REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Distaccata di Sassari
SEZIONE CIVILE
La Corte composta dai sig.ri Magistrati
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente Relatore Dott.ssa Doriana Meloni Consigliere Dott.ssa Monica Moi Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 53/2023 promossa da:
rappresentato e difeso dagli Avv.ti SUNCH MARIA CARLA e DIAZ PIETRO, come Parte_1
APPELLANTE contro rappresentato e difeso dall'Avv. BRIANDA GIOVANNI, come da procura in atti Controparte_1
APPELLATO
OGGETTO: VENDITA DI COSE IMMOBILI

All'udienza del 10.01.2025 la causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: perché il collegio, one dell'efficacia esecutiva della sentenza, ricorrendone gravi motivi giacché è soggetto anziano, pensionato e Parte_1
l'unico ene immobile posseduto è gravato da procedura forzata;
1) contrariis rejectis;
2) per i motivi esposti, tutti o parte di essi, riformi in tutto, in subordine riformi in parte, se non annulli, secondo le conclusioni via via formulate sub I, I.I, I.II, II, II.I, III, III.I, IV, IV.I, IV.II, IV.III, V, V.I, VI, VI.I da intendersi qui interamente trascritte, l'impugnata sentenza emessa dal Tribunale Civile di Sassari n. 715/2022, accogliendo l'appello; 3) con vittoria di diritti, onorari e spese del doppio grado di giudizio;


per parte ap ntraria richiesta, conclusione, istanza respinta: 1) rigettare l'appello proposto da in quanto inammissile e/o improcedibile e comunque fondato in Parte_1
pagina 1 di 6 fatto e diritto per i motivi in narrativa richiamati, previa ammissione dei mezzi istruttori già dedotti da questa difesa in primo grado così come richiamati in sede di precisazione delle conclusione, nonché di tutti gli ulteriori mezzi istruttori sulla cui detenzione fin d'ora ci si riserva anche alla luce dell'ammissione o meno delle istanze istruttorie di controparte;
2) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del primo e del secondo grado di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ric is c.p.c. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Controparte_1
Sassari esponen Parte_1
- che liminare di compravendita, in data 30/03/2010, aveva promesso di acquistare dal un appartamento sito in un fabbricato da erigere in Sassari, via Monte Pt_1
Furru snc, versando la caparra di complessivi euro 41.000,00;
- che nel medesimo accordo il aveva garantito che «l'immobile in oggetto è in regola con Pt_1 le vigenti normative urbanist edilizie e/o con gli atti di competenza della pubblica amministrazione (…)» (vedi doc.1);
- che essi avevano stabilito un termine (perentorio ed essenziale) per la consegna dei lavori e la stipula dell'atto definitivo, fissato in quattordici mesi dalla data del preliminare;

- che nell'accordo essi avevano, altresì previsto, in caso di inadempimento, il pagamento del doppio della penale o della somma di euro 100 per ogni giorno di ritardo nella consegna o nella stipula del rogito;

- che, per problemi edilizi ed urbanistici, l'appartamento non gli veniva mai consegnato, ma neppure veniva ad esistenza, in quanto il cantiere era rimasto fermo con la struttura allo stato rustico;

- che egli aveva vanamente provato ad addivenire ad una soluzione conciliativa e alla restituzione della somma di euro 41.000,00 versata con il preliminare a titolo di acconto. Domandava, pertanto, la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente-venditore, con condanna di quest'ultimo al pagamento (in misura non inferiore ad euro 82.000,00) della penale pattuita ovvero, vamente e subordinatamente, dichiararsi legittimo il suo recesso, con condanna del al versamento del doppio della caparra Pt_1 ricevuta, fatta salva la restituzione della som 41.000,00, già versata.
Ritualmente si costituiva il eccependo la nullità dell'atto di citazione per Pt_1 sovrapposizione di due doman iliabili (risoluzione e recesso); nel merito negava ogni sua colpa per la mancata edificazione dell'immobile e la consegna de endo egli fatto tutto il possibile per ottenere le autorizzazioni edilizie, negate invece dal CP_2
Asseriva, comunque, che il termine per la consegna dell'appartamento decorresse dal rilascio del certificato di agibilità e non dalla conclusione del preliminare.
Il Tribunale, istruita la causa documentalmente, con sentenza n. 715/2022, pub il 06.07.2022, in accoglimento della domanda, dichiarava risolto per inadempimento del il Pt_1 contratto preliminare concluso fra le parti con scrittura privata del 30 marzo 2 lo condannava alla restituzione della somma (acconto) di euro 41.000,00, oltre interessi legali dalla domanda, nonché al pagamento di euro 100 al giorno, a titolo di penale, con decorrenza dal 22 gennaio 2016 (data della richiesta) fino alla concorrenza dell'importo di euro 41.000,00.
pagina 2 di 6 Avverso tale sentenza ha proposto appello il lamentando: Pt_1
1) la nullità dell'atto introduttivo del giudizio;

2) l'irrilevanza del titolo prodotto a fondamento della domanda da parte di;
CP_1
3) l'erronea valutazione dell'inadempimento a lui non imputabile;

4) l'erronea valutazione del termine iniziale per il calcolo del ritardo ai fini della penale;

5) la nullità della contestuale richiesta e della pronuncia di risoluzione per inadempimento e di condanna alla penale per il ritardo;

6) l'erronea condanna al pagamento delle spese di lite. Ha domandato, pertanto, la riforma della sentenza, con vittoria di spese per entrambi i gradi di giudizio.
Ritualmente si è costituito il che ha domandato il rigetto dell'avverso appello, con CP_1 conferma della sentenza di primo grado.
Previa sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata, solo relativamente al pagamento della penale, all'udienza del 10.1.2025 la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Sulla nullità del ricorso introduttivo e della sentenza.
Possono essere trattati congiuntamente tutti i motivi di appello con i quali l'appellante ha lamentato la nullità dell'atto introduttivo del giudizio, nonché dell'intera sentenza per avere la parte domandato, ed il Giudice deciso, sia sulla domanda di risoluzione del contratto sia su quella di pagamento della penale da ritardo, a suo dire incompatibili. Tesi dell'appellante è che la prima domanda presuppone un inadempimento mentre la seconda un adempimento, risultando, dunque incompatibili.
Al riguardo, si precisa, come da consolidato orientamento giurisprudenziale, qui condiviso, che la disciplina dettata dal 2° comma dell'art. 1385 c.c., il quale configura un recesso unilaterale di natura legale e non convenzionale, che trova la sua giustificazione nella inadempienza dell'altra parte (laddove il generale paradigma di cui all'art. 1373, 1° comma, c.c., afferisce specificamente al recesso convenzionale), non deroghi ai criteri di valutazione previsti dalla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, autorizzando, pertanto, il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e non di scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. In particolare, per chiara lettera della norma, la negoziale previsione della caparra confirmatoria assolve alla funzione di liquidazione convenzionale ed anticipata del danno, ma lascia libera la parte non inadempiente di pretendere l'esecuzione o la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento dei danni: «il creditore non può domandare insieme la prestazione principale e la penale, se questa non è convenuta per il semplice ritardo». Resta, quindi, salva la possibilità di domandare sia la penale che la risoluzione del contratto.
pagina 3 di 6 Il consolidato orientamento giurisprudenziale, di merito e di legittimità, conferma la possibilità di agire contestualmente con entrambe le domande (vedi Cass. civ. sent. n. 3606/1975 «la pattuizione di una clausola penale per il caso di ritardo nell'adempimento non ha efficacia impeditiva dell'azione di risoluzione del contratto, nel caso di termine essenziale o quando il ritardo ecceda la normale tollerabilità». Nonché (v. Cass. civ. sent. n. 4120/1984) «la penale prevista per il ritardo o per l'inadempimento o per i due fatti insieme, non diviene inefficace, in quanto la pronuncia risolutoria non può avere alcuna influenza sulla clausola con cui le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, abbiano preventivamente determinato l'ammontare del risarcimento del danno derivante da uno solo o da entrambi i suindicati eventi». Ancora (v. Cass. civ. sent. n. 6298/1996): «è legittima la penale con cui le parti, nell'esercizio della libertà di autodeterminazione patrimoniale loro riconosciuta dall'ordinamento (art. 1322 c.c), fissino, per il mero ritardo nell'adempimento, gli interessi in misura inferiore a quella legale, non restando pregiudicato, nel caso in cui l'inadempimento divenga definitivo (...) il diritto a chiedere la risoluzione del contratto (quando vi sia un termine essenziale o quando il ritardo ecceda i limiti normali di tollerabilità»; «in ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna al pagamento della penale, che sia stata pattuita dalle parti anche per il solo ritardo nell'adempimento, nella determinazione dell'importo della detta penale, non deve tenersi conto del periodo successivo alla notificazione della citazione contenente la domanda di risoluzione quando, al momento della proposizione di tale domanda, il ritardo sia già di non scarsa importanza» (v. Cass. civ. sent. n. 10441/2017). Infine (v. Cass. civ. nn. 21207/2021 e 10660/2022) «l'art. 1383 c.c., che vieta il cumulo tra la domanda della prestazione principale e quella diretta ad ottenere la penale per l'inadempimento, non esclude che si possa chiedere tale prestazione insieme con la penale per il ritardo e, nella ipotesi di risoluzione del contratto, il risarcimento del danno da inadempimento e la penale per la mancata esecuzione dell'obbligazione nel termine stabilito ovvero, cumulativamente, la penale per il ritardo e quella per l'inadempimento». Neppure il contratto sottoscritto tra le parti, che prevede che la richiesta del doppio della caparra sia in alternativa alla richiesta della penale da ritardo, impedisce le differenti richieste. La chiara alternativa prevista nell'accordo tra l'ipotesi di risoluzione aut a con la caparra e la risoluzione per inadempimento con richiesta di penale, consentiva al di domandare sia CP_1 la risoluzione per inadempimento che la penale. Non avendo infatti egli richiesto dichiararsi la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c., ma di accertare il grave inadempimento della controparte, l'ipotesi alternativa contrattualmente prevista non risulta verificatasi. Correttamente, infatti, il primo Giudice non riconosceva la restituzione del doppio della caparra dopo l'esercizio del recesso e il pagamento della penale. Accogliendo la domanda di risoluzione del contratto, e ritenendo grave l'inadempimento del pro e, disponeva sia la restituzione della somma di euro 41.000,00, versata dal promissario (e non del doppio, ossia euro CP_1
82.000,00): «quale conseguenza dell'effetto retroattivo del uzione, il promittente venditore è tenuto a restituire tutte le somme ricevute a causa della conclusione dell'atto negoziale (art. 1458 c.c.)».

Sull'inadempimento del . Pt_1
Con tale motivo di doglianza l'appellante ha sostenuto che la mancata zione dell'immobile (e la, conseguente, mancata vendita dell'appartamento promesso al ) non sarebbe a lui CP_1
pagina 4 di 6 imputabile, in quanto conseguenza di una impossibilità sopravvenuta derivante da terzi (procedimento amministrativo con il Comune di Sassari). Anche tale censura non merita pregio.
In primo luogo, si osserva che nell'accordo sottoscritto il promittente affermava, contrariamente al vero, che «l'immobile in oggetto è in regola con le vigenti normative urbanistiche ed edilizie e/o con gli atti di competenza della pubblica amministrazione, e che tutti gli impianti relativi (elettrico, idraulico, riscaldamento, etc.) sono conformi alle leggi vigenti in materia, obbligandosi a rilasciare idonea documentazione a richiesta», ottenendo, così, il versamento di un acconto di euro 41.000, mai più restituito. Viceversa, non vi è prova che alla data del contratto (marzo del 2010) egli fosse in possesso delle necessarie autorizzazioni per poter assicurare ciò alla controparte. Nessun dubbio, invece, sul fatto (neppure contestato dal ) che l'immobile non sia stato Pt_1 costruito e che non sia stata trasferita al promissario la pro i esso tramite atto pubblico. La domanda dell'appellante di dichiarare l'impossibilità sopravvenuta dell'obbligazione, formulata, peraltro, per la prima volta solo in appello, appare pertanto inammissibile.
Sulla insussistenza del termine essenziale e sulla data di esso
Con il quarto motivo di doglianza l'appellante ha censurato la sentenza nella parte in cui affermava che il termine, pur definito essenziale nel contratto, non doveva ritenersi tale in considerazione del comportamento tenuto negli anni dalle parti. Osserva questa Corte che, avendo l'appellante a sua volta affermato che tale termine non è essenziale ed avendo già il tribunale valutato nel medesimo senso, non sussiste interesse dell'appellante ad impugnare tale capo di sentenza. Viceversa, non appare accoglibile la censura volta ad ottenere una differente data per il calcolo di esso. Nessuna manifestazione (implicita od esplicita) di volontà delle parti può sorreggere la tesi secondo cui il termine da cui far decorrere la penale possa corrispondere a quello del rilascio del certificato di abitabilità, ancora non ottenuto. La missiva del 23.12.2015, prodotta dall'appellante, non contie fatti, alcun riferimento a tale aspetto, ma attesta solo il persistere dell'interesse del ad ottenere l'adempimento, anche se tardivo, confermando CP_1 quindi trattarsi di termine non essenziale.
Sulla condanna al pagamento delle spese di lite
La fondatezza delle domande proposte dal , ed il conseguente accoglimento de se, CP_1 giustifica e giustificava, secondo il criteri la soccombenza, la condanna del al Pt_1 pagamento delle spese di lite.
L'appello proposto dal deve quindi essere rigettato con conferma della sentenza Pt_1 impugnata e condanna simo al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, liquidate per questo grado nella complessiva somma di euro 4.996,00 secondo i valori minimi dello scaglione di riferimento (valore indeterminabile, complessità bassa).
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PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda così dispone:
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 715/2022 emessa dal Parte_1
Tribunale di Sassari nel procedimento iscritto al n. 1924/2017 R.G. e pubblicata in data 07.07.2022;
- condanna il al pagamento delle spese di lite del presente giudizio, che liquida in Pt_1 euro 4.996,00 a titolo di compensi professionali, oltre spese generali e accessori di legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di parte appellante.
Sassari, 28.04.2025
Il Presidente- rel. Dott.ssa Maria Grixoni
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