REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6654 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 12.03.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente tra
(C.F. , Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso da sè stesso e dall'Avv. Vincenzo D'Alessandro (C.F.
) per procura in atti – Appellante – C.F._2
e
– Appellato contumace – Controparte_1
OGGETTO: contratto di locazione
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

impugna la sentenza del Tribunale di Roma n. 13741/2020, sotto due diversi Parte_1 profili. Con il primo, eccepisce la “Nullità della sentenza per violazione degli articoli n. 1575 cc e n. 1578 cc”, nella parte in cui ha rigettato la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto, per inadempimento del locatore, di risarcimento danni, ovvero riduzione del canone. L'appellante assume la violazione dell'obbligo, da parte del locatore, di consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione e la presenza di un vizio occulto, costituito da un impianto elettrico privo di messa a terra e, dunque, pericoloso, come accertato anche in sede di consulenza tecnica d'ufficio. La censura è infondata. L'impugnativa poggia sulle considerazioni del ctu inerenti la pericolosità dell'impianto: “Tuttavia si precisa che in un impianto elettrico dotato di interruttore differenziale, ma sprovvisto di regolare messa a terra, può manifestarsi l'eventualità, qualora si verificasse una dispersione elettrica, che il soggetto che entri in contatto con la carcassa di un apparecchio elettrico domestico attraversato da corrente, possa subire gli effetti di una scossa o folgorazione, nell'attimo prima che il salvavita interrompa il flusso”. Da queste considerazioni, si fa discendere l'accertamento di un vizio occulto costituito da un impianto elettrico a norma di legge, ma, comunque, pericoloso e tale da ridurre in modo apprezzabile l'uso pattuito. Si pone su piani diversi la normativa in materia di impianti elettrici e la responsabilità del locatore nei confronti del conduttore, che, secondo l'appellante, non può essere esclusa da un decreto ministeriale, nella specie, quello n. 37/2008, che si limita ad esonerare i proprietari di immobili, costruiti prima dell'anno 1990, dall'obbligo di adeguare gli impianti elettrici;
peraltro, una fonte normativa secondaria, che non può derogare alle norme di legge.
Le critiche esposte non sono assolutamente condivisibili. E' pacifico che l'immobile risale ad epoca in cui l'impianto doveva corrispondere a requisiti diversi, richiesti per garantirne la sicurezza. Solo successivamente la tecnica si è evoluta, prevedendo modelli più sofisticati, che non sono stati imposti ai proprietari di immobili soggetti alla vecchia normativa, per evidenti ragioni. Si è operata, infatti, una mediazione, per garantire la sicurezza ed evitare il ricorso a lavori di ristrutturazione in tutti gli immobili costruiti in epoca precedente, con dispendio di energie e costi. In questa ottica, è stato previsto un adeguamento dei vecchi impianti attraverso la dotazione di un interruttore differenziale (D.M. 37/2008). Il quadro normativo è chiaro e non consente di ipotizzare nemmeno in astratto il vizio occulto lamentato dal né si ravvisa un contrasto Pt_1 tra fonti secondarie e primarie, dal momento che l'art. 1578 c.c. è una norma in bianco, quanto ai requisiti di cui deve essere dotato l'immobile locato, e deve essere integrata con la normativa vigente compresi i decreti ministeriali in materia.
In conclusione, la decisione del tribunale è ampiamente condivisibile e resta quasi una mera eventualità la pericolosità, prospettata dal ctu, che presuppone la coincidenza di un contatto elettrico un attimo prima che entri in funzione il salvavita.
Con il secondo motivo, l'appellante eccepisce la “nullità della sentenza per violazione dell'art. 5 della legge n. 392/78 per errato accertamento della morosità e violazione dell'art. 1243 c.c. per mancata compensazione tra crediti e debiti.” Occorre premettere che il locatore, nel maggio 2018, ha intimato il pagamento dei canoni di locazione, per il mese di settembre ed ottobre 2016 (saldo), di gennaio 2018 (saldo), e di marzo, aprile e maggio
2018, oltre acconti di oneri accessori e residui importi a saldo dei ratei scaduti da dicembre 2014 ed a titolo di tassa registrazione relativa all'annualità 2016/2017. All'udienza del 28.6.2018, ha dichiarato la persistenza della morosità limitatamente al saldo del canone per il mese di settembre e di ottobre 2016 e del canone di gennaio 2018, spese di registrazione ed oneri accessori. Il tribunale ha dato atto di un accordo intervenuto tra le parti per l'imputazione del deposito cauzionale di €.2.071,00 al pagamento dei canoni di settembre e ottobre 2016; dell'esistenza di un debito ammesso dallo stesso conduttore, per un importo di 556,00 euro, a saldo dei canoni scaduti fino ad ottobre 2016, ed ha poi accertato il mancato pagamento di 800,00 euro, quale residuo del canone di gennaio 2018. L'appellante assume di aver dimostrato anche il pagamento di quest'ultimo canone, attraverso la produzione dei bonifici effettuati in data 8.2.2017, il 15.3.2017, il 2.8.2017 e il 12.3.2018, come da imputazione precisata nella e-mail dell'8.3.2018. La contestazione è stata superata, con motivazioni analoghe, sia con l'ordinanza di rilascio provvisorio che in sentenza, dandosi rilievo alla causale “rientro canoni” e similari, indicata nei bonifici con cui sono avvenuti i primi tre pagamenti, quale imputazione rilevante ai fini dell'art. 1193 cc., nonchè al contrasto con il preteso riferimento al canone di gennaio 2018, ancora da maturare. In effetti, l'art. 1193 cc riconosce il diritto potestativo del debitore di “dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare”. La dichiarazione deve essere contestuale al pagamento, con la conseguenza che non può assumere alcun rilievo la successiva imputazione, avvenuta con e- mail dell'8 marzo 2018, al canone di gennaio 2018, che è giuridicamente inefficace senza l'adesione del creditore. L'appellante cerca di superare l'ostacolo, spostando l'attenzione sul rapporto dare – avere ed operando una compensazione tra i pagamenti, avvenuti nell'anno 2017, ed il debito residuo, accertato dopo la proposizione del giudizio, quale canone più antico. In sostanza, prescinde dall'imputazione dei pagamenti ad arretrati e sostiene che, al momento della notifica dell'intimazione, tutti i debiti risultavano onorati, tranne il saldo di ottobre 2016, pari ad un importo di 556,00. Ancora, che l'importo di 800,00 euro già versato nell'anno 2017, una volta ritenuta invalida l'imputazione al canone di gennaio 2018, risulterebbe in esubero, privo di una causale, se non quella relativa al pagamento del canone di gennaio 2018, l'unico rimasto, in parte insoluto, unitamente all'anzidetto saldo ottobre 2016.
La prospettazione è in contrasto con la causale riportata nei bonifici, di cui il tribunale ha dato puntualmente atto, ed è errata anche in punto di fatto, non trovando nemmeno conferma nell'esame della posizione debitoria, esposta dal locatore con la lettera del 5.11.2016 (doc. 1 allegato alla comparsa dell'opposto). Con essa, il locatore, detratto lo svincolo del deposito cauzionale, portato in compensazione con altri debiti, ha comunicato la permanenza di un debito residuo, superiore a
2000,00 euro, da versare in 12 rate da dicembre 2016 a novembre 2017. Sul punto non vi è contestazione, con la conseguenza che, al momento dei pagamenti, ora in contestazione, avvenuti in quel periodo, quasi nell'immediatezza, gennaio, febbraio ed agosto 2017, ed imputati ad arretrati, esisteva anche un debito da coprire. L'importo versato non è privo di causale e non risulta in eccedenza.
Sulla scorta di queste considerazione, non vale nemmeno opporre il diverso orientamento della giurisprudenza di legittimità, che ritiene inapplicabile il criterio della imputazione, previsto dall'art. 1193 cc, in materia di canoni di locazione. La Suprema Corte ritiene che la norma sia applicabile solo nel caso di una pluralità di crediti fra le stesse parti, aventi cause e titoli diversi, e non nell'ipotesi, come quella di un unico debito, che nasce dallo stesso rapporto. Più specificamente, “Nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di quest'ultimo” (sent, n. 4559/1983) e “La disciplina in tema di imputazione del pagamento di cui all'art. 1193 c.c. è applicabile solo a una pluralità di rapporti obbligatori tra le stesse parti e non, dunque, al pagamento di più canoni relativi a un unico contratto di locazione, in ragione del dato testuale del primo comma dell'art. 1193 c.c. e della stessa
"ratio" che presiede alla risoluzione del contratto, altrimenti consentendosi al conduttore di sottrarsi alle conseguenze della mora.” (sent. n. 27076/2022) Nel caso, in esame, l'imputazione originaria del locatore coincide con quella del conduttore, nel senso di pagamenti effettuati per coprire canoni arretrati (vd. anche doc. 19 parte in primo grado) Pt_1
e trova anche conferma in una complessa posizione debitoria. Sarebbe stato onere del conduttore dimostrare che i pagamenti in contestazione costituiscono un esubero, a seguito degli accordi intercorsi e dei debiti maturati. In altri termini, qualora il debitore, convenuto per il pagamento del residuo eccepisca di aver corrisposto acconti maggiori di quelli ammessi dal creditore, e questi deduca che tali acconti sono già stati computati nella determinazione del saldo richiesto, spetta al debitore convenuto, a norma dell'art. 2697 cod. civ., provare il fatto totalmente o parzialmente solutorio. Cass. n. 3077/1998,
Nulla per spese processuali, per questo grado di giudizio, stante la mancata costituzione della controparte.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da nei Parte_1 confronti della società avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Controparte_1
Roma n. 13741/2020, così provvede:
1) Rigetta l'appello; 2) nulla per spese di lite, per questo grado di giudizio;

3)dichiara l'appellante tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari Parte_1 all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012. Così deciso in Roma il giorno 12.3.2025
Il Presidente relatore