CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 3520/2022
All'udienza collegiale del giorno 10/09/2025 ore 13:00
Presidente Dott. Antonio Perinelli
Consigliere Dott. Raffaele Miele
Consigliere Relatore Dott. Elena Maria Guida
Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv. PETROSINI PIETRO presente
Appellato/i
CO
Avv. PALMIERI ANDREA presente
L'avv Petrosini insiste per le richieste istruttorie
La Corte invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi
La Corte trattiene la causa in decisione
IL PRESIDENTE
Antonio Perinelli
Maria Gabriella Sannino
Assistente giudiziario
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
Sezione Sesta Civile
composta dai magistrati:
- Antonio Perinelli Presidente
- Raffaele Miele Consigliere
- Elena Maria Guida Giudice ausiliario est. all'udienza del 10 settembre 2025 ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A definitiva nella causa civile in grado di appello iscritta al n.3520 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
- (c.f. ), in Parte_2 P.IVA_1 persona dell'Amministratore p.t. Arch. , rappresentato e difeso, giusta Controparte_2 procura alle liti in atti, dall'Avv. Pietro Petrosini, ( , pec: CodiceFiscale_1
), presso il quale elettivamente domicilia in alla Email_1 Pt_1
Via Cimabue, n.2,
-APPELLANTE
e nato a [...] il [...], residente in [...]
(RM), Via Miramonti, 8 - C.F. rappresentato, difeso dall'Avv. Andrea C.F._2
Palmieri ( ) presso il quale elettivamente domicilia in via CodiceFiscale_3 Pt_1
Paraguay n. 5 (fax 06.85357008, pec: ), giusta procura Email_2 alle liti in atti,
-APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, il di Parte_1 Pt_1 ha proposto appello avverso la sentenza n.4860/2022 emessa dal Tribunale ordinario di Roma,
2 pubblicata in data 29.03.2022, resa nel giudizio di primo grado promosso da CO nei confronti del predetto appellante.
§.

2. I fatti di causa sono esposti nella sentenza impugnata come qui di seguito viene riportato.
«Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio il CO
, in persona dell'amministratore p.t. esponendo Parte_2 che con contratto di locazione del 1° luglio 2015 prendeva in locazione l'immobile di proprietà di , sito in via della Maratona n. 74, interno 9; che dal mese di ottobre Parte_3 Pt_1
2015 al mese di febbraio 2019 il suddetto immobile era stato oggetto di ripetute e consistenti infiltrazioni che avevano provocato danni ai soffitti, ai muri, alle singole stanze ed al terrazzo;
che, nonostante gli interventi di ripristino e di riparazione eseguiti dal , la causa Parte_1 del danno non era stata eliminata e lo stato dell'immobile era peggiorato nel tempo era peggiorato con la presenza di numerose macchie di umidità in continua espansione e la conseguente formazione di muffe, nonché con pesanti gocciolamenti all'interno dell'appartamento; che tale situazione causava ad esso esponente rilevanti disagi e limitazioni nell'utilizzo dell'appartamento; che la situazione era ascrivibile a problematiche inerenti il lastrico solare di proprietà condominiale;
che il risarcimento doveva essere commisurato alla percentuale dell'immobile di cui l'esponente non aveva potuto godere in correlazione al canone di locazione ovvero nella misura del 30% del canone di locazione dal mese di ottobre 2015 al mese di febbraio 2019, data della rimozione delle infiltrazioni, per un importo mensile di €
405,00 moltiplicato per 40 mesi, per un totale di € 16.200,00. Concludeva, pertanto, chiedendo che venisse accertata e dichiarata la responsabilità del convenuto in riferimento Parte_1 alla causazione dell'evento dannoso denunciato nell'atto introduttivo e che, per l'effetto lo stesso venisse condannato al risarcimento dei danni subiti dall'esponente per il mancato godimento dell'immobile per la somma complessiva di € 16.200,00 ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia, con vittoria delle spese di lite. Il convenuto, costituitosi in Parte_1 giudizio in persona dell'amministratore p.t. contestava la domanda avversaria, deducendo che, pur essendo vero che si erano manifestate delle infiltrazioni di acqua meteorica, tuttavia le stesse erano riconducibili a cause diverse tra loro ed episodiche e che il era Parte_1 sempre intervenuto per ripristinare i danni, sicché la limitazione nel godimento dell'immobile non era stato superiore a 15 giorni non consecutivi;
deduceva, inoltre, che il proprietario dell'immobile aveva decurtato per due mesi la somma di € 600,00 al canone di locazione, mentre l'attore si era astenuto dal pagare ulteriori € 300,00; deduceva, inoltre, che la domanda doveva considerarsi, comunque, infondata e concludeva per il rigetto della stessa, con vittoria delle spese di lite. Durante la fase di trattazione si procedeva all'espletamento della prova
3 testimoniale;
quindi, all'udienza del 24 febbraio 2022, sulle conclusioni precisate nelle note redatte in luogo del verbale di udienza, la causa veniva trattenuta in decisione».
§.

3. L'adito Tribunale con la sentenza gravata ha così deciso: «1) in parziale accoglimento della domanda proposta da dichiara il CO Controparte_3
in persona dell'amministratore p.t., responsabile dell'evento dannoso denunciato
[...] dall'attore nell'atto di citazione;
2) condanna il Controparte_3
in persona dell'amministratore p.t., al pagamento in favore di , a
[...] CO titolo di risarcimento del danno, della somma di € 13.500,00, oltre agli interessi legali dalla data della decisione sino all'effettivo pagamento;
3) condanna il Controparte_3
, in persona dell'amministratore p.t., al pagamento delle spese
[...] processuali in favore dell'attore , che liquida in 320,00 per spese vive ed CO
3.000,00 per compensi, oltre iva, cpa e rimborso forfettario delle spese generali come per legge».
§.

4. La decisione è motivata come qui di seguito riportato.
«La domanda è fondata nei termini di seguito precisati e deve, dunque, essere accolta per quanto di ragione. Occorre, innanzitutto, premettere che non è in contestazione tra le parti il verificarsi del fenomeno infiltrativo denunciato dall'attore e la sua riconducibilità al lastrico di copertura di proprietà sicché, risulta evidente la responsabilità del CP_4
convenuto, ai sensi dell'art.2051 c.c., in ordine all'evento dannoso verificatosi Parte_1 nell'appartamento dell'attore, considerato che il Condominio è tenuto, ai sensi della richiamata previsione normativa ed in considerazione della qualità di custode dei beni comuni allo stesso attribuita, ad adottare tutti gli interventi necessari affinché dagli stessi non derivino danni a terzi ovvero ai singoli condomini. Ed invero, come noto (Cass., sez. III, sentenza n.
20427 del 25/07/2008), la responsabilità del custode disciplinata dall'art. 2051 c.c. ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta. Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito, circostanza non ravvisabile nel caso di specie. Tanto premesso, occorre stabilire se in relazione al periodo di durata delle infiltrazioni ed all'estensione delle stesse sia o meno configurabile in capo all'attore il diritto al risarcimento dei danni reclamati ed eventualmente in che misura. Orbene, in esito all'istruttoria espletata è rimasto provato che l'immobile in considerazione sin dal mese di ottobre 2015 è stato oggetto di infiltrazioni, che hanno interessato, in particolare, il salone, la cucina, le camere da letto ed i bagni, con
4 fenomeni infiltrativi costanti e perduranti che si tramutavano anche in sgocciolamenti che rendevano necessaria la copertura dei mobili, divani, letti e quanto presente sotto le zone colpite, con presenza costante ed ininterrotta di muffa che causava un odore tale da non permettere di utilizzare le zone interessate per le attività quotidiane in ragione dell'aria irrespirabile, soprattutto in cucina ed in salone e nelle camere da letto;
è rimasto provato, altresì, che tra il sopralluogo dell'amministratore e l'intervento passava circa una settimana o dieci giorni e che gli interventi del non erano mai stati risolutivi, considerato che Parte_1 le infiltrazioni riprendevano a manifestarsi pochi giorno dopo dall'intervento (cfr. dichiarazioni rese dal teste ). In esito a tali risultanze istruttorie, che trovano piena Tes_1 conferma anche nella documentazione versata in atti con particolare riferimento alle numerose email inoltrate nel corso degli anni all'amministratore del Condominio, è stata pienamente acquisita la prova dell'avvenuta limitazione nel godimento dell'immobile condotto in locazione da parte dell'attore a causa del denunciato fenomeno infiltrativo manifestatosi sin dal mese di ottobre 2015 in diversi ambienti dell'appartamento e soprattutto negli ambienti normalmente destinati ad un uso più continuativo, come il salone, la cucina e le camere da letto. Passando ad esaminare la domanda di risarcimento del danno, tenuto conto del numero e della destinazione degli ambienti interessati dai fenomeni infiltrativi, del fatto che, come emerso dalla prova testimoniale, tali fenomeni sono stati costanti e perduranti nel tempo, provocando anche gocciolamenti e con presenza costante ed ininterrotta di muffa che causava un odore tale da non permettere di utilizzare le zone interessate per le attività quotidiane in ragione dell'aria irrespirabile, soprattutto in cucina ed in salone e nelle camere da letto, l'incidenza degli eventi indicati sul godimento dell'appartamento può ragionevolmente stimarsi nella misura del 25%.
Avuto riguardo alla quantificazione del risarcimento, attesa la necessità di procedere ad una liquidazione del danno necessariamente equitativa, considerato come parametro il canone di locazione pari ad € 1.350,00 mensili, quale risultante dal contratto di locazione in atti, il danno può essere stimato in complessivi € 13.500,00, pari ad € 337,50 per 40 mesi, come richiesto dall'attore ovvero dal mese di ottobre 2015 al mese di febbraio 2019, in cui è cessato il fenomeno infiltrativo, come allegato dall'attore e non specificamente contestato dal convenuto, senza che possa attribuirsi rilevanza, al fine di pervenire a conclusioni diverse, a quanto dedotto dal convenuto circa l'avvenuto percepimento da parte dell'attore di Parte_1 somme a ristoro del disagio subito, posto che in merito non è stato provato alcunchè, così come del pari è rimasta priva di supporto probatori, la prospettata riduzione parziale del canone locativo da parte del locatore. In considerazione di quanto esposto, in parziale accoglimento della domanda, il convenuto deve essere condannato al pagamento in favore Parte_1
5 dell'attore, a titolo di risarcimento del danno, della complessiva somma di € 13.500,00, così determinata equitativamente in riferimento all'attualità, oltre gli interessi legali dalla data della decisione sino all'effettivo pagamento. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo».
§.

5. Con l'atto di appello il ha chiesto accogliersi le seguenti Parte_1
conclusioni: « […] - in via preliminare, sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza appellata, atteso che nella specie, sono ravvisabili sia il fumus bonis iuris che il danno grave ed irreparabile, determinato dall'esecuzione della sentenza, per la quale è stato già notificato atto di precetto;
- in via istruttoria, si insiste per la prova testimoniale già richiesta in primo grado e per l'espletamento di una CTU, tesa a dimostrare l'inesistenza dei lamentati danni da controparte;
-in via principale e nel merito annullare e/o riformare la sentenza impugnata, per le motivazioni sopra espresse».
§.

6. L'appellato costituitisi con comparsa di costituzione e risposta CO depositata in data 24.11.2022, ha resistito all'impugnazione, chiedendone il rigetto, con vittoria di spese.
§.

7. Sospesa la provvisoria esecuzione della sentenza gravata, all'odierna udienza sono comparsi i procuratori delle parti costituite i quali hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai propri scritti, ed hanno discusso oralmente la causa.
§.

8. L'appello, che contiene quattro motivi, deve essere disatteso.
§.

8.1. Col primo motivo di impugnazione, rubricato «Vizio di motivazione della sentenza impugnata per mancanza della prova. Difetto di motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui non si ritiene di promuovere una ctu», l'appellante si duole che il Tribunale non abbia rilevato la incapacità a testimoniare ex art.246 c.p.c. ovvero anche solo l'inattendibilità della teste in quanto convivente con l'odierno appellante. Tes_1
La censura, oltre che infondata nel merito, presenta profili di inammissibilità ex art.342 c.p.c., in quanto l'appellante non ha mai sollevato, nel corso del giudizio in primo grado, eccezione di incapacità ai sensi dell'art.246 c.p.c. della teste, avendo prospettato in maniera del tutto generica una mera inattendibilità delle dichiarazioni rese dalla medesima, con la memoria di replica ex art.190 c.p.c. Va comunque rilevato come, contrariamente all'assunto dell'appellante, appaia del tutto attendibile e veritiera la deposizione testimoniale stante la precisione e completezza delle dichiarazioni, peraltro coerenti con quanto emerge dall'intero quadro probatorio acquisito in atti in relazione alla sussistenza dei danni subiti. Il mero rapporto di convivenza non costituisce ex se un elemento di particolare rilevanza, sufficiente a motivare una valutazione di inattendibilità, in assenza di ulteriori elementi da cui desumere detta inattendibilità.
6 §.

8.2. Con il secondo motivo di impugnazione, rubricato «Mancanza di prova sull'inagibilità dei luoghi e sull'entità degli asseriti danni. Difetto di motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui non si ritiene di promuovere una ctu», il censura la sentenza del Parte_1
Tribunale che lo ha condannato al risarcimento dei danni in favore del nonostante la CP_1 domanda originaria si presentasse del tutto sfornita di prova e senza peraltro disporre una consulenza tecnica d'ufficio per l'accertamento della effettiva sussistenza dei danni e della loro entità. Deduce, inoltre, che né il né la sua convivente avevano trasferito la propria CP_1 residenza nell'appartamento locato e che, quindi, non potrebbe neppure ipotizzarsi un danno da mancato godimento dell'immobile, stante la carenza di prova della stabile ed ininterrotta occupazione dello stesso immobile.
La censura non coglie nel segno.
Rileva, innanzitutto, il Collegio che, nella specie, trattasi di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare La circostanza non è in contestazione e risulta incontrovertibile ammessa CP_4 dal appellante tanto è vero che il medesimo ha eseguito numerosi Parte_1 Parte_1 interventi di ripristino della pavimentazione di copertura e degli ambienti dell'appartamento sottostante, condotto in locazione dal interessati dalle infiltrazioni. CP_1
Tanto precisato, va osservato che la decisione del Tribunale appare del tutto condivisibile e coerente con le risultanze istruttorie di causa.
La documentazione versata in atti, le numerose mail inoltrate all'amministratore del sia dal sia dal locatore e proprietario dell'appartamento in questione, le Parte_1 CP_1 riproduzioni fotografiche alle stesse allegate nonché gli esiti della prova orale portano ad un'unica conclusione: l'appartamento condotto in locazione è stato effettivamente danneggiato nel periodo dedotto in lite da infiltrazioni causate da comportamenti omissivi del Parte_1 che nel corso degli anni è sì intervenuto, ma con rimedi assolutamente provvisori ed inadeguati volti soltanto a gestire momentaneamente le situazioni di criticità imminenti senza risultati risolutivi.
La presenza costante e crescente nel tempo di macchie di umidità, gli sgocciolamenti nonché la formazione di muffe presenti negli ambienti cucina, salone, bagni e camera da letto (cfr. fotografie in atti, mail e dichiarazione testimoniale) ha reso di fatto parzialmente inutilizzabile l'appartamento fino a quando (febbraio 2019) sono state eliminate le cause delle infiltrazioni e si è finalmente giunti ad una soluzione definitiva delle problematiche lamentate ad opera del appellante. Parte_1
Nulla di rilevante è emerso dalle difese del il quale non ha mai negato la propria Parte_1 responsabilità né l'appartenenza alla propria sfera di custodia del lastrico solare e neppure il
7 verificarsi dei fenomeni infiltrativi;
neppure ha provato, che le infiltrazioni si siano verificate per un periodo di tempo più breve rispetto a quello denunciato dal e desumibile, in CP_1 particolare, dalla corrispondenza intervenuta tra le parti né ha mai specificamente contestato il lasso temporale indicato dall'appellato.
Cosicchè, appare evidente che le accertate infiltrazioni non abbiano consentito l'uso dell'immobile in sicurezza e nel rispetto delle condizioni minime di igiene e salubrità degli ambienti ed abbiano, dunque, pregiudicato il diritto di godimento dell'immobile nella sua interezza. Pregiudizio stimato dal Tribunale nella misura del 25%; tale stima non ha formato oggetto di censura e deve pertanto essere confermata.
A ciò va, inoltre, aggiunto che la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio, avanzata con la censura in esame, non può trovare accoglimento atteso il lungo tempo trascorso dagli eventi ed i fatti accertati e non contestati.
§.

8.3. Il terzo motivo di impugnazione, rubricato «Inammissibilità della liquidazione equitativa», non può essere condiviso in quanto il Tribunale, avendo accertato la sussistenza di un danno risarcibile non suscettibile, tuttavia, di precisa quantificazione, ha correttamente fatto ricorso al criterio equitativo di liquidazione ed ha assunto a parametro di riferimento il canone di locazione nel pieno rispetto del costante orientamento della Suprema Corte (cfr. Cass. Civ., sez. II, 17.12.2019 n. 33439: “La compressione o la limitazione del diritto di proprietà o di usufrutto di un immobile, che siano causate dall'altrui fatto dannoso - nella specie, infiltrazione di acqua proveniente da terrazze di copertura dell'edificio condominiale - sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (c.d. danno emergente) o di perdita dei frutti della cosa (c.d. lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio. In ordine alla sussistenza e quantificazione di tale danno, mentre resta a carico del proprietario o dell'usufruttuario il relativo onere probatorio, che può essere assolto altresì mediante presunzioni semplici, il giudice può fare ricorso anche ai parametri del cosiddetto danno figurativo, trattandosi di casa di abitazione, come quello del valore locativo della parte dell'immobile del cui godimento il proprietario è stato privato”).
§.

8.4. Il quarto motivo, rubricato «Sulla richiesta da parte del della prova per testi Parte_1 del Dott. », è inammissibile in quanto «la riproposizione delle istanze Parte_3 istruttorie, non accolte dal giudice di primo grado, deve essere specifica, sicché è inammissibile il mero rinvio agli atti del giudizio di primo grado» (Cass. 23 marzo 2016, n. 5812).
L'appellante avrebbe dovuto - con l'atto di appello - dedurre la prova per testimoni mediante indicazione specifica non solo della persona da interrogare ma anche dei fatti, formulati in
8 articoli separati, sui quali il teste avrebbe dovuto deporre, come previsto dall'art. 244 c.p.c., in virtù del richiamo operato dall'art. 359 c.p.c. Essendosi, tuttavia, l'appellante Parte_1 limitato ad un generico riferimento alla «richiesta espressa nella memoria ex art.183, co VI,
n.2» l'istanza de qua va disattesa.
In definitiva, l'appello non può trovare accoglimento stante la infondatezza delle censure.
§.

9. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n. 55/2014 e ss. mm. e ii. (valore effettivo della causa: 13.500,00 bassa, tabella
12, scaglione 3°, compensi minimi, con esclusione della fase istruttoria non espletata).
Il rigetto dell'appello comporta, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002, la sussistenza dei presupposti per cui la parte che l'ha proposto è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per le stesse impugnazioni, a norma del comma 1-bis, stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal Controparte_3
di in persona del suo amministratore p.t., avverso la sentenza definitiva
[...] Pt_1 del Tribunale ordinario di Roma n.4860/2022, pubblicata in data 29.03.2022, così provvede:
a)- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

b)- condanna il di alla refusione, in favore di Controparte_3 Pt_1
delle spese di lite che liquida in euro 3.966,00, oltre rimborso forfettario CO spese generali (15%), iva e cpa nella misura di legge;

c) - dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n.
115/2002, a carico dell'appellante di Controparte_3 Pt_1
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 10 settembre 2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente
Elena Maria Guida Antonio Perinelli
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