REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione XIII Civile
il Tribunale ordinario di Roma, in composizione monocratica, in persona del giudice ER IS, ha emesso la seguente
SENTENZA nel giudizio di primo grado iscritto al n. 20769 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024;
TRA
(C.F. ), rappresentato e Parte_1 P.IVA_1
difeso dall'avvocato OV RI
- attrice -
E
(C.F. ), rappresentata e CP_1 C.F._1
difesa dagli avvocati Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta
- convenuta –
E oggetto: mandato. conclusioni: per parte attrice: «Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Roma, disattesa ogni contraria istanza:

1. Accertare e dichiarare la legittimità attiva di parte attrice per i titoli e le causali azionate con l'atto introduttivo del giudizio;

2. Accertare e dichiarare la dedotta responsabilità
1 contrattuale del convenuto, Notaio , e per l'effetto CP_1
condannare essa convenuta, Notaio , al risarcimento CP_1
del danno occorso ed occorrendo nella misura maggiore o minore indicati in € 297.000 o in quella che sarà provata in corsa di causa o ancora ritenuta di giustizia oltre interessi ex art. 1284 quarto comma c.c. a decorrere dall'avvio di procedura di mediazione obbligatoria sino al soddisfo.

3. Accertare e dichiarare,
l'impossibilità di parte attrice ad adempiere al preliminare di vendita del 09.05.2023, per fatto e colpa conseguente o solo occasionato dall'erronea relazione ventennale resa dalla convenuta alla dante causa dell'attrice del 27.10.2020; 4. Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa oltre accessori, iva e cpa, da distrarsi al presente procuratore che se ne dichiara antistatario»; per parte convenuta: «Piaccia al Tribunale adito, contrariis rejectis,
• in via principale: respingere la domanda di accertamento della responsabilità contrattuale del notaio e, per l'effetto, CP_1
di condanna al risarcimento del danno occorso ed occorrendo quantificato in euro 297.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria in quanto infondata in fatto ed in diritto, oltre che non provata in punto in an, quantum debeatur e nesso causale tra condotta e danno;
• in via subordinata, salvo gravame: nell'ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda proposta nei confronti del notaio , limitare il risarcimento del CP_1
danno entro i limiti di cui agli artt. 1223,1225 e 1227 c.c.; Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, ai sensi dell'art. 91
c.p.c. e dell'art. 4, comma 8, del DM n. 55/2014, oltre ad IVA e CPA come per legge nella prima ipotesi, con compensazione nell'ultima».
PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione del 16/05/2024, regolarmente notificato, la instaurava il presente giudizio Parte_1
allegando:

2 - che, in data 02/02/2021, l'impresa VA SE s.r.l. aveva acquisito la proprietà di un appartamento - del quale in precedenza aveva acquistato una pertinenza (box auto) - sito in Roma, in via
Pomarolo n. 14 (foglio 1118, particella 1302, subalterno 94, categoria A/02, classe 6), con atto di trasferimento ex articolo 185 bis Cpc nel corso del procedimento R.G. n. 37917/2020; tale cespite era stato acquistato, in esecuzione di una promessa vendita sottoscritta con la società , Parte_2
dall'intestataria del bene “ ; Controparte_2
- che, prima di procedere a sottoscrivere l'atto di trasferimento, il notaio dott.ssa rendeva alla VA SE s.r.l., in CP_1
data 27/10/2020, una relazione ventennale sull'immobile nella quale emergeva, quale trascrizione pregiudizievole, esclusivamente un sequestro conservativo risalente al 2011, divenuto inefficace in quanto non seguito da pignoramento;

- che la VA SE s.r.l. aveva contribuito a costituire la società odierna attrice in data 29/11/2022, conferendo il proprio ramo di azienda (gestione immobiliare di beni in proprietà) unitamente ai predetti immobili (box e abitazione); tale conferimento era stato sottoposto ad apposita perizia di stima a firma del revisore legale dott. Persona_1
- che, in data 09/05/2023, parte attrice prometteva in vendita, al prezzo di € 220.000,00, i suddetti immobili, ricevendo la complessiva somma di euro 190.000,00 a titolo di acconto-prezzo e di provvista per la ristrutturazione dei beni;
la compravendita, tuttavia, non si concludeva giacché la parte promittente venditrice segnalava che l'appartamento promesso in vendita risultava gravato da ipoteca erariale per un capitale, calcolato al 2010, pari a €
1.207.766,30 ed un importo iscritto pari a € 2.415.532,60, di cui la disconosceva l'esistenza, avendo fatto Parte_1
affidamento sulla relazione ventennale stilata dalla dott.ssa
3 ; CP_1
- che, quindi, la società attrice restituiva il doppio della caparra alla parte promissaria acquirente, risolvendo il preliminare di vendita per mutuo dissenso, riversando integralmente, altresì, quanto ricevuto per i lavori di ristrutturazione alla stessa affidati dalla promittente acquirente.
Introdotta la procedura di mediazione, conclusasi con esito negativo, la società attrice conveniva, quindi, in giudizio la dott.ssa per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dal suo CP_1
inadempimento al mandato conferito.
A sostegno della propria pretesa, la Parte_1
ribadita la propria legittimazione attiva in quanto successore universale della VA SE s.r.l., cedente di ramo d'azienda, deduceva l'inadempimento della professionista, consistente nell'aver reso una relazione ventennale incompleta in quanto priva di indicazione dell'ipoteca fiscale trascritta dall'ufficio erariale;
tale condotta avrebbe determinato, secondo la tesi di parte attrice, un pregiudizio patrimoniale pari a complessivi € 297.000,00, di cui €
10.000,00 quale differenza tra il prezzo di acquisto e quello della promessa vendita;
€ 140.000,00 quale doppio della caparra restituito ai promissari acquirenti;
ed € 147.000,00 quale valore dell'immobile decurtato del 30% per lo sfruttamento del solo godimento, unica utilità ricavabile dal cespite ipotecato.

2. Tanto premesso, e svolte ulteriori considerazioni in punto di diritto, la formulava le conclusioni Parte_1
trascritte in epigrafe.

3. Si costituiva in giudizio la dott.ssa la quale, CP_1
pur non contestando di non essersi avveduta dell'esistenza della trascrizione dell'ipoteca a favore di IA al momento della formazione della relazione ventennale (per cui era stata nominata nell'ambito del procedimento conclusosi con la conciliazione ex art. 4 185 bis Cpc), eccepiva l'assenza di titolo della società attrice per agire contrattualmente nei suoi confronti e deduceva che, in seguito, l'immobile era stato trasferito dalla VA SE s.r.l. alla all'atto della costituzione di quest'ultima; Parte_1
in sede di comparsa di costituzione, deduceva che né il notaio rogante la costituzione societaria, né il perito autore della relazione giurata di stima ex art. 2465 c.c., avevano rilevato la presenza di tale ipoteca – condotte, queste, idonee a interrompere il nesso causale tra l'inadempimento della e i danni lamentati da parte CP_1
attrice -; in corso di causa, tuttavia, evidenziava che, sulla scorta della predetta relazione di stima, risultava che l'iscrizione pregiudizievole fosse già nota a parte attrice al momento della sua costituzione, con eguali conclusioni in punto di recisione del rapporto di causalità.

4. Ciò premesso, e svolte ulteriori considerazioni in diritto, la convenuta rassegnava le conclusioni indicate in epigrafe. CP_1

5. Depositate le memorie ex art. 171 ter Cpc;
ammesse e assunte prova per testi e l'interrogatorio formale della convenuta
; disposta ed espletata CTU di natura amministrativo- CP_1
contabile; all'odierna udienza del 03.07.2025, fissata ai sensi dell'art. 127 ter Cpc, la controversia è stata trattenuta in decisione ex art. 281 sexies Cpc.

6. La domanda risarcitoria proposta da parte attrice è parzialmente fondata e merita accoglimento nei limiti di seguito esplicitati.

7. Nel presente giudizio, la chiede che Parte_1
venga accertata la responsabilità da inadempimento del notaio
. CP_1
Ciò che, in sostanza, si contesta alla convenuta è di non aver rilevato l'esistenza di un'ipoteca a favore dell'Erario per un capitale, calcolato al 2010, pari a € 1.207.766,30 ed un importo iscritto pari a
5 € 2.415.532,60, nel corso della redazione di una relazione ventennale (doc. 5 di parte attrice) su un immobile (sito in Roma, via
Pomarolo n. 14 - foglio 1118, particella 1302, subalterno 94, categoria A/02, classe 6), resa a favore di altra società, la VA
SE s.r.l., nel momento dell'acquisizione del bene – avvenuta con atto di trasferimento ex articolo 185 bis Cpc nel corso della causa civile R.G. n. 37917/2020 (cfr. doc. 3 di parte attrice)-; in seguito, la
VA SE, socia fondatrice della aveva Parte_1
conferito a quest'ultima tale cespite, con contestuale cessione di ramo d'azienda, al momento della costituzione della società attrice, in data 29/11/2022 (doc. 10 di parte attrice).
La ha allegato di aver appreso dell'ipoteca Parte_1
soltanto dopo aver stipulato un preliminare di vendita con terzi, senza che, a causa di tale peso, potesse essere stipulato il definitivo
(cfr. all. 11 e 20 di parte attrice).
La dott.ssa , nel costituirsi, non ha contestato la CP_1
circostanza per cui, nella redazione della relazione ventennale, non si era avveduta dell'esistenza dell'ipoteca; anzi, tale circostanza è stata ribadita anche in sede di interrogatorio formale (cfr. verbale dell'udienza del 14/11/2024), nel corso del quale la convenuta ha chiarito di aver erroneamente creduto di aver ispezionato il subalterno dell'appartamento gravato da ipoteca. L'errore è spiegato dalla difesa di parte convenuta già in sede di comparsa di costituzione (p. 4), in ragione dell'esistenza di un'annotazione di restrizione dell'ipoteca (n. 47590/12093 del 22.04.2014) che aveva ritenuto riguardare il subalterno 94, ossia l'appartamento per cui è causa, mentre essa era relativa esclusivamente al box auto pertinenza dello stesso (sub. n. 24).
Non sono, dunque, oggetto di contestazione né la sequenza di trasferimenti dell'immobile oggetto della lite, né tantomeno l'errore della dott.ssa occorso nella predisposizione della CP_1
6 relazione ventennale a favore della VA SE.

8. Di converso, sono controversi sia la titolarità del diritto al risarcimento del danno da inadempimento vantato nei suoi confronti da una società che, al momento dell'espletamento della prestazione (27/10/2020), non era ancora stata costituita;
sia l'esistenza del rapporto di causalità tra l'errore della e il CP_1
danno lamentato da parte attrice, giacché il bene gravato da ipoteca era pervenuto alla stessa quale conferimento, per il quale era stata presentata relazione giurata di stima ex art. 2465 c.c., ove la presenza dell'iscrizione pregiudizievole doveva essere rilevata.

9. Orbene, ritiene questo giudicante che la doglianza della in merito all'assenza di titolo da parte della CP_1 [...]
per azionare la responsabilità ex art. 1218 Cc nei Parte_1
suoi confronti non meriti accoglimento.
Dalla lettura dell'atto costitutivo della Parte_1
anzitutto, emerge che tale società ha quale oggetto sociale, sostanzialmente, quello della gestione ed amministrazione di immobili;
all'uopo, la VA SE s.r.l., socia costituente della società attrice e proprietaria, all'epoca, dell'appartamento sito in via Pomarolo n. 14, a liberazione della quota sottoscritta, ha conferito «la piena ed intera proprietà del ramo d'azienda di locazione e sfruttamento di unità proprie e lavorazione di opere edili in appalto per conto terzi esercitata nelle seguenti porzioni immobiliari, a loro volta conferite in piena proprietà, sita nel
Comune di Roma (RM), con accesso da via Predoi s.n.c., e precisamente: - box auto, posto al piano primo seminterrato della
Palazzina "A", distinto con l'interno n.24 (ventiquattro), - appartamento, posto al piano primo della palazzina "C" e distinto con l'interno n.5, consistente in 4,5 (quattro virgola cinque) vani catastali […], con le risultanze dei Registri Immobiliari, come da me
Notaio accertato, all'Ufficio del Territorio di Roma al Catasto
7 Fabbricati del Comune di Roma ai seguenti dati foglio 1118, particella 1302: - subalterno 24, ctg. C/6, cl.7, cons. mq.27, superficie totale mq.31, rendita catastale euro 50,27 (il box auto); - subalterno 94, ctg. A/2, cl.6, cons. vani 4,5 (quattro virgola cinque), superficie totale mq.79, totale escluse aree scoperte mq.71, rendita catastale euro 732,08».
In altri termini, la VA SE s.r.l. ha trasferito alla
[...]
al momento della sua costituzione, un ramo di azienda Parte_1
in cui era incluso indiscutibilmente anche l'appartamento per cui è causa.
10. Orbene, l'art. 2555 Cc – come noto - definisce l'azienda quale
«il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa»: tra tali beni, certamente, sono ricompresi anche i locali ove l'impresa svolge la propria attività (cfr. Cass. n.
11130/2006). Proprio tali locali, nel caso di specie, sono stati oggetto di cessione, atteso che la VA SE s.r.l., come risulta dall'atto costitutivo della svolgeva attività afferente a Parte_1
«locazione e sfruttamento di unità proprie e lavorazione di opere edili in appalto per conto terzi» proprio negli immobili conferiti a parte attrice.
Tale circostanza consente di ritenere applicabile al caso di specie la disciplina di cui agli artt. 2555 e seguenti Cc, in particolare l'art. 2559 Cc in materia di crediti relativi all'azienda ceduta. Come è stato chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, «il conferimento di un'azienda (o di un suo ramo) in una società costituisce una cessione d'azienda, che comporta per legge - salvo patto contrario - la cessione dei crediti relativi al suo esercizio, compresi i crediti d'imposta vantati dal cedente nei confronti dell'erario, sicché, ai fini dell'efficacia nei confronti di quest'ultimo, non occorre procedere alla notifica ai sensi dell'art. 69 del r.d. n.
2440 del 1923, discendendo i relativi effetti dall'adempimento delle
8 formalità pubblicitarie presso il registro delle imprese, secondo quanto disposto in via generale dall'art. 2559 c.c.» (così, Cass. n.
28787 del 19/10/2021; nello stesso senso, Cass. n. 20415/2018).
Com'è noto, l'art. 2559 Cc, in un'ottica di favore per la circolazione dei crediti d'impresa e per agevolare l'imprenditore cessionario d'azienda, ha previsto un meccanismo derogatorio rispetto alla disciplina generale sull'opponibilità ai terzi della cessione del credito di cui all'art. 1265 Cc: la norma dispone, infatti, che la cessione dei crediti relativi all'azienda ceduta ha effetto nei confronti dei terzi, anche in assenza di notifica al ceduto o sua accettazione, dal momento dell'iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese.
In questo senso, questo giudicante condivide la ricostruzione offerta da parte attrice per cui, avendo VA SE s.r.l. ceduto a il predetto ramo d'azienda al momento Parte_1
della sua costituzione, con atto che risulta iscritto nel registro delle imprese in data 02/12/2022 (cfr. doc. 8 di parte attrice), quest'ultima può agire quale cessionaria, ex art. 2559 Cc, nei confronti dei debitori della prima società.
11. L'argomentazione articolata da parte convenuta, secondo cui l'art. 2559 Cc si applicherebbe soltanto ai crediti relativi all'azienda e risultanti dai libri contabili, con esclusione, quindi, di quelli di natura risarcitoria, non si ritiene invece meritevole di accoglimento.
Premesso che la disposizione in questione afferma testualmente che «la cessione dei crediti relativi all'azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell'iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese», non essendo prescritti particolari limiti in relazione alla natura del credito ceduto o a formalità di natura contabile, pare preferibile un'ermeneusi della norma di natura estensiva, che includa tutti i crediti comunque riconducibili
9 all'attività d'impresa svolta dal cedente, compresi quelli risarcitori - salva una contraria pattuizione in sede di cessione.
Tale interpretazione trova riscontro nella giurisprudenza della
Cassazione, secondo cui «anche il credito per il risarcimento dei danni derivanti dalla compressione o perfino dall'inibizione della stessa attività imprenditoriale, causata, in tesi, dal fatto illecito altrui, rientra tra i crediti compresi - salva l'operatività di un'espressa esclusione - nella cessione dell'azienda; e non rilevando a tale specifico fine che la responsabilità prefigurata sia di natura extracontrattuale, neppure nel caso in cui l'attore deduca la lesione di interessi legittimi pretensivi od oppositivi per condotta illegittima della P.A.» (cfr. Cass. 13692/2012; nello stesso senso, v.
Cass. 13676/2006).
Pertanto, applicando i principi sopra ricostruiti al caso di specie, può concludersi nel senso della astratta titolarità, in capo alla del diritto ad agire nei confronti della Parte_1
per il risarcimento del danno derivante CP_1
dall'inadempimento di quest'ultima nei confronti della sua dante causa VA SE s.r.l. e socia, trattandosi di credito risarcitorio inerente all'azienda ceduta – considerato che l'inadempimento è consistito nell'erronea formazione della relazione ventennale propedeutica all'acquisizione di uno degli immobili costituenti la medesima azienda.
12. Ciò premesso, agendo parte attrice nella qualità di cessionaria di un credito risarcitorio ex art. 1218 Cc, trovano applicazione, in punto di prova, i noti principi sulla ripartizione dell'onere probatorio rispetto alle azioni contrattuali, in base ai quali il creditore che agisce per il risarcimento del danno (o per la risoluzione o per l'adempimento) deve provare la fonte (negoziale o legale) del proprio diritto ed il relativo termine di scadenza, potendosi limitare ad allegare l'inadempimento (totale o inesatto)
10 della controparte, mentre è onere del debitore provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'esatto adempimento ovvero dalla causa a sé non imputabile che abbia determinato l'impossibilità di adempiere (cfr. Cass., sez. un., n. 13533/2001). Tali regole si applicano anche in caso di responsabilità professionale, ove, una volta provata dal cliente la fonte del proprio titolo ed allegato l'inadempimento del professionista, spetta a quest'ultimo, secondo le generali regole di riparto dell'onus probandi, dare la prova a) di aver adempiuto diligentemente, o b) dell'esistenza di un fatto impeditivo o estintivo (Cass. n. 21775/2019).
Con particolare riferimento agli obblighi professionali gravanti sui notai in tema di predisposizione di atti pubblici di compravendita – ma non vi sono ragioni per non applicare medesimi principi al caso di specie, in cui l'acquisto del bene da parte della VA SE è avvenuto a seguito di conciliazione giudiziale -, la Cassazione ha avuto modo di evidenziare che, per il professionista, «la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia garantita la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dai partecipanti alla stipula dell'atto medesimo. Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell'obbligazione di prestazione
d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale
11 non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità» (Cass. n. 11296/2020).
Nel caso oggetto della presente controversia, l'omissione della visura ipotecaria da parte della dott.ssa nella menzionata CP_1
relazione ventennale non è, invero, nemmeno oggetto di contestazione, di guisa che risulta accertato l'inadempimento della professionista ed il conseguente diritto al risarcimento del danno a favore di parte attrice.
13. La pretesa della tuttavia, può Parte_1
essere accolta esclusivamente in relazione ai danni prodottisi prima della sua stessa costituzione, ovvero antecedentemente rispetto al conferimento del ramo d'azienda e dell'immobile gravato da ipoteca ad opera della VA SE s.r.l.
È noto, infatti, che ai sensi dell'art. 1223 Cc il risarcimento del danno debba compensare tutti quei pregiudizi riconducibili all'inadempimento secondo un criterio di regolarità causale, in base all'id quod plerumque accidit (cfr. Cass. n. 26042/2010; Cass. n.
5913/2000). Orbene, se il pregiudizio subito dalla dante causa VA
SE s.r.l. può certamente ritenersi, in base ai predetti criteri, riconducibile all'inadempimento della – risultando CP_1
evidente, in base ad una massima di comune esperienza, che la società, se avesse saputo che sull'appartamento di via Pomarolo n.
14 gravava un'ipoteca per un capitale di più di un milione di euro, non lo avrebbe acquisito ovvero avrebbe pagato un prezzo decisamente inferiore -, lo stesso non può dirsi per i danni patiti direttamente da parte attrice, successivi alla sua costituzione.
Appare condivisibile, sul punto, la ricostruzione offerta da parte convenuta in punto di interruzione del rapporto di causalità: in effetti, prima del conferimento in società e della costituzione della il cespite è stato oggetto di una specifica Parte_1
relazione di stima giurata ai sensi dell'art. 2465 Cc (cfr. doc. 9 di
12 parte attrice), redatta il 30/10/2022 e asseverata il successivo
09/11/2022.
Il revisore incaricato della predetta relazione, dott. Persona_1
aveva in quell'occasione rilevato l'esistenza di un'ipoteca sull'appartamento di via Pomarolo n. 14, nell'ambito della descrizione delle poste patrimoniali attive del conferimento di VA
SE s.r.l. che era stato chiamato a stimare. Se, quanto al box auto, il dott. aveva rilevato che il conferimento riguardava «il Per_1
pieno diritto di proprietà di un immobile sito nel Comune di Roma, via Pomarolo, categoria C/6, classe 7, consistenza mq 27, iscritto al
N.C.E.U. al foglio 1118, particella 1302, subalterno 24, Valore stimato Euro 16.000,00 (Sedicimila/00)»; con riferimento all'appartamento, il revisore ha indicato nella relazione «il pieno diritto di proprietà di un immobile sito nel Comune di Roma, Via
Pomarolo 14, edificio C, interno 5, piano Primo, categoria A/2, classe 6, consistenza vani catastali 4,5, iscritto al N.C.E.U. di Roma al foglio 1118, particella 1302, subalterno 94, valore stimato Euro
180.000,00, su cui», si legge, «grava ipoteca» (cfr. p. 5 dell'all. 9 di parte attrice).
Ora, se è vero che nella relazione di stima non viene riportata la consistenza effettiva del peso gravante sul bene, essa ha, tuttavia, certamente posto la VA SE s.r.l. e la costituenda
[...]
nelle condizioni di sapere dell'ipoteca sin Parte_1
dall'ottobre/novembre del 2022; circa quattro mesi prima, dunque, rispetto al preliminare di compravendita stipulato con terzi (cfr. allegati 11-15 di parte attrice), la cui risoluzione si imputa all'esistenza del peso ipotecario di cui parte attrice affermava di non conoscere l'esistenza.
È di tutta evidenza che anche il minimo grado di diligenza avrebbe imposto alla di effettuare ulteriori controlli Parte_1
sul bene ricevuto in conferimento, sul quale, lo si ripete, la
13 relazione giurata di stima aveva rilevato gravare un'ipoteca, prima di proporlo in vendita a terzi. Controlli che, evidentemente, non sono stati effettuati, tanto che nel suddetto contratto preliminare si legge, all'art. 4, che parte venditrice assicurava che il bene fosse libero da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli.
Tali circostanze portano a ritenere che i pregiudizi lamentati, successivi alla stipula dell'atto di costituzione, siano direttamente imputabili alla condotta imprudente dell'attrice, non potendo essere considerati conseguenza dell'inadempimento della convenuta ai sensi dell'art. 1223 Cc. Il comportamento negligente di parte attrice rileva, pertanto, ai sensi dell'art. 1227, secondo comma, Cc, per escludere dal risarcimento i danni che si sarebbero potuti evitare utilizzando l'ordinaria diligenza, eccezione questa da ritenersi comunque allegata da parte convenuta laddove ha contestato l'inesistenza del nesso causale anche per questa voce di danno.
14. In questo senso militano anche le conclusioni della espletata
Ctu amministrativo-contabile, a firma del dott. che Persona_2
appare nel complesso esaustiva e congruamente motivata.
In sede di espletamento dell'incarico, infatti, il consulente di parte convenuta ha sollevato il tema della conoscenza dell'ipoteca da parte della in base alla menzionata relazione Parte_1
giurata di stima;
sul punto, il Ctu ha condivisibilmente evidenziato che «evidentemente ove si dovesse ritenere che effettivamente esistesse da parte di VA SE e poi di la conoscenza Pt_1
dell'ipoteca non potrebbero ritenersi sussistenti danni derivanti dal successivo atto di compromesso del 09.05.2023 e in particolare il danno per la penale pari alla restituzione del doppio della caparra restituita».
15. Esplicitato in questi termini l'oggetto del risarcimento del danno da liquidare alla si evidenzia che, Parte_1
in ordine al quantum, esso possa essere individuato nella differenza
14 del valore di mercato (al tempo dell'acquisto) che il bene avrebbe avuto se non fosse stato gravato da ipoteca e il valore effettivo dell'immobile, in considerazione dell'iscrizione pregiudizievole (cfr.
Ctu p. 24).
Tali importi sono stati correttamente stimati dal Ctu, senza che le osservazioni critiche del consulente di parte convenuta (riportate in allegato alla relazione definitiva) risultino idonee a essere poste a base di un alternativo sistema di calcolo: esse, infatti, si limitano a contestare in modo generico le modalità di quantificazione del danno, senza fornire criteri alternativi idonei ad essere assunti a fondamento della liquidazione.
In particolare, con riferimento al valore di mercato del bene al momento dell'acquisto, si legge nella Ctu che i criteri utilizzati per la stima «sono stati i seguenti: a) prendere atto della consistenza dei beni oggetto di valutazione dai documenti risultanti in atti;
b) prendere atto dei prezzi e/o valutazioni riportati negli atti di compromesso compravendita o atti peritali che sono stati prodotti in corso di causa;
c) procedere comunque anche a una ricerca tramite le banche dati OMI del valore di riferimento per beni simili alle varie epoche di cui agli atti succitati (ed eventualmente a ricerca anche di valori per beni simili su annunci immobiliari riferiti alla data odierna); d) procedere quindi sulla base dei valori reperiti alla stima del valore e) procedere poi a redigere tabelle di confronto tra prezzi riferiti (e pagati o promessi in pagamento) di cui agli atti di compravendita o di compromesso e il valore stimabile in base ai prezzi risultanti dalle banche dati OMI o da altre fonti e quindi offrire al Giudice un quadro completo in tal senso. Quanto alla consistenza del bene l'unica che appare possibile prendere in considerazione è la metratura della superficie catastale reperita dagli atti di compravendita e di compromesso e dunque mq. 79 per
l'appartamento e mq. 27 per il box. Per quanto riguarda i vari prezzi
15 e le stime dichiarate in atti i vari dati reperiti nei documenti di causa sono stati riportati dettagliatamente nella tabella TAB. 01 redatta dallo scrivente. Si è quindi proceduto ad acquisire i dati della banca dati OMI relative alla zona del quartiere “Infernetto” a Roma (cod. zona E94) in cui sono situati i beni con riferimento a diverse epoche che potevano farsi coincidere alle epoche in cui vi sono stati passaggi importanti documentati in atti» (cfr. Ctu, pp. 15-16). Dopo aver esaminato le caratteristiche dell'immobile, ricavando dalla banca dati OMI i prezzi minimi e massimi per le abitazioni nel quartiere di riferimento, il consulente ha quindi proceduto alla stima del valore, adottando, correttamente, i valori OMI quale parametro di riferimento (v. Ctu, p. 18).
In base ai criteri summenzionati, il consulente ha quindi accertato che, al 02/02/2021 (data dell'accordo conciliativo che ha comportato l'acquisto della proprietà dell'appartamento da parte di VA SE
s.r.l.), il valore del bene (se fosse stato privo di ipoteca) era pari a €
169.850 (cfr. Ctu, p. 19 e p. 24).
Quanto al valore reale del bene al momento della sua acquisizione da parte della VA SE, il consulente ha, condivisibilmente, riferito la stima al valore locatizio del bene in base ai parametri OMI, considerato l'ingente peso determinato dall'esistenza dell'ipoteca.
Si legge nella Ctu, in particolare, che «non ritenendosi esaustivo poter procedere al calcolo della residua potenzialità reddituale semplicemente con una forfettizzazione della stessa come fatto da parte attrice si è ritenuto di prendere in considerazione i valori dei canoni medi di locazione per gli appartamenti come risultanti dalla banca dati OMI (v. TAB. 05) e paragonando gli stessi al valore stimato si è pervenuti a determinare il rendimento medio dato dal rapporto tra canone di locazione annuo e valore del bene (v. TAB.
05A). In particolare, si è determinato un rendimento medio pari al
5,80% alla data attuale. Tale tasso di rendimento si è utilizzato
16 quale tasso di attualizzazione delle rendite future (secondo i dati disponibili OMI predetti) alla data del 2021 (di fatto alla data del
02.02.2021) come da Tabella TAB.06 così da determinare il flusso di reddito presunto ipotizzando una rendita limitata a 9 anni. Ne deriva un valore attualizzato al 2021 pari a Euro 68.751,74 che ai fini della determinazione del danno potenziale dovrebbe sottrarsi al valore dell'immobile alla medesima data (Euro 169.850). Si evidenzia, come anche ribadito nella valutazione sulle osservazioni
(v. Par.

2.4 e All. 30) che non si ritiene corretto eleggere a quota di danno il prezzo pagato per l'immobile in eccesso rispetto all'obiettivo valore stimato alla medesima data dallo scrivente».
Le osservazioni critiche di parte convenuta, che ha ritenuto che la mancata risposta di alle richieste del consulente in ordine CP_3
all'attualità dell'iscrizione ipotecaria fosse idonea ad inficiare il metodo di stima adottato, non meritano accoglimento in quanto non
è in dubbio che, al momento dell'acquisto della proprietà da parte della VA SE s.r.l., sull'appartamento gravasse il peso dell'ipoteca fiscale;
risultano pertanto irrilevanti, sotto tale profilo, le sorti dell'iscrizione successive alla relazione redatta dalla dott.ssa ; anche perché il valore locativo del bene CP_1
prescinde dall'entità del credito assistito da ipoteca.
16. Sulla scorta di tali considerazioni, pertanto, il risarcimento effettivamente liquidabile a parte attrice consiste nella differenza tra € 169.850,00 (valore di mercato del bene al momento dell'acquisto se non fosse stato gravato) ed € 68.751,74 (valore effettivo del bene al momento dell'acquisto), per un importo pari ad
€ 101.028,26.
17. Sull'importo così determinato occorre riconoscere anche il c.d. lucro cessante, ossia il risarcimento del danno derivante dalla mancata disponibilità della somma che, ove tempestivamente posseduta, avrebbe determinato un lucro finanziario. Detto danno
17 non è presunto ex lege, ma deve essere allegato e provato facendo ricorso anche e soltanto a presunzioni semplici ed al criterio equitativo di cui all'art. 1226 (e 2056, co. 2), Cc.
Non avendo nel caso in esame parte attrice fornito alcun elemento di prova in ordine ai possibili impieghi delle somme dovute, il lucro cessante dovrà essere equitativamente calcolato, secondo l'orientamento della Suprema Corte (Cass. civ., Sez. Un., n.
1712/1995 e Cass. Civ., sez. 3, n. 2325/2005 sul calcolo di interessi per debiti di valore;
cfr. altresì Cass. n. 37798/2022, secondo cui, condivisibilmente, anche l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale è debito di valore e non di valuta) applicando ad una base di calcolo costituita dal credito come sopra determinato già al verificarsi del fatto e poi rivalutato anno per anno secondo gli indici Istat - un saggio equivalente agli interessi legali, con esclusione degli interessi sugli interessi.
18. Parte attrice ha chiesto, altresì, la liquidazione degli interessi di mora, al tasso previsto dall'art. 1284, comma 4, Cc, a far data dall'introduzione della procedura di mediazione prima dell'introduzione della domanda giudiziale. La norma, in particolare, afferma che «se le parti non ne hanno determinato la misura, dal momento in cui è proposta domanda giudiziale il saggio degli interessi legali è pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali».
Sul punto, giova anzitutto richiamare il condivisibile orientamento della Corte di cassazione secondo cui il tasso di mora maggiorato, previsto dalla disposizione richiamata, possa operare quale tasso legale anche in relazione alle obbligazioni risarcitorie, in quanto l'inciso iniziale, riferendosi ad un eventuale accordo delle parti, non vale a limitare l'ambito di applicazione dell'art. 1284 Cc (Cass. n.
61/2023).
18 Lo scrivente, tuttavia, non ritiene che il tasso maggiorato, in assenza di una espressa disposizione in tal senso, possa applicarsi a far data dall'introduzione della procedura di mediazione, ma esclusivamente a partire dalla domanda giudiziale.
Infatti, la norma in questione impone la decorrenza di tali interessi dal momento in cui è proposta la «domanda giudiziale», con previsione che appare tassativa e di stretta interpretazione;
ciò si ricava dal quinto comma dell'art. 1284, che, testualmente, afferma che «la disposizione del quarto comma si applica anche all'atto con cui si promuove il procedimento arbitrale», non estendendo gli effetti anche alla mediazione.
Parimenti, la domanda di mediazione ex D. Lgs. 28/2010, quand'anche obbligatoria – come nel caso di specie – non può essere equiparata sic et simpliciter alla domanda giudiziale. Quando il decreto ha voluto estendere certi effetti della seconda alla prima, infatti, lo ha espressamente affermato: si pensi, in particolare, all'art. 8, comma 2, D. Lgs. 28/2010, secondo cui «la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta».
In base all'interpretazione cui lo scrivente intende aderire, quindi, la domanda di parte attrice di condanna al pagamento degli interessi di cui all'art. 1284, comma 4, Cc, può trovare accoglimento esclusivamente a far data dalla introduzione del presente giudizio con la notifica dell'atto di citazione, ossia dal 16/05/2024 sino al soddisfo;
restando fermi, dalla data dell'evento (02/02/2021) sino a quella della domanda giudiziale, gli interessi legali come sopra individuati (cfr. par. 17).
19. In definitiva, il totale da liquidare a titolo di risarcimento del danno è pari ad € 143.313,98, di cui € 101.028,26 quale capitale alla data del 02/02/2021, € 17.882,00 a titolo di rivalutazione monetaria sino al 16.5.2024, € 8.407,87 per interessi legali dal fatto sino alla
19 domanda giudiziale ed € 15.995,85 a titolo di interessi di mora ex art. 1284, comma 4, Cc dalla domanda giudiziale alla data della presente sentenza (07/07/2024); il tutto, oltre interessi, al medesimo tasso di cui all'art. 1284, comma 4, Cc, sino al momento dell'effettivo soddisfo (Cass. sez un. 12449/2024 e n. 12974/2024):
20. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, a favore dell'avv. OV
RI che si è dichiarato antistatario ex art. 93 Cpc, in base al D.M.
n. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022 (cfr. Cass., Sez. Un.
Civ., sentenza n. 17405 del 12.10.2012; n. 13628 del 2.7.2015), in considerazione del valore della domanda nella misura accolta e delle attività svolte, che giustificano l'applicazione dei parametri medi.
Parimenti, le spese di Ctu e della mediazione obbligatoria devono essere poste a carico della soccombente parte convenuta.
PTM
il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) accerta la responsabilità da inadempimento della dott.ssa
[...]
; CP_1
b) per l'effetto, condanna la convenuta al pagamento in favore di parte attrice della somma di € 143.313,98, oltre interessi ex art. 1284, comma 4, Cc, dalla data della sentenza fino a quella del saldo;

c) condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite nei confronti di parte attrice, e per quest'ultima in favore dell'avv.
OV RI dichiaratosi antistatario, che liquida in €
14.103,00, oltre Iva, Cpa se dovuti e contributo spese generali al
15% per compensi e quelle della fase di mediazione a carico di parte convenuta che liquida in euro 1.008,00 oltre accessori di legge.
20 d) pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio
Così deciso in Roma il 07/07/2025.
Il Giudice
ER LE IS
la presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del MOT
SE AR
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