N. R.G. 1200/2022
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda Civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente Rel.
dott. Lucia Cannella ConIGliere
dott. Vittorio Carlo Aliprandi ConIGliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n.° 1200/2022 R.G. posta in decisione all'udienza collegiale DE
26.3.2025, promossa da
nato il [...] a [...] (A), residente a A-6142 MI Parte_1
(Austria), Wiesel n. 11, codice fiscale;
C.F._1 Parte_2
nata il [...] ad [...] (A), residente a A-6580 St. ON am Arlberg
[...]
(Austria), Pfarriweg 17, codice fiscale ora anche in qualità di C.F._2
nuda proprietaria DEle unità immobiliari DE mappale 2248 in Comune di OS
NO (BS), precedentemente in proprietà di residente in A-6142 Persona_1
MI (Austria), Wiesel n. 9, codice fiscale medio tempore C.F._3
deceduto; rappresentati e difesi, giusto i poteri conferiti dal IG. e dalla Parte_1 IG.ra con rispettiva procura alle liti in calce al presente atto di Parte_2
citazione in riassunzione, dagli avv.ti Klaus Pancheri (codice fiscale C.F._4
; PEC: , (codice
[...] Email_1 Parte_3
fiscale ; PEC: DE CodiceFiscale_5 Email_2
Foro di ZA e Davide Badinelli (codice fiscale PEC: C.F._6
DE Foro di Brescia, con domicilio eletto Email_3
presso lo studio di quest'ultimo in 25121 Brescia, via Solferino n. 30; i procuratori sopra nominati dichiarano di voler ricevere gli avvisi ai sensi degli artt. 133 e 134 c.p.c., oltre che agli indirizzi PEC, al seguente numero Telefax: 0471 069751.
ATTORI IN RIASSUNZIONE
nata a [...] il [...] e residente a [...]
Donatori di SAgue n. 40 (C.F. Avv. Alessandro Valle Via Matteotti n. 281 25063
Gardone V.T. (BS) Tel. 030.7283006 – fax 030.8910678 E-mail
Giancarlo Email_4 Email_5
Quecchia Via Solferino n. 26 25121 BRESCIA (BS) Tel. 030.3750633 – fax
030.3778778 E-mail Email_6
) rappresentata e Email_7 C.F._7
difesa per procura firmata digitalmente ai sensi DEl'art. 10 DPR 13/2/01 n. 123 ed allegata in calce al presente atto sub lettera A dall'Avv. Alessandro Valle (C.F.
) e dall'Avv. Giancarlo Quecchia (C.F. ) C.F._8 C.F._9
presso il cui studio elegge domicilio in Brescia (BS), via Solferino n. 26 i quali dichiarano di voler ricevere avvisi e comunicazioni ai seguenti numeri fax 030.8910678
e 030.3778778 ed ai seguenti indirizzi PEC e Email_8 Email_9
CONVENUTA IN RIASSUNZIONE
e contro corrente in 25080 OS/NO (BS), Via Controparte_1
Dante n. 14, codice fiscale in persona DEl'Amministratore p.t. P.IVA_1 CP_2
con studio a 39012 Merano (BZ), via Plankenstein n. 20, PEC:
[...]
contumace in primo e secondo grado e dinnanzi alla Suprema Email_10
Corte di Cassazione;

nato il [...] a [...], residente in [...]
Passo Stelvio n. 30, codice fiscale , rappresentato e difeso, in C.F._10
primo e secondo grado, dall'avv. Domenico Lombardi di Brescia, e contumace in grado di Cassazione, e con domicilio eletto presso lo studio DE medesimo in 25122 Brescia,
P.zza DEla Vittoria n. 11, PEC: Email_11
residente in D-82266 Inning am Ammersee (Germania), Parte_6
Ammerseestraße n. 19, codice fiscale , contumace in primo e C.F._11
secondo grado e dinnanzi alla Suprema Corte di Cassazione;

residente in A-6764 Lech (Austria), Strass n. 582, codice fiscale CP_3
, contumace in primo e secondo grado e dinnanzi alla Suprema C.F._12
Corte di Cassazione;

residente in A-6580 St. ON am Arlberg (Austria), Alte Arlberger CP_4
Str. 76, Hotel codice fiscale , contumace in CP_4 C.F._13
primo e secondo grado e dinnanzi alla Suprema Corte di Cassazione;

residente in D-34121 Salzweg (Germania), Passauer Straße n. 23, CP_5 codice fiscale , contumace in primo e secondo grado e dinnanzi C.F._14
alla Suprema Corte di Cassazione;

in residente in D-34121 Salzweg (Germania), Passauer CP_6 CP_7
Straße n. 23, codice fiscale , contumace in primo e secondo C.F._15
grado e dinnanzi alla Suprema Corte di Cassazione;

n ROMAIOLI, residente in [...], CP_8 CP_9
codice fiscale , ora anche in qualità di erede di C.F._16 Per_2
, deceduto ed in vita residente in [...],
[...]
codice fiscale , entrambi contumaci in primo e secondo grado C.F._17
e dinnanzi alla Suprema Corte di Cassazione;

residente in [...], codice fiscale Parte_7
, in qualità di erede di deceduto ed C.F._18 Persona_2
in vita residente in [...], codice fiscale
, contumace in primo e secondo grado e dinnanzi alla Suprema C.F._17
Corte di Cassazione;

residente in [...], codice fiscale Parte_8
, in qualità di erede di deceduto ed C.F._19 Persona_2
in vita residente in [...], codice fiscale
, contumace in primo e secondo grado e dinnanzi alla Suprema C.F._17
Corte di Cassazione;

nata Greiderer, residente in A-6142 MI (Austria), Wiesel n. 9, Parte_9
codice fiscale , in qualità di titolare di diritto di abitazione C.F._20
DEle unità immobiliari DE mappale 2248 in Comune di OS NO (BS), precedentemente in proprietà di residente in [...](Austria), Persona_1 C.F._21
Wiesel n. 9, codice fiscale medio tempore deceduto, contumace C.F._3
in primo e secondo grado e dinnanzi alla Suprema Corte di Cassazione;

residente in D-82266 Inning am Ammersee (Germania), Parte_10
Ammerseestraße n. 19, codice fiscale in qualità di nudo C.F._22
proprietario DEle unità immobiliari DE mappale 2248 in Comune di OS NO
(BS), precedentemente in piena proprietà di residente in D- 82266 Parte_6
Inning am Ammersee (Germania), Ammerseestraße n. 19, codice fiscale
, contumace in primo e secondo grado e dinnanzi alla Suprema C.F._11
Corte di Cassazione;

residente in D-93346 Ihrlerstein (Germania), Eichenstraße n. 21, CP_10
codice fiscale , in qualità di proprietario per un mezzo indiviso C.F._23
DEle unità immobiliari DE mappale 2248 in Comune di OS NO (BS),
precedentemente in proprietà di nato il [...] a [...], Parte_5
residente in [...], codice fiscale
; C.F._10
residente in D-93346 Ihrlerstein (Germania), Parte_11
Eichenstraße n. 21, codice fiscale , in qualità di proprietaria per C.F._24
un mezzo indiviso DEle unità immobiliari DE mappale 2248 in Comune di OS
NO (BS), precedentemente in proprietà di nato il [...] a Parte_5
Brescia, residente in [...], codice fiscale
. C.F._10
CONVENUTI IN RIASSUNZIONE-CONTUMACI In punto: appello a sentenza n.°58/2008 DE Tribunale di Brescia Sezione Distaccata di
Salò pubblicata in data 19-26.2.2008.
CONCLUSIONI
Per parte attrice in riassunzione:
“Voglia l'adita Corte, in riforma DEl'impugnata sentenza n. 68/2008 DE Tribunale di
Brescia, Sezione distaccata di Salò, e conformandosi ai principi espressi nell'ordinanza
DEla Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, n. sezionale 922/2022, n.
di raccolta generale 27511/2022, emessa nel procedimento R.G.n. 8721/2017,
pubblicata in data 20.09.2022, ogni contraria deduzione, eccezione e domanda
disattesa e respinta,


1. dichiarare nulla o comunque priva di effetti risp. annullare la DEibera di assemblea
condominiale dd. 07.08.2004, impugnata con ilricorso dd. 11.10.2004, nella parte in
cui prevede la partecipazione alle spese condominiali DEla MI IG.ra Parte_4
a partire dal 01.07.2004 in modo forfetario, oltre che in misura DE solo 10%
[...]
per le spese straordinarie DEla piscina, nonché nella parte in cui fissa in € 2.412,75 le
spese condominiali dovute dalla stessa sino al 30.06.2004, nonché ogni ulteriore
disposizione incompatibile con la partecipazione alle spese condominiali DEla IG.ra
ai sensi di legge;
Parte_4


2. accertare e dichiarare l'appartenenza DEle unità “a)” (appartamento), “l)”, “m)” e
“n)” (tre autorimesse) DEl'edificio sito in NO Via Dante Alighieri 14-16, censite
al N.C.E.U. DE Censuario di NO al foglio 22, p.ed. 2248, subalterni 46, 47, 48 e
49, attualmente in proprietà DEla IG.ra , al Parte_4 Controparte_1
, e di conseguenza dichiarare la stessa tenuta a partecipare alle spese
[...] condominiali in ragione DE valore DEla proprie unità immobiliari rispetto al valore
complessivo di tutte le unità esclusive DE Condominio, predisponendo un'apposita
tabella millesimale per tutto il Condominio;
in subordine a detto criterio dichiarare
valido ed efficace la tabella di ripartizione DEiberata all'assemblea condominiale dd.
31.05.2003;


3. accertare e dichiarare l'ammontare DEle spese condominiali dovute dalla MI
, sin dalla prima costituzione DE Condominio, in subordine sin Parte_4
dall'anno condominiale 2000/2001, fino ad oggi, secondo il criterio di ripartizione di
cui al punto precedente, provvedendo quindi alla correzione dei relativi consuntivi, e
dichiarare che la IG.ra è tenuta a versare tale importo, oltre Parte_4
interessi, detratti eventuali importi già pagati per detto periodo e quindi condannarla
al pagamento di detto importo al Condominio;



4. accertare e dichiarare che non vi è regolamento condominiale valido ed opponibile
ai condomini;



5. con rifusione integrale di onorari, diritti e spese per i gradi DE procedimento già
svolti (primo grado, appello, Cassazione) e per il presente giudizio di riassunzione.
Il valore DEla presente causa è indeterminato.
In via istruttoria gli appellanti ribadiscono le seguenti richieste:
A) Si chiede di voler ordinare un'integrazione DEla c.t.u., al fine di predisporre una
tabella millesimale secondo legge.
Infatti il c.t.u. considera nel proprio elaborato soltanto le unità immobiliari adibiti ad
abitazione, tralasciando DE tutto i parcheggi scoperti e le tre autorimesse DEla
convenuta . Essendo queste unità proprietà esclusive, le quale Parte_4 possono essere possedute anche a prescindere dalla proprietà di un'abitazione nello
stesso stabile, devono essere considerate comunque quali subalterni autonomi, a cui
assegnare una quota millesimale. Infatti, per quanto riguarda le spese generali, anche
il proprietario di un parcheggio scoperto o coperto, dovrà contribuire in ragione DE
valore DEla sua proprietà alle spese condominiali.
Ciò detto è evidente che si rende necessario dare un valore sia alle abitazioni che alle
altre unità immobiliari esclusive DE Condominio “ , per poterle porre in CP_1
relazione.
Inoltre non pare giusto considerare solo la superficie interna degli appartamenti.
Devono, ad avviso DEla scrivente difesa, anche essere considerate le corti esclusive,
applicando i relativi coefficienti. In aggiunta si deve tenere conto anche di ulteriori
criteri (esposizione, piano, ecc.).
Si impone quindi un'integrazione DEla c.t.u. in merito alla tabella millesimale:
a. per attribuire a tutte le unità immobiliari esclusive DE Condominio, e non solo agli
appartamenti, DEle quote millesimali;

b. per considerare anche le corti esclusive dei singoli appartamenti e gli ulteriori criteri
di legge come parametro per l'attribuzione DEla quota millesimale;

c. per predisporre, oltre alla tabella millesimale generale, anche due subtabelle per i
sub “w” e sub “x” di cui all'allegato 15 DEla c.t.u.
* * *
B) Si chiede inoltre di ordinarsi ai sensi DEl'art. 210 c.p.c. al convenuto CP_1
di esibire tutta la documentazione contabile, sulla quale sono stati formati i bilanci
consuntivi DE fin dalla sua costituzione ad oggi, al fine di poter procedere CP_1 alla quantificazione DEl'importo che la IG.ra è tenuta a Parte_4
corrispondere quale sua quota DEle spese condominiali.
* * *
C) Solo nella denegata ipotesi che l'adita Corte non dovesse ritenere provato il fatto
DEl'appartenenza DEla IG.ra al Condominio dai documenti Parte_4
dimessi nonché dalle risultanze DEla c.t.u. e comunque ove non dovesse ritenere il punto
ormai superato dal giudicato, gli appellanti, senza tuttavia accettare alcuna inversione
DEl'onere DEla prova, chiedono l'ammissione DEla prova orale mediante i sotto
indicati testimoni nonché l'ammissione DEl'interpello formale DEla convenuta
, sulle seguenti circostanze: Parte_4
I. Vero che la IG.ra ha sempre usato l'ingresso da via Dante e i Parte_4
camminamenti condominiali per accedere alla cosiddetta Villa Grande di sua
proprietà?
II. Vero che all'ingresso DE complesso condominiale da via Dante vi è da sempre la
cassetta DEle lettere DEla IG.ra ? Parte_4
III. Vero che la IG.ra e i suoi ospiti hanno sempre Parte_4
anche usato la piscina pensile DE ? CP_1
IV. Vero che la IG.ra , i suoi familiari e ospiti hanno usato la piscina Parte_4
anche durante il periodo, in cui l'appartamento DE fratello era affittato al IG. Pt_5

Persona_3
V. Vero che fino all'autunno 2005 il passaggio dal camminamento
MIle alle corte esclusiva DEla porzione “a”, indicato nel
doc. n. 20 con la freccetta, era aperto? (si rammostri al teste il doc. n. 20)
VI. Vero che nell'inverno 2005/2006 questo passaggio è stato murato, come raffigurato
nel doc. n. 21? (si rammostri al teste il doc. n.21)
VII. Vero che la IG.ra nonché i suoi ospiti raggiungono ora la parte Parte_4
condominiale attraverso un cancello DE giardino DEla porzione di proprietà di suo
fratello Pt_5
Testi:


1. JO HA (A); Per_1


2. ST IE, BS (A);


3. in MI (A); Controparte_11 Per_1


4. Geom. SA FE DE EN (BS); Testimone_1


5. giardiniere DE CP_12 Controparte_1
* * *
Si chiede di essere ammesso a prova contraria sui capitoli eventualmente ammessi per
controparte mediante i testi sopra indicati e la IG.ra , St. ON (A). Si Testimone_2
chiede inoltre di essere ammesso alla prova testimoniale con i propri testi Per_1 Tes_3
e e gli ulteriori testi Notaio (VIII-XI), CP_11 Testimone_2 Testimone_4
(VIII-XI) e (XII), già nominati da controparte, sui Tes_5 Testimone_6
seguenti capitoli:
controprova sui capitoli 1-3:
VIII. Vero che alla stipula degli atti di acquisto DEle singole unità DE Controparte_1
da parte degli acquirenti di nazionalità austriaca e tedesca non vi era la
[...]
presenza di un traduttore? IX. Vero che detti acquirenti, ed in particolare il IG. non comprendevano Parte_1
all'epoca DEl'acquisto la lingua italiana, salvo qualche parola, e comunque non
comprendevano il contenuto DEl'atto o di un suo eventuale allegato redatto in lingua
italiana?
X. Vero che il Notaio non parlava in tedesco con gli acquirenti di nazionalità Tes_4
austriaca e tedesca, in particolare con il IG. Parte_1
XI. Vero che il regolamento condominiale (doc. n. 8 di parte A.) è redatto solo Pt_4
in lingua italiana e che agli acquirenti di nazionalità austriaca o tedesca non è stata
fornita, all'atto DEl'acquisto o anche successivamente, una traduzione in lingua
tedesca?
controprova sui capitoli 8-9:
XII. Vero che già durante l'amministrazione DEl'amministratrice Testimone_6
diversi condomini, fra cui il IG. hanno chiesto all'amministratrice
[...] Parte_1
di verificare la posizione DEla IG.ra in merito alla sua Parte_4
partecipazione alle spese condominiali?”
Per parte convenuta in riassunzione: Parte_4
“voglia la Corte d'Appello di Brescia, previa ogni più utile declaratoria DE caso e di
legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche invia istruttoria ed
incidentale
IN VIA PRELIMINARE:
- dichiarare la contumacia dei seguenti appellati in riassunzione: CP_1
, ,
[...] Parte_6 CP_3 Persona_2 CP_4 [...]
, CP_5 Controparte_13 Controparte_14 Parte_7 Parte_8 , Greiderer,
[...] Controparte_15 Parte_10 [...]

Controparte_16 Parte_5
- in base al principio richiamato dalla Corte di Cassazione nella propria Ordinanza
(R.G. n. 8721/2017) secondo cui “sono nulle le DEiberazioni con le quali, a
maggioranza, sino stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione DEle spese
previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro” (Cass. Civ. Sez. Unite,
n. 9839/2021), sospendere l'efficacia DE punto 3 DE verbale d'assemblea DE
7/8/2004limitatamente alla parte in cui l'assemblea ha Parte_12
approvato, a maggioranza, la regolamentazione DEla misura DEl'obbligo DEla IG.ra
di contribuire alle spese condominiali per il futuro, e ciò per i motivi Parte_4
di cui in comparsa di costituzione e risposta datata 07/06/2023 da intendersi qui
letteralmente riscritti.
NEL MERITO:
- alla luce DE principio richiamato dalla Corte di Cassazione nella propria Ordinanza
(R.G. n. 8721/2017) secondo cui “sono nulle le DEiberazioni con le quali, a
maggioranza, sino stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione DEle spese
previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro” (Cass. Civ. Sez. Unite,
n. 9839/2021), dichiarare nullo e inefficace il punto 3 DE verbale d'assemblea DE
DE 7/8/2004 limitatamente alla parte in cui l'assemblea ha Controparte_1
approvato, a maggioranza, la regolamentazione DEla misura DEl'obbligo DEla IG.ra
di contribuire alle spese condominiali per il futuro, e ciò Parte_4
per i motivi di cui in comparsa di costituzione e risposta datata 07/06/2023 da intendersi
qui letteralmente riscritti. - Accertato e dichiarato che le unità immobiliari a), l), m), n) attualmente identificate
catastalmente al Foglio 22 DE Comune di OS NO, Sezione MAD, col
mappale 2248 subalterni 46, 47, 48 e 49 ubicate a OS NO in via Lungolago
ZanarDEli n. 50/A in titolo esclusivo alla Sig.ra non appartengono Parte_4
e non fanno parte DE complesso condominiale denominato “ ubicato a CP_1
OS NO in via Dante ai n.ri 14-16 per i motivi di cui agli atti di causa da
intendersi qui letteralmente riscritti nonché in base alle risultanze DEla CTU DE geom.
nonché in base alla comparsa di costituzione e risposta datata Persona_4
07/06/2023, rigettare tutte le domande degli appellanti in ogni loro formulazione.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali DE presente giudizio nonché
DE giudizio avanti la Corte di Cassazione.
IN VIA ISTRUTTORIA:
- ci si oppone alla richiesta avanzata da controparte di procedere alla
integrazione DEla C.T.U. al fine di predisporre una tabella millesimale secondo legge,
in quanto non sussistono i presupposti previsti dall'art. 69 disp. att. c.c. per procedere
alla rettifica e/o modifica DEla tabella convenzionale vigente e, inoltre, tale richiesta è
DE tutto irrilevante al fine DE presente giudizio stante l'estraneità degli immobili di
proprietà DEla IG.ra alla compagine condominiale;
Parte_4
- ci si oppone all'ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. avanzato da controparte nei
confronti DE in quanto irrilevante ma soprattutto esplorativo;
Controparte_1
- ci si oppone all'ammissione DEla prova testimoniale, così come richiesta dalla
controparte in quanto: il capitolo I è DE tutto irrilevante e generico;
il capitolo II è
anch'esso irrilevante;
il capitolo III è inammissibile perché contrasta con la documentazione prodotta in sede di comparsa di costituzione e risposta;
così come il
capitolo IV;
il capitolo V è assolutamente irrilevante ai fini DE decidere;
il capitolo VI
è pacifico e non contestato;
il capitolo VII è assolutamente irrilevante e perciò stesso
inammissibile;
- nella denegata ipotesi in cui il Giudicante dovesse ritenere ammissibili le prove
testimoniali “ex adverso dedotte”, si chiede l'ammissione dei capitoli di prova come
formulati nella memoria ex art. 184 c.p.c. DE 29 settembre 2006 con i testi ivi indicati
nonché a prova contraria con i testi indicati nella memoria di replica ex art. 184 c.p.c.
DE 31 ottobre 2006.
- Si eccepisce l'inammissibilità DE teste “ex adverso” indicato nella persona DE IG.
in quanto costui è parte (benché contumace) DE presente giudizio. Persona_1
- Infine, non si accetta il contradditorio in merito ad eventuali domande nuove formulate
da controparte in questa sede”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 14.10.2004 evocava in giudizio avanti al Parte_13
Tribunale di Brescia, sezione distaccata di Salò, il nonché, Controparte_1
, Parte_4 Parte_5 Parte_6 Persona_1 CP_3
, per ivi sentire dichiarare la nullità o, Controparte_17 CP_4 CP_5
comunque, priva di effetti la DEibera assembleare datata 7 agosto 2004, nella parte in cui prevedeva la partecipazione alle spese condominiali da parte di Parte_4
e ciò a decorrere dal 1.7.2004, .in modo forfetario, oltre che in misura DE solo 10% per le spese straordinarie inerenti la piscina, nonché, nella parte in cui vengono computate in € 2.412,75 le spese condominiali dovute dalla resistente, nonché, di ogni ulteriore disposizione incompatibile con la partecipazione alle spese DE Condominio ai sensi di legge.
Il ricorrente chiedeva, altresì, che venisse accertata l'appartenenza DEle unità a), 1), m),
ed n) DEla p.ed. mapp. 2248 (attualmente di proprietà di , al Parte_4
Condominio e, conseguentemente, accertare l'obbligo DEla a Parte_4
partecipare alle spese condominiali, in rapporto al valore DE proprio immobile.
In subordine, chiedeva di applicare le tabelle millesimali stabilite il 31.5.2003, accertare l'ammontare DEle spese condominiali dovute da sin dalla Parte_4
costituzione DE , secondo il criterio di cui al punto precedente e Controparte_18
provvedendo alla correzione dei relativi consuntivi annuali.
Infine, insisteva per l'accertamento DEl'inesistenza di un regolamento condominiale valido ed opponibile a1 condomini.
Deduceva parte ricorrente che: era proprietario di due unità immobiliari DE condominio
" , site a OS NO, in via Dante n.°14.; all'atto di compravendita CP_1
DE 28.5.1997, era allegato un estratto mappa, dal quale si evince che le porzioni a), 1),
m), ed n) fanno parte DE medesimo fabbricato e, pertanto, essendoci parti comuni
(camminamenti, giardino e piscina), tutti gli appartamenti costituiscono un unico condominio;
proprietaria DEle porzioni a) (fabbricato denominato Parte_4
"Villa Grande", 1); m), ed n) (3 autorimesse), si era rifiutata di partecipare alle spese condominiali, non ritenendosi facente parte DE Condominio;
nell'atto di compravendita datato 9.9.1997 anche la era a conoscenza che le unità immobiliari da lei Pt_4
acquistate, fossero in un condominio "premesso( ...) che la parte acquirente è a
conoscenza che le unità immobiliari compravendute fanno parte di un condominio e pertanto per sé, suoi eredi, successori ed aventi causa si impegna ad osservare le
relative disposizioni di legge, nonché quelle DE regolamento all'uopo predisposto dalla
società venditrice."; dopo varie DEibere in cui la partecipava e Parte_4
dichiarava di non appartenere al condominio, si era pervenuti alla DEibera DE
31.5.2003, ove tutti e 9 i condomini all'unanimità, avevano approvato la suddivisione
DEle spese condominiali in base alla tabella DEle superfici (mq) in ragione di 743
millesimi di proprietà; tale DEibera era stata impugnata dalla ma il Parte_4
procedimento era stato dichiarato estinto, per DEle irregolarità circa la traduzione;

all'assemblea DE 7 Agosto 2004, vi era stata una modifica dei criteri di ripartizione,
infatti, pur ribadendo l'appartenenza al di era stato CP_1 Parte_4
DEiberato un pagamento forfetario di € 1.000,00 e la partecipazione DE 10% DEle spese straordinarie DEla piscina per il periodo fino al 30.6.2004 veniva "concordato" un pagamento di € 2.412.75; di fatto i condomini avevano stabilito di non fare partecipare la stessa, con il criterio millesimale il che non è inaccettabile, sia perché essa è a tutti gli effetti una MI, sia perché la maggioranza, non poteva procedere alla modifica dei criteri di ripartizione.
Ciò posto, secondo il ricorrente tale DEibera era illegittima e pertanto, doveva Pt_1
essere dichiarata nulla o annullata.
Pur regolarmente citati, sia il sia le parti predette, non si Controparte_1
costituivano per cui venivano dichiarati contumaci.
Si costituiva, soltanto, contestando le domande di Parte_4 Pt_1
Si costituiva poi, associandosi alla difesa DEl'attore e Controparte_19
successivamente in data 17.3.2006, si costituiva pure il quale, Parte_5 chiedeva che fosse accertata l'esistenza di un regolamento contrattuale, nonché, si opponeva alle istanze attoree perché infondate.
Concessi i termini di legge, la causa istruita documentalmente ed a mezzo di espletamento di C.T.U., a cura DE geom. , il giudice di primo grado, Persona_4
rigettava l'impugnativa e tale decisione veniva confermata dalla Corte d'appello di
Brescia.
La Corte distrettuale riteneva legittima la DEiberazione assembleare che assoggettava alla contribuzione alle spese condominiali in misura diversa da quella Pt_4
(«proporzionale al valore DEla proprietà di ciascuno») prevista dall'articolo 1123,
primo comma, c.c., sul rilievo che tale DEiberazione sarebbe stata «legittimata dalla
previsione di cui all'articolo 1123, comma primo, cod. civ., che prevede la possibilità
di diversa pattuizione rispetto alla regola generale di partecipazione alle spese da parte
DE condomini in proporzione alle quote di loro proprietà» (pag. 17, quarto capoverso,
DEla sentenza).
Secondo la Corte, inoltre, la DEibera in questione, non integrerebbe «una modifica DE
regolamento e DEle tabelle millesimali ma una specifica convenzione motivata dal suddetto intento transattivo e dalla particolarità di una determinata situazione soggettiva ed oggettiva» (pag. 17, ultimo capoverso, DEla sentenza).
I coniugi e chiedevano la cassazione DEla sentenza di appello sulla scorta Pt_1 Per_1
di due motivi.
Con il primo motivo rubricato «Violazione ed errata applicazione DEl'art. 100 c.p.c. in
relazione all'art. 360, n.3, c.p.c., per avere la Corte di appello ritenuto che difetterebbe
l'interesse ad agire dei ricorrenti, in ordine all'accertamento di appartenenza degli immobili di al condominio ”, i ricorrenti deducevano Parte_4 CP_1
che la Corte di appello aveva errato nel negare il loro interesse ad agire per l'accertamento DEl'appartenenza degli immobili di al condominio Parte_4
“ . CP_1
Col secondo motivo di ricorso rubricato «Violazione ed errata applicazione degli
artt.1123 c.c. e 68 e 69 disp. att. c.c. in relazione all'art. 360, n.3, c.p.c. per avere la
Corte di appello ritenuto vincolante una transazione derogante ai criteri legali di
ripartizione DEle spese vincolante anche per il condominio dissenziente», i ricorrenti sostenevano che la Corte, aveva errato nel ritenere vincolante una transazione che derogava ai criteri legali di ripartizione DEle spese vincolante anche per il condominio dissenziente.
Secondo la Cassazione, il primo motivo è fondato.
Invero, a fronte di una espressa domanda di accertamento DEl'appartenenza al condominio degli immobili di ed a fronte DEla contestazione da Parte_4
costei sollevate sul punto, l'interesse all'esercizio DEl'azione di accertamento era sussistente.
In sostanza, il primo motivo di ricorso veniva accolto, avendo errato la Corte d'appello a ritenere carente interesse la domanda di accertamento DEl'appartenenza degli immobili di al condominio . Pt_4 CP_1
Il secondo motivo, secondo la Cassazione è anch'esso fondato in quanto secondo il
Supremo Collegio, l'affermazione DEla Corte, secondo cui la pattuizione per cui è causa,
la quale, va sottolineato, non concerneva, soltanto, la definizione transattiva di un contenzioso relativo all'entità di contributi condominiali dovuti per annualità pregresse, ma regolava la misura DEl'obbligo di di contribuire alle spese condominiali Pt_4
anche per il futuro, era stata legittimata dall'articolo 1123, primo comma, c.c. si pone in contrasto con la giurisprudenza di legittimità, alla cui stregua «sono nulle le
DEiberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione DEle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro»
(Cass. S.S.U.U. n.° 9839/2021).
In definitiva, la Suprema Corte accoglieva entrambi i motivi di ricorso cassando la sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Brescia, in altra composizione, che dovrà
attenersi ai principi di diritto sopra enunciati e regolerà anche le spese DE presente giudizio.
e in riassumevano il processo. Parte_14 Persona_5 Pt_1
La sola resisteva, mentre gli altri appellati non si costituivano, per Parte_4
cui devono essere dichiarati contumaci.
La causa era rinviata per la precisazione DEle conclusioni all'udienza DE 26.3.2025 e la
Corte tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.
per il deposito DEle comparse conclusionali e DEle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Prima di decidere il merito DEla controversia, va premesso che nel giudizio di rinvio è
precluso alle parti di ampliare il thema decidendum e di formulare nuove domande ed eccezioni e al giudice, il quale, è investito DEla controversia esclusivamente entro i limiti segnati dalla sentenza di cassazione ed è vincolato da quest'ultima, relativamente alle questioni da essa decisa, non è, pertanto, consentito qualsiasi riesame dei presupposti di applicabilità DE principio di diritto enunciato, sulla scorta di fatti o profili non dedotti, né egli può procedere ad una diversa qualificazione giuridica DE rapporto controverso, ovvero, all'esame di ogni altra questione, anche rilevabile d'ufficio, che tenda a porre nel nulla o a limitare gli effetti DEla sentenza di cassazione in contrasto con il principio DEla sua intangibilità (cfr. ex multis: Cass. 11.11.2021 n.° 33458).
Inoltre, il giudizio di rinvio conseguente alla cassazione DEla pronuncia di secondo grado per motivi di merito (giudizio di rinvio proprio), non costituisce come desumibile dall'art. 393 c p.c., a mente DE quale alla mancata, tempestiva riassunzione DE giudizio,
non consegue il passaggio in giudicato DEla sentenza di primo grado, bensì, la sua inefficacia, salvi gli effetti DEla sentenza DEla Corte di Cassazione ed eventualmente l'effetto DEla cosa giudicata acquisito dalle pronunce emanate nel corso DE giudizio la prosecuzione DEla pregressa fase di merito, né è destinato a confermare o riformare la sentenza di primo grado;
esso integra, piuttosto, una nuova ed autonoma fase che, pur soggetta, per ragioni di rito, alla disciplina riguardante il corrispondente procedimento di primo o secondo grado, ha natura rescissoria nei limiti posti dalla pronuncia rescindente ed è funzionale all'emanazione di una sentenza che, senza sostituirsi ad alcuna precedente pronuncia, riformandola o modificandola, statuisce direttamente sulle domande proposte dalle parti (cfr. Cass. 31.5.2021 n.° 15143).
Ne consegue che l'unico tema di indagine che questa Corte deve vagliare è se gli immobili di appartenevano o meno, al condominio . Parte_4 CP_1
Al quesito, deve essere data risposta negativa.
In fatto, come esattamente ricostruito dal primo giudice, è documentato che la C.T.U.,
in modo pienamente esaustivo, ha accertato che l'immobile denominato "Villa Grande"
sito in OS NO non ha mai fatto parte DE condomino " , essendo CP_1 un edificio nettamente separato dal complesso immobiliare menzionato e autonomo rispetto a quest'ultimo.
Il C.T.U. ha accertato che "l'edificio è munito di caldaie autonome. Le utenze DE gas -
energia elettrica-acqua proveniente dall'acquedotto comunale sono autonome.
L'antenna T.V è autonoma posizionata sulla copertura DEla villa." (cfr.: C.T.U. pagg.
nn.° 3-4).
Il Geom. ha dichiarato inoltre che "la "Villa Grande" è adiacente a lato nord Per_4
est, al condominio " ed in data odierna non esistono accessi al condominio CP_1
" , in quanto l'unico accesso alle parti comuni avveniva da una porta al CP_1
piano terra"(cfr.: C.T.U. pag. n.° 4).
Ciò, comporta di conseguenza che non vi sono parti in comune con il citato condominio,
né impianti e servizi destinati all'uso comune. Si tratta in di due edifici autonomi l'uno dall'altro, con la caratteristica semplicemente di essere tra di loro vicini. Questo è stato confermato dalla relazione DE C.T.U. il quale, ha accertato l'esistenza di due accessi sia pedonali che carrai distinti tra le due unità e nessun accesso alle parti comuni.
Per quanto sopra, è pacifico rilevare la piena autonomia ed indipendenza dei due edifici non esistendo, accessi comuni e neppure servizi e/o impianti comuni.
Pertanto, anche se nel titolo contrattuale vi è il richiamo DEl'esistenza DEle parti comuni e, quindi, la consapevolezza di essere in presenza DE , tale richiamo, atteso CP_1
che nel caso concreto mancano le parti comuni, sarebbe "inutiliter dato" e non avrebbe alcuna rilevanza giuridica visto che, nella concretezza dei fatti, le parti comuni erano inesistenti e, non poteva, quindi sorgere "de facto" il . CP_1
Ciò DE resto, è confermato dalla dichiarazione in atti di , la Testimone_6 prima amministratrice, la quale, non solo dichiara di avere lei costituito il condomino
" nel febbraio DE 1994, ma anche espressamente che "la villa grande di CP_1
proprietà DEla IGnora non ha mai fatto parte DE condominio, Parte_4
essendo tutti gli impianti completamente autonomi, come è stato verificato, anche personalmente dai condomini in occasione di un sopralluogo, ed avendo l'ingresso esclusivo sul lungolago ZanarDEli n. 50, che. si trova sul lato opposto all'entrata DE
Condominio" (cfr.: doc. n.° 11 fascicolo resistente)
Parte ricorrente ha affermato che la resistente ha sempre pagato le spese condominiali,
anche se in misura minore, ma ciò è smentito dalla documentazione in atti in forza DEla
quale non essendo considerata MI, non ha mai pagato fino Parte_4
al 2006, bensì, ha soltanto pagato, quando ne ha fatto richiesta l'uso DEla piscina.
Ciò, prova, l'inesistenza di un automatico inserimento di "Villa Grande" nel complesso condominiale " ; perché le spese condominiali erano sempre state ripartite CP_1
con il pieno consenso di tutti i condomini, escludendo dal computo Parte_4
la quale, non era stata mai chiamata a partecipare alle assemblee.
inoltre, eccepisce la non apponibilità e l'inefficacia DE regolamento, non essendo Pt_13
mai stato registrato, né allegato ai contratti, né firmato dai condomini, ma tale eccezione
è smentita dalle documentazioni, infatti non solo nei vari contratti dì compravendita, tra cui quello di è menzionato che" la parte acquirente è a conoscenza .... si impegna Pt_13
ad osservare le relative disposizioni di legge, nonché quelle DE regolamento all'uopo
predisposto dalla società venditrice"), ma anche dalle vane dichiarazioni prodotte, in cm s1 evince come il costruttore abbia predisposto il regolamento, come il notaio
[...]
dopo averlo letto, l'abbia consegnato ai condomini e come tale regolamento Tes_4 fosse stato detenuto dagli amministratori.
Nell'art. 5 di tale regolamento alla voce piscina condominiale, è specificato chiaramente che "la spesa per l'esercizio e la manutenzione ordinaria e straordinaria DEla piscina
condominiale e degli spazi verdi che la circondano sono ripartite tra i condomini sulla
base DEle tabelle mq.. L'uso DEla, piscina spetta anche ai componenti la famiglia
occupanti l'appartamento limitrofo allo stabile. La eventuale richiesta di utilizzo
deve essere avanzata all'amministratore all'inizio di ogni esercizio ed il richiedente, in
contropartita, dovrà concorrere alle spese complessive prima specificate in ragione
1/10 DE totale. La quota così introdotta verrà utilizzata per un proporzionale sgravio
DEle quote dei condomini".
E' fuori di dubbio che quando la norma parla di "appartamento limitrofo", sia da intendersi l'immobile di proprietà di Parte_4
Ulteriore prova DEla veridicità di tale affermazione, è data dal documento prodotto da in cui si evince che aveva concesso Pt_4 Controparte_20
in locazione l'uso DEla piscina sita in Via Dante Alighieri n.° 14 in data 28.12.1993 per un anno a per il canone di Lire 1.500.000, uso poi disdettato il 3.6.1996 Parte_15
(cfr. doc. n.°15 fascicolo resistente).
Ad avviso DE Collegio, ciò prova l'inesistenza di un automatico inserimento di "Villa
Grande" nel complesso condominiale e come l'immobile di proprietà DEla Pt_4
costituisca parte a sé stante, rispetto al condominio, essendo anche piscina parte comune,
solo al condominio " e non dall'edificio di proprietà di CP_1 Parte_4
Ad avviso DEla Corte, si trattava di un diritto di godimento personale, che poteva essere concesso anche a terzi estranei al condominio predetto. Pertanto, la DEibera impugnata, non ha stravolto il sistema adottato precedentemente,
ma ha semplicemente confermato in perfetta simbiosi con il regolamento di cui all'art. 5 adottato, che paghi il 10% DEle spese straordinarie per l'uso DEla Parte_4
piscina.
Per completezza espositiva, il secondo motivo accolto dalla Cassazione, è assorbito in quanto come si è visto, non trattandosi di spese condominiali, il mancato rispetto dei criteri legali, non rileva nel caso di specie.
Per quanto sopra esposto, la domanda di e in va, CP_21 Parte_2 Pt_1
definitivamente, respinta e va dichiarata la validità DEla DEibera assembleare nei punti impugnati e DE regolamento, attesa la mancata inclusione degli immobili di proprietà di nel condominio “ . Parte_4 CP_1
La condanna alle spese di lite va considerata un epilogo conseguente, ma accessorio,
alla decisione sulla controversia funzionale al presidio costituzionale offerto dall'art. 24
Cost. alla tutela giurisdizionale dei diritti.
Il giudice DE rinvio, cui la causa sia stata messa anche per provvedere sulle spese DE
giudizio di legittimità, si deve attenere al principio DEla soccombenza applicato all'esito complessivo DE processo, piuttosto che ai vari gradi di giudizio e al loro risultato, sicché
non deve liquidare le spese con riferimento a ciascuna fase DE giudizio, ma in relazione all'esito finale DEla lite, nel caso di specie sfavorevole alle ragioni di parte attrice in riassunzione.
Inoltre, in caso di successione di tariffe professionali forensi, la liquidazione degli onorari va effettuata in base alla tariffa vigente al momento in cui le attività professionali sono state condotte a termine, identificandosi tale momento con quello DEl'esaurimento DEl'intera fase di merito o, per il caso in cui le prestazioni siano cessate prima, con il momento di tale cessazione, mentre gli onorari DE giudizio di legittimità, vanno liquidati con riferimento al tempo DEl'esaurimento di tale giudizio, essendo in esso espletata l'attività sulla base di un mandato speciale, con la conseguenza che, ove la liquidazione sia fatta dal giudice DE rinvio, restano irrilevanti eventuali mutamenti DEla
tariffa successivamente intervenuti (Cass. 11.3.2005 n.° 5426).
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, (valore indeterminabile complessità bassa)
seguono la soccombenza, dandosi atto che non è stato documentato l'importo erogato dalla parte vittoriosa innanzi alla Suprema Corte, mentre quelle di C.T.U. vanno poste,
definitivamente, a carico di e in solido tra loro. CP_21 Parte_2


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e disattesa ogni CP_21 Parte_2
diversa contraria istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta la domanda svolta da e CP_21 Parte_2
- condanna, e in solido tra loro, a rifondere a CP_21 Parte_2
e le spese DE primo grado di giudizio, liquidate Parte_4 Parte_5
in € 9.900,00 (fase studio € 1.701,00, fase introduttiva € 1.204,00, fase istruttoria €
1.806,00, fase decisionale € 2.905,00, maggiorazione ex art. 4 secondo comma €
2.254,00), oltre rimborso spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

- condanna, e in via tra di loro solidale, a CP_21 Parte_2
rifondere a e le spese DE grado di appello che Parte_4 Parte_5
liquida in € 9,029,00 (fase studio € 2.058,00, fase introduttiva € 1.418,00, fase decisionale € 3.470,00, maggiorazione ex art, 4 secondo comma € 2.083,80), oltre rimborso spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

- condanna, e in via tra di loro solidale, a CP_21 Parte_2
rifondere a le spese DE grado di legittimità che liquida in € 3.544,00 Parte_4
per compenso (fase studio € 2.336,00 e fase decisionale € 1.208,00), oltre rimborso spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

- condanna e , in via tra di loro solidale, a CP_21 Per_1 Parte_2
rifondere a le spese DE presente giudizio di rinvio che liquida in € Parte_4
6.946,00 per compenso (fase studio € 2.058,00 fase introduttiva € 1.418,00, fase decisionale € 3.470,00), oltre rimborso spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

- pone a carico definitivo di e in solido, le spese CP_21 Parte_2
DEla C.T..U già liquidate.
Così deciso in Brescia nella camera di conIGlio DE 22 luglio 2025.

IL PRESIDENTE ESTENSORE
Dott. Giuseppe Serao