N. R.G. 303/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di LECCE
Prima Sezione civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Rita Pasca Presidente relatore dott. Riccardo Mele Consigliere dott. Maurizio Petrelli Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel contenzioso n. 303/2023 R.G. riassunto a seguito di ordinanza n. 639/2023, pubblicata il 12/01/2023, con la quale la Corte di Cassazione ha annullato con rinvio la sentenza della
Corte d'Appello di Lecce n. 383/2017 del 4/4/2017 riassunto da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Antonio Tommaso De C.F._2
UR
RIASSUMENTI nei confronti di
(c.f. , rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._3 dall'Avv. Maria Congedo
CONVENUTA IN RIASSUNZIONE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive dell'udienza del 18.06.2025, al cui contenuto qui si rinvia.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Lo svolgimento del contenzioso è correttamente riassunto nell'ordinanza di annullamento con rinvio della Cassazione n. 21413/2024, nei seguenti e testuali termini:
“Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 623 del 2014, accoglieva la domanda proposta da pagina 1 di 8 quale promissaria acquirente, nei confronti di e Controparte_1 Parte_1
, promittenti venditori, e per l'effetto dichiarava la nullità del contratto Parte_2 preliminare di vendita sottoscritto dalle parti in data 14 maggio 2005 relativamente a terreno ritenuto edificabile per vizio della volontà, con condanna dei conventi alla restituzione della somma di euro 20.000,00 ricevuta dall'attrice, oltre a rivalutazione ed interessi legali dalla data della consegna, e le spese di lite;
- sul gravame interposto avverso la sentenza di primo grado dai e , la Corte d'appello di Lecce, Pt_1 Pt_2 nella resistenza della con sentenza n. 383 del 2017 accoglieva parzialmente CP_1
l'appello e per l'effetto escludeva dalla condanna la corresponsione della voce di danno per svalutazione monetaria, confermata per il resto la decisione.
Nel dettaglio, la Corte territoriale riteneva che, a prescindere dal fatto che il primo giudice avesse dichiarato la nullità del preliminare in luogo dell'annullamento per vizio del consenso, nella sostanza correttamente era stata interpretata la domanda attorea con la quale era stata richiesta la invalidità del negozio per vizio del consenso, in particolare per errore sulla qualità dell'oggetto del negozio, ossia sulla natura del terreno quanto alla destinazione urbanistica. Dagli elementi istruttori acquisiti (dichiarazioni testimoniali e comportamento tenuto dalle parti durante le trattative), inoltre, emergeva che dal valore palesemente fuori mercato del cespite era ragionevole dedurre l'aspettativa dell'appellata che si trattasse di terreno edificabile, come del resto traspariva dalle note scritte versate in atti. Riconosceva, di converso, che non era dovuta la rivalutazione sulla caparra da restituire, trattandosi di debito di valuta e non già di valore. Del pari riteneva infondate le censure relative al compenso professionale liquidato in favore della parte vittoriosa;

- avverso la citata sentenza di appello proponevano ricorso per cassazione i medesimi
e , sulla base di tre motivi;
Pt_1 Pt_2
- è rimasta intimata la . CP_1
2. Per quel che rileva ai fini del presente giudizio di rinvio, i ricorrenti per Cassazione hanno denunciato:
1) la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto fondata la tesi dell'errore sull'edificabilità del suolo, benché questo fosse testualmente descritto nel preliminare come “fondo agricolo”;
2) la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1427, 1428, 1429 e 1431 c.c., nonché degli artt. 2697 e 2727 e ss. c.c., per avere la Corte territoriale dichiarato l'annullamento pagina 2 di 8 del negozio, senza aver previamente accertato la sussistenza degli elementi costitutivi della fattispecie, vale a dire l'essenzialità e la riconoscibilità dell'errore di fatto.
3. All'esito del giudizio, con la citata ordinanza, la Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso principale proposto da e , cassando la sentenza Parte_1 Parte_2 impugnata in relazione al motivo di ricorso accolto e rinviando, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d'Appello di Lecce in diversa composizione, per delibare la domanda formulata dalla promissaria acquirente sulla base dei Controparte_1 seguenti principi di diritto:
1) sul requisito dell'essenzialità: “l'errore sulla valutazione economica della cosa oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento del contratto, in quanto non incide sull'identità o qualità della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo ed al rischio che il contraente si assume, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull'utilità economica dell'affare”;
2) sul requisito della riconoscibilità: “la riconoscibilità dell'errore deve essere affermata o sulla base di una pattuizione esplicita, ovvero, in assenza, che l'effettiva finalità dell'operazione perseguita dalla promissaria acquirente di edificazione risulti anche dalla natura dei terreni circostanti”.
4. e hanno riassunto il contenzioso con atto di citazione Parte_1 Parte_2 notificato il 7.04.2023, riproponendo i motivi della precedente fase di appello, ad eccezione di quello non accolto in sede di legittimità e, pertanto, oramai relativo a statuizione coperta da giudicato.
I riassumenti hanno in particolare chiesto a questa Corte di Appello di rigettare la domanda avanzata da sulla base del principio di diritto espresso Controparte_1 nell'ordinanza della Suprema Corte, condannandola, per l'effetto, alla restituzione degli importi alla stessa corrisposti sulla base della provvisoria esecutività della sentenza del
Tribunale di Lecce n. 623/2014; in subordine, hanno chiesto la conferma del capo della sentenza della Corte d'Appello di Lecce n. 383/2017, relativo alla non debenza della rivalutazione delle somme da restituire, con vittoria di spese e competenze di tutti i gradi di giudizio.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa depositata il 29.09.2023 si è costituita in giudizio chiedendo la conferma della sentenza della Corte Controparte_1
pagina 3 di 8 d'Appello di Lecce n. 383/2017, previa integrazione della motivazione, con vittoria di spese e competenze di lite.
Sulle conclusioni precisate con note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del
18.06.2025, la causa è stata riservata per la decisione, con assegnazione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e di repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
5. Al fine di delineare l'ambito di cognizione del presente giudizio di rinvio, si deve premettere che, per effetto dell'annullamento della sentenza n. 383/2017 della Corte
d'Appello di Lecce nella parte in cui accoglie la domanda avanzata da CP_1
(previamente riqualificata domanda di annullamento del contratto per errore di
[...] fatto), a questa Corte d'Appello è devoluta la cognizione sull'intera domanda attorea, alla luce:
1) dei principi di diritto elaborati dalla Cassazione sulla rilevanza dell'errore di fatto ai fini dell'annullabilità del contratto (art. 1428 c.c.), declinata nelle due componenti dell'essenzialità dell'errore (art. 1429 c.c.) e della riconoscibilità di questo da parte dell'altro contraente (art. 1431 c.c.);
2) delle censure alla sentenza n. 623/2014 del Tribunale di Lecce formulate dagli appellanti in riassunzione e :

2.a) sul mancato Parte_1 Parte_2 assolvimento - da parte della - dell'onere di provare di aver prestato il consenso CP_1 alla conclusione del contratto per errore essenziale e riconoscibile;

2.b) sull'erronea interpretazione giudiziale del compendio probatorio che -a detta degli appellanti- dimostrerebbe l'irrilevanza dell'errore ex adverso dedotto.
6. In punto di diritto, si premette che la disciplina dell'errore costituisce un'eccezione al principio della irrilevanza dei motivi, nel senso che – per regola generale – le ragioni interiori che muovono ciascuna parte alla conclusione del negozio (come l'intenzione di edificare) non sono giuridicamente rilevanti, e ciò a tutela dell'affidamento dell'altro contraente, che non può essere esposto alle conseguenze degli intendimenti ignoti altrui;
tuttavia – in presenza di determinate condizioni codificate dal legislatore – i motivi possono rilevare come causa di invalidità del negozio, allorché assumano una posizione strategica e determinante nell'economia del negozio, convergendo con bilaterale consapevolezza nella causa in concreto del negozio (“intesa quale scopo pratico del contratto in quanto sintesi degli interessi che il singolo negozio è concretamente diretto a
pagina 4 di 8 realizzare, al di là del modello negoziale utilizzato”, come osservato nell'ordinanza della
Cassazione), espressamente o implicitamente.
Per quel che rileva nel caso di specie (art. 1429 n. 2 c.c.), il negozio è annullabile quando l'errore di fatto (e cioè la falsa rappresentazione della realtà) sulle qualità del bene compravenduto abbia determinato il consenso (requisito dell'essenzialità) e l'altro contraente abbia percepito - o avrebbe potuto diligentemente percepire - la dissonanza tra le effettive qualità del bene e quelle diversamente intese dall'altro contraente (requisito della riconoscibilità).
Pertanto, occorre: - in primo luogo identificare l'errore e verificare se cada sulle qualità dell'oggetto; - in secondo luogo verificare se l'errore sia stato determinante del consenso, mercé l'accertamento della causalità psichica;
- da ultimo individuare indici della riconoscibilità esterna dell'errore. L'assenza di uno soltanto di tali elementi giustifica una declaratoria di rigetto dell'azione di annullamento per difetto degli elementi costitutivi della fattispecie dell'errore.


6.I. La Suprema Corte – al fine di orientare la presente decisione – ha già stabilito che:
- l'identificazione dell'errore postula la previa interpretazione del contratto, anzitutto secondo il criterio dell'interpretazione letterale, per verificare la coerenza tra il significato dell'accordo e la relativa causa in concreto, posto che “la causa in concreto […] conferisce rilevanza ai motivi, purché però questi abbiano assunto un valore determinante nell'economia del negozio, assurgendo a presupposti causali”;
- l'errore sulle caratteristiche di edificabilità del fondo compravenduto “deve essere ricondotto all'errore sulle qualità dell'oggetto del contratto, ai sensi dell'art. 1429, n. 2,
c.c., perché la destinazione del fondo è attinente alle sue caratteristiche strutturali, in senso funzionale, economico e sociale, incidendo pertanto sulla valutazione economica della cosa, anche se non sull'identità o sulla qualità della stessa”, dal momento che
“l'errore sulla valutazione economica della cosa oggetto del contratto […] attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo ed al rischio che il contraente si assume, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull'utilità economica dell'affare”, concludendo che
“nel caso di specie, in assenza di diversi indici […], non può ritenersi che l'oggetto del negozio, il terreno e l'operazione economica concretamente perseguita, ricomprendesse anche la ragione dell'acquisizione dell'area per soddisfare la finalità abitativa
pagina 5 di 8 perseguita dalla promissaria acquirente, che di per sé costituisce solo motivo dell'acquisto”;
- in difetto di prova sulla concreta riconoscibilità delle finalità abitative della promissaria acquirente (presupposto della riconoscibilità dell'errore), “non può affermarsi che il motivo della posto a fondamento della conclusione del negozio, l'esigenza CP_1 abitativa, integri un elemento incidente sulla “qualità” del bene oggetto del contratto costituita dalla “edificabilità” come qualità della res”.
7. Sulla scorta di tali premesse questa Corte è tenuta a rinnovare l'interpretazione del compendio probatorio al fine di verificare se la finalità edificatoria e abitativa della
[...] fosse confluita nella causa concreta del preliminare, se su di essa si fosse verificato CP_1 un errore giuridicamente rilevante e se lo stesso fosse percepito o percepibile dalla controparte.
Questa Corte osserva che, in accoglimento di quanto rappresentato dagli odierni appellanti in riassunzione, invero non emerge dagli atti alcuna prova che il motivo personale della
[...] abbia inciso sulla funzione del negozio, atteso che: CP_1
- la non ha assolto all'onere – sulla stessa gravante – di provare che lo scopo CP_1 edificatorio, di suo esclusivo interesse, sia stata oggetto di condivisione tra i contraenti in fase precontrattuale o all'atto di firma del preliminare, tanto da confluire nel contenuto esplicito del negozio o, comunque, da essere quantomeno agevolmente desumibile dalle condotte delle parti o da ulteriori circostanze esterne;

- dalla formulazione letterale del contenuto del contratto non risulta alcuna clausola o pattuizione accessoria, che possa essere considerata sintomatica della rilevanza essenziale attribuita dalla promissaria acquirente alla capacità edificatoria dell'area o della finalizzazione del negozio al soddisfacimento dell'interesse abitativo dell'acquirente.
Il testo è, invero, estremamente scarno e si limita a descrivere l'obbligazione principale di contrarre una compravendita di “fondo agricolo”, senza che sia espressa la destinazione urbanistica della zona in cui si trova il terreno de quo, o che emerga una valutazione comparativa del corrispettivo pattuito rispetto all'effettivo valore del suolo, o una correlazione del prezzo pattuito rispetto al valore e alle caratteristiche delle aree circostanti
(elementi che sarebbero stati utili per verificare l'implicita riconoscibilità del fine abitativo da parte dei promittenti venditori).
Inoltre, il tenore letterale è quello del linguaggio comune (come può agevolmente desumersi dal titolo negoziale “compromesso” e dall'assenza di clausole disciplinanti pagina 6 di 8 ulteriori elementi essenziali del contratto o le eventuali vicende patologiche), sicché può inferirsi che siano state le stesse parti a redigere il contratto, senza l'ausilio di un esperto.
Ciò consente di ritenere che i termini utilizzati debbano essere interpretati secondo i canoni del linguaggio comune e non di quello giuridico. E allora la locuzione “fondo agricolo” può ritenersi indice di inedificabilità, posto che nel linguaggio comune è usuale la dicotomia terreno agricolo/terreno edificabile, intendendo il primo come opposto del secondo, e posto altresì che il concetto di edificabilità legale (definita per il tramite di categorie formali del diritto e tramite il rinvio a fonti secondarie) differisce da quello comune di edificabilità di fatto, che coincide con la nozione tecnica di edificazione.
È dirimente altresì il contenuto della raccomandata del 20.12.2005 (all. 6 all'atto di citazione in appello), inviata dalla ai coniugi dopo la CP_1 CP_2 conclusione del preliminare, in ragione del suo valore confessorio: “Vi significo che il suddetto contratto è nullo ed inefficace, in considerazione del fatto che il fondo di cui sopra non è divenuto, come invece da voi assicurato e promesso, edificabile con il nuovo piano regolatore adottato dal Comune di Galatina”. Proprio l'utilizzo del verbo divenire
(in uno col riferimento alla promessa) lascia trasparire con certezza che la fosse CP_1
a conoscenza della inedificabilità del suolo al momento della stipula. Sicché, nel caso di specie, prima ancora della essenzialità e della riconoscibilità dell'errore, sembra difettare proprio l'errore, perché quanto scritto dalla nella raccomandata è CP_1 inequivocabile indice del fatto che non si è mai verificata una falsa rappresentazione della realtà. Per contro, non risulta in alcun modo provato che il e la abbiano Pt_1 Pt_2
“assicurato o promesso” di far inserire il fondo agricolo nell'adottando piano regolatore del
Comune di Galatina, e ciò a prescindere da ogni ovvia considerazione sull'impossibilità di
“assicurare” una decisione che deriva da scelte rimesse alla Pubblica Amministrazione.
8. Alla luce di quanto argomentato, deve ritenersi non raggiunta la prova dell'esistenza dell'errore essenziale e riconoscibile, con conseguente rigetto dell'azione di annullamento e diritto degli appellanti alla restituzione delle somme eventualmente pagate sulla base della provvisoria esecutorietà della sentenza di prime cure.
9. In ragione della soccombenza della la stessa è tenuta alla rifusione delle CP_1 spese di lite del primo e del secondo grado, del giudizio di legittimità e del presente giudizio di rinvio in favore di e , che si liquidano come in Parte_1 Parte_2 dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della causa (€ 20.000,00) e dell'attività svolta. pagina 7 di 8

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Lecce, Prima Sezione Civile, decidendo quale giudice del rinvio sull'appello proposto da e , nei confronti di Parte_1 Parte_2 CP_1 avverso la sentenza n. 623/2014 del Tribunale di Lecce, a seguito di ordinanza
[...] della Cassazione di annullamento con rinvio n. 639/2023, e di atto di riassunzione di
[...]
e notificato il 07.04.2023, così provvede: Pt_1 Parte_2
1) accoglie l'appello e per l'effetto, a integrale riforma della sentenza n. 623/2014 del
Tribunale di Lecce, rigetta la domanda avanzata da di annullamento Controparte_1 del contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 14.05.2005, con conseguente diritto di e di alla restituzione degli importi Parte_1 Parte_2 eventualmente già corrisposti sulla base della provvisoria esecutività della sentenza del
Tribunale di Lecce n. 623/2014;
3) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Controparte_1 Parte_1
e , che quantifica in €. 4.300,00 per il giudizio di primo grado, €.
[...] Parte_2
3.200,00 per il giudizio di appello, €. 3.000,00 per il giudizio di legittimità, €. 3.000,00 per il giudizio di riassunzione in appello, oltre, per tutti i gradi, IVA e CPA come per legge e rimborso forfetario del 15%.
Così deciso in Lecce nella Camera di Consiglio del 15 ottobre 2025
La Presidente rel. ed est.
Dott.ssa Anna Rita Pasca
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