REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 131/2021 vertente
TRA
(C.F.: ), con gli avv.ti MARTE DEGLI Parte_1 C.F._1
ESPOSTI e MARCELLA DE NINNO.
Appellante
E
P.IVA: ), con l'avv. ENRICO MARIA CAROLI. Controparte_1 P.IVA_1
Appellato
CONCLUSIONI
Nelle note in sostituzione dell'udienza del 26.02.2025 le parti hanno concluso come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- ha proposto appello avverso la sentenza n. 16684/2020 con cui il Parte_1
Tribunale ordinario di Roma ha rigettato l'opposizione e, per l'effetto, confermato il decreto ingiuntivo 16317/2018 emesso nel procedimento avente r.g.n. 40733/2018 dal Tribunale di
Roma e lo ha dichiarato definitivamente esecutivo;
ha rigettato tutte le domande riconvenzionali di e lo ha condannato alla rifusione delle spese di lite in favore della Parte_1 [...] che ha liquidato in € 7.254,00 per compensi ed € 1.088,10 per spese generali, oltre Parte_2
IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con ricorso iscritto a ruolo il 14.10.2018 ha proposto opposizione contro il decreto n. 16317/2018 emesso nel Parte_1 procedimento avente r.g.n. 40733/2018 dal Tribunale di Roma con il quale [gli] è stato ingiunto il pagamento di € 9.755,70 in favore della per canoni di locazione scaduti e Controparte_1 non pagati dall'aprile 2015 al settembre 2017 in relazione al contratto di locazione avente ad
1 oggetto il box auto sito in Roma, via Reggio Emilia 75, n. 18. nel ricorso, Parte_1 ha anche spiegato domanda riconvenzionale rassegnando le seguenti conclusioni: “All'intestato Tribunale di Roma affinchè , previa fissazione di udienza di comparizione delle parti, Voglia, anche con provvedimento inaudita altera parte: - Accertata l'esistenza di accordo transattivo tra le parti, secondo i termini ricordati in premessa, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione consensuale tra le parti del contratto di locazione sottoscritto in data 01.02.2006, con conseguente novazione del rapporto a mezzo contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 01.11.2017; - In ogni caso, accertare e dichiarare che, in ragione della intervenuta risoluzione consensuale del rapporto, e della novazione dello stesso, nulla è più dovuto dall'Avv. alla a titolo di canoni di locazione o per altro Parte_1 Controparte_1 titolo tanto per il periodo dedotto dalla opposta quanto per tutta la durata del predetto contratto;

- per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo 16317/18. IN VIA RICONVENZIONALE - accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione in questa sede azionato dalla in ragione della mancata registrazione del medesimo;
- per l'effetto Controparte_1 condannare la ai sensi dell'art. 2043 c.c., al risarcimento, in favore Controparte_1 dell'Avv. delle somme indebitamente versate all'opposta dal Febbraio 2006 Parte_1 al mese di Ottobre 2017 a titolo di canone di locazione per il complessivo ammontare di € 41.440,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria, o quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia;
- in ogni caso, in ragione della mancata registrazione del contratto di locazione in questa sede azionato, condannare la lla restituzione, in favore Controparte_1 dell'Avv. degli importi dal medesimo versati a titolo di IVA per il Parte_1 complessivo ammontare di € 6888,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria, o in quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia;
- in ogni caso, condannare la
[...] in persona del legale rappresentante p.t. a manlevare e tenere indenne l'Avv. Parte_2 Pt_1 dal pagamento di quanto eventualmente dal medesimo dovuto a titolo di sanzioni per
[...] la registrazione tardiva del contratto sottoscritto in data 01.11.2017, poiché privo della richiesta documentazione APE”. Con vittoria delle spese di lite da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Si è costituita la con memoria depositata il 27.06.2019 nella quale ha Controparte_1 rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, previa concessione dell'esecuzione provvisoria del decreto opposto, rigettare l'opposizione e ogni domanda avversaria, con condanna dell'opponente a spese, diritti e onorari”. Il presente giudizio prende le mosse dal ricorso per decreto ingiuntivo avanzato dalla
[...] nel quale deduce di aver concesso in locazione a con contratto del Parte_2 Parte_1
01.02.2006, registrato il successivo 14.05.2018, il box auto sito in Roma, via Reggio Emilia 75, n. 18 verso il corrispettivo mensile di € 322,91 iva inclusa. Il conduttore si sarebbe reso moroso omettendo in pagamenti dall'aprile 2015 al settembre 2017 per un totale di € 9.755,70. Da qui la richiesta di provvedimento monitorio. ha presentato opposizione sostenendo che il predetto contratto sarebbe stato Parte_1 sottoscritto in virtù di un accordo orale secondo il quale il canone avrebbe dovuto essere pagato da un soggetto terzo, tale che avrebbe usufruito di parte del box locato. Tale Persona_1 utilizzo sarebbe stato consentito in virtù del ponte auto di proprietà di installato Parte_1 nell'immobile che ne ha ampliato la capienza. Venuto meno il supporto di nel Persona_1 pagamento del canone le parti, sempre sulla base di un nuovo accordo verbale, hanno stipulato un nuovo contratto decorrente dal mese di ottobre 2017. Da qui l'odierna opposizione sulla base dei seguenti motivi:
1) La stipula del nuovo contratto di locazione sarebbe avvenuta sulla base di un accordo verbale transattivo in virtù del quale la locatrice avrebbe trattenuto il ponte auto di in Parte_1 cambio delle morosità pregresse;
ciò sarebbe dimostrabile sia per testimoni che per presunzioni gravi, precise e concordanti;

2 2) Il contratto del 2006 sarebbe nullo per difetto di registrazione visto che quest'ultima sarebbe intervenuta solo dopo la sua cessazione e novazione con il nuovo contratto del 2017;
3) Le obbligazioni del contratto del 2006 si sarebbero estinte per novazione consistente nella stipula del nuovo contratto;

4) Comunque il contratto del 2006 si sarebbe estinto per risoluzione consensuale così che nessuna somma può più essere richiesta in base a quel titolo.
Inoltre avanza domanda riconvenzionale chiedendo la ripetizione di tutto Parte_1 quanto versato in base al contratto del 2006 perché nullo. Inoltre, in virtù della mancata registrazione del contratto del 2006, viene richiesta la restituzione di quanto versato a titolo di
Iva. Viene, poi, chiesto che la sia condannata a manlevare da Controparte_1 Parte_1 eventuali sanzioni per la tardiva registrazione del contratto di locazione. In via subordinata viene chiesto di compensare il valore del ponte auto trattenuto dalla con quanto Controparte_1 dovuto a titolo di locazione. Si è costituita la contestando l'avversa ricostruzione dei fatti e negando Controparte_1
l'esistenza di accordi verbali tra le parti che, comunque, non potrebbero essere provati per testimoni né per presunzioni. La locatrice evidenzia che la registrazione sana il contratto ex- tunc e, quindi, chiede la conferma del decreto ingiuntivo e il rigetto delle avverse domande riconvenzionali. Nel corso del giudizio è stata disposta prova per interpello. La causa è stata, poi, rinviata per discussione. All'udienza di discussione ha presentato istanze istruttorie che devono essere rigettate Pt_1 in quanto tardive.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “In primo luogo deve rilevarsi come la attrice in senso sostanziale abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la Controparte_1 pretesa creditoria fatta valere. In particolare la locatrice ha allegato (cfr. allegato 1 al ricorso per decreto ingiuntivo) il contratto di locazione del 01.02.2006, registrato il 14.05.2018, il quale prevede un canone annuale di € 3.874,92 da versarsi in 12 mensilità di € 322,91 ciascuna Iva compresa. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Nel caso di specie contesta l'avversa pretesa deducendo un fatto impeditivo Parte_1 costituito da una presunta transazione intercorsa tra le parti nella quale veniva deciso il trasferimento della proprietà del ponte auto in favore della quale Controparte_1
3 controprestazione delle morosità inevase dal conduttore. Deve, però, rilevarsi come nessuna prova scritta sia stata fornita da di questo accordo. Come noto, secondo l'art. Parte_1
1967 c.c. la transazione è un contratto che prevede la forma scritta ad probationem. Secondo l'art. 2725 c.c., in questi casi, non è consentita la prova testimoniale né, secondo quanto statuito dall'art. 2729 ultimo comma c.c., la prova per presunzioni. Nel caso di specie la CP_1 si è immediatamente opposta all'ammissione della prova testimoniale già nella memoria
[...] di costituzione così che appare realizzata la condizione di opposizione prescritta dalla giurisprudenza della Suprema Corte (Corte di Cassazione, SS. UU., sen. n. 16723 del 2020).
Dunque il fatto impeditivo della transazione non può dirsi dimostrato da che Parte_1 non ha assolto l'onere probatorio sul punto.
Con il secondo motivo di opposizione sostiene la nullità del contratto di Parte_1 locazione del 01.02.2006, in quanto registrato il successivo 14.05.2018 quando era già vigente tra le parti il nuovo contratto di locazione del 01.11.2017 relativo allo stesso immobile. In realtà deve evidenziarsi come la Suprema Corte abbia chiarito che “Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione” (Corte di Cassazione, SS.UU., sen. n. 23601 del 09.10.2017). Dunque la registrazione, ancorchè tardiva, sana con efficacia ex tunc, cioè sin dall'origine, il contratto di locazione anche nel caso in cui questo abbia cessato di produrre i suoi effetti. Non deve, infatti, confondersi il piano della invalidità, cui attiene la nullità, con quello dell'efficacia. La retroazione della sanatoria sin dall'origine del contratto rende il motivo di opposizione palesemente infondato.
Con il terzo motivo di opposizione sostiene che il contratto del di locazione Parte_1 del 01.02.2006 si sarebbe estinto per la novazione di cui al nuovo contratto di locazione del
01.11.2017. Con il quarto motivo di opposizione sostiene che, comunque, il nuovo contratto avrebbe determinato la risoluzione del precedente. Si tratta, a ben vedere, della medesima contestazione. Effettivamente il nuovo contratto di locazione ha sostituito il precedente non certo novandolo ma determinando la sua risoluzione consensuale. Come noto l'art. 1458 c.c. espressamente prevede che “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”. Dunque anche questi motivi di opposizione sono platealmente smentiti dalla lettera della legge che prevede la retroattività della risoluzione ad eccezione dei contratti di durata (quale quello di locazione) per i quali sono fatti salvi gli effetti prodotti. In conclusione anche questo motivo di opposizione deve essere rigettato.
Per le medesime ragioni devono essere rigettate tutte le domande riconvenzionali di Pt_1 spiegate in via principale.
[...]
In via subordinata chiede, in via riconvenzionale, di accertare che la Parte_1 [...] ha il possesso di un ponte auto sito nel box oggetto di locazione e di compensare le Parte_2 somme dovute con l'attuale valore di mercato del ponte auto. A tal proposito deve rilevarsi che il contratto di locazione del 01.11.2017 nulla indichi in relazione alla presenza di un ponte auto di proprietà di nei luoghi di causa. D'altra parte non dimostra Parte_1 Parte_1 né allega la presunta proprietà di detto ponte auto non producendo ricevute di acquisto dello
4 stesso vigendo il principio, per i beni mobili registrati, del “possesso vale titolo”. Parimenti infondata, quindi, è la domanda riconvenzionale di rimborso di un presunto maggior valore della locazione locupletato dalla Sul punto nulla viene allegato né dimostrato.” Controparte_1
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati. Parte_1
1) VIOLAZIONE E /O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 115 C.P.C. E 2697 C.C.-
MOTIVAZIONE ILLOGICA E/O ERRONEA. Secondo l'appellante la decisione di primo grado sarebbe erronea in quanto avrebbe ritenuto non provata la transazione intervenuta tra le parti, avente ad oggetto il contratto del 2006. Al contrario, la proprietà del ponte-auto in capo al – desumbile dalla non contestazione Pt_1 della controparte e dal contenuto dell'art. 13-bis del contratto del 2006 in base al quale “il ponte all'interno del box n.18 è di proprietà del conduttore” - e il pacifico e incontestato godimento del ponte auto da parte del locatore consentirebbero di qualificare il contratto del 2017 quale transazione e, comunque, di configurare una “datio in solutum”, dal momento che il Pt_1 avrebbe trasferito alla società locataria la proprietà del ponte in luogo dell'adempimento dei canoni di locazione scaduti. Infine, l'appellante contesta la mancata qualificazione del secondo contratto stipulato nel 2017 quale novazione del primo contratto stipulato nel 2006.
2) ERRONEA E/O OMESSA VALUTAZIONE DEI MEZZI ISTRUTTORI;

TRAVISAMENTO DEI FATTI / CREDITO INESISTENTE – INSUFFICIENTE, ILLOGICA
E/O CONTRADDITTORIA MOTIVAZIONE.
L'appellante condivide l'affermazione del Giudice secondo cui “la registrazione, ancorché tardiva, sana con efficacia ex tunc”, ma non avrebbe considerato che il contratto stipulato nel 2006 aveva già cessato di produrre i propri effetti in quanto sostituito da un nuovo accordo concluso in data 1.11.2017 tra le stesse parti. Il Giudice, dunque, non avrebbe considerato il tentativo di controparte di trarre ulteriore vantaggio economico dal pagamento delle mensilità scadute. Al riguardo adduce quali elementi indicativi: la registrazione tardiva del primo contratto, la morosità di un soggetto terzo, l'azione di recupero del credito successiva alla liberazione del box, la richiesta di pagamento per morosità avvenuta dopo sei mesi dalla sottoscrizione del nuovo contratto.
3) FALSA APPLICAZIONE ART. 1458 C.C. - MOTIVAZIONE ILLOGICA E/O
CONTRADDITTORIA Il Giudice avrebbe concluso per l'efficacia risolutiva del secondo contratto escludendo l'efficacia novativa dello stesso. In punto di novazione l'appellante evidenzia l'avvenuto mutamento dell'oggetto contrattuale nonché la sostituzione della prestazione originariamente dovuta con una di natura diversa, oltre al fatto che a fronte del secondo contratto le parti avrebbero sancito l'avvenuta estinzione delle obbligazioni di pagamento in capo al per il tramite dell'eseguito trasferimento della Pt_1 proprietà del ponte-auto in favore della Controparte_1
4) DELLE DOMANDE RICONVENZIONALI - MOTIVAZIONE ILLOGICA E/O
CONTRADDITTORIA – ERRONEA INTERPRETAZIONE DEL PRINCIPIO DI DIRITTO
“POSSESSO VALE TITOLO”. Il Giudice di primo grado avrebbe errato nell'applicazione al caso di specie del principio di diritto del “possesso vale titolo” considerando il bene mobile del ponte-auto avente natura di
“beni-mobili registrati”. Al riguardo la parte sostiene che il ponte auto non costituisca bene- mobile registrato e non può pertanto essere assoggettato a tale principio.
5) MANCATA AMMISSIONE DEI MEZZI ISTRUTTORI E RIGETTO DELLA
DOMANDA RICONVENZIONALE PER MANCANZA DI PROVA. Il Tribunale avrebbe ritenuto infondata la domanda riconvenzionale di rimborso avanzata dal a fronte del presunto possesso della di un ponte auto sito nel box Pt_1 Controparte_1
5 oggetto di locazione, ritenendo assente l'allegazione di documentazione a prova dell'esistenza dello stesso. Al riguardo l'appellante ribadisce di aver chiesto la prova per testi, tra l'altro, proprio a dimostrazione dell'esistenza del ponte auto nel box.
6) ECCESSIVA LIQUIDAZIONE DELLE SPESE DI LITE - OMESSA COMPENSAZIONE
DELLE SPESE DI LITE – VIOLAZIONE NORME DI LEGGE con riferimento all'art. 92 c.p.c.
L'appellante dichiara che a fronte di un'iniziale sorte ingiunta di Euro 9.755.,70 ha visto maturare a suo carico l'esorbitante importo di Euro 21.646,78. In considerazione dell'assoluta novità della questione trattata e del mutamento della giurisprudenza chiede dichiararsi la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti. 4.- hiede rigettarsi integralmente il gravame condannando l'appellante Controparte_1 al pagamento di spese, diritti e onorari, da distrarsi a favore del procuratore di parte dichiaratosi antistatario.
5.- L'appello non è fondato.
5.1.- Il primo motivo non è meritevole di accoglimento. L'originaria proprietà in capo al del ponte auto - seppur possa ritenersi provata alla luce Pt_3 del comportamento processuale delle parti, delle missive in atti e della clausola n. 13 bis del contratto del 2006 - ed il pacifico godimento di esso da parte del locatore che ha così raddoppiato i posti auto del box non giustificano l'estinzione dell'obbligazione del pagamento dei canoni assunta con il contratto del 2006. Passando in rassegna i fatti estintivi del debito addotti dall'appellante, per altro tra loro incompatibili, non v'è prova della volontà, risultante in modo non equivoco, di estinguere l'obbligazione precedente. Quanto alla transazione, la relativa prova, che in base al disposto dell'art. 1967 cod. civ. dev'essere fornita per iscritto, è del tutto carente. In relazione alla novazione, manca la volontà che risulti in modo inequivoco, dell'animus novandi così come per la dazione in pagamento la volontà di acconsentire a ricevere una diversa prestazione. Esse, di contro, risultano contraddette dalla successiva stipula del contratto del
1°.11.2017 avente ad oggetto due posti moto, senza auto, in cui non solo non si menziona il ponte auto ma si prevede il pagamento del corrispettivo annuo di euro 1.200.
5.2.- Anche il secondo motivo è privo di fondamento.
Alla luce della costante giurisprudenza, la registrazione tardiva del contratto di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso non abitativo, sana la nullità dello stesso per mancata registrazione con effetto ex tunc. Inoltre, con il contratto del 1°.11.2017 le parti hanno sì inteso risolvere consensualmente il precedente contratto ma, in virtù del disposto dell'art. 1458 cod. civ., trattandosi di contratto di durata sono fatti salvi gli effetti prodotti. Dalle considerazioni che precedono discende l'obbligo del pagamento dei canoni pattuiti.
5.3.- Con il terzo motivo l'appellante ripropone la doglianza relativa all'effetto estintivo dell'asserita novazione: esso è infondato alla luce delle argomentazioni di cui ai motivi che precedono.
5.4.- Il quarto e il quinto motivo, tra loro strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente.
In ordine alla proprietà del ponte-auto, già si è detto sopra.
Quanto alla richiesta di ammissione di mezzi istruttori, questi non sarebbero comunque idonei a dar conto dell'effetto estintivo dell'obbligazione principale del conduttore attraverso il trasferimento della proprietà del ponte-auto e risultano, pertanto, irrilevanti.
6 5.5.- I ordine alla condanna alle spese del giudizio, non c'è ragione per discostarsi dalla regola generale della soccombenza, anche per questo grado di giudizio.
6.- In conclusione, l'appello va rigettato e per l'effetto la sentenza del Tribunale di Roma n.
16684 del 2020 dev'essere confermata.
7.- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del
Tribunale di Roma n. 16684 del 2020
- respinge l'appello;
- condanna alla rifusione delle spese di lite, in favore di liquidate Parte_1 Controparte_1
in Euro 2.200 per compensi, oltre spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 26.2.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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