N. R.G. 28840/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 28840/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 PAGLIARELLO EMMA MARIA e dell'avv. PAGLIARELLO ANGELO ( ), C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA PARRAVICINI, 2 20900 MONZA presso il difensore avv.
PAGLIARELLO EMMA MARIA
ATTORE contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. PITRELLI ROBERTA, elettivamente domiciliato in VIA MAGENTA, 27 20021 BOLLATE presso il difensore avv. PITRELLI ROBERTA
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Per Parte_1 All'esito dell'istruttoria espletata, la difesa dell'attore insiste per l'accoglimento delle seguenti CONCLUSIONI NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: ACCERTATA E DICHIARATA l'intervenuta risoluzione ai sensi dell'art. 1454 cc del contratto preliminare di compravendita concluso tra l'attore e la società convenuta il 14.09.2010, CONDANNARE la società alla restituzione della somma di euro 29.928,00 Controparte_1 corrisposta dal sig. a titolo di prezzo e interessi, oltre ad interessi legali e rivalutazione Parte_1 monetaria;
CONDANNARE la società al risarcimento di tutti i danni patiti dal signor Controparte_1
quantificati in euro 27.298,53 ovvero alla somma maggiore o minore ritenuta di giustizia Parte_1
NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA ACCERTATA E DICHIARATA la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., per grave inadempimento della società del contratto preliminare di compravendita concluso tra l'attore e Controparte_1 la società convenuta il 14.09.2010,
CONDANNARE la alla restituzione della somma di euro 29.928,00 corrisposta dal Controparte_1 sig. a titolo di prezzo ed interessi Parte_1
e altresì CONDANNARE al risarcimento di tutti i danni patiti dal signor Controparte_1 Parte_1 quantificati in euro 27.298,53 ovvero alla somma maggiore o minore ritenuta di giustizia pagina 1 di 15 NEL MERITO, IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA
Nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della domanda di risoluzione del contratto preliminare,
-ACCERTATA E DICHIARATA la conclusione di un contratto di appalto tra l'attore e la società convenuta per l'esecuzione dei lavori meglio descritti nell'atto di citazione
-ACCERTATA E DICHIARATA la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. per grave inadempimento della società del contratto di appalto per le ragioni meglio indicate nel corpo Controparte_1 dell'atto di citazione e dei successivi atti Per l'effetto CONDANNARE la società convenuta a risarcire tutti i danni patiti, quantificati in euro 27.298,53 ovvero nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia
- In ogni caso con vittoria di spese di lite
*** In questa sede l'attore insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie che qui si riportano: MEMORIA EX ART. 183, COMMA 6, N. 2 C.P.C La difesa dell'attore chiede l'accoglimento delle seguenti istanze istruttorie:

1. Vero che il 14.09.2010, il sig. sottoscriveva il contratto preliminare di compravendita Parte_1 immobiliare che si esibisce (doc. 1), avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Località Polaggia, Comune di Berbenno di Valtellina, identificata al catasto dei fabbricati al foglio 20, mapp. 400, sub 2, così descritta: casa rustica, posta a 3 piani, 3 fuori terra, composta da P.T. cucina, RIP. P1 camera RIP-
P.2 rip+rip + terreno in uso esclusivo

2. Vero che il signor partecipava all'incontro accompagnato dalla sua famiglia, precisamente Parte_1 dal signor e dalla signora Persona_1 Parte_2

3. Vero che con detto contratto le parti concordavano che il prezzo, fissato in euro 21.500,00 venisse versato secondo le seguenti modalità:
-1.000,00 euro alla sottoscrizione del compromesso;

-20.500,00 al momento della stipulazione dell'atto notarile mediante l'intervento di un ente finanziatore, rateizzando il prezzo in “due o tre anni”.

1. Vero che il signor contestualmente alla firma del compromesso di vendita, il Parte_1
14.09.2010 versava la somma di euro 1.000,00 mediante assegno bancario

1. Vero che il 15.09.2010 il signor accompagnato dalla famiglia, e il signor Parte_1 [...]
in qualità di legale rappresentante della convenuta, a modifica dell'accordo concluso il girono CP_1 prima di cui all'allegato 1, concordavano che la somma di euro 18.500 sarebbe stata versata in 36 rate mensili di euro 680,09 più iva, somma già comprensiva di interessi, per complessivi euro 24.483,24

2. Vero che il EOetra il 15.09.2010 forniva al signor il prospetto che si mostra al CP_1 Parte_1 testimone, allegato n. 3, contenente l'importo delle rate e le relative scadenze.

3. Vero che il signor contestualmente alla firma dell'accordo del 15.09.2010 Parte_1 versava la somma di euro 2.000,00 mediante assegno bancario

4. Vero che il signor tra il 2010 e il 2013 provvedeva a pagare l'intero importo pattuito, per Parte_1 complessivi euro 29.928,00, con ultima rata versata nell'ottobre 2013
SUL CONTRATTO DI APPALTO

1. Vero che l'immobile oggetto di compromesso di vendita di cui all'allegato 1 era un rustico che necessitava di una ristrutturazione integrale

2. Vero che, in occasione della sottoscrizione del compromesso di vendita, il EO. mostrava CP_1
e forniva copia al signor il progetto di ristrutturazione redatto dal geometra e che si Parte_1 Per_2 mostra al testimone (allegato n. 5)

3. Vero che il EO. proponeva di incaricare della ristrutturazione del rustico una ditta di sua CP_1 fiducia, la GD Costruzioni pagina 2 di 15 4. Vero che le parti effettuavano un primo sopralluogo nel rustico il 19 ottobre 2010 allo scopo di concordare gli interventi da effettuare

5. Vero che, in detta occasione (19.10.2010), il EO. presentava la bozza del contratto di CP_1 appalto contenente l'elenco delle opere che la società GD di avrebbe eseguito al Parte_3 prezzo di euro 14.000,00 (All.6)

6. Vero che il signor accettava la proposta formulata dal signor al quale consegnava Parte_1 CP_1 un assegno di euro 1.100,00

7. Vero che la GD di nel 2011 realizzava i lavori di cui al punto 3 (demolizione Parte_4 soletta) e punto 4 (rimozione soletta) del contratto di appalto

8. Vero che tra l'ottobre 2011 e il dicembre 2011 il signor consegnava al EO. Parte_1 CP_1 due assegni intestati alla GD di euro 1.100,00 cadauno a titolo di corrispettivo per i lavori da effettuare

9. Vero che la GD, a seguito dei pagamenti ricevuti, emetteva le tre fatture che si mostrano al testimone (All. 7)
10. Vero che il signor tra il 2011 e il 2012 riusciva a recarsi presso l'immobile di Berbenno Parte_1 in due occasioni
11. Vero che nell'estate del 2012, stante il lungo tempo trascorso, l'attore aveva un ripensamento circa la convenienza dell'affare e sospendeva i pagamenti
12. Vero che nel dicembre del 2012 l'attore veniva contattato telefonicamente dal EOetra CP_1 che gli “dava del pazzo” e che gli garantiva che un rustico del genere, dopo un'attenta ristrutturazione, avrebbe aumentato in modo esponenziale il valore.
13. Vero che, in occasione di detta telefonata, il EO. si dichiarava disponibile a far eseguire CP_1 tutte le opere indicate nel contratto di appalto dalla sua società, la Controparte_1
14. Vero che il signor accettava la proposta e, come da accordi, pagava integralmente il Parte_1 prezzo pattuito per la compravendita entro il mese di ottobre 2013.
Contr

1. Vero che nel 2013, completato il pagamento del prezzo concordato, la iniziava ad effettuare i lavori meglio indicati nella bozza di contratto di appalto che si mostra al testimone (all. 6)

2. Vero che il signor provvedeva al pagamento delle somme che man mano, dal 2016 al Parte_1
2018, il signor chiedeva venissero versate tramite assegno o tramite bonifico CP_1

3. Vero che, ad esempio, nel dicembre 2016 il EO. chiedeva all'attore di provvedere al CP_1 pagamento del EO. per le prestazioni professionali sino a quel momento eseguite per la Per_2 redazione del progetto e il signor vi provvedeva Parte_1

4. Vero che nel dicembre 2016 il signor e il signor accompagnato dal figlio, si CP_1 Parte_1 incontravano presso l'ufficio del geometra in Morbegno.

5. Vero che il EO. proponeva all'attore di effettuare, al prezzo di euro 16.000,00, le CP_1 seguenti ulteriori opere:
-installare l'impianto elettrico e idraulico
-montare il pavimento in parquet
-di montare la cucina in muratura
- di inserire vetrocemento al secondo piano
- di allacciare la fogna
-di montare gli infissi

1. Vero che il signor acconsentiva e chiedeva di poter pagare un po' alla volta Parte_1
pagina 3 di 15 2. Vero che in occasione di detto incontro il signor lasciava al EO. quattro Parte_1 CP_1 assegni postdatati meglio indicati nel documento che si mostra al testimone, oltre alla somma di euro
3.500,00 in contanti (All.8)

3. Vero che tutti i pagamenti successivi al dicembre 2016 venivano effettuati tramite bonifico bancario ovvero con assegno bancario, previa richiesta del EO. CP_1

4. Vero che il signor tra il 2017 e il 2019 effettuava circa due sopralluoghi l'anno per Pt_1 verificare lo stato dei lavori

5. Vero che il signor prima di recarsi presso l'immobile, avvisava telefonicamente il EO. Parte_1 del suo arrivo CP_1

6. Vero che, ad ogni sopralluogo, il signor trovava un muratore intento a lavorare all'interno Parte_1 dell'appartamento che lo rassicurava circa la prossimità della conclusione dei lavori

7. Vero che tra il dicembre 2016 ed il 2018 il signor versava euro 13.750,00 mediante Parte_1 bonifici bancari (All.9).

8. Vero che nel 2019 l'attore ed il figlio effettuavano un sopralluogo nell'immobile che Per_1 trovavano in stato di abbandono e pieno di macerie (All.11).

9. Vero che l'attore ed il figlio riuscivano a mettersi in contatto con uno dei muratori visti in precedenza, il quale affermava di essere stato mandato a lavorare presso il rustico di Berbenno solo nei giorni in cui era previsto il loro arrivo
10. Vero che il signor contattava immediatamente il EO. e gli concedeva ancora Parte_1 CP_1 sei mesi di tempo per finire i lavori.
11. Vero che nel settembre 2020 l'attore, accompagnato dal figlio, e il convenuto si incontravano presso il bar del Centro Commerciale il Vulcano a Sesto San Giovanni.
12. Vero che il signor chiedeva che venisse stipulato immediatamente il contratto di Parte_1 compravendita così da poter far fare i lavori da una società di fiducia.

1. Vero che in detta occasione il signor affermava che per poter procedere al rogito fosse CP_1 necessario versare una ulteriore somma di circa euro 12.000,00 stante il maggior valore acquisito dall'immobile a seguito dei lavori effettuati

2. Vero che nel giugno 2022 il signor si recava con il proprio tecnico di fiducia, EO. Parte_1
, presso l'immobile di Berbenno al fine di verificare quali opere fossero state effettuate e Persona_3 quali fossero ancora da effettuare

3. Vero che in occasione di detto sopralluogo il perito accertava lo stato di degrado e incuria in cui versava l'immobile come da documentazione fotografica che si produce (All.13)

4. Vero che i vizi delle opere eseguite sono quelli meglio indicati nella perizia che si deposita quale allegato n. 12 redatto dal EO tra i quali sono annoverati i seguenti: Persona_3

1. La scala in cemento armato risulta costruita in legno

2. Gli scalini della scala in legno sono talmente piccoli da non permettere l'appoggio del piede

3. I falsi telai presentano buchi che permettono all'aria e alla luce esterna di entrare nell'immobile.

4. Il tetto, diversamente da quanto indicato al punto 17 del contratto di appalto, non è stato isolato e nemmeno è stato sostituito il pluviale di scarico delle acque piovane.

5. il parquet non è mai stato posato. Sono state posate delle tavole di legno, peraltro in modo impreciso e approssimativo. Oggi la pavimentazione si presenta gonfia e sollevata 1. Vero che tra le opere omesse, meglio indicate in perizia, sono indicabili anche le seguenti:
Persona_4
pagina 4 di 15 1. Demolizione muratura in pietra per riquadratura passaggio tra porzione fabbricato est ed ovest -
CP_2

2.Demolizione muratura in pietra per riquadratura passaggio tra porzione fabbricato est e ovest
Piano Terra
2 Intonaco rustico a frattazzo su pareti interne perimetrali del soggiorno est
3 Intonaco rustico a frattazzo o rasapietra su pareti interne perimetrali in pietra della cucina ovest
Piano primo 9 Getto massetto in calcestruzzo e rete metallica pronto per posa piastrelle
10 Intonaco rustico a fratazzo su pareti interne e tavolati divisori interni della porzione di fabbricato est
11 Intonaco rustico a fratazzo o rasapietra su pareti interne perimetrali in pietra della porzione di fabbricato ovest
Piano Secondo 15 Intonaco rustico a fratazzo o rasapietra su pareti interne perimetrali in pietra della camera est
-Non è stato poi realizzato l'allaccio alla rete fognaria.
-Non sono stati realizzati gli impianti, né quello elettrico, né quello idraulico
-La cucina in muratura non è mai stata costruita

1. Vero che per le opere di ristrutturazione eseguite tra il 2016 e il 2019 il signor ha Parte_1 sostenuto una spesa di euro 25.250,00 di cui euro 3.300,00 versati in favore della ditta GD

2. Vero che l'attore, su richiesta del EO. nel 2018 faceva installare un contatore della luce CP_1 così da permettere agli operai di proseguire nei lavori di ristrutturazione

3. Vero che il signor ha sostenuto una spesa di circa euro 1500,00 per la fornitura della luce Parte_1 presso l'immobile di Berbenno.
Si indicano in qualità di testimoni:
-Il signor su tutte le circostanze Persona_1
-La signora : su tutte le circostanze Controparte_3
-Il EO. sulle circostanze di cui ai punti da 41 a 44 Persona_3
MEMORIA EX ART. 183, COMMA 6, N. 3 C.P.C 1. Sulle istanze di prova per testimoni articolate dal convenuto:
Capitolo 1
In caso di sua ammissione si chiede di essere ammessi a prova contraria sul medesimo capitolo con il testimone Persona_1
Sempre in caso di ammissione del capitolo, si chiede di essere ammessi a prova contraria con il testimone EO. sui seguenti capitoli: Persona_3
. Vero che, sin dal 1996 l'immobile oggetto di compravendita, censito al catasto dei fabbricati del Comune di Berbenno foglio 20, Particella 400, sub 3, risulta accatastato quale A/4 ossia abitazione di tipo popolare
. Vero che l'immobile sopra indicato ancora oggi è accatastato quale A/4 e, in quanto tale, può formare oggetto di compravendita
Capitolo 2):
In caso di sua ammissione si chiede di essere ammessi a prova contraria sul medesimo capitolo con il testimone Persona_1
Capitolo 3):
In caso di sua ammissione si chiede di essere ammessi a prova contraria sul medesimo capitolo con il testimone Persona_1
Capitolo 4):
pagina 5 di 15 Qualora il capitolo venisse ammesso, si chiede di essere ammessi a prova contraria con il teste
[...]
Per_1
Capitolo 5), 6), 7),8): si chiede di essere ammessi alla prova contraria con i seguenti testimoni:
[...]
EO. , Per_1 Persona_3 Persona_5
In relazione alle circostanze dedotte da controparte con i capitoli 5), 6), 7) e 8), a prova contraria, si chiede che venga escusso il testimone , muratore che il signor ha più Persona_5 Parte_1 volte, tra il 2016 e il 2019, trovato impegnato a lavorare all'interno dell'immobile oggetto di causa sulle seguenti circostanze:
. Vero che il EO. tra il 2016 e il 2019, chiedeva al signor di CP_1 Persona_5 recarsi presso l'immobile oggetto del presente giudizio ogni qual volta riceveva la di visionare l'immobile (teste: ) _5
. Vero che il EO. il tra il 2016 e il 2019, chiedeva al signor di CP_1 Persona_5 recarsi presso l'immobile oggetto del presente giudizio e di far credere al signor che i lavori Parte_1 stavano regolarmente proseguendo. (teste: ) _5
. Vero che il EO. il tra il 2016 e il 2019, chiedeva al signor di CP_1 Persona_5 recarsi presso l'immobile oggetto del presente giudizio circa due volte l'anno (teste: ) _5
. Vero che il signor nel 2019, in occasione di un sopralluogo effettuato nel mese di _5 marzo dall'attore, confessava al signor di essere stato mandato a lavorare tra il 2016 e il Parte_1 2019 dal signor presso l'immobile oggetto di giudizio solo in occasione delle visite CP_1 all'immobile. (teste: e _5 Persona_1
Capitolo 9): Si chiede di essere ammessi a prova contraria con i seguenti testimoni: Persona_1
Per Controparte_1 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare RIGETTARE tutte le domande attoree, in quanto infondate in fatto ed in diritto, per tutte le motivazioni di cui in narrativa. Con vittoria di spese e compensi professionali.
In via Istruttoria: La scrivente difesa chiede l'ammissione delle seguenti istanze istruttorie: A) Si chiede di essere ammessi a prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
1. “Vero che il sig. , quando decise di far ristrutturare il rustico oggetto del Parte_1 preliminare di vendita del 14/09/2010, era stato informato dal EO. , quale legale CP_1 rappresentante della che doveva occuparsi di una serie di Controparte_1 adempimenti burocratici, quali il pagamento degli oneri per la presentazione della DIA al Comune di Berbenno di Valtellina, presentare la pratica per il successivo nuovo accatastamento dell'immobile, predisporre la certificazione energetica, presentare le varianti in corso d'opera, ed infine il certificato di fine lavori, tutti documenti che avrebbe dovuto obbligatoriamente presentare al Notaio in occasione del futuro rogito?”.
2. “Vero che il EO. più volte sollecitava il sig. a CP_1 Parte_1 provvedere al pagamento degli oneri comunali e a farsi carico di tutta la preparazione della suddetta documentazione necessaria per il rogito?”
3. “Vero che il sig. si rifiutava di predisporre e farsi carico di tutta la suddetta Parte_1 documentazione necessaria per addivenire al rogito?”

4. Vero che il sig. ad oggi risulta debitore del saldo della parcella del Parte_1 26/09/2011 del EO. per euro 2.687,50 ancora dovuti ?” Parte_5
Si indica quale teste, il EO. , via A. Lucini 10 Delebio (SO). Parte_5
pagina 6 di 15 5. Vero che presso l'immobile per cui è causa, sito in Polaggia Comune di Berbenno di Valtellina di proprietà della , risultano essere state eseguite tutte le Controparte_1 opere di ristrutturazione indicate nei docc. 7 e 14 che si rammostrano?

6. Vero che, tra le opere eseguite, rientrano in particolare i seguenti lavori -Piano Terra
Demolizione muratura in pietra per riquadratura passaggio tra porzione fabbricato est ed ovest;
Primo piano: Demolizione muratura in pietra per riquadratura passaggio tra porzione fabbricato est e ovest;

Piano Terra: Intonaco rustico a frattazzo su pareti interne perimetrali del soggiorno est;
Intonaco rustico a frattazzo o rasapietra su pareti interne perimetrali in pietra della cucina ovest;
Piano primo : Getto massetto in calcestruzzo e rete metallica pronto per posa piastrelle;
Intonaco rustico a fratazzo su pareti interne e tavolati divisori interni della porzione di fabbricato est;
Intonaco rustico a fratazzo o rasapietra su pareti interne perimetrali in pietra della porzione di fabbricatoovest;
Piano Secondo Intonaco rustico a fratazzo o rasapietra su pareti interne perimetrali in pietra della camera est”
7. “Vero che tra i lavori eseguiti, è stato realizzato l'allaccio alla rete fognaria?”
8. “Vero che tra i lavori eseguiti, sono stati realizzati gli impianti elettrico e quello idraulico?”

9. Vero che tra i lavori da eseguirsi indicati nei doc. 7 e 14 che si rammostrano era esclusa la cucina in muratura?
Si indicano quali testimoni : EO. , via A. Lucini 10 Delebio (SO) via Bergamo 39 Capriate Parte_5 Testimone_1
San Gervaso;
via Selvetta 667/b Colorina (SO) Testimone_2
, Frazione Cevo n.15 in Civo (SO) Testimone_3 B) Ammettersi CTU, volta ad accertare l'esecuzione a regola d'arte delle opere eseguite dalla convenuta. Nella denegata ipotesi in cui i capitoli di prova avversari venissero ammessi si chiede l'ammissione a prova contraria con i testi in seguito indicati e sui seguenti capitoli di prova:

1. Vero che il sig. nell'estate 2012 comunicò alla convenuta di aver perso l'interesse Parte_1 all'acquisto dell'immobile oggetto di causa?

2. Vero che il sig. nell'estate 2012 interruppe il pagamento in favore della convenuta Parte_6 delle rate di acquisto dell'immobile?

3. Vero che il sig. nell'estate 2012 interruppe il pagamento delle opere di Parte_1 ristrutturazione svolte dalla GD Costruzioni di CA LE & C?

4. Vero che a distanza di tre anni, nel dicembre 2016, il sig. tornò dalla convenuta Parte_1 chiedendo alla stessa di aiutarlo nel completare le opere di ristrutturazione?

5. Vero che nel dicembre 2016 il sig. sottoscrisse un impegno con il quale incaricava la Parte_1 convenuta a far continuare le opere da imprese e artigiani di sua fiducia garantendo il pagamento dei conteggi che di volta in volta il EO avrebbe presentato, come risulta dal doc. 13 che si CP_1 rammostra?

6. Vero che il documento 14 che si rammostra riporta tutte le opere eseguite e concordate con il sig. ? Parte_1

7. Vero che risultano essere state eseguite tutte le opere di cui al doc. 14 che si rammostra?

8. Vero che le opere elencate dal doc. 14 che si rammostra venivano eseguite dalle seguenti imprese incaricate dalla convenuta: ED IL RU DA corrente in via Bergamo 39 Capriate
San Gervaso, per le opere di fornitura e posa in opera di impianto elettrico, idraulico, e serramenti;

corrente in via Selvetta 667/b Colorina (SO) per lavori di manodopera, , Testimone_2 Testimone_3 corrente in Frazione Cevo n.15 in Civo (SO), per prestazioni di manodopera?

9. Vero che tra i lavori eseguiti è stato realizzato l'allaccio alla rete fognaria?”
10. Vero che tra i lavori eseguiti sono stati realizzati gli impianti elettrico e quello idraulico, come risulta anche dai documenti prodotti (contratti e fatture) sub doc. 16 e docc. 19 e 20 che si rammostrano?
pagina 7 di 15 11. Vero che tra i lavori da eseguirsi indicati nei doc. 7 e 14 che si rammostrano era esclusa la cucina in muratura?
12. Vero che la convenuta ha provveduto a pagare le imprese sopra indicate al punto 8 per l'esecuzione delle opere presso l'immobile di cui è causa?
13. Vero che nel marzo 2018 il sig. interrompeva il pagamento del saldo delle somme Parte_1 ancora dovute per la ristrutturazione, come da conteggi a sue mani, pari ad euro 12.700,00 per saldo serramenti, opere idrauliche, opere elettriche, opere murarie?
14. Vero che il sig. aveva chiesto alla convenuta di dichiarare, in occasione del rogito, Parte_1 che oggetto della compravendita era ancora un rustico?
15. Vero che la convenuta più volte spiegava al sig. che era necessario che lo stesso Parte_1 provvedesse a predisporre la documentazione necessaria per addivenire alla stipula del rogito, conseguente alle opere di ristrutturazione dell'immobile?
16. Vero che il sig. aveva dichiarato alla convenuta di voler evitare di spendere soldi per Parte_1 le pratiche burocratiche quali il nuovo accatastamento, il certificato di agibilità, il pagamento degli oneri comunali, la presentazione delle varianti in opera e la dichiarazione di fine lavori?
17. Vero che alcuna data per la stipula del rogito di compravendita veniva fissata dal sig.
Parte_1
Si indicano quali testimoni :
EO. , via A. Lucini 10 Delebio (SO) via Bergamo 39 Capriate Parte_5 Tes_1 Tes_1
San Gervaso;
via Selvetta 667/b Colorina (SO), , Frazione Cevo n.15 in Testimone_2 Testimone_3
Civo (SO)
Ammettersi CTU, volta alla verifica delle opere realizzate dalla convenuta.
Motivazione ha convenuto in giudizio la Parte_1 Controparte_1 chiedendo, in via principale, di accertare e dichiarare la risoluzione ai sensi dell'art. 1454 c.c. del contratto preliminare di compravendita concluso tra le parti il 14.09.2010 e di condannare la convenuta alla restituzione della somma di euro 29.928,00 corrisposta a titolo di prezzo, Controparte_1
oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria ed al risarcimento di tutti i danni patiti dall'attore, quantificati in euro 27.298,53 ovvero alla somma maggiore o minore ritenuta di giustizia.
In via subordinata chiedeva di accertare e dichiarare la risoluzione ex art. 1453 c.c., per grave inadempimento della società del contratto preliminare di compravendita Controparte_1
concluso tra le parti il 14.09.2010, con i conseguenti effetti restitutori e risarcitori di cui sopra.
In ulteriore subordine chiedeva di accertare la conclusione di un contratto di appalto tra le parti per l'esecuzione dei lavori meglio descritti nell'atto di citazione e di dichiarare la risoluzione ex art. 1453
c.c. per grave inadempimento della società e di condannare la società convenuta Controparte_1
a risarcire tutti i danni patiti, quantificati in euro 27.298,53 ovvero nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia.
In ogni caso con vittoria di spese di lite.
Alla prima udienza si presentava il socio accomandatario e legale rappresentante della
[...]
privo di assistenza tecnica e senza che la Controparte_1 CP_1
pagina 8 di 15 convenuta si fosse costituita in giudizio, pertanto, veniva dichiarata la contumacia della convenuta e la causa proseguiva con la concessione dei termini ex art. 183, sesto comma, cpc.
Con comparsa di costituzione del 18.03.2023, la società convenuta si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande formulate dall'attore, in quanto infondate in fatto e in diritto.
Le parti depositavano le memorie ex art. 183, comma sesto, c.p.c. e con ordinanza del 26.05.2023 venivano ammesse le prove testimoniali su alcuni capitoli di prova richiesti dalle parti.
La causa veniva quindi istruita documentalmente e mediante la prova testimoniale.
Espletata la prova orale (con l'escussione dei testimoni , geom. Controparte_3 Parte_5
geom. , e ) e Persona_3 Persona_1 Testimone_2 Persona_5 Tes_1 Testimone_1
ritenuta non necessaria la CTU, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Con ordinanza ex art. 127 ter cpc la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti, con i termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, che venivano ritualmente depositate.
***
Deve quindi essere esaminata la domanda proposta in via principale dall'attore di risoluzione ex art. 1454 cod. civ. del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti il 14.9.2010, che merita accoglimento, in quanto è fondata, con i conseguenti effetti restitutori e risarcitori, e che esonera dall'esame delle domande proposte in via subordinata.
E' provato documentalmente che le parti hanno stipulato il contratto preliminare in data 14.9.2010
(doc. n 1) in forza del quale l'attore si obbligava ad acquistare e la convenuta a vendere una porzione immobiliare sita in Polaggia, Comune di Berbenni di Valtellina, identificata al catasto dei fabbricati al foglio 20, mapp. 400, sub 2 e descritta come casa rustica, posta su 3 piani, 3 fuori terra, composta da
P.T. cucina, RIP. P1 camera RIP-P.2 rip+rip + terreno in uso esclusivo, al prezzo di euro 21.500,00.
Il contratto prevedeva che il prezzo di euro 21.500,00 venisse versato secondo le seguenti modalità: euro 1.000,00 alla sottoscrizione del compromesso ed euro 20.500,00 al momento della stipulazione dell'atto notarile mediante l'intervento di un ente finanziatore, rateizzando il prezzo in “due o tre anni”
e che il rogito notarile fosse stipulato alla fine dei pagamenti.
Contestualmente al contratto preliminare, versava la somma di euro 1.000,00 Parte_1 mediante assegno bancario alla convenuta (copia dell'assegno è allegata al contratto), mentre, per il pagamento della somma residua, con una scrittura privata in data 15.09.2010 le parti modificavano l'accordo concluso il giorno prima e concordavano che, contestualmente alla sottoscrizione del nuovo accordo, l'attore versava l'assegno di euro 2.000,00 e che la restante somma di euro 18.500 sarebbe stata versata in 36 rate mensili di euro 680,09 più iva ciascuna, per la somma complessiva di euro pagina 9 di 15 24.483,24 già comprensiva di interessi, che si impegnava a pagare entro il 15 di Parte_1
ogni mese, dal 15.10.2010 al 15.9.2013. Le parti pattuivano che il mancato pagamento anche di una sola rata avrebbe comportato la risoluzione del contratto e la perdita di quanto versato sino a quel momento, e che il rogito e la consegna dell'immobile sarebbe avvenuto al pagamento dell'ultima rata del 15.9.2013 (doc. n 2 att.).
E' inoltre provato documentalmente (doc. n 9 conv.) che, con la scrittura privata del 15/10/2010, la convenuta consegnava le chiavi dell'immobile al affinché potesse provvedere alla Parte_1 ristrutturazione dell'immobile e le parti pattuivano che qualora il non avesse ottemperato al Parte_1
pagamento delle rate concordate del contratto di compravendita, avrebbe perso le somme sino ad allora versate, nonché i lavori sino a quel momento realizzati, senza più nulla a pretendere dalla convenuta.
E' pacifico tra le parti che il prezzo dell'immobile, comprensivo degli interessi, veniva pagato ratealmente dall'attore, che versava l'ultima rata nell'ottobre 2013, per la somma complessiva di euro
29.928,00 (doc. n 4), dopo una sospensione di alcuni mesi nell'estate del 2012 (circostanza pacifica).
La clausola risolutiva inserita nel contratto preliminare e nella successiva modifica, secondo cui il mancato pagamento anche di una sola rata avrebbe comportato la risoluzione del contratto e la perdita di quanto versato sino a quel momento, non risulta abbia prodotto alcun effetto risolutivo.
Infatti, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva (art. 1456 ult. comma c.c.) e nella specie non solo non risulta alcuna comunicazione dalla convenuta all'attore in tal senso, ma risulta che il rapporto è proseguito e che la convenuta ha ricevuto i pagamenti successivi, così manifestando una volontà contraria alla risoluzione.
E' dunque provato che l'attore ha pagato per intero il prezzo pattuito per l'acquisto dell'immobile e che ha diffidato il convenuto ad adempiere, ossia alla stipula del rogito, con la lettera del 1.12.2021, ricevuta il 17.12.2021 (doc. n 11), rimasta infruttuosa.
La difesa della convenuta imputa la mancata conclusione del contratto definitivo all'inadempimento dell'attore, che non avrebbe assolto agli “adempimenti burocratici” necessari per il rogito, ossia non avrebbe procurato la documentazione relativa alla conformità edilizia/urbanistica e catastale dell'immobile e la certificazione energetica.
La tesi non ha pregio, considerato che è onere della parte venditrice attestare la regolarità edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile al momento del rogito e non risulta che, nel corso del rapporto, la convenuta abbia chiesto all'attore di procurarsi la documentazione necessaria per il rogito.
In particolare la testimonianza del geom. sul punto è inutilizzabile essendo de relato Parte_5
ex parte (capitolo 1 “Si è vero che il sig. , quando decise di far ristrutturare il Parte_1
rustico oggetto del preliminare di vendita del 14/09/2010, era stato informato dal EO. , CP_1
pagina 10 di 15 quale legale rappresentante della che doveva occuparsi Controparte_1
di una serie di adempimenti burocratici, quali il pagamento degli oneri per la presentazione della DIA al Comune di Berbenno di Valtellina, presentare la pratica per il successivo nuovo accatastamento dell'immobile, predisporre la certificazione energetica, presentare le varianti in corso d'opera, ed infine il certificato di fine lavori, tutti documenti che avrebbe dovuto obbligatoriamente presentare al
Notaio in occasione del futuro rogito. Tale circostanza mi è stata riferita dal Sig. .”; CP_1 sul Capitolo 2. “E' vero che il EO. più volte sollecitava il sig. a CP_1 Parte_1
provvedere al pagamento degli oneri comunali e a farsi carico di tutta la preparazione della suddetta documentazione necessaria per il rogito;
tale circostanza mi è stata riferita dal Sig . CP_1
Non ricordo la data ma comunque dopo aver presentato la pratica edilizia.” Sul Capitolo 3. “Si è vero che il sig. si rifiutava di predisporre e farsi carico di tutta la suddetta Parte_1
documentazione necessaria per addivenire al rogito: anche questa circostanza mi è stata riferita dal sig. Da quello che mi ricordo non erano stati pagati nemmeno gli oneri.”), come da CP_1
giurisprudenza pacifica (da ultimo Cass. Sez. 1 - , Ordinanza n. 4530 del 20/02/2025 “In tema di prova testimoniale, i testimoni de relato actoris sono quelli che depongono su fatti e circostanze di cui sono stati informati dal soggetto che ha proposto il giudizio, così che la rilevanza del loro assunto è sostanzialmente nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte e non sul fatto oggetto dell'accertamento, fondamento storico della pretesa;
i testimoni de relato in genere, invece, depongono su circostanze che hanno appreso da persone estranee al giudizio, quindi sul fatto della dichiarazione di costoro, e la rilevanza delle loro deposizioni, pur attenuata perché indiretta, è idonea ad assumere rilievo ai fini del convincimento del giudice, nel concorso di altri elementi oggettivi e concordanti che ne suffragano la credibilità.”).
D'altra parte, l'attore ha allegato che la convenuta aveva richiesto, nel corso di un incontro avvenuto nel settembre 2020, il pagamento dell'ulteriore importo di euro 12.000,00 per addivenire al rogito e tale circostanza è provata dalla testimonianza di (Capitolo 42. “Si è vero che in detta Persona_1
occasione il signor affermava che per poter procedere al rogito fosse necessario versare una CP_1 ulteriore somma di circa euro 12.000,00 stante il maggior valore acquisito dall'immobile a seguito dei lavori effettuati. Io ero presente.”).
Tale richiesta economica è riconducibile al pagamento dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, ma non rileva rispetto al prezzo della compravendita, che è stato pattuito con il contratto preliminare del
14.9.2010 e la scrittura modificativa del 15.9.2010 (doc. n 1 e 2 fasc. att.), pertanto il rifiuto dell'attore di pagare la somma di euro 12.000,00 non integra un inadempimento rispetto al contratto preliminare.
pagina 11 di 15 L'esecuzione dei lavori di ristrutturazione è invece rilevante al fine della decisione, sia per valutare la legittimità della diffida ad adempiere, sia per decidere la domanda risarcitoria dell'attore, che lamenta di aver subito un danno corrispondente alle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione dell'immobile in vista dell'acquisto poi sfumato per colpa della convenuta.
Quanto alla ristrutturazione, è pacifico che la convenuta aveva messo in contatto l'attore con il geom.
incaricato di presentare la DIA, e con l'impresa GD Costruzioni di CA Parte_5
LE & C. per la realizzazione delle opere (doc. n 6 e n 7 conv.).
In particolare il stipulava in data 19/10/2010 un contratto di appalto con la GD Costruzioni Parte_1
di CA LE & C., al prezzo di euro 14.000,00 da pagarsi ratealmente come previsto in contratto (doc.7), ma il rapporto si interrompeva nel novembre 2011 e l'attore pagava il minor importo di euro 3.300,00 alla GD Costruzioni (n 3 fatture prodotte sub doc. n 7 att.).
E' altresì provato che corrispondeva al geom. solo l'acconto di euro Parte_1 Per_2
640,50 il 29.12.2016 per la presentazione della DIA (teste “Se non ricordo male avevo fatto Per_2
un preventivo di parcella che ammontava a circa a 3.200 euro circa e di acconto nel 2016 mi è stata pagata 600 euro più IVA. Anche il preventivo di parcella o l'ho spedito o l'ho dato al Sig
[...]
non ricordo.” e bonifico = doc n 9 fasc. att.). CP_1
Risulta documentalmente che, alla fine del 2016, l'attore si accordava con il geom. per CP_1 terminare i lavori con artigiani e ditte del predetto (“artigiani e a ditte proprie”), versando contestualmente euro 5.000,00 quale acconto e “garantendo il pagamento dei conteggi presentati dal
EO. come da dichiarazione sottoscritta dall'attore in data 15/12/2016 (doc.13 fasc. conv.). CP_1
I lavori di ristrutturazione proseguivano quindi con la Controparte_1
[...
alla quale il versava le somme che gli venivano di volta in volta richieste con le fatture Parte_1
prodotte sub doc. n 15 dalla convenuta, per complessive euro 13.750,00 mediante bonifici bancari tra il dicembre 2016 ed il 2018 (doc. n 9).
L'attore assume di aver pagato anche la somma di euro 8.500,00 nel 2017 mediante assegni e contanti, ma tale pagamento non ha riscontro documentale nelle copie degli assegni prodotti dall'attore sub doc.
n 8 att., che sono solo in parte compilati ed in particolare non riportano il nome del beneficiario ed i pagamenti in contanti non sono specificamente allegati e provati.
Ne consegue che la somma che risulta complessivamente pagata dall'attore per la ristrutturazione ammonta a euro 22.690,50.
Quanto all'esecuzione dei lavori, la convenuta ha provato che le maestranze incaricate dal CP_1
hanno eseguito i lavori di ristrutturazione solo in parte e senza ultimarli.
pagina 12 di 15 Infatti, nessuno dei testimoni di parte convenuta ha dichiarato di aver visto i lavori ultimati ma solo di aver eseguito o visto alcuni lavori parziali e non finiti. In particolare: il teste ha Testimone_2
dichiarato di aver eseguito i lavori da solo, tra cui gli impianti elettrico e idraulico, salvo poi dichiarare di non aver messo i fili dell'impianto elettrico e neppure i sanitari e lo scaldabagno. Il testimone ha dichiarato di aver eseguito da solo gli stessi lavori del teste oltre Persona_5 Tes_2 all'impianto elettrico e idraulico e all'allacciamento alla fognatura. Il teste ha Testimone_1
dichiarato di non aver eseguito i lavori indicati nel contratto prodotto dalla convenuta - che prevedeva le opere di fornitura e posa in opera di impianto elettrico ed idraulico - ma di aver effettuato solo la fornitura dei serramenti;
inoltre ha descritto le opere esistenti confermando che la ristrutturazione non era ultimata (il teste ha dichiarato, tra l'altro, di aver visto una scala in legno improvvisata, che non c'era una riquadratura di 2 finestre, non c'era posa pavimento in piode all'interno, non c'erano pavimenti nuovi in legno, non c'era il parapetto della scala nel soppalco, l'intonaco esterno non c'era, piode al primo piano non c'era…).
La mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione è, inoltre, riscontrata dalle fotografie in atti ed in particolare l'allaccio alla fognatura è escluso dal teste geom. , che ha eseguito un Persona_3
sopralluogo nel 2022; infine, per l'impianto elettrico ed idraulico, non risulta prodotta alcuna certificazione dell'elettricista e dell'idraulico che avrebbero eseguito gli impianti.
Il mancato pagamento del saldo del corrispettivo delle opere di ristrutturazione richiesto dalla convenuta, quantificato in causa in euro 12.700,00 (di cui euro 2.250,00 saldo per serramenti, euro
2.000,00 saldo per opere idrauliche, euro 2.000,00 saldo per opere elettricista, euro 6.450,00 per saldo opere murarie) corrisponde sostanzialmente alla somma di euro 12.000,00 richiesta dal CP_1
all'attore nell'incontro del settembre 2020, che deve ritenersi ingiustificata stante la mancata ultimazione dei lavori.
In definitiva, la richiesta della convenuta di pagamento della somma di euro 12.000,00 era illegittima e non poteva giustificare il rifiuto della convenuta di rogitare, sia nel caso fosse richiesta a titolo di integrazione del prezzo di acquisto - in quanto il prezzo era stato pattuito nel contratto preliminare e nella successiva modifica, come suesposto, e non poteva essere maggiorato unilateralmente dal venditore –, sia a titolo di saldo del corrispettivo dei lavori di ristrutturazione stante la mancata ultimazione dei lavori.
Deve quindi concludersi che l'attore ha legittimamente diffidato la convenuta ad adempiere, con la lettera del 1.12.2021, e che l'effetto risolutivo del contratto preliminare inter partes si è prodotto decorso infruttuosamente il termine di 15 giorni dalla ricezione della diffida il 17.12.2021, considerato che, da un lato, l'attore aveva adempiuto all'obbligazione di pagamento del prezzo pattuito e che,
pagina 13 di 15 d'altro lato, il rifiuto della convenuta di stipulare il rogito per il mancato pagamento del saldo dei lavori di ristrutturazione non era giustificato dall'eccezione di inadempimento per la mancata ultimazione del lavori ed era un inadempimento grave in quanto afferente alla prestazione principale del venditore.
L'attore ha quindi diritto alla restituzione della somma pagata a titolo di prezzo per l'acquisto dell'immobile, pari all'importo complessivo di euro 29.928,00; sulla somma predetta maturano gli interessi dalla domanda (notifica della citazione del 19.7.2022) al saldo, secondo le norme sulla ripetizione dell'indebito (art. 2033 c.c.) dovendosi presumere la buona fede dell'accipiens al momento dei singoli pagamenti.
Le spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile ammontano a complessive euro 22.690,50, come suesposto, ed integrano un danno, essendo la perdita subita dall'attore in dipendenza del mancato acquisto dell'immobile per la risoluzione del contratto preliminare ex art.1454 c.c. imputabile alla convenuta.
L'attore ha quindi diritto al risarcimento del danno di euro 22.690,50, maggiorata della rivalutazione e degli interessi compensativi dai singoli esborsi al saldo, trattandosi di debito di valore.
Le spese di lite vanno poste a carico della convenuta, in quanto soccombente, e si liquidano come da dispositivo ex d.m. 147/22, tenuto conto del valore della causa rientrante nello scaglione da euro
26.001,00 a euro 52.000,00, con l'applicazione dei valori medi per tutte le fasi processuali.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) accerta e dichiara la risoluzione di diritto, ex art. 1454 cod. civ., del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto una porzione immobiliare sita in Polaggia, Comune di
Berbenni di Valtellina, identificata al catasto dei fabbricati al foglio 20, mapp. 400, sub 2, stipulato dalle parti in data 14.09.2010 e successive modifiche;

2) condanna la , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, alla restituzione in favore dell'attore della somma di euro
29.928,00 oltre ad interessi legali dal 19.7.2022 al saldo;

3) condanna la , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, al pagamento in favore dell'attore della somma di euro 22.690,50,
a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, oltre rivalutazione e interessi compensativi dai singoli esborsi al saldo;

4) condanna la convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attore, che liquida in €
7.616,00 per compenso, € 759,00 per spese, oltre 15 % per spese forfetarie, c.p.a. e i.v.a..
pagina 14 di 15 Milano, 4 aprile 2025
La Giudice dott.ssa Antonella Cozzi
pagina 15 di 15