1

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudie dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G.N. 11249/2024 TRA
, CF residente in [...] CodiceFiscale_1
Bracciano 49, ed ivi elett.te domiciliato alla Via L. Settembrini, 38 presso lo studio degli Avv.ti Francesca Aliberti, CF. e C.F._2 [...]
, CF , che lo rapp.tano e difendono giusta Parte_2 C.F._3 procura in calce al ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo PEC:
PEC: Email_1
Email_2 opponente contro
nata a [...] in data [...], c.f. Controparte_1 C.F._4
, residente in [...], rapp.ta e
[...] difesa dall'Avv Silvia Passeri (codice fiscale ) dello C.F._5
Studio Associato Aprile ed elett.te dom.ta in Anzio Controparte_2
(RM) alla via G. Marconi nr. 100 presso il Suo studio, giusta procura in calce al presente atto. opposta CONCLUSIONI: come in atti
Fatto e diritto Con ricorso per ingiunzione di pagamento chiedeva ed Controparte_1 otteneva il decreto ingiuntivo n. 557/2024 del 09/01/2024 nei confronti di per il pagamento di euro 20.000,00 a titolo di canoni di Parte_1 locazione (nr 3 mensilità per l'anno 2021 per euro 2.400,00, nr 12 mensilità per l'anno 2022 per euro 9.600,00, nr 10 mensilità per l'anno 2023 per euro 8.000,00) di cui al contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in sito in Roma (RM), in Via Cassia 1020 villino 4. A sostegno del ricorso, deduceva che: a) con contratto Controparte_1 stipulato in data 18.04.2017, e registrato alla Agenzia delle Entrate al n. 010540 serie 3 T, il sig. padre dell'istante, aveva Persona_1 concesso
1

2
in locazione per uso abitativo al sig. il predetto immobile sito Parte_1 in Roma (RM) , Via Cassia 1020; b) in data 23 ottobre 2017 il sig ER
era venuto a mancare;
c) il rapporto di locazione era proseguito
[...] con gli eredi del defunto ossia i figli e la medesima Persona_2
a seguito di atto di divisione a rogito del notaio Controparte_1 Per_3 del 20.10.2021, rep. N. 2021/ racc. 1559, gli eredi del defunto sig. ER provvedevano alla divisione tra gli stessi del compendio
[...] ereditario, all'esito della quale la sig.ra diveniva unica Controparte_1 titolare del bene condotto in locazione dallo . Pt_1
Con atto di opposizione a decreto ingiuntivo chiedeva, in via Parte_3 preliminare, la sospensione ex art. 649 c.p.c. del decreto ingiuntivo opposto e, nel merito, l'accertamento dell'infondatezza della pretesa monitoria, per non essere il credito certo, liquido ed esigibile e che la somma richiesta non corrispondeva a quella eventualmente dovuta, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto. In particolare, l'opponente deduceva: a) che l'immobile all'atto della stipula del contratto non era agibile, in forza delle clausole di cui agli art. 10-11-12-13 del contratto le parti avevano stabilito che il conduttore avrebbe dovuto compiere lavori e innovazioni e miglioramenti e Pt_1 trasformazioni sull'unità immobiliare, secondo lavori specificati in allegato ai predetti articoli nonché provvedere alla messa a norma dell'impianto di riscaldamento e di condizionamento;
b) che, proprio in ragione di ciò le parti avevano previsto una riduzione del canone per i primi quattro anni di locazione, pari a euro 400,00 mensili, mentre il canone a regime era stato pattuito nella misura di euro 800,00 mensili;
c) che con l'art 25 del predetto contratto le parti avevano altresì stabilito che
“Qualora il locatore, per qualsiasi motivo, voglia rientrare in possesso dell'immobile prima della scadenza complessiva degli 8 anni, sarà tenuto al rimborso di tutte le spese sostenute dal conduttore…”, pari a circa 40.000,00, secondo quanto riferito dall'opponente. Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita , la Controparte_1 quale ha chiesto il rigetto dell'opposizione, rilevando che: - la riduzione del canone valeva solo per il primo quadriennio;
- controparte non aveva dato prova alcuna degli esborsi asseritamente effettuati;
- nonostante tentativi bonari non aveva mai pagato alcunchè in ordine Parte_1 alle somme richieste;
anche dopo la convalida di sfratto per morosità ottenuta dall'opposta, il conduttore era rimasto nell'immobile fino a quasi tutto il 2023, impendendo l'accesso all'immobile per la verifica delle infiltrazioni interessanti l'appartamento sottostante a quello oggetto di locazione, secondo quanto disposto nel giudizio incardinato dai proprietari dell'appartamento danneggiato nei confronti anche dell'odierna opponente. Esperita la mediazione con esito negativo, non essendo comparsa l'opposta, la causa, istruita con solo referente documentale, è stata decisa
2 3
all'udienza del 16.12.2024 ed il giudice ha dato lettura del dispositivo con riserva di depositare la motivazione. L'opposizione è infondata oltre che estremamente generica. Osserva questo giudice che si è limitato a riportare i Parte_1 contenuti del contratto e ha solo paventato, senza formularla espressamente, una eccezione di compensazione con le spese dallo stesso effettuate per rendere agibile l'immobile, senza peraltro documentarle. Tanto più che tali spese, per espressa pattuizione delle parti del contratto, erano a totale carico del conduttore e le opere sarebbero rimaste acquisite alla proprietà al termine della locazione. Quanto alla pattuizione di cui all'art. 25 secondo la quale nel caso in cui il locatore avesse voluto rientrare nel possesso dell'immobile prima della scadenza degli otto anni ossia alla data del 14 luglio 2025, il medesimo avrebbe dovuto rimborsare al conduttore tutte le spese fino a quel momento sostenute, si osserva che essa va interpretata, oltre che in base alle parole adoperate, anche alla stregua degli altri criteri ermeneutici (artt. 1362 e segg c.c.), stessa non può intendersi comprensiva anche dell'ipotesi di inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni. Più specificatamente, la rinuncia alle tutele che la legislazione offre al locatore non inadempiente in assenza del pagamento del canone, avrebbe dovuto essere espressa e non ricavarsi implicitamente da una pattuizione volta a regolare una diversa intenzione ossia quella di evitare recessi del locatore, sia pure giustificati o legittimi, impedendo al conduttore il godimento dell'immobile per un certo periodo di tempo, in considerazione dei lavori che si era assunto il compito di eseguire. Inoltre la clausola in esame deve essere letta in combinato disposto con l'art. 4 del medesimo contratto, secondo cui il mancato pagamento del canone di locazione, anche di uno solo, dava al locatore la facoltà di chiedere la risoluzione del contatto. Per il resto, avendo lo stesso riconosciuto di non avere pagato in Pt_1 parte i canoni richiesti e non avendo provato neanche saltuari pagamenti rispetto alle mensilità dedotte in decreto ingiuntivo, l'opposizione deve senz'altro essere rigettata, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono il principio di soccombenza e vanno poste a carico dell'opponente. E' emerso che parte opposta, invece, non si è presentata senza giustificato motivo all'incontro per la mediazione nonostante la regolarità della raccomandata di convocazione sicchè la detta, ai sensi dell'art.12 bis comma 2, d.lvo n.28/2010 va condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato della somma di euro 237,00 (doppio del contributo unificato).


P.Q.M.


3 4
Il Tribunale di Roma, sez. VI^ civile, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.557/2024 proposta da Parte_1 nel contraddittorio di così decide: Controparte_1
- rigetta l'opposizione;
- condanna l'opponente alla refusione in favore della controparte delle spese di questo giudizio che liquida in euro 2700,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%);
- letto lart.12 bis comma 2, d.lvo n.28/2010 al versamento all'entrata del bilancio dello Stato della somma di euro 237,00.
- Fissa in gg.60 il termine per il deposito della motivazione Roma, 16 dicembre 2024
Il Giudice
dott.ssa Roberta Nardone
4