N. R.G. 326/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
II sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Stefania Deiana, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 326/2025 promossa da:
) con il patrocinio degli avv.ti SALVATORE Parte_1 C.F._1
CARLINI e ROBERTO SANNA
RICORRENTE contro
) CP_1 P.IVA_1
CONVENUTA – CONTUMACE
Oggetto: vendita di cose immobili
PER IL RICORRENTE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa: - accertare il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte dell'odierno ricorrente dal preliminare del 26/11/2021 a causa del grave inadempimento della promittente venditrice e, conseguentemente, condannare quest'ultima al CP_1 pagamento, in favore del ricorrente di euro 80.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell'art. 1385 c.c., ovvero, in subordine, di quella diversa somma di giustizia, oltre interessi ai sensi dell'art. 1284 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo;
- in ogni caso, con favore di spese e competenze di lite con oneri di legge”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. notificato il 18 febbraio 2025 agiva per Parte_1
l'accertamento del giusto recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato con la società
e per sentirla condannare al pagamento del doppio della caparra confirmatoria che assumeva CP_1 dovutogli ai sensi dell'art. 1385, co. 2, c.c.
Esponeva che con detto preliminare, stipulato con scrittura privata del 26 novembre 2021, si CP_1 era obbligata a vendergli un appartamento e un posto auto ubicati in un edificio che la società avrebbe dovuto costruire in Sassari e a consegnargli gli immobili entro il mese di settembre 2024, con termine ultimo per la stipula dell'atto notarile definitivo al 30 settembre 2024. Aggiungeva di aver versato a titolo di caparra confirmatoria la complessiva somma di € 40.000,00, con bonifico bancario del 29 novembre 2021.
Tanto premesso, lamentava il totale inadempimento della società convenuta, che non aveva nemmeno dato avvio ai lavori di costruzione dell'edificio che avrebbe ospitato gli immobili oggetto del contratto preliminare, aggiungendo che le ripetute richieste di chiarimenti e i tentativi di pervenire ad una pagina 1 di 3 composizione concordata della controversia non erano andati a buon fine, inducendolo a formalizzare, con pec del 16 ottobre 2024, il proprio recesso dal contratto.
Sottolineando la gravità dell'inadempimento imputabile alla sola promittente alienante, concludeva come sopra trascritto.
seppure ritualmente citata, restava contumace. CP_1
La causa, istruita solo con produzioni documentali, è stata assunta in decisione all'udienza del 22 maggio 2025 sulle riferite conclusioni, previa discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies, c.p.c. Il ricorso è fondato e dev'essere accolto. L'attore ha infatti dato adeguata prova scritta del titolo della sua pretesa creditoria, costituito dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 26 novembre 2021. Secondo quanto concordato nelle previsioni della scrittura privata sottoscritta tra le parti e da aversi per legalmente riconosciuta ex art. 215, n.1, c.p.c., la convenuta, che avrebbe dovuto costruire un complesso immobiliare su un' area edificabile sita nella via Simon di Sassari, si era obbligata a vendere all'attore un appartamento e un posto auto coperto e a consegnare detti immobili tra il mese di giugno e il mese di settembre 2024, obbligandosi altresì a stipulare l'atto notarile definitivo entro e non oltre il 30 settembre 2024.
A fronte di tali accordi, trasfusi nell'allegato documento contrattuale (v. doc. 1 ricorrente), l'attore aveva corrisposto, com'è documentato (doc. 2), una caparra confirmatoria per complessivi € 40.000,00.
Non risulta invece che la promittente alienante abbia eseguito la prestazione a suo carico, non avendo per quanto emerso nemmeno avviato la costruzione dell'edificio (v. doc. 3 parte attrice), nonostante i ripetuti solleciti da parte del ricorrente.
Ben può riconoscersi, pertanto, che vi sia stato un inadempimento tale da giustificare il recesso del sig.
Lo strumento disciplinato dall'art. art. 1385 co. 2 c.c. è infatti “collegato alla pattuizione di Pt_1 una caparra confirmatoria, (ed è) analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c.” avendo in comune “con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto)” (cfr. Cass. civ. nn. 18266/2011; 2969/2019), rendendosi pertanto necessario vagliare l'importanza e la colpevolezza dell'inadempimento ai fini del riscontro della legittimità del recesso.
Non essendosi costituita la resistente, che avrebbe dovuto assolvere all'onere a suo carico di dimostrare il proprio adempimento o, quantomeno, di aver avviato l'esecuzione delle prestazioni assunte col richiamato contratto preliminare (o, ancora, di non aver potuto adempiere nel termine concordato per cause non imputabili), non può dubitarsi, stante il tempo inutilmente trascorso dalla data concordata per l'edificazione dello stabile e la stipulazione del contratto definitivo, della ricorrenza di un recesso giustificato da parte del promissario acquirente, che l'aveva comunicato formalmente alla controparte con PEC del 16 ottobre 2024.
è pertanto tenuta, ai sensi dell'art. 1385, co. 2., c.c., alla restituzione in favore dell'attore del CP_1 doppio della caparra pattuita ed effettivamente versata, la cui corresponsione ha come scopo quello di garantire l'esecuzione del contratto, proteggendo il contraente da ogni eventuale inadempimento della controparte;
altresì, vale a determinare automaticamente quale sia il risarcimento del danno derivante dal recesso (cfr. Cass. civ. n. 11356/2006), consistendo quindi in una vera e propria sanzione contrattuale con una somma prefissata convenzionalmente nel doppio della caparra stessa a titolo risarcitorio.
pagina 2 di 3 La convenuta è dunque condannata al pagamento della somma di € 80.000,00, pari al doppio della caparra versata, in favore di oltre interessi legali dal momento dell'avvenuto recesso, Parte_1 coincidente con la data del 31 ottobre 2024 (essendo la comunicazione del 16 ottobre 2024, ma con l'indicazione di quindici giorni per adempiere prima del perfezionamento del recesso) al saldo, e con gli interessi ex art. 1284, co. 4°, c.p.c. dalla domanda al saldo.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo a carico della convenuta.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra e contraria istanza, dato atto del recesso di Pt_1 dal contratto preliminare di cui in espositiva, condanna la società al pagamento in
[...] CP_1 suo favore della somma di € 80.000,00, oltre interessi come in parte motiva.
Condanna la convenuta alla rifusione in favore del ricorrente delle spese processuali, che liquida in
€10.500,00, oltre rimborso forfetario spese generali, i.v.a. e c.p.a., come per legge.
Sassari, 30 maggio 2025
Il giudice
Stefania Deiana
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