N. R.G. 13228/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Codecasa ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 13228/2018 promossa da:
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. MARLETTA Parte_1 C.F._1
CRISTINA giusta procura in atti.
ATTRICE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
( ), ( ), CodiceFiscale_3 Controparte_3 CodiceFiscale_4
(C.F. CP_4 C.F._5 CP_5
( ), (C.F. ), CodiceFiscale_6 Controparte_6 C.F._7 CP_7
( ), (C.F. )
[...] CodiceFiscale_8 Controparte_8 C.F._9
( ), tutti rappresentati e difesi Controparte_9 CodiceFiscale_10 dall'avv. GIARRIZZO FRANCESCO e BASSO LUANA CARMELA giusta procura in atti.
CONVENUTI
(C.F. ) Controparte_10 C.F._11
CONVENUTA CONTUMACE
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
L'attrice ha agito in giudizio per far accertare che i venditori hanno occultato la Parte_2 preesistenza di vizi del tetto di copertura dello stabile e l'esistenza di obblighi risarcitori a carico pagina 1 di 5

dei condomini nei confronti di e e per sentire condannare i CP_11 Controparte_12 venditori alla riduzione del prezzo d'acquisto nella misura necessaria alla esecuzione dei lavori sul tetto ed al risarcimento del danno ai terzi.
L'attrice ha premesso di avere acquistato il bene meglio specificato in atti con atto notaio del
28.7.2017 per il prezzo di euro 100.000,00 e che i venditori avevano garantito che il tetto condominiale era stato ripristinato come pure il locale vasche e che residuava soltanto l'esecuzione di lavori sull'androne e sull'autoclave condominiale;
di avere invece saputo tramite convocazione alla assemblea condominiale del 17.10.2017 che solo il tetto scala era stato riparato e che invece ancora dovevano essere eseguiti urgentemente i lavori sul tetto condominiale e dovevano essere ripristinati gli appartamenti dei danneggiati dalle infiltrazioni;
che CP_11
certamente al momento della vendita i convenuti erano a conoscenza di dette circostanze per essere stati tutti i condomini (nella specie la venditrice ) e l'amministratore del Controparte_10 condominio diffidati dai legali delle con nota dell'11.1.2016. CP_11
Si costituivano tutti i convenuti, eccependo in primo luogo la decadenza dalla garanzia per vizi e la prescrizione dell'azione e nel merito l'infondatezza della domanda.
§§§
La domanda attorea è infondata sotto vari profili e non merita accoglimento.
§§§
Ai sensi dell'art. 1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso convenuto o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore ed ai sensi dell'art. 1492 c.c. il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo della compravendita.
La garanzia non è dovuta se, pur ignorati, i vizi della cosa venduta erano facilmente riconoscibili dal compratore con l'ordinaria diligenza, salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato espressamente che la cosa era immune da vizi.
Nel caso di specie, l'attrice lamenta di avere scoperto, in esito alla convocazione ad una assemblea condominiale, che l'edificio condominiale ove insisteva l'immobile compravenduto, necessitava di lavori di manutenzione straordinaria sul tetto di copertura, circostanza taciuta dai venditori, che avevano invece garantito che il tetto condominiale era stato già ripristinato e che residuava solo pagina 2 di 5 la necessità di eseguire lavori sull'androne e sull'autoclave condominiale.
Afferma l'attrice, infatti, che solo la porzione di tetto della scala era stata ripristinata.
Parte convenuta ha contestato di essere a conoscenza della circostanza e, soprattutto, ha eccepito di avere rappresentato alla acquirente che l'immobile era vetusto e necessitava di ristrutturazione, tanto che il prezzo di acquisto era stato concordato proprio in ragione di tale circostanza.
Era onere di parte attrice fornire la prova che i venditori avessero garantito espressamente che la cosa fosse immune da vizi, a fronte della contestazione effettuata dai convenuti di questa circostanza. Tale prova non è stata fornita, in quanto questa dichiarazione espressa non si rinviene né nell'atto notaio di compravendita né in altri documenti e neppure è stata chiesta prova testimoniale sul punto. Di contro, all'art. 2 dell'atto di compravendita si specifica “che quanto oggetto del presente atto si intende venduto ed accettato nello stato di fatto in cui so trova”.
In assenza di prova della rassicurazione dei venditori, parte attrice doveva provare che i vizi fossero occulti e non facilmente conoscibili con la ordinaria diligenza.
Parte attrice dimostra di essere a conoscenza (in quanto lo allega in citazione) che le parti condominiali dell'immobile acquistato necessitavano di interventi di manutenzione, ritenendo alcuni già eseguiti (nello specifico il tetto) ed altri ancora da eseguire (autoclave ed androne), con ciò manifestando l'ulteriore consapevolezza di avere acquistato un immobile la cui costruzione risaliva a prima del 1967 e che, quindi, doveva essere manutenuto.
A fronte di tale consapevolezza, era onere della attrice verificare, attraverso contatti con l'amministratore o facendone richiesta ai venditori ed attraverso l'esame delle delibere condominiali, la reale portata delle opere di ristrutturazione ancora da eseguire.
La giurisprudenza della Cassazione (cfr. n. 3348/2018) ha, sul punto, chiarito, in via generale, che la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l'acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo inficia sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè, individuabile con l'ordinaria diligenza.
È, pertanto, ragionevole ritenere che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche pagina 3 di 5 importanti, che eventualmente lo inficino.
La circostanza che la parte degradata e bisognosa di ristrutturazione possa, eventualmente, riguardare parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, a titolo d'esempio, il tetto, i solai o le fondamenta, appare, di conseguenza, irrilevante.
Sul punto si cita anche la sentenza della cassazione civile n. 24343/17, che ha affermato che “in caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491
c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi”.
Insomma, grava sull'acquirente il dovere di osservare una soglia minima di prudenza nel caso in cui oggetto del trasferimento sia un immobile di vetusta edificazione, testimoniato anche dal prezzo di cessione particolarmente contenuto, che impone di attentamente esaminarlo, con un minimo sforzo.
§§§
Sotto altro profilo, si ritiene che i vizi denunciati (ovvero la necessità di ristrutturazione del tetto falda ovest) per una somma di euro 5.400,00, non siano idonei a determinare una CP_13
riduzione significativa del valore del bene acquistato, sia perché non attengono direttamente al bene, sia perché riguardano una parte millesimale minima delle parti comuni e discendono dalla vetustà, sia perché l'intervento manutentivo straordinario è idoneo invece ad aumentare il valore dell'immobile. Infatti, i vizi rilevanti sono solo quelli che rendono definitivamente l'immobile di minor valore se collocato sul mercato.
L'ulteriore profilo, ovvero la necessità di eseguire lavori di riparazione del danno agli immobili in proprietà neppure è idoneo a costituire un vizio. CP_11
§§§
Infine, la parte attrice va dichiarata comunque decaduta dalla garanzia, non avendo provveduto a denunciare il “presunto” vizio entro 8 giorni dalla scoperta, intendendo come tale il momento della ricezione della convocazione alla assemblea del 16.10.2017. con ordine del giorno pagina 4 di 5 “rifacimento falda tetto lato est. Discussione in merito, eventuale scelta preventivo e relativa delibera”.
Infatti, il primo atto, di contestazione, inviato ad uno solo dei dieci venditori, è del 7/11/2017, mentre nessuna denunzia di vizi, è mai stata effettuata nei confronti degli altri venditori.
§§§
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, secondo il valore della domanda e per tutte le fasi;
si applica anche l'aumento per l'assistenza a più parti aventi la medesima posizione processuale.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- Rigetta la domanda di;
Parte_1
- Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 12.185,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 12,50 % per spese generali.
Così deciso in Catania, il 12 giugno 2025
Il GIUDICE
dott. Elena Codecasa
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 5 di 5