RG. 9278/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRESCIA
Sezione Seconda Civile
in persona del giudice monocratico, dott.ssa Carla D'Ambrosio, nel procedimento RG n. 9278/2021,
promosso
da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Claudio Falvo del AR C.F._1
Foro di Castrovillari (CS), con studio sito in Mirto (CS), Via Stazione n. 4,
ATTORE
contro
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. Giandomenico CP_1 C.F._2
Riggio del Foro di Roma, con studio sito in Roma, Via Salaria n. 332,
CONVENUTO
Oggetto: vendita di beni immobili.
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti.
CONCLUSIONI
Per l'attore: “L'adito Giudice voglia, contrariis reiectis: dichiarare la responsabilità precontrattuale
e/o contrattuale di in relazione alla stipula della proposta di vendita/acquisto CP_1
trasformata, con la sottoscrizione di entrambe le parti, nel contratto preliminare per cui è causa;

dichiarare l'inadempimento precontrattuale e/o contrattuale di in relazione alla CP_1
pagina 1 di 15 proposta di acquisto e/o contratto preliminare per cui è causa;
condannare al CP_1
risarcimento dei danni tutti, patrimoniali e non patrimoniali, subiti da a causa delle AR
responsabilità contrattuali e/o precontrattuali e dell'inadempimento contrattuale e/o precontrattuale di
; liquidare detti danni nella misura complessiva di €. 90.000,00 ovvero in quella che CP_1
risulterà da espletanda e richiedenda C.T.U od in quell'altra che l'adito Tribunale riterrà di giustizia,
in via equitativa, con rivalutazione monetaria ed interessi dalla domanda sino all'effettivo soddisfo;

condannare al pagamento di spese e competenze del giudizio, con distrazione ex art. CP_1
93 c.p.c.
In subordine e/o in alternativa, le medesime conclusioni si intendano rassegnate previa rimessione
della causa sul ruolo e riapertura della fase istruttoria e, indi, previa ammissione della prova orale
come richiesta e, segnatamente, dell'interrogatorio formale che esso deferisce a AR
, nonché della prova per testi con i testi indicati nella memoria istruttoria di secondo CP_1
termine, con i testi e sulle circostanze indicate, riportate in nota, oltre che della ammissione di CTU
tecnica al fine di valutare e quantificare il valore di mercato dell'immobile per cui è causa al momento
della sottoscrizione del preliminare e/o proposta di vendita, le spese necessarie per la ristrutturazione,
al momento della sottoscrizione del preliminare e/o proposta di vendita ed entro un range di cinque
mesi, dell'immobile per cui è causa, il valore di mercato dell'immobile per cui è causa all'esito della
ristrutturazione, il valore di mercato dell'immobile ristrutturato all'attualità, la presumibile facilità di
rivendita dell'immobile ristrutturato secondo tipologia di immobile, allocazione e stime di mercato.”
Per la convenuta: “Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, voglia l'Ill.mo Tribunale
adito, rigettare l'azione proposta nei propri confronti dal OR in quanto totalmente AR
infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, I.V.A. e C.A.
(oltre spese generali)”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 2 di 15 Con atto di citazione del 3.8.2021 chiedeva al Tribunale di accertare e dichiarare la AR
responsabilità precontrattuale e/o contrattuale per inadempimento di in relazione alla CP_1
stipula del contratto preliminare del 17.10.2020, nonché condannarlo al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali da lui subiti, quantificati in euro € 90.000,00, ovvero nella misura risultante dalla espletanda e richiedenda CTU o, ancora, in quell'altra ritenuta di giustizia, in via equitativa, con rivalutazione monetaria ed interessi dalla domanda sino all'effettivo soddisfo, oltre che al pagamento di spese e competenze del giudizio, con distrazione ex art. 93 c.p.c.
A tal fine deduceva che:
- in data 17.10.2020, per il tramite della , (in Organizzazione_1 AR
qualità di promissario acquirente) e (quale promittente venditore) CP_1
sottoscrivevano in Brescia una proposta di acquisto relativa all'immobile di proprietà del sito in Brescia, Via Galileo Galilei n. 87; CP_1
- con la sottoscrizione di entrambe le parti, la menzionata proposta irrevocabile assumeva valore di contratto preliminare (cfr. cap. 9 della proposta);
- , pertanto, versava a mezzo assegno la somma di € 1.000,00 in favore di AR CP_1
ed € 2.745,00 a mezzo bonifico bancario in favore della;

[...] Org_1
- il prezzo dell'immobile era stabilito in complessivi € 125.000,00 oltre oneri di legge e la stipula dell'atto pubblico di compravendita era fissata per il 15.01.2020 (data viziata da evidente errore tant'è che, con postilla stesa in calce, , precisava che il termine ultimo per il CP_1
rogito era fissato al 15.01.2022; tale data era giustificata anche dal fatto che, nelle more,
avrebbe dovuto ultimare le pratiche per la successione, essendo esso ancora CP_1
intestato al genitore dante causa);
- nella medesima postilla, a riprova della definitività delle volontà, il autorizzava CP_1 Pt_1
a svolgere lavori di ristrutturazione;

[...]
- faceva inserire nelle note il diritto di cedere a terzi il preliminare stesso;
AR
pagina 3 di 15 - in data 11 dicembre 2020, nel mentre il si trovava presso l'immobile con un soggetto Pt_1
terzo per mostrarglielo, entravano nell'immobile de quo un agente della Organizzazione_2
con un cliente per visionare il predetto immobile;
in quel frangente il apprendeva che il Pt_1
aveva dato mandato anche alla ” di vendere l'immobile; CP_1 Org_3
- la mattina successiva, si incontrava con il presso la e AR CP_1 Org_1
riceveva rassicurazioni circa il buon esito della compravendita nei suoi confronti;

ciononostante, il riscontrava l'impossibilità di accedere all'immobile, in quanto le Pt_1
serrature risultavano essere state cambiate;

- la condotta del che risultava essere illegittima e improntata a patente violazione degli CP_1
obblighi contrattuali e precontrattuali, arrecava al notevoli danni economici, in quanto il Pt_1
sosteneva spese per far ispezionare l'immobile a tecnici e richiedeva preventivi per la Pt_1
ristrutturazione;
- il , inoltre, si vedeva sfuggire l'occasione di acquistare l'immobile che, ristrutturato, Pt_1
avrebbe potuto rivendere a terzi, con consistente lucro ovvero locarlo per costituirsi una rendita futura;

- il valore commerciale dell'immobile senza la ristrutturazione poteva attestarsi intorno a €
150.000,00 mentre, a seguito di intervento di ristrutturazione, poteva essere stimato in €
282.00,00, salvo maggior valore in ipotesi di rialzo del mercato immobiliare;

- , pertanto, subiva un danno pari ad almeno € 90.000, giacché avrebbe acquistato AR
l'immobile al prezzo di € 125.000,00, vi avrebbe investito € 74.000,00 per gli interventi di ristrutturazione, con una spesa globale pari ad € 198.000,00. Al termine della ristrutturazione,
tuttavia, l'immobile avrebbe avuto un valore di mercato pari ad € 282.000,00 salvi incrementi del valore di mercato.
Tutto ciò premesso, l'attore rassegnava le proprie conclusioni come trascritte in epigrafe.
pagina 4 di 15 Con comparsa di costituzione e risposta del 1.12.2021 si costituiva in giudizio , CP_1
contestando la fondatezza delle domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto.
A tal fine deduceva che:
- l'immobile oggetto della proposta di acquisto del OR , sito in Brescia, via Galileo Pt_1
Galilei n. 87, era oggetto di un precedente incarico di vendita conferito alla Organizzazione_4
” ;
[...] Organizzazione_5
- nelle more, tramite altra agenzia immobiliare, la il OR sottoscriveva una Org_1 Pt_1
sorta di proposta di acquisto per tale appartamento, che però appariva come una semplice scrittura i cui termini e condizioni avrebbero dovuto essere successivamente e più precisamente concordati in sede di contratto preliminare di compravendita;

- tale proposta, invero, non veniva fornita in copia al OR (la copia depositata da CP_1
controparte appariva sbiadita e faticosamente leggibile);
- l'unica cosa stabilita appariva comunque essere il prezzo della compravendita (125.000,00
euro), laddove anche in relazione all'immobile stesso non venivano neppure indicati i necessari dati catastali;

- quanto alle condizioni di pagamento, si evidenziava come nel caso in oggetto ci si trovasse di fronte ad una proposta sottoposta a condizione sospensiva (cfr., art. 6 a-1) e che dunque l'assegno di € 1.000,00 versato dal OR (ma non meglio identificabile perché non Pt_1
indicati né il numero né l'Istituto Bancario), sarebbe stato consegnato alla parte venditrice, “nel
momento in cui il Proponente avrà comunicazione del verificarsi della condizione sospensiva di
cui alle note. In tal caso la somma versata a titolo di deposito diventerà caparra confirmatoria
ai sensi dell'art. 1385 c.c.”;
- il mai riceveva il suddetto assegno;
CP_1
pagina 5 di 15 - nelle “note” alla proposta (art. 14), laddove vi sarebbe dovuta apparire la suddetta condizione sospensiva, si leggeva testualmente “Proposta vincolata – Riserva di cedere il preliminare o
proposta”;
- la necessità di un vero contratto preliminare risultava anche dalla scrittura sottoscritta dopo qualche giorno dalle medesime parti, con la quale si indicava la data del rogito al 15 gennaio
2022, ma in particolare si autorizzava la parte acquirente ad affrontare eventuali opere di ristrutturazione, “come verrà concordato nel preliminare”, contratto che poi, per probabili successive problematiche di varia natura insorte tra le parti, non veniva più sottoscritto;

- vi era completa assenza di impegni reciproci giuridicamente vincolanti tra le parti stesse,
laddove la proposta in oggetto veniva da un lato definita “sottoposta a condizione sospensiva”
(art. 6 a-1) ovvero ancora “proposta vincolata” (art. 14);
- contrariamente a quanto asserito da controparte, l'immobile non era in alcun modo determinato catastalmente, il OR non riceveva alcun assegno, il rogito non era stabilito come da CP_1
stipularsi “entro” il 15 gennaio 2022, laddove tale data era invece quella fissata per il rogito stesso ed eventuali opere edìli sull'immobile avrebbero dovuto essere debitamente concordate al momento del contratto preliminare;

- il mai consegnava le chiavi dell'immobile al , laddove ammesso che ciò si fosse CP_1 Pt_1
verificato, la responsabilità era dell'agenzia immobiliare, sfornita peraltro di idonea autorizzazione;

- pertanto, nessuna inadempienza era imputabile al CP_1
- i danni lamentati da parte attrice erano del tutto infondati poiché basati su presupposti giuridicamente inaccettabili, conteggi inattendibili e documenti senza alcuna giuridica rilevanza probatoria.
Rassegnava le conclusioni sopra trascritte.
pagina 6 di 15 Alla prima udienza il giudice assegnava i termini per le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. e fissava udienza di discussione dei mezzi istruttori al 20.10.2022.
All'udienza del 20.10.2022 il Giudice rigettava le istanze istruttorie formulate dalla difesa di parte attrice e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza di precisazione delle conclusioni all'
8.2.2024.
In data 9.11.2022 la difesa di parte attrice depositava istanza di revoca dell'ordinanza istruttoria e il
Giudice, ritenuto di dover provvedere in contraddittorio, fissava udienza di discussione all' 8.3.2023.
Con ordinanza del 13.3.2023 il Giudice rigettava l'istanza di revoca dell'ordinanza istruttoria del
20.10.2022, non essendo emersi elementi né di fatto né di diritto tali da giustificare un mutamento delle valutazioni ivi espresse, che, pertanto, venivano confermate in toto, dovendosi ritenere altresì la natura strettamente documentale della controversia.
Il Giudice, dunque, confermava l'udienza di precisazione delle conclusioni dell'8.2.2024.
All'udienza del 19.2.2024 il Giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini ex
art. 190 c.p.c.
MOTIVI
La domanda attorea non è fondata e deve essere rigettata.
Preliminarmente deve essere esaminata l'istanza di rimessione in istruttoria avanzata dalla difesa di parte attrice in sede di precisazione delle conclusioni e pronunciarsi il rigetto della stessa.
Giova osservare che questo Giudice, con ordinanza del 20.10.2022, ha già rigettato le istanze istruttorie della difesa di parte attrice, in quanto i capitoli di prova formulati nella memoria n. 2 sono stati ritenuti:
capp. 1 e 2 irrilevanti e negativi;
capp. 3, 4, 5, 6, 7 generici con riguardo alle circostanze di tempo e comunque con riguardo al contenuto;
capp. 8,9,10 generici con riguardo all'oggetto degli stessi;
capp.
11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 valutativi in quanto aventi ad oggetto giudizi tecnici e non fatti circostanziati;

cap. 18 irrilevante;
cap. 19 documentale;
cap. 20 irrilevante e capp. 21 e 22 generici.
pagina 7 di 15 Ritiene il Tribunale che, con riguardo alla statuizione inerente le istanze di prova orale, tale ordinanza debba essere certamente confermata, non essendo emerse nuove circostanze in fatto o in diritto idonee a scalfire la decisione di questo Giudice.
Quanto alla reiterata richiesta di CTU, va ribadita l'assoluta irrilevanza dell'incombente istruttorio essendo il quesito proposto dall'attore finalizzato alla dimostrazione di circostanze (il presunto danno patrimoniale) che devono formare oggetto di prova sia nell'an che nel quantum.
Per tali considerazioni, l'istanza di remissione in istruttoria deve essere rigettata.
Sempre in via preliminare va accolta l'istanza di correzione dell'errore materiale contenuto nel verbale d'udienza in trattazione scritta, emesso in data 19.2.2024, con riferimento all'udienza 8.2.2024.
Invero, in tale verbale si legge che i termini ex art. 190 c.p.c. decorrono “dalla data dell'udienza”,
dovendosi, per contro, ritenere che detti termini, per evidenti ragioni di tutela del contraddittorio,
debbano decorrere dalla data della comunicazione del provvedimento.
Pertanto, disposta la correzione richiesta, va dichiarata la tempestività della comparsa conclusionale depositata dalla parte attrice in data 17.4.2024.
Venendo all'esame del merito, deve, anzitutto, procedersi alla qualificazione giuridica dell'accordo intercorso fra le parti, versato nel modulo “ di cui al doc. 1 del fascicolo di parte attrice. Org_1
Invero, parte attrice sostiene che tale modulo, contenente la proposta d'acquisto e la sottoscrizione dell'accettazione, costituisca valido ed efficace contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in Brescia, Via Galileo Galilei n. 87.
Per converso, parte convenuta ritiene che tale documento costituisca una mera puntuazione nel corso delle trattative, essendosi l'accordo formato unicamente sul prezzo della compravendita.
Giova in questa sede osservare che, circa la distinzione tra contratto preliminare e mera puntuazione, la giurisprudenza ha affermato che “Affinché un documento sottoscritto dalle parti, nel quale si descriva
un immobile determinato, si indicano il prezzo e le modalità di pagamento e si prevede il versamento
contestuale di una certa somma, sia riconoscibile come contratto (definitivo o preliminare) di vendita
pagina 8 di 15 e non come semplice appunto o minuta, è necessario che esso esprima, in termini logicamente e
linguisticamente compiuti, la corrispondente volontà negoziale, intesa come disposizione
immediatamente operativa sulla situazione giuridica esistente e, quindi, come regola obbligatoria del
comportamento dei sottoscriventi. L'accertamento al riguardo integra valutazioni di fatto che sono
rimesse al giudice di merito e non censurabili in sede di legittimità se congruamente e correttamente
motivate” (Cass., 17/3/1994, n. 2548).
Alla luce di tale orientamento giurisprudenziale, ritiene il Tribunale che il contenuto del modulo costituisca contratto preliminare di compravendita e non mera puntuazione delle trattative. Org_1
Anzitutto, si osserva che il modulo de quo individua tutti gli elementi essenziali di cui alla giurisprudenza sopracitata: l'immobile determinato, sito in Brescia, Via Galileo Galilei n. 87; il prezzo,
pari ad € 125.000,00, da pagarsi alla sottoscrizione del rogito notarile;
il versamento contestuale di una somma certa, pari ad euro 1.000,00.
Si ritiene inoltre che tale documento esprima sia in termini logici che linguistici, la volontà negoziale delle parti di stipulare un contratto preliminare di compravendita.
In primo luogo, il linguaggio utilizzato dalle parti all'interno del documento risulta inequivoco: il modulo Tempo Casa reca come oggetto “Proposta d'acquisto”, dicitura che più e più volte viene utilizzata nel testo del documento. A ciò si aggiunga che anche le parti vengono denominate quali
“Proponente acquirente” e “Venditore”.
È inoltre pacifica la circostanza per cui tale modulo sia stato sottoscritto per accettazione da parte della odierna convenuta in data 17.10.2020.
Parte convenuta ha sostenuto che il documento censurato non potrebbe essere qualificato quale contratto preliminare a causa della mancata individuazione dei dati catastali dell'immobile promesso.
Sul punto, giova osservare che, ai fini della configurabilità di un valido vincolo contrattuale è
necessario da un lato, che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, dall'altro,
che l'oggetto dell'accordo sia determinato o determinabile. La giurisprudenza ha poi specificato che “Il
pagina 9 di 15 requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile
non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della
trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da
altri dati” (Cass., 31/5/2016, n. 11237).
Nel caso di specie, il bene immobile, sebbene non specificamente determinato, risulta comunque determinabile, in quanto dai documenti prodotti non risulta che il fosse proprietario di altri CP_1
immobili in Brescia, Via Galileo Galilei n. 87, circostanza, peraltro, neppure adombrata dalla difesa del convenuto.
Parte convenuta ha poi eccepito, al fine di negare la sussistenza di un valido contratto preliminare di compravendita, che nessuna somma le sarebbe mai stata consegnata a titolo di caparra.
L'assunto non può essere condiviso.
Sul punto, invero, si osserva che la convenuta, sottoscrivendo la proposta, ha accettato la clausola di cui all'art. 6 a-1) del modulo Tempo Casa, la quale prevede il deposito di una somma pari ad euro
1.000,00, che sarebbe divenuta caparra confirmatoria all'avversarsi della condizione di cui all'art. 14.
Giova tuttavia osservare che la clausola n. 14) del Modulo, il cui contenuto reca “Proposta vincolata –
Riserva di cedere il preliminare o proposta”, non contiene una condizione sospensiva valida ed efficace, bensì una semplice riserva che autorizza parte acquirente a cedere la proposta o il preliminare a terzi.
Pertanto, non può ritenersi che il contratto preliminare fosse sospensivamente condizionato alla riserva di cessione, non essendosi in presenza di un evento futuro ed incerto indipendente dalla volontà delle parti (che connota, appunto, la condizione di efficacia ex artt. 1353 e ss.) a meno di non voler considerare la riserva una condizione sospensiva meramente potestativa, che renderebbe, tuttavia,
nullo, l'intero negozio.
pagina 10 di 15 In ossequio al principio di conservazione della volontà delle parti, deve piuttosto ritenersi che non di condizione si tatti, bensì di mera facoltà (di sostituire a sé altro promissario acquirente) concessa ad una delle parti.
Peraltro, parte convenuta non può eccepire l'inefficacia del contratto per asserito mancato pagamento della somma prevista alla clausola 6- a1), avendo il debitore eseguito la prestazione richiestagli ai sensi dell'art. 1197 c.c., ovvero mediante “datio in solutum” della somma all'agente immobiliare.
Alla luce delle suesposte considerazioni, va ritenuto, quindi, che sia stato manifestato valido consenso da parte della convenuta e che pertanto sussista la consapevolezza della stessa di accettare la proposta d'acquisto formulata dall'attore, presupposti sufficienti per generare il perfezionamento di un valido contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Tanto premesso, acclarata la validità del contratto preliminare azionato dall'attore, deve ora valutarsi se parte convenuta si sia resa o meno inadempiente a tale contratto.
Ritiene il Tribunale che parte venditrice, odierna convenuta, non si sia resa inadempiente al contratto preliminare stipulato con parte acquirente, odierna attrice.
Ciò in quanto le asserite inadempienze del convenuto al contratto preliminare, paventate da parte attrice, sono individuate in modo del tutto generico e confuso e non risultano provate nell'an e nel
quantum.
Anzitutto, si osserva che le censure mosse da parte attrice non consentono di individuare la presunta causa dell'inadempimento di parte convenuta, dal momento che non risulta allegata e documentata la cessione dell'immobile a terzi.
Nemmeno l'avvenuto cambio di serratura può considerarsi inadempimento della parte venditrice,
odierna convenuta, come invece sostenuto da parte attrice. Ciò in quanto, con la stipula del contratto preliminare, parte venditrice ha continuato a mantenere la proprietà dell'immobile; conseguentemente,
la sostituzione della serratura dell'immobile di sua proprietà (che rimaneva nelle sue facoltà di proprietario) non costituisce inadempimento da parte di quest'ultima.
pagina 11 di 15 Inoltre, si osserva che il cambio della serratura non avrebbe comunque impedito il trasferimento del bene da parte venditrice a parte acquirente, poiché quest'ultima ben avrebbe potuto chiede a parte venditrice copia delle nuove chiavi, circostanza che non risulta provata e documentata.
Va inoltre rilevato che parte attrice non ha formalmente intimato a parte venditrice di presentarsi alla stipula del rogito fissata al 15.1.2022.
Non risultano prodotti documenti a dimostrazione di tale invito formale.
In definitiva, non è stata raggiunta la prova in ordine alla seria volontà di parte acquirente di addivenire alla stipula dell'atto definitivo di compravendita dell'immobile censurato, la quale, verosimilmente,
non ritenendo più conveniente l'acquisto, vi ha perso interesse.
Per tutte le suesposte considerazioni, nessun inadempimento è ravvisabile in capo alla odierna convenuta, con la conseguenza che la domanda di condanna di parte convenuta al risarcimento del danno da responsabilità contrattuale formulata da parte attrice deve essere rigettata.
Quest'ultima, infine, ha chiesto il risarcimento del danno asseritamente subito a titolo di responsabilità
precontrattuale di parte convenuta.
Ritiene il Tribunale che anche tale domanda risulta del tutto infondata, in quanto generica e priva di specifiche allegazioni sul punto.
Giova in questa sede rammentare che la giurisprudenza ha affermato che
“La responsabilità precontrattuale, per violazione della regola di condotta stabilita dall'art. 1337 cod.
civ., a tutela del corretto svolgimento dell'iter formativo del contratto, costituisce una forma
di responsabilità extracontrattuale, con la conseguenza che la prova dell'esistenza e dell'ammontare
del danno è a carico del danneggiato (artt. 2043 e 2059 cod. civ.). Per la relativa valutazione, in
considerazione delle caratteristiche tipiche di tale responsabilità, nel caso di ingiustificato recesso
dalla trattativa, occorre coordinare il principio secondo il quale il vincolo negoziale e i diritti che ne
derivano sorgono soltanto con la stipula del contratto - sì che non è possibile ottenere un risarcimento
equivalente a quello ottenibile se il contratto non fosse stato poi adempiuto - con quello per cui dalla
pagina 12 di 15 lesione dell'interesse giuridico al corretto svolgimento delle trattative scaturisce il diritto ad esser
risarcito per la perdita dei guadagni che sarebbero conseguiti da altre occasioni contrattuali se non
si fosse fatto affidamento sulla conclusione del contratto (cosiddetto interesse negativo)”. (Cass., sez.
3 Sentenza n. 15172 del 10/10/2003).
Tanto premesso, osserva il Tribunale che l'an del danno da responsabilità precontrattuale non risulta provato. Sul punto va rilevato che parte attrice nulla produce in ordine all'asserita violazione da parte dell'attrice degli obblighi di buona fede e correttezza di cui all'art. 1337 c.c.
Invero, le contestazioni di parte attrice non contengono nemmeno un addebito specifico di negligenza o mala fede, posto che non risulta provato che parte venditrice, odierna convenuta, abbia receduto immotivatamente dal contratto o abbia posto in essere condotte illecite e/o inadempienti, in violazione delle regole di cui all'art. 1337 c.c.
Tanto basterebbe per pronunciare il rigetto della domanda di parte attrice.
Ad abundantiam, si osserva che nemmeno il quantum del danno da responsabilità precontrattuale risulta allegato e provato.
Circa il risarcimento del danno da responsabilità contrattuale, invero, la Suprema Corte ha rilevato che
“In tema di responsabilità precontrattuale, il pregiudizio risarcibile è circoscritto al
solo interesse negativo, costituito sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative ed in
vista della conclusione del contratto, sia dalla perdita di altre occasioni di stipulazione contrattuale,
pregiudizio liquidabile anche in via equitativa, sulla base di criteri logici e non arbitrari.” (Cass.,
Sez. 3, Sentenza n. 24625 del 03/12/2015).
Tanto premesso, parte attrice non ha documentato l'esistenza né del danno emergente, né, tantomeno,
del lucro cessante.
Precisamente, non risulta prodotta alcuna fattura documentante eventuali spese inutilmente sostenute nel corso delle trattative ed in vista della conclusione del contratto.
pagina 13 di 15 Ciò che risulta prodotto è unicamente un preventivo (doc. 3 fascicolo attrice) dal quale tuttavia non si evince quali siano i lavori e i costi effettivamente sostenuti e quali, di contro, avrebbero dovuto essere sostenuti in futuro per i lavori di ristrutturazione.
A ciò si aggiunga che nemmeno è stata raggiunta la prova in ordine alla perdita di altre occasioni di stipulazione contrattuale.
Parte venditrice, invero, ha sostenuto che, una volta ristrutturato, l'immobile avrebbe avuto un valore di mercato pari ad euro 282.000,00 (salvo incrementi di valore di mercato), prezzo al quale,
presumibilmente, parte attrice avrebbe venduto l'immobile.
Osserva il Tribunale che tale circostanza non risulta provata, giacché parte attrice, sulla quale, ricadeva l'onere probatorio, non ha documentato l'esistenza di eventuali proposte di acquisto dell'immobile oggetto di causa.
In definitiva, nessun danno da responsabilità contrattuale o precontrattuale risulta documentato e provato dall'attore, al quale, dunque, non può essere riconosciuto alcun risarcimento.
Per tutti i suesposti motivi, il Tribunale rigetta tutte le domande attoree.
In merito al regolamento delle spese di lite non vi sono ostacoli all'applicazione della regola della soccombenza.
Le spese vanno dunque poste a carico dell'attore nella misura che si liquida in dispositivo con applicazione dei parametri minimi per tutte le fasi del giudizio, attesa la non particolare complessità
della controversia e la natura documentale delle medesima.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:
rigetta le domande proposte dall'attore;
condanna l'attore a rifondere al convenuto le spese del giudizio che AR CP_1
liquida in € 7052,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, Iva e Cpa di legge.
pagina 14 di 15 Così deciso, in Brescia, il 05 giugno 2024.
Il giudice
Carla D'Ambrosio
“Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35,
comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209”

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