-in via pregiudiziale, l'inammissibilità e l'improcedibilità dell'atto di appello, in quanto quest'ultimo mancante dei requisiti ex artt. 342 e ss. e 348 bis cpc;

-il giudice di prime cure ha correttamente rilevato l'inammissibilità delle domande riconvenzionali formulate da parte convenuta per decadenza, perché formulate in violazione degli artt. 166 e 36 cpc;

-l'appello risulta infondato, dal momento che l'odierno appellato – alla luce di richiamati principi normativi - ha agito per la redazione e approvazione delle tabelle millesimali, al fine di poter regolamentare tra i condomini il carico delle spese concernenti la gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni del complesso immobiliare de quo. Ragion per cui, secondo l'odierno appellato, la richiesta di parte appellata finalizzata ad ottenere la redazione ed approvazione delle suindicate tabelle risulta legittima, come correttamente ritenuto dal giudice di prime cure;

-atteso il valore indeterminabile delle domande concernenti la formazione e l'osservanza del regolamento di condominio o la formazione e revisione delle tabelle millesimali, risulta infondato il motivo di gravame riguardante la presumibile eccessiva ed errata liquidazione delle relative spese processuali;

-non sussiste alcun fondato motivo a fondamento dell'avanzata istanza di sospensiva.
Così dedotto, conclude:
“1) In via preliminare, rigettare la richiesta di sospensiva formulata da parte appellante per carenza dei requisiti di legge;
2) Sempre in via preliminare, dichiarare per i motivi di cui sopra, con ordinanza non impugnabile, l'inammissibilità e/o improcedibilità dell'atto di appello per mancanza dei requisiti di cui agli art. 342 e ss. del cpc, nonché, ex 348 bis cpc come novellato, per insussistenza del requisito della ragionevole probabilità di accoglimento ovvero insussistenza del fumus boni iuris richiesto ex lege;
3) Nel merito, rigettare il gravame proposto da parte appellante in quanto inammissibile nonchè destituito di ogni fondamento in fatto e in diritto;
4) In ognuna delle sopra considerate ipotesi, condannare l'appellante al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, oltre I.V.A., C.P.A.e spese forfettarie in misura del 15% sui compensi a liquidarsi, ex art. 2, comma 2, D.M. 55/2014, con distrazione in favore del sottoscritto difensore anticipatario, ai sensi dell'art. 93, comma 1, c.p.c.; 5)
Condannare l'appellante al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione, sussistendo i presupposti di cui all'art,
13, comma quater, D.P.R. 115/2002 (introdotto dall'art. 1, comma 17, L. 228/2012); 6)
Emettere ogni altro consequenziale provvedimento di ragione e di legge”.

6. Con ordinanza del 15.3.2022 questa Corte ha rigettato l'istanza di sospensiva avanzata dagli appellanti.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Non è fondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 cpc.

1.1.Il primo comma dell'art. 342 cpc, nella lettera ratione temporis applicabile – cioè quella introdotta dall'art. 54, comma 1, lett. 0a) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella l. 7 agosto 2012, n. 134 – recita:
“l'appello si propone con citazione contenente le indicazioni prescritte dall'art. 163. L'appello deve essere motivato. La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità: 1) l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuto dal giudice di primo grado;

2)l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata”.

1.2. La Corte di legittimità ha chiarito che “gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal
d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (così Cass. ord.
13535/2018) e che “non può considerarsi aspecifico e deve, quindi, essere dichiarato ammissibile, il motivo d'appello che esponga il punto sottoposto a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica, non occorrendo, tuttavia, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata” (così Cass. ord. 7675/2019).

1.3. Nella specie, gli appellanti hanno criticato la sentenza di primo grado che ha aderito del tutto alla CTU ed hanno argomentato le critiche sollevate.
Pertanto, deve concludersi che l'atto di appello risponda ai requisiti di forma/sostanza imposti dall'art. 342 cpc per la formulazione dell'atto di impugnazione.

2. Gli appellanti sostengono che il giudice non abbia tenuto conto della proroga dei termini concessi al CTU.
La censura è inammissibile, in quanto gli appellanti non hanno intesse a sollevarla.

2.1. Le censure sollevate alla CTU, ove non prese in considerazione dal giudice, possono essere riproposte in sede di appello, veicolate a mezzo di specifici motivi di doglianza alla sentenza di primo grado (v. Cass. 3302/2013).
Le contestazioni e i rilievi critici alla consulenza tecnica d'ufficio relative alle deduzioni del
C.T.U., che non integrino eccezioni di nullità relative al procedimento, costituiscono delle mere argomentazioni difensive volte a sollecitare il potere valutativo del giudice e, pertanto, non incontrano alcuna barriera preclusiva e possono essere formulate per la prima volta anche nella comparsa conclusionale o in sede di appello in quanto i termini di cui all'art. 195
c.p.c. hanno mera natura ordinatoria (v. Cass. SSUU 5624/2022).

2.2. Nella specie, dunque, questa Corte può prendere in considerazione ed analizzare le censire sollevate alla CTU dagli appellanti, nel corso del primo grado, ove specificamente riproposte con i motivi di censura alla sentenza di prime cure.
Pertanto, la circostanza che il giudice del primo grado abbia ritenuto le osservazioni alla
CTU tardive non ha alcuna rilevanza.

3. Gli appellanti, con una specifica critica, lamentano che il CTU abbia preso in considerazione, nell'elaborazione delle tabelle, 16 unità immobiliari, mentre invece l'attore ne aveva indicate 8 nell'atto di citazione ed 11 ne avevano indicate gli appellanti al momento della costituzione nel giudizio di primo grado.
Il motivo è infondato.

3.1. Nella redazione delle tabelle millesimali deve tenersi conto dell'effettiva consistenza degli immobili, risultando irrilevanti gli eventuali abusi edilizi e le irregolarità urbanistiche (v.
Cass. 29074/2023).
In sede giudiziale, il CTU nominato per la redazione delle tabelle deve considerare non solo le allegazioni delle parti, ma anche quanto emergente dalla documentazione (costituita dai titoli di proprietà) e da quanto dallo stesso accertato nel corso delle operazioni peritali.
Va infatti ricordato che, dovendo le tabelle essere redatte alla luce della situazione di diritto
(proprietà esclusive e comuni) e della eventuale modifica dello stato di fatto – inteso come modifica dei volumi -, è compito del CTU accertare se il valore millesimale delle singole proprietà sia mutato in ragione di modifiche strutturali.

3.2. Nella specie, il CTU, nell'elencare gli immobili in proprietà esclusiva, ha tenuto conto anche di spazi in proprietà privata, trasformati in spazi chiusi con tettoie: la circostanza che la costruzione delle tettoie sia illegittima – sotto il profilo amministrativo, o per la violazione delle norme sulle distanze - non rileva al fine di escludere che di esse si debba tenere conto della redazione delle tabelle millesimali.
Il CTU ha anche correttamente tenuto conto degli spazi in proprietà esclusiva (giardino; cortile) nella redazione delle tabelle: in ordine a questi non sono, per altro, state sollevate specifiche contestazioni.

4. Gli appellanti lamentano che sia stato inserito nel condominio il locale ad uso officina meccanica, descritto come box, ubicato sulla corte pertinenziale posteriore, che non insiste sulla particella 442 - come il resto dell'edificio – ma sulla particella 494 (ex 201/C), realizzato dopo l'ultimo spazio libero di pertinenza dell'appartamento al secondo piano.
Il motivo è infondato.

4.1. L'insistere sulla stessa particella catastale non è elemento determinante per decidere se più immobili costituiscano un unico condominio.
Il dato rilevante è che gli immobili siano serviti dai medesimi spazi comuni o abbiano in comune beni e servizi;
oppure che uno costituisca pertinenza dell'altro e sia raggiungibile attraverso spazi comuni.

4.2. Nella specie, come rilevato anche dal CTU, “l'officina meccanica (box/officina e il giardino, entrambi di proprietà della parte attrice pur insistendo su di un suolo la cui particella catastale è diversa da quella ove insistono le altre unità immobiliari, appartengono entrambi allo stesso condominio di fatto riscontrato, con le medesime caratteristiche di pertinenzialità delle altre unità immobiliari poste lungo il viale di accesso. In ordine alla provenienza originaria, la particella catastale di suolo, è descritta, dalla lettera i) della premessa dell'atto di donazione del 1990, rep. 1425, a rogito notar dott. come zonetta di terreno Persona_5 retrostante il fabbricato”; appartenente, quindi, con caratteristiche di pertinenzialità, allo stesso fabbricato da cui si accede” (v. pgg. 16 e 7 della consulenza).
La circostanza che la zona di terreno su cui insite l'officina sia stata trasferita insieme agli altri immobili facenti parte del è un ulteriore elemento che concorre a far ritenere CP_7 che anche la officina faccia parte del medesimo degli altri immobili. CP_7

5. Gli appellanti contestano che il CTU abbia considerato in proprietà piena es esclusiva, in capo al , il locale caldaia. Sostengono che dagli atti di proprietà emerga CP_1 chiaramente che il locale caldaia, rientri tra le parti comuni. Lamentano che il CTU abbia considerato il bene in proprietà esclusiva del solo perché questi si è appropriatodel CP_1 locale e ne ha asportato la caldaia.
Il motivo è fondato.

5.1. Trattandosi di locale caldaia – nel quale, dunque, era allocata la caldaia comune - lo stesso deve ritenersi di proprietà , ai sensi dell'art. 1117 c.c., in assenza di un CP_8 titolo che attesti il contrario.
La circostanza che il locale caldaia sia, allo stato, nell'esclusivo possesso del non CP_1 muta il titolo di proprietà del bene – almeno fino a quando non interverrà un successivo titolo giuridico che attesti che il bene è divenuto di proprietà esclusiva di . CP_1

5.2. Lo stato di fatto di cui il CTU deve tenere conto nella redazione delle tabelle è quello relativo all'aumento di volumetrie, anche ove non legittimato da un titolo amministrativo abilitativo. Nella specie, però, non si tratta di trasformazione edilizia che comporti un aumento di volumetria – e dunque di millesimi -, ma di modifica dello stato di fatto possessorio, che non ha rilevanza ai fini della redazione delle tabelle.

5.3. Pertanto, le tabelle redatte dal CTU devono essere corrette nella parte in cui indica di proprietà esclusiva del il locale caldaia e tale locale deve essere indicato in CP_1 comproprietà sia di , sia degli appellanti. La proprietà comune del locale caldaia CP_1 deve essere attribuita in proporzione dei millesimi di proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini.

6. Con l'ultimo motivo, gli appellanti contestano la liquidazione delle spese.
Sostengono che i compensi liquidati in primo grado siano eccessivi e che, inoltre, il tribunale abbia motivato in misura insufficiente sul punto.
Deducono che il valore della controversia sia determinato dal R.A. del fabbricato, pari ad euro 2.846,71; per cui, dovrebbe farsi applicazione della tabella dettata per i giudizi il cui valore è compreso tra euro 1.100,01 ed euro 5.200,00.
Il motivo è infondato.

6.1. La domanda volta alla elaborazione delle tabelle millesimale ha valore indeterminabile
(v., quanto alla revisione delle tabelle, Cass. 28960/2023; 29926/2019; 1513/1976).

6.2. Ai sensi dell'art. 5, comma 6, d.m. 55/2014, le cause di valore indeterminabile, ai fini della liquidazione del compenso, vanno considerate di valore compreso tra euro 26.000,01 ed euro 260.000,00.
Pertanto, la liquidazione del compenso, nella misura di euro 3.000,00, da parte del tribunale, non può considerarsi eccessivo.

7. La sentenza di primo grado, dunque, deve esser riformata solo in ragione dell'accoglimento di un unico motivo di appello.

8. Alla luce della riforma della sentenza di primo grado, questa Corte deve provvedere alla regolazione delle spese anche del primo grado di giudizio, in forza dell'effetto espansivo interno della riforma (art. 336 cpc).

9. In considerazione del rigetto di tutte le domande riconvenzionali formulate dagli appellanti in primo grado – in quanto inammissibili - e del rigetto di tutti i motivi di appello, eccetto uno, deve concludersi che gli appellanti siano soccombenti e che, quindi, debbano sopportare le spese del doppio grado di giudizio, ai sensi dell'art. 91 cpc.
Va precisato che la liquidazione deve farsi in favore del difensore del , in quanto CP_1 dichiaratosi antistatario.
10. Per la regolazione delle spese deve farsi applicazione dei parametri dettati dal d.m. 55/2014, come modificato dal d.m. 147/2022.
11. Il valore della controversia, come detto, è indeterminabile.
Pertanto, ai sensi dell'art. 5, comma 6, d.m. 55/2014, deve farsi applicazione delle tabelle dettate per i giudizi il cui valore sia compreso tra euro 26.000,01 ed euro 260.000,00, tenendo sempre conto dell'oggetto e della complessità della controversia.
In considerazione della semplicità delle questioni risolte, appare congruo fare applicazione della tabella dettata per i giudizi il cui valore sia compreso tra euro 26.000,01 ed euro
52.000,00. 12. Quanto al primo grado può confermarsi la liquidazione dei compensi, operato dal tribunale, in quanto anche al di sotto de minimi liquidabili per le cause di valore compreso tra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00 – in assenza di contestazione da parte del . CP_1
13. Quanto al secondo grado, per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisoria va fatta applicazione dei valori medi, ridotti del 50%.
Pertanto, va liquidata la somma di euro 4.995,50 a titolo di compenso, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così decide:
a) accoglie, per quanto di ragione, l'appello promosso da Parte_1 Pt_3
, e riforma, in parte, la sentenza del tribunale di Nola n.
[...] Parte_2 Parte_4
1336, pubblicata il 2.07.2021 e, per l'effetto, dispone che nella tabella millesimale redatta dal CTU arch. il locale caldaia non sia indicato come di proprietà esclusiva di Per_2
, ma di comproprietà di questi e di , , Controparte_1 Parte_1 Parte_3
e e che la proprietà del locale caldaia venga attribuita in Parte_2 Parte_4 proporzione dei millesimi intestati a ciascuno dei condomini;

b) condanna e in Parte_1 Parte_3 Parte_2 Parte_4 solido, al pagamento delle spese di lite, liquidate, in favore del difensore antistatario di
, quanto al primo grado, in euro 3.000,00 a titolo di compenso, oltre Controparte_1 rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa e, quanto al secondo grado, in euro 4.995,50 a titolo di compenso, oltre rimborso delle spese generali nella misura del
15%, iva e cpa.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 14.10.2025
Il Presidente
Dott. Giuseppe De Tullio
Il Consigliere est.
Dott. Luigi Mancini