REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Civile di Firenze
Sezione Quinta Civile – Sezione specializzata in materia di impresa
Il Collegio nella seguente composizione: dott.ssa Linda Pattonelli Presidente dott.ssa Laura Maione Giudice relatore dott.ssa Stefania Grasselli Giudice
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. RG 6844/2022 tra le parti:
in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore in Parte_2 Parte_3 persona del legale rappresentante pro tempore Parte_4 Pt_5
e rappresentati e difesi
[...] Parte_2 Parte_4 dall'avv. ANDREA DEL RE ed elettivamente domiciliati presso il suo studio a
Firenze, in Lungarno Archibusieri n. 8, come da procura allegata telematicamente,
ATTORI
e in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore rappresentata e difesa dall'avv. ANDREA VANNINI e CP_2 dall'avv. SALVATORE PARATORE ed elettivamente domiciliata presso il loro
1

studio a Firenze, in Via P. Villari n. 39, come da procura allegata telematicamente.
CONVENUTA
OGGETTO: cause in materia di rapporti societari - Sez. Spec. Impresa.
CONCLUSIONI
Attori: come da atto di citazione e in via istruttoria come da memoria depositata ai sensi dell'art. 183/2-3 c.p.c..
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Firenze, sezione imprese, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta:
- in via principale, accertato che il mancato assolvimento della condizione sospensiva di cui all'art.

5.3 del contratto preliminare del 12.4.2018 è dipeso da colpa, negligenza ed inadempimento della Controparte_1 condannare la stessa al pagamento in favore Controparte_3 degli attori della somma Euro 200.000,00 o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia in conformità al contratto preliminare sottoscritto.
-in ipotesi: accertata comunque la responsabilità per inadempimento contrattuale della nell'esecuzione del Controparte_3 contratto preliminare di cessione quote di cui in narrativa, condannare comunque la stessa al risarcimento del Controparte_3 danno pari ad almeno Euro 200.000,00 o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
- in ogni caso: condannare per i fatti esposti in narrativa la
[...]
a corrispondere agli attori una somma non inferiore ad Euro Controparte_3
200.000,00 o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
Il tutto oltre interessi e rivalutazione, nonché con vittoria di spese e compensi ex D.M. 55/2014”.
Convenuta: come da comparsa e in via istruttoria come da memoria depositata ai sensi dell'art. 183/2-3 c.p.c..
“Voglia Codesto Ill.mo Tribunale adito, respinta e disattesa ogni contraria e diversa domanda, eccezione e conclusione, rigettare integralmente la domanda
2 risarcitoria promossa da parte attrice, in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi dedotti con il presente atto.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori di legge”.
FATTO E DIRITTO
Parte (di seguito “ ”), società Parte_1 che ha come unico asset un immobile sito all'Isola d'Elba, in località Cala
Nisportino, nel Comune di Rio nell'Elba, adibito per anni a villaggio turistico e in disuso dal 2004, e i suoi soci Parte_3 Parte_5 Parte_2
e hanno affermato di essersi rivolti all'Agenzia immobiliare Parte_4
LO.CA.RE. s.r.l. di Firenze affinché si adoperasse per vendere la proprietà del complesso immobiliare tramite la vendita delle quote della società sua proprietaria.
Gli attori hanno affermato che importante Controparte_3 società del settore turistico-immobiliare, si era dichiarata interessata all'acquisto delle quote, tanto che in data 5.3.2018 è stato definito il testo del Parte preliminare di compravendita del 100% delle quote di ed in data
12.4.2018 è stato sottoscritto il contratto preliminare di cessione.
Hanno riferito, altresì, che contestualmente alla stipula del preliminare e quindi a conferma della effettiva intenzione di di Controparte_3 acquistare le quote, la promissaria acquirente ha rilasciato un assegno circolare della somma di € 200.000,00 a titolo di deposito cauzionale presso il notaio a garanzia anche dei promittenti venditori per la Persona_1 regolare esecuzione.
Con detto contratto la promissaria acquirente si è obbligata ad Parte acquistare il 100% delle quote di per la somma di € 2.550.000,00, oltre agli € 200.000,00 del deposito fiduciario e a una ulteriore somma variabile.
Gli attori hanno evidenziato che all'art.

5.3 del contratto è stata prevista una condizione sospensiva avente a oggetto il rilascio dell'autorizzazione per la realizzazione di una struttura turistico ricettiva con capienza di almeno 1.500 persone e che detta clausola prevedeva l'obbligo in capo alla promissaria acquirente di porre in essere tutte le azioni possibili
3 per ottenere il rilascio di detta autorizzazione entro la data di esecuzione ovvero entro la data fissata per la stipula del definitivo (11.10.2019).
Gli attori hanno riferito che non si è mai Controparte_3 seriamente attivata per la realizzazione della condizione, ha continuato a Parte tenere vincolata ad un contratto che le ha impedito di reperire e formalizzare nuove occasioni di vendita e ha successivamente chiesto una proroga per la stipula del contratto.
Gli attori hanno contestato a di essersi resa Controparte_3
Parte inadempiente agli obblighi assunti nei confronti di e dei suoi soci e di non aver presentato nessun progetto alle amministrazioni preposte;
per tali ragioni hanno chiesto in tesi di accertare che il mancato assolvimento della condizione sospensiva è avvenuto per colpa della convenuta e di condannarla alla corresponsione di € 200.000,00, somma che
[...]
aveva inizialmente versato a titolo di deposito cauzionale;
in CP_3 ipotesi hanno domandato di accertare la responsabilità per inadempimento contrattuale (riferito all'obbligo di adoperarsi per l'avveramento della condizione) della società convenuta, nonché di condannarla al risarcimento pari ad € 200.000,00, somma che , invocando il mancato Controparte_3 assolvimento della condizione sospensiva, è riuscita a farsi restituire dal
Notaio nonostante la diffida inviata dagli attori e nonostante la condizione sospensiva non potesse dirsi inavverata in assenza di un diniego delle
Autorità preposte alla concessione delle autorizzazioni necessarie.
Si è costituita in giudizio contestando quanto Controparte_3 sostenuto dagli attori e affermando che numerosi sono stati gli incontri con le autorità preposte al rilascio delle autorizzazioni necessarie alla realizzazione della struttura turistico ricettiva e che tuttavia, alla luce delle intrinseche difficoltà di coordinamento di così tanti Enti coinvolti, delle peculiarità dimensionali del progetto sottoposto al vaglio di questi ultimi, della complessità della normativa amministrativa (regolamenti urbanistici, piani regolatori, etc.) cui sottoporre il progetto medesimo, delle riscontrate incompatibilità del progetto con molteplici vincoli paesaggistici-ambientali riferibili all'area in questione e delle tempistiche incerte dettate dall'iter della
4 variante urbanistica, le parti hanno concordato di prorogare il termine di esecuzione del contratto (e conseguentemente anche quello di avveramento della condizione sospensiva) all'11.10.2021.
La convenuta ha affermato che il contesto paesaggistico-territoriale dell'area in questione e l'assenza di strumenti urbanistici/piani regolatori vigenti idonei a legittimarne un'alterazione o modifica nei termini posti dal preliminare avrebbero reso di fatto impossibile la formalizzazione della compravendita dell'area, senza che nessuna responsabilità potesse ascriversi alla stessa.
Ha, inoltre, riferito che la condizione, pur prevedendo a carico dell'acquirente l'impegno di attivarsi per ottenere le autorizzazioni necessarie alla realizzazione della struttura con capacità dimensionale ivi dedotta, non imponeva di presentare un formale progetto.
Per tutte queste ragioni ha chiesto il rigetto delle domande attoree.
La causa è stata istruita sulle produzioni documentali delle parti e mediante l'escussione di testimoni della convenuta, avendo l'attrice rinunciato alla deposizione dei propri testi.
All'udienza del 6.11.2024 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni e, concessi i termini per il deposito delle comparse conclusionali e di replica ai sensi dell'art. 190 c.p.c., la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione.
*** *** ***
Gli attori domandano in tesi di ritenere la condizione non avverata per causa e colpa della convenuta e di trattenere la somma da questa consegnata al notaio a titolo di deposito cauzionale (a ben vedere, dunque, a titolo di caparra), azionando di fatto la fictio di cui all'art. 1359 c.c.; in ipotesi di accertare l'inadempimento della convenuta in relazione alle obbligazioni sottese alla condizione apposta al contratto preliminare inter partes e chiedono il pagamento di € 200.000,00, somma pari al deposito cauzionale che ha riottenuto alla scadenza del termine contrattuale oggetto di CP_3 proroga.
5 Si rivela, pertanto, decisivo l'esame della clausola richiamata dalle parti e contenuta nel contratto preliminare sottoscritto il 12.4.2018; il riferimento è all'art.

5.3 del contratto intitolato “Condizione sospensiva –
Ottenimento concessione”, il quale stabilisce che “Il presente contratto è sottoposto alla condizione sospensiva del rilascio, entro la Data di Esecuzione, ovvero entro la data fissata per la stipula del definitivo, dell'autorizzazione da parte delle competenti Autorità a favore della Società per la realizzazione di una struttura turistico ricettiva con capienza di almeno 1.500 pax. Qualora la predetta condizione di non rilascio si verifichi, parte Acquirente avrà diritto alla restituzione della somma di Euro 200.000,00 depositata nei modi e per i motivi di cui all'art.

4.3. Le pratiche necessarie per l'ottenimento delle autorizzazioni di cui sopra saranno svolte a cura e spese di parte Acquirente alla quale parte
Venditrice si obbliga sin d'ora a rilasciare le necessarie autorizzazioni e/o a sottoscrivere i necessari elaborati purché conformi e rispondenti alla normativa vigente in materia.”.
La condizione pattuita dalle parti è all'evidenza sospensiva e di carattere misto;
infatti con la stessa i contraenti hanno subordinato l'acquisizione di efficacia del contratto all'ottenimento dell'autorizzazione della PA per la realizzazione di una struttura turistico ricettiva con capienza di almeno 1500 persone (condizione sospensiva) e l'avveramento della condizione dipende in parte dal comportamento di un terzo (la PA) ed in parte dalla volontà dei contraenti: di , la quale nel caso di specie ha CP_3 assunto l'impegno di curare (e pagare) le pratiche necessarie per l'ottenimento delle autorizzazioni;
della controparte, che ha corrispondentemente assunto l'impegno di rilasciare le autorizzazioni o di sottoscrivere gli elaborati necessari ad ottenere i titoli abilitativi necessari da parte degli Enti pubblici interessati.
La condizione in esame è soggetta alla disciplina di cui all'art. 1358
c.c., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede anche con riferimento all'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista;
ed è proprio su tale ultimo profilo che si incentra l'assunto degli attori in ordine ad un inadempimento della convenuta.
6 Il Collegio reputa, tuttavia, che la prospettazione attorea non possa essere condivisa.
Quanto alla domanda svolta in tesi, si osserva che l'attrice ha sostanzialmente inteso invocare l'applicazione della fictio di cui all'art. 1359
c.c., ma tale norma nel caso di specie non può ritenersi operare perché la condizione è posta anche e prima di tutto nell'interesse della convenuta e deve escludersi che il mancato avveramento sia dipeso da causa alla stessa imputabile -come sarà meglio illustrato in seguito-; ragione per cui la condizione sospensiva deve ritenersi effettivamente non avverata (e in effetti,
l'art 5.3 del contratto preliminare non impone che vi sia un diniego espresso della PA perché la condizione non si verifichi, ma fa ritenere all'uopo sufficiente il solo fatto negativo del mancato rilascio), con conseguente scioglimento del contratto e venire meno del titolo sotteso al versamento della caparra di € 200.000,00 da parte della promissaria acquirente.
Con riguardo alla domanda formulata in ipotesi, in primo luogo, si osserva che gli attori sostengono che vi era uno specifico onere per la convenuta di presentare un formale progetto e che la possibilità di ritenere non avverata la condizione contrattuale sarebbe stata collegata al diniego formale dell'autorizzazione da parte della PA: l'assunto è infondato poiché il tenore della clausola contrattuale non è questo. Difatti non è previsto in nessuna parte del testo negoziale che incombesse sulla convenuta l'obbligo di presentare un progetto o di depositare specifiche istanze, alla cui omissione ricollegare, sostanzialmente in via automatica, un inadempimento della parte. Piuttosto la clausola in esame consente di ritenere che CP_3 avesse assunto l'impegno di attivarsi in qualsiasi forma per acquisire l'autorizzazione della PA -evidentemente questa fuori dalla sfera di controllo della parte- necessaria per la realizzazione della struttura nei termini dimensionali previsti in contratto;
e per quanto emerso in giudizio tale obbligazione -rectius obbligo collaterale rispetto al sinallagmatico impegno alla stipula condizionata, diretta filiazione dell'obbligo di cui all'art. 1358
c.c.- pare essere stata adempiuta.
7 Gli attori affermano che senza la presentazione di un progetto da parte di e un conseguente diniego formale della PA non sarebbe possibile CP_3 ritenere che la convenuta si sia attivata fattivamente per far sì che la condizione sospensiva si avverasse;
tuttavia, come si evidenzierà anche di seguito, si tratta di una pretesa meramente formale che, da un lato, non ha un appiglio concreto nel rapporto contrattuale e che, dall'altro lato, costituisce di fatto un elemento superfluo alla luce del contesto regolamentare di riferimento che impediva la realizzazione dell'opera nei termini pattuiti.
Affermano poi gli attori che l'inerzia di non sarebbe giustificata CP_3 neppure a fronte della -contestata- circostanza che per ottenere una maggiore capienza ricettiva sarebbe stata necessaria una previsione o variante del nuovo Regolamento Urbanistico, dal momento che sarebbe stato necessario che la convenuta -nell'ottica dell'attivazione e della osservanza della buona fede di cui all'art. 1358 c.c.- si facesse parte diligente proponendo all'Ente Pubblico dette modifiche con una istanza di variante.
Tuttavia anche sotto questo profilo reputa il Collegio che non possa affermarsi la sussistenza di un obbligo in tal senso da parte di , CP_3 neppure quale comportamento attivo volto a favorire la realizzazione della condizione;
infatti, vi sono agli atti documenti (nn. 3, 5, 6, 7 fasc. conv.) che dimostrano come la convenuta abbia avviato un dialogo reale con gli enti pubblici interessati dal programma edificatorio posto alla base del contratto di cui si discute (vi sono, infatti, scambi epistolari che evidenziano l'organizzazione degli incontri con i tecnici e la trasmissione agli enti interessati della presentazione per la riqualificazione del villaggio turistico); la doglianza di parte attrice in ordine all'insufficienza di tale documentazione a dimostrare il comportamento in buna fede della controparte non è quindi condivisa da questo Collegio, dal momento che l'assunto poggia sulla tesi - qui negata- secondo cui vi era la necessità di una formale e concreto progetto o istanza presentati da all'Amministrazione pubblica e suscettibili di CP_3 valutazione da parte della medesima.
8 La convenuta afferma che il confronto con detti Enti (Comune,
Regione, Soprintendenza) avrebbe fatto emergere, a fronte della prospettazione del programma di massima delineato da , CP_3
l'impossibilità di dare avvio a procedure di modifica degli strumenti urbanistici utili a consentire la realizzazione della struttura turistica che aveva in animo di realizzare;
sicché in un tale contesto la mancata CP_3 proposizione di una formale istanza di variante da parte di si sarebbe CP_3 rivelata assolutamente superflua e causalmente irrilevante, dacché gli Enti pubblici avrebbero prospettato la non adeguabilità del Regolamento urbanistico alle specifiche esigenze del privato;
pertanto, assumere che in tali circostanze, se avesse depositato una formale istanza di variante, CP_3
a fronte del medesimo certo esito già rappresentato dalle Istituzione, si sarebbe potuta ritenere adempiente, sarebbe un argomento specioso fondato su di un dato meramente formalistico. Al riguardo il Collegio rileva che la questione è ininfluente dal momento che in ogni caso il rilascio o meno delle autorizzazioni dipendeva dal fatto di un terzo, la PA (cd. factum principis), rilevando ai nostri fini solo l'attivazione fattiva della contraente al fine CP_3 di verificare la fattibilità dell'opera e, se possibile, di favorire l'adozione di provvedimenti pubblici idonei a realizzare il progetto e tanto pare essere quello che si è verificato nel caso di specie.
In secondo luogo, occorre rilevare che la correttezza dell'operato della convenuta emerge altresì alla luce di una valutazione complessiva degli interessi delle parti: posto che al momento del preliminare era pacifico che non vi erano le condizioni urbanistiche necessarie a realizzare una struttura che potesse ospitare almeno 1500 persone, la condizione sospensiva era stata evidentemente strutturata in modo da tutelare entrambe le parti a fronte dell'incognita rappresentata dall'esito delle deliberazioni della PA, ragione per la quale in caso di mancato rilascio di autorizzazioni conformi al progetto imprenditoriale della convenuta, il contratto avrebbe perso efficacia.
Dunque, l'effetto della inefficacia della promessa cessione delle quote sociali era ricollegato al mancato ottenimento delle autorizzazioni richiamate, condizione questa accettata al momento del preliminare anche dalla parte promittente cedente.
9 È poi pacifico, e comunque non specificamente contestato in giudizio, che i presupposti urbanistici per la realizzazione del progetto non erano sussistenti né al momento della scadenza del termine fissato nel preliminare né alla scadenza di quello oggetto di proroga -né durante il corso di questo giudizio è stato assunto nessuno strumento urbanistico da parte dei Comuni interessati. Se così è, è evidente che a livello causale, anche a prescindere da ogni diversa considerazione, la condotta della convenuta non ha determinato nessun apporto significativo, in quanto in ogni caso il contratto preliminare non sarebbe stato destinato ad acquisire efficacia.
Ora, in questo contesto, pretendere, come fanno gli attori, che l'inefficacia del contratto per il mancato avveramento della condizione dovesse passare necessariamente da un comportamento formale -la presentazione di un progetto o di una istanza- neppure previsto contrattualmente (né evincibile in via interpretativa), appare affermazione non suffragata dal disposto del testo negoziale, poiché la clausola avente ad oggetto la condizione sospensiva deve essere letta come diretta a imporre alla parte promittente l'acquisto di attivarsi -in qualsiasi modo- e di interessarsi per verificare la fattibilità di un determinato progetto e di adoperarsi per consentire alla PA di pronunciarsi con una autorizzazione o un diniego;
e tanto è stato fatto dalla convenuta.
Peraltro, occorre rilevare che gli attori si dolgono anche di una mancata informativa nel corso degli anni da parte della convenuta in ordine all'aggiornamento della situazione. Tuttavia sul punto è sufficiente rilevare che nessuna specifica obbligazione in tale senso è stata assunta dalla convenuta al momento della stipula del contratto preliminare.
Infine, va segnalato che in sede di proroga del contratto preliminare entrambe le parti, e dunque anche la promittente venditrice, hanno dato atto che “parte acquirente, di concerto con parte venditrice, ha avviato le pratiche necessarie per l'ottenimento delle autorizzazioni sopra indicate ma le stesse, nell'approssimarsi della data di esecuzione, non sono state interamente rilasciate” (doc. 3 fasc. att.): entrambe le parti, quindi, pur essendo pacifico che alla data della proroga non vi erano istanze o documenti formali
10 depositati, affermano che erano state avviate le pratiche necessarie per l'ottenimento delle autorizzazioni, rendendo quindi evidente che le parti - compresa la promittente la cessione- ritenevano corretto anche l'avvio di una interlocuzione informale con le autorità pubbliche preposte al rilascio di quelle autorizzazioni.
Alla luce delle considerazioni svolte le domande proposte dagli attori devono essere integralmente rigettate.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo ai sensi del DM 55/14 come modificato dal DM 147/22 facendo applicazione dei parametri medi per tutte le fasi del giudizio, tenuto conto del valore della causa (€ 200.000), delle attività espletate e delle questioni trattate, seguono la soccombenza.


P. Q. M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, così provvede:

1. rigetta le domande proposte dagli attori nei confronti della convenuta,

2. condanna gli attori, in solido tra loro, a rifondere alla convenuta le spese di lite liquidate in € 14.103,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario sul compenso, oltre l'IVA e al CPA.
Così deciso a Firenze nella Camera di Consiglio del 25.2.2025 su relazione della dott.ssa Laura Maione.
Il giudice estensore dott.ssa Laura Maione
Il Presidente
dott.ssa Linda Pattonelli
11