TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
CAUSA R.G. N.° 4974/2020
GOP dott. Gianfranco Cardinale

Verbale di Udienza a trattazione scritta del giorno 03 settembre 2024
Il Giudice,
verificata con esito positivo l'avvenuta rituale comunicazione ai difensori costituiti dell'ordinanza organizzativa ex art. 127 ter c.p.c.
dato atto che vi è stata partecipazione alla presente udienza a trattazione scritta mediante il deposito di note scritte a cura di tutte le parti in causa

P.Q.M.

alla luce delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione orale, al termine dell'udienza decide la controversia mediante pronuncia della seguente sentenza.
Il Giudice
Avv. Gianfranco Cardinale
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE di AVELLINO
SEZIONE PRIMA CIVILE
In composizione monocratica e in persona del GOP Avv. Gianfranco
Cardinale
ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 447 - bis e 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2353 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'an no
2019
vertente tra
(C.FI. ) rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'Avv. LAUDISI PAOLO ANANIA in forza di mandato in atti
RICORRENTE
e
(C.FI. ) rappresentato e CP_1 C.F._2 difeso dall'Avv.GRANATA LUCIO in forza di mandato in atti
Allegandola ed incorporandola al verbale di udienza a trattazione scritta del 03.09.2024
2 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida, ritualmente notificato, intimava lo sfratto Parte_1 per morosità nei confronti di e citava quest'ultimo CP_1
innanzi al Tribunale di Avellino, esponendo, in sintesi: che con contratto stipulato in data 18/02/2015 e registrato in data 24/0 2/2015 al n. 773 Serie
3T, concedeva in locazione, per uso abitativo, a un CP_1
villino, sito in San Michele di Serino (AV) alla via Cupa di Lella n. 1 con annessa corte circostante;
che il canone annuo veniva di comune accordo fissato in € 7.800,00 da corrispondersi mediante bonifico in dodici rate eguali mensili di € 650,00 ciascuna, scadenti il giorno 5 di ogni mese;

che il conduttore, nonostante gli impegni assunti ed i ripetuti solleciti, non aveva provveduto al pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo
Novembre/2016 – Marzo/2019;
- che per ciò che attiene il pagamento dei canoni inerenti il periodo
Novembre/2016 - Febbraio/2019 pendeva presso il Tribunale di Avellino giudizio incardinato al N.R.G. 2155/2017, G.I. dott.ssa Federica Rossi, giudizio nel cui corso era stata proposta, querela di falso da parte della sig.ra avverso ricevuta di pagamento depositata dal Parte_1
convenuto in copia all'udienza del 04.05.2017 ed in originale all'udienza del 12.02.2019, in virtù della quale il sig. asseriva di aver pagato CP_1
anticipatamente tutti i canoni dal Novembre/2016 al Febbraio/2019;
Che pertanto il convenuto, visto il giudizio pendente di cui sopra, era comunque moroso nei confronti dell'istante per l'importo di € 650,00 non avendo provveduto al pagamento del canone relativo al mese di
Marzo/2019, nonché, anche ai sensi del capo 16) delle pattuizi oni di cui al contratto di locazione in oggetto, della somma di € 78,00 (Euro
Settantotto/00) pari al 50% dell'importo versato dall'istante in favore dell'Agenzia delle Entrate a titolo di imposta di registro per la proroga del
3 contratto di locazione de quo, oltre interessi e rivalutazione come per legge;

Tanto premesso, intimava sfratto per morosità, Parte_1 nonché chiedeva l'emissione di ingiunzione di pagamento per l'ammontare dei canoni di locazione scaduti, per la somma di € 650,00, nonché dei canoni a scadere fino al rilascio e della somma di €.78,00 pari al 50% dell'imposta di registro, oltre interessi e rivalutazione.
Si costituiva l'intimato opponendosi alla convalida CP_1 dello sfratto, contestando l'inadempimento ed esibendo e depositando fotocopia di tre assegni bancari relativi al pagamento delle mensilità di marzo, aprile e maggio 2019.
Eccepiva, inoltre che il contratto di locazione dissimulava un contratto agrario, deducendo che l'immobile oggetto di locazione non era un villino ma un fabbricato rurale e che la corte menzionata nel contratto era in effetti un terreno agricolo di circa 3000 mq., pari cioè alla minima unità colturale prevista dalla L.203/82, ragion per cui, siccome l'art. 5 della legge 203/1982 prevede che la risoluzione del contratto a coltivatore diretto può essere pronunciata nel caso di grave inadempimento del conduttore e che la morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della risoluzione del contratto quando si concreti nel mancato pagamento per almeno una annualità, chiedeva il rigetto della domanda. Eccepiva, inoltre, l'assenza del certificato di abitabilità e l'esistenza di difformità edilizie dell'immobile locato, insistendo per il rigetto della domanda.
Con ordinanza del 23.05.2019, veniva respinta l'istanza di convalida di sfratto e denegata l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio non essendoci stata richiesta in tal senso da parte dell'intimante e sussistendo la necessità di verificare, nell'ambito della fase a cognizione piena,
l'effettivo assetto negoziale sussistente tra le parti. Veniva altresì disposta la conversione del rito e disposto il tentativo di mediazione.
4 Esperito il tentativo obbligatorio di mediazione la causa è proseguita nell e forme del rito locatizio, avendo la ricorrente chiesto pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori e condannarsi gli stessi al pagamento dei canoni insoluti con decorrenza da marzo 20 19 fino al rilascio nonche la restituzione della somma di €. 78,00 relativa al
50% delle spese di registrazione del contratto.
Il resistente depositava memoria integrativa con la quale ribadiva le eccezioni proposte in precedenza senza spiegare domanda riconvenzionale.
La causa è stata istruita documentalmente e mediante l'escussione d ella teste indicata dall'intimato. Veniva quindi rinviata per la discussione all'udienza odierna fissata in trattazione scritta.
La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento originariamente proposta e su cui si fonda la domanda di condanna al pagamento dei canoni non pagati è fondata nei limiti di seguito indicati, essendo stata fornita prova dell'esistenza del contratto di locazione e della corrispondenza tra l'immobile oggetto di contratto e quello oggetto di causa.
Ai sensi dell'art. 5 della l. 27 luglio 1978, n. 392, applicabile alle locazioni ad uso abitativo, il mancato pagamento del canone entro venti giorni dalla scadenza per un ammontare superiore a due mensilità costituisce motivo di risoluzione del contratto, operando una presunzione iuris et de iure di non scarsa importanza dell'inadempimento.
Nel caso di specie il resistente ha eccepito il pagamento unicamente delle mensilità di marzo, aprile e maggio 2019 in ordine al quale ha fornito prova documentale costituita da assegni bancari il cui versamento alla locatrice è stato confermato dalla teste Non è invece Testimone_1
contestato che non siano stati pagati i canoni ulteriori fino al mese di settembre 2022, allorchè l'immobile è stato rilasciato in esecuzione della
5 sentenza del Tribunale di Avellino N. 2124/2021 emessa nell'ambito del giudizio n. 2155/2017 RG.
E' noto che la risoluzione dei contratti di durata fra cui si annovera quello di locazione l'effetto risolutivo non si estende alle prestazioni già eseguite sicché residua l'obbligo del conduttore moroso di corrispondere le mensilità dovute per l'intero periodo di godimento dell'immobile fino alla data di restituzione al locatore (cfr. sul punto Cass. 2 aprile 1996, n.
3019).
L'intimato va dunque condannato al pagamento di tutte le mensilità maturate da giugno 2019 fino a settembre 2022 per l'importo di €. 650,00 mensili e per un totale di €.26.000,00 oltre all'importo di €. 78,00 pari al
50% dell'importo versato dall'istante in favore dell'Agenzia delle Entrate
a titolo di imposta del registro per la proroga del contratto di locazione.
Va invece dichiarata la cessazione della materia del contendere per qualto attiene alla domanda di rilascio dell'immobile che già risulta rilasciato in esecuzione della sentenza del Tribunale di Avellino n.2124/21.
Per quanto attiene alle eccezioni dell'intimato va sottolineato che lo stesso non ha fornito alcuna prova che il contratto di locazione dissimulasse un contratto di fitto agrario, oltre a non aver spiegato alcuna domanda riconvenzionale volta all'accertamento di tale simulazione.
Non soccorre, inoltre, le tesi difensive dell'intimato la circostanza che l'immobile locato fosse privo di certificato di abitabilità.
Non esiste, infatti, alcuna norma che impedisca la locazione di un immobile privo di certificato di abitabilità.
Da un punto di vista contrattuale l'assenza del certificato di abitabilità incide sul rapporto allorchè l'inquilino non è a conoscenza, al momento della stipula del contratto, dell'assenza dell'agibilità.
Infatti, se il locatore non ha messo al corrente di ciò l'altra parte, quest'ultima può chiedere la risoluzione del contratto ed, eventualmente,
6 il risarcimento del danno. Viceversa, se tale circostanza era nota alla firma del contratto, non è possibile lamentarsi in un secondo momento.
Nel caso di specie, anche volendo ritenere accertato che il conduttore non fosse a conoscenza dell'inesistenza del certificato di agibilità, non può sottacersi che lo stesso non ha richiesto la risoluzione del contratto allorchè ha appreso tale circostanza ed ha, sopratt utto, continuato ad occupare l'immobile fino a settembre 2022, allorchè è stata posta in esecuzione forzatamente l'ordinanza di rilascio dell'immobile sopra citata.
Non può quindi rifiutare il pagamento del canone di locazione.
Le spese di lite vanno poste a carico del resistente, risultato soccombente, nella misura liquidata in dispositivo ai sensi del d.m. 140/2022.


P.Q.M.


il Tribunale di Avellino, in persona del giudice unico GOP Avv.
Gianfranco Cardinale, definitivamente pronunciando:
- PRONUNCIA la risoluzione del Contratto di locazione, ad uso abitativo, intercorrente tra quale parte locatrice e Parte_1 [...]
quale conduttore, relativamente all'immobile sito in San CP_1
Michele di Serino (Av) alla via Cupa di Lella n. 1 , con annessa corte e garage, meglio descritto nell'atto di intimazione di sfratto, per grave inadempimento del suddetto conduttore;

- DICHIARA cessata la materia del contendere per quanto attiene alla domada di rilascio dell'immobile locato, sito in San Michele di Serino
(Av) alla via Cupa di Lella n. 1., meglio descritto nell'Atto di intimazione di sfratto.
- CONDANNA il convenuto al pagamento, in favore CP_1 dell'attrice della somma di €.26.000,00 a titolo di Parte_1
canoni di locazione scaduti da giugno 2019 a settembre 2022, nonché di
€.78,00 pari al 50% delle spese di registrazione del contratto, il tutto oltre
7 interessi, al tasso legale, dalle singole scadenze e sino all'effettivo soddisfo.
- CONDANNA il convenuto al pagamento, in favore CP_1 dell'attrice delle spese di giudizio, che si liquidano Parte_1 in €.48,50 per esborsi vivi ed in €.4.000,00 per compensi professionali, oltre I.V.A. e C.P.A. se dovute nelle misure di legge, e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso;

Così deciso il 3 settembre 2024.
il giudice
(Avv. Gianfranco CARDINALE)
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