REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Gianmichele Marcelli Presidente
Dott. Pier Giorgio Palestini Consigliere relatore
Dott. Cesare Marziali Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1041/2022RG vertente tra
( C.F. ) , nata a [...] il [...] , residente a [...]C.F._1
Porto San Giorgio ( FM) Via Salvadori n. 158 , elettivamente domiciliata in Fermo ( FM) Vi a G.
Donizetti 18/2 0 presso lo studio dell ' Avv. Giuseppe Villa ( C .F .: ) , che C.F._2
la rappresenta e difende (pec : - f a x ); Email_1 P.IVA_1
-parte appellante e nato il [...] in [...] (C.F. ), res.te a Porto CP_1 C.F._3
San Giorgio, Via Giordano 25, rappresentato e difeso dall'Avv. NA LA SA (pec:
- fax 0734609585) elettivamente domiciliato presso Email_2
lo studio sito a Fermo in Via S. Alessandro n.3;
-parte appellata
Conclusioni delle parti: come da memoria di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto

1. La presente motivazione, depositata con modalità telematica, è redatta in maniera sintetica secondo quanto previsto dall'art. 132 cpc, dall'art. 118 disp. att. cpc e dall' art. 19 del d.l. 83/2015 convertito con l. 132/2015 che modifica il d.l. 179/2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 221 del 17.12.2012 nonché in osservanza dei criteri di funzionalità, flessibilità, deformalizzazione dell'impianto decisorio della sentenza come delineati da Cass. SU n. 642/2015.

2.Con atto di citazione in data 12.12.2017 l'attore conveniva in giudizio CP_1
, dinanzi al Tribunale di Fermo, per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione e domanda, in ragione delle spiegate causali:in via preliminare e pregiudiziale: dichiarare la nullità della fase monitoria e del decreto ingiuntivo opposto per inesistenza della procura alle liti;
in via preliminare e pregiudiziale: ricorrendo i gravi motivi di cui all'art. 649 c.p.c., sospendere con provvedimento inaudita altera parte, l'efficacia esecutiva del decreto ingiuntivo in questa sede opposto n.
1003/2017 e notificato in data 29.11.2017 unitamente ad atto di precetto;
in via principale: per le ragioni tutte dedotte in narrativa, dichiarare nullo, revocare, o comunque dichiarare privo di efficacia il decreto ingiuntivo in questa sede opposto n.1003/2017, R.G. n. 2524/2017,
Rep.1325/2017, notificato in data 29/11/2017, unitamente e precedentemente ad atto di precetto, con cui il Tribunale di Fermo ha ingiunto al Sig. di “pagare Parte_2 immediatamente” alla Sig. , come in atti rapp.ta, difesa e domiciliata, la somma Parte_1
di Euro 6539,91, oltre gli interessi di legge, le spese processuali della fase monitoria liquidate in
Euro 540,00 per compenso professionale, in Euro 145,50 per esborsi e in Euro 81,00 per rimborso spese forfettarie, oltre IVA e CPA ed oltre alle successive occorrende,per i suesposti motivi. in via riconvenzionale: per tutte le causali di cui in narrativa, dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita del 05.12.2016, a rogito del Notaio rep. n. 38663, racc. Persona_1
n. 15991, con cui la sig.ra vendeva al sig. porzioni di Parte_1 Parte_2
fabbricato in corso di costruzione a PE in contrada Madonna Manù, censita al N.C.E.U. al foglio 4 con particella 418, sub 11, F/3, foglio 4 con particella 418, sub 5, F/3 e costituita da un appartamento al piano primo e da un garage al piano sotterraneo primo, il tutto allo stato grezzo, descritto al catasto dell'immobile e, per l'effetto, condannare la sig. Parte_1
, nata a [...] il [...] e residente in [...], Via Salvadori
[...]
n.158, C.F. , a risarcire tutti danni arrecati al sig. C.F._1 Parte_2
, nella misura di € 80.000,00 o nella somma diversa che verrà ritenuta di giustizia
[...]
contenuta nello scaglione di riferimento, oltre al risarcimento ex art. 96 c.p.c. da determinarsi in via equitativa”
Deduceva parte attrice che con decreto provvisoriamente esecutivo n.1003/2017 del 21.11.2017,
R.G. n. 2524/2017, il Tribunale di Fermo le aveva ingiunto di pagare immediatamente in favore della , la somma di Euro 6539,91, oltre gli interessi di legge, le spese processuali Parte_1
della fase monitoria liquidate in Euro 540,00 per compenso professionale, in Euro 145,50 per esborsi e in Euro 81,00 per rimborso spese forfettarie, oltre IVA e CPA ed oltre alle successive occorrende;
che il provvedimento monitorio prendeva le mosse dall'intervenuto acquisto dalla venditrice con atto a rogito Notaio del 05.12.2016 rep. n. 38663, Parte_1 Persona_1
racc. n. 15991, di porzione di fabbricato in corso di costruzione a PE in contrada Madonna
Manù, censita al N.C.E.U. al foglio 4 con particella 418, sub 11, F/3, foglio 4 con particella 418, sub 5, F/3 e costituita da un appartamento al piano primo e da un garage al piano sotterraneo primo, il tutto allo stato grezzo;
di aver concordato l'obbligo di esecuzione e ultimazione delle opere entro il 30 marzo 2017 e di rilascio alla parte acquirente, ad ultimazione dei lavori, della richiesta di agibilità, del collaudo statico, delle dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti e dell'attestato di prestazione energetica;
di aver concordato l'accollo del mutuo da parte di esso e pertanto la parte acquirente si obbligava a far ottenere, al momento dell'ultimazione dei Pt_2
lavori, la liberazione della venditrice da ogni obbligazione nei confronti della relativa al CP_2
mutuo ipotecario.Eccepiva la mancata esecuzione delle opere da parte della che Parte_1
alla data del 30.03.2017 non erano state neanche iniziate. Concludeva in via pregiudiziale per la nullità del d.i. opposto per difetto di procura alle liti;
in via preliminare per la concessione della sospensione della provvisoria esecuzione del d.i. opposto, in via principale per la revoca del provvedimento monitorio, in via riconvenzionale per la dichiarazione di risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.
Si costituiva in giudizio la convenuta opposta impugnando e contestando le deduzioni, allegazioni, produzioni e richieste di parte attrice;
eccepiva essere non essenziale il termine del 30.03.2017 fissato in contratto per l'esecuzione dei lavori;
eccepiva l'inadempimento di parte opponente quanto al pagamento delle rate di mutuo, mai versate, il mancato adempimento degli impegni previsti in contratto quanto alla installazione di un contatore per l'erogazione dell'energia elettrica ed in generale il non aver posto la parte venditrice nelle condizioni di poter adempiere agli obblighi di esecuzione dei lavori essendo onerata alla predisposizione di tutti gli allacci dei contatori di erogazione delle utenze relative all'acqua, corrente elettrica e gas metano, sottoscrizione dei contratti di fornitura per uso diverso con le ditte erogatrici. Concludeva per il rigetto dell'opposizione e la conferma del d.i. opposto.
Verificata la corretta instaurazione del contraddittorio, veniva rigettata l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del d.i. opposto. Concessi i termini di cui all'art. 183 comma VI
c.p.c. ed ammesse le prove, la causa veniva istruita con escussione testimoniale ed acquisizione documentale.
Precisate le conclusioni la causa era rimessa in decisione nelle forme di cui all'art. 281 sexies cpc.

3.Con la sentenza impugnata il Tribunale (per la parte rilevante nel presente giudizio) motivava e decideva come segue: “(…)Nel caso di specie dall'esame della documentazione prodotta e dagli esiti della prova orale è emerso che tra le parti veniva stipulato un contratto di compravendita di immobile con atto pubblico a rogito del notaio rep. 38663 – racc. 15991 del 05\12\2016 (doc. 2.1), Persona_1
con cui il sig. acquistava dalla sig.ra , una porzione di Parte_2 Parte_1
fabbricato in corso di costruzione a PE in C.da Madonna Manù, costituito da un appartamento al piano primo e da un garage al piano sotterraneo primo, il tutto allo stato grezzo descritto al Catasto fabbricati di detto Comune al foglio 4 con le particelle 418 sub 11 e 5. Il prezzo della vendita veniva fissato in € 125.000,00 di cui:
- € 116.328,96 la parte acquirente pagava accollandosi il debito residuo del mutuo che gravava sulle porzioni immobiliari compravendute;
mutuo che la parte acquirente si obbligava ad estinguere nei termini e con le modalità di cui all'atto di mutuo, richiamato in contratto pagando le rate alle scadenze stabilite a partire da quella scadente il 31 dicembre 2016, esonerando parte venditrice da ogni onere ed obbligo relativi;

- € 8.671,04 avrebbero dovuto essere versati dalla parte acquirente a quella venditrice ad ultimazione dei lavori.
Su istanza di parte venditrice veniva emesso, dal Tribunale di Fermo, decreto ingiuntivo n.
1003/2017 del 21/11/2017, provvisoriamente esecutivo con il quale veniva ingiunto all'attore opponente il pagamento della somma di € 6.539,91, oltre interessi di legge, quale ammontare delle rate di mutuo non versate dal compratore, pur essendo questi tenuto, in virtù dell'obbligo di accollo sancito in contratto.
Come si evince dal testo dell'atto pubblico, stipulato tra le parti, ad ultimazione dei lavori da effettuarsi entro e non oltre il 30.03.2017, ovvero all'atto della consegna della documentazione costituita da richiesta di agibilità, collaudo statico, dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti e attestato di prestazione energetica, sarebbe avvenuta la materiale consegna dell'immobile. Inoltre la parte acquirente si obbligava a far ottenere al momento dell'ultimazione dei lavori (entro e non oltre il 30.03.2017) la liberazione della venditrice da ogni obbligazione nei confronti della relativa al mutuo ipotecario che l'acquirente si era accollato. CP_2
Sulla base di tali pattuizioni appare evidente che l'onere probatorio gravante su parte convenuta opposta non risulta essere stato assolto, l'azione in via monitoria per l'emissione di un decreto ingiuntivo in relazione al mancato pagamento delle rate di mutuo da parte dell'opponente
(circostanza questa incontestata) non trova fondamento, alla luce dell'inadempimento di parte opposta ovvero della mancata esecuzione dei lavori e della mancata consegna della documentazione prevista in contratto. Lo stato dell'immobile e la mancata esecuzione dei lavori sono stati confermati dai testi di parte attrice opponente. Sulle ragioni che hanno determinato la mancata esecuzione per cui parte convenuta opposta eccepisce trattarsi di inadempimento non imputabile ad essa venditrice va rilevato che, come risulta dalla documentazione in atti relativa alla corrispondenza intercorsa tra le parti e dagli esiti della prova per testi, il Parte_2
non era stato posto nelle condizioni di poter prima di allora ovvero prima del mese di febbraio, di effettuare gli allacci dei contatori di erogazione delle utenze relative all'acqua, corrente elettrica e gas metano, la sottoscrizione dei contratti di fornitura, per mancanza delle opere di urbanizzazione primaria nella zona oggetto di lottizzazione. Una volta effettuato l'allaccio da parte del alla rete elettrica avvenuto in data 06.02.2017, come dato atto dalla Parte_2
nella missiva del 18.05.2017, quest'ultima si impegnava ad eseguire i lavori Parte_1
entro sessanta giorni dalla consegna dei materiali.
Orbene al di là della qualificazione del termine fissato dalle parti quale termine semplice o essenziale, va rilevato che nella sostanza la liberazione della venditrice dalle proprie obbligazioni nei confronti dell'istituto di credito sarebbe avvenuta, a termini contrattuali, una volta ultimati i lavori. Appare a questo punto necessario verificare a chi sia imputabile la mancata esecuzione di tali lavori.
Come dedotto da parte convenuta opposta l'allaccio del cantiere all'energia elettrica è avvenuto a febbraio 2017, per problemi non riconducibili al ma alla condizione dell'area per Pt_2
mancata esecuzione del piano di lottizzazione, come confermato dai testi di parte attrice opponente. I materiali per l'arredo del bagno ed il soppalco venivano forniti a giugno 2017, il progetto subiva delle modifiche fino al settembre 2017 ma, come provato da parte opponente nessun positivo e fattivo riscontro sortivano le richieste di adempimento formulate dal Pt_2
neanche alla lettera di diffida datata 08.11.2017 con cui intimava alla venditrice la risoluzione del contratto.
La mancata esecuzione dei lavori da parte della non può dunque essere ascritta Parte_1 all'atteggiamento del che, seppur in ritardo, comunque non sempre ad egli Parte_2
additabile, poneva la parte venditrice nella condizione di assolvere ai suoi obblighi mostrando interesse alla consegna dell'immobile anche in data successiva al 30.03.2017, purché venissero eseguiti i lavori pattuiti.
L'inadempimento, rappresentato dalla omessa esecuzione dei lavori contrattualmente stabiliti, di parte venditrice per causa ad essa esclusivamente addebitabile, determina la Parte_1
risoluzione del contratto di compravendita.
Di conseguenza il d.i. opposto rimane privo dei presupposti giuridici per la sua conferma non risultando assolto l'onere probatorio sulla sussistenza del credito vantato dalla venditrice
[...] , in relazione alla liberazione di essa venditrice dagli obblighi connessi al mutuo Parte_1
ipotecario.
Quanto alla domanda di risarcimento avanzata da parte opponente va rilevato che in relazione alle spese sostenute dal in conseguenza della mancata esecuzione del contratto, la Pt_2 documentazione prodotta non assurge a valido riscontro probatorio circa l'avvenuto pagamento di somme trattandosi di ricevute, proposte di commissione, ecc.. Mentre il titolo cambiario di importo pari ad euro 1.532,05, di cui risulta sicura la riferibilità rappresentando il versamento dell'acconto per l'acquisto dei mobili, costituisce un esborso subito dal di cui va disposto il Pt_2
risarcimento, con condanna della alla rifusione della somma. Parte_1
Quanto alle ulteriori dedotte circostanze ed agli ulteriori danni dedotti dall'opponente va rilevato che gli stessi sono rimasti privi di adeguate allegazioni e riscontri probatori.
Va pertanto dichiarata la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita e, per l'effetto la revoca del decreto ingiuntivo e la condanna della parte convenuta opposta al risarcimento del danno in favore della parte attrice opponente, nella misura di euro 1.532,05, oltre interessi.
La liquidazione delle spese di lite segue il criterio della soccombenza e determina la condanna di
La liquidazione delle spese di lite segue il criterio della soccombenza e determina la condanna di parte convenuta opposta alla rifusione in favore di parte attrice opponente delle parte convenuta opposta alla rifusione in favore di parte attrice opponente delle spese di lite, che vengono liquidate complessivamente come in dispositivo (…)

P.Q.M.

Il Tribunale di Fermo in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel procedimento n. R.G. 2704/2017, introdotto con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, ogni diversa istanza, eccezione, deduzione disattesa e respinta, così provvede:
- dichiara la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita immobiliare del
05/12/2016, a rogito del Notaio rep. n. 38663, racc. n. 15991, con cui la sig.ra Persona_1
vendeva al Sig. porzioni di fabbricato in corso di Parte_1 Parte_2
costruzione a PE in contrada Madonna Manù, censita al N.C.E.U. al foglio 4 con particella 418, sub 11, 12 F/3, foglio 4 con particella 418, sub 5, F/3 e costituita da un appartamento al primo piano e da un garage al piano sotterraneo primo, il tutto allo stato grezzo e, per l'effetto: revoca il decreto ingiuntivo n. 1003/2017 emesso dal Tribunale di Fermo in data 21.11.2017 nell'ambito del procedimento R.g. n. 2524/2017, Rep. 1325/2017, notificato in data 29/11/2017; condanna parte convenuta opposta al risarcimento del danno in favore della parte attrice opponente, nella misura di euro 1.532,05, oltre interessi;
visto il DM 55/20124, come aggiornato con DM 37/18, condanna parte convenuta, alla rifusione, in favore di parte attrice opponente delle spese di giudizio complessivamente liquidate nella somma pari ad € 5.594,00; oltre al riconoscimento ex art. 2 comma 2 D.M. 55/2014 del rimborso delle spese forfettarie nella percentuale del 15%, del compenso totale, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del difensore NA LA SA dichiaratosi antistatario”.

4.Nell'esame delle questioni devolute il Collegio ritiene di applicare il cd “principio della ragione più liquida” che “(…) imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico-sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 cpc, in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall'art. 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, -anche se logicamente subordinata- senza che sia necessario esaminare previamente le altre” (Cass. n. 12002/14; conf.
Cass. n. 5264/15, n° 1113/15).
Pertanto saranno immediatamente scrutinate e discusse le questioni complessivamente devolute con l'atto d'appello che attengono alla valutazione degli inadempimenti reciprocamente addebitati dalle parti tenendo conto del principio (richiamato dall'appellante) secondo cui nel caso di reciproco inadempimento nei contratti sinallagmatici, il giudice deve comparare la condotta complessiva di ciascuna delle parti, per stabilire quale di esse, in rapporto agli interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile della violazione più rilevante e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale, in quanto solo così l'inadempimento potrà essere addebitato a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, ha alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte.

5.Per svolgere tale accertamento occorre partire dagli esiti della prova testi ed in particolare debbono essere valorizzate le dichiarazioni del teste tecnico del Testimone_1 Parte_3
di certa affidabilità.
[...]
Il teste, rispondendo (tra gli altri) ai seguenti capitoli:
“5. Vero che nell'occasione di cui al punto che precede i tecnici del le hanno segnalato Pt_3
che i vari proprietari delle unità abitative avevano sollevato rimostranze per lo stato di arretratezza dei lavori primari e la mancata urbanizzazione dell'area e che, per ovviare a ciò, il
Comune si è visto costretto a sostituirsi alla negligenza del costruttore approntando allacci provvisori per luce, acqua e gas? (…)

9. Vero che, da verifiche effettuate, il piano di lottizzazione di cui al punto 4 non ha ancora ricevuto piena attuazione, con particolare riferimento alle opere di urbanizzazione primaria?
10.Vero che, a seguito delle inadempienze del piano di lottizzazione di cui al capitolo 4, il non ha potuto rilasciare l'agibilità del fabbricato in questione, così come degli altri Pt_3
fabbricati che si trovano nel comparto?
11. Vero che l'Ufficio Tecnico del con riferimento alla convenzione di cui ai Parte_3
punti che precedono, constatato l'inadempimento rispetto alla esecuzione delle opere di urbanizzazione si è attivato nei confronti dei lottizzanti chiedendo l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione di cui al punto 4?” ha dichiarato quanto risulta dal verbale di seguito trascritto:
“Viene introdotto il teste il quale prestato l'impegno di rito dichiara: sono e mi chiamo
[...]
nato a [...] il [...] residente in [...]
13, tecnico del Comune di PE.
Viene pertanto sentito sui capitoli di cui alla memoria ex art. 183 comma VI c.p.c. n. 2 di parte attrice opponente e così risponde:
(…) Sul cap. 5): si è vero, il problema è che la lottizzazione non è collaudata e non è completata;

(…) Sul cap. 9): si è vero;

Sul cap. 10): vero;

Sul cap. 11): è vero, non me ne sono occupato io personalmente ma l'amministrazione comunale si sta attivando nei confronti della compagnia di assicurazione per l'escussione della polizza fideiussoria a garanzia della lottizzazione non realizzata, ADR: c'è un carteggio tra il e Pt_3
la società di assicurazione che si è opposta al pagamento, nel carteggio vi sono anche documenti
Testi a mia firma, la compagnia si oppone al pagamento, eccependo la prescrizione del diritto
(…)”

6.Vanno poi valorizzate le dichiarazioni del tecnico . Testimone_3
Il teste rispondendo ai seguenti capitoli:
“1. Vero che si è recato personalmente nel Comune di PE, C.da Madonna Manù ed ha avuto modo di constatare lo stato dei luoghi del fabbricato in corso di costruzione censito al
N.c.e.u. al foglio 4 con particella 418, sub 11, F/3 e foglio 4 con particella 418, sub. 5, F/3 attualmente intestato a ? Parte_2 2. Vero che il fabbricato catastalmente identificato al punto 1, composto da un primo piano e da un garage posto al piano inerrato, al dicembre 2017 e ancora ad oggi, risulta privo di ringhiere, con lavori ancora da ultimare, come il portone non funzionante, privo di pannelli di rivestimento, balconi privi di ringhiere, impianto elettrico non completo, così come risulta nelle fotografie e nella relazione che le si rammostrano (Doc. 6 atto di citazione)?

3. Vero che a seguito del sopralluogo da Lei effettuato il giorno 3 novembre 2017 e successivamente il 5 dicembre 2017 ha rilevato anche difetti di costruzione sia all'esterno dell'unità abitativa acquistata dal sopra richiamata che al suo interno: Parte_2
all'esterno il corpo scala comune manifestava diversi problemi di cattivo deflusso delle acque meteoriche tanto che l'intonaco della soletta risultava gonfio e distaccato in più punti;
il vano caldaia mancante della caldaia, mal formato nonché fuori squadro con la parete del fabbricato;
all'interno alcune scatole di derivazione dell'impianto elettrico risultavano poste ad una distanza tale che anche chiuse formavano un vuoto pericoloso data la presenza di fili di corrente?

4. Vero che Lei a seguito del sopralluogo si è portato presso il Comune di PE per verificare la regolarità della pratiche edilizie e lo stato della lottizzazione nonché il rispetto degli obblighi di urbanizzazione assunti e nell'occasione ha verificato che risultavano gravi inadempienze da parte della ditta costruttrice nei confronti dell'amministrazione comunale;
nell'occasione le è stato rappresentato che non erano state realizzate tutte le opere necessarie alla lottizzazione, quali le strade, i parcheggi, gli impianti e che per tale ragione il Comune non ha potuto effettuare il Collaudo con conseguente mancato rilascio delle agibilità per le unità abitative costruite e già oggetto di compravendita, inclusa quella del Pt_2

5. Vero che nell'occasione di cui al punto che precede i tecnici del le hanno segnalato Pt_3
che i vari proprietari delle unità abitative avevano sollevato rimostranze per lo stato di arretratezza dei lavori primari e la mancata urbanizzazione dell'area e che, per ovviare a ciò, il
Comune si è visto costretto a sostituirsi alla negligenza del costruttore approntando allacci provvisori per luce, acqua e gas?

6. Vero che alla data odierna la situazione di cui ai punti che precedono comprovata dalla relazione a sua firma che le si rammostra, permane? (…)

9. Vero che, da verifiche effettuate, il piano di lottizzazione di cui al punto 4 non ha ancora ricevuto piena attuazione, con particolare riferimento alle opere di urbanizzazione primaria?
10.Vero che, a seguito delle inadempienze del piano di lottizzazione di cui al capitolo 4, il non ha potuto rilasciare l'agibilità del fabbricato in questione, così come degli altri Pt_3
fabbricati che si trovano nel comparto? 11. Vero che l'Ufficio Tecnico del con riferimento alla convenzione di cui ai Parte_3
punti che precedono, constatato l'inadempimento rispetto alla esecuzione delle opere di urbanizzazione si è attivato nei confronti dei lottizzanti chiedendo l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione di cui al punto 4? (…)
13.Vero che nella circostanza di cui al precedente punto 9 ha anche verificato che nell'unità immobiliare che le è stata mostrata i bagni non erano completati, i sanitari non apposti, il garage di pertinenza privo della porta di ingresso e che anche la scala che dal piano dei garages si sviluppa verso le unità abitative risulta essere priva di ringhiera o altro riparo?(…)” ha dichiarato quanto risulta dal verbale di seguito trascritto:
“Viene introdotto il teste il quale prestato l'impegno di rito dichiara: sono e mi chiamo Tes_3
nato ad [...] il [...] residente in [...],
[...]
consulente di parte attrice .
Viene pertanto sentito sui capitoli di cui alla memoria ex art. 183 comma VI c.p.c. n. 2 di parte attrice opponente e così risponde:
Sul cap. 1): si vero;

Sul cap. 2): si è vero;

Sul cap. 3): si è vero;

Sul cap. 4): si è vero;

Sul cap. 5): si è vero, ADR: l'ho verificato all'ufficio tecnico del che mi ha risposto in Pt_3
forma scritta;

Testi Sul cap. 6): si è vero, permane ad oggi, sono passato di recente sul posto e l'ho verificato;

Sul cap. 9): si è vero;

Sul cap. 10): vero, per quanto concerne il fabbricato in quanto l'ho appurato;
per quanto concerne gli altri fabbricati l'ho appreso dai tecnici del Comune.
Sul cap. 11): è vero, so che il si è attivato nei confronti della ditta lottizzante;
Pt_3
Sul cap. 13): vero (…)”.

7.In punto di diritto la Corte deve puntualizzare, secondo quanto già richiamato, che nel caso in cui entrambe le parti alleghino i rispettivi inadempimenti reciproci e nessuna delle due offra la prova contraria, il giudice del merito, ai fini della decisione, dovrà procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum (ex multis Cassazione civile , sez. II , 19/04/2016 , n. 7711;
Cass 14648/2013; Cass. nn. 987/10) e tenendo altresì conto che, ai fini della risoluzione del contratto, l'inadempimento deve essere di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte ex art. 1455.c.c..

8.Tanto chiarito, deve ritenersi che:
• nella presente fattispecie, sussista un reciproco inadempimento delle parti;

• l'inadempimento dell'appellato sia giustificato dall'eccezione di inadempimento;

• nella richiamata valutazione comparativa debba ritenersi prevalente l'inadempimento dell'appellante restando in tal modo confermato l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto pronunciata dal Tribunale.

9.Dagli esiti della prova testi sopra richiamata emerge innanzitutto:
(a) la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione,
(b) il conseguente mancato rilascio del certificato di collaudo ,
(c) l'ulteriore conseguenza dell'assenza di attestazione della regolarità dei lavori eseguiti e della validità del titolo edilizio,
(d) in definitiva l'impossibilità di attestare la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile.
10.Nel contratto intercorso tra le parti la venditrice aveva espressamente assunto le seguenti obbligazioni: 11.La mancata realizzazione delle fondamentali opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, impianti) si riflette, all'evidenza, sulla condizione giuridica dell'immobile precludendone non solo la regolarizzazione urbanistico-edilizia ma anche la sua concreta fruibilità.
E non può dubitarsi che la garanzia della regolarità giuridica e della concreta fruibilità del bene gravi sulla venditrice che si è anche espressamente impegnata ad ottenere l'abitabilità.
12.La vicenda appare più chiara se si considera (secondo quanto dedotto da parte appellata e non contestato dall'appellante) che :
• il piano di lottizzazione residenziale denominato “Lottizzazione Madonna Manù -
Comparto n°2”, su cui insiste anche l'unità immobiliare acquistata dal deriva Pt_2
dalla convenzione stipulata in data 4 agosto 2009 innanzi al notaio Dott. tra il Per_2
di PE e , quale amministratore unico e legale Pt_3 Controparte_3
rappresentante della (P.IVA società Lottizzante dell'area situata CP_4 P.IVA_2
nel comune di PE in contrada Madonna Manù (all. 11);
• l'immobile per cui è causa risulta trasferito dalla alla CP_4 Pt_1
• la è la moglie di amministratore unico e legale rappresentante Pt_1 Controparte_3
della CP_4
In tal modo tutta l'operazione di vendita appare inserita in un contesto in cui alla buona fede dell'acquirente sulla regolarità edilizia dell'immobile si oppone la mala fede della venditrice che quale coniuge dell'amministratore unico della società lottizzante (ed acquirente da quest'ultima dell'inmmobile) non poteva non essere consapevole delle gravi inadempienze della CP_4
nella realizzazione delle opere di urbanizzazione.
13.In ogni caso il risultato finale è che allo stato risulta che:
• la lottizzazione non è stata adempiuta;

• l'abitabilità dell'immobile degli appellati non può essere rilasciata;

• le opere previste nel contratto non sono state realizzate.
14.E' indiscutibile che si configura, nella fattispecie, il requisito della gravità dell'inadempimento perché allo stato il bene non presenta le caratteristiche intrinseche (garantite) previste per il rilascio della certificazione mancante né potrà esserlo in tempi ragionevolmente brevi non essendo il ritardo imputabile alla conclusione della relativa pratica amministrativa ma ad un grave inadempimento del lottizzante di cui risponde l'appellante venditrice che non solo ha venduto il bene senza chiarire, secondo buona fede, la conosciuta situazione della lottizzazione ma ha anche garantito una condizione di abitabilità del bene pacificamente non ottenibile.
La mancanza del certificato di abitabilità essendo riconducibile a inadempimenti allo stato non emendabili configura l'ipotesi di vendita di aliud pro alio.
15.Va inoltre rilevato che secondo il contratto di compravendita del 5.12.2016 i lavori da effettuarsi da parte della venditrice dovevano essere ultimati entro e non oltre il 30.03.2017 con la materiale consegna dell'immobile e della documentazione costituita da richiesta di agibilità, collaudo statico, dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti e attestato di prestazione energetica.
La parte acquirente si obbligava all'accollo del mutuo ed a far ottenere, al momento dell'ultimazione dei lavori , la liberazione della venditrice da ogni obbligazione nei confronti della relativa al mutuo ipotecario contratto dalla venditrice. CP_2
Alla data prevista per la consegna tuttavia le opere non erano completate ma gravemente mancanti ed era altresì impossibile ottenere l'abitabilità.
16.La Corte condivide e ribadisce la valutazione del Tribunale secondo cui l'allaccio del cantiere all'energia elettrica è avvenuto a febbraio 2017 per problemi non riconducibili al ma alla Pt_2 condizione dell'area per mancata esecuzione del piano di lottizzazione come confermato dai testi di parte attrice opponente ( vedi le risposte dei testi al cap. 5 come riportate in motivazione che precede)
17.Così ricostruita la condizione giuridica e fattuale dell'immobile appare del tutto giustificata l'opposizione dell'eccezione di inadempimento da parte degli acquirenti che non hanno pagato le prime tre rate di mutuo perché il programma contrattuale, nel termine assegnato (31 marzo 2017), non aveva trovato alcuna attuazione per fatto imputabile alla venditrice che non aveva dato attuazione ai lavori.
D'altra parte l'obbligazione fondamentale a carico degli acquirenti era la liberazione della venditrice dagli obblighi nei confronti della mutuataria. Ma tale liberazione sarebbe CP_2 dovuta avvenite solo dopo il termine dei lavori e la consegna dell'abitabilità.
Resta dunque di scarso rilievo oggettivo il mancato pagamento, alla scadenza del 31 marzo 2017, di tre rate di muto da parte dell' appellato (per circa 1800,00 euro) dinanzi al totale inadempimento dell'appellante al programma contrattuale e segnatamente all'impegno di consegnare un bene conforme alla previsioni contrattuali sia nella sua consistenza materiale che nella sua qualità giuridica (abitabilità).
18.Va peraltro aggiunto che il programma contrattuale non solo non si è realizzato alle scadenze concordate ma non avrebbe potuto realizzarsi in assoluto se è vero, come è vero, che allo stato il riconoscimento dell'abitabilità è precluso dalla mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione.
19.In definitiva l'inadempimento di parte appellata (mancato pagamento delle tre prime rate di mutuo alla scadenza concordata e poi delle ulteriori) è giustificato dall'eccezione di inadempimento e comunque risulta meno grave rispetto a quello dell'appellante che è consistito nel totale inadempimento delle proprie obbligazioni nel contesto di una operazione immobiliare in cui la venditrice non ha operato secondo buona fede.
20.L'appello è respinto.
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza, liquidate come da dispositivo spese da distrarsi in favore della procuratrice dichiaratasi antistataria.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnativa, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

PQM

LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA definitivamente pronunziando , ogni ulteriore o difforme istanza assorbita o disattesa, così provvede:

1-respinge l'appello;

2-condanna l'appellante a pagare le spese del presente grado di giudizio liquidate in euro
14.317,00 per compensi professionali oltre magg. spese forfett., cap e iva come per legge, da distrarsi in favore della procuratrice dichiaratasi antistataria.

3-ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.
Così deciso in Ancona nella Camera di consiglio della Prima Sezione Civile della Corte di
Appello in data 15 aprile 2025. IL PRESIDENTE
Dott. Gianmichele Marcelli
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
Dr. Pier Giorgio Palestini