REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott. Salvatore Grillo Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 471/2024
TRA
(c.f. ), rappresentata e difesa dagli Avv.ti Marino Parte_1 C.F._1
Pappagallo ed Ignazio Schiraldi ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Molfetta, al Viale
Pio XI n. 40/24-25, giusta mandato in atti - APPELLANTE -
E
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
Maria Vacca, ed elettivamente domiciliato in Giovinazzo, alla Via G. Gentile n. 2, giusta mandato in atti - APPELLATO - pagina 1 di 7
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, datato
09.01.2024 e notificato in data 29.01.2024, conveniva in giudizio, dinanzi Controparte_1 al Tribunale di Bari, per sentire accogliere l'intimato sfratto. Parte_1
Assumeva il di avere concesso in locazione a , per uso abitativo, CP_1 Parte_1
l'immobile ubicato in Giovinazzo (BA) alla via Gelso n. 56, con contratto sottoscritto il 01.07.2020, per un canone mensile di € 350,00 e che la conduttrice si era resa morosa per il mancato pagamento dei canoni da giugno 2023 a gennaio 2024 compreso, oltre ad un residuo saldo del mese di maggio
2023, (di € 50,00), per un totale complessivo di € 2.850,00.
All'udienza di comparizione del 27.02.2024, il difensore dell'intimante dichiarava a verbale che in data
20.02.2024, aveva provveduto a versare la somma di € 2.850,00; che, pertanto, Parte_1 la morosità persisteva, in quanto la conduttrice non aveva provveduto a pagare la mensilità del mese di febbraio 2024, pari ad € 350,00, nelle more, pure scaduta;
motivo per cui insisteva affinchè fosse convalidato l'intimato sfratto, con ogni conseguenza di legge, ivi compresa la condanna della intimata al pagamento delle spese di lite.
Per la nessuno compariva. Parte_1
Il Giudice, nella precitata udienza del 27.02.2024, con separata ordinanza, verificata la regolarità della notifica dell'atto di sfratto per morosità, atteso che, fino alla ore 11.30, nessuno era comparso per la intimata, convalidava lo sfratto per morosità, ordinando a il rilascio Parte_1 dell'immobile di che trattasi, fissando la data di esecuzione per il giorno 03.04.2024; liquidava, altresì, le spese della procedura.
Con atto del 09.04.2024, proponeva appello avverso la richiamata ordinanza di Parte_1 convalida di sfratto, chiedendo, previa sospensione dell'efficacia esecutiva dell'atto, la riforma parziale della detta ordinanza e, per l'effetto, annullarla nella parte in cui disponeva la convalida dello sfratto per morosità intimato ed il rilascio dell'immobile locato, con condanna dell'appellato al pagamento delle spese di lite.
Si costituiva il quale, previa richiesta di rigetto della sospensiva ex Controparte_1 adverso formulata, chiedeva la reiezione dell'appello, con condanna della al pagamento Parte_1
pagina 2 di 7 delle spese di lite.
Con ordinanza del 17.07.2024, questa Corte: “… considerato che l'immobile del quale è stato intimato il rilascio è ad uso abitativo e, pertanto, costituisce un importante strumento per lo sviluppo della vita familiare – specialmente in presenza di figli minori di età – è integrato il presupposto del “gravissimo danno” richiesto dall'art. 447 bis c.p.c., ai fini della concessione della inibitoria……..Constatata la sussistenza del periculum in mora, ogni questione relativa al fumus è assorbita…..”, ordinava la sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza impugnata.
All'udienza del 18 giugno 2025, i procuratori delle parti procedevano alla discussione orale, riportandosi ai rispettivi atti e la Corte pronunciava sentenza, dando lettura del dispositivo allegato al verbale.
A fondamento dell'atto di impugnazione, l'appellante censura il giudice di prime cure, per “violazione dell'art. 663, comma 2 c.p.c., che subordina la convalida all'attestazione della persistente morosità”
(pag. 3 dell'appello).
Convalida, a dire dell'appellante, presa in assenza di un presupposto fondamentale, quale è la persistenza della morosità.
Assume la che all'udienza di comparizione per la convalida dello sfratto (27 febbraio 2024), Parte_1 il difensore dell'intimante aveva dato atto dell'integrale pagamento della morosità, (per i canoni scaduti e non pagati, specificatamente indicati nell'atto di convalida di sfratto per morosità), eseguito in data
20.02.2024, (quindi prima dell'udienza di comparizione innanzi indicata).
Motivo per cui il Tribunale: “…ha errato nel convalidare lo sfratto in mancanza di un presupposto di ammissibilità del provvedimento invocato, ovvero l'assenza dell'attestazione della persistenza della morosità con riferimento ai canoni di locazione indicati in citazione..” (pag. 4 dell'appello), atteso che,
a dire di ella appellante, la morosità non avrebbe potuto essere confermata come persistente ed attuale, in quanto ella aveva provveduto a pagare i canoni scaduti, specificatamente indicati nell'atto di intimazione di sfratto notificatole.
Il motivo è infondato.
Va, in primis, evidenziato che è vero che, come assume l'appellante, all'udienza di convalida del
27.02.2024, il difensore dell'intimante dichiarava a verbale che la aveva CP_1 Parte_1 provveduto a versare la somma di € 2.850,00, ma, è altrettanto vero che il suddetto difensore precisava pagina 3 di 7 che la morosità era ancora persistente, in quanto la non aveva provveduto a pagare la Parte_1 mensilità di febbraio 2025, pari a € 350,00, nelle more scaduta;
motivo per cui insisteva affinchè
l'intimato sfratto fosse convalidato, con ogni conseguenza di legge.
Ciò detto, l'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, consente al conduttore di eliminare gli effetti dell'inadempimento da morosità: “…. se alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice…”
In tal senso si è espressa, anche, la Corte di legittimità (Cass. civ. n. 18224/2013), in un caso in cui si discuteva sulla data di decorrenza degli interessi legali sull'importo dei canoni scaduti e non pagati.
La Suprema Corte, infatti, nella innanzi richiamata statuizione, confermando la pronuncia di secondo grado impugnata, ha stabilito che, ai sensi dell'art. 55 L. 392/1978, la sanatoria della mora richiede che il conduttore provveda, sub banco judicis, al pagamento di tutti i canoni scaduti ed accessori, maturati sino a quella data, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali.
La condotta sanante del conduttore è dunque predeterminata dal legislatore e consiste nel pagamento di quanto dovuto sino alla data della prima udienza per canoni e interessi e che solo le spese del giudizio sono determinate dalla liquidazione del giudice. La giurisprudenza è pacifica e concorde nell'affermare che la sanatoria della morosità del conduttore è subordinata al pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità (Cass. n. 920 del 16.1.2013, n. 6636 del 24.3.2006, Cass. n. 13407 del 29.10.2001) e che, in caso di pagamento incompleto, la morosità persiste e va escluso che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità (Cass. n. 1320 del 9.2.1998).
Passando al caso in esame, si evidenzia che, con il contratto di locazione, intercorso inter partes e dalle stesse sottoscritto in data 01 luglio 2020, al punto sub n. 4), si conveniva che la decorrenza dell'atto avrebbe avuto inizio in pari data e, cioè lo stesso 01.07.2020.
Al successivo punto sub n. 6), le parti stabilivano che il prezzo della locazione veniva fissato in €
4.200,00, annuali, da pagarsi in n. 12 rate anticipate di € 350,00, ciascuna scadente il primo giorno del mese, mediante bonifico bancario.
Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, datato 09.01.2024, il dichiarava che la CP_1
pagina 4 di 7 conduttrice si era resa morosa per il mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi da giugno a dicembre 2023, nonché del canone relativo al mese di gennaio 2024, oltre ad un saldo residuo di €
50,00, riferito al mese di maggio 2024; il tutto per un importo complessivo di € 2.850,00.
L'atto di convalida dello sfratto, veniva notificato alla in data 25.01.2024, (quando il canone Parte_1 di locazione del mese di febbraio non era ancora scaduto), con invito a comparire all'udienza del 26 febbraio 2024 (udienza effettiva 27.02.2024).
Alla suddetta data di comparizione, stante quanto stabilito nel contratto di locazione al menzionato punto sub n. 6, (riguardante la data di pagamento dei canoni mensili), il canone di locazione relativo alla mensilità di febbraio 2024, era già maturato ed abbondantemente scaduto.
All'udienza del 27 febbraio 2024, quindi, il procuratore dell'intimante dichiarava che la CP_1
aveva, sì, provveduto a versare in data 20.02.2024, la somma di € 2.850,00 (canoni già Parte_1 scaduti alla data di notifica dell'intimazione), ma che la morosità persisteva, in quanto: “…..ad oggi non è stata pagata la mensilità relativa a febbraio 2024….”, (cfr. verbale di udienza del 27.02.2024).
Legittimamente, quindi, chiedeva la convalida dell'intimato sfratto, con pronuncia di risoluzione del contratto e condanna al pagamento delle spese e compensi di causa.
Orbene, applicando al caso in esame i principi sopra esposti, risulta che la conduttrice, successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto, ma prima dell'udienza di convalida, aveva pagato solo i canoni scaduti e di cui all'intimazione, non peritandosi di pagare, anche, la mensilità di febbraio (scaduta, si ribadisce, nelle more della redazione dell'atto di convalida e l'udienza di comparizione), come dichiarato dal procuratore dell'attore all'udienza del 27 febbraio 2024.
Né ella , in maniera diligente e prudente compariva all'udienza di convalida dello sfratto per Parte_1 morosità, del 27 febbraio 2024, al fine di verificare l'esito dell'udienza e/o al fine di esporre le proprie ragioni e/o di chiedere il c.d. “termine di grazia”, per sanare, completamente la morosità, compresi i dovuti interessi di legge, nonché per provvedere al pagamento delle spese del procedimento, alla cui liquidazione il giudice, avrebbe provveduto in detta udienza, così come previsto dal citato art. 55, comma 1) L. 392/1978.
Ne discende, quindi, che, al fine di ottenere la purgazione della mora, l'intimata, prima della udienza di comparizione, o, comparendo alla detta udienza, avrebbe dovuto versare un importo pari alla morosità intimata nell'atto di convalida ed al successivo canone di febbraio, scaduto prima di detta udienza, oltre pagina 5 di 7 agli interessi legali il cui calcolo è automatico e prescinde da qualsiasi discrezionalità; interessi che, pur se non richiesti dal locatore, decorrono in maniera predeterminata dalla legge in quanto, accertato l'inadempimento colpevole del conduttore, deve applicarsi l'art. 1219 c.2, n.3, che stabilisce che il debitore è in mora - ex re - se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore (Cass. n.
2853 del 11.2.2005).
Nel caso di specie, invece, si ribadisce, l'intimata, dopo la notifica e prima dell'udienza di convalida, ha versato somme relative solo alla sola morosità indicata in intimazione, non sufficienti, quindi, a coprire quanto ancora dovuto a titolo di interessi legali e spese processuali che il giudice avrebbe liquidato all'udienza di convalida.
E' ormai pacifico in giurisprudenza che, nel caso in cui il conduttore onori integralmente il dovuto e, così, provveda al pagamento dei canoni, dei relativi interessi e delle spese legali liquidate, potrà proseguire nel rapporto di locazione;
diversamente, il contratto dovrà essere dichiarato risolto alla luce del principio di c.d. “cristallizzazione dell'inadempimento” di cui all'art. 1453 c.c. per cui dalla data della domanda di risoluzione - che coincide con la notifica dell'intimazione di sfratto - l'inadempiente non può più onorare la propria obbligazione.
Ne consegue che, la circostanza che l'inquilino abbia pagato tutti i canoni dovuti dopo la notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità, non incide sulla valutazione della gravità dell'inadempimento, che deve effettuarsi rispetto al momento in cui il locatore è stato costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento (Cass. civ. sentenza n. 21156 del 17.09.2013).
In altri termini, nonostante la avesse corrisposto i canoni di locazione solo in modo parziale, Parte_1
è pur sempre presente uno stato di morosità protrattosi per diversi mesi e che, comunque, consiste in un grave inadempimento a danno del proprietario tale da legittimare, comunque lo sfratto.
Ad abundantiam, adeguato risalto va dato, in senso negativo, al comportamento processuale della
, la quale, non comparendo e non costituendosi in giudizio, ha, di fatto, negletto il giudizio, Parte_1 omettendo di partecipare all'udienza di convalida e di svolgere difese di sorta, incorrendo, in tal modo, in tutte le decadenze di legge.
Di tal che l'interposto appello va rigettato.
Quanto alle spese del presente grado di giudizio di appello, le stesse seguono il principio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo in base al DM 55/14, così come aggiornato al D.M.
pagina 6 di 7 147/2022, onorario minimo, tenuto conto del valore del decisum (ricompreso nello scaglione da € 1.101
a € 5.200,00) e dell'impegno difensivo prestato.


P.Q.M

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La Corte d'Appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con atto del 09.04.2024, per la riforma della ordinanza di convalida di Parte_1 sfratto per morosità, resa dal Tribunale di Bari in data 27.02.2024, nel procedimento recante il n.r.g.
1481/2024 tra ella appellante e così provvede: Controparte_1
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata ordinanza di convalida di sfratto per morosità.
2) Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado, in favore dell'appellato, che si liquidano in € 1.458,00, per compensi, oltre al rimborso forfettario, Cassa ed IVA se dovuti, come per legge.
Sussistono i presupposti di legge affinché l'appellante versi nelle casse dell'Erario un importo pari all'ammontare del contributo unificato versato per l'iscrizione al ruolo del presente appello.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio del 18 giugno 2025.
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott.ssa Lucia Sardone
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