REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere rel.
dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 6994 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281- sexies c.p.c., all'udienza del giorno 21/03/2025 e vertente
TRA
(c.f. ) rappresentata e difesa, Parte_1 C.F._1
congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Corrado Testa e Veronica De Sanctis in virtù di procura rilasciata a margine dell'atto di appello ed elettivamente domiciliati presso l'avv.to Corrado Testa con studio in Tivoli, via Antonio Del Re n. 20;
APPELLANTE
E

(c.f. ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t. rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Edoardo Ferragina e Rocco Mercurio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione di primo grado ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detti difensori in Roma, via F. Cesi n. 21;
APPELLATA
in forma abbreviata (c.f. n. Controparte_2 CP_3
P.I. n. ) in persona del legale rappresentante p.t P.IVA_2 P.IVA_3
rappresentato e difeso dall'avv.to Marco Battaglia in virtù di procura rilasciata su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione nel presente grado ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Roma, via Francesco
Denza n. 3;
APPELLATA
(c.f. ), quale società incorporante la Controparte_4 P.IVA_4 [...]
, in persona del procuratore speciale p.t., rappresentata e difesa Controparte_2
dall'avv.to Marco Battaglia in virtù di procura rilasciata su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione nel presente grado del 17 febbraio 2023 ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Roma, via Francesco Denza n. 3;
INTERVENUTA
OGGETTO: appello contro sentenza n. 506/2020 del Tribunale di Tivoli pubblicata in data 26/03/2020
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: << con atto di citazione, la signora evocava Parte_2
in giudizio la e la Controparte_5 Controparte_6
al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni (come precisate nella memoria
[...]
ex art. 183 cod. proc. civ.): Piaccia all'Illustrissimo Tribunale adìto, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, in accoglimento delle spiegate ragioni e per le motivazioni di cui in premessa e dedotte nella premessa della citazione introduttiva, accertato il grave inadempimento della società venditrice costruttrice, da qualificare anche come aliud pro alio, dichiarare la risoluzione dell'atto di compravendita notaio di Roma, rep. 30446 racc.18743, registrato a Roma l'08.10.2012 al Persona_1
n°16983 Serie 1T, trascritto a Roma II il 09.10.2012 al n°31471 R.P. intercorso tra l'attrice e la . e, per l'effetto, visto il collegamento CP_1 Controparte_1
negoziale esistente, dichiarare la risoluzione dell'accollo del mutuo di originari €.
2.620.000,00, successivamente ridotto ad €. 2.520.000,00, e precisamente il lotto corrispondente alla particella n°0538998/000, concesso alla D.&C. CP_1
dalla Banca delle Marche S.p.a., con la precisazione che le due domande
[...]
di risoluzione dei contratti sono inscindibilmente legate e che dunque non si potrà dar luogo all'accoglimento della domanda di risoluzione della compravendita se non unitamente alla risoluzione del contratto di accollo. Conseguentemente condannare i convenuti, in solido tra loro sino all'importo di €. 30.000,00 o sino alla diversa somma che sarà dimostrata essere stata pagata dall'attrice a titolo di rimborso del mutuo, al pagamento delle seguenti somme: Per quanto concerne la Controparte_6
€. 30.000,00, o la diversa somma, maggiore o minore, che verrà dimostrato essere stata versata a titolo di rimborso delle rate del mutuo accollato;
Per quanto concerne la
[...]
€.38.420,00, o la diversa somma maggiore o minore che Parte_3
verrà dimostrata in corso di causa”. Si costituiva in giudizio la Controparte_7
(già evidenziando la sua estraneità ai fatti di causa Controparte_8
e, comunque, nel merito l'infondatezza della domanda rassegnando le seguenti conclusioni: Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, accertati i fatti così come sopra esposti: In via principale: rigettare tutte le domande formulate dalla Sig.ra nei confronti della ora Parte_1 Controparte_8 [...]
, perché palesemente inammissibili oltre che infondate, sia in fatto che Controparte_7
in diritto, per i motivi esposti in narrativa, confermando, per l'effetto, nei confronti di essa Banca convenuta, la validità e l'efficacia dell'accollo, da parte di essa attrice, del debito derivante dal mutuo originariamente contratto dalla Parte_3
con la allora Banca delle Marche S.p.a., in data 12.05.2008, per atto a
[...]
rogito Notaio Dott. di Roma, Rep. n. 22416 e successivo atto di Persona_1
erogazione, quietanza e frazionamento per atto medesimo Notaio Dott. Per_1
del 02.12.2012 Rep. n. 30317; In via subordinata: e salvo gravame, nella non
[...]
auspicata ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito ritenesse, in parziale accoglimento delle domanda attorea, risolto l'accollo per cui è causa, rigettare, comunque, per le ragioni esposte in narrativa, la domanda di restituzione, formulata dalla Sig.ra Parte_1
nei confronti della ora , della somma Controparte_8 Controparte_7
di Euro 30.000,00 (trentamila/00), ovvero della somma maggiore o minore dalla stessa percepita in dipendenza del suddetto accollo, dichiarando, per l'effetto, che nulla è dovuto dalla convenuta alla predetta attrice, confermando, al contempo, la piena CP_8
validità ed efficacia del mutuo del 12.05.2008 Rep. n. 22416, degli atti e della garanzia ipotecaria ad esso connessi, nonché dei diritti in forza dello stesso spettanti alla Banca convenuta, nei confronti della debitrice originaria Parte_3
Ancora in via subordinata: e salvo gravame, per l'assurda ipotesi in cui la CP_8
convenuta, ut supra rappresentata, fosse tenuta alla restituzione degli importi sino ad oggi percepiti in dipendenza dell'accollo per cui è causa, condannare la
[...]
a tenere indenne la medesima già Parte_3 Controparte_7
da qualsivoglia conseguenza pregiudizievole Controparte_8
derivante dal presente giudizio, con condanna della medesima Parte_3
a manlevare e/o rimborsare alla convenuta tutte le somme che la
[...] CP_8
stessa fosse tenuta a pagare in favore dell'attrice, Sig.ra in dipendenza Parte_1
del presente giudizio. In ogni caso: con vittoria di spese di lite oltre I.V.A. e C.P.A. e rimborso spese generali ex D.M. n. 55/2014”. Dichiarata la contumacia della
[...]
e disposta la notifica a quest'ultima della Parte_3
comparsa di costituzione e risposta della convenuta, nei termini di legge, ai sensi CP_8
dell'art. 292 c.p.c., si costituiva in giudizio la medesima società così concludendo:
“Voglia l'adito Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvedere:

1. in via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o la prescrizione della proposta azione per le ragioni dedotte in narrativa;

2. in via principale e nel merito, respingere integralmente, perché infondate sia in fatto che in diritto, le domande dalla parte attrice, per le ragioni sopra dedotte.

3. in ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa e con condanna dell'attrice al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c.”. All'udienza del 14/11/2019 sulle conclusioni rassegnate, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cod. proc. civ. (60 + 20 giorni) per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.>>
§ 2. – Il Tribunale di Tivoli con sentenza n. 506/2020 così statuiva: << - rigetta la domanda di risoluzione del contratto di compravendita oggetto di causa;
- compensa le spese id lite.>>
§ 3. – Il tribunale a sostegno della decisione osservava:<< le domande di parte attrice non possono essere accolte. In primo, va osservato che parte attrice ha precisato che
“le due domande di risoluzione dei contratti sono inscindibilmente legate e che dunque non si potrà dar luogo all'accoglimento della domanda di risoluzione della compravendita se non unitamente alla risoluzione del contratto di accollo”. Pertanto, deve in primo luogo esaminarsi la domanda volta ad ottenere la risoluzione del contratto di compravendita. Sotto tale profilo si rileva che, in generale, la risoluzione del contratto si può chiedere solo in caso di inadempimento grave della controparte.
Orbene, con riferimento al caso di specie, non si ravvisa tale presupposto tenuto conto:
- sia che la parte acquirente ha dichiarato, in occasione dell'acquisto, di aver visitato gli immobili in oggetto e di aver trovato tutto di suo pieno gradimento, impegnandosi a non sollevare eccezioni di sorta e rinunziando sin da ora dal proporre qualsivoglia azione futura o rivendicazione in qualsiasi sede” (pertanto parte attrice non può ora richiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 2 comma 4 D.M. 5/7/75 avendo avuto piena consapevolezza dello stato di fatto dell'immobile al momento dell'acquisto; di contro gli altri vizi non risultano di gravità tale da determinare la risoluzione del contratto); sia che è stata presentata richiesta di agibilità (come risulta dal testo del contratto) e, in difetto di diversa prospettazione, deve ritenersi la stessa rilasciata per silenzio assenso. In ogni caso, la conoscenza da parte dell'acquirente dello stato dell'immobile, la comune volontà di entrambe le parti di trasferire l'immobile privo di tale documentazione e, di conseguenza, l'esecuzione del contratto nei termini voluti da entrambi i contraenti, porta ad escludere l'applicabilità della risoluzione del contratto di compravendita. Infine, atteso il rigetto della domanda di risoluzione del contatto di compravendita non può essere esaminata (in ossequio al principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato) l'ulteriore domanda di risoluzione dell'accollo. La difficoltà interpretativa del quadro fattuale di riferimento giustifica la compensazione delle spese di lite.>>
§ 4. – Ha proposto appello formulando due motivi di gravame, di Parte_1
seguito illustrati;
rassegnava le seguenti conclusioni:<< ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, in accoglimento delle spiegate ragioni e per le motivazioni di cui in premessa, in completa riforma dell'appellata sentenza n°
506/2020 emessa dal tribunale di Tivoli in data 20.03.2020, depositata in data
26.03.2020, accertato il grave inadempimento della società venditrice-costruttrice: dichiarare la risoluzione dell'atto di compravendita notaio di Roma Persona_1
del 04.10.2012 (rep.30446 racc.18743, registrato a Roma 4 l'08.10.2012 al n°16983
Serie 1T, trascritto a Roma II il 09.10.2012 al n°31471 R.P.) intercorso tra l'attrice e la e, per l'effetto, alla luce del collegamento negoziale Parte_3
esistente, dichiarare la risoluzione dell'accollo del mutuo – inserito nel citato rogito - di originari €. 2.620.000,00, successivamente ridotto ad €. 2.520.000,00, e precisamente il lotto corrispondente alla particella n°0538998/000, concesso alla
D.&C. dalla Banca delle Marche S.p.a., mandando la Controparte_1
Signora esente da obblighi di pagamento nei confronti dell'Istituto di Parte_1
credito convenuto. Conseguentemente condannare entrambi i convenuti, in solido tra loro, a restituire all'attrice la somma di €. 39.893,84 pagata sino alla data odierna a titolo di rimborso delle rate di mutuo, oltre alle ulteriori rate che verranno versate sino alla decisione del presente grado di giudizio. Condannare la Parte_3 al pagamento dell'ulteriore somma di €.8.420,00 versata a titolo di
[...]
acconto sul prezzo al momento della stipula del preliminare di compravendita. In via istruttoria (..) B) si chiede l'ammissione delle prove orali chieste in primo grado;
C) si chiede lo svolgimento di CTU confermativa della sussistenza dei vizi descritti nella relazione di parte. Con vittoria di spese e compenso di lite del doppio grado. >>
§ 4.1 – Si costituiva in data 26 febbraio 2021 per Parte_3
eccepire l'inammissibilità e comunque l'infondatezza in fatto ed in diritto del gravame;
rassegnava le seguenti conclusioni: << accertare e dichiarare la totale inammissibilità ed infondatezza dei motivi di appello, delle conclusioni, domande, istanze, anche istruttorie, ed eccezioni tutte proposte da con atto di citazione notificato Parte_1
via pec in data 14/12/2020, per le eccezioni ed i motivi tutti proposti da
[...]
e, conseguentemente, rigettare integralmente l'appello e le Controparte_1
domande tutte ivi proposte e confermare la sentenza emessa inter partes dal Tribunale di Tivoli in data 26 marzo 2020. Vittoria di spese e compensi difensivi anche del presente grado di giudizio e distrazione delle stesse ai sensi dell'art. 93 c.p.c. in favore dei sottoscritti avvocati.>>
§ 4.2 – Si costituiva in data 26 febbraio 2021 , per Controparte_2
eccepire l'inammissibilità e comunque l'infondatezza in fatto ed in diritto del gravame;
rassegnava le seguenti conclusioni:<< in via principale: - rigettare l'appello proposto dall'appellante, Sig.ra perché palesemente inammissibile oltre che Parte_1
manifestatamente infondato, sia in fatto che in diritto, e per l'effetto, confermare, in toto, la sentenza impugnata n. 506/2020, emessa dal Tribunale di Tivoli, Sezione I,
G.U., Dott. Scolaro, in data 20.03.2020 e pubblicata in data 26.03.2020 a definizione del giudizio recante R.G. n. 3201/2017; - in ogni caso, rigettare tutte le domande formulate dalla Sig.ra nei confronti della Parte_1 Controparte_2
perché palesemente inammissibili oltre che infondate, sia in fatto che in diritto,
[...]
per i motivi esposti in narrativa, confermando, per l'effetto, nei confronti di essa Banca appellata, la validità e l'efficacia dell'accollo, da parte di essa appellante, del debito derivante dal mutuo originariamente contratto dalla Parte_3 con la allora Banca delle Marche S.p.a., in data 12.05.2008, per atto a rogito Notaio
Dott. di Roma, Rep. n. 22416 e successivo atto di erogazione, Persona_1
quietanza e frazionamento per atto medesimo Notaio Dott. del Persona_1
02.12.2012 Rep. n. 30317; In via subordinata: e salvo gravame, nella non auspicata ipotesi in cui l'Ecc.ma Corte di Appello adita ritenesse, in tutto o in parte meritevole di accoglimento l'appello e, per l'effetto, nullo, risolto e/o inefficace l'accollo per cui
è causa, rigettare comunque, per le ragioni esposte in narrativa, la domanda di restituzione, formulata dalla Sig.ra nei confronti della Parte_1 [...]
della somma di Euro 39.893,48, ovvero della somma maggiore Controparte_2
o minore dalla stessa percepita in dipendenza del suddetto accollo, dichiarando, per l'effetto, che nulla è dovuto dalla appellata alla predetta appellante, CP_8
confermando, al contempo, la piena validità ed efficacia del mutuo del 12.05.2008 Rep.
n. 22416, degli atti e della garanzia ipotecaria ad esso connessi, nonché dei diritti in forza dello stesso spettanti alla nei confronti della Controparte_2
debitrice originaria Ancora in via subordinata: e Parte_3
salvo gravame, per l'assurda ipotesi in cui la appellata fosse tenuta alla CP_8
restituzione degli importi sino ad oggi percepiti in dipendenza dell'accollo per cui è causa, condannare la a tenere indenne la medesima Parte_3
da qualsivoglia conseguenza pregiudizievole Controparte_2
derivante dal presente giudizio, con condanna della medesima Parte_3
a manlevare e/o rimborsare alla appellata tutte le somme che la
[...] CP_8
stessa fosse tenuta a pagare in favore della Sig.ra in dipendenza del Parte_1
presente giudizio;
In ogni caso: con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio ex D.M. n. 55/2014 >>.
§ 4.3 – In data 17 febbraio 2023 a seguito di fusione di Controparte_2
in - giusta atto di fusione a rogito Notaio di Controparte_9 Persona_2
Milano del 26.03.2021 Rep. n. 16080 Racc. n. 8638 – interveniva quest'ultima facendo proprie le domande, le deduzioni, le istanze istruttorie e le conclusioni rassegnate da nella comparsa di costituzione e risposta, nei verbali di udienza, nonché CP_3 tutti gli atti e i documenti depositati da nell'ambito di Controparte_2
questo procedimento.
§ 4.3 – All'udienza di prima comparizione del 30 aprile 2021, tenutasi tramite il deposito di note scritte, la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, poi più volte differita, da ultimo all'udienza del 21 marzo 2025.
Con decreto presidenziale del 23 gennaio 2025 veniva disposto il mutamento del rito e la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. con assegnazione del termine di giorni trenta prima dell'udienza per il deposito di note. Hanno depositato note i difensori di parte appellante e di . All'odierna udienza i difensori precisavano le Controparte_9
conclusioni come da verbale e discutevano brevemente la causa che veniva contestualmente decisa.
§ 5. – I motivi di gravame
L'appello contiene due motivi.
§ 5.1 – Con il primo motivo titolato: < alla sollevazione di eccezioni relativamente ai vizi occulti >>, censurava la sentenza di primo grado per avere il Tribunale ritenuto che la sottoscrizione della clausola con la quale essa appellante si impegnava a non sollevare eccezioni, rinunciando a qualsivoglia azione, era sufficiente ad escludere l'accoglibilità della domanda.
Significava, al contrario, che la clausola “vista e piaciuta” secondo l'insegnamento della Suprema Corte non poteva che valere solo per i vizi palesi o comunque conosciuti al momento dell'acquisto mentre, nel caso di specie, si trattava di vizi occulti e, pertanto, non conosciuti né conoscibili al momento della stipula del contratto e della sottoscrizione della clausola. Sul punto, rappresentava che la natura occulta dei vizi era desumibile da quanto dedotto nell'atto di citazione di primo grado e da quanto affermato dal consulente tecnico di parte, ing. I vizi, invero, riguardavano Persona_3
elementi progettuali e realizzativi delle murature e potevano essere riconosciuti o conoscibili solo in un momento successivo rispetto all'acquisto dell'immobile. § 5.2 – Con il secondo motivo titolato: << circa la regolarità urbanistica del bene>> evidenziava che ulteriore errore commesso dal primo giudice andava individuato nell'affermazione di accertata regolarità urbanistica dell'immobile, conclusione a cui il tribunale era immotivatamente pervenuto sul rilievo che il certificato di agibilità dell'immobile fosse stato rilasciato per silenzio assenso. Evidenziava che, al contrario, era emersa in primo grado la circostanza, non menzionata dal tribunale, che l'immobile aveva ottenuto permessi edificatori in base a dichiarazioni ed asseverazioni mendaci da parte del tecnico progettista. Significava che il Tribunale in ipotesi di dubbio avrebbe dovuto disporre CTU al fine di accertare se l'immobile fosse affetto da un insanabile e grave vizio, giustificativo della domandata risoluzione del contratto.
§ 6 – L'analisi dei motivi
I motivi attesa la loro connessione - in quanto investono più profili dell'unica censura volta alla richiesta di riforma del capo di sentenza che ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento di Parte_3
– possono venir esaminati congiuntamente e sono infondati.
Osserva la Corte che la motivazione di prime cure va meramente integrata in relazione alle due rationes decidendi poste a base della pronuncia di rigetto della domanda di risoluzione del contratto di compravendita intercorso tra Parte_3
e - rogito 4 ottobre 2012 per notaio , registrato l'8 ottobre Parte_1 Per_1
2012-.
Il tribunale ha rigettato la domanda evidenziando di aver tenuto conto: 1) della clausola contenuta all'art. 2: << la parte acquirente dichiara di aver visitato gli immobili in oggetto e di aver trovato tutto di suo pieno godimento, impegnandosi a non sollevare eccezioni di sorta e rinunciando sin da ora dal proporre qualsivoglia azione futura o rivendicazione in qualsiasi sede >> e 2) che era stata presentata richiesta di agibilità, come risulta dal testo del contratto e che deve ritenersi che la stessa sia stata rilasciata per silenzio assenso. Giova premettere che l'attrice nell'atto di citazione si duole che l'appartamento acquistato sia completamente invaso dall'acqua e macchie di umidità e muffa sul soffitto e sulle pareti, che lo rendono inabitabile perché insalubre, e che sia privo del certificato di agibilità che non potrà mai essere rilasciato in quanto l'immobile difetta dei requisiti per l'ottenimento di detto certificato. In proposito, denuncia che il bagno e la camera da letto sono sprovvisti di finestra che affaccia all'esterno e quindi sono realizzati in violazione dell'art. 2 comma 4 Decreto del Ministero della sanità 5.7.1975 in GU n. 190 del 18 luglio 1975 e i locali sono privi di luce diretta adeguata, in violazione del comma 1 dell'art. 5 stesso DM.
Orbene, per quel che qui ancora rileva, si osserva che Parte_3
costituendosi nel giudizio di primo grado contestava, in quanto inveritiera,
l'esposizione in fatto contenuta nell'atto di citazione nei seguenti termini: << Giova premettere che 3. Venendo al merito della vicenda vi è da dire che le domande, prima ancora che infondate, appaiono inammissibili. Ed infatti, la sig.ra che Pt_1
deteneva ed abitava l'immobile in questione ben prima della stipula del rogito, ha dichiarato, in occasione dell'acquisto, “ di aver visitato gli immobili in oggetto e di aver trovato tutto di suo pieno gradimento, impegnandosi a non sollevare eccezioni di sorta e rinunziando sin da ora dal proporre qualsivoglia azione futura o rivendicazione in qualsiasi sede.” (cfr. art.

2 - rogito del 4/10/2012 - doc. n. 1 fascicolo controparte->>
Osserva la Corte che dall'esame degli atti di primo grado emerge che Parte_1
non ha mai contestato la circostanza dedotta da controparte che ella, al momento della stipula del rogito, era ben consapevole della situazione dell'immobile in quanto già vi abitava. Trattasi quindi di fatto che, processualmente, è provato in quanto non contestato.
Con il primo motivo di gravame definisce errato il ragionamento del primo Pt_1
giudice con riguardo alla clausola liberatoria contenuta nell'art. 2 del contratto in quanto, trattandosi – quelli descritti -di vizi occulti, detta clausola non operava. Osserva la Corte, in iure, che circa l'interpretazione delle clausole contrattuali il giudice di merito, anche a fronte di una clausola estremamente generica ed indeterminata, deve comunque presumere che sia stata oggetto della volontà negoziale, sicché deve interpretarla in relazione al contesto (art. 1363 cod. civ.) per consentire alla stessa di avere qualche effetto (art. 1367 cod. civ. ) e, solo se la vaghezza e la genericità siano tali da rendere impossibile attribuire ad essa un qualsivoglia rilievo nell'ambito dell'indagine volta ad accertare la sussistenza ed il contenuto dei requisiti del contratto
(art. 1325 cod. civ.), ovvero siano tali da far ritenere che la pattuizione in esame non sia mai concretamente entrata nella sfera della effettiva consapevolezza e volontà dei contraenti, può negare ad essa efficacia qualificandola come clausola di "stile" ( tra le tante Cass. n. 13839/2013).
Più in particolare, con riguardo alla clausola “ vista e piaciuta” contenuta nei contratti di compravendita la Suprema Corte ha enunciato, con indirizzo ormai consolidato, i seguenti principi : << in tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e piaciuta", che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima con riferimento a quelli riconoscibili (come, per l'appunto, venutosi a configurare nel caso di specie) con la normale diligenza e non taciuti in mala fede (cfr., ad es., Cass. n. 3741/1979 e Cass. n. 21204/2016)>> (Così recentemente Cass. n.
19061/2024)
Applicando detti principi al caso concreto ed alle risultanze obiettive acquisite, si osserva che al momento del rogito era perfettamente edotta delle condizioni Pt_1
oggettive dell'immobile, in quanto già vi abitava e quindi doveva essere a conoscenza dei vizi denunciati, non occulti, quali le caratteristiche della finestra del bagno e della camera ( che a suo dire non si aprivano all'esterno) e che, quindi, l'immobile difettava dei requisiti di cui all'art. 2 comma 4 DM citato;
ugualmente per la mancanza di luminosità delle stanze e la conseguente violazione dell'art. 5 co. 1 medesimo DM, conoscenze che comunque la parte avrebbe potuto acquisire con il sopralluogo e nella clausola 2 del rogito l'acquirente espressamente dichiara di aver visitato l'immobile. Si osserva, inoltre, che da tali asserite carenze progettuali fa discendere i vizi Pt_1
di insalubrità dell'immobile (perché non areato, fatto che - in uno ai difetti di isolamento termico di cui meglio infra -aveva concorso a cagionare le muffe) e di vendita di aliud pro alio in quanto il a causa dei su descritti difetti, non CP_10
avrebbe mai potuto rilasciare il certificato di agibilità.
Rileva la Corte, ad integrazione della motivazione della sentenza di prime cure che, in relazione a detti vizi non occulti, la dichiarazione contrattuale è certamente operativa e la sentenza sul punto va confermata.
Quanto agli asseriti vizi occulti, che l'attrice sostiene di aver scoperto solo per mezzo della consulenza dell'ing. il motivo in esame è infondato anche in relazione a Per_3
tale censura.
La valutazione dei rilievi mossi nella relazione di parte ing. (rilievi che risultano Per_3
trasfusi nell'atto di citazione a sostegno della denuncia dell'esistenza dei vizi) va compiuta in uno alla disamina dei rilievi difensivi di che ha Parte_3
depositato, a sua volta, relazione di parte redatta dall'arch. Per_4
In relazione al certificato di agibilità non è contestato che risulti acquisita al protocollo in entrata del Comune di Guidonia Montecelio la domanda di parte venditrice di rilascio del detto certificato;
non risulta che sia stato emesso alcun provvedimento del di richiesta di integrazione atti, sicché la statuizione di prime cure che CP_10
l'agibilità risulta concessa per silenzio assenso è conforme alla normativa che puntualmente disciplina lo specifico procedimento amministrativo, ampiamente illustrata dall'arch. nel proprio elaborato:<< Il Comune provvede al rilascio Per_4
del certificato entro 30 giorni dalla ricezione della domanda (art. 25, comma 3). Ciò
a meno che il responsabile del procedimento non abbia richiesto documentazione integrativa, interrompendo così il termine. Il certificato deve essere rilasciato entro 30 giorni dalla presentazione della domanda (art. 4, comma 2, del D.P.R. 425/1994). Ciò sempre che il non abbia richiesto la produzione di documentazione CP_10
integrativa, interrompendo così i termini. LA FORMAZIONE DEL SILENZIO- ASSENSO Il dirigente o il responsabile di servizio deve rilasciare il certificato di agibilità nel termine di 30 giorni dalla ricezione della relativa istanza (art. 25, comma
3). Qualora ciò non avvenga il silenzio dell'amministrazione assume significato di assenso (art. 25, comma 3). Il silenzio- assenso sull'istanza matura con il decorso di
30 o di 60 giorni, in relazione alla documentazione a corredo del titolo edilizio utilizzato per la realizzazione dell'intervento. In particolare: il silenzio-assenso matura con il decorso di 30 giorni quando il progetto a base del permesso di costruire o della denuncia di inizio attività risulti corredato dal parere ASL che ne attesti la corrispondenza alle norme igienico-sanitarie (art. 25, comma 4); il silenzio-assenso matura invece con il decorso di 60 giorni dalla presentazione dell'istanza quando la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie risulti attestata dallo stesso interessato mediante apposita autocertificazione (art. 25, comma 4).;>>
La motivazione di prime cure circa la valutazione di tale vizio è quindi corretta perché aderente alle risultanze processuali.
Infine, in relazione ai rilievi mossi dall'ing. di commissione da parte di Per_3 [...]
di errori progettuali si osserva che il consulente di parte Parte_3
riconduce i fenomeni di infiltrazione e di formazione di umidità e muffe a “fenomeno classificabile come ponte termico“ e, precisamente : << quelle parti di una struttura abitativa che presentano uno squilibrio termico identificabile in corrispondenza degli elementi strutturali quali pilastri, travi orizzontali, solai ( disomogeneità termica dei materiali che compongono l'edificio) o in corrispondenza degli angoli dell'edificio stesso (disomogeneità geometrica )>>.
Si osserva altresì che l'arch. per nella propria relazione Per_4 Controparte_1
tecnica documentava che il fenomeno “ponte termico” aveva costituito oggetto di studio e di puntuale progettazione, così come in sede esecutiva risultavano attuate tutte le lavorazioni atte a scongiurare il fenomeno, compresa la scelta dei materiali. In particolare, ha evidenziato e documentato a mezzo produzione delle fatture di acquisto, che: << Sono stati usati materiali idonei per la tamponatura e per la correzione dei “PONTI TERMICI” da questo si evince sia dalle foto che dalle fatture acquisto dei materiali. Per le tamponature sono stati utilizzati i blocchi termici del tipo ”alveolater
FA TI “ avente le misure cm 30x25x25 invece per la correzione dei ponti termici (cappotto) è stata utilizzata una lastra di POLISTIROLO D/15 AE dello spessore cm 5 fornito dalla ditta con sede nel comune di Guidonia in via CP_11
Maremmana Inferiore, 402 (vedasi fatture). >>
Rileva la Corte che anche in relazione a tali vizi la motivazione della sentenza di prime cure va meramente integrata essendo emerso, dalla comparazione della documentazione versata in atti dalle parti, che ha dimostrato di aver curato Parte_3
nella fase progettuale lo studio delle dinamiche dei ponti termici e le correlate azioni di adeguato isolamento, con stima della conducibilità dei materiali impiegati nelle specifiche condizioni di esercizio, con predisposizione di adeguati spessori delle pareti e dei mezzi di controllo dell'umidità. A tal fine risultano allegati alla relazione di consulenza di parte i calcoli progettuali e le fatture di acquisto dei materiali impiegati, con le relative schede tecniche. Quanto alla fase progettuale, la relazione di consulenza di parte convenuta smentisce ancora una volta la prospettazione di parte attrice;
invero, risulta fornito l'elenco dei materiali impiegati, con le schede tecniche e ampio fascicolo fotografico del cantiere in cui viene data evidenza dell'impiego dei blocchi termici della ditta;
la posa dei blocchi termici e le opere di correzione dei ponti Parte_4
termici; la foto 3 raffigurala posa in opera della lastra di isolamento termico per la correzione dei ponti termici;
la foto 4 raffigura la lavorazione della fase di posa in opera di rete in fibra di vetro su isolante per la successiva rasatura;
la foto 5 la lavorazione della fase di rasatura della correzione del ponte termico.
Osserva la Corte che la documentazione fotografica non risulta contestata da parte attrice che, nel corso del processo di primo grado, si è limitata a ribadire le proprie iniziali prospettazioni senza prendere posizione in relazione alle specifiche e documentate difese di Si osserva ancora che parte convenuta ha sostenuto, Parte_3
senza essere smentita, che l'appartamento oggetto di causa era l'unico dei 19 immobili che componevano lo stabile per il quale risultavano denunciati fenomeni di infiltrazione. La decisione di primo grado, pertanto, si appalesa coerente alle risultanze istruttorie acquisite a cui nulla avrebbe potuto aggiungere la prova testimoniale avanzata da parte attrice vertendo essa su capitoli in parte inammissibili ed in parte afferenti a fatti del tutto irrilevanti:<< 1) “Vero che all'interno dell'appartamento della Signora si Pt_1
verificano fenomeni di condensa tali da lasciare imbevuti di acqua le mura e le piastrelle, bagnare gli indumenti riposti negli armadi e rigonfiare le porte” – 2) “Vero che la Signora a causa della presenza della forte umidità è costretta a dormire Pt_1
in soggiorno anziché nella camera da letto sprovvista di aperture verso l'esterno”. 3)
Vero che la questione attinente l'umidità nella casa è stata da subito denunciata al costruttore-venditore che ha effettuato un sopralluogo di verifica” >>.
Osserva la Corte che tutti i capitoli sopra trascritti sono in primo luogo generici perché non risulta individuato il momento temporale in cui la circostanza oggetto di prova sarebbe accaduta;
ugualmente per il terzo capitolo dove l'espressione “ da subito “ è talmente indefinita da non poter identificare un momento temporale dell'accadimento tra l'atto di vendita (del 2012) e la denuncia scritta (del 2016). Con riguardo alla circostanza di cui al capitolo 1) si osserva che essa, rimanendo secondaria all'accertamento della riconducibilità dei vizi ad errori progettuali o di esecuzione dell'opera, una volta esclusi detti vizi rimane a sua volta irrilevante. La circostanza di cui al secondo capitolo è del tutto irrilevante con riguardo all'eziologia dei vizi;
la circostanza di cui al terzo capitolo oltre che irrilevante rispetto all'indagine sulla genesi dei vizi è vaga ed indeterminata in entrambi gli aspetti oggetto di prova.
Le richieste istruttorie vanno disattese in quanto è irrilevante la prova testimoniale e superflua la CTU, essendo già acquisiti gli elementi obiettivi per la decisione.
In relazione alla censura di mancata realizzazione di finestre apribili verso l'esterno per il locale bagno e per la stanza da letto, osserva da ultimo la Corte che la prospettazione di parte attrice, oltre che inidonea a sostenere l'inoperatività della clausola di rinuncia per le ragioni sopra espresse, è altresì smentita dalla documentazione prodotta con la relazione dell'arch. nella quale si precisa che Per_4
sia il bagno che la camera da letto hanno regolari fenestrature che affacciano in uno spazio “ chiostrina” aperta verso l'esterno. Ebbene, dall'esame della planimetria emerge la veridicità dello stato dei luoghi descritto dall'arch. che ha fornito Per_4
anche report fotografico da cui emerge che le finestre esistono, affacciano sulla chiostrina aperta e risultano meramente protette da grate anti intrusione, che è fatto diverso dalla circostanza dedotta dall'attrice che esse non si possano aprire verso l'esterno e che affacciano sul vano scala.
Conclusivamente la statuizione di prime cure, che ha rigettato la domanda di risoluzione -non risultando dimostrata a cura di parte attrice la gravità dell'inadempimento di - va confermata essendo stato Parte_3
provato che per l'immobile risulta riconosciuta l'agibilità in forza del silenzio assenso sulla domanda avanzata in data 4 ottobre 2012 dalla società Parte_3
e risultando escluso che i fenomeni di infiltrazione ed umidità siano
[...]
riconducibili ad errori progettuali o di esecuzione e ciò in quanto sono state realizzate le finestre al bagno ed alla camera e risulta curata la progettazione del fabbricato e dell'appartamento con riguardo alle criticità che i ponti termini potevano presentare. È documentato che, a tal fine, risultano utilizzati materiali idonei, certificati e correttamente posati non avendo l'attrice mosso rilievi alla reazione di CTP dell'arch. ed alla documentazione fotografica alla stessa allegata, relativa al cantiere Per_4
dell'immobile nel quale è allocato l'appartamento oggetto di causa.
§ 7. – Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate in favore delle parti appellate sulla base dello scaglione di valore della causa (fino a €
260.000,00) nei valori medi per tutte le fasi fatta eccezione per la fase istruttoria- trattazione che ha avuto minimo svolgimento e per la quale si liquidano i compensi medi dimidiati.
§ 8. – Il rigetto dell'appello comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass. n. 26907/2018, Cass. n. 13055/2018).

PQM

La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei Parte_1
confronti di e di a cui risulta Parte_3 Controparte_9
incorporata per fusione contro la sentenza resa tra le Controparte_2
parti dal Tribunale di Tivoli n. 506/2020 pubblicata in data 26/03/2020, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. Condanna alla rifusione delle spese del presente grado di Parte_1
giudizio in favore di e di a Parte_3 Controparte_9
cui risulta incorporata per fusione che liquida Controparte_2
in € 12.154,00 per compensi, ciascuno, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge e che quanto a distrae ex art. 93 Parte_3
c.p.c. in favore degli avv.ti Edoardo Ferragina e Rocco Mercurio dichiaratisi antistatari.

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater,
DPR 115/2002 per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 21/03/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Claudia De Martin dott.ssa Antonella Izzo