N. R.G. 1079/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1079/2022 tra
[...]
Parte_1
RICORRENTE/OPPONENTE intimato e
CP_1 [...]
Parte_2
CONVENUTO/OPPOSTO intimante

Oggi 19 gennaio 2024 ad ore 15,00, innanzi al dott. Andrea Mattielli, sono comparsi:
Per Parte_1
Per 'avv. VIVIANI FRANCESCA oggi sostituito dall'avv. Davide Faltoni Parte_1
Per e CP_2
Per avv. BERBEGLIA LUCA oggi sostituito dall'avv. Carla Viti Parte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. Le parti si riportano alle conclusioni già formulate ed insistono per l'accoglimento delle proprie richieste, anche in via istruttoria
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira per deliberare. Le parti autorizzano il Giudice alla lettura del dispositivo in loro assenza
Il Giudice
dott. Andrea Mattielli
pagina 1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Oggi, 19 gennaio 2024, il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Andrea Mattielli uscito dalla camera di consiglio alle ore 16:00 pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1079/2022 promossa da:
C.F. e Parte_1 C.F._1
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. VIVIANI Parte_1 C.F._2 domic ANDREI 54 AREZZO presso il difensore avv. VIVIANI FRANCESCA
OPPONENTE intimato contro
C.F. e CP_2 C.F._3
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BERBEGLIA LUCA, Parte_2 C.F._4 iciliat MONACO 1 52100 AREZZO presso il difensore avv. BERBEGLIA LUCA
OPPOSTO intimante
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da udienza odierna riportandosi ai propri atti via principale: - Accertare e dichiarare insussistente la morosità dedotta da CP_2
e per le motivazioni di cui in narrativa, stante l'inagibilità dell'immobile l
[...] Parte_2 rt ta suddivisione dei consumi tra gli utilizzatori dell'immobile delle spese di gpl e di elettricità, i vizi de ancato utilizzo della stessa per assenza di acqua e gas e le spese sostenute dai Sigg. stabilire la reale consistenza del credito vantato da parte locatrice Pt_1 Pt_1 all'esito dell'istrutt i i merito secondo l' equo apprezzamento del Giudice, anche in via equitativa;
In via riconvenzionale - Stabiliti i reali consumi di energia elettrica e di gas degli odierni convenuti, stabilite le spese d enuti, condannare parte attrice alla restituzione di quanto pagato in eccesso dai Sigg.ri Pt_1 Pt_1 parte opposta:- condannare e al pagamento dei canoni e Parte_1 Parte_1 degli oneri maturati alla dat d data 17/10/2023, che come precisato in premessa ammontano ad €14.421,37;
pagina 2 Svolgimento del processo
Con citazione per la convalida le sigg.re evocavano in giudizio i sigg.ri e quali Cont Pt_1 Pt_1 conduttori dell'immobile posto in Arezz Chiassa Superiore n 341 dedu l osità quanto ad oltre due mensilità impagate ed alla loro quota per spese di GPL con udienza al 14.5.21
La parte chiedeva quindi una serie di rinvii in pendenza di trattative
Si costituivano il 9.3.22 in opposizione i conduttori eccependo di aver saldato le morosità in citazione e di aver compensato le successive con gli importi contestati come di seguito;
che i proprietari avevano richiesto il pagamento delle forniture GPL senza alcuna pezza di appoggio e senza alcuna suddivisione concordata, che le locatrici avevano sospeso la ricarica della fornitura di GPL e l'immobile era senza acqua calda e per cucinare, che la fornitura di energia elettrica era stata interamente pagata dai conduttori pur essendo collegati ad essa una serie di servizi comuni e/o di estranei, che l'immobile era rimasto spesso senza acqua corrente, alimentata da un pozzo che era utilizzato anche per irrigare il campo adiacente e che quindi era rimasto varie volte a secco;
chiedeva quindi dichiararsi che il rigetto della convalida per mancanza di morosità e che fosse determinato l'effettivo dovuto per i vizi denunciati e in via riconvenzionale condannare parte attrice alla restituzione di quanto pagato in eccesso
Le locatrici eccepivano che la morosità attuale permaneva, che il costo del gpl era stato correttamente suddiviso sulla base delle superfici degli immobili serviti ma che i conduttori non avevano provveduto al pagamento;
che le decurtazioni attuate al canone erano illegittime e le spese contestate e/o non autorizzate essendo le locatrici sempre intervenute con ordinanza del 19.4.22 il GI considerato il lungo tempo trascorso dalla citazione e gli intervenuti pagamenti, rigettava la richiesta di ordinanza provvisoria di convalida disponendo il mutamento del rito
Le parti davano atto che la mediazione obbligatoria aveva avuto esito negativo e quindi erano assegnati termine per memorie integrative
I conduttori specificavano ulteriori periodi in cui l'abitazione era rimasta senza gas ed esponevano ulteriori contestazioni (accesso negato al resede, ostruzione della finestra del bagno, scollegamento della corrente della antenna) confermando le richieste
Le locatrici contestavano le deduzioni avversarie e replicavano come anche l'ulteriore fornitura di gas fosse stata pagata solo dalla proprietà e che l'appartamento adiacente fosse adesso sfitto, con costi quindi interamente imputabili ai conduttori;
che la corrente dell'appartamento adiacente era stata ripristinata e che era stato liberato il lucernario del bagno, ostruito per lavori in corso;
precisava poi che il contratto era stato risolto e l'immobile riconsegnato.
Il GI delle memorie disponeva CTU sulla suddivisione dei costi dei delle utenze affidata al geom e quindi, ritenute irrilevanti le prove testimoniali articolate dalle opposte in quanto CP_3 verten lla misura della ripartizione, la causa era rinviata per consentire alle parti un conteggio sulla base delle risultanze della consulenza e auindi per la discussione
Alla precedente udienza, verificata la rinuncia al mandato del difensore degli opponenti, la causa era rinviata all'udienza odierna per consentire la costituzione di nuovo difensore e era quindi trattenuta in decisione
Motivi della decisione
Va preliminarmente rilevato come, vista la risoluzione del contratto ed il rilascio dell'immobile, su tali aspetti vada dichiarata cessata la materia del contendere limitandosi così l'oggetto di esame al credito vantato dalle locatrici per canoni impagati e per consumi all'esito delle contestazioni avanzate dai conduttori. pagina 3 Possiamo partire in tale indagine da due punti fermi: il valore dei canoni non pagati e l'esito della CTU sulla suddivisione dei consumi.
Va detto che i conduttori non hanno contestato gli importi dovuti per canoni ma hanno dedotto di aver effettuato autonome detrazioni, detrazioni che devono invece trovare un necessario avallo e quantificazione in sede giudiziale. Infatti secondo il costante indirizzo della Suprema Corte (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 29/01/2013 n° 2099) “.. Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede ..” ed anche “.. La giurisprudenza ha ripetutamente ribadito il principio secondo il quale la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Infatti la sospensione dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art.1460 cod. civ., è legittima soltanto quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un'unilaterale ragion fattasi del conduttore, che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale per il conduttore. A ciò deve aggiungersi che per la configurabilità del sopravvenuto difetto funzionale della causa del contratto per impossibilità sopravvenuta di adempimento della controprestazione, la sospensione della prestazione sinallagmatica
– secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum” – è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continua a godere dell'immobile, e al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assume l'inutilizzabilità del bene all'uso convenuto, perché in tal modo fa venir meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni. Dunque in tal caso, per conformare il suo comportamento a buona fede, può soltanto chiedere una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in analogia al disposto dell'art.1584 cod. civ. (applicazione del principio dell'art.1464 cod. civ.) per la diminuita utilizzabilità economica del bene a causa delle riparazioni su di esso, ovvero può chiedere la risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse ..” (Cass. 3341/2001). Illegittima dunque è la riduzone del canone attuata dai conduttori sino ad una pronuncia giudiziale che riconosca una inutilizzabilità parziale del bene.
Parte opposta ha calcolato la morosità per canoni sino al rilascio, avvenuto il 17 ottobre 2023, in € 13.015,00 importo non contestato nel quantum;
ricordiamo qui che (Tribunale di Trento, 19 marzo 2012 n. 280) “Il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento. Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con l'allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale. È, invece, onere della controparte allegare l'adempimento dell'obbligazione dedotta, con la conseguenza che in ipotesi di mancato assolvimento dell'onere suddetto si impone una pronuncia di risoluzione del contratto, con contestuale condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute in forza del negozio.”
pagina 4 Sui consumi, la CTU (che appare corretta ed esente da errori ed omissioni e si intende qui integralmente accolta e trascritta) ha chiarito le rispettive incidenze dei singoli appartamenti sia per gas che per luce e stabilito i necessari rapporti sui costi. Alle determinazioni del CTU sono stati concordi i rispettivi CTP e non sono state presentate osservazioni. Va specificato che la quantificazione data dagli opponenti alle risultanze della consulenza è chiaramente errata, al limite della frode processuale: la suddivisione fatta dal CTU è per l'imputazione al 50% delle spese gas ed invece una imputazione annuale fissa per le spese elettriche effettuate da attrezzature comuni sull'impianto dei conduttori, con uno sgravio quindi rispetto al loro dovuto. Precisamente, i costi imputabili agli opponenti per gas sono pari ad € 2.108,37, i costi da detrarre in favore degli opponenti per energia elettrica sono invece pari ad
€ 703,20 (annuo di 234,40)
Parte opponente dà conto però di una serie di inadempimenti delle locatrici che, secondo la sua ricostruzione, avrebbero prodotto un controcredito non meglio qualificato riconducibile a limitazioni della fruibilità del bene ed a spese sopportate dai conduttori. Le voci principali sono quelle riferibili alla gestione del bombolone del gas e alla difficoltà di approvvigionamento idrico ed alcune voci accessorie (recinzione, ostruzione della finestra del bagno, antenna della tv distaccata).
Analizzando partitamente, sulle ultime contestazioni le proprietarie hanno ammesso che l'impianto della tv era rimasto distaccato a seguito del rilascio dell'immobile limitrofo da parte di altri conduttori, circostanza che dimostra come gli opponenti abbiano usufruito per anni della corrente elettrica dei vicini;
hanno anche ammesso la circostanza della chiusura (definita involontaria) del lucernario del bagno a seguito di lavori e poi liberato;
per la recinzione la circostanza è stata contestata assumendo trattarsi di proprietà diversa (pur se di familiare prossimo)
Tali contestazioni non appaiono assumere rilevanza;
trattasi infatti di circostanze non provate e non collocate temporalmente (ed una non riferibile direttamente alle locatrici) e di scarso rilievo rispetto alla fruibilità del bene.
Sulle contestazioni quanto alla carenza d'acqua (ricordiamo che l'abitazione è servita da un pozzo) anche in questo caso non è stata data né ci si è offerti di dare prova dei periodi e delle modalità specifiche con cui si sarebbero verificati tali eventi siccitosi né vi è alcuna prova (eventualmente) dei motivi di questa carenza d'acqua che non sono quindi riconducibili ad attività delle locatrici. Anche tali contestazioni appaiono dunque totalmente irrilevanti.
Rimane da valutare la contestazione sulla gestione dell'impianto di riscaldamento e delle ricariche del bombolone GPL. In questo caso sono le stesse proprietarie a dare conto della circostanza che l'ultima ricarica è stata eseguita a febbraio 2022 ed il CTU ha rilevato che l'impianto di riscaldamento non era funzionante poiché il serbatoio era vuoto. Diviene quindi presumibile che effettivamente da maggio 2022 la bombola dell'impianto fosse vuota e che non sia più stato possibile avere acqua calda e gas per la cucina. Quindi un periodo che va dal maggio 2022 all'ottobre 2023, ossia ben 17 mesi.
Parte opposta ha sempre giustificato tale mancanza addossando la responsabilità sugli stessi conduttori che non avrebbero corrisposto la loro quota sui “precedenti” pagamenti;
tale eccezione però non appare accoglibile: il contratto espressamente prevedeva che le utenze dovessero essere imputate direttamente ai conduttori e non vi è prova che mai le proprietarie abbiano inviato le fatture né abbiano predisposto una suddivisione concordata dei consumi. Il comportamento dei conduttori appare quindi giustificato dal precedente inadempimento dei locatori che, è evidente da quanto riferito anche dal CTU, hanno di fatto impedito che gli opponenti avessero la gestione dell'impianto (negando l'accesso alla bombola, negando la cessione del contratto). Ciò appare un inadempimento tale da aver comportato una evidente diminuzione della fruibilità del bene.
pagina 5 Va peraltro rilevato come la quantificazione di tale diminuzione di fruibilità non possa essere ricondotta a precisi calcoli matematici, anche per l'impossibilità di determinare con precisione tempi e modi della stessa, e deve quindi farsi affidamento ad una quantificazione in via equitativa.
Di nessun conto ai fini della ricostruzione di una possibile ricostruzione del danno subito sono invece le
“fatture” depositate, le quali non sono state confermate né nel tempo né nei modi, non sono state avvalorate da altri elementi documentali e nella loro totale indeterminatezza non contengono elementi tali per poter essere considerate attendibili.
Ciò considerato, si ritiene equo considerare la diminuzione di fruibilità dell'immobile nella misura di 1/3 per tutti i 17 mesi.
Vista la prevalente soccombenza degli opponenti, la condanna alla refusione delle spese legali va compensata in ragione di 1/3


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: dichiara la cessata materia del contendere quanto alla risoluzione del contratto ed a rilascio dell'immobile accertato il mancato pagamento dei conduttori per canoni per € 13.015,00
accertato che il mancato pagamento dei conduttori per consumo di gas è pari ad € 2.108,37
accertato che le locatrici sono tenute al rimborso per spese di energia elettrica in favore dei conduttori per € 703,20
accertato l'inadempimento delle locatrici all'obbligo di mantenere il bene nello stato locativo adeguato, avendo le stesse impedito ai conduttori di provvedere alla ricarica dell'impianto a gas e che tale comportamento ha provocato una diminuzione della fruibilità dell'immobile nella misura (equitativamente calcolata) di 1/3 per 17 mesi accertato che pertanto ai canoni non corrisposti va detratto l'importo complessivo di € 3.116,67
Condanna e al pagamento in favore di e di di Parte_1 Parte_1 CP_2 Parte_2
€ 9.898,33 n legali dalla singola scaden
Condanna e al pagamento in favore di e di di Parte_1 Parte_1 CP_2 Parte_2
€ 1.405,17 c eressi legali dalla sentenz na altresì e al pagamento in favore di e di Parte_1 Parte_1 CP_2 [...]
delle s c in € 3.384,00 per com 55/2 Pt_2
e5.200/26.000 valore medio, con compensazione per 1/3) oltre 15% per spese generali,
€100,00 per anticipazioni, c.p.a. ed i.v.a. come per legge e per 2/3 delle spese di CTU come da liquidazione
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti ed allegazione al verbale.
Arezzo, 19 gennaio 2024
Il GOP dott. Andrea Mattielli
pagina 6