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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – I° Collegio
così composta:
dott. Giuseppe Staglianò Presidente rel.
dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
dott.ssa Matilde Carpinella Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente

S e n t e n z a ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile di II grado iscritta al n. 5037 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 8-5-2025, vertente
tra
(C.F. , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
( ), elettivamente domiciliati ad Anagni (FR), Via Parte_4 C.F._4

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Frattarotonda Vado Largo n. 17/B, presso lo studio dell'Avv. Antonio Diurni (con domicilio digitale , che li rappresenta e difende in Email_1
virtù di procura in atti;

- Appellanti principali ed appellati incidentali -
e in persona del legale rappresentante “pro tempore” (P. IVA CP_1
, elettivamente domiciliata in Roma, Via Adda n. 87, presso lo studio P.IVA_1
dell'Avv. Mario Albano, che la rappresenta e difende, unitamente all'Avv. Errico
Vittorio De Filippo, in virtù di procura in atti;

-Appellante incidentale ed appellata principale -
Oggetto: risoluzione contratto preliminare.
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, la conveniva in giudizio CP_1 dinanzi al Tribunale di Roma i sigg. , , e Pt_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4 quali eredi del sig. deceduto il 27/8/2013, assumendo che in data Persona_1
10/2/2011 la società attrice ed il sig. avevano sottoscritto un contratto Persona_1 preliminare per l'acquisto, da parte della al prezzo di Euro 225.00,00, di CP_1 alcuni terreni di proprietà del sig. siti in Gavignano (RM), loc. Fonte Meo, Per_1 riportati in Catasto al Foglio 3, particelle nn. 34, 35, 36, 42, 63, 64, 65 e 66, al fine di 3
realizzarvi un impianto di deposito di GPL e di energie alternative, con la corresponsione di una caparra confirmatoria di Euro 60.000,00 e stabilendo che la stipula del contratto definitivo sarebbe dovuta intervenire entro il 28/2/2012, costituente termine essenziale.
In proposito l'attrice evidenziava che poiché i terreni promessi in vendita, al momento della stipula del negozio, risultavano privi della destinazione urbanistica necessaria per l'installazione dell'impianto, le parti, all'art. 10 del contratto, avevano espressamente convenuto, “quale patto espresso, senza di che la non sarebbe Parte_5 addivenuta alla sottoscrizione del presente patto (…) che la vendita dei terreni oggetto di promessa, da perfezionarsi con atto notarile definitivo entro e non oltre il termine essenziale del 28 Febbraio 2012”, restava “subordinata all'effettivo rilascio in favore della promissaria acquirente delle necessarie concessioni ed autorizzazioni all'installazione dell'impianto di deposito Gpl, da parte delle Autorità preposte entro e non oltre mesi 12 (dodici) dalla data odierna”. Al riguardo, restava espressamente convenuto tra le parti che l'inutile decorso del predetto termine, senza che la promissaria acquirente avesse ottenuto l'effettivo rilascio di tutte le autorizzazioni necessarie per cause indipendenti dalla sua volontà, avrebbe prodotto “la risoluzione di diritto del presente accordo, a semplice comunicazione raccomandata a.r. da parte promissaria acquirente, con diritto alla restituzione del solo importo capitale di
€.60.000/00 (sessantamila/00) entro 30 gg data comunicazione senza interessi” e senza che nessuna delle parti potesse “altro pretendere dall'altra per qualsivoglia causale”. Infine la promissaria acquirente s'impegnava “ad iniziare al più presto l'iter finalizzato all'ottenimento delle autorizzazioni e dei permessi necessari tenendo al corrente di tale iter parte promittente venditrice”, che avrebbe anche potuto “avere accesso alla documentazione richiesta e depositata”.
La società attrice riferiva che, dopo l'avvio dello “iter” burocratico teso ad ottenere i permessi e le autorizzazioni necessarie per l'installazione del deposito, il Comune di
Gavignano, con missiva del 19/10/2011, le aveva comunicato il diniego assoluto alla relativa realizzazione;
quindi, con lettera raccomandata del 21/12/2012, la CP_1
non essendosi verificato l'evento dedotto in condizione ed essendo scaduto il
[...] termine essenziale previsto dalle parti, aveva notiziato il promittente venditore dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto, chiedendo al contempo la restituzione 4
dei 60.000,00 Euro precedentemente versati a titolo di caparra, richiesta a cui non avevano ottemperato né il sig. né, a seguito del suo decesso (avvenuto Persona_1 il 27/8/2013), i suoi eredi.
Pertanto, nel ritenere che la vicenda fosse riconducibile alla disciplina codicistica del contratto condizionale ex art. 1353 c.c., e che gli effetti nascenti dal contratto preliminare fossero venuti meno, in via retroattiva, a causa del mancato avveramento della condizione pattuita e, comunque, a causa dell'intervenuta scadenza del termine essenziale previsto per la stipula del contratto definitivo, la concludeva CP_1 chiedendo che fosse dichiarata la risoluzione di diritto del contratto preliminare e, per l'effetto, che i sigg. , e quali eredi del sig. Pt_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4
fossero condannati in solido tra loro alla restituzione, in favore Persona_1 dell'attrice, della somma di Euro 60.000,00 loro originariamente versata a titolo di caparra, oltre al pagamento degli interessi legali -dal dì della messa in mora sino all'effettivo soddisfo- ed alla rifusione delle spese processuali.
Costituitisi in giudizio, i convenuti, dopo aver preliminarmente disconosciuto la conformità all'originale del contratto preliminare e della copia dell'assegno bancario prodotti in copia dalla riservandosi anche di disconoscere la CP_1 sottoscrizione apparentemente apposta dal loro dante causa su detto contratto, ai sensi dell'art. 1385 c.c. eccepivano il loro diritto di trattenere l'importo ricevuto dal sig.
a titolo di caparra, sostenendo che la società attrice si era resa Persona_1 inadempiente all'obbligo di curare la richiesta di autorizzazione alla realizzazione dell'impianto, in quanto, pur essendo da sempre a conoscenza della destinazione urbanistica dei terreni, si era limitata solo a chiedere il rilascio di un permesso a costruire, senza intraprendere ulteriori iniziative una volta che il Comune di Gavignano le aveva indicato il corretto procedimento da seguire (presentazione di apposita richiesta al SUAP, ex art. 5 del d.P.R. 447/1998) e senza mai neanche curarsi di comunicare al sig. lo stato della pratica. Persona_1
Quindi, nel sostenere che proprio l'atteggiamento assunto dalla CP_1 dimostrava che il termine pattuito, in realtà, non era essenziale, i convenuti, in via riconvenzionale, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., chiedevano che fosse accertato il 5
loro diritto di recedere dal contratto e di ritenere la caparra;
il tutto con vittoria di spese processuali.
Nel corso dell'istruttoria, i convenuti rinunziavano al disconoscimento sia della conformità all'originale del contratto preliminare e della copia dell'assegno bancario prodotti in copia dalla società attrice, sia della sottoscrizione apposta dal loro dante causa su detto contratto;
quindi veniva raccolto l'interrogatorio formale del legale rappresentante della e, ai sensi dell'art. 213 c.p.c., il Tribunale ordinava al CP_1
Comune di Gavignano di esibire la documentazione afferente il procedimento instaurato dalla società per ottenere l'autorizzazione all'installazione dell'impianto, ordine inizialmente disatteso dal che, successivamente, dichiarava di non aver CP_2 rinvenuto alcuna documentazione nei propri archivi.
Quindi, all'esito dell'istruttoria, con sentenza n. 11221/20, il Tribunale accoglieva la domanda della condannando i convenuti alla restituzione della somma di CP_1
Euro 60.000,00, senza interessi, e compensando le spese processuali tra le parti.
Con atto di citazione ritualmente notificato, i sigg. , , e Pt_1 Pt_2 Pt_3 proponevano appello avverso tale decisione, assumendone l'erroneità Parte_4
e l'ingiustizia.
Con un primo motivo di doglianza, gli appellanti lamentavano l'insufficienza e la contraddittorietà della sentenza laddove il Tribunale, senza indicare le ragioni giuridiche del proprio convincimento e, invece, lasciandosi andare a delle considerazioni del tutto personali in riferimento ad aspetti mai neanche adombrati dalla aveva ritenuto che si fosse verificata la “condizione risolutiva espressa di CP_1 cui all'art. 10” del contratto preliminare.
Al contrario, secondo gli appellanti, l'analisi delle risultanze istruttorie avrebbe dovuto condurre il giudicante a conclusioni ben differenti, soprattutto ove si fosse tenuto conto del fatto che la non aveva prodotto in giudizio alcuna domanda o progetto CP_1 che “potesse dimostrare il suo tentativo di aver dato inizio al più presto all'iter finalizzato all'ottenimento delle autorizzazioni e dei permessi”, e che dalla stessa documentazione prodotta emergeva che la domanda presentata dalla società era stata rivolta ad un ufficio errato, tanto che il Comune, in data 9/6/2011, allorché ancora 6
mancavano ben 9 mesi allo spirare del termine contrattualmente previsto, le aveva suggerito di indirizzare una richiesta di instaurazione della Conferenza dei Servizi presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP); inoltre gli appellanti evidenziavano che lo stesso Amministratore della in sede di CP_1 interrogatorio, aveva ammesso di non avere proceduto all'inoltro di tale pratica, e che il destinatario di un ordine di esibizione del giudicante, aveva Controparte_3 comunicato di non aver rinvenuto nulla nei propri archivi riguardo l'avvenuta presentazione di un progetto da parte della società, sicché il mancato rilascio dei necessari provvedimenti doveva essere imputato solo alla colpevole inerzia della stessa
Controparte_1
Con un secondo motivo di doglianza, poi, i sigg. censuravano la decisione di Per_1 primo grado a causa dell'erronea valutazione delle risultanze istruttorie e l'omesso/insufficiente esame delle eccezioni e delle deduzioni da loro sollevate.
In particolare, gli appellanti sostenevano che il Tribunale avesse malamente ritenuto che entrambi i contraenti fossero stati reciprocamente inadempienti, senza neanche esplicitare quale fosse stato l'inadempimento degli appellanti, come comprovato anche dal fatto che la non aveva formulato loro alcun addebito, salvo il rifiuto di CP_1 restituzione della caparra.
Al contrario, non solo la era risultata a conoscenza, sin dalla CP_1 sottoscrizione del preliminare, della destinazione d'uso del terreno, ma l'Ufficio Tecnico del Comune di Gavignano, pur non avendo concesso le autorizzazioni necessarie per l'edificazione dell'impianto, con nota del 9 giugno 2011 aveva indicato alla promittente acquirente il procedimento corretto da seguire, senza che la società si fosse poi attivata in tal senso, come peraltro ammesso dallo stesso amministratore della società che, in sede di interrogatorio formale, aveva giustificato tale scelta con il fatto di aver saputo, in via ufficiosa, che non c'era più la volontà politica di rilasciare abilitativi, anche perché i terreni erano gravati da vincolo idrogeologico e paesaggistico.
Ne conseguiva che un inadempimento da parte del sig. non era Persona_1 neanche ipotizzabile, sicché, se la condizione contrattuale non si era verificata, ciò era avvenuto unicamente per fatto e colpa della che, peraltro, non aveva mai CP_1 neanche riferito alcunché al venditore. 7
Pertanto gli appellanti concludevano chiedendo l'integrale riforma dell'impugnata sentenza e, per l'effetto, il rigetto della domanda originariamente proposta dalla e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, la declaratoria del loro CP_1 diritto di recedere dal contratto per grave inadempimento della società e di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta;
in via subordinata, chiedevano la riduzione della somma richiesta a quella che fosse risultata di giustizia. Il tutto con vittoria delle spese di lite.
In via istruttoria, gli appellanti insistevano per l'ammissione della testimonianza del sig. che, all'epoca dei fatti di causa, era il Sindaco del Testimone_1 CP_3
.
[...]
Costituitasi in giudizio, la “in primis”, eccepiva l'inammissibilità CP_1 dell'appello per l'asserita violazione del disposto di cui all'art. 342 c.p.c., nuova formulazione;
inoltre, nel merito, non si limitava solo a resistere, ma a sua volta proponeva appello incidentale avverso l'impugnata sentenza, nella parte in cui il giudicante, malamente interpretando la convenzione pattizia, non aveva riconosciuto il suo diritto a percepire gli interessi legali, su quanto dovutole in restituzione, a decorrere dal 26/2/2013 (e cioè dal 31° giorno successivo alla messa in mora, effettuata il 27/1/2013); pertanto concludeva chiedendo il rigetto dell'appello principale e, in accoglimento dell'appello incidentale, la riforma della decisione di primo grado per quanto di ragione, con condanna degli appellanti principali alla rifusione delle spese di lite.
Con comparsa depositata telematicamente il 15/2/2024, in luogo dell'Avv. Alessandra
Vari si costituiva, quale nuovo difensore degli appellanti principali, l'Avv. Antonio
Diurni, che si riportava alle conclusioni già rassegnate.
All'udienza del 8/5/2025, l'Avv. Mario Albano, difensore dell'appellante incidentale, ha chiesto la distrazione delle spese processuali in favore dell'Avv. Enrico Vittorio De
Filippo, mentre il difensore degli appellanti principali ha dichiarato l'avvenuta restituzione in corso di causa, da parte dei propri assistiti, della somma di Euro
60.000,00 richiesta dalla formulando riserva di eventuale ripetizione;
CP_1 quindi, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è 8
stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Motivi della decisione
Preliminarmente, per ragioni di ordine logico e giuridico, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello principale sollevata dall'appellante incidentale ex art. 342 c.p.c..
Infatti, dall'esame dell'appello principale è comunque possibile ricavare non solo l'indicazione delle censure che gli appellanti principali hanno inteso muovere nei confronti dell'impugnata sentenza, sia sotto il profilo dell'operata ricostruzione dei fatti sia sotto il profilo della relativa valutazione giuridica, ma anche le argomentazioni giuridiche che gli stessi hanno inteso contrapporre a quelle poste dal giudicante di prime cure a base della sua decisione.
Nel merito, i due motivi di doglianza degli appellanti principali, strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente.
Preliminarmente si deve ritenere che la condizione pattuita dalle parti, di natura risolutiva (“…l'inutile decorso del predetto termine, senza che la promissaria acquirente abbia ottenuto l'effettivo rilascio di tutte le autorizzazioni necessarie per cause indipendenti dalla sua volontà, produrrà la risoluzione di diritto del presente accordo…”), venne apposta al contratto preliminare nell'interesse di uno solo dei contraenti e, segnatamente, della stante l'interesse precipuo di CP_1 quest'ultima - svolgente attività imprenditoriale volta al commercio di fonti energetiche ed all'installazione di depositi di stoccaggio- di acquistare una superficie di terreno idonea a consentire l'espletamento di tale attività, interesse che venne valutato da entrambe le parti contraenti e che le indusse ad inserire nel testo contrattuale un'esplicita clausola volta a salvaguardarlo.
Non risulta che la abbia mai inteso rinunziare a detta condizione, né in CP_1 pendenza del suo avveramento, né una volta acclarata l'impossibilità dello stesso. 9
Inoltre va altresì evidenziato che, stante la legittima previsione delle parti di un limite temporale all'avverarsi della condizione, il mancato avveramento dell'evento in essa dedotto nel termine stabilito (12 mesi dalla data della stipula del preliminare) ha certamente comportato il venir meno (risoluzione di diritto) dell'efficacia del vincolo originariamente assunto dalle parti in vista della stipula del contratto definitivo.
Infatti furono le parti, di comune accordo, ad inserire nel contratto preliminare la pattuizione che prevedeva la risoluzione “ipso iure” del rapporto qualora, per fatto indipendente dalla loro volontà, non fosse intervenuto, entro una determinata data, il rilascio dell'indispensabile provvedimento amministrativo che avesse autorizzato lo svolgimento sul bene promesso in vendita della specifica attività commerciale esercitata dalla promittente acquirente, di cui il promittente venditore aveva pienamente contezza;
ne consegue che si trattò di clausola risolutiva propria, essendo volta a determinare la sopraggiunta inefficacia del contratto preliminare in conseguenza sia del mancato avveramento di un evento che, seppur dedotto pattiziamente, era estraneo alla volontà dei contraenti, sia dello spirare del termine posto nell'interesse della Controparte_1
Ciò premesso, alla luce dell'impegno assunto dalla promissaria acquirente “ad iniziare al più presto l'iter finalizzato all'ottenimento delle autorizzazioni e dei permessi necessari tenendo al corrente di tale iter parte promittente venditrice, che potrà aver accesso alla documentazione richiesta e depositata”, si tratta di verificare se possano essere mossi dei rilievi al contegno serbato dalla in pendenza della CP_1 condizione, tali da consentire di ritenere che il mancato rilascio del permesso per installare il deposito di stoccaggio -evento al cui avveramento essa era senz'altro interessata- sia stato favorito da tale comportamento.
Dall'esame degli atti processuali emerge che la promissaria acquirente, subito dopo la stipula del contatto preliminare (10/2/2011), chiese al Comune di Gavignano il rilascio di un permesso in tal senso, e che poi detto ente, con nota raccomandata del 9/6/2011, alla luce delle previsioni contenute nel P.R.G., comunicò un espresso diniego alla realizzazione dell'impianto, non avendo l'area interessata la destinazione urbanistica
“di area industriale e/o assimilata”. 10
Ad avviso di questa Corte, deve ritenersi che le ragioni poste alla base di tale diniego fossero estremamente gravi, stante l'inconciliabilità dell'impianto che la CP_1 aveva in animo di realizzare con le stringenti previsioni operate dal P.R.G. in riferimento all'area oggetto di causa, che non avrebbero potuto essere modificate.
Pertanto si deve ritenere che la natura e il contenuto di tale risposta fossero già di per sé sufficienti per impedire definitivamente la verificazione dell'evento dedotto in condizione.
Ne consegue che il suggerimento formulato dal in occasione di tale risposta, CP_2 concernente l'eventuale attivazione dello Sportello Unico per le Attività Produttive in vista dell'indizione della Conferenza dei Servizi presso la Regione Lazio, lungi dall'avere natura risolutiva, in realtà determinò un ulteriore elemento di incertezza nell'ambito della vicenda, in quanto non solo la non poteva ritenersi obbligata ad CP_1 intraprendere tale strada, ma la stessa eventuale indizione di tale Conferenza non avrebbe potuto fornire alcuna certezza circa il suo esito finale, con la conseguenza che la sua mancata attivazione dev'essere reputata irrilevante sul piano causale.
In realtà, come già rilevato, le ragioni dell'impossibilità di procedere alla realizzazione dell'impianto erano non solo chiare ma, al contempo, estremamente gravi, come del resto comprovato anche dal fatto che il diniego venne nuovamente ribadito con fermezza dal con successiva nota del 19/10/2011, e senza che il mancato CP_2 reperimento, da parte del di un Progetto dell'impianto all'interno dei propri CP_2 archivi possa aver inciso in alcun modo sull'acclarata obiettiva impossibilità giuridica della sua realizzazione.
Analoghe considerazioni valgono anche in relazione alla mancata comunicazione al sig. del sopraggiunto diniego dell'autorizzazione, non essendo nelle facoltà Persona_1 di costui di poter emendare in alcun modo le stringenti previsioni del P.R.G. e, di conseguenza, di mutare la perentoria decisione già adottata dal . Controparte_3
Ne consegue che, a differenza di quanto sostenuto dai sigg. non vi sono Per_1 elementi per ritenere che il mancato rilascio di un provvedimento autorizzativo per installare l'impianto in questione possa essere ascritto ad un comportamento inerte della che, al contrario, si attivò in tal senso. CP_1 11
Il logico corollario giuridico di quanto acclarato è che l'appello principale dev'essere disatteso.
Al contrario, l'appello incidentale proposto dalla merita di essere accolto, CP_1 non potendo essere condivisa l'interpretazione del giudicante di prime cure circa la non debenza degli interessi richiesti sulla somma percepita dal sig. a titolo Persona_1 di caparra.
Infatti, la clausola pattuita dalle parti, secondo cui, in caso di mancato avveramento della condizione nel termine essenziale, il capitale avrebbe dovuto essere restituito senza interessi entro 30 giorni dalla richiesta di restituzione, senza che nessuna delle parti potesse pretendere null'altro “per qualsiasi causale”, sul piano logico dev'essere interpretata nel senso che solo qualora la restituzione fosse intervenuta nei 30 giorni dalla relativa richiesta gli accessori non sarebbero maturati, mentre gli stessi sarebbero comunque spettati in caso di mancata restituzione entro detto termine e, quindi, decorrere dal 31° giorno successivo a quello della messa in mora.
Ne consegue che, avendo la formulato apposita richiesta di restituzione CP_1 con nota del 21/12/2012, ricevuta dal sig. il 27/1/2013 (provvedendo Persona_1 in tal modo a costituirlo in mora), va riconosciuto il diritto della società a percepire gli interessi in misura legale a decorrere dal 26/2/2013 sino al momento dell'effettivo soddisfo.
Da quanto premesso deriva che, mentre l'appello principale, totalmente infondato, dev'essere rigettato, deve trovare accoglimento l'appello incidentale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, facendo applicazione, per entrambi i gradi di giudizio, dei valori medi stabiliti per lo scaglione da Euro 52.000,01 ad Euro 260.000,00, ad eccezione della voce “istruttoria” del grado d'appello che, in ragione della ridotta attività espletata, viene liquidata nel minimo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31-1-2013, occorre dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n. 115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, sia da parte degli 12
appellanti principali, in solido tra loro, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte provvedendo sull'appello principale proposto da , Parte_1 [...]
, e nei confronti della avverso la Pt_2 Parte_3 Parte_4 CP_1 sentenza del Tribunale di Roma n. 1121/20, nonché sull'appello incidentale proposto dalla nei confronti di , , e CP_1 Parte_1 Parte_2 Parte_3
avverso la stessa sentenza, così provvede: Parte_4
rigetta l'appello principale;

accoglie l'appello incidentale e, per l'effetto, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, condanna , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
, in solido tra loro, a corrispondere gli interessi legali sulla somma di Euro Parte_4
60.000,00 a decorrere dal 30° giorno successivo alla loro messa in mora (27/1/2013) sino all'effettivo soddisfo;

condanna , , e , in solido Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 tra loro, al pagamento, in favore della delle spese di lite che, per il primo CP_1 grado, vengono liquidate in Euro 800,00 per esborsi e in Euro 14.103,00 per compensi professionali, e per il grado di appello in Euro 12.154,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore dell'Avv. Enrico
Vittorio De Filippo;

dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n.
115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte degli appellanti principali, in solido tra loro, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, lì 8-5-2025.
Il Presidente rel.
dott. Giuseppe Staglianò