REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE TERZA CIVILE Composta dai magistrati: DE SANTIS Dott. Cecilia PRESIDENTE STERLICCHIO Dott. Antonella Miryam CONSIGLIERE CIMINI Dott. Biagio Roberto CONSIGLIERE rel. riunita nella camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 99 R.G. degli affari contenziosi del 2018, cui è stato riunito il procedimento NRG 252/2018, trattenuta in decisione all'udienza del 10. 9. 2024, svoltasi secondo le modalità previste dall'art. 127 ter c. p. c.
TRA nata a [...] in data [...] (C.F. Parte_1
, nato a Roma in [...] C.F._1 Parte_2
15/11/1960 (C.F. ), nata a C.F._2 Parte_3
Roma in data 15/9/1966 (C.F. ) e C.F._3 Parte_4
nato a [...] in data [...] (C.F. , tutti residenti in C.F._4
Roma ed ivi elettivamente domiciliati alla Via Golametto n. 4 presso lo studio dell'Avv. Alessandro Ardizzi (C.F. – fax 06/39720987 C.F._5
– Pec , che li rappresenta e li difende Email_1
giusta mandato a margine dell'atto di citazione in appello
APPELLANTI
E
nato a [...] il [...] (c.f. Controparte_1 C.F._6
) e residente in [...];
[...] Parte_5
nato a [...] il [...] (c.f. ) e CodiceFiscale_7 Parte_6
nata a [...] il [...] (c.f. ) questi
[...] CodiceFiscale_8
r.g. n. 1 ultimi coniugi in regime di comunione legale entrambi residenti a [...], tutti rappresentati e difesi dall'avv. Lorenzo Margiotta
( ) presso il cui Studio in Roma, via Prati Fiscali 284, CodiceFiscale_9
sono elettivamente domiciliati in virtù di procura rilasciata su foglio separato del quale è stata estratta copia informatica per immagine inviata (come allegato a) nella busta telematica contenente la comparsa
APPELLANTI
E
(società soggetta alla direzione e coordinamento di CP_2
Gruppo “P” Costruzioni S.R.L.), con sede in Roma, via Sistina n. 42, capitale sociale euro 46.800,00 i.v., P.IVA n. , codice fiscale e n. iscrizione P.IVA_1
Registro Imprese n. , R.E.A. 640919, ora corrente P.IVA_2 CP_3
in Roma, Via Sistina n. 42, CF: , in persona dell'Amministratore P.IVA_3
Unico Rag. rappresentata e difesa dall'Avv. Andrea Giuli Controparte_4
(C.F. - fax 0662294370, PEC: C.F._10
) ed elettivamente domiciliata presso il suo Email_2
studio in Roma, Via Donatello n. 75, giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione in data 8. 1. 2024
APPELLATA
OGGETTO: Vendita di cose immobili - Appello avverso l'ordinanza del
Tribunale di Roma emessa a definizione del procedimento NRG 24486/2017 in data 6. 12. 2017
CONCLUSIONI: All'udienza del 10. 9. 2024 le parti hanno precisato le conclusioni come da note di trattazione scritta
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'ordinanza di cui in epigrafe il Tribunale di Roma così decideva:
In parziale accoglimento della domanda della ricorrente, rigettando per il resto, sul presupposto della accertata inefficacia del contratto preliminare ai sensi dell'art. 13, condanna al pagamento, in favore Parte_7
r.g. n. 2 della ricorrente, dell'importo corrispondente alla caparra versatagli, pari ad €
77.333,33, al pagamento, in favore della ricorrente, Parte_4
dell'importo corrispondente alla caparra versatagli, pari ad € 77.333,33, Pt_5
e , in solido fra loro, al pagamento, in favore
[...] Parte_6
della ricorrente, dell'importo corrispondente alla caparra versatagli, pari ad €
29.000,00, al pagamento, in favore della ricorrente, Controparte_1
dell'importo corrispondente alla caparra versatagli, pari ad € 29.000,00,
[...]
(erede per un terzo di al pagamento, in Parte_1 Persona_1
favore della ricorrente, dell'importo di € 25.777,78 (pari alla quota di un terzo della caparra ricevuta dal de cuius), (erede per un Parte_3
terzo di al pagamento, in favore della ricorrente, Persona_1
dell'importo di € 25.777,78 (pari alla quota di un terzo della caparra ricevuta dal de cuius), (erede per un terzo di Parte_2 Persona_1
al pagamento, in favore della ricorrente, dell'importo di € 25.777,78 (pari alla quota di un terzo della caparra ricevuta dal de cuius);
Condanna altresì i resistenti, in solido tra loro, a rifondere alla ricorrente le spese di lite che si liquidano in € 607,00 per spese, € 5.500,00 per compensi, oltre oneri e accessori come per legge, ed oltre al 15 % a titolo di spese generali sui compensi.
Per quanto riguarda lo svolgimento del giudizio di primo grado si rimanda al contenuto della sentenza impugnata ed agli atti processuali delle parti.
Con atto di citazione ritualmente notificato gli appellanti hanno impugnato la sentenza di cui in epigrafe, rassegnando le seguenti conclusioni:
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza disattesa, in totale riforma della ordinanza ex art.702-Ter, quinto comma, c.p.c. del 06.12.2017 nel procedimento N.R.G. 24486/2017:
In riforma dell'ordinanza 702 ter emessa dal Tribunale di Roma in data
06/12/2017 nel procedimento recante il N.R.G. 24486/2017, previo accertamento dell'efficacia del contratto preliminare stipulato in data r.g. n. 3 21/04/2009 per i motivi espressi in narrativa, respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto;
con vittoria delle spese e compensi professionali dei vari gradi del giudizio di merito, maggiorati del rimborso forfettario delle spese generali nella misura di legge, e degli oneri accessori di legge.
Si costituiva ora per rassegnare le seguenti Controparte_5 Controparte_6
conclusioni:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, per i motivi di cui in narrativa, contrariis reiectis: - in via preliminare, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 350
c.p.c., disporre la riunione alla presente controversia (Collegio preventivamente adito) dell'altra impugnazione avverso la medesima sentenza - rubricata al
R.G.N. 252/18 della Corte d'Appello di Roma, assegnata al G.R. Dott. Norelli della Seconda Sezione Civile, con udienza fissata al 30/05/2018 - introdotta dai
Sig.ri e , rappresentati Controparte_1 Parte_5 Parte_6
e difesi dall'Avv. Lorenzo Margiotta;

- in via principale, respingere integralmente l'avverso appello, siccome radicalmente inammissibile, infondato in fatto e in diritto e, comunque, non provato, confermando integralmente quanto stabilito nell'ordinanza emessa dal
Tribunale di Roma del 05/12/2017, comunicata alle parti in data 06/12/2017, a definizione del giudizio introdotto dalla mediante deposito di CP_2
ricorso ex art. 702bis c.p.c. e rubricato al R.G.N. 24486/17 dello stesso
Tribunale Ordinario di Roma;
con vittoria di spese e competenze del presente grado di giudizio, salvis juribus.
Si costituivano nel presente giudizio anche Controparte_1 Parte_5
e , che avevano già interposto gravame avverso Parte_6
l'ordinanza che ha definito il primo grado del presente giudizio nell'ambito del procedimento NRG 252/2018, riunito al presente giudizio, per rassegnare le seguenti conclusioni:
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza r.g. n. 4 disattesa: in via immediata disporre la riunione delle impugnazioni in un unico processo ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 335 cpc. e quindi previa sospensione dell'esecutorietà del provvedimento impugnato, accogliere l'appello promosso dai signori Parte_1 Parte_2
e avverso l'ordinanza emessa dal Parte_3 Parte_4
Tribunale di Roma ex art.702-ter cpc, del 06.12.2017 nel giudizio Rg.
24486/2017; con vittoria di spese, competenze ed onorari dei due gradi del giudizio oltre accessori di legge;
formuliamo espresso richiamo alle deduzioni, eccezioni e difese formulate nel primo grado, negli atti ed anche a verbale in udienza.
In data 17. 10. 2018 veniva disposta la riunione del procedimento NRG
252/2018 al presente procedimento.
Con ordinanza in data 30. 10. 2018 veniva respinta l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza impugnata.
In data 2. 1. 2024 il presente procedimento veniva assegnato all'odierno relatore.
All'udienza del 10. 9. 2024 la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di legge per conclusionali e repliche.
L'appello è infondato e deve essere respinto.
Gli appellanti hanno dedotto quattro motivi di gravame.
Con i primi due motivi hanno lamentato la violazione dell'art. 2909
c.c. e l'errore nell'accertamento dei fatti di causa.
Il Tribunale ha compiuto una lunga digressione circa la potenzialità della sentenza n. 23623/15 emessa dal Tribunale di Roma fra le parti, relativa alla risoluzione per inadempimento del medesimo contratto preliminare ad r.g. n. 5 assurgere quale elemento indiziario e dal quale svolgere delle deduzioni che hanno portato anche ad un riesame (o ad una errata lettura) delle statuizioni ivi contenute.
Un tale riesame delle risultanze della sentenza passata in giudicato non sarebbe ammissibile anche ove il petitum dei due giudizi fosse diverso,
perché: “In tema di giudicato esterno, qualora due giudizi tra le stesse parti
abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico o titolo negoziale, ed
uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, tale
accertamento in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di
questioni di fatto o di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad
entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della
statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, ne preclude il riesame,
anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno
costituito lo scopo ed il "petitum" del primo.” (v. Cass. Civ. 30/10/2013, n.
24433).
Dalla lettura della sentenza passata in giudicato e dalla lettura del contratto preliminare (art. 7) emergerebbe che la stipula del definitivo non era subordinata al decorso di 60 giorni dalla concessione del permesso, ma piuttosto che il contratto definitivo doveva concludersi entro 60 giorni dalla concessione del permesso: sarebbe lampante l'errore in cui sarebbe incorso il giudice di primo grado, sia in fatto (travisando il contenuto del contratto) che in diritto (rientrando nel merito di una questione r.g. n. 6 già passata in giudicato). Conseguentemente non vi sarebbe stata alcuna subordinazione tra la concessione del permesso e la stipula del contratto definitivo, altrimenti si confonderebbe un elemento accidentale (il termine previsto all'art. 13 del contratto) del contratto che parte promissaria acquirente poteva scegliere, in virtù della autonomia negoziale, di considerare avverata in ogni momento (come ha fatto) con un'obbligazione che avrebbe impedito tout court la stipula del contratto definitivo.
I primi due motivi, che possono essere esaminati congiuntamente
essendo strettamente connessi, sono infondati e devono essere respinti.
La Corte osserva che la tesi degli appellanti, secondo cui il Tribunale
non avrebbe potuto riesaminare la sentenza del Tribunale di Roma n.
23623/2015 (R.G.N. 48069/12) del 24/11/2015 relativa al precedente giudizio, atteso il suo passaggio in giudicato, non può essere condivisa.
Infatti, il Tribunale si è limitato a considerare quale mero elemento indiziario il contenuto della suddetta sentenza ai fini della decisione, con motivazione del tutto condivisibile. Rispetto al lamentato travisamento del contenuto dell'art. 13 del contratto intercorso dalle parti, laddove il Tribunale
ha affermato che la stipula del contratto definitivo era subordinata “al decorso
di giorni 60 dal rilascio del permesso a costruire, titolo che non era stato
però ancora rilasciato”, mentre secondo gli appellanti il contratto definitivo avrebbe dovuto concludersi entro 60 giorni dalla concessione del permesso,
deve ritenersi che la doglianza sia infondata.
r.g. n. 7 Infatti, il Tribunale nel passo censurato della sentenza ha riportato per esteso il contenuto dell'art. 13 del contratto, dalla cui lettura emerge chiaramente la corretta interpretazione della clausola adottata dal Tribunale.
Nella sentenza n. 23623/2015 (R.G.N. 48069/12) del 24/11/2015 (v. doc.
n. 12 del fascicolo di parte del primo grado di giudizio dell'appellata), resa tra le stesse parti nel giudizio introdotto dalla che aveva richiesto di CP_2
dichiarare legittimo il proprio recesso dal contratto preliminare per avverso inadempimento, e passata in giudicato, il Tribunale di Roma aveva accertato l'inadempimento dei convenuti, pur considerandolo non talmente grave da giustificare il recesso della (ma tale da giustificare la diminuzione del CP_2
prezzo del terreno), quindi la ridotta capacità edificatoria del terreno, sebbene il procedimento amministrativo del Comune di Roma non fosse ancora concluso (cfr. pag. 11 della sentenza).
Venendo al presente giudizio gli accordi tra le parti erano i seguenti:

1. l'art. 7 del preliminare in parola prevedeva che “I rogiti notarili da
effettuarsi innanzi a notaio indicato dalla parte acquirente, saranno effettuati
entro 60 (sessanta) giorni dal rilascio del permesso a costruire (…)”;

2. l'art. 8 del preliminare prevedeva che “qualora dovesse intervenire un
provvedimento amministrativo che impedisca l'edificazione del terreno, il
presente atto diverrà inefficace (…)”;

3. l'art. 13 del preliminare, in ogni caso, prevedeva espressamente che
“Il presente atto avrà efficacia sino al 31/12/2014 e, trascorso tale termine
r.g. n. 8 senza che sia intervenuto il rilascio del permesso a costruire, diverrà
inefficace, con obbligo delle parti promittenti venditrici – ciascuna per la sua
quota e senza vincolo di solidarietà – di restituire la caparra oggi ricevuta,
senza interessi e con espressa esclusione di ogni reciproca pretesa
risarcitoria e/o indennitaria”.
Da tali accordi emerge che vi era un'evidente e determinante connessione, in ragione della natura dell'operazione (vendita di un terreno il cui prezzo era determinato sulla base della sua capacità edificatoria) tra il perfezionarsi della vendita stessa ed il rilascio del permesso a costruire da parte della P.A.
Alla stregua di quanto sinora esposto i primi due motivi di gravame
devono ritenersi infondati e devono essere respinti.
Con il terzo motivo è stata lamentata la violazione dell'art. 1367 c. c.
e l'errore nell'accertamento dei fatti di causa in relazione all'art. 13 del
contratto preliminare.
Il giudice di primo grado ha ritenuto che la volontà espressa della CP_2
di provvedere alla stipula del contratto definitivo, come emergerebbe sia
[...]
dalla sentenza passata in giudicato fra le parti, sia dagli atti di causa di questo giudizio, non integrasse la volontà, da parte del promissario acquirente, di ritenere avverato l'elemento accidentale contenuto nell'articolo 13 del contratto preliminare in quanto, secondo l'ordinanza impugnata, detta volontà
sarebbe stata resa inoperativa dalla sopravvenuta modifica degli oneri r.g. n. 9 amministrativi.
Tale ricostruzione sarebbe fallace e contraddetta dalle evidenze processuali;
infatti, la volontà di acquistare il terreno, pur in assenza del permesso a costruire, era stata presa dall dopo aver saputo della CP_2
dedotta limitata capacità edificatoria e dell'asserito aumento degli oneri amministrativi;
né le comunicazioni dei convenuti circa la discorde volontà di modifica del prezzo potrebbero essere assunte quale impedimento alla libera espressione della volontà espressa dall'appellata.
Ai sensi dell'art. 1367 c. c., le clausole contrattuali, anche in relazione all'attività delle parti che deve essere improntata sempre secondo i canoni della buona fede, vanno interpretate nel senso in cui il contratto possa avere degli effetti piuttosto che esso sia nullo o inefficace.
Conseguentemente, la pienamente consapevole della CP_2
modificazione degli elementi relativi all'edificabilità del terreno, ha espresso la propria volontà di acquistare il terreno, usufruendo della facoltà prevista dall'ultimo comma dell'art. 13 del preliminare e, pertanto, il contratto preliminare dovrebbe essere considerato valido ed efficace.
Il terzo motivo è infondato e deve essere respinto.
La censura degli appellanti è infondata ed è smentita sia dalle precedenti contrastanti comunicazioni degli stessi appellanti, sia dalla precedente sentenza passata in giudicato.
Infatti, gli appellanti hanno sostenuto che l'appellata, nell'ambito della r.g. n. 10 propria autonomia negoziale avesse considerato come avverata la condizione contenuta nell'art. 13 del citato preliminare (la concessione del permesso a costruire), e che tale circostanza si dovrebbe desumere dal contenuto della lettera del 22 novembre 2010 (v. doc. n. 5 del fascicolo di parte del primo grado di giudizio dell'appellata) con la quale la aveva convocato le CP_2
parti venditrici innanzi al notaio, per il successivo 13 dicembre, per procedere alla stipula dell'atto definitivo di trasferimento, al prezzo di € 456.976,50,
pari all'importo contrattualmente stabilito di euro 1.350 a mq moltiplicato per la SUL (Superficie Utile Lorda) effettivamente riconosciuta, detratti i contributi straordinari richiesti dal Comune.
Quindi, all'epoca dei fatti i promittenti venditori avevano interpretato le intenzioni della (espresse nella lettera del 22/11/2010) come una CP_2
volontà di modificare unilateralmente il contenuto del preliminare per stipulare un contratto definitivo di compravendita del tutto difforme da quello concepito bilateralmente nel contratto preliminare;
circostanza confermata dalle tre lettere di eguale contenuto (v. doc. n. 6 del fascicolo di parte del primo grado di giudizio dell'appellata) del 7 dicembre 2010 (in risposta alla convocazione innanzi al notaio), con le quali i sig.ri , Persona_1
e avevano diffidato la società Parte_7 Parte_4
ed il Notaio dal provvedere alla sottoscrizione del rogito, deducendo, CP_2
fra l'altro, che il rapporto contrattuale poteva essere modificato solo con l'accordo formale di tutte le parti e che, diversamente, si sarebbe concluso un r.g. n. 11 contratto dal contenuto diverso rispetto al preliminare.
Tale interpretazione è stata recepita anche dal Tribunale di Roma nella sentenza passata in giudicato n. 23623/15 del 24/11/2015 (v. pag. 11), in cui ha affermato che: “Tanto è vero che la stessa società attrice tentava di
stipulare il contratto seppure a condizioni diverse da quelle originariamente
pattuite” (v. doc. n. 12 del fascicolo di primo grado dell'appellata), ed espressamente richiamata nell'ordinanza impugnata.
Al riguardo deve rilevarsi che la difesa degli appellanti si è modificata nell'ambito del presente giudizio, avendo gli stessi abbandonato la tesi della volontà di stipulare un nuovo contratto a condizioni diverse da quelle pattuite da parte di per sostenere che quest'ultima volesse ritenere come CP_2
verificata la condizione, ovvero, il rilascio del permesso a costruire.
Al riguardo il Tribunale ha correttamente evidenziato che, avendo il
Tribunale di Roma, con sentenza passata in giudicato, stabilito che la manovra della di stipulare il contratto definitivo (invitando tutti i CP_2
promittenti venditori innanzi al Notaio per rogitare) rappresentava un tentativo di “stipulare il contratto seppure a condizioni diverse da quelle
originariamente pattuite”, respinto con fermezza dai promittenti venditori tutti con le tre lettere di eguale contenuto in precedenza citate del 7 dicembre
2010, se ne deve logicamente dedurre che tale tentativo non poteva essere interpretato quale volontà, da parte della di ritenere come verificata la CP_2
condizione stabilita nel preliminare di cui si discute.
r.g. n. 12 E quindi, secondo il condivisibile ragionamento svolto dal Tribunale la clausola contenuta nell'art. 13 del preliminare secondo la quale “Il presente
atto avrà efficacia sino al 31/12/2014 e, trascorso tale termine senza che sia
intervenuto il rilascio del permesso a costruire, diverrà inefficace, con
obbligo delle parti promittenti venditrici – ciascuna per la sua quota e senza
vincolo di solidarietà – di restituire la caparra oggi ricevuta, senza interessi
e con espressa esclusione di ogni reciproca pretesa risarcitoria e/o
indennitaria”, doveva ritenersi valida ed efficace tra le parti, e di essa la aveva inteso avvalersi prescindendo totalmente dall'inadempimento CP_2
delle controparti, che pure era stato accertato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 23623/15 del 24/11/2015 passata in giudicato, in quanto ivi ritenuto non così grave da giustificare un recesso.
Ripercorrendo lo svolgimento delle vicende contrattuali tra le parti emerge che:
- la aveva convocato i promittenti venditori dal Notaio per la CP_2
stipula del contratto di trasferimento;

- i promittenti venditori si erano rifiutati, sostenendo – come poi accertato anche dalla precedente sentenza definitiva – che l'iniziativa dalla non potesse essere interpretata quale volontà di considerare avverato CP_2
l'elemento accidentale e di concludere il medesimo contratto, ma quale tentativo di concludere un nuovo (e a condizioni diverse) contratto;

- la aveva esercitato il recesso per inadempimento dei venditori, CP_2
r.g. n. 13 quando ancora non era trascorso il termine del 31/12/2014, entro il quale,
secondo il preliminare, sarebbe dovuto intervenire il rilascio del permesso a costruire, pena l'inefficacia del contratto;

- il Tribunale aveva dato ragione ai venditori, avendo sostenuto che la manovra della di stipulare il contratto definitivo (invitando tutti i CP_2
promittenti venditori innanzi al Notaio per rogitare) rappresentava un tentativo di “stipulare il contratto seppure a condizioni diverse da quelle
originariamente pattuite”, e che il loro rifiuto non poteva essere qualificato come inadempimento;

- al tempo stesso il Tribunale aveva ritenuto che la minore capacità
edificatoria e la scoperta di oneri straordinari taciuti dai venditori non rappresentassero un inadempimento di tale gravità da giustificare il recesso,
dando atto che l'iter per il rilascio del permesso a costruire, alla data della domanda, era ancora in corso, e la sentenza era passata in giudicato;

- nelle more è trascorso anche il termine del 31/12/2014 entro il quale,
secondo il preliminare, sarebbe dovuto intervenire il rilascio del permesso a costruire, pena l'inefficacia del contratto, senza che detto permesso sia stato rilasciato;

- la ha chiesto così, alla luce della sopravvenuta inefficacia del CP_2
contratto, la restituzione delle caparre corrisposte ai promittenti venditori.
Tale ricostruzione smentisce, secondo quanto condivisibilmente ritenuto dal Tribunale, le censure degli appellanti, posto che secondo quanto previsto r.g. n. 14 dall'art. 13 del contratto preliminare questo aveva efficacia sino al
31/12/2014 e, che trascorso tale termine senza che fosse intervenuto il rilascio del permesso a costruire, sarebbe divenuto inefficace, con obbligo delle parti promittenti venditrici – ciascuna per la sua quota e senza vincolo di solidarietà – di restituire la caparra.
Alla stregua di quanto sinora esposto il terzo motivo deve ritenersi
infondato e deve essere respinto.
Con il quarto motivo è stata lamentata la violazione degli artt. 2909
c. c., 112 c.p.c. e dell'interpretazione dell'art. 13 del contrato
preliminare.
Il giudice di primo grado, senza richiesta formulata da alcuna delle parti ed in pieno spregio dell'art. 2909 c.c. e dell'art. 112 c.p.c. ha ritenuto che non essendo stato rilasciato il permesso a costruire nel termine indicato dall'art. 13 del contratto preliminare il contratto doveva considerarsi risolto.
Tale statuizione sarebbe palesemente in contrasto con la sentenza passata in giudicato fra le parti che aveva espressamente statuito che il contratto non era stato risolto in piena violazione dell'art. 2909 c.c. e del divieto di riesame della vicenda processuale già conclusa.
Peraltro, nessuna delle parti aveva richiesto al giudice di verificare la risoluzione del contatto preliminare ed ancor meno per un asserito inadempimento al rilascio del permesso a costruire.
Il mancato ottenimento del permesso a costruire entro un dato termine r.g. n. 15 non comporterebbe alcun inadempimento che potrebbe cagionare una risoluzione ma rileverebbe esclusivamente ai fini dell'efficacia, fatta salva la possibilità per l'acquirente di ritenere avverata detta condizione e giovarsene.
Ove il giudice di primo grado avesse correttamente applicato le norme indicate ed avesse correttamente interpretato i fatti di causa avrebbe rigettato la domanda sui seguenti presupposti:
- risulta incontestato e palese che il contratto preliminare non si è risolto né prima né dopo il 31/12/2014, come si evincerebbe dalla sentenza n.
23623/2017 emessa dal Tribunale di Roma e passata in giudicato e dalla mancata domanda da parte di alcuno dell'accertamento dell'avvenuta risoluzione, non essendo stato invocato né allegato alcun inadempimento da parte delle parti;

- la si è avvalsa della facoltà di procedere all'acquisto del CP_2
terreno anche in assenza del permesso a costruire come da art. 13 del contratto preliminare, determinando così l'efficacia e l'ultrattività del contratto preliminare, esercitando detta facoltà nella piena consapevolezza sia dell'assenza del permesso che del mutamento dei parametri edificatori del terreno che dei diversi oneri amministrativi.
Quindi, il contratto sarebbe valido ed efficace e l'ordinanza impugnata dovrebbe essere riformata rigettando le domande attoree.
Il quarto motivo è infondato e deve essere respinto.
La Corte, qui richiamate le considerazioni svolte nell'ambito del terzo r.g. n. 16 motivo di gravame, osserva che contrariamente a quanto affermato dagli appellanti, il provvedimento impugnato non fa alcun riferimento ad un inadempimento di parte venditrice, essendosi il Tribunale limitato a considerare che: “il contratto preliminare deve ritenersi risolto essendo
emerso (…) che nel termine previsto dall'art. 13 del preliminare non era
stato rilasciato il permesso di costruire”.
La circostanza del mancato rilascio del permesso entro il termine convenuto contrattualmente è pacifica fra le parti, e quindi è evidente che il
Tribunale non ha considerato risolto il contratto a causa di un inadempimento,
ma in ragione della sua perdita di efficacia.
Deve quindi ritenersi che il ragionamento svolto dal Tribunale sia del tutto coerente e conforme rispetto a quanto in precedenza stabilito dal
Tribunale di Roma con la citata sentenza passata in giudicato e con il tenore letterale delle clausole contenute nel contratto preliminare stipulato fra le odierne parti e con il contegno assunto dalle stesse nella fase preprocessuale.
Alla stregua di quanto sinora esposto il quarto motivo di gravame
deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Alla stregua di quanto sinora evidenziato l'appello proposto deve
ritenersi infondato e deve essere respinto.
Le spese processuali del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, a norma delle tabelle forensi in vigore, tenuto conto della natura dell'affare e dell'attività
r.g. n. 17 professionale prestata, nonchè del numero delle parti. Atteso quanto previsto dall'art. 13, comma 1 quater, D. P. R. 30 maggio 2002 n.115, quale introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012 n. 228, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti,
dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.


P. Q. M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dagli appellanti avverso l'ordinanza del Tribunale di Roma emessa a definizione del procedimento NRG 24486/2017 in data 6. 12. 2017, così provvede:
A) Respinge l'appello proposto e conferma l'ordinanza impugnata;
B) Condanna gli appellanti, in solido tra loro, a pagare in favore di CP_5
ora le spese processuali del presente grado di giudizio,
[...] Controparte_6
che si liquidano d'ufficio in complessivi € 11.000,00 oltre al rimborso forfettario delle spese ed agli oneri accessori legali, compresi quelli fiscali;

C) Dà atto della sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 13, comma 1 quater, primo periodo, D. P. R. 30 maggio 2002 n. 115.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 18 settembre 2025 Il Consigliere Estensore Il Presidente Dott. Biagio Roberto Cimini Dott. Cecilia De Santis
r.g. n. 18