CORTE di APPELLO di MESSINA
Prima sezione civile
^^^^^^^^^
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, prima sezione civile, composta dai signori:
1) dr. Augusto SABATINI Presidente
2) dr.ssa Marisa SALVO Consigliere
3) dr.ssa Anna ADAMO Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 564/2022 R. G. vertente tra nato a [...] il [...], c.f.: , elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliato in Messina, via Nicola Fabrizi, n.109, presso lo studio dell'avv. Giovambattista Freni
(con PEC indicata), che lo rappresenta e difende per procura (da intendersi) in calce all'atto di appello,
APPELLANTE contro
, nato a [...] l'[...], c.f.: , Controparte_1 CodiceFiscale_2 elettivamente domiciliato presso il domicilio digitale dell'avv. Benedetto Calpona (con PEC indicata), che lo rappresenta e difende per procura su foglio separato, dal quale è stata estratta copia informatica per immagine, inserita nella busta telematica contenente la memoria di costituzione, ai sensi degli artt. 83, comma 3, c. p. c. e 10 D.P.R. n. 123/2001,
APPELLATO
____________
OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 793/2022 emessa dal Tribunale di Barcellona P.G. l'8 giugno 2022 in materia di risarcimento danni da inadempimento contrattuale.
****************
CONCLUSIONI delle PARTI
Per l'appellante: “1) in accoglimento dell'appello, riformare, per i gradati motivi esposti nell'atto di appello, la sentenza n.793/2022 pronunciata dal Tribunale di Barcellona P.G., notificata in data 1 28 Giugno 2022; 2) accertare e dichiarare la mancata osservanza della disposizione di cui all'art.
52 del Regolamento Edilizio Comunale del Comune di ZZ nella realizzazione dell'immobile sito in ZZ (Messina) via Santa Marina, n. 162; 3) accertare se per il predetto immobile è impossibile ottenere certificato di abitabilità per insanabili violazioni della legge urbanistica;
4) nella ipotesi in cui saranno accertate le predette inadempienze, stabilire e condannare l'appellato al risarcimento dei danni, morali e patrimoniali, con liquidazione dell'importo richiesto in citazione, o quella somma, maggiore o minore, oltre interessi e svalutazione;
5) la richiesta di condanna al risarcimento dei danni è consequenziale se dovesse risultare, nelle more del giudizio di appello, che l'agibilità dell'immobile è stata realizzata successivamente;
6) condannare la parte convenuta alla corresponsione della somma di euro 300.000,00 (trecentomila), a titolo di risarcimento, comprensiva della somma relativa al danno derivante dalla mancata possibilità di rinegoziazione e del danno morale subìto; 7) previa rinnovazione dell'istruzione, ammettere i mezzi istruttori articolati ed in particolare: a) l'ammissione di prova testimoniale sulle circostanze di cui al II motivo di appello dai punti 1 al 18, preceduti dalla locuzione <> (…); b) consulenza tecnica d'ufficio, al fine di accertare la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge, per ottenere il certificato di agibilità, con riferimento all'immobile oggetto di causa e di ulteriore;
consulenza Tecnica d'Ufficio, al fine di determinare il danno patrimoniale subìto, a causa della mancata possibilità di rinegoziazione del mutuo;
8) riformare la sentenza di primo grado con riguardo alla pronuncia sulle spese e per l'effetto condannare l'appellato al pagamento delle spese di primo e di secondo grado del giudizio”.
Per l'appellato: “

1. ritenere e dichiarare inammissibile l'atto di appello;

2. rigettare i motivi
d'appello proposti dall'appellante per i motivi sopraesposti;

3. confermare la sentenza di primo grado;

4. dare atto che in primo grado l'appellato non ha articolato mezzi istruttori né ha depositato memorie 183 comma 6 c.p.c., pertanto, i mezzi istruttori articolati in appello sono inammissibili;

5. dare atto della riproposizione nel presente giudizio di tutte le domande ed eccezioni volte dal deducente nel giudizio di primo grado che in questa sede si trascrivono, per costituirne parte integrante:

6. dichiarare inammissibili ed infondate tutte le domande attoree proposte e conseguenzialmente rigettarle;

7. ritenere e dichiarare prescritte tutte le domande dell'attore, anche di natura risarcitoria, per decorso del termine prescrizionale decennale;

8. ritenere e dichiarare
l'attore decaduto dal diritto alla garanzia ai sensi dell'art. 1495 c.c. per mancata denunzia degli asseriti vizi;

9. ritenere e dichiarare prescritta l'azione dell'attore ai sensi dell'art. 1495 c.c. per mancato inizio dell'azione entro un anno dalla consegna;
10. ritenere e dichiarare inammissibile prescritta e comunque infondata la domanda di restituzione della somma di €. 15.000,00, anche per difetto dei presupposti della domanda restitutiva;
11. ritenere e dichiarare che l'attore, dopo
2 l'acquisto dell'unità immobiliare, ha realizzato abusi edilizi sull'immobile chiudendo due verande e creando così maggiori volumi e superficie ai fini abitativi;
12. ritenere e dichiarare che mediante le chiusure abusive delle due verande, l'attore ha altresì illegittimamente modificato ed alterato il prospetto ed il decoro architettonico dell'edificio; 13. ritenere e dichiarare che mediante le chiusure abusive delle due verande, l'attore ha eliminato aria e luce ai due vani abitativi che prima si affacciavano sulle verande aperte, in violazione dell'art. 54 R.E., nonché in violazione delle norme igienico- sanitarie;
14. ritenere e dichiarare che, dopo la vendita dell'immobile, è stata innalzata la quota di calpestio del terreno, livellando la stradella al fine di renderla più comoda per il passaggio dei soggetti proprietari dei fondi confinanti con la stessa;
15. ritenere e dichiarare che l'attore non ha messo in mora il deducente ai sensi dell'art. 1219 c.c. e per l'effetto non sono dovuti gli asseriti danni reclamati;
16. ritenere e dichiarare che il certificato di agibilità non poteva essere rilasciato per fatto e colpa imputabile all'attore che ha realizzato abusi edilizi nell'immobile acquistato, chiudendo le due verande aperte e realizzando volumi e superfici abitabili, alterando il prospetto dell'edificio, nonché violando l'art. 54 R.E. e le norme igienico sanitarie;
17. ritenere e dichiarare che il mancato rilascio del certificato di agibilità è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al deducente;
18. ritenere e dichiarare insussistenti, non provati e non dovuti i danni reclamati dall'attore; 19. condannare l'appellante al pagamento delle spese legali processuali, oltre accessori, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
SVOLGIMENTO del PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 25 luglio 2022 ha proposto appello davanti a Parte_1 questa Corte, nei confronti di , avverso la sentenza indicata in epigrafe Controparte_1 con la quale il Tribunale di Barcellona P.G. ha rigettato le domande da lui avanzate - volte ad ottenere che si accertasse e dichiarasse la mancata osservanza della disposizione di cui all'art. 52 del
Regolamento Edilizio del Comune di ZZ nella realizzazione dell'immobile sito in ZZ
(Messina), via Santa Marina n. 162, nonché l'impossibilità, per il predetto immobile, di ottenere il certificato di abitabilità per insanabili violazioni della legge urbanistica, con consequenziale condanna del convenuto alla restituzione della somma di € 15.000, corrisposta da lui tramite bonifico bancario del 16 luglio 2018, nonché al risarcimento dei danni nella misura di € 300.000,00 comprensiva del pregiudizio derivante dalla mancata possibilità di rinegoziazione e del danno morale subìto, previa personalizzazione dello stesso – e lo ha condannato al rimborso delle spese di lite in favore di controparte (liquidate come in dispositivo).
3 L'appellante ha criticato la sentenza impugnata per i motivi che s'illustreranno infra ed ha formulato le domande sopra testualmente riportate nel paragrafo intitolato “conclusioni delle parti”, previa sospensione della sua efficacia esecutiva.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa depositata il 30 novembre 2022 si è costituito
[...]
resistendo all'appello, di cui ha preliminarmente eccepito l'inammissibilità ai sensi Controparte_1 dell'art. 348 bis c.p.c.; nel merito ne ha contestato uno per uno i motivi, chiedendone il rigetto con conferma della pronuncia impugnata;
ha, inoltre, riproposto le stesse eccezioni e domande avanzate in prime cure.
Con vittoria di spese e compensi di lite.
Superato il vaglio preliminare di non inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c. e dichiarata in parte inammissibile e nella restante parte infondata la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza - come da ordinanza del 19 giugno 2023 -, è stata fissata l'udienza dell'8 aprile 2024 per la precisazione delle conclusioni, rinviata poi, per il carico di ruolo, al 14 ottobre 2024.
In tale udienza, svoltasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., stanti le note di trattazione scritta depositate dalle parti, la Corte ha assunto la causa in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e (eventuali) memorie di replica.
MOTIVI della DECISIONE
Col primo motivo di appello si duole del fatto che il Tribunale ha esaminato Parte_1
l'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto nonostante la sua tardiva formulazione: deduce, al riguardo, che trattandosi di eccezione in senso stretto, essa avrebbe dovuto essere formulata nel rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 166 c.p.c., mentre la costituzione del CP_1 avvenuta in data 12 giugno 2019, dunque tardivamente rispetto alla data dell'udienza di prima comparizione fissata il 22 marzo 2019.
Sostiene che, seppure quest'ultima sia stata differita al 9 luglio 2019, l'indicazione nel relativo decreto di differimento dell'art. 168 bis, comma 5, c.p.c. contrasterebbe con la motivazione dello stesso, che, invece, sarebbe riconducibile al comma 4 dello stesso articolo.
Il motivo va disatteso.
Risulta per tabulas – e lo afferma anche l'appellante – che , convenuto Controparte_1 in primo grado, si è costituito in giudizio con comparsa depositata il 12 giugno 2019; risulta, altresì, dal fascicolo d'ufficio di primo grado che la prima udienza di comparizione, indicata in citazione per il 22 marzo 2019, è stata differita dal Giudice istruttore designato (dr.ssa Viviana Scaramuzza), con decreto del 2 gennaio 2019, alla data del 9 luglio 2019 e ciò ai sensi dell'art. 168 bis, comma 5, c.p.c. espressamente richiamato nel provvedimento, per via del “carico di ruolo” del Giudice medesimo.
4 In questo quadro univoco, destituito di fondamento è, all'evidenza, l'assunto dell'appellante secondo cui, ad onta dell'indicazione normativa contenuta nel decreto anzidetto, si tratterebbe non già del differimento ope iudicis della prima udienza previsto dal comma quinto dell'art. 168 bis c.p.c., quanto piuttosto di quello d'ufficio di cui al quarto comma dello stesso articolo, ciò ricavandosi – a dire dell'appellante – dalla motivazione del differimento medesimo.
È appena il caso di notare, in senso contrario a quanto sostiene il SOTTILE, che nell'ipotesi di cui al quarto comma il rinvio della prima udienza opera d'ufficio, senza alcun provvedimento giudiziale, qualora, nel giorno indicato in citazione, il giudice istruttore designato non tenga udienza
(testualmente il comma 4° recita così: “se nel giorno fissato per la comparizione il giudice istruttore designato non tiene udienza, la comparizione delle parti è d'ufficio rimandata all'udienza immediatamente successiva tenuta dal giudice designato”), mentre, in base al quinto comma dello stesso articolo, nel testo vigente ratione temporis, è il giudice istruttore designato che differisce la data della prima udienza, essendo ciò nella sua piena facoltà, come si evince chiaramente dal testo della norma da ultimo richiamata (oggi abrogata in parte qua) che recita(va): “il giudice istruttore può differire, con decreto da emettere entro cinque giorni dalla presentazione del fascicolo, la data della prima udienza fino ad un massimo di quarantacinque giorni. In tal caso il cancelliere comunica alle parti costituite la nuova data della prima udienza”.
Le due fattispecie sono totalmente distinte e non possono dare luogo ad equivoci di sorta, come vorrebbe fare intendere l'appellante, dato che solo nella seconda (quinto comma) vi è un decreto del giudice istruttore designato, mentre nella prima (quarto comma) il differimento opera ex officio: nel caso di specie il decreto del G. I. è perfettamente conforme, nel suo contenuto di forma e di sostanza, anche con riguardo alla motivazione in esso contenuta (ossia il “carico di ruolo”), alla previsione di cui al comma quinto dell'art. 168 bis c.p.c., non ricorrendo affatto la diversa ipotesi prevista dal quarto comma, come vorrebbe l'appellante, il cui assunto, perciò, è da disattendere in toto.
Nessuna tardività, dunque, è ravvisabile nella costituzione del convenuto in primo grado, avvenuta pacificamente il 12 giugno 2019, evidentemente più di venti giorni prima della prima udienza del 9 luglio 2019, a tale data differita dal G. I. ai sensi del disposto dell'art. 168 bis, comma 5, c.p.c., nel pieno rispetto, dunque, dell'art. 166 c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis), che testualmente recita(va): “il convenuto deve costituirsi a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, almeno venti giorni prima dell'udienza di comparizione fissata nell'atto di citazione, o almeno dieci giorni prima nel caso di abbreviazione di termini a norma del secondo comma dell'articolo 163bis ovvero almeno venti giorni prima dell'udienza fissata a norma dell'articolo 168 bis, quinto comma, depositando in cancelleria il proprio fascicolo contenente
5 la comparsa di cui all'articolo 167 con la copia della citazione notificata, la procura e i documenti che offre in comunicazione”.
Affatto rituale e tempestiva è stata, conseguentemente, la proposizione dell'eccezione di prescrizione effettuata dal convenuto nella comparsa di costituzione depositata, appunto, il 12 giugno 2019.
Ne discende il rigetto del primo motivo di appello.
Col secondo motivo l'appellante sostiene che l'atto di citazione in prime cure avrebbe interrotto il termine di prescrizione decennale, non ravvisandosi la necessità di alcuna lettera di messa in mora, dato che nel caso in esame non troverebbe applicazione la regola della scissione degli effetti della notifica per chi le esegue e per chi la riceve sancita dalla giurisprudenza costituzionale con riferimento agli atti processuali e non già a quelli sostanziali.
Assume, dunque, che la prescrizione sarebbe stata interrotta dall'atto di esercizio del diritto, ossia dalla consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario per la notifica (richiama a tal fine gli estremi di alcune pronunce giurisprudenziali della Suprema Corte).
Il motivo, al di là della sua formulazione estremamente generica e non del tutto lineare, è da disattendere, in ogni caso, nel merito.
L'appellante sembrerebbe sostenere che, poiché la consegna all'ufficiale giudiziario dell'atto di citazione introduttivo del giudizio, per la notifica alla controparte, è stata effettuata in data 7 dicembre
2018, si sarebbe verificato l'evento interruttivo della prescrizione decennale (dalla stipula dell'atto pubblico di compravendita per cui è la presente causa, avvenuta il 10 dicembre 2008); e ciò sulla base delle pronunce giurisprudenziali i cui estremi sono stati richiamati a pag. 5 dell'atto di appello, secondo le quali la regola della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, sancita dalla giurisprudenza costituzionale con riguardo agli atti processuali e non a quelli sostanziali, si estende anche agli effetti sostanziali dei primi ove il diritto non possa farsi valere se non con un atto processuale, essendo in tal caso la prescrizione interrotta dall'atto di esercizio del diritto, ovvero dalla consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario per la notifica, mentre in ogni altra ipotesi tale effetto si produce solo dal momento in cui l'atto perviene all'indirizzo del destinatario
(così Cass. civ. S. U. n. 24822/2015).
Salvo che, immediatamente prima, lo stesso appellante aveva affermato testualmente: “nel caso in esame non trova applicazione la regola della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, sancita dalla giurisprudenza costituzionale, con riguardo agli atti processuali e non a quelli sostanziali”.
6 Ferma tale incongruenza nell'esporre il motivo di appello, evidenzia la Corte che il principio richiamato dal SOTTILE mediante il rinvio alle sentenze della Suprema Corte suddette (in particolare la n. 4519/2019 della prima sezione civile e la n. 24822/2025 delle Sezioni Unite Civili) non si attaglia alla fattispecie in esame, poiché riguarda l'ipotesi peculiare dell'azione revocatoria ex art. 2901 c.c. dove la notificazione della citazione produce oltre all'effetto processuale, anche quello sostanziale di interruzione della prescrizione.
In particolare, il principio affermato in dette pronunce (con particolare riferimento a quella delle
Sezioni Unite, per la sua massima rilevanza sul piano nomofilattico), per quanto qui di specifico interesse, è che la regola della scissione degli effetti della notificazione tra il notificante ed il destinatario della notifica stabilita dalla nota sentenza della Corte costituzionale n. 477/2002 ha una portata generale con riferimento agli atti processuali tutti, senza distinzione tra diritto di difesa e altre attività processuali, mentre non opera per gli atti sostanziali e, in particolare, per quelli negoziali unilaterali per i quali, come prevede espressamente l'art. 1334 c.c., un diritto non può dirsi esercitato se l'atto non perviene a conoscenza del destinatario.
Per gli atti processuali, in altri termini, il diritto (processuale) è esercitato con la consegna dell'atto all'ufficio notificante;
per quelli negoziali unilaterali, con la conoscenza da parte del destinatario.
In questa prospettiva, la soluzione a favore del notificante (ossia quella della scissione) vale nel solo caso in cui l'esercizio del diritto possa essere fatto valere solo mediante atti processuali;
in ogni altra ipotesi, indipendentemente dalle scelte del soggetto che intende interrompere la prescrizione, opera la soluzione opposta.
Tale che, quando il diritto non si può far valere se non con un atto processuale – ciò avviene in caso di domanda revocatoria ex art. 2901 c.c. -, la prescrizione è interrotta dall'atto di esercizio del diritto,
e cioè, in tale peculiare ipotesi, dalla consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario;
in tutti gli altri casi, gli effetti sostanziali della notifica dell'atto di citazione, dunque anche l'interruzione della prescrizione, decorreranno dalla data di ricezione dell'atto da parte del destinatario (così testualmente Cass. civ. S. U. n. 24822/2015; in senso conforme di recente Cass. civ. nn. 17477/2025;
4193/2025, sempre in tema di azione revocatoria).
Nella fattispecie in esame, senz'altro differente dall'azione revocatoria, le domande proposte dal attengono, come si è detto sopra, alla restituzione della somma versata a titolo di acconto Pt_1 sul prezzo in sede di stipula del citato contratto di compravendita (avvenuta il 10 dicembre 2008) ed al risarcimento del danno correlato alla pretesa mancata osservanza della disposizione di cui all'art. 52 Regolamento Edilizio Comunale del Comune di ZZ nella realizzazione dell'immobile e alla impossibilità per lo stesso di ottenere il certificato di abitabilità, previo accertamento di tale inadempienza, trattandosi, all'evidenza, di diritti che (anche ai fini della prescrizione) ben possono
7 farsi valere con atto diverso da quello processuale, ad esempio con una lettera di costituzione in mora, non valendo, perciò, rispetto ad essi, la suddetta regola della scissione degli effetti della notificazione tra notificante e destinatario della notifica, bensì, in ordine agli effetti sostanziali dell'atto di citazione
(tra cui l'interruzione della prescrizione), quella generale di cui all'art. 1334 c.c..
Con la conseguenza che, avendo pacificamente parte convenuta ricevuto l'atto di citazione in data 14 dicembre 2018 (ciò risultando dalla documentazione in atti), l'effetto interruttivo non può dirsi nella specie verificatosi, in quanto la ricezione dell'atto da parte del è avvenuta CP_1 successivamente allo spirare del termine decennale di prescrizione (computato dal 10 dicembre 2008).
Ne discende il rigetto anche del secondo motivo di appello.
Col terzo motivo il si duole del fatto che il Tribunale avrebbe errato nel fare decorrere il Pt_1 termine decennale di prescrizione dalla stipula dell'atto pubblico (10 dicembre 2008), sostenendo che avrebbe, piuttosto, dovuto fissarne la decorrenza nell'anno 2016, epoca in cui egli ha accertato il fatto produttivo di danno secondo le allegazioni contenute nella domanda introduttiva del giudizio, (epoca) dalla quale decorrerebbe, a suo dire, autonomo periodo di prescrizione.
Col quarto motivo, strettamente connesso al predetto, l'appellante assume che la giurisprudenza richiamata dal Giudice nella sentenza impugnata sarebbe in contrasto con la domanda da lui avanzata e con la recente giurisprudenza di legittimità, che afferma che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) non incidono sulla validità del contratto, integrando, piuttosto, una fonte di pretesa risarcitoria.
A suo dire, perciò, il termine di prescrizione (decennale ovvero quinquennale) avrebbe iniziato a decorrere dal 2016, da quando, cioè, egli ha scoperto la mancanza del certificato di agibilità con le relative conseguenze sul piano del risarcimento del danno.
Entrambi i motivi - da scrutinare unitariamente per la loro intima connessione - sono infondati.
È granitico nell'interpretazione giurisprudenziale il principio secondo il quale, in tema di compravendita immobiliare, la consegna al compratore del relativo certificato di abitabilità, seppure di per sé non costituisca requisito di validità dell'atto traslativo, integra nondimeno un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477, comma 3, c.c., tale che la sua mancata consegna comporta un inadempimento contrattuale che, a seconda dei casi, potrebbe determinare la declaratoria di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1495 e 1497 c.c. - qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili -, oppure essere, in ogni caso, fonte di un danno risarcibile o, ancora, costituire il fondamento dell'exceptio prevista dall'art.1460 c.c..
8 La mancata consegna potrebbe configurare, in particolare, l'ipotesi di vendita aliud pro alio datum, qualora difettino, in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria, i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'abitabilità dell'immobile, secondo tale granitico insegnamento, oppure l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero, ancora, l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (in tal senso da ultimo si vedano Cass. civ. nn. 23604/2023;
17123/2023; 14900/2023; 10665/2020; 23265/2019; 30950/2017).
Per converso, la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità
e sicurezza, qualunque esse siano, esclude ontologicamente che il bene alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto a quello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico-sociale.
Pur nella diversità dei rimedi esperibili in ipotesi di mancata consegna del certificato di abitabilità, dato certo è, ai fini che occupano in questa sede, che secondo il Giudice nomofilattico la consegna del certificato in parola, pur non incidendo sul momento genetico del rapporto, rientra senz'altro tra le obbligazioni principali del venditore ai sensi del comb. disp. degli artt. 1476, n. 1, e 1477, comma
3, c.c., il cui inadempimento può dar luogo a risoluzione del contratto, nelle ipotesi più gravi suddette, oppure, comunque, al risarcimento del danno o, infine, essere fatto valere quale eccezione ex art. 1460
c.c..
È in questa prospettiva - di diretta connessione della consegna del certificato con l'esecuzione del contratto di vendita - che il Giudice nomofilattico ha enunciato il principio, mai rivisitato nel tempo,
e dunque costituente un deciso arresto esegetico, secondo il quale, come anche il Tribunale ha riportato, in tema di compravendita immobiliare è decennale il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente ad ottenere l'indennizzo da mancato rilascio del certificato di abitabilità, atteso che detta omissione costituisce non già un illecito ma un inadempimento dell'obbligazione derivante dal contratto di vendita, connaturale alla destinazione abitativa dell'immobile alienato, il quale decorre, perciò, dalla stipula del contratto (o dal diverso termine indicato dal giudice per l'adempimento; così Cass. civ. n. 19204/2011; si vedano anche Cass. civ. nn. 26509/2006;
5272/1978).
Infondato è perciò, alla luce dei principi sin qui illustrati, l'assunto dell'appellante secondo il quale, avendo egli appreso dell'inesistenza del certificato di abitabilità e dell'impossibilità di ottenerlo (per via della difformità dell'altezza del solaio rispetto alla prescrizione di cui all'art. 52 del R.E.C. del
9 ) solo nell'anno 2016, sarebbe da questa data che dovrebbe farsi decorrere Controparte_2
“autonomo” periodo di prescrizione.
La prospettata “autonomia” della decorrenza del termine prescrizionale si pone in netto contrasto con la circostanza oggettiva che la domanda risarcitoria, come quella restitutoria, si collocano entrambe, secondo quanto si è detto, nell'ambito giuridico dell'inadempimento di una delle obbligazioni contrattuali principali del venditore ex art. 1477, comma 3, c.c., non potendo perciò ipotizzarsi un distinto periodo prescrizionale per le richieste restitutorie e risarcitorie scaturenti dal dedotto inadempimento, autonomo rispetto alla normale decorrenza (dalla stipula del contratto) dei diritti nascenti dallo stesso.
Quanto, poi, all'asserita scoperta dell'assenza del certificato in epoca abbondantemente successiva alla stipula del contratto (otto anni dopo), essa, ove anche dimostrata, non potrebbe che essere ascrivibile alla mancanza di diligenza dell'acquirente, dal momento che, come si è detto, tra le obbligazioni principali del venditore rientra quella della consegna “dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta” (terzo comma dell'art. 1477 c.c.) e, nel caso, quale il presente, di vendita immobiliare di unità destinata ad uso abitativo, in mancanza di patti contrari
(nemmeno allegati nella specie), il venditore ha l'obbligo di dotare il bene del certificato di abitabilità, in mancanza del quale la cosa venduta non è idonea a realizzare la funzione economico-sociale dedotta in contratto (cfr. tra le altre Cass. civ. n. 12556/2000).
Non può, perciò, il SOTTILE invocare a ragione il fatto di avere “scoperto” solo nel 2016 che l'immobile acquistato fosse privo di certificato di abitabilità, onde fare decorrere da tale data la prescrizione decennale, poiché, secondo la diligenza ordinaria richiesta nel caso concreto, egli avrebbe dovuto e potuto rendersi conto di tale inadempimento nell'immediatezza della stipula del contratto.
Analogo argomento vale per la circostanza di avere scoperto solo nel 2016 la circostanza dell'impossibilità per il bene di ottenere l'abitabilità (a causa della suddetta difformità dell'altezza del solaio) – che potrebbe, secondo l'insegnamento nomofilattico sopra riportato, integrare un'ipotesi di “aliud pro alio” -, dato che anch'essa è imputabile alla sua stessa mancanza di diligenza, dovendosi richiamare al riguardo, in punto di diritto, il principio consolidato della Suprema Corte secondo il quale l'espressione usata dal legislatore nell'art 2935 c.c., secondo la quale la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, deve essere intesa con riferimento alla possibilità legale, per la parte, di realizzare il proprio diritto, non potendo riconoscersi rilevanza impediente a situazioni soggettive o ostacoli di mero fatto, tra i quali devono annoverarsi l'ignoranza del fatto generatore del diritto, il dubbio soggettivo sull'esistenza di esso e il ritardo indotto dalla necessità del suo accertamento (in tal senso si veda, mutatis
10 mutandis, da ultimo Cass. civ. n. 996/2022, che così recita in massima: “in caso di vendita di quadro non autentico, qualificabile come vendita di aliud pro alio, il diritto di richiedere la risoluzione e il conseguente risarcimento del danno è assoggettato alla prescrizione ordinaria decennale, il cui termine inizia a decorrere dalla consegna del quadro, che segna il momento in cui si verifica
l'inadempimento, senza che rilevi la circostanza che l'acquirente non fosse a conoscenza della non autenticità, in quanto ai fini della sospensione del termine di prescrizione rileva l'impossibilità che derivi da cause giuridiche, non anche impedimenti soggettivi o ostacoli di mero fatto, tra i quali devono annoverarsi l'ignoranza del fatto generatore del diritto, il dubbio soggettivo sull'esistenza di esso e il ritardo indotto dalla necessità del suo accertamento; analogamente Cass. civ. n. 1889/2018 che, sulla stessa linea anzidetta, ha affermato il principio secondo cui il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno derivante dalla consegna di aliud pro alio, decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., dal momento in cui si concreta la manifestazione oggettiva del danno, per tale dovendosi intendere l'epoca di accadimento del fatto lesivo per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non quella in cui il contraente abbia avuto soggettiva conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall'incuria del titolare del diritto. In senso conforme Cass. civ.
23236/2016).
Ne discende il rigetto anche del terzo e quarto motivo di appello, in cui rimangono assorbite le ulteriori questioni dedotte dall'appellante, le quali, siccome attengono al merito sostanziale delle domande restitutoria e risarcitoria, sono precluse dalla conferma della pronuncia di primo grado di accoglimento della eccezione preliminare di merito costituita dalla prescrizione dei diritti azionati dal
. Pt_1
Al rigetto del gravame segue la condanna dell'appellante, per la regola della soccombenza, al rimborso delle spese processuali del presente grado in favore di parte appellata, che si determinano secondo i parametri tariffari di cui al D. M. n. 147/2022 (qui applicabili ratione temporis), tenuto conto del valore della controversia individuato in base al disputatum avuto riguardo alla domanda risarcitoria (avente valore determinato) – scaglione da € 260.001 a € 520.000 -.
Quando, infatti, come nella specie, siano state proposte più domande, alcune di valore indeterminabile
(come, nella specie, la domanda di accertamento del preteso inadempimento del e altre CP_1 di valore determinato (quali, nella specie, la domanda risarcitoria, nonché quella restitutoria - che però, per la verità, non è stata riproposta in appello -), ai fini della determinazione dello scaglione per la liquidazione degli onorari di avvocato, la causa, in linea di principio, va complessivamente ritenuta indeterminabile.
11 Tale regola, tuttavia, trova applicazione solamente nel caso in cui l'utilizzo dello scaglione per le controversie di valore indeterminabile sia più favorevole al professionista rispetto a quello previsto sulla base del valore effettivo della controversia (v. Cass. civ. nn. 4187/2017; 9975/2016); situazione, questa, non sussistente nel caso di specie, ragion per cui lo scaglione è stato qui individuato in base alla domanda di valore determinato, più favorevole al professionista.
Tanto posto, facendo riferimento ai valori tariffari minimi - in considerazione della natura della controversia e dell'entità delle questioni oggetto della disputa in appello, tutt'altro che complesse, e delle relative non particolarmente impegnative prestazioni defensionali rese -, può liquidarsi in favore della parte appellata a titolo di onorario la complessiva somma di € 10.060,00 - di cui € 2.195,00 per la fase di studio della controversia, € 1.276,00 per la fase introduttiva, € 2.940,00 per la fase di trattazione (v. sul punto specifico Cass. Civ. 29857/2023) e € 3.649,00 per la fase decisionale -, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, CPA e IVA (ove dovuta), con distrazione in favore del difensore dell'appellato, dichiaratosi antistatario.
A termini dell'art. 13 del T.U. n. 115 del 30.5.2002 e s. m. i. (ed in particolare in riferimento a quella dettata dall'art. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012, cd. “di stabilità” per l'anno 2013), secondo cui
“(…) quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis (…)”, questa Corte dà atto della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente, con l'avvertenza che l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito del presente provvedimento.


P. Q. M.

la Corte di Appello di Messina, prima sezione civile, come sopra composta, uditi i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con citazione notificata il 25 luglio 2022 nei confronti di Parte_1
, avverso la sentenza n. 793/2022 emessa dal Tribunale di Barcellona Controparte_1
P.G. l'8 giugno 2022, così provvede:
• rigetta l'appello;
• condanna al rimborso delle spese del presente grado in favore di controparte, Parte_1 liquidate in complessivi € 10.060,00 a titolo di onorario (come in parte motiva ripartiti), oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, CPA e IVA (ove dovuta), con distrazione in favore del difensore avv. Benedetto Calpona, dichiaratosi antistatario;

12 • dà atto che sussistono i presupposti perché l'appellante, in quanto soccombente ut supra, versi un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, con avvertenza che l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito della presente pronuncia.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in camera di consiglio il 18 settembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dr.ssa Anna ADAMO) (dr. Augusto SABATINI)
13