REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa
Maria Feola, ha reso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 10901 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017, avente ad oggetto: comunione e condominio;

TRA
e rappresentati e difesi, in virtù di procura in Parte_1 Parte_2
atti, dall'Avv. Angelo Nuzzo e presso il suo studio in S. Maria Capua Vetere alla Via Santagata n. 13
elettivamente domiciliati;

ATTORI
E
in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso, in Controparte_1
virtù di procura in atti, dall'Avv. Raffaele Russo e presso il suo studio in Vitulazio, alla Via Tutuni
n. 13 elettivamente domiciliato;

CONVENUTO
CONCLUSIONI Come dal verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 25.06.2025 e da comparse conclusionali, da intendersi integralmente riportati e trascritti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli istanti deducevano: di essere proprietari del locale commerciale sito in Vitulazio nel complesso B2 del Parco Agorà al piano terra;
che con delibera assembleare del 26.10.2017 il determinava la chiusura perimetrale del corpo di fabbrica CP_1
Par mediante l'apposizione di cancelli;
che la statuizione assembleare strideva con il diritto di proprietà degli attori costituendo una innovazione ex art 1102 c.c., collidente con la destinazione commerciale dei locali ubicati a piano terra;
che la delibera era in contrasto con gli artt. 3 e 17 del regolamento condominiale;
che il non aveva legittimazione a deliberare sulla chiusura CP_1 dell'area in oggetto in riscontro con la originaria concessione edilizia in convenzione.
Gl istanti chiedevano, pertanto, di accertarsi e dichiararsi la nullità della delibera impugnata.
Si costituiva il il quale chiedeva di dichiarare inammissibile, improcedibile Controparte_2
ed improponibile l'avversa domanda;
eccepiva, altresì, la carenza di legittimazione attiva degli attori;
contestava la domanda nel merito.
In particolare, il convenuto sosteneva: che non si era verificata alcuna violazione dell'art. 1102 c.c. atteso che il tipo di intervento non costituiva una innovazione, bensì la continuazione di una struttura già presente nel parco stesso al fabbricato che la delibera del 26 ottobre 2017 costituiva atto Pt_4 non impugnabile, in quanto l'assemblea aveva espresso solo un consenso preliminare ad un progetto da definirsi;
che in ogni caso la recinzione, essendo una prosecuzione di quella già esistente, non avrebbe alterato il decoro architettonico degli immobili.
Esperito infruttuosamente il tentativo di mediazione ed istruito il processo mediante una consulenza tecnica di ufficio, la causa veniva infine rinviata per la decisione.
Ciò premesso, il Tribunale ritiene che la domanda non possa trovare accoglimento, per i motivi di seguito esposti.
Con la sentenza n. 921 del 13 gennaio 2023, la Corte di Cassazione si è pronunziata in materia di delibere condominiali, riprendendo i principi di diritto indicati nella pregressa sentenza del 14 aprile
2021, n. 9839. Così che, oltre alle ipotesi di annullabilità previste dall'art. 1137 cc, la delibera condominiale può essere soggetta alla sanzione della nullità in caso di vizi radicali, tali da “privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico”. Secondo il Supremo Consesso nomofilattico delle Sezioni Unite, la delibera condominiale può essere nulla per impossibilità dell'oggetto, illiceità della causa ovvero contrarietà a norma imperativa. Orbene la delibera viene impugnata per presunta violazione dell'art. 1102 cc e, contestualmente, del regolamento condominiale.
Prima di esaminare la questione nel merito è opportuno differenziare i casi rientranti nell'alveo dell'art. 1102 e quelli, invece, dell'art. 1120 c.c.
Come recentemente chiarito dalla Suprema Corte, con sentenza n. 02002 del 29.01.2020, l'art. 1102
c.c. e l'art. 1120 c.c. sono disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operatività diversi. Le innovazioni, di cui all'art. 1120 c.c., non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2,
19/10/2012, n. 18052).
In realtà, tra le nozioni di modificazione della cosa comune e di innovazione (e, pertanto, tra le sfere di operatività delle norme di cui all'art. 1102 e dell'art. 1120 c.c.) corre una differenza che è di carattere innanzitutto soggettivo, giacché, fermo il tratto comune dell'elemento obiettivo consistente nella trasformazione della "res" o nel mutamento della destinazione, quel che rileva nell'art. 1120 c.c.
(mentre è estraneo all'art. 1102 c.c.) è l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei partecipanti, espresso da una deliberazione dell'assemblea. Le modificazioni dell'uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non si confrontano con un interesse generale, poiché perseguono solo l'interesse del singolo, laddove la disciplina delle innovazioni segna un limite alle attribuzioni dell'assemblea (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712).
L'art.1102 c.c. (dettato in tema di comunione ma applicabile anche al condominio, stante il richiamo da parte dell'art.1139 c.c.) si riferisce alle modificazioni consistenti in opere di trasformazione della cosa comune. Esso dispone che: "ciascun partecipante al condomìnio può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine, può anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa". Le modificazioni, in pratica, tengono conto solo dell'interesse del singolo condòmino al cui perseguimento sono rivolte (Tribunale Viterbo, sent.n.931/2018).
L'art. 1120 c.c. non da una definizione delle innovazioni ma dà rilievo all'interesse collettivo della maggioranza qualificata dei condòmini espresso con una deliberazione assembleare. Infatti, stabilisce che "i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, (maggioranza dei partecipanti al condomìnio e i due terzi del valore dell'edificio) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Il comma
2 prevede delle innovazioni specifiche, attuabili con maggioranze semplificate, stante l'interesse sociale ad esse connesso (si pensi all'abbattimento delle barriere architettoniche). Infine, sono sempre vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c. 4 c.c.).
Pertanto, l'innovazione è diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni e non va confusa con la semplice modifica del bene. Infatti la mera modifica ha ad oggetto il migliore godimento della res communis da parte di uno o più condomini e non ne altera l'essenza né comprime gli interessi degli altri comproprietari;
invece, l'innovazione comporta un mutamento essenziale della cosa comune.
Non è vietato, però, qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria (Cass. civ., sez. VI, sent. n.11971 del 07/05/2019).
Orbene, applicando tali principi, si può pervenire alla conclusione che l'apposizione di un cancello condominiale (o comunque di una struttura posta a chiusura dello spazio condominiale) rientri nelle ipotesi di innovazione ex art. 1120 c.c. con la conseguenza di stabilire, caso per caso, se tale innovazione rientri o meno in quelle vietate dal medesimo articolo.
A tal scopo, deve affermarsi che - secondo la giurisprudenza della Corte (cfr., ad es., Cass. n. 15460 del 2002; Cass. n. 12654 del 2006 e, da ultimo, Cass. N. 18052 del 2012) - in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque "opus novum"), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. Nel caso di specie la delibera impugnata è, invero, una delibera in cui si è discusso sulla possibilità di apporre un cancello a chiusura dei fabbricati B1e B2; in essa, infatti, si legge: “si discute sulla chiusura e sono tutti d'accordo unico dissenso è del sig. . Il signor è d'accordo Pt_1 CP_3 salvo di mantenere l'estetica del palazzo e ripercorrere il disegno già esistente aggiungendo i cancelli sopra le gratinate di altezza pilastri. Ugualmente deve essere fatto sulla rampa dei disabili posto davanti al locale commerciale. Deve essere lasciato ovviamente lo spazio unità immobiliari. I presenti decidono di riunirsi nuovamente nel mese di novembre per la nomina di un tecnico per
l'elaborato metrico”.
Non risulta – o comunque non è stato depositato il relativo verbale - che successivamente alla delibera impugnata, l'assemblea si sia nuovamente riunita per dare attuazione a quanto già deliberato, ovvero per nominare un tecnico e stabilire le concrete modalità di realizzazione della “chiusura”.
E ciò è dirimente, se si considera che alla data degli accessi del Consulente d'ufficio nominato, l'opera approvata dall'assemblea non era stata realizzata.
La delibera impugnata e quelle successive, depositate, non consentono, neanche astrattamente, di valutare l'inservibilità dell'area o l'alterazione del decoro architettonico, lamentati dalla parte attrice.
Il cancello che dovrebbe essere posto a chiusura dell'area non esiste, non è stato descritto, non vi è un progetto di realizzazione che consenta al Tribunale di “immaginarne” le dimensioni, il posizionamento, le aperture, i passaggi pedonali e veicolari. L'unico dato valutabile è che la chiusura avverrà “aggiungendo i cancelli sopra le gratinate di altezza pilastri”.
E a tal proposito i dubbi non sono stati dissipati dalla CTU in atti.
Posto che la consulenza può costituire fonte oggettiva di prova ma le parti non possono sottrarsi all'onere probatorio e rimettere l'accertamento dei propri diritti all'attività del consulente, il giudice, in quanto iudex peritus peritorum, deve valutare la complessiva attendibilità delle conclusioni peritali e, se del caso, può discostarsi o disattenderne le conclusioni. Il giudice, infatti, non è vincolato al risultato della perizia potendo discostarsi o disattendere del tutto le conclusioni cui è giunto il perito specificando “le ragioni che lo conducono ad ignorare o sminuire i dati risultanti dalla relazione del c.t.u.” (Cass., sent. n. 36638 del 25 novembre 2021).
Il Consulente perviene a codesta conclusione: “la chiusura con materiale di recinzione metallica del complesso permetterebbe alcune limitazioni ai frequentatori degli esercizi commerciali presenti facenti parte del complesso edilizio oltre ad alterare l'aspetto architettonico e un chiaro mutamento di destinazione che renda inservibile parti comuni del complesso immobiliare”. Non è chiaro, però, come il perito sia giunto a tali conclusioni non disponendo materialmente di alcun progetto di costruzione e posizionamento della relativa recinzione metallica.
Non è chiaro quali siano le “limitazioni” che gli avventori degli esercizi commerciali presumibilmente patirebbero né in cosa consisterebbe “l'alterazione dell'aspetto architettonico” paventata.
Allo stato, e cioè sulla base di una chiusura senza progetto non ancora realizzata, la delibera non ha determinato l'inservibilità dell'area comune per i condomini ed in particolare per chi l'ha impugnata ma soltanto, al più, la riduzione dell'area comune per tutti i condomini.
Tale decisione rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione
(cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999).
A medesima conclusione di rigetto deve pervenirsi con riguardo alla presunta violazione del regolamento condominiale ed in particolare degli artt. 3 “i locali al piano terra potranno essere destinati, temporaneamente o permanentemente, ad attività commercia/i, uffici pubblici e privati ed
a qualsiasi attività aperta al pubblico” e dell'17 del medesimo regolamento prescrive “sono vietati innovazioni che possono alterare l'aspetto architettonico o che importino un mutamento di destinazione che renda inservibilile parti comuni dell'edificio”.
Sull'art. 17 si è detto con riguardo all'art 1120 c.c., mentre sull'art. 3 si ribadisce la natura meramente ipotetica e della delibera in questione e della effettiva chiusura al pubblico che l'installazione delle grate comporterebbe, atteso che la sola scarna descrizione delle stesse ovvero “ripercorrere il disegno già esistente aggiungendo i cancelli sopra le gratinate di altezza pilastri” fa in realtà presumere che non vi sarebbe una effettiva chiusura dell'area ma solo la sua delimitazione lungo confini già tracciati.
Analogamente deve affermarsi rispetto alla presunta violazione della concessione edilizia rilasciata dal Comune di Vitulazio che dispone al punto 3“il Comune condiziona il rilascio della concessione all'obbligo di destinare un'area di mq 1025 a parcheggio pubblico e mq 2255 a verde pubblico, gioco
e sport e per attrezzature di interesse comune”.
Il Ctu, sulla base della scarna ed inconferente documentazione a sua disposizione, ha affermato che
“Sembrerebbe pertanto essendo le predette aree destinate alla pubblica cittadinanza, non possono essere chiuse, come ha deliberato l'assemblea nel verbale di cui di all'oggetto di causa”.
Ancora una volta però – aggiungendo in proposito che le foto presenti nella consulenza non consentono di individuare neppur astrattamente il posizionamento delle grate (le frecce utilizzate indicano posizionamenti diversi tali da generare una comprensibile confusione) – l'assenza di qualsivoglia elemento reale o progettuale del paventato cancello non può, allo stato ed in questa sede, dirsi lesivo della concessione edilizia sopracitata non rinvenendosi la sottrazione delle relative aree alla pubblica cittadinanza.
Per tutti i motivi fin qui esposti la domanda viene rigettata
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Le spese della ctu vengono poste definitivamente a carico della parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dott.ssa Maria Feola, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 10901/17 R.G.A.C., ogni contraria istanza ed eccezione disattesa così provvede:
a) Rigetta la domanda;

b) Pone le spese di CTU definitivamente a carico degli attori;

c) Condanna e al pagamento in favore del Parte_1 Parte_2 CP_2
in persona dell'amministratore p.t., delle spese di lite che liquida in complessivi
[...]
€ 5.077,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
Santa Maria Capua Vetere, 11.09.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Feola