N. R.G. 5108/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5108/2022 promossa da:
C.F. , con il patrocinio dell'avv. TRAVIA Parte_1 P.IVA_1
GIOVANNI DOMENICO, elettivamente domiciliata presso il difensore avv. TRAVIA GIOVANNI
DOMENICO
OPPONENTE contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_2 patrocinio dell'avv. CALDA FILIPPO, elettivamente domiciliato in VIA CESARE BATTISTI, 23
40123 presso il difensore avv. CALDA FILIPPO CP_1
OPPOSTO
OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo n. 1292/2022
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'opponente così conclude:
“voglia l'ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,


1. in via preliminare, ammettere i mezzi istruttori per come formulati nell'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo;



2. in via principale, revocare decreto ingiuntivo n. 2049/2022, emesso dal Tribunale Civile di
Bologna in data 19 marzo 2022, in quanto adottato in difetto dei presupposti di cui agli artt. 633 e 634
c.p.c.; pagina 1 di 9

3. rigettare integralmente tutte le domande avversarie, poiché infondate in fatto e in diritto;
Co


4. in via subordinata e riconvenzionale, accertare e dichiarare che il Controparte_1
è debitore nei confronti di per avere indebitamente percepito il corrispettivo
[...] CP_2 locativo relativo a una porzione di terreno restituita sin dal 2015, nella misura di €30.000,00 ovvero nella diversa maggiore somma che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi, spese sostenute e miglioramenti apportati;



5. compensare ogni eventuale credito vantato dal con il controcredito spettante a CP_3 CP_2 derivante dall'indebita percezione dei corrispettivi sopra indicati, maggiorato degli interessi legali decorrenti dalla data di ciascun pagamento, nonché delle spese e degli oneri per i miglioramenti eseguiti sull'immobile.


6. in ogni caso, condannare controparte al pagamento di competenze e spese del presente giudizio”.
L'opposta così conclude:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, così giudicare:
In via preliminare:
1) Concedere al decreto ingiuntivo n. 1292/2022 la provvisoria esecutorietà.
Nel merito:
2) Respingere integralmente le domande ed eccezioni (ivi compresa l'eccezione riconvenzionale) attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni di cui in narrativa, e per l'effetto, rigettare l'opposizione proposta dall'attrice per i motivi di cui in narrativa, confermando integralmente il contenuto del decreto ingiuntivo opposto n. 1292/2022.
In via di integrazione istruttoria:
3) Respingere le istanze istruttorie e di integrazione istruttoria avversarie per i motivi esposti.
In ogni caso:
4) Con vittoria di compenso professionale e spese vive (oltre IVA e CPA come per legge) del presente giudizio, compreso il rimborso forfetario delle spese generali (15%)”.
FATTO E DIRITTO
1.
(d'ora in avanti anche solo Controparte_1
l' ) conseguiva dal Tribunale di Bologna decreto ingiuntivo n. 1292/2022, nei confronti di CP_1
(d'ora in avanti anche solo , per la somma di Parte_1 CP_2 complessivi € 18.360,00, oltre interessi e spese del procedimento monitorio, a titolo di canoni per due pagina 2 di 9 annualità (€ 18.000,00) e imposta di registro per gli anni 2020 e 2021 (€ 360,00).
In particolare la ricorrente esponeva:
- che con scrittura privata in data 31 gennaio 2003, registrata, aveva concesso in locazione a
[...]
(poi fusa per incorporazione nella società ingiunta) il terreno agricolo sito nel Comune di CP_4
in via Corelli, tra la e i civici 9-11 di via Corelli, censito al CP_1 Controparte_5
Catasto Terreni al foglio 299, particella 89;
- che il canone di locazione era stato concordato in € 9.000,00, come previsto all'art. 4 del contratto, ed Contr era stato regolarmente corrisposto prima da e poi da fino al mese di gennaio 2020; CP_2
- che il 10 settembre 2020 R.F.I. aveva inviato ad essa ricorrente una mail con acclusa una bozza del verbale di riconsegna, con la quale aveva informato l' che dall'1 settembre 2020 l'area era CP_1 stata sgomberata e resa disponibile per la riconsegna;

- che, in risposta, essa ricorrente aveva rilevato come dalla bozza di verbale non vi fosse menzione della “regolarizzazione catastale del terreno che, da area agricola, era stata trasformata in parcheggio”;
- che, nonostante le richieste di fornire la documentazione relativa alla “modifica urbanistica” dell'area
(ormai trasformata in parcheggio asfaltato e recintato), oltre che catastale, l'ingiunta non aveva mai fornito la documentazione richiesta né aveva provveduto alla messa in pristino dell'area stessa, avendo anzi interrotto in maniera ingiustificata la corresponsione del canone di locazione ed il pagamento dell'imposta di registro (a suo esclusivo carico in forza del contratto: art. 9), pari ad € 180,00, ossia al
2% del canone annuo di € 9.000,00 (poi oggetto dell'ingiunzione di pagamento relativamente agli anni
2020 e 2021).
2.
Avverso tale decreto proponeva opposizione deducendo Parte_1
l'infondatezza della pretesa di pagamento dei canoni, in ragione della intervenuta offerta di riconsegna del bene oggetto della locazione, avvenuta in data 1 settembre 2020, immotivatamente rifiutata da parte locatrice.
L'opponente, dopo aver premesso di aver concluso con l' un contratto di locazione avente CP_1 ad oggetto un terreno da utilizzare temporaneamente per consentire la viabilità urbana e la creazione di posteggi per gli abitanti della zona di Via Corelli, fino al completamento delle opere per la realizzazione della linea di alta velocità ferroviaria, deduceva di aver eseguito a propria cura e spese i pagina 3 di 9 lavori di asfaltatura e di creazione dei posteggi (comprese recinzioni ed opere accessorie), e di avere inoltre riconsegnato alla proprietà, nell'anno 2015, una porzione pari a circa due terzi del terreno condotto in locazione, mantenendo la disponibilità dell'area residua, dell'estensione di circa 600 mq, utilizzata quale parcheggio pubblico.
Rilevava, poi, l'illegittimità del rifiuto del locatore di accettare la riconsegna della restante porzione di terreno in ragione del fatto che questi era ben consapevole dell'uso che la conduttrice avrebbe fatto di tale terreno e delle opere sullo stesso realizzate per il suo utilizzo secondo l'uso convenuto, sicché quelle realizzate erano innovazioni del tutto legittime, il cui ripristino avrebbe comportato eccessivi esborsi.
Lamentava, quindi, che il locatore non era legittimato a subordinare la riconsegna del terreno al
“ripristino” del manto erboso come esistente prima della locazione, o alla “regolarizzazione urbanistica” del parcheggio, poiché l'asfaltatura era consentita dagli strumenti urbanistici del Comune di Bologna.
L'opponente concludeva, pertanto, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale subordinata, che venisse accertato il suo credito, nei confronti dell' , a fronte dell'indebita CP_1 percezione del corrispettivo della locazione della porzione di terreno a quest'ultimo restituita sin dall'anno 2015, per la somma di complessivi € 30.000 o per la diversa somma di giustizia, oltre che per spese e miglioramenti, con conseguente compensazione dell'eventuale credito dell'ingiungente e vittoria di spese.
3.
Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio
[...]
che contestava la fondatezza dell'opposizione della quale Controparte_1 chiedeva il rigetto, in particolare rilevando che nel settembre 2020 la riconsegna dell'area concessa in locazione non era stata accettata in quanto non aveva consegnato la documentazione urbanistica CP_2
e catastale che legittimasse il cambio d'uso della res (da agricolo a parcheggio), ed evidenziando che le delibere comunali che avevano previsto il cambio d'uso dell'area in parola erano decadute poiché il
Comune di Bologna non aveva provveduto all'esproprio dei terreni, sicché l'area oggetto della locazione aveva ancora destinazione agricola, peraltro mai formalmente mutata.
L' contestava, inoltre, che nell'anno 2015 fosse stata riconsegnata una porzione dell'area CP_1 concessa in locazione e che a gennaio 2020 fosse stata accettata la riconsegna dell'area asfaltata, avendo esso subordinato l'accettazione alla regolarizzazione urbanistica e catastale della nuova pagina 4 di 9 destinazione da agricola a parcheggio con il rilascio della certificazione di agibilità e conformità edilizia, o, in alternativa, al ripristino nello stato di fatto (erboso) anteriore al rapporto locativo, negando, in ogni caso, di avere mai prestato il consenso ad una trasformazione “definitiva” dell'area concessa in locazione, poiché, secondo il dichiarato scopo contrattuale, l'area doveva solo temporaneamente essere asservita alla nuova viabilità, in attesa del completamento delle opere ferroviarie per l'alta velocità, con l'effetto che, terminate le esigenze temporanee, l'area avrebbe dovuto essere riconsegnata nello stato in cui si trovava prima di tale trasformazione. L'opposto produceva, tra l'altro, visura catastale del 9 giugno 2022, dalla quale risultava la destinazione ad orto irriguo arborato e non a parcheggio, quest'ultimo integrante, alla luce della normativa edilizia, abuso, ed evidenziava il contenuto dell'Accordo Procedimentale del 17 luglio 1997 (doc. 19, pag. 64), laddove era previsto che il “proponente è impegnato al ripristino ambientale di tutti i siti relativi alle aree di cantiere, alla viabilità provvisoria, ai tratti allo scoperto del tracciato secondo i progetti esecutivi approvati. Detti ripristini sono garantiti dalla apposita polizza fideiussoria prevista dal presente
Accordo Procedimentale”.
L'opposto concludeva, quindi, chiedendo il rigetto dell'opposizione, con condanna alle spese.
4.
Alla prima udienza del 22 settembre 2022 – tenutasi con modalità c.d. cartolari – veniva formulava proposta conciliativa e, previo mutamento del rito da ordinario a rito c.d. locatizio ai sensi dell'art. 426
c.p.c., veniva fissata udienza per la verifica della accettazione della proposta conciliativa.
Disposto l'avvio del procedimento di mediazione, stante la mancata accettazione della proposta da parte dell , e dopo alcuni rinvii, in occasione dei quali le parti davano altresì atto che era CP_1 stato avviato l'iter per la sanatoria dell'area già oggetto di locazione, la causa veniva ritenuta matura per la decisione e veniva, quindi, fissata udienza per la discussione ex art. 420 c.p.c., con concessione dei termini per il deposito di note conclusive.
Mutato il giudice i procuratori delle parti concludevano come in epigrafe e procedevano alla discussione ed alle repliche;
ad esito veniva pronunciata sentenza mediante lettura del dispositivo.
* * *
5.
Il contratto concluso dalle parti può essere innanzitutto qualificato come contratto di locazione poiché a fronte della concessione dell'uso di un bene per un determinato periodo di tempo è stato pattuito un corrispettivo (art. 1571 c.c.). pagina 5 di 9 Contr Nell'ambito del regolamento contrattuale (poi divenuta dava atto dello scopo della CP_2 locazione individuato “per la sistemazione provvisoria della viabilità (parcheggi, deviazione provvisoria della via Corelli)” (cfr. lett. g delle premesse) e il locatore , all'art. 3, si dichiarava “a CP_3
Con conoscenza del fatto che l'area che trattasi sarà utilizzata da e per essa da per la CP_6 sistemazione provvisoria della viabilità (parcheggi, deviazione provvisoria della via Corelli) e che, Cont pertanto, sul medesimo immobile saranno effettuati, a spese di e a cura di gli Controparte_7 interventi occorrenti per renderlo idoneo a tale destinazione” (cfr. doc. 1 prodotto dall'opposto).
Dalla lettura del contratto emerge pertanto che la dichiarazione dell'uso da parte del conduttore e la presa d'atto del locatore avevano il solo fine di rendere edotto il proprietario dello scopo che intendeva perseguire attraverso la locazione e delle opere che avrebbe realizzato, senza previsione di CP_2 trasferimento delle opere realizzate, al termine della locazione, in favore della locatrice.
Ed è evidente che, facendo il contratto espresso riferimento alla “sistemazione provvisoria della viabilità”, anche le opere di trasformazione erano consentite limitatamente alla durata della locazione, non in via definitiva.
Sicché non appare applicabile alla fattispecie in esame la giurisprudenza richiamata dall'opponente, e segnatamente la pronuncia della Corte di Cassazione 39179/2021, secondo cui “in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino
l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell'art.
1220 cod. civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto (cfr. Sez. 3, ordinanza n. 7424 del 17 marzo
2021; Sez. 3, ordinanza n. 30960 del 27 dicembre 2017; Sez. 3, ordinanza n. 10394 del 27 aprile 2017;
Sez. 3, Sentenza n. 12977 del 24/05/2013, Rv. 626376 - 01)”.
E ciò a prescindere dal fatto che nella specie non si verte in tema di addizioni o miglioramenti (fra i quali rientrano le innovazioni), ma di trasformazione del bene locato, peraltro con modalità tali da comportare la necessità – risultante dall'ulteriore documentazione prodotta dall'opposto – di sanatoria, con la corresponsione di sanzioni (come si dirà meglio in seguito).
Del resto, un eventuale ripristino dell'immobile da parte del proprietario avrebbe evidentemente determinato spese certamente straordinarie, considerata l'entità degli interventi sull'immobile, originariamente mero terreno erboso. E secondo il pacifico orientamento della Suprema Corte, quando pagina 6 di 9 l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di attività straordinarie e gravose, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta (cfr. Cass. Sez. VI n. 27932, 23/9/2022; nello stesso senso anche Cass. sez. III del 13/07/1998,
n. 6856; Cass. sez. III del 18/06/1993, n. 6798).
Applicando allora la disciplina di cui all'art. 1590 c.c., in difetto di diverse previsioni nel contratto concluso dalle parti, il conduttore aveva l'obbligo di restituire il bene nello stesso stato in cui si trovava all'inizio della locazione (in tal senso, Cass. 27 dicembre 2017 n. 30960, secondo cui “da molto tempo
(per l'esattezza dal 1970)” la Corte di legittimità “ha più volte affermato che nell'ipotesi in cui
l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione” e il conduttore ha effettuato “trasformazioni e/o innovazioni” che implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, “il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta (così già la sentenza capostipite, ovvero Sez. III sentenza n. 958 del 7.4.1970; in seguito sempre nello stesso senso, tra le tante, Sez. III sentenza n. 6798 del 18.06.1993; Sez. III sentenza n. 16685 del 26.11.2002; Sez. III sentenza n. 5459 del 14.03.2006; Sez. III sentenza n. 12977 del 24.5.2013)”).
Ai sensi della già richiamata disposizione di cui all'art. 1590 c.c. il conduttore doveva quindi restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'aveva ricevuta: nella specie è, tuttavia, pacifico che, se da un lato aveva utilizzato il bene in conformità all'uso dichiarato nel contratto, dall'altro nel CP_2 mese di gennaio 2020 aveva offerto in restituzione un bene che aveva una nuova destinazione d'uso non conforme alle previsioni urbanistico-edilizie e dunque illegittima, in quanto le opere sullo stesso realizzate erano prive del necessario autorizzativo, in ragione delle modifiche strutturali apportate.
La circostanza può considerarsi provata in quanto nel corso del giudizio, come emerge dalla documentazione prodotta (di formazione successiva: cfr. doc.ti 22-25 dell'opposto, allegati alle note del 17 luglio 2024), l' aveva dovuto procedere a in sanatoria, al pagamento delle CP_1 Pt_2 sanzioni, all'ottenimento dell'autorizzazione paesaggistica, al nuovo accatastamento, sostenendo gli oneri tecnici per la pratica edilizia: e tutte queste attività possono certamente rientrare nell'alveo del concetto di attività straordinaria e gravosa.
D'altro canto, la sanatoria realizzata in corso di causa, contrariamente a quanto sostenuto dall'opponente non dimostra affatto che nel gennaio 2020 il terreno fosse dotato dei titoli CP_2 autorizzativi idonei a legittimare mantenimento del parcheggio realizzato sul terreno di proprietà dell' opposto, posto che detta opera aveva i caratteri della temporaneità in base al medesimo CP_1
Accordo Procedimentale del 17 luglio 1997 di cui al doc. 19 di parte opposta, laddove, a pag. 64, si pagina 7 di 9 legge (come si è già sopra evidenziato) che il “proponente è impegnato al ripristino ambientale di tutti
i siti relativi alle aree di cantiere, alla viabilità provvisoria, ai tratti allo scoperto del tracciato secondo i progetti esecutivi approvati”.
Le opere provvisorie, in quanto tali, avrebbero dovute essere rimosse al termine della locazione, mentre
è pacifico che nel mese di gennaio 2020, allorquando il terreno era stato offerto in restituzione all'ISTITUTO opposto, non era stato riportato “a verde”, come invece espressamente richiesto con comunicazione del 21 gennaio 2020 (doc. 3 di parte opponente), laddove si evidenzia: “il ripristino del manto erboso dovrà essere rifatto su tutta la superficie”. Né erano intervenute, in alternativa, regolarizzazioni urbanistiche o edilizie (come comprovato anche dallo scambio di corrispondenza successiva a tale comunicazione); mentre la comunicazione prodotta dall'opponente con il doc. 6 (ossia la e.mail del per. ind. del Dipartimento Urbanistica presso il Comune di Bologna) non Testimone_1 costituisce affatto titolo edilizio e richiama, anzi, l'Accordo procedimentale già menzionato, che – come detto – contemplava, tra l'altro, l'obbligo di ripristino ambientale una volta terminati i cantieri.
In conclusione, deve dunque ritenersi che il rifiuto dell' alla riconsegna del bene oggetto di CP_1 locazione fosse legittimo, atteso che era mutata strutturalmente la destinazione urbanistica del terreno, in assenza di titoli legittimi e quindi in presenza di abuso edilizio, senza che fosse stato ripristinato lo status quo ante da parte della conduttrice;
con l'effetto che la conduttrice era tenuta al CP_2 versamento dei canoni di locazione ai sensi dell'art. 1591 c.c..
6.
Né appare fondata l'eccezione di compensazione formulata dall'opponente, secondo cui sin dall'anno
2015 vi sarebbe stata una parziale riconsegna in favore dell' di circa due terzi della CP_1 superficie complessiva del terreno condotto in locazione.
Al riguardo va, in primo luogo, osservato come nessun documento prodotto in giudizio attesti la riduzione, per volontà comune delle parti, dell'oggetto della locazione. Sul punto giova osservare che l'uso del bene concesso in locazione implica ontologicamente anche la possibilità per il conduttore di non usare o di non servirsi della cosa locata e il non uso non attribuisce al conduttore la possibilità di chiedere la riduzione del canone, salva l'ipotesi del perimento parziale o di vizi sopravvenuti (art. 1578,
1581 c.c.) o fatto salvo il consenso del locatore.
Inoltre, l'opponente non ha neppure provato la consegna di parte del terreno che sarebbe avvenuta nell'anno 2015; mentre le prove sul punto dedotte (con l'atto di citazione) appaiono inammissibili, vertendo i capitoli su circostanze formulate in maniera generica (capitolo 1) o tese, comunque, a far pagina 8 di 9 esprimere giudizi non consentiti (capitoli 2 e 3).
7.
Alla luce delle predette risultanze e considerazioni, l'opposizione proposta va pertanto rigettata, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto, che va dichiarato esecutivo ai sensi dell'art. 653
c.p.c..
8.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate – considerata l'assenza di qualsiasi attività istruttoria – in complessivi € 4.500,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e
CPA, come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, visto l'art. 429 c.p.c., ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'opposizione proposta da avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 1292/2022 che, per l'effetto, conferma e dichiara esecutivo ex art. 653 c.p.c.;
2) condanna l'opponente alla rifusione, in favore dell'opposta, delle spese processuali che liquida in complessivi € 4.500,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.
Motivazione al 30° giorno.
Bologna, così deciso il 3 luglio 2025
IL GIUDICE
Dott. Alessandra Cardarelli
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