N. R.G. 2133/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GG MI
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale civile e penale di Reggio Emilia, in persona del giudice
TE AG, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 2133/2022 R.G. promossa da
C.F. nato a [...] il 9 Parte_1 C.F._1 marzo 1985, e , C.F. nato a Parte_2 C.F._2
Mantova il 9 marzo 1985, quali soci e rappresentanti della
[...]
, C.F. e P. IVA , con sede in Luzzara Parte_3 P.IVA_1
(RE), Via Galileo Galilei n. 50; rappresentati e difesi dall'avv. Maurizio Voce come da procura in calce all'atto di citazione ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in
Cutro (KR), Via Arturi n. 1
- attori - contro
, C.F. , nato a [...] Controparte_1 C.F._3
(VR) il 30 dicembre 1933;
, C.F. , nato a [...] Controparte_2 C.F._4
(VR) il 17 novembre 1947;
, C.F. , nata a [...] CP_3 C.F._5
l'11 aprile 1937;
, C.F. , nato a [...] il 1° CP_4 C.F._6 maggio 1950;
1 di 27 C.F. , nato a [...] il Parte_4 C.F._7
15 maggio 1967;
, C.F. nata a [...] Parte_5 C.F._8
(RE) il 28 febbraio 1964; tutti rappresentati e difesi dagli avv.ti Nino G. IN e MI C.
IN come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Reggio
Emilia, Via P. Borsellino n. 22
- convenuti -
, C.F. , nata a [...] CP_5 C.F._9 il 13 dicembre 1970, e C.F. CP_6
nata a [...] il [...], in C.F._10 qualità di eredi di , C.F. , nata a Persona_1 C.F._11
RO (VR) il 10 aprile 1945 e deceduta a LA (RE) il 25 settembre 2022; entrambe rappresentate e difese dagli avv.ti Nino G. IN e
MI C. IN come da procura allegata alla comparsa di costituzione ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in
Reggio Emilia, Via P. Borsellino n. 22
- convenute in riassunzione -
C.F. nato a [...] il 29 Controparte_7 C.F._12 aprile 1970, anche quale erede di , C.F. Persona_2
nata a [...] il [...] e C.F._13 deceduta a Monza il 28 novembre 2022; rappresentato e difeso dall'avv. Paola Cattaneo come da procura allegata alla comparsa di costituzione ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Milano, Via Lamarmora n. 40
- convenuto -
OGGETTO: vendita di beni immobili.
CONCLUSIONI
Per e : Parte_1 Parte_2
Piaccia alla S.V., Ill. MO Giudice Dott. Signor TE AG:
2 di 27 A) Ritenere e dichiarare che con “il contratto compromesso di compravendita” del 23 febbraio 2018, i signori , Parte_6
, Controparte_2 CP_4 Parte_5
nonché e Parte_4 Persona_2 Controparte_7 hanno promesso di vendere ai signori e Parte_1 Pt_2
i seguenti beni:
[...]
B) appezzamento di terreno esteso per circa ettari ventuno are diciassette centiare trentasei (Ha 21.17.36), ricadenti nel comune amministrativo di UA (Re), censiti al foglio di mappa 38 particelle 57,61,62,63,12,17,18,29,42,46,47,53,54,55;
C) fabbricato adibito a locali deposito e civili abitazioni sito nel comune amministrativo di UA, censito al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio 38 particella 74 subalterni
2,3,4,5,6,7, oltre a fabbricato rurale censito al foglio 38 particella
30;
D) quoziente di terreno sito nel comune amministrativo di Castelnovo di Sotto, censito al foglio 10 particelle 74,108, e 109, esteso per una superficie complessiva di ettari tre are due centiare cinquantasei (ha 03.02.56), unitamente a un ex fabbricato rurale censito al mappale 10 particella 195 subalterni 1 e 2 nonché particelle 164 e 107 foglio 10.
Ritenere e dichiarare che parte promittente venditrice signori
, Controparte_2 CP_4 Parte_5
nonché e Parte_7 Persona_2 Controparte_7 ed Eredi signor e intervenuti loro danti causa, Parte_6 non hanno adempiuto nei termini convenuti e oggetto di contratto, per l' effetto emettere nei confronti dei convenuti signori , , , Controparte_2 CP_4 Parte_5
nonché e ed Parte_4 Persona_2 Controparte_7
Eredi signor e intervenuti loro danti causa Parte_6 regolarmente citati e costituiti, e in favore degli attori signori
e , sentenza ex art. 2932 c.c. che Parte_1 Parte_2
3 di 27 produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca ai signori e la Parte_1 Parte_2 proprietà dei beni oggetto di causa, a fronte del pagamento del prezzo convenuto decurtato della somma stabilita, ovvero la riduzione del prezzo così come richiesta in atto, ovvero la minore
o maggiore somma che il Magistrato Adito abbia pregio di determinare;

Condannare i convenuti signori , Controparte_2 CP_4
, , nonché
[...] Parte_5 Parte_7 Per_2
e ed eredi signor e
[...] Controparte_7 Parte_6 intervenuti danti causa, al risarcimento, in favore degli attori signori e dei danni ex art 1453 Parte_1 Parte_2
c.c. per inadempimento delle proprie obbligazioni, da quantificarsi nella misura non inferiore a un terzo (1/3) dell' obbligazione principale, decurtata da quanto già versato e tracciato nei contratti regolarmente registrati presso l' Agenzia delle Entrate di
Reggio Emilia, o nella maggior o minor somma che sarà determinata dall' On. Tribunale nella persona del Magistrato designato;
importo da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici
ISTAT, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sulla capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda Giudiziale ex art. 1283 c.c; procedere altresì alle necessarie compensazioni tra il debito dei signori e nei confronti dei signori Parte_1 Parte_2
, Controparte_2 CP_4 Parte_5
nonché e Parte_7 Persona_2 Controparte_7 ed Eredi signor per saldo prezzo e i controcrediti Parte_6 dei signori e per tutte le causali Parte_1 Parte_2 esposte;
condannare i convenuti signori Controparte_2 CP_4
, , nonché
[...] Parte_5 Parte_7 Per_2
e ed Signor e i loro
[...] Controparte_7 CP_8 CP_4
4 di 27 danti causa al pagamento delle spese di lite, oneri e onorari di causa, aumentate da IVA, CPA oltre occorrende.
Nella denegata ipotesi che la presente difesa non trovi accoglimento nella ratio dell' On. Le Magistrato Giudicante, si chiede: la revoca dell' ordinanza la quale disponeva la sola C.T.U. e, ll' uopo, si reiterano i mezzi istruttori così come formulati nella memoria ex art 183 VI comma, numero II. Si insite, di guisa, all' ammissione dei mezzi di prova con i testi e i capitoli elencati di cui prima.
Per , , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , CP_4 Parte_4 Parte_5 CP_5
e : CP_6
Contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso e di legge, voglia
l'Ill.mo Tribunale adito:
RIGETTARE per i motivi esposti le domande attoree perché inammissibili, improcedibili, improponibili, e, comunque, del tutto infondate in fatto ed in diritto ovvero con la miglior formula.
In via riconvenzionale
ACCERTARE E DICHIARARE l'inadempimento, per i motivi esposti, di
e , nella loro qualità di promissari Parte_1 Parte_2 acquirenti, al contratto preliminare denominato “compromesso di compravendita” di data 23.02.2018 sottoscritto con , Parte_6
, , e Controparte_2 CP_4 Parte_5 Parte_4
(nella parte “in primo luogo”) e con e Persona_2 Controparte_7
(nella parte “in secondo luogo”) in qualità di promittenti venditori.
Per l'effetto
In via principale
DICHIARARE la risoluzione del contratto preliminare denominato
“compromesso di compravendita” stipulato in data 23.02.2018 tra i promittenti venditori , , Parte_6 Controparte_2 CP_4
, , (nella parte “in primo luogo”),
[...] Parte_5 Parte_4
5 di 27 e (nella parte “in secondo luogo”) ed i Persona_2 Controparte_7 promissari acquirenti e per Parte_1 Parte_2 inadempimento dei promissari acquirenti ai sensi e agli effetti dell'art.
1453 c.c
In subordine
DICHIARARE, in ragione dell'inadempimento dei promissari acquirenti
e , la risoluzione parziale ex artt. 1453 e Parte_1 Parte_2
1459 cc. Del predetto contratto preliminare limitatamente alla promessa di vendita ivi contenuta nella parte “in primo luogo” stipulata tra gli attori, in qualità di promissari acquirenti, e i convenuti
, , , e Parte_6 Controparte_2 CP_4 Parte_5
in qualità di promittenti venditori, avente ad oggetto i Parte_4 terreni agricoli (foglio 38 part. 57-61-62-63-12-17-18-29-42-46-47-
53-54-55) e fabbricati ex rurali (foglio 38 part. 74 sub 2-3-4-5-6-7) siti in Comune di UA e il terreno agricolo (foglio 10 part. 164) sito in Comune di Castelnovo di Sotto.
In ogni caso
CONDANNARE gli attori a rifondere ad , , Persona_1 Controparte_1
, , , e Controparte_2 CP_3 CP_4 Parte_4
, nella loro qualità di promittenti venditori e/o aventi Parte_5 casa degli stessi, tutti i danni patiti e patiendi in conseguenza del predetto inadempimento, danni che si quantificano, allo stato, salva miglior stima, in €. 100.000,00 od in quella somma minore o maggiore che risulterà accertata o ritenuta di giustizia anche in via equitativa, oltre ad intessi e rivalutazione monetaria dalla domanda sino al dì del saldo effettivo.
Con vittoria delle spese e dei compensi di lite, con spese generali, IVA
e cpa e con richiesta all'Ill.mo Tribunale adito di Voler, altresì, ordinare che gli attori siano condannati al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., nella misura che
l'Ill.mo Giudice adito riterrà opportuna.
6 di 27 Previa rimessione in istruttoria della causa, INSISTONO per
l'assunzione delle prove orali dedotte dagli esponenti nelle proprie memorie ex art. 183, 6° comma, c.p.c. nn. 2 e 3, e non ammesse, di seguito ritrascritte, da intendersi capitolate premessa la locuzione
“vero che”, salva epurazione di eventuali espressioni non di rito, rammostrando i documenti richiamati:
1') A partire dal marzo 2018 , anche per conto e CP_4 nell'interesse degli altri promittenti venditori, si è attivato presso le competenti amministrazioni per acquisire la documentazione necessaria alla stipula dell'atto notarile di compravendita degli immobili oggetto di compromesso (doc. n. 1 fascicolo attori).
2') Nel corso dell'anno 2018 , anche per conto e CP_4 nell'interesse degli altri promittenti venditori, ebbe diversi incontri con
i funzionari presso gli uffici comunali di UA (RE) e di Castelnovo di Sotto (RE) per il rilascio della documentazione di cui al capitolo 1.
3') Nel 2020 la pandemia di covid 19 ha causato nel periodo del lockdown (marzo-maggio 2020) il blocco degli adempimenti burocratici e amministrativi e nei mesi successivi il rinvio delle pratiche avviate e del rilascio documenti.
4') La pratica di successione del promittente venditore Parte_6 deceduto il 31.08.2020 è stata espletata dall'Agenzia delle Entrate in data 19.05.21 (doc. n. 8).
5') Le volture catastali degli immobili promessi in vendita conseguenti al decesso del comproprietario sono state eseguite il Parte_6
19.05.2021 (doc. n. 9).
6') Nel marzo 2022 , per conto dei promittenti venditori, CP_4 ha presentato presso il Comune di UA Scia a sanatoria relativa al PO La AN (doc. n. 20-20bis) come imposto ai promittenti venditori dal compromesso di vendita (v. doc. n. 1 fascicolo attori pag. 5).
7') Nel corso di diversi incontri avvenuti dall'ottobre 2021 al marzo
2022, il responsabile del Servizio Urbanistica del Comune di UA,
7 di 27 Arch. , su richiesta di , controllò la Persona_3 CP_4 correttezza e completezza della Scia a sanatoria relativa al PO La
AN predisposta da apportando correzioni e CP_4 fornendo suggerimenti, tra cui la necessità di variazione catastale.
8') Nel corso degli incontri di cui al capitolo 7, il funzionario del
Comune disse che occorreva verificare la necessità di CP_9 acquisire l'autorizzazione della relativamente ad CP_10 alcuni dei beni oggetto della Scia (foglio 38 mapp.74,18,29,42,46,47.54,55,61,63,77,78,79,80,81,82,12,17,29) ricadenti in zona a tutela paesaggistica ed archeologica (v. doc. n.
14)
9') Le verifiche di cui al capitolo 8 dilatarono i tempi di predisposizione e presentazione della Scia a sanatoria relativa al
PO La AN.
10') Dall'ottobre 2021 al marzo 2022 tenne aggiornati CP_4 gli attori circa lo stato della pratica a sanatoria del PO La AN di UA interloquendo con l'allora difensore degli stessi, avv. Vera
Sala, sia tramite comunicazioni scritte (doc. n. 22), sia nel corso di vari incontri presso lo studio del legale.
11') A seguito delle comunicazioni di di cui al capitolo CP_4
10, gli attori, tramite l'avv. Sala, assentirono al differimento dei tempi del rogito all'esito dell'espletamento della pratica a sanatoria.
12') In data 07.03.22 chiese (v. doc. n. 18) agli attori CP_4 termine di sei giorni lavorativi per consegnare la documentazione urbanistica richiesta dall'avv. Voce nella missiva del 23.02.22 (doc. n.
7 fascicolo attori).
13') Gli attori aderirono alla richiesta di rinvio di di cui al CP_4 capitolo 12, come confermato dall'avv. Voce nella e-mail 16.03.22 che si rammostra (v. Allegato “Corrispondenze” pag. 7 fascic. attori che si riproduce per comodità di consultazione sub doc. n. 27).
14') inviò (v. doc. 19) agli attori la documentazione CP_4 richiesta nel termine concordato del 16.03.22, tranne l'attestato di
8 di 27 regolarità edilizia e catastale che si impegnò a CP_4 consegnare al notaio qualche giorno prima del rogito aggiornato a tale data.
15') Gli attori hanno omesso di pagare ai locatori il canone d'affitto del pari ad € 15.000 relativo al primo Parte_8 periodo fino al 10.11.2018 (v. convenzione ex art. 45 Legge 203/82 art. 4, 2° cpv. - doc n. 2 fascicolo attori) imputando a canone la caparra di € 15.000 versata al momento della sottoscrizione del compromesso di vendita (doc. n. 1 fascicolo attori pag. 6).
16') Gli attori hanno omesso di pagare ai locatori la quota di ¼ , pari ad € 4.687,50, del canone d'affitto annuo relativo al fondo rustico
PO La AN di UA scaduto l'11.11.2020 (v. doc n. 2 fascicolo attori).
17') Gli attori hanno omesso di pagare ai locatori i canoni d'affitto annui relativi al fondo rustico e al Parte_8 fondo rustico di Castelnovo di Sotto (€ 18.750,00 + 2.600,00) scaduti
l'11.11.2021 (doc. n. 2 fascicolo attori).
18') Gli attori hanno omesso di pagare ai locatori i canoni d'affitto annui relativi al fondo rustico e al Parte_8 fondo rustico di Castelnovo di Sotto (€ 18.750,00 + 2.600,00) scaduti
l'11.11.2022 (doc. n. 2 fascicolo attori).
19') Dal 23.02.2018 gli attori si sono impossessati delle attrezzature indicate nel compromesso di compravendita (v. doc. n. 1 fascic. attori pag. 6) senza pagare ai promittenti venditori il prezzo di vendita pattuito di € 25.000,00.
20') Nel 2021 gli attori hanno procurato il crollo di una rimessa mentre smontavano le lastre di eternit dal fabbricato agricolo censito al foglio 38 mappale 74 sub 2 facente parte del PO La AN di
UA (cfr. foto ante crollo, doc. n. 23 con foto post crollo doc. n.
23bis-23ter)
21') La rimessa di cui al capitolo 20 è indicata quale Fabbricato C nella Scia a sanatoria relativa al PO La AN presentata dai
9 di 27 promittenti venditori (v. doc. n. 20 Relazione tecnica pagg. 31-32 e relazione fotografica foto n. 13-14)
22') Nel periodo novembre 2021-marzo 2002 ci furono incontri e interlocuzioni tra e il responsabile del Servizio CP_4
Urbanistica del Comune di UA, Arch. , per Persona_3 verificare quali procedure seguire a seguito del crollo di immobile oggetto della Scia a sanatoria in corso di presentazione, con prolungamento dei tempi di espletamento della pratica.
23') Nel 2021 gli attori hanno demolito il ponticello d'accesso al terreno sito in Comune di UA censito al foglio 38 mappali 53-54-
55-57-63 posto sul fosso stradale di Via Lupi (cfr. foto ante demolizione doc. n. 24-24bis con foto post demolizione doc. n.
24ter).
24') A seguito della demolizione del ponticello di cui al capitolo 23, il terreno ivi indicato è privo di accesso diretto (v. foto doc. n. 24ter).
25') Nel 2021 gli attori hanno rimosso, appropriandosene, le lastre di acciaio che servivano per passare con i trattori sullo scolo volto a scaricare letame dalla stalla al letamaio nel Parte_8
(v. fotografie, doc. n. 25-25bis).
[...]
26') Nel 2021 gli attori hanno riempito con rottami lo scolo di cui al capitolo 25.
27') Nel 2021 gli attori hanno asportato gli scuri e parte dei telai a vetri da una casetta sita nel PO UA (cfr. foto Parte_8 ante asportazione doc. n. 26 con foto post asportazione doc. n. 26 bis);
28') Nell'anno 2021 gli attori hanno distrutto l'impianto di deferrizzazione e depurazione dell'acqua del pozzo aziendale, posto al servizio delle abitazioni e della stalla nel Parte_8
tagliando i tubi e asportando i contenitori del cloro e del
[...] sale.
29') Per l'esecuzione dei lavori di rifacimento/ripristino del ponticello
e della rimessa demoliti dagli attori la ditta A.C. Costruzioni Srl ha
10 di 27 chiesto ai promittenti venditori rispettivamente la somma di €
6.800,00 e di € 31.643,25 come da preventivi che si rammostrano
(doc. n. 28-29).
INDICANO a testimoni: su tutti i capitoli: e , residenti in [...] Testimone_2
Fangaglia n. 35, 42044 UA (RE); sui capitoli da 1) a 9) e da 20) a 22): Arch. , Persona_3 responsabile del Servizio Urbanistica, Edilizia privata e Commercio del
Comune di UA, Piazza Bentivoglio n. 25, 42044 UA (RE); sui capitoli 20), da 23) a 28): , residente in [...]
Sambottina n. 33, 42044 UA (RE); , residente Testimone_4 in Via Primo Maggio n. 11, 42044 UA (RE).
CHIEDONO ammettersi prova per interrogatorio formale degli attori sui capitoli da 4) a 28).
In caso di denegata ammissione dei capitoli di prova avversari,
CHIEDONO di essere ammessi a prova contraria con i testi indicati a prova diretta.
Per : Controparte_7
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Reggio Emilia adito, disattesa e respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così ritenere e giudicare:
IN PRINCIPALITA'
PRONUNCIARE Sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. di trasferimento a e della proprietà dei beni Parte_1 Parte_2 oggetto del compromesso di compravendita sottoscritto il 23.02.2018
e registrato il 15.03.2022 tra cui in Comune di Castelnovo di Sotto,
Strada Fossetta n. 2 al catasto fabbricati foglio 10 particella 195 sub
1 cat.A/4 cl 1 vani 7 e sub. 2 cat. D/10 ; e al catasto terreni foglio 10 particelle 74,108 e 109 di cui è esclusoivo titolare . Controparte_7 subordinando il trasferimento al previo pagamento del prezzo convenuto nell'atto “compromesso di compravendita” 23.02.2018
11 di 27 decurtato dell'acconto già pagato ed aumentato dei canoni di locazione concordati ove non ancora pagati al momento del rogito.
RESPINGERE tutte le residue domande attoree perché infondate in fatto e in diritto, non provate e comunque per tutte le ragioni esposte in atti, ad eccezione della domanda di pronuncia di Sentenza costitutiva ex art. 2932 subordinando il trasferimento dei beni all'effettivo pagamento del prezzo.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.
FATTI DI CAUSA
1. Con atto di citazione, regolarmente notificato, i fratelli Pt_1
e , quali soci e rappresentanti della
[...] Parte_2 [...]
, convenivano in giudizio , Parte_3 Persona_1 CP_1
, , , ,
[...] CP_3 Controparte_2 CP_4 Parte_5
, e per sentire disporre il
[...] Parte_4 Controparte_7 trasferimento ex art. 2932 c.c. in proprio favore dei terreni e fabbricati oggetto del contratto preliminare rimasto inadempiuto intercorso in data 23 febbraio 2018 tra essi attori, quali promissari acquirenti, ed i predetti convenuti, anche quali eredi di Parte_6
nel frattempo deceduto, quali promittenti venditori, con
[...] condanna al risarcimento dei danni ex art. 1453 c.c., dichiarandosi disponibili a pagare il prezzo pattuito da decurtarsi dei canoni di affitto pagati quale acconto sul prezzo e da compensarsi con la suddetta obbligazione risarcitoria.
2. , , , , e si Persona_1 CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 Pt_4 Pt_5 costituivano con un'unica comparsa depositata in data 2 settembre
2022, e chiedevano il rigetto delle domande attoree, contestando che la mancata conclusione del definitivo fosse a loro imputabile, per essersi tempestivamente attivati presso gli uffici competenti per il rilascio delle certificazioni urbanistiche e della documentazione necessaria alla stipula del rogito e per essere piuttosto il ritardo dovuto alla pandemia legata alla diffusione del COVID-19, al decesso di uno dei promittenti venditori ) ed alle lungaggini Parte_6
12 di 27 degli enti preposti;
in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per inadempimento dei promissari acquirenti, sia per essersi ingiustificatamente rifiutati di addivenire a rogito respingendo la disponibilità formalmente manifestata dai promittenti venditori nei termini concordati, sia per avere danneggiato i beni nel cui possesso anticipato erano stati immessi;
in via subordinata, la risoluzione parziale del preliminare limitatamente all'obbligazione intercorsa tra essi convenuti e gli attori avente ad oggetto i beni immobili di loro proprietà; in ogni caso, la condanna degli attori al risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento e quantificati in complessivi €
100.000,00, di cui € 50.000,00 quale equivalente pecuniario per il godimento dei beni consegnati anticipatamente ed € 50.000,00 quale costo per gli interventi di ripristino.
3. Costituiti con un'unica comparsa depositata in data 21 settembre 2022, e aderivano alla Persona_2 Controparte_7 richiesta di pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. purché il trasferimento fosse subordinato al previo pagamento del prezzo pattuito con deduzione degli acconti già pagati e computo dei canoni di affitto concordati se non ancora pagati, e chiedevano il rigetto delle ulteriori domande attoree.
4. Alla prima udienza del 22 settembre 2022, celebrata mediante trattazione scritta, venivano concessi i chiesti termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.
Dichiarata, in pendenza del primo dei suddetti termini,
l'interruzione ex art. 300 c.p.c. per intervenuto decesso della convenuta e riassunto il processo da parte degli attori, Persona_1 con comparsa depositata in data 16 gennaio 2023 si costituivano e , quali eredi di , CP_5 CP_6 Persona_1 insistendo per l'accoglimento di tutte le argomentazioni spiegate e le conclusioni rassegnate da quest'ultima.
Con provvedimento ex art. 127 ter c.p.c. in data 15 febbraio
2023 veniva dichiarata l'inammissibilità della prima e della seconda
13 di 27 memoria istruttoria depositate dalla parte attrice durante l'interruzione e venivano, altresì, nuovamente concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.
Scambiate le memorie, veniva dichiarata nuovamente l'interruzione ex art. 300 c.p.c. per intervenuto decesso della convenuta . Persona_2
Riassunto il processo da parte degli attori, con comparsa depositata in data 4 ottobre 2023 si costituiva , quale Controparte_7 erede della madre , reiterando le medesime difese e Persona_2 conclusioni della genitrice.
La causa veniva istruita mediante C.T.U. intesa alla verifica della sussistenza di tutte le condizioni di libera commercialità dei beni oggetto del contratto preliminare, nominando all'uopo il geom.
poi sostituita dal geom. CP_11 Controparte_12
Depositata la relazione peritale, veniva fissata udienza ex art. 281 sexies c.p.c. per il giorno 23 ottobre 2025, allorquando le parti precisavano le conclusioni, come in epigrafe trascritte, e discutevano oralmente la causa, che veniva rimessa in decisione con riserva di depositare la sentenza entro trenta giorni.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. La controversia trae origine dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 23 febbraio 2018, che contiene due distinti preliminari (cfr. doc. 1 degli attori).
Il primo preliminare è intercorso tra e Parte_1 Pt_2
, quali promissari acquirenti, e ,
[...] Parte_6 CP_2
, , quali
[...] CP_4 Parte_5 Parte_4 promittenti venditori, ed ha ad oggetto un podere (c.d. podere
“AN Vecchia”) sito in località Santa Vittoria a UA (RE), Via
Lupi n. 14, costituito da un terreno pianeggiante e tre fabbricati (di cui una casa abitativa, una stalla per allevamento bovini ed un fabbricato residenziale a due piani fuori terra con sottotetto), nonché un terreno sito in Castelnovo di Sotto (RE).
14 di 27 Ad , deceduto in data 31 agosto 2020, sono Parte_6 succeduti mortis causa , , CP_4 Controparte_2 Per_2
, (già promittenti venditori),
[...] Parte_4 Parte_5 nonché , ed , i quali sono Controparte_1 CP_3 Persona_1 dunque subentrati nella posizione contrattuale del de cuius (Cass.
21609/2017).
Ad , deceduta nel corso del presente giudizio (in Persona_1 data 25 settembre 2022), sono succedute mortis causa CP_5
e .
[...] CP_6
Il secondo preliminare, invece, è intercorso tra i promissari acquirenti e , soci e rappresentanti della Parte_1 Parte_2
, ed i promittenti venditori ed Parte_3 Controparte_7
, ed ha ad oggetto un podere (c.d. podere “Solitario”) Persona_2 sito a Castelnovo di Sotto (RE), Strada Fossetta n. 2, costituito da un terreno pianeggiante ed un unico fabbricato in parte ad uso abitativo ed in parte agricolo.
Ad , deceduta nel corso del presente giudizio (in Persona_2 data 28 novembre 2022), parte sia del primo che del secondo preliminare, è succeduto mortis causa . Controparte_7
In data 22 aprile 2018 le parti sottoscrivevano un accordo, denominato “Scrittura privata integrativa” (cfr. doc. 3 degli attori), con cui, tra l'altro, «ribadiscono che la compravendita dei due poderi
è unica ed indivisibile e dovrà avvenire contestualmente».
1.1. Gli attori-promissari acquirenti e Parte_1 Pt_2 hanno richiesto l'esecuzione in forma specifica di entrambi i preliminari di compravendita immobiliare;
di contro, i promittenti venditori, parti del primo preliminare, hanno chiesto la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per inadempimento degli attori, mentre i promittenti venditori, parti del secondo preliminare, hanno aderito alla domanda ex art. 2932 c.c. degli attori.
A riguardo, giova ricordare che, in presenza di contrapposte domande di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare
15 di 27 e di risoluzione del medesimo per inadempimento, è necessario procedere a una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati al fine di stabilire se sussista l'inadempimento che legittima la risoluzione e se esso sia connotato da gravità (Cass. 12296/2011, Cass. 9176/2000).
La prevalenza della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita proposta dal promittente venditore su quella di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre proposta ex adverso, in quanto l'accertamento positivo della prima fa venir meno il contratto da eseguire, è configurabile solo in presenza di un inadempimento grave e persistente del promittente acquirente che giustifichi il rifiuto del primo ad adempiere, sulla base di una valutazione unitaria e comparativa degli inadempimenti che le parti si siano addebitati (Cass. 7907/1990).
1.1. Anzitutto, la domanda riconvenzionale di risoluzione, da esaminarsi prioritariamente dal punto di vista logico-giuridico, è infondata.
Sotto un primo profilo, i convenuti hanno eccepito l'inadempimento dei promissari acquirenti, per essersi ingiustificatamente rifiutati di addivenire al rogito, omettendo di convocarli tempestivamente avanti al notaio per il definitivo ed instaurando la presente controversia senza neppure attendere la scadenza del termine concordato, nonostante l'avvenuta risoluzione delle problematiche precedentemente emerse (completamento delle pratiche di successione di , esecuzione delle volture Parte_6 catastali dei beni promessi in vendita, rilascio permessi in sanatoria), la disponibilità alla stipula dell'atto pubblico manifestata da essi promittenti venditori e l'invio alla controparte della documentazione prodromica alla stipula.
Orbene, i contratti prevedevano l'immediata cessione del possesso e il trasferimento della proprietà entro l'11 novembre 2018, ma in data 22 aprile 2018 le parti sottoscrivevano il succitato
16 di 27 accordo, denominato “Scrittura privata integrativa” (cfr. doc. 3 degli attori), con cui, per quanto qui rileva, pattuivano che «Il termine per la stipula dell'atto notarile (rogito) di compravendita da effettuarsi con Notaio di fiducia di parte acquirente è posticipato alla data dell'11 marzo 2020. Parte acquirente dovrà comunicare almeno 30 giorni prima data e luogo di stipula, che dovrà essere effettuata in provincia di Reggio Emilia, e il nome del Notaio prescelto».
È vero che dalla documentazione in atti risulta che i convenuti, in data 7 marzo 2022, si erano effettivamente dichiarati disponibili alla stipula dell'atto pubblico (cfr. doc. 18 dei convenuti: «Confermiamo la disponibilità alla stipula dell'atto pubblico in esecuzione del contratto preliminare sottoscritto e con il rispetto delle condizioni contrattuali convenute») e, in data 16 marzo 2022, avevano poi inviato agli attori i documenti prodromici, salvo l'A.R.E. (Attestato di Regolarità Edilizia) che si erano però impegnati a consegnare direttamente al notaio prima della stipula (cfr. doc. 19 dei convenuti).
Senonché, ciò che è dirimente osservare è che l'esperimento dell'azione diretta ad ottenere, giusta l'art. 2932 c.c., una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell'obbligato a concludere il contratto, dovendosi l'interesse alla sua proposizione stabilire solo in base ad una situazione obiettiva di inadempimento, consistente nell'omessa stipulazione del negozio definitivo, né il suo accoglimento
è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ex artt. 1208 e 1209 c.c., essendo idonea anche la sola manifestazione di volontà del promissario acquirente, contenuta nell'atto di citazione, di corrispondere il residuo prezzo (Cass.
13789/2024, Cass. 9314/2017, Cass. 1077/1995; cfr. anche Cass.
16881/2007 e Cass. 16822/2003, secondo cui l'offerta della prestazione, richiesta dal secondo comma dell'articolo 2932 c.c., può considerarsi seria e ritenersi implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, atteso che la
17 di 27 verificazione degli effetti traslativi della sentenza di accoglimento sostitutiva del non concluso contratto definitivo, deve essere necessariamente condizionata dal giudice all'adempimento della controprestazione).
Ne consegue che gli odierni attori, sia pure gravati dall'onere di contattare il notaio per la stipula del definitivo, non possono considerarsi inadempienti solo perché, dopo un paio di mesi dalla disponibilità di addivenire alla stipula manifestata dai promittenti venditori, hanno instaurato il presente giudizio, notificando la citazione (nel maggio 2022) nella quale hanno offerto di pagare il prezzo della vendita (cfr. pagina 10).
Sotto un secondo profilo, i convenuti hanno eccepito l'inadempimento dei promissari acquirenti, per avere (i) demolito o comunque procurato il crollo di una rimessa in occasione dello smontaggio delle lastre di eternit dal fabbricato agricolo di cui al mappale 74 sub 2, (ii) demolito un ponticello di accesso ad un appezzamento di terreno costituente l'unica via di accesso alla proprietà, (iii) riempito con rottami uno scolo, volto a scaricare letame dalla stalla al letamaio, e rimosso, appropriandosene, le lastre di acciaio utilizzate per transitare sullo scolo con i trattori, (iv) asportato gli scuri originari e parte dei telai a vetri da una casetta, (v) distrutto l'impianto di deferrizzazione e depurazione dell'acqua del pozzo aziendale, posto al servizio delle abitazioni e della stalla, tagliando i tubi e asportando i contenitori del cloro e del sale.
È vero che il preliminare prevedeva che «La parte acquirente garantisce che, dalla data della sottoscrizione del presente compromesso di vendita sino alla stipula del definitivo, il godimento,
l'uso e ogni qualsiasi altra forma di utilizzo dei beni in questione saranno condotti con spirito di salvaguardia nei confronti della parte venditrice e non saranno pertanto compiuti atti od operazioni idonee
a modificarne in misura significativa la natura o tali da comprometterne la loro utilità».
18 di 27 Ma tale pattuizione, che è stata stipulata nell'interesse dei promittenti venditori in quanto volta essenzialmente a tutelare l'interesse all'integrità dei beni fino alla stipula del definitivo, va riferita al caso – non ricorrente nella specie – in cui non sia stato o non sia possibile addivenire al trasferimento immobiliare, mediante rogito oppure sentenza ex art. 2932 c.c., anche ma non solo a causa delle condotte illegittime impropriamente tenute dai promissari acquirenti immessi anticipatamente nel possesso.
È evidente, infatti – e in ciò la previsione pattizia risulta ridondante e superflua – che, in caso di mancato trasferimento dell'immobile, il promissario acquirente immesso nel possesso anticipato è tenuto a risarcire i danni eventualmente cagionati al bene e che, in caso invece di perfezionamento del trasferimento dell'immobile, il promittente venditore non ha alcun interesse concreto ed attuale a lamentare una modifica peggiorativa dello stato dei luoghi.
1.2. È fondata la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dagli attori e . Parte_1 Pt_2
Gli immobili oggetto dei contratti preliminari sono attualmente così censiti:
− Catasto fabbricati del Comune di Castelnovo di Sotto, foglio
10, particella 195 sub 1 e 2, e Catasto terreni del Comune di
Castelnovo di Sotto, foglio 10, particella 74, 108, 109, 164;
− Catasto fabbricati del Comune di UA, foglio 38, particella
74 sub 3, 5, 6, 7, 9, 10, e Catasto terreni del Comune di UA, foglio 38, particella 12, 17, 18, 29, 42, 46, 47, 54, 55, 61, 63, 78,
80, 81 (a riguardo, si noti che, a seguito di frazionamento effettuato in esecuzione dell'accordo in forza del quale «La parte venditrice si riserva [...] di frazionare le particelle 62, 53 e 57 [...] secondo una dividente Nord Sud, parallela al lato Est della particella 51 del foglio
38, ad una distanza massima di 10 metri dal medesimo lato Est della particella 51, conservando la proprietà della piccola superficie
19 di 27 frazionata e di cederla eventualmente anche in futuro ai proprietari del mappale 51 o ad altri», le originarie particelle 62, 53 e 57, oggetto del preliminare, sono state sostituite con le particelle 80, 78
e 81).
Il C.T.U. – con motivazione esaustiva, coerente, approfondita, resa all'esito di verifiche condotte in modo accurato ed in continua aderenza ai documenti ed allo stato di fatto analizzato – ha rilevato che sussiste sia la conformità catastale dei dati e delle planimetrie, ex art. 29, comma 1 bis, l. 52/1985 (cfr. Cass. 20526/2020 e Cass.
12654/2020, secondo cui, quando sia proposta domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove tale conformità catastale oggettiva difetti al momento della decisione), sia la conformità edilizia e urbanistica (cfr. Cass. S.U. 23825/2009, Cass.
22168/2019, Cass. 6684/2019 e Cass. 8489/2016, secondo cui, poiché la pronuncia ex art. 2932 c.c. non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 l. 47/1985, o in assenza della dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex art. 40 l. 47/1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, che integrano una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c.).
Gli attori hanno lamentato l'erroneità della C.T.U. nella parte in cui il non è stato incluso tra quelli beneficiari Controparte_13 delle misure previste dal d.l. 74/2012, conv. con modificazioni dalla l.
20 di 27 122/2012, e che la mancanza di certificato di agibilità sismica della stalla, mai consegnato dai promittenti venditori, con conseguente assenza di adeguamento a tali norme, renderebbe il bene non commerciabile già dal 2012, ossia prima della stipulazione del preliminare de quo.
Il rilievo è infondato e comunque non concludente.
In primo luogo, l'art. 3, comma 7, d.l. cit., prevede l'acquisizione della certificazione di agibilità sismica per i Comuni interessati dai fenomeni sismici iniziati il 20 maggio 2012, di cui all'allegato 1 al decreto medesimo, tra i quali, effettivamente, non rientra il Comune di UA (cfr. G.U. n. 131 del 7 giugno 2012).
In secondo luogo, l'ordinanza commissariale del Presidente della
Regione Emilia-Romagna n. 20 del 4 agosto 2017 (pubblicata sul
Bollettino Ufficiale Telematico della Regione Emilia-Romagna), invocata dalla parte attrice, include il tra i Controparte_13 territori interessati dagli eventi sismici ai soli fini della concessione dei contributi ai sensi dell'art. 3, d.l. 74/2012.
In terzo luogo, il difetto di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, oltre ad essere stato tardivamente dedotto dall'odierna parte attrice dopo il maturare delle preclusioni assertive, non comporta l'invalidità del contratto preliminare né del contratto definitivo di compravendita ex artt. 24 e ss. d.P.R. 380/2001 (Cass. 10665/2020).
Dunque, deve pronunciarsi sentenza costitutiva dell'obbligo inadempiuto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., che produca gli effetti dell'atto non concluso e che risponda alle pattuizioni sottoscritte dalle parti.
Il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione dell'effetto traslativo derivante dalla sentenza (Cass. 1964/2000, Cass. 11695/1999, Cass. 11839/1997,
Cass. 10069/1996, Cass. 3926/1996, Cass. 795/1995, Cass.
144/1993).
21 di 27 Nel caso di specie, il prezzo residuo della vendita del podere di
UA, al netto dell'acconto di € 15.000,00 già versato al momento della sottoscrizione del preliminare, è stato pattuito in € 660.000,00 per terreno e fabbricati, mentre il prezzo residuo della vendita del podere di Castelnovo di Sotto, al netto dell'acconto di € 5.000,00 già versato al momento della sottoscrizione del preliminare, è stato pattuito in € 95.000,00 per terreno e fabbricati.
In data 23 febbraio 2018, ossia lo stesso giorno della stipulazione del preliminare, le medesime parti sottoscrivevano due convenzione ex art. 45 l. 203/1982 (una per ciascuno dei due fondi), con le quali i fondi venivano concessi in affitto per la durata di anni 6, fino al 10 novembre 2023: il fondo di Castelnovo di Sotto al canone annuo di € 2.600,00, da pagarsi in unica soluzione anticipata entro l'11 novembre di ogni anno, con la precisazione che l'importo relativo al primo periodo fino al 10 novembre 2018 era pari ad € 2.400,00; il fondo di UA al canone annuo di € 18.750,00, da pagarsi in unica soluzione anticipata entro l'11 novembre di ogni anno, con la precisazione che l'importo relativo al primo periodo fino al 10 novembre 2018 era pari ad € 15.000,00 (cfr. doc. 2 degli attori).
In data 22 aprile 2018 le parti sottoscrivevano un accordo, denominato “Scrittura privata integrativa” (cfr. doc. 3 degli attori), con cui, per quanto qui rileva, pattuivano che «I pagamenti in conto affitto, al momento del rogito, verranno computati come anticipo per
l'acquisto-vendita per la somma di € 20.000,00 già versati quale caparra nel contratto compromesso di compravendita e successivamente imputati in conto affitto;
i pagamenti in conto affitto che saranno pagati l'11 novembre 2018 saranno computati in conto affitto;
i pagamenti che saranno effettuati l'11 novembre 2019 saranno computati in conto affitto al 50% per la parte di competenza del periodo intercorrente tra l'11 novembre 2019 e la data del rogito, in conto anticipo per la restante parte del medesimo periodo intercorrente tra l'11 novembre 2019 e la data del rogito e in conto
22 di 27 anticipo dell'atto di compravendita per la parte di competenza del periodo intercorrente tra la data del rogito e l'11 novembre 2020».
In data 30 aprile 2028 le parti sottoscrivevano una ulteriore scrittura privata, denominata “1° integrazione a scrittura privata integrativa”, con cui precisavano che «le somme versate al Consorzio della Bonifica dell'Emilia Centrale (costi fissi per scolo ed irrigazione) relative a tempo intercorrente dal 22 febbraio 2018 alla data di stipula del rogito di compravendita da stipularsi entro il giorno 11 marzo 2020 saranno a carico di parte promittente / venditrice per il periodo in cui i versamenti saranno computati in conto affitto e saranno a carico di parte acquirente / affittuaria per il periodo per il quale i versamenti effettuati saranno computati in conto anticipo di pagamento dell'importo concordato per la compravendita. I costi da sostenere relative all'utilizzo dell'acqua per irrigazione sono a carico di parte acquirente affittuaria. Prima della stipula dell'atto di compravendita le parti si impegnano a versare alla parte avente diritto eventuali somme versate in eccedenza rispetto a quanto sopra chiarito e concordato».
La richiesta degli attori di imputare i canoni di affitto al prezzo finale non può essere accolta, perché essi, a fronte dell'eccezione di mancato pagamento da parte dei convenuti, non hanno mai specificamente dedotto, né tantomeno provato, se abbiano versato delle somme, né eventualmente quale sia stato il loro ammontare, né la loro imputazione.
1.3. È infondata la domanda di risarcimento dei danni spiegata dai convenuti , , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , e CP_4 Parte_4 Parte_5 CP_5
nei confronti degli attori. CP_6
Sotto un primo profilo, essi hanno chiesto il risarcimento per incommerciabilità dei beni nella vigenza del preliminare fino alla proposizione della domanda di risoluzione, nonché per mancato godimento dei beni medesimi, e tale domanda va respinta de plano in
23 di 27 quanto proposta sul presupposto – infondato – dell'inadempimento dei promissari acquirenti.
Sotto un secondo profilo, essi hanno chiesto il risarcimento per i danni arrecati al compendio oggetto del preliminare, consistenti nei costi per il ripristino dello stato dei luoghi, e tale domanda va respinta in quanto l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. – da un alto
– determina l'effetto traslativo dei beni a favore degli attori e – dall'altro lato – priva i convenuti della proprietà (e della disponibilità) dei beni, con conseguente inconfigurabilità di un concreto ed attuale pregiudizio dovuto al danneggiamento dello stato dei luoghi.
1.4. Anche la domanda degli attori di risarcimento dei danni per
«grave inadempimento o comunque [...] ritardo dell'adempimento» deve essere rigettata, atteso che la prospettazione attorea è stata, a tal riguardo, assolutamente generica, al punto che non è dato neppure comprendere in cosa consistano i danni lamentati, e che in ogni caso non ne è stata fornita alcuna prova, a prescindere quindi dalla richiesta valutazione equitativa nel quantum avanzata dalla parte attrice.
2. La domanda ex art. 96 c.p.c., proposta dai convenuti all'udienza di precisazione delle conclusioni, va de plano respinta, atteso che presupposto della condanna al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità aggravata per lite temeraria è la totale soccombenza, sicché tale condanna non può essere pronunciata a carico degli attori che sono risultati parzialmente vittoriosa in relazione all'esito finale della lite (Cass. 11917/2002 e Cass.
67/1979).
3. La natura assorbente ed esaustiva degli argomenti esposti comporta l'irrilevanza delle richieste istruttorie insistite dalle parti.
In ogni caso, va qui ribadita l'inammissibilità dei mezzi istruttori già rilevata con ordinanza in data 16 maggio 2023, laddove non erano state ammesse:
24 di 27 (i) le prove orali dedotte dagli attori, in particolare (a) la testimonianza di , essendo i capitoli ora documentali (a, Tes_5
b, f, h, i, j, l, m, q), ora irrilevanti ai fini del decidere (c, d, e, u, v, x), ora generici (g, n, o, s, t), ora in parte generici ed in parte relativi a circostanze non dedotte entro il termine per le preclusioni istruttorie
(k), ora formulati negativamente (p), ora superflui (r, w); (b) le testimonianze di , , e Testimone_6 Testimone_7 Testimone_8 Tes_9
essendo i capitoli irrilevanti ai fini del decidere;
(c)
[...]
l'interrogatorio formale di , in quanto manifestamente Parte_2 inammissibile, potendo tale mezzo istruttorio essere ontologicamente rivolto nei confronti delle controparti e non già dell'istante;
(ii) la prova per testi e per interrogatorio formale dedotta da
+ altri, essendo i capitoli ora documentali (1, 4, 5, 6, 8, Persona_1
10-14, 21, 29), ora irrilevanti ai fini del decidere (2), ora superflui (3,
7, 15-20, 23-28), ora generici (9, 22);
(iii) la prova per interrogatorio formale dedotta da Per_2
e , essendo i capitoli ora documentali (1, 2, 5),
[...] Controparte_7 ora generici (3), ora irrilevanti ai fini del decidere (4), ora formulati negativamente (6).
4. Infine, dev'essere fatto governo delle spese di lite.
Le spese vanno integralmente compensate nel rapporto processuale tra gli attori ed il convenuto , che non si è Controparte_7 mai opposto, neppure nella fase stragiudiziale, all'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., di cui è stato destinatario senza mai essere stato invitato dai promissari acquirenti a presentarsi dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo.
Stante il rigetto della domanda risarcitoria proposta dagli attori, le spese di lite vanno compensate per 1/3 nel rapporto processuale tra gli attori e gli altri convenuti, che, in quanto prevalentemente soccombenti, vanno condannati a rifondere la restante frazione (pari a 2/3), da liquidarsi complessivamente in € 15.000,00, sulla base del
D.M. n. 55 del 2014 e successive modificazioni, secondo i parametri
25 di 27 delle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale in relazione alle controversie di valore compreso tra € 520.001,00 ed €
1.000.000,00, tenuto conto dell'attività difensiva svolta e del modulo decisionale semplificato.
Le spese della C.T.U., liquidate come da separato decreto, vanno definitivamente poste a carico dei convenuti, ad eccezione di
[...]
. CP_7


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Emilia, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa:


1. trasferisce, ai sensi dell'art. 2932 c.c., in favore di Pt_2
e la piena proprietà dei beni immobili così
[...] Parte_1 catastalmente identificati:
− Catasto fabbricati del Comune di Castelnovo di Sotto, foglio
10, particella 195 sub 1 e 2, e Catasto terreni del Comune di
Castelnovo di Sotto, foglio 10, particella 74, 108, 109, 164;
− Catasto fabbricati del Comune di UA, foglio 38, particella 74 sub 3, 5, 6, 7, 9, 10, e Catasto terreni del Comune di
UA, foglio 38, particella 12, 17, 18, 29, 42, 46, 47, 54, 55, 61,
63, 78, 80, 81;


2. condiziona l'effetto traslativo derivante dalla presente sentenza al pagamento da parte di e , in Parte_2 Parte_1
CP_ favore di , , , , CP_4 CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_1
, , della somma residua CP_5 CP_6 Controparte_7 di € 660.000,00, nonché in favore di della somma Controparte_7 residua di € 95.000,00, pattuite a titolo di prezzo nel contratto preliminare in data 23 febbraio 2018;


3. ordina al Conservatore dei registri immobiliari competente ed al gerente il Catasto di provvedere alle relative volture e trascrizioni, con esonero di ogni responsabilità;


4. rigetta ogni altra domanda proposta dalle parti;

26 di 27

5. compensa integralmente le spese di lite nel rapporto processuale tra gli attori e;
Controparte_7


6. compensa per 1/3 le spese di lite nel rapporto processuale tra gli attori e gli altri convenuti e, per l'effetto, condanna CP_1
, , , ,
[...] Controparte_2 CP_3 CP_4 Parte_4
, e , in solido tra
[...] Parte_5 CP_5 CP_6 loro, a rifondere a e i restanti due terzi, Parte_2 Parte_1 che liquida in € 10.000,00 per compenso, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;



7. pone definitivamente le spese della C.T.U., liquidate come da separato decreto, a carico di , , Controparte_1 Controparte_2
, , , CP_3 CP_4 Parte_4 Parte_5
e , in solido tra loro. CP_5 CP_6
Così deciso in Reggio Emilia il 27 ottobre 2025.
IL GIUDICE
TE AG
27 di 27