IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6737/2021 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 23.04.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
avvocato che si difende in proprio ai sensi dell'art. 86 c.p.c. unitamente all'avvocato
Enrico Iannotta (c.f. ), il secondo per procura in atti - C.F._2
APPELLANTE -
E
(c.f. ) in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Giulia De
Virgilio Vicenzi (c.f. , che lo rappresenta e difende per procura C.F._3
in atti -APPELLATO-

Oggetto: appello proposto da nei confronti del Parte_1 Controparte_1
, avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma,
[...]
n° 6157/21, pubblicata in data 12.04.2021, a definizione del giudizio recante n° R.G.
70734/18 promosso da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
- impugnazione delibera condominiale-
[...]
IN FATTO E IN DIRITTO
conviene in giudizio, dinnanzi il primo Giudice, il Parte_1 Controparte_1
e rassegna le seguenti conclusioni:
[...]
r.g. n. 1 “dichiarare nulle, ovvero annullare, le delibere dell'assemblea condominiale del 9 dicembre 2017 e del 22 ottobre 2018, nella sola parte in cui contengono approvazione dei bilanci consuntivi condominiali 1/11/2015 – 30/10/2016 e 1/11/2016 – 31/12/2017 per i motivi esposti, e per l'effetto ed in particolare, 2) dichiarare non dovute le spese addebitate nei suddetti bilanci per spese di riscaldamento e pertanto condannare il
, in persona dell'Amministratore pro tempore, al Controparte_1 pagamento in favore dell'attrice della somma di € 6.930,43 (seimilanovecentotrenta/43) ovvero a quella diversa che verrà determinata dal Giudice in esito all'istruttoria, oltre interessi legali dai singoli pagamenti indebiti mensili e rivalutazione di legge. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre rimborso forfetario, CPA ed IVA”.
A sostegno delle riportate conclusioni, allega: Parte_1
- Di essere proprietaria dell'appartamento int. 4, nell'edificio 3, del Condominio convenuto, distaccato dall'impianto centralizzato di riscaldamento condominiale nel 2001; tale distacco è stato comunicato, al Condominio, con lettera raccomandata del 18.11.2001 (lavori oggetto di accertamento giudiziale mediante CTU resa inter-partes e depositata nel 2008).
- Di essere proprietaria dell'appartamento int. 27, nel medesimo edificio 3 del convenuto, distaccato dall'impianto centralizzato di riscaldamento CP_1
condominiale nel 2010; tale distacco è stato comunicato, al CP_1
convenuto, con lettera raccomandata in data 05.01.2012; al condominio è stata trasmessa anche una relazione tecnica in data 15.02.2010 relativa al distacco eseguito.
- Dal novembre 2001 (per l'immobile int. 4) e dal gennaio 2012 (per l'appartamento int. 27) fino al 01.11.2017, pur distaccatasi dall'impianto, è stata onerata delle spese del servizio di riscaldamento non goduto, addebitate, per l'intero, con i bilanci consuntivi.
- Di non avere ricevuto convocazione per la deliberazione assembleare del distacco, né l'autorizzazione al distacco, nonostante dette comunicazioni di avvenuto distacco.
- Solo con la delibera del 22.10.2018 l'assemblea ratifica il distacco dei due immobili dall'impianto centralizzato di riscaldamento, con decorrenza dal
01.11.2018.
- Di impugnare la delibera del 09.11.2017 (verbale comunicato a mezzo raccomandata ricevuta in data 01.12.2017) nella parte in cui approva i bilanci r.g. n. 2 consuntivi condominiali per i periodi di gestione 01/11/2015 – 30/10/2016, nonché il bilancio preventivo per il periodo 01/11/2016 – 31/12/2017 e di impugnare la delibera del 22.10.2018 nella parte in cui approva i bilanci consuntivi condominiali per i periodi di gestione 01/11/2015 – 30/10/2016,
1/11/2016 – 31/12/2017, nella sola parte in cui, entrambe le delibere, approvano i bilanci consuntivi che non considerano il distacco di entrambe le unità immobiliari dall'impianto centralizzato di riscaldamento condominiale, in quanto nulle e/o annullabili per violazione del diritto soggettivo al distacco, regolarmente e validamente esercitato e comunicato, nonché per violazione degli artt. 1118 e dell'art. 1123 c.c..
- Di aver diritto alla restituzione della somma di euro 6.930,43 corrisposta in ragione di tali delibere, per oneri di riscaldamento non dovuti.
Con comparsa depositata il 18.09.2019, si costituisce il Condominio;
resiste alla domanda attorea e rassegna le seguenti conclusioni: “In via preliminare e pregiudiziale respingere le domande proposte dall'avv. nei confronti del Parte_1 [...]
, in quanto inammissibili per litispendenza e comunque Controparte_2
inammissibili ai sensi dell'art. 1137 c.c.; dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell'attrice in ordine alla domanda di condanna del convenuto alla restituzione degli importi versati per il consumo di riscaldamento dell' int. 4, approvati e ripartiti in base ai millesimi di proprietà. In via subordinata, nel merito respingere le domande dell'attrice, perché tutte infondate in fatto ed in diritto per la illegittimità dei distacchi operati in assenza di prova che non possano derivare aggravi di costi per i restanti condomini che restano a fruire dell'impianto. Con la condanna dell'attrice al pagamento delle spese diritti ed onorari del giudizio, oltre oneri di legge e rimborso del
15% delle spese generali”.
A sostengo delle riportate conclusioni, per quanto di rilievo anche ai fini della valutazione delle censure proposte dalla in questa sede, il contesta Pt_1 CP_1
la legittimità di entrambi i distacchi dall'impianto di riscaldamento, in quanto precedenti all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 e non autorizzati dall'assemblea, questo in violazione del divieto previsto da Regolamento condominiale, vincolante per tutti i condomini;
oppone la mancata trasmissione della necessaria documentazione tecnica a dimostrazione della esistenza dei presupposti per la legittimità dei distacchi;
contrasta la domanda di restituzione degli importi versati dall'attrice per le spese di riscaldamento ripartite in base ai millesimi di proprietà,
r.g. n. 3 assumendo la irrilevanza delle comunicazioni di distacco, in assenza dei requisiti richiesti per la legittimità del distacco e in ragione della irretroattività degli effetti della ratifica.
La controversia è definita, con la sentenza impugnata, come di seguito.
<< (…) dichiara il diritto dell'attrice di distaccare le unità di sua proprietà dal riscaldamento centralizzato salvo l'obbligo di partecipare alle spese di conservazione dell'impianto ed a quelle di gestione nella misura indicata dal ctu o concordata fra le parti. Spese di lite compensate>>.
A sostegno della decisione, per quanto di rilievo ai fini della decisione delle censure proposte in questa sede, le seguenti motivazioni.
In tema di condominio negli edifici, tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni “propter rem", alle quali il condòmino non si può sottrarre.
Diversamente, le spese per il godimento delle cose comuni possono essere unilateralmente rinunciate.
In seguito a rinuncia al riscaldamento condominiale da parte del singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, può venir meno l'obbligo di contribuzione alle spese per l'uso, a condizione che l'interessato dimostri che dal distacco non derivino, per coloro che continuano a fruire dell'impianto, aggravi di spesa o squilibri termici pregiudizievoli per la regolare erogazione del servizio.
In caso di legittima rinuncia la servizio, il condòmino rinunciante è esonerato, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, 2° comma, c.c., dalle spese (relative al combustibile) per l'uso del servizio centralizzato ove non ne tragga alcun godimento, mentre resta obbligato (stante l'inderogabilità, ex art. 1138, ultimo comma, della disposizione di cui all'art. 1118, 2° comma, c.c.) a sostenere le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto comune di riscaldamento centralizzato.
La rinuncia al riscaldamento centralizzato non è consentita in presenza di un divieto contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale.
Tali limitazioni non possono essere dettate da un regolamento non contrattuale che non può incidere sui diritti dei partecipanti, ma solo regolamentare le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali.
Le parti in causa non hanno prodotto il regolamento di cui non è provata la natura contrattuale, dunque la ha il diritto di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento Pt_1
r.g. n. 4 centralizzato, anche senza l'autorizzazione dell'assemblea, ma tale diritto è subordinato al dovere di contribuire agli esborsi relativi alla conservazione dell'impianto e alle spese di consumo del carburante derivante dall'eventuale aggravio di spesa in capo agli altri condomini nel funzionamento dell'impianto stesso per effetto del godimento, seppur indiretto, del calore proveniente dall'impianto centralizzato da parte del condomino distaccato.
Da consulenza redatta nel corso di un precedente giudizio fra le parti, emerge che dal distacco degli immobili dall'impianto centralizzato di riscaldamento, può derivare un aumento dei consumi per gli altri condomini (in particolare per quelli con appartamenti confinanti con quello della che non possono più godere del calore proveniente Pt_1 dall'appartamento dell'attrice) e un incremento delle dispersioni dell'impianto.
Il diritto al distacco della dunque, non ne determina il completo esonero dalla Pt_1
contribuzione alle spese;
la resta obbligata a versare quanto necessario per la Pt_1
conservazione del bene comune e la quota parte delle spese per il combustibile necessaria per compensare l'altrui aggravio.
Il distacco, dunque, è subordinato all'obbligo del pagamento di una parte delle spese per il riscaldamento comune;
tale obbligo, anche in esito al riconoscimento del diritto da parte dell'assemblea, è stato successivamente rispettato (successiva delibera assembleare approva bilanci in ordine ai quali l'attrice rimane tenuta al pagamento di una quota ridotta); tale conclusione, accertata per la prima volta in questa sede, non determina, come conseguenza, l'annullamento/declaratoria di nullità delle delibere di riparto impugnate né il diritto alla ripetizione di quanto versato in forza delle delibere approvate (inerenti i consuntivi riscaldamento 2015/16 e 2016/17) ed in questa sede impugnate, in quanto la rinuncia del singolo condomino che comporta un maggior aggravio di spese per gli altri partecipanti, non può che valere per il futuro (cioè per epoca successiva alla pronuncia che riconosce il diritto al distacco e l'eventuale residua misura della partecipazione: che possono così essere contestati dagli altri partecipanti) e non comporta la possibilità di richiedere restituzioni o danni;
l'operatività della rinuncia
(atto abdicativo unilaterale) è limitata dal divieto di sottrarsi all'obbligo di concorrere alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune con aggravio per gli altri condomini (Cass. 15079/06); tale aggravio, nel concreto, è stato positivamente accertato.
La domanda di declaratoria di illegittimità delle delibere di riparto impugnate nonché di quelle, peraltro comunque parzialmente infondate (in quanto quota parte delle spese era r.g. n. 5 comunque dovuta) e non chiaramente riscontrate, volte a conseguire la ripetizione delle somme versate in conseguenza dell'approvazione delle impugnate delibere non è fondata.
Quanto alla ripetizione di spese sostenute in base a delibere diverse da quelle impugnate, il semplice riporto, in un bilancio successivo, di 'saldi anni precedenti' non comporta alcuna nuova approvazione trattandosi di mero dato contabile e che, quindi, sono le precedenti delibere (di 'prima approvazione') a dover essere annullate/sospese per far venire meno i titoli necessari per conseguire il pagamento degli oneri da parte dell'ente di gestione.
Il riconoscimento del diritto al distacco, non solo all'esito del presente giudizio ma anche da parte dell'assemblea, appare fatto idoneo a compensare le spese di lite fra le parti.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< a. annullare e riformare in parte qua la sentenza (…); b. per l'effetto, in
accoglimento dei motivi del presente appello: 1) dichiarare nulle, ovvero annullare, le delibere dell'assemblea condominiale del 9 dicembre 2017 e del 22 ottobre 2018, nella sola parte in cui contengono approvazione dei bilanci consuntivi condominiali
1/11/2015 – 30/10/2016 e 1/11/2016 – 31/12/2017 per i motivi esposti ed in particolare,
2) dichiarare non dovute le spese addebitate nei suddetti bilanci per spese di riscaldamento e pertanto condannare il , in persona Controparte_1 dell'Amministratore pro tempore, al pagamento in favore dell'appellante della somma di € 6.930,43 (seimilanovecentotrenta/43) ovvero a quella diversa che verrà determinata dalla Corte in esito all'istruttoria, oltre interessi legali dai singoli pagamenti al saldo e rivalutazione di legge. 3) Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso forfetario, IVA e CAP di legge da liquidarsi in favore dell'avv. Enrico Iannotta, che si dichiara antistatario ex art. 93 c.p.c.>>.
Con comparsa depositata il 10.12.2022, si costituisce il e rassegna le CP_1
seguenti conclusioni.
< (…) respingere le domande dell'avv. perché tutte infondate in fatto Parte_1
ed in diritto per le motivazioni già indicate e dedotte per la illegittimità dei distacchi dall'impianto di riscaldamento centralizzato operati dall'appellante in assenza di prova che dagli stessi non possano derivare aggravi di costi per i restanti condomini che restano a fruire dell'impianto e, di conseguenza, confermare la impugnata sentenza del
r.g. n. 6 Tribunale n. 6157/21. Con la condanna dell'attrice al pagamento delle spese diritti ed onorari del giudizio, oneri di legge e rimborso del 15% delle spese generali>>.
La articola tre motivi di appello. Pt_1
1) Rubricato: “Violazione dell'art. 1118 c.c. (vecchia formulazione, applicabile ratione temporis, trattandosi di distacchi verificatisi, rispettivamente nel 2001 e nel 2010, entrambi prima della novella), in punto di momento di inizio dell'efficacia del distacco. Errata applicazione dell'art. 1118 c.c. nuova formulazione, in particolare in punto di “aggravi di spesa”. Errata interpretazione della CTU in atti, resa nel 2008 (quindi anch'essa ante l.
220/2012) con riferimento ad una sola delle due unità immobiliari distaccate.
Omesso esame della CTP in atti, relativa all'altra unità immobiliare”.
L'appellante censura la decisione A) nella parte in cui ritiene che la Pt_1 abbia chiesto di essere esonerata da ogni contribuzione rispetto all'impianto di riscaldamento centralizzato;
B) nella parte in cui, pur accertando la legittimità del distacco, respinge la domanda di annullamento delle delibere e la domanda restitutoria degli importi corrisposti per il servizio centralizzato di riscaldamento;
a tal fine, sostiene che il distacco dall'impianto è esercizio di un diritto potestativo;
che il avrebbe dovuto convocare l'assemblea, CP_1
ratificare il distacco e determinare la misura residua della contribuzione;
C) nella parte in cui applica alla fattispecie, per distacchi intervenuti nel 2001 e nel 2010, la formulazione dell'art. 1118 c.c. introdotto dalla L.220/2012, estendendo le risultanze di un accertamento tecnico eseguito, nel 2008, solo sul primo dei due immobili, all'immobile interessato dal distacco nel 2010, omettendo di valutare l'elaborato peritale di parte.
2) Rubricato: “Violazione degli artt. 1137 e 1123 c.c. con riferimento al rigetto delle domande di annullamento / accertamento della nullità delle delibere impugnate e delle precedenti che hanno previsto l'addebito integrale delle spese di riscaldamento nonostante l'avvenuto distacco”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui qualifica, i motivi di impugnazione proposti della come vizi di annullabilità, vertendosi nella diversa ipotesi di nullità Pt_1 delle delibere ai sensi dell'art. 1337 c.c., per contrasto con previsione di legge.
Alla nullità delle delibere di addebito di spese non dovute, riconduce la fondatezza della domanda di restituzione di importi distribuiti in delibera in violazione dell'art. 1123 c.c.; il sostiene l'appellante, avrebbe CP_1
r.g. n. 7 dovuto redigere i bilanci consuntivi tenendo conto dell'avvenuto distacco dall'impianto.
3) Rubricato: “Violazione dell'art. 2033 c.c. con riferimento al rigetto della domanda di ripetizione di indebito”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui respinge la domanda di restituzione delle somme corrisposte per spese di riscaldamento relative al periodo tra il 2013 e il 2017. A tal fine, premesso di aver eseguito i pagamenti solo per evitare l'aggravio della procedura monitoria, sostiene che, per la ripetizione degli oneri condominiali relativi agli anni 2015/2017, vale la impugnazione per annullamento delle delibere del 09.11.2017 e del 22.10.2018, per la ripartizione degli oneri relativi al periodo 2013/2015, rileva la nullità delle delibere stesse. Contesta, altresì,
l'appellante, di aver chiesto la ripetizione di somme corrisposte in base a delibere diverse da quelle impugnate;
sostiene che i pagamenti sono riferibili alle sole delibere impugnate che, contrariamente a quanto accertato in sentenza, non hanno ad oggetto il “saldo anni precedenti”.
L'appello non ha pregio.
Motivo sub 1).
Non hanno pregio le censure dell'appellante dirette a inficiare la decisione nella parte in cui accerta, escludendone la ricorrenza per epoca precedente, solo a far data dalla ratifica, da parte dell'assemblea dei condomini, la sussistenza dei presupposti per ritenere la legittimità del distacco dei due appartamenti di proprietà della Pt_1 dall'impianto centralizzato di riscaldamento.
La sentenza impugnata, infatti, ritiene provata la legittimità del distacco solo per effetto della ratifica del distacco operata dall'assemblea (con la delibera impugnata in questa sede), ratifica seguita dalla approvazione di bilanci che riducono la misura di contribuzione, della alle spese del servizio del riscaldamento centralizzato, in Pt_1
ragione della intervenuta ratifica dei distacchi.
Quanto al periodo di gestione oggetto di bilanci precedenti alla ratifica assembleare del distacco dall'impianto, la sentenza raccerta la dannosità, rispetto alle ragioni del condominio e degli altri condomini, dei distacchi operati dalla a tal fine Pt_1
richiamando le risultanze della c.t.u. disposta e acquisita nel giudizio n.r.g. 19318/2008, introdotto dinanzi al Tribunale ordinario di Roma dalla contro il medesimo Pt_1 condominio, dalle quali emerge, con riferimento all'appartamento di proprietà della interessato, nel 2001, dal distacco dall'impianto centralizzato, che al distacco Pt_1
r.g. n. 8 dall'impianto centralizzato, è conseguita una maggior richiesta di calore da parte delle unità ancora allacciate all'impianto centralizzato confinanti con l'appartamento della e un incremento della dispersione dell'impianto. Pt_2
Le censure sull'utilizzo della c.t.u. non hanno pregio in quanto è la ad essere Pt_1
onerata della prova della esistenza dei presupposti della legittimità del distacco e non è il ad essere onerato della prova della inesistenza dei presupposti. CP_1
In ogni caso, per la disciplina codicistica richiamata in sentenza e non interessata dalle modifiche della legge c.d. di “riforma del condominio”, la non avrebbe potuto Pt_2
essere esonerata dai costi della manutenzione dell'impianto centralizzato e comunque è tenuta a corrispondere, nonostante l'operato distacco, la quota parte del consumo c.d.
“indiretto” e i costi derivati dall'aggravio di dispersione dell'impianto conseguito al distacco.
Dunque l'avvenuto distacco nel 2001 difettava, all'epoca, dei requisiti legittimità, proprio per la mancata prova dell'assenza di ricadute sul condominio, anzi in concreto essendovi la prova della ricaduta negativa sui consumi degli altri condomini che il distacco lo aveva comunque avuto.
Quanto al distacco operato nel 2008, difetta qualsivoglia prova della sussistenza dei presupposti di legittimità del distacco e non torna utile alle ragioni della il tenore Pt_2
della consulenza di parte a firma dell'ing. pur non valutata in sentenza. Per_1
Invero, l'indagine del consulente di parte è meramente descrittiva, per la parte in cui richiama la posizione dell'appartamento e la descrizione contenuta nella relazione di parte non fornisce elementi di valutazione utili alle ragioni dell'appellante e alle considerazioni del c.t.p.; per altra parte, il consulente si limita a recepire le dichiarazioni della in punto di mancanza di necessità di un impianto di riscaldamento al Pt_1 servizio dell'immobile, in ragione della sua esposizione;
per la restante parte si palesa del tutto assertiva e si limita, in assenza di qualsivoglia rilievo a carico dell'impianto nuovo o in generale dell'immobile privato e dell'immobile condominiale, a dichiarare che il distacco è avvenuto ad opera d'arte (circostanza di per sé non rilevante) e che non potrà causare squilibri termici o disfunzionali all'impianto centralizzato, anche questa circostanza di per sé non dirimente, essendo rilevante, ai fini della legittimità del distacco, anche l'eventuale conseguito aggravio di spesa per gli altri condomini, pur in assenza di disfunzioni;
in ogni caso, le affermazioni del consulente di parte sono prive di riscontri e non forniscono elementi per una valutazione di tali affermazioni che, ripetesi, non integrano i requisiti di legittimità del distacco.
r.g. n. 9 D'altra parte, il condominio oppone che la comunicazione del distacco non è stata accompagnata dalla trasmissione di dati sufficienti ad una valutazione della legittimità del distacco e la ripetesi, onerata della prova della legittimità del distacco e Pt_1 anche dell'avvenuta comunicazione di elementi tecnici per consentire, al condominio, la valutazione della sussistenza dei presupposti per la legittimità del distacco, non dimostra la sussistenza di tali presupposti e la trasmissione, del condominio, di tutti gli elementi concreti necessari per le proprie valutazioni, con la conseguenza che le censure della questa sede non inficiano la decisione impugnata nella parte in cui Pt_1
accerta che la legittimità del distacco è data, esclusivamente, dalla ratifica dei lavori di distacco e dai successivi bilanci di riparto in cui, la spesa di riscaldamento, è attribuita, alla in misura inferiore a quella originaria e non oggetto di contestazione in Pt_1
questa sede.
Quanto all'asserita riconduzione della vicenda all'art. 1118 c.c. nella formulazione che ha preceduto l'entrata in vigore nel 2013, della riforma del Codominio.
La censura è assertiva e non inficia la decisione che, sul punto, richiama copiosa giurisprudenza della Corte di Cassazione formatasi in epoca antecedete alla entrata in vigore della modifica della disciplina del condominio e dell'art 1118 c.c., che dunque non è riferita alla nuova disciplina, e principi generali in punto di ripartizione di spese e di possibilità, per il condomino, di rinunciare al bene o al servizio comune, con diffusa motivazione, non oggetto di specifiche censure.
Motivo di appello sub 2).
Non ha pregio: alla mancata prova della legittimità del distacco per l'epoca antecedente alla ratifica da parte dell'assemblea, consegue che non è ipotizzabile la violazione dell'art. 1137 c.c. e dell'art. 1123 cc.
Motivo di appello sub 3).
Difettando prova della legittimità del distacco in epoca antecedente alla ratifica del distacco da parte dell'assemblea dei condomini e , per i successivi bilanci, avendo il condominio adottato criteri di attribuzione della spesa diversi da quelli censurati in questa sede, non sussistono i presupposti per l'accoglimento della domanda di restituzione di importi corrisposti per le spese relative al funzionamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato, sempre in ragione della mancata prova della legittimità del distacco di cui al motivo sub 1).
Giova precisare che, diversamente da quanto sostenuto dalla si verte in ipotesi Pt_1
di annullabilità delle deliberazioni impugnate.
r.g. n. 10 La categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico.
Secondo i principi di cui a Sez. Un. 9839 del 14/04/2021, sono nulle le deliberazioni dell'assemblea dei condomini nelle seguenti ipotesi:
1) "Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione. Tale ipotesi ricorre quando la deliberazione è adottata senza la votazione dell'assemblea; quando la deliberazione è priva di oggetto, in quanto mancante di un reale decisum ovvero quando la deliberazione ha un oggetto non determinato né determinabile. Ricorre altresì in ipotesi di deliberazione priva di causa, carente di una ragione pratica giustificativa meritevole di tutela giuridica e in ipotesi di deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista, perciò, della necessaria forma scritta.
2) "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico",
L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione viene valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, in relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea.
In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, rileva che l'assemblea può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
non può perseguire finalità extra condominiali;
non può deliberare sui beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi. Il "difetto assoluto di attribuzioni" è un vizio che non attiene al quomodo dell'esercizio del potere, ma attiene all'an del potere stesso;
non dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato.
Non si verte in ipotesi di nullità allorquando l'assemblea adotti una deliberazione nell'ambito delle proprie attribuzioni, ma eserciti malamente il potere ad essa conferito;
quando essa adotti una deliberazione violando la legge, ma senza usurpare i poteri riconosciuti dall'ordinamento ad altri soggetti giuridici: in tali casi, la deliberazione
"contraria alla legge" è semplicemente annullabile, secondo la regola generale posta dall'art. 1137 cod. civ.
3) "Illiceità". Si tratta di quei casi in cui la deliberazione assembleare, pur essendo stata adottata nell'ambito delle attribuzioni dell'assemblea, risulti avere un "contenuto r.g. n. 11 illecito" (art. 1343 cod.civ.), nel senso che il decisum risulta contrario a "norme imperative", all' "ordine pubblico" o al "buon costume". In questi casi, la deliberazione assembleare, nonostante verta su una materia rientrante nelle attribuzioni dell'assemblea, si pone però in tale contrasto con i valori giuridici fondamentali dell'ordinamento da non poter trovare alcuna tutela giuridica, sicché la sua nullità può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia.
Al di fuori di tali ipotesi, deve ritenersi che ogni violazione di legge determini mera annullabilità della deliberazione, che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 cod. civ.
Nel concreto si verte in ipotesi di annullabilità, trattandosi di delibera resa in materia
(distribuzione di spese relative ad un comune servizio) di attribuzione dell'assemblea dei condomini, con carattere lecito e connotata da elementi costitutivi essenziali, discutendosi delle modalità di esercizio di attribuzioni tipiche dell'assemblea in materia di riparto di spese per la gestione,
Spese di lite.
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00; compensi medi;
esclusa la fase istruttoria che non c'è stata).
Ulteriore contributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da Pt_1
nei confronti di avverso la sentenza, resa
[...] Controparte_3
tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma, n° 6157/21, pubblicata in data 12.04.2021,
a definizione del giudizio recante n° R.G. 70734/18 promosso da nei Parte_1
confronti di , ogni diversa conclusione disattesa: Controparte_3
- Rigetta l'appello.
- Condanna a rifondere, al le spese di lite che liquida, in Parte_1 CP_1
euro 3.966,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
r.g. n. 12 - Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 02.07.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. 13