CORTE D'APPELLO DI REGGIO CALABRIA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, riunita in Camera di Consiglio da remoto (sulla piattaforma Microsoft Teams) nelle persone dei seguenti Giudici:
Dr. NATALINO SAPONE Presidente
Dr.ssa FEDERICA RENDE Consigliera
Dr.ssa ROSA MARIA BOVA Consigliera rel. ed est. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al R.G. n. 379/2020 e vertente tra: eggio Calabria (C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 in persona dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe
Cotroneo
APPELLANTE
E
), Controparte_1 C.F._1 CP_2
( ), ( ), C.F._2 Controparte_3 C.F._3 CP_4
( ), rappresentati e difesi dall'Avv. Giovanni De Stefano
[...] C.F._4
APPELLATI
E
( ), CP_5 C.F._5 Controparte_6
), ( ), C.F._6 Controparte_7 C.F._7 CP_8
[..
[...] ( ),
[...] C.F._8 Controparte_9
( ), ( ), C.F._9 Controparte_10 C.F._10
( ), Controparte_11 C.F._11 Controparte_12
), ( ), C.F._12 Controparte_13 C.F._13
( ), CP_14 C.F._14 Controparte_15
( ), , C.F._15 CP_16 C.F._16 CP_17
( ), ( e
[...] C.F._17 CP_18 C.F._18
( ) Controparte_19 C.F._19
APPELLATI CONTUMACI

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Reggio Calabria n. 1496/2019, pubblicata in data 08/11/2019, emessa a definizione del procedimento n. R.G. 3836/2014.

Conclusioni delle parti: come da note scritte telematicamente depositate per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 27.03.2025
Motivi della decisione in fatto e in diritto

1.1 Con atto di citazione ritualmente notificato, i condomini e Controparte_1 CP_2
e proprietari di due distinte unità immobiliari site al primo
[...] Controparte_3 CP_4
Part piano (secondo f.t.) del Condominio , hanno adito il Tribunale di Parte_1
Reggio Calabria, convenendo in giudizio il suddetto , in persona Parte_1 dell'amministratore pro tempore, nonché i singoli condomini, al fine di ottenere l'annullamento e/o la declaratoria di nullità e, in ogni caso, di assoluta inefficacia della delibera assembleare del 21.10.2014, nonché del Regolamento condominiale e delle Tabelle millesimali approvati con la medesima delibera (di cui hanno altresì chiesto la preventiva sospensione), con conseguente riconoscimento, in capo agli stessi attori, del diritto di ottenere la revisione dei suddetti documenti approvati a maggioranza, comprensivi dei relativi allegati, in ragione di quanto dedotto e delle risultanze istruttorie.
Al riguardo hanno rappresentato che:
2 (a) all'atto di divisione ed assegnazione degli appartamenti del predetto (atto di Parte_1 divisione del 06.03.1982, a firma del Notaio registrato il 22.03.1982 al n. 1376) era Per_1 stato stabilito che ciascuno dei contraenti avrebbe pagato la medesima somma, indipendentemente dal diverso valore degli immobili assegnati, e si era convenuto, per accordo verbale tra i condomini, che agli assegnatari delle unità site al primo piano sarebbe stato riconosciuto, a compensazione del minor valore delle stesse, il diritto di usufruire di un'area al piano terra (c.d. piano pilotis), pari a circa 80 mq ciascuno (maggiore rispetto a quella destinata in uso agli altri condomini), assegnata loro a titolo di proprietà esclusiva, come evincibile dalla pianta del piano terra, sottoscritta per accettazione dagli originari contraenti (allegato n. 5 all'atto di citazione del 19.11.2014);
(b) i condomini si erano impegnati, inoltre, a costruire, a spese comuni, sull'intera area lato
Sud, corrispondente al primo piano f.t. del fabbricato, un giardino pensile che sarebbe stato, anch'esso, di esclusiva pertinenza e proprietà di entrambi i condomini degli appartamenti siti al primo piano fuori terra. Confidando nei predetti impegni (i.e. attribuzione della proprietà esclusiva di un'area di circa 80 mq del piano pilotis e costruzione, a spese comuni, di un giardino pensile sul terrazzo adiacente) assunti dagli altri condomini, i coniugi – CP_1 CP_2 avevano accettato spontaneamente l'assegnazione dell'appartamento al primo piano – lato mare, mentre l'altro appartamento era stato assegnato ai coniugi – a seguito di CP_3 CP_4 un sorteggio (allegato n. 6, copia dell'atto di transazione del 18.10.1990);
(c) l'accordo in questione, mai contestato, era stato oggetto di espresso riconoscimento da parte degli allora condomini, come risulta da specifiche dichiarazioni da questi sottoscritte e allegate al verbale condominiale del 22.05.2012, nelle quali veniva chiaramente riconosciuto, in capo ai condomini assegnatari delle unità ubicate al primo piano f.t., non solo il diritto d'uso, ma anche la proprietà esclusiva delle aree in oggetto. Tale accordo aveva inoltre trovato attuazione nelle delibere condominiali del 25.05.1993, del 12.12.94 e del 23.02.1995, sicché veniva conferito incarico al geometra , tra l'altro, di misurare le aree libere da destinare Per_2
a parcheggio al fine di quantificare il numero di auto che vi potevano essere posteggiate, specificando, a tal fine, che il frazionamento del piano terra (c.d. pilotis) avrebbe dovuto essere effettuato in parti diseguali, in particolare in due parti di circa 80 mq, un posto auto e otto ulteriori parti dell'area residua;
il frazionamento veniva dunque approvato all'unanimità
3 (dei presenti) e realizzato nel rispetto delle indicazioni impartite e, dunque, conformemente agli accordi originari;

(d) la ripartizione del piano pilotis così effettuata e approvata aveva ricevuto, peraltro, definitivo riconoscimento con la sentenza n. 537/2004 del 22.12.2004, passata in giudicato, con la quale il Tribunale di Reggio Calabria – Sezione Stralcio aveva rigettato la domanda proposta dalla OM , assente all'assemblea del 23.02.1995, avente ad Controparte_13 oggetto la delibera di approvazione del suddetto piano per il mancato rispetto, nelle elaborazione del piano di divisione, della destinazione urbanistica e d'uso del portico del piano terreno;

(e) in data 21.10.2014, nel corso dell'assemblea straordinaria, convocata dall'amministratore pro tempore per discutere dell'approvazione delle tabelle millesimali (primo punto all'o.d.g.) e del regolamento condominiale (secondo punto all'o.d.g.), - riunione, questa, alla quale avevano partecipato, anche per delega, un numero totale di 9 condomini su 10 -, i condomini e per il tramite dell'Avv. che li rappresentava in quella Parte_2 Parte_3 Pt_4 sede, hanno formulato per iscritto, chiedendone l'allegazione al verbale assembleare (cfr. documenti denominati “Tabella A” e “Tabella B” allegati al verbale), osservazioni critiche su entrambi i documenti posti all'o.d.g., compresivi dei relativi allegati, volte ad evidenziare la presenza in essi di violazioni normative e, soprattutto, l'erroneità della determinazione dei millesimi di proprietà riconducibile ai singoli condomini, effettuata in violazione degli originari accordi di cui sopra;

f) nonostante le suddette osservazioni e il voto contrario espresso dagli stessi, il Parte_1 aveva deliberato, con la maggioranza dei voti, l'approvazione di entrambi i documenti posti all'o.d.g.Pertanto,i condomini e hanno adito l'autorità Parte_2 Parte_3 giudiziaria, impugnando la delibera assembleare in esame, deducendo in particolare:

1. la nullità/illegittimità delle tabelle millesimali, considerando: (a) la violazione, nella redazione della tabella “A”, afferente alla proprietà individuale, dell'art. 1123 c.c., nonché delle delibere assembleari pregresse e della sentenza supra richiamata, atteso che, nell'indicare i millesimi di proprietà riconducibili ai singoli condomini, tale tabella non ha considerato la reale ripartizione del piano pilotis e, in specie, il diritto di proprietà piena ed esclusiva riconosciuto in capo agli attori, a differenza degli altri condomini, sulle aree dello stesso piano, pari a circa 80 mq ciascuno;
(b) la violazione dell'art. 1124 c.c. nella redazione
4 delle tabelle “C” e “E”, afferenti, rispettivamente, alla ripartizione delle spese di esercizio ascensore e alla ripartizione delle spese di pulizia scale, luce scale, impianto elettrico scale, cancello elettrico, non risultando in esse, infatti, rispettati i coefficienti di proporzionalità relativi all'altezza di ciascun piano e all'uso; (c) la violazione dell'art. 1123 comma 2 c.c. nella redazione della tabella “D”, riguardante le spese relative alla ripartizione e ricostruzione del lastrico solare, dovendosi tenere in debita considerazione la circostanza che il lastrico è parzialmente occupato, in modo permanente, da pannelli solari a servizio di unità immobiliari riconducibili solo ad alcuni dei condomini, con conseguente necessità di provvedere alla ripartizione delle spese relative a questo spazio in proporzione dell'uso che ciascuno può effettivamente trarne;

2. la nullità/illegittimità del regolamento di condominio, ivi comprese le allegate planimetrie, contrassegnate con le lettere “M” e “N”, considerando: (a) che all'art. 5, in specie alla lettera a), erroneamente tale regolamento indica, tra le “parti comuni”, l'intero piano pilotis senza far salvo il predetto diritto di proprietà esclusiva, a loro riferibile, sulle due aree di cui sopra;
(b) che lo stesso articolo, in specie alla lettera c), nell'assegnare le singole aree del piano pilotis adibite a parcheggio, attribuisce ai coniugi – e – alcune parti - CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 identificate nell'allegato “N” dello stesso Regolamento con il sub. 4 e il sub 5 - senza però tenere in considerazione che si tratta di quote già di proprietà esclusiva degli stessi (di 80 mq ciascuna), e attribuisce l'area residua del piano, costituente, invece, proprietà comune, agli altri condomini, senza assegnare alcuna quota della stessa agli attori, così estromettendoli illegittimamente dal godimento di questa parte;
(c) che all'art. 3, relativo alla descrizione del fabbricato, nell'indicare erroneamente come “stradella” il tratto di rampa di accesso allo stabile condominiale, destinato, fino a quel momento, solo al transito pedonale e autoveicolare, illegittimamente ne modifica la destinazione d'uso prevedendo che tale tratto sia destinato anche a parcheggio numerato, dal quale, peraltro, sono stati ingiustamente estromessi i predetti attori, così contravvenendo a quanto deciso in occasione dell'assemblea condominiale del 23.02.1995, nella quale tale possibilità di utilizzo è stata negata anche solo
“in via del tutto occasionale e temporanea”. Tale modifica si palesa, a giudizio degli attori, come un'innovazione disposta in violazione dell'iter procedimentale di convocazione dell'assemblea e dei criteri di maggioranza previsti dall'art. 1117 – ter c.c.; (d) la mancata corrispondenza della rappresentazione grafica riprodotta nell'allegato planimetrico
5 denominato “N” con quella risultante dalla pianta piano terreno sottoscritta per accettazione, allegata al verbale del 23.02.1995 e confermata dalla citata sentenza n. 537/04.
Il , costituitosi in giudizio, ha contestato le avverse Controparte_20 prospettazioni e in particolare ha eccepito:
(a) l'infondatezza, in fatto e in diritto, della domanda attorea, poiché, contrariamente a quanto asserito dagli attori, non sussiste in capo ai medesimi alcun diritto di proprietà esclusiva sulle aree del piano terra (c.d. pilotis) che avrebbe dovuto essere considerato nella stesura dei documenti impugnanti, rilevando all'uopo l'erronea ricostruzione fattuale e giuridica rappresentata dagli stessi, priva di idonei riscontri documentali posti a fondamento delle pretese avanzate;

(b) l'insussistenza del cambio di destinazione d'uso della stradella di accesso al , Parte_1 attesa la mancata modifica, da un punto di vista urbanistico, sostanziale e di diritto, di tale struttura e, altresì, le diverse pregresse delibere assembleari in materia di realizzazione parcheggio auto;

(c) l'insussistenza di fondamento della doglianza relativa al conflitto tra la pianta del predetto piano presente nelle tabelle millesimali e la loro presunta proprietà.
I condomini , CP_5 Controparte_6 Controparte_9 Controparte_12
, , e , costituitisi in Controparte_11 Controparte_10 CP_8 Controparte_7 giudizio, hanno contestato le avverse prospettazioni e in particolare hanno eccepito:
(a) in via preliminare, la carenza di legittimazione passiva propria e degli altri condomini convenuti, rilevando che, ai sensi della normativa vigente (i.e. art. 1137 c.c. e art. 69 disp. att.
c.c.), la rappresentanza processuale passiva nel giudizio avente ad oggetto l'impugnazione di una delibera assembleare, nonché la richiesta revisione e/o rettifica delle tabelle millesimali, compete esclusivamente all'amministratore pro tempore del . Eccezione, questa, Parte_1 reiterata anche con riferimento all'impugnazione del regolamento condominiale, atteso che la contestazione mossa in relazione a quest'ultimo, nel caso di specie, non investe affatto la funzione regolamentare in sé di tale atto, bensì concerne la sola misurazione del diritto di proprietà di ciascuno, ovvero le valutazioni poste alla base della redazione delle tabelle millesimali quale matematica espressione di quel diritto, sostanziandosi in una reiterazione mascherata delle contestazioni svolte contro le tabelle millesimali che del regolamento fanno parte integrante;

6 (b) nel merito, l'infondatezza, in fatto e in diritto, della domanda attorea, poiché, contrariamente a quanto asserito dagli attori, non sussiste in capo ai medesimi alcun diritto di proprietà esclusiva su parti dell'edificio che non siano i loro singoli appartamenti posti al primo piano dello stabile, ergo i documenti impugnati sono correttamente elaborati, rilevando all'uopo la erronea ricostruzione fattuale e giuridica rappresentata dagli stessi, priva di idonei riscontri documentali posti a fondamento delle pretese avanzate (non sussistendo alcun atto notarile, alcuna sentenza – trascritta o meno – alcun tentativo di usucapione che legittimi il diritto di proprietà esclusiva dagli stessi vantato);
(c) l'infondatezza della doglianza relativa all'asserito cambio di destinazione d'uso della rampa di accesso, attesa l'insussistenza di qualsiasi connotazione urbanistica specifica che espressamente vieti la funzione di parcheggio di tale area, con conseguente ingiustificabilità della ritenuta possibilità che una delibera assembleare possa vietare tale funzione, ma non anche autorizzarla, nonché l'impossibilità di determinare con certezza quale sia l'effettivo uso di tale area e quando sarebbe stato deciso, posto che risulta l'impiego della stessa, da almeno un ventennio, in violazione della delibera del 23.02.1995, da parte di tutti i condomini, compresi gli attori, come area di sosta e/o parcheggio di veicolo;

(e) l'infondatezza, poi, delle contestazioni mosse sulle singole tabelle millesimali, stante la correttezza delle tabelle A e B per l'insussistenza del diritto di proprietà esclusiva supposto dagli attori e, con riferimento alle tabelle C e D, la carenza di argomentazione esplicita a supporto delle pretese avanzate.
La OM costituitosi in giudizio, ha contestato le avverse Controparte_13 prospettazioni e in particolare analogamente ha eccepito:
(a) in via preliminare, la carenza di legittimazione passiva propria e degli altri condomini convenuti, in quando espressamente esclusa dalla legge;

(b) l'infondatezza, in fatto e in diritto, della domanda attorea, attesa l'inesistenza in capo agli attori del diritto di proprietà esclusiva dagli stessi vantato sulle aree del piano pilotis, rilevando l'insussistenza di un atto pubblico regolarmente registrato, valido ex lege, in grado di supportare le argomentazioni arbitrarie dei predetti nel rivendicare la proprietà di quote maggiori delle parti comuni, la natura di parte comune destinata esclusivamente a parcheggio del piano de quo, nonché la erronea ricostruzione fattuale e giuridica rappresentata dagli attori, priva di idonei riscontri documentali posti a fondamento delle pretese avanzate. Ha infine
7 aggiunto che, avendo la medesima acquistato l'immobile in epoca successiva, gli accordi intervenuti tra gli originali contraenti, non essendo rogiti notarili (atti pubblici), non sono a lei opponibili e che la stessa ha sempre dichiarato nel tempo di non aderire a patti o accordi che disponessero di parti comuni dell'edificio condominiale.
(c) la temerarietà della domanda attorea, considerata l'infondatezza di ogni pretesa avanzata, avendo agito in giudizio senza l'adozione della normale prudenza richiesta dal caso di specie.
I condomini , CP_14 CP_18 CP_17 CP_21 CP_15
, e , pur ritualmente citati, non si sono costituiti in
[...] CP_16 Controparte_19 giudizio.
Nel corso del giudizio di prime cure, istruito con la solo documentazione depositata dalle parti,
è stato dichiarato, con sentenza non definitiva (n. 1059 del 20.06.2016), il difetto di legittimazione passiva di tutti i condomini convenuti sicché il giudizio è proseguito tra gli attori ed il . Parte_1
Il giudizio di prime cure è stato definito con la sentenza qui impugnata (n. 1496/2019, pubblicata in data 08/11/2019), con la quale il primo giudicante, rilevata la natura impugnatoria, e non petitoria, della domanda attorea, attesa la mancata prova della proprietà esclusiva degli attori sulle due maggiori quote del piano pilotis, ha accolto solo parzialmente la domanda proposta e, per l'effetto, ha accertato e dichiarato invalido, annullandolo, il regolamento condominiale e la delibera assembleare del 21.10.2014 che lo ha approvato, nella parte in cui si prevede l'utilizzo a parcheggio della rampa di accesso allo stabile condominiale, come da allegata planimetria contrassegnata con la lettera “M” allo stesso annessa, rigettando nel resto la domanda e compensando per intero le spese di lite tra le parti.
1.2 Avverso tale sentenza ha proposto appello il Controparte_20 deducendo l'erroneità della pronuncia di prime cure, per i seguenti motivi:
(a) erronea qualificazione giuridica della fattispecie e violazione dell'art. 112 c.p.c.
In particolare, ad avviso dell'odierno appellante, il giudice di prime cure, pur avendo riconosciuto l'insussistenza di un valido titolo traslativo in favore degli attori, ha nondimeno accertato incidentalmente un diritto di uso esclusivo sugli spazi del piano pilotis, così pronunciando oltre il petitum e incorrendo nel vizio di extra petizione, in violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Segnatamente, ad avviso dell'appellante, il giudice di prime cure ha sostituito gli effetti connessi alla domanda impugnatoria della
8 delibera assembleare con quelli ricognitivi ed accertativi del diritto reale in capo agli attori, con conseguente nullità della sentenza nella parte in cui riconosce in favore dei medesimi l'esistenza di un diritto di uso esclusivo sulle due aree di circa 80 mq del piano pilotis;
(b) erronea applicazione della normativa in materia di innovazioni condominiali e di uso della cosa comune (artt. 1102 e 1117-ter c.c.) ed omessa valutazione dei fatti e delle ragioni di diritto dedotte dal in merito all'uso della rampa di accesso al fabbricato Parte_1
In particolare, ad avviso dell'odierno appellante, il primo giudicante ha errato CP_22 nel dichiarare invalida la delibera assembleare limitatamente alla destinazione a parcheggio della rampa di accesso, qualificandola quale innovazione illegittima, piuttosto che come una diversa modalità d'uso del bene comune, pienamente lecita ai sensi dell'art. 1102 c.c., come costantemente riconosciuto dalla giurisprudenza. La conclusione cui è pervenuto il giudice di prime cure, infatti, a giudizio dell'appellante, si fonda su un'errata valutazione della situazione concreta relativa a tale rampa che non tiene conto del fatto che la destinazione a parcheggio, a favore di alcuni condomini, di una porzione della rampa riconosciuta dal regolamento condominiale, peraltro sempre rispettata da tutti i comproprietari, non comporta alcuna modifica del bene stesso, atteso che il riconoscimento di tale uso non trasforma, altera o cambia la sua originaria funzione, così come la sua entità e identità sostanziale. Attraverso tale stradella, infatti, è sempre stato consentito, e lo è ancora, il transito veicolare e pedonale per accedere al plesso edilizio (i.e. primigenia destinazione del bene). Chiarito ciò, CP_22
l'appellante osserva, inoltre, che la parte utilizzata quale parcheggio non è fisicamente utilizzabile per il transito in quanto ostruita dal fabbricato di proprietà di terzi, posto lato mare e che, invece, l'uso a parcheggio di questa parte (inutilizzabile a transito) consente ad alcuni condomini di trarre un'utilità più intensa dal bene stesso senza che ne sia impedito l'uso agli altri. Ragioni, queste, per cui, ad avviso della parte appellante, è da escludersi che tale impiego della rampa costituisca un'innovazione o un uso improprio della stessa.
Sulla scorta di ciò, l'appellante ha domandato la riforma della sentenza impugnata e, conseguentemente, l'accertamento della legittimità della delibera assembleare del 21.10.2014 adottata in conformità alle norme di legge dal Condominio ” con Parte_1 rigetto della domanda di declaratoria di nullità e/o annullamento avanzata in primo grado dai convenuti , e . Controparte_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
9 Con comparsa di costituzione depositata in data 11.12.2020 si sono costituiti in giudizio
[...]
, e contestando le avverse CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_4 prospettazioni e deducendo la correttezza della sentenza di primo grado.
I condomini , , CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8 [...]
, , , Controparte_9 Controparte_10 Controparte_11 Controparte_12 [...]
(n. il 09 luglio 1958), , CP_13 CP_14 Controparte_7 Controparte_15
, , e , pur ritualmente citati, CP_16 CP_17 CP_18 Controparte_19 non si sono costituiti ed è stata dichiarata la loro contumacia con ordinanza del 28.04.2021.
Con ordinanza collegiale depositata in data 19.04.2025, la causa è stata assunta in decisione, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
2. Preliminarmente, occorre rammentare che “l'ambito della cognizione del giudice d'appello
è definito dai motivi di impugnazione formulati e dalle domande ed eccezioni riproposte, e non consiste … in una rinnovata pronuncia sulla domanda giudiziale e sulla intera situazione sostanziale oggetto del giudizio di primo grado” (cfr., da ultimo e in questi termini, Cass. civ.
SU 16/02/2023, n. 4835, richiamando Cass. civ. n. 27199/2017 e Cass. civ. SU n. 7940/2019), essendo quindi perimetrato e circoscritto alle sole questioni oggetto di espressa impugnativa, risultando invece ogni ulteriore questione affrontata in prime cure (espressamente ovvero implicitamente) e qui non puntualmente gravata, nonché ivi non espressamente vagliata e in questa sede non esplicitamente riproposta, divenuta ormai definitivamente irretrattabile, poiché passata in giudicato ai sensi dell'art. 346 c.p.c. (su cui cfr. da ultimo, Cass. civ. SU
21/03/2019, n. 7940).
2.1 Ciò posto, il Collegio ritiene non fondato il primo motivo di appello per le ragioni di seguito esposte.
E' principio consolidato (cfr. da ultimo Cass. civ. 11514/2025) quello secondo cui “il vizio di ultrapetizione ricorre quando il giudice del merito, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri gli elementi obiettivi dell'azione (petitum e causa petendi) e, sostituendo i fatti costitutivi della pretesa, emetta un provvedimento diverso da quello richiesto (petitum immediato), ovvero attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso (petitum mediato) (v. Cass., sez. I, 11 aprile 2018, n. 9002; sez. II, 21 marzo 2019, n. 8048; sez. III, 14 settembre 2015, n. 18868), nemmeno implicitamente o virtualmente compreso nella domanda, ovvero, pur mantenendosi nell'ambito del petitum, rilevi d'ufficio un'eccezione in senso stretto
10 che, essendo diretta ad impugnare il diritto fatto valere in giudizio dall'attore, può essere sollevata soltanto dall'interessato, oppure ponga a fondamento della decisione fatti e situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo un titolo (causa petendi) nuovo e diverso da quello enunciato dalla parte a sostegno della domanda. Detto principio, invece, non osta a che il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una ricostruzione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti, nonché in base all'applicazione di una norma giuridica diversa da quella invocata dall'istante (v. Cass., sez. lav., 19 giugno 2004, n. 11455; 11 novembre 2003, n. 18991)”.
Nella fattispecie in esame, il giudicante, nella valutazione relativa alla validità della delibera impugnata, escluso il diritto di proprietà esclusiva dei condomini sulla parte del piano pilotis in contestazione alla luce della documentazione in atti, ha affermato che il quadro probatorio depone semmai a favore di un uso esclusivo dei condomini Controparte_1 CP_2
e sulle maggiori quote del piano pilotis (“Se il quadro probatorio Controparte_3 CP_4
a cui si è fatto esplicito riferimento non è sufficiente ad accertare la proprietà esclusiva degli attori sulle due maggiori quote del piano pilotis, tale stesso quadro probatorio appare certamente idoneo a provare che l'assegnazione (e quindi il conseguente godimento) agli attori delle maggiori quote del piano pilotis sia stato nel corso degli anni rispettato da tutti i condomini, compresa la sig.ra . […] Ciò comporta in definitiva che pur rimanendo CP_13 nell'ambito della condominialità, si riconosce ai singoli condomini un diritto di “uso esclusivo” di parti comuni, anche sulla base di proporzioni diverse da quelle direttamente riferibili al valore della proprietà spettante”), senza pervenire all'accoglimento della domanda attorea di annullamento della delibera assembleare del 21.10.2014 asseritamente lesiva del diritto di proprietà esclusiva degli attori, la quale, sul punto, è stata rigettata (5. - Ne consegue, però, che stante la condominialità delle aree in questione – nonostante risultino assegnate pacificamente ed indisturbatamente da oltre 30 anni, in uso esclusivo agli attori - le eccezioni sollevate con riferimento sia alle tabelle millesimali lett A e B, che al regolamento
Condominiale, approvati con la delibera impugnata, non siano fondate, perché il presupposto della piena ed esclusiva proprietà degli attori sulla maggiore quota del piano pilotis di cui alla piantina allegata alla delibera del 23.2.1995 non può ritenersi accertato ed accertabile nel presente giudizio. Fatta salva comunque ogni e più opportuna azione petitoria da parte degli attori”).
11 Non avendo dunque il Tribunale emesso un provvedimento diverso da quello richiesto né attribuito alle parti un bene della vita differente da quello conteso, va esclusa la sussistenza del vizio di ultra petizione, integrando la motivazione contestata dall'appellante esclusivamente un'argomentazione in diritto volta ad escludere la fondatezza della tesi prospettata dagli attori.
Peraltro, sul punto, giova precisare che l'accertamento del diritto di uso degli attori contestato dal non è suscettibile di spiegare effetti oltre l'ambito del presente giudizio, Parte_1 atteso che il giudicato di cui all'art. 2909 c.c. non si estende ad ogni proposizione contenuta in una sentenza con carattere di semplice affermazione incidentale, potendo esso scaturire solo da una statuizione che abbia attribuito o negato il bene della vita domandato, anche laddove risolva questioni giuridiche strumentali rispetto all'attribuzione del bene controverso (Cass. civ. n. 1252 del 17/01/2022; Cass. civ. n. 16824 del 05/07/2013).
Nella fattispecie l'uso in via esclusiva della maggior parte del piano pilotis non rientra nell'oggetto della domanda degli attori, diretta, come premesso, all'accertamento del loro diritto di proprietà in via esclusiva sul suddetto piano e quindi all'annullamento della delibera assembleare nella parte in cui confligge con la sussistenza del conteso diritto di proprietà.
2.2 E' fondato a va accolto il secondo motivo di appello.
La sentenza impugnata, accogliendo la tesi dei condomini Controparte_1 CP_2
e ha annullato il regolamento condominiale e la delibera Controparte_3 CP_4 assembleare del 21.10.2014 che lo ha approvato, nella parte in cui è stato previsto l'utilizzo a parcheggio della rampa di accesso allo stabile condominiale.
Orbene, in tema di condominio, l'uso delle cose comuni è disciplinato dal combinato disposto degli artt. 1102, 1120 e 1117 ter c.c.
L'art. 1102 c.c. prevede che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
L'assemblea condominiale ha il potere di regolamentare l'uso della cosa comune, nel rispetto dei quorum prescritti dagli artt. 1120 e 1137 ter c.c.
L'art. 1120 al comma 1 stabilisce che le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni sono deliberate dalla maggioranza qualificata dei condomini ex art. 1136 c. 5 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell'edificio; al comma 2, con
12 riferimento a una serie di interventi generalmente diretti a regolamentare l'uso delle parti comuni, precisa che tali interventi devono essere deliberati con le maggioranze di cui all'art. 1136 comma 2 c.c., cioè con un numero di voti espressi dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno la metà del valore dell'edificio. L'art. 1117 ter c.c., infine, stabilisce che, per soddisfare esigenze di natura condominiale, l'assemblea può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni con una maggioranza qualificata, pari ai quattro quinti dei condomini ed ai quattro quinti del valore dell'edificio.
La delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è valida se approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 5 c.c. ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni (Cass. civ. 9877/2012), mentre
è invalida l'assegnazione di posti auto in via esclusiva e per un tempo indefinito all'interno dell'area condominiale laddove si escluda il medesimo diritto degli altri condomini (Cass. civ.
11034/2016).
Nella fattispecie è pacifico che la rampa di accesso (denominata stradella nel regolamento condominiale) sia stata adibita sempre a transito veicolare e pedonale e, con delibera assembleare del 23.02.1995, adottata a maggioranza, anche quale parcheggio per specifici condomini indicati nella medesima delibera, in via temporanea, sicché è priva di fondamento la tesi dei condomini secondo cui con la delibera del 23.02.1995 è stata esclusa la possibilità di utilizzo della rampa come parcheggio anche solo “in via del tutto occasionale e temporanea”.
Successivamente, con il regolamento condominiale approvato con delibera del 21.10.2014, è stata mantenuta la destinazione della rampa a transito veicolare e pedonale di tutti i condomini e sono stati individuati dei parcheggi per alcuni condomini;
è stato altresì regolamentato l'uso del piano pilotis ove tutti i condomini dispongono di una zona di parcheggio (cfr. artt. 3, 8 e
13 del regolamento condominiale).
Dunque, non è ravvisabile la violazione degli artt. 1102 e 1117 ter c.c. in quanto:
a) non sussiste alcuna innovazione (che, a differenza della modificazione della cosa comune, consistente nella facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e più razionale utilizzazione del bene in comunione, presuppone la previsione di opere in grado di incidere sull'essenza del bene comune, alterandone l'originaria funzione e
13 destinazione), atteso che la rampa conserva la funzione di transito veicolare e pedonale per tutti i condomini, sicchè non occorre l'approvazione della delibera con la maggioranza di cui all'art. 1117 ter c.c.;
b) l'utilizzo della rampa anche come parcheggio auto a favore di alcuni condomini non priva gli altri dell'uso della rampa – adibita alla funzione di transito per tutti – né determina l'esclusione della facoltà di parcheggio per gli altri, individuata in una diversa area condominiale. Al riguardo, secondo la Suprema Corte, è compatibile con il disposto di cui all'art. 1102 c.c. l'utilizzo più intenso o diverso del bene in comunione da parte di alcuni condomini, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, e sempre che l'utilità che il comproprietario intenda ricavare dall'uso dell'area comune non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima (Cass. civ. 21117/2024).
Pertanto, va riformata la sentenza del Tribunale e dichiarata la validità della delibera assembleare adottata dal in data 21.10.2014, nonché del regolamento Parte_1 condominiale con la stessa approvato.
3. L'accoglimento dell'appello determina la rideterminazione delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio che, in applicazione del principio della soccombenza, vanno poste a carico dei soli condomini costituiti , , Controparte_1 CP_2 Controparte_3
in favore del appellante e liquidate, per entrambi i gradi di giudizio, CP_4 Parte_1 utilizzando le tariffe previste dal D.M. 55/2014, come aggiornate dal D.M. 147 del 2022, applicabile alle liquidazioni effettuate dopo la sua entrata in vigore anche per le fasi ed i gradi di giudizio precedenti, tenendo conto del valore indeterminabile di complessità bassa della controversia e dei parametri minimi in ragione dell'applicazione di consolidati principi di diritto.
Nei rapporti tra il e gli ulteriori condomini non costituiti, nulla occorre disporre Parte_1 sulle spese atteso il difetto di legittimazione passiva dichiarato in primo grado con sentenza n.
1059 del 20.06.2016


P.Q.M.

la Corte d'Appello di Reggio Calabria, nella composizione in epigrafe indicata, definitivamente pronunciando sulle domande proposte nel giudizio iscritto al n. R.G.
379/2020, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 1496/2019 del Tribunale di Reggio
14 Calabria, pubblicata in data 08/11/2019, a definizione della causa n. R.G. 3836/2014, disattesa o assorbita ogni diversa istanza ed eccezione, anche riconvenzionale, così provvede:
- in riforma della sentenza impugnata, dichiara la legittimità della delibera assunta in data
21.10.2014 dal di Reggio Calabria e del regolamento Parte_1 Pt_1 condominiale con la stessa approvato;

- condanna , , in solido al Controparte_1 CP_2 Controparte_3 CP_4 pagamento in favore del appellante delle spese del doppio grado di giudizio, che Parte_1 si liquidano in € 3809,00 per il primo grado ed € 4996,00 per il presente grado per compensi, oltre € 804,00 per esborsi e spese generali in misura pari al 15% del compenso totale, IVA e
CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio sulla piattaforma Microsoft Teams del 9 settembre 2025
La Consigliera est. Il Presidente dott.ssa Rosa Maria Bova dott. Natalino Sapone

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