R.G. 3377/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione IV civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Alberto Massimo Vigorelli Presidente rel.
Maria Teresa Brena Consigliere
Marco Del Vecchio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 3377/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Roberto Brenna, Parte_1 C.F._1 presso il cui indirizzo pec ha eletto domicilio digitale Email_1
APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: ), con il patrocinio dell'Avv. Laura Fusi e Controparte_1 C.F._2 dell'Avv. Debora Morelli, presso lo studio delle quali in Cusano Milanino (MI), Viale Matteotti n. 14,
è elettivamente domiciliato
APPELLATO

Causa avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza n. 2731/2024 del Tribunale di Monza, depositata in data 12.11.2024
CONCLUSIONI PER

Parte_1
“Voglia l'On.le Corte D'Appello adita, contrariis rejectis, e previa ogni opportuna e pertinente declaratoria ed in totale riforma della sentenza impugnata: pagina 1 di 9 preliminarmente: sospendere l'esecutività della sentenza impugnata, stante la manifesta fondatezza dell'appello, in via principale dichiarare l'incompetenza per territorio del Tribunale di Monza, in favore del Tribunale di Lecco ex art. 18 e 20 cpc;
in subordine, accertare la prescrizione e la decadenza (ex art. 134 d.p.r. 380/2021 Testo Unico Sull'edilizia) del diritto di al risarcimento dei danni e per l'effetto respingere ogni Controparte_1 domanda del ricorrente;
in ulteriore subordine, nel merito: respingere ogni domanda avversaria in quanto infondata in fatto ed in diritto Con vittoria di spese e compensi professionali del doppio grado di giudizio, oltre a spese generali, cpa ed iva, da distrarsi in favore dell'esponente procuratore che ha anticipato le spese e non riscosso i compensi professionali”

CONCLUSIONI PER

Controparte_1
“Voglia la Corte di appello adita, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione,
- Dichiarare inammissibile la richiesta di sospensione per carenza dei presupposti di legge;

- respingere l'appello proposto perché infondato in fatto e in diritto e di conseguenza confermare integralmente la sentenza gravata.
- Con vittoria di spese e competenze di causa”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa, così provvedeva:
- condannava il Sig. al pagamento in favore del Sig. dell'importo pari ad Parte_1 Controparte_1
€ 9.976,52, oltre interessi legali dalla data della sentenza al saldo effettivo.
- condannava i convenuti al pagamento, in favore degli attori, delle spese del giudizio, liquidate in complessivi € 3.697,00 (di cui € 300,00 per esborsi, € 3.397,00 per compensi), oltre al rimborso forfetario per spese generali, CPA e IVA.
- condannava la parte convenuta a rifondere all'attore le spese di lite relative all'accertamento tecnico preventivo, liquidate in complessivi € 2.337,00 per compenso di avvocato, oltre 15% per spese forfettarie, CPA ed IVA come per legge, ed € 3.566,64 per anticipazioni.
I fatti di causa possono essere sunteggiati come segue.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Controparte_1
Monza, , per ivi sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti in conseguenza Parte_1 delle irregolarità urbanistiche e paesaggistiche dell'immobile, sito in Briosco (MB), Via Mornata n. 16, alienato dal convenuto all'attore, per complessivi € 9.976,52.
pagina 2 di 9 A sostegno delle proprie pretese, parte attrice esponeva che:
- con contratto stipulato in data 30.06.2000, acquistava da Controparte_1 Parte_1
l'immobile sito in Briosco (MB), Via Mornata n. 16;
- nel summenzionato contratto il venditore dichiarava che l'immobile risultava conforme alla normativa urbanistica;

- nel 2019, l'attore, in occasione dell'acquisizione della documentazione tecnica necessaria per rivendere l'immobile, veniva conoscenza del fatto che quest'ultimo presentava delle difformità edilizie, in quanto lo stato di fatto realizzato risultava differente rispetto allo stato di fatto autorizzato dal Comune;

- conseguentemente, in data 4.04.2019, l'attore instaurava, nei confronti del convenuto, un procedimento di mediazione, al fine di addivenire a una soluzione stragiudiziale della vertenza;

- in seguito all'esito negativo del procedimento di mediazione, nell'ottobre del 2019 l'attore instaurava presso il Tribunale di Monza un accertamento tecnico preventivo, al fine di verificare la predetta difformità;
- la relazione peritale del 10.03.2022 confermava che lo stato di fatto dell'immobile presentava “una diversa impostazione del vano scala a partire dal piano terra, una modifica delle partizioni interne del piano primo, lo sfalsamento dei vani finestra e porta finestra ed il prolungamento del balcone sino al piano di copertura del box” e cioè molteplici differenze, sia interne sia esterne all'immobile, rispetto ai provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune;

- la medesima relazione accertava, altresì, che tali difformità erano risalenti a un'epoca antecedente all'acquisto dell'immobile da parte di e che le stesse avrebbero potuto essere Controparte_1 sanate mediante la presentazione in Comune di una SCIA in sanatoria per la regolarizzazione delle opere interne, delle finestre e del balcone, di una pratica paesaggistica e di un aggiornamento catastale.
Si costituiva in giudizio , eccependo, in via preliminare, l'incompetenza territoriale Parte_1 del giudice adito, la prescrizione dell'azione risarcitoria, nonché la decadenza dal diritto ad esperire l'azione risarcitoria e di garanzia e chiedendo nel merito il rigetto della domanda attorea.
Con sentenza n. 2731/2024, pubblicata in data 12.11.2024, il Tribunale di Monza, rigettate le eccezioni preliminari sollevate dalla parte convenuta e ritenuta fondata la domanda attorea, condannava Pt_1 al risarcimento, in favore di , del danno da quest'ultimo lamentato,
[...] Controparte_1 liquidato in complessivi € 9.976,52, oltre interessi legali dalla data della sentenza al saldo effettivo, nonché alla rifusione delle spese di lite e di quelle relative all'accertamento tecnico preventivo.
pagina 3 di 9 Avverso la summenzionata ordinanza interponeva gravame affidandosi a quattro Parte_1 distinti motivi.
I. Con il primo motivo, l'appellante censura la sentenza gravata nella parte in cui il primo Giudice ha ritenuto di rigettare l'eccezione di incompetenza territoriale sollevata dalla difesa di
, sulla scorta dell'argomentazione per la quale il convenuto non avrebbe Parte_1 adempiuto all'obbligazione dedotta in giudizio, ovvero quella di consegnare un bene conforme alla normativa in materia edilizia e urbanistica, ragione per cui, ai sensi dell'art. 20 c.p.c., sarebbe competente l'autorità giudiziaria del luogo in cui avrebbe dovuto essere eseguita l'obbligazione rimasta inadempiuta, la quale, trovandosi il bene in Briosco (MB), coinciderebbe con il Tribunale di Monza.
Ad avviso dell'appellante, sul punto, il Tribunale sarebbe incorso in triplice errore, atteso che: i) non sarebbe contestato l'adempimento dell'obbligazione di consegna, essendo stato l'acquirente immesso nel possesso dell'immobile contestualmente alla vendita;
ii) non sarebbe ravvisabile in capo all'alienante un'obbligazione di consegnare un bene privo di vizi e difetti, ma solo un'obbligazione di prestazione garanzia per i vizi;
iii) nell'atto notarile sarebbe specificato che il bene immobile veniva consegnato contestualmente al passaggio della proprietà, sicché il luogo di consegna del bene coinciderebbe con lo studio del notaio rogante sito nel Comune di
Oggiono (LC), ricompreso nel circondario del Tribunale di Lecco.
II. Con il secondo motivo, l'appellante si duole dell'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui il primo Giudice ha rigettato l'eccezione di decadenza dall'azione risarcitoria prevista all'art. 134 TU Edilizia.
Nello specifico, il Giudice di prime cure avrebbe errato sia nel rinvenire il dies a quo del termine di decadenza nel compimento delle operazioni peritali svoltesi nell'ottobre del 2020 nell'ambito del procedimento di ATP, sia, in ogni caso, nell'escludere l'operatività della fattispecie, a suo dire inapplicabile nelle ipotesi in cui vengano riscontrate violazioni paesaggistiche, omettendo tuttavia di considerare che, nel caso di specie, il coinvolgimento della commissione paesaggio rappresenterebbe un mero adempimento della pratica in sanatoria,
a prescindere dalla reale sussistenza di difformità di tipo paesaggistico.
III. Con il terzo motivo, l'appellante lamenta altresì l'erroneità della pronuncia appellata nella parte in cui il Tribunale ha rigettato l'eccezione di prescrizione.
A dire dell'appellante, il primo Giudice sarebbe invero incorso in una violazione dell'art. 2935
c.c., a mente del quale il termine iniziale della prescrizione si colloca nel momento in cui pagina 4 di 9 l'agente ha la possibilità di far valere il diritto e non già, contrariamente a quanto avrebbe ritenuto il Tribunale, da quando ne acquisisce la consapevolezza.
IV. Con il quarto motivo, l'appellante censura in ultimo la sentenza gravata nella parte in cui il primo Giudice ha riconosciuto la decurtazione solo sul costo delle opere e non sui costi amministrativi e professionali, in violazione di quanto sarebbe previsto in tema di bonus ristrutturazione.
In questo senso, il Giudice di prime cure avrebbe fatto malgoverno dell'art. 1223 c.c., che circoscrive l'indennizzabilità del danno nei limiti della perdita subita e/o dell'art. 1227, c. 2,
c.c., a mente del quale il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.
Si costituiva nel giudizio di appello , contestando tutto quanto ex adverso Controparte_1 dedotto e argomentato e chiedendo il rigetto del gravame avversario.
All'udienza del 08.05.2025, il Presidente istruttore, invitate le parti a precisare le conclusioni, disponeva la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c., fissando a tal fine l'udienza collegiale del 18.09.2025.
All'udienza del 18.09.2025, le parti discutevano la causa riportandosi ai propri atti e la Corte, all'esito della discussione, tratteneva la causa in decisione.
La causa veniva poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 24.09.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello e infondato e va pertanto rigettato.
I. È anzitutto infondato il primo motivo d'appello, con il quale l'appellante si duole del mancato accoglimento dell'eccezione di incompetenza territoriale dallo stesso sollevata nel corso del giudizio di prime cure.
Sul punto, questo Collegio ritiene invero di poter aderire alla ricostruzione operata dal
Tribunale di Monza, il quale – esclusa pacificamente l'applicabilità, nel caso di specie, del forum rei sitae, non vertendo la controversia de qua in materia di diritti reali immobiliari – ha affermato la propria competenza territoriale evocando il foro facoltativo per le cause relative a diritti di obbligazione previsto all'art. 20 c.p.c., a mente del quale, come noto, “per le cause relative a diritti di obbligazione è anche competente il giudice del luogo in cui è sorta o deve eseguirsi l'obbligazione dedotta in giudizio”.
Detta previsione processuale, la cui ratio riposa evidentemente nell'opportunità di assicurare la prossimità dell'ufficio giudiziario al luogo ove vanno ricercati gli elementi di prova rilevanti ai pagina 5 di 9 fini della decisione, è stata interpretata dalla giurisprudenza di legittimità – come del resto già evidenziato dal primo Giudice – nel senso per il quale “In presenza di domanda avente ad oggetto il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, occorre far riferimento, per la determinazione del foro competente, non già al luogo dove si è verificato l'inadempimento, ma al luogo in cui avrebbe dovuto essere eseguita la prestazione rimasta inadempiuta, della quale il risarcimento è sostitutivo” (cfr. Cass., sez. II, 6 ottobre 2006, n. 21625).
Ebbene, nel caso di specie, la prestazione rimasta inadempiuta è da rinvenirsi nel mancato assolvimento, da parte dell'alienante dell'obbligo di consegnare un Parte_1 immobile avente le qualità promesse in sede di rogito e, dunque, effettivamente dotato della dichiarata conformità alla normativa urbanistica e paesaggistica, sicché correttamente il Giudice di prime cure ha concluso per la propria competenza territoriale, atteso che il luogo in cui avrebbe dovuto essere consegnato l'immobile non può che coincidere con il luogo in cui quest'ultimo si trova, ovvero il Comune di Briosco (MB), pacificamente ricompreso nel circondario del Tribunale di Monza.
Tale conclusione trova altresì conforto nella recente giurisprudenza di legittimità, la quale ha avuto modo di precisare che l'acquirente di un bene immobile che agisca in giudizio per far valere la garanzia per i vizi e le difformità può scegliere alternativamente se adire il giudice del luogo in cui è stato concluso il contratto di compravendita (c.d. forum contractus) ovvero il giudice del luogo in cui l'obbligazione, quale ad esempio la consegna del bene, avrebbe dovuto essere eseguita (c.d. forum destinatae solutionis), essendo tale scelta insindacabile e pertanto di per sé sufficiente a determinare la competenza territoriale del Tribunale adito (cfr. Cass., sez. II,
6 febbraio 2025, n. 3012).
Né vale a eludere la statuizione del primo Giudice sul punto la prospettazione offerta da parte appellante che vorrebbe radicare la competenza per territorio nel Comune di Oggiono (LC), ricompreso nel circondario del Tribunale di Lecco, in cui ha sede lo studio del notaio rogante, atteso che, se è vero che la compravendita è un contratto ad effetti reali, nell'ambito del quale il diritto di proprietà si traferisce per effetto del solo consenso espresso nelle forme prescritte dalla legge, è altrettanto vero che altro è l'immissione nel possesso, il quale, come noto, inerisce a una situazione di fatto, sicché, nel caso di specie, la consegna non può che dirsi avvenuta nel
Comune di Briosco (MB), ove è sito l'immobile compravenduto, con conseguente competenza territoriale del Tribunale di Monza.
pagina 6 di 9 Del resto, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa di , non è dato Parte_1 rivenire nell'atto di compravendita alcun riferimento alla contestuale consegna delle chiavi con conseguente traditio simbolica della res compravenduta.
II. Del pari infondato è il secondo motivo, con il quale l'appellante censura la sentenza gravata nella parte in cui il primo Giudice ha rigettato l'eccezione di decadenza dall'azione risarcitoria per mancato rispetto del termine annuale previsto dall'art. 134 TU Edilizia per la denuncia al comune delle difformità eventualmente riscontrate dall'acquirente di un bene immobile.
Invero, anche a voler ritenere detta disposizione applicabile al caso di specie, aderendo alla prospettazione di parte appellante in base alla quale il coinvolgimento, nella vicenda de qua, della commissione paesaggio sarebbe da considerarsi alla stregua di un mero adempimento della pratica in sanatoria, a prescindere dalla reale sussistenza di difformità di tipo paesaggistico, correttamente il primo Giudice ha ricondotto il dies a quo del termine decadenziale di cui all'art. 134 TU Edilizia al compimento delle operazioni peritali esperite nell'ambito del procedimento di ATP svoltosi nell'ottobre del 2020, con conseguente tempestività della denuncia, perfezionatasi in data 3.12.2020 , mediante la presentazione in comune, da parte del tecnico di fiducia dell'acquirente, della pratica di sanatoria (cfr. doc. 6, fascicolo I grado appellato).
Infatti, esclusa in radice qualsivoglia rilevanza a tal fine alla comunicazione del 4.12.2018, con la quale i legali di si limitavano in maniera del tutto generica a Controparte_1 rappresentare di aver riscontrato alcune difformità (cfr. doc. 3, fascicolo I grado appellante), se
è vero che con la raccomandata del 26.03.2019 (cfr. doc. 5, fascicolo I grado appellante)
l'appellato ha dimostrato di avere nel frattempo acquisito una conoscenza più approfondita di tali irregolarità, è tuttavia evidente che la piena, effettiva e tecnicamente attendibile consapevolezza, in capo all'acquirente, degli abusi insistenti sull'immobile acquistato è maturata solo all'esito della CTU, tant'è che solo a conclusione del procedimento di ATP, svoltosi in contraddittorio con il Responsabile dei Servizi Tecnici del Comune di Briosco,
ha potuto agire in concreto, esperendo le pratiche di sanatoria e Controparte_1 sostenendo gli esborsi a tale fine necessari, di cui chiede in questa sede il ristoro.
III. Altresì infondato è il terzo motivo, con il quale parte appellante lamenta un'erronea applicazione dell'art. 2935 c.c., che avrebbe condotto il primo Giudice a rigettare l'eccezione di prescrizione.
Segnatamente, ad avviso dell'appellante, detta disposizione farebbe coincidere il dies a quo del termine di prescrizione con il momento in cui l'agente ha la possibilità di far valere il diritto e pagina 7 di 9 non già, contrariamente a quanto avrebbe ritenuto il Tribunale, da quando ne acquisisce la consapevolezza.
Siffatta prospettazione non può essere condivisa, ponendosi invero in contrasto con un ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la quale ha avuto modo di precisare che “Per gli effetti di cui all'art. 2935 c.c. il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno derivante dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause” (cfr. Cass., sez. II, 15 novembre 2016, n. 23236), sicché correttamente il primo Giudice ha escluso l'intervenuta prescrizione del diritto fatto valere dall'attore, rilevando come, nel caso di specie, “il termine di prescrizione del diritto dell'attore al risarcimento del danno, derivante dalla illegittimità edilizia dell'immobile compravenduto, decorre dal momento dell'accertamento della difformità e delle relative cause, avvenuta nel corso del procedimento tecnico preventivo e precisamente in data 6-19.10.2020, quando il ctu, dopo aver effettuato l'accesso agli atti e le opportune verifiche in loco, ha accertato, in contraddittorio con il Responsabile dei Servizi Tecnici del Comune di Briosco, le effettive irregolarità urbanistiche e paesaggistiche dell'immobile” (cfr. sentenza gravata, pp. 4-5).
Ne consegue l'assoluta infondatezza delle doglianze dell'appellante laddove afferma, all'opposto, che l'acquirente avrebbe potuto far valere il proprio diritto alla garanzia per i vizi a partire dal giorno stesso in cui è divenuto proprietario del bene, omettendo, tuttavia, di considerare che solo a esito del procedimento di ATP ha potuto maturare Controparte_1 una piena conoscenza circa l'esistenza delle difformità, nonché circa i costi necessari per la sanatoria delle stesse e cioè, in definitiva, circa l'ammontare del danno cagionato dall'inadempimento dell'alienante . Parte_1
IV. Venendo alla disamina del quarto e ultimo motivo d'appello, anch'esso è infondato e deve pertanto essere rigettato.
Invero, la doglianza in base alla quale il primo Giudice avrebbe errato nel limitare l'applicazione della detrazione fiscale ai soli costi relativi all'esecuzione delle opere edili, omettendo di fare altrettanto con riferimento ai costi amministrativi e professionali non può trovare accoglimento, non essendo stata fornita la prova che anche tali voci avrebbero potuto accedere al medesimo beneficio, né avendo del resto l'appellante contestato le eccezioni formulate dall'appellato in sede di comparsa di costituzione in appello, laddove afferma che pagina 8 di 9 dalle fatture prodotte in giudizio non emergerebbe la documentazione necessaria per fruire del bonus ristrutturazione.
Ne discende l'impossibilità di ravvisare voci di danno che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza, con conseguente inapplicabilità, nel caso di specie, dell'esclusione del risarcimento prevista all'art. 1227, c. 2, c.c., invocata dall'appellante.
Da ultimo, non coglie nel segno il richiamo, peraltro del tutto generico, all'art. 1223 c.c., essendosi invero il primo Giudice limitato a recepire, ritenendoli congrui, i conteggi operati dal
CTU, i quali, con riferimento all'ammontare dei costi amministrativi e professionali, non risultano peraltro essere mai stati resi oggetto di contestazione da parte del CTP dell'odierno appellante.
V. Alla luce delle considerazioni svolte, la Corte ritiene dunque che la sentenza impugnata debba essere confermata. Ogni altra questione deve intendersi assorbita.
VI. Le spese di lite del presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciandosi, disattesa o assorbita ogni contraria o ulteriore domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- respinge l'appello proposto da avverso la sentenza n. 2731/2024 del Parte_1
Tribunale di Monza, pubblicata il 12 novembre 2024, che integralmente conferma;

- condanna alla rifusione delle spese di lite del grado d'appello in favore di Parte_1
liquidate ex D.M. n. 147 del 13/08/2022, in complessivi € 4.200,00 oltre Controparte_1 accessori tariffari, previdenziali e fiscali di legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante , a norma del comma 1 quater Parte_1 dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte, oggi 24.09.2025

Il Presidente rel. ed. est.
Alberto Massimo Vigorelli
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