N. R.G. 3760/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3760/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CAIAZZA MASSIMO e Parte_1 C.F._1 dell'avv. SARACCO ALESSANDRO ( ) Indirizzo Telematico;
, elettivamente C.F._2 domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. CAIAZZA MASSIMO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BECHI ANTONIO e dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
TACCETTI EMANUELE ) VIA DANIELE MANIN 2 50136 FIRENZE;
, C.F._3 elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. BECHI ANTONIO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi .
pagina 1 di 4 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con decreto ingiuntivo n. 504/24 a veniva ingiunto di pagare in favore di Parte_1 CP_2 a somma di € 117.987,36 a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34 L.
[...]
n. 392/78, in relazione alla locazione per uso commerciale di immobile sito in Firenze, Lungarno
Vespucci n. 8, cessata alla data del 31.5.23, detratta dall'importo dovuto a tale titolo la somma di € 14.748,42 per l'indennità di occupazione mensile di € 7.374,21 per i mesi di settembre ed ottobre del 2023. Cont La proponeva opposizione al decreto con ricorso in cui veniva esposto: che alla cessazione Pt_1 del contratto non aveva rilasciato i locali dovendo eseguire lavori di rimessa in pristino degli stessi poiché aveva unificato l'impianto termico( riscaldamento e condizionamento) dell'unità immobiliare locata con quello di altra unità al piano terreno appartenente ad altra proprietaria;
che la aveva Pt_1 manifestato la propria disponibilità al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento una volta che fossero stati ultimati i lavori di ripristino e riconsegnata l'unità immobiliare, fermo restando Cont Cont l'obbligo di di pagare l'indennità di occupazione fino alla riconsegna dei locali;
che non aveva proceduto al ripristino dei locali né alla loro riconsegna e pertanto da un lato non aveva diritto di percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento e dall'altro era tenuta al pagamento dell'indennità di occupazione.
Pertanto la , ribadita la propria disponibilità a pagare l'indennità per la perdita dell'avviamento Pt_1 Cont al momento della riconsegna dei locali ripristinati nello stato anteriore , chiedeva la condanna di al pagamento dell'indennità di occupazione di € 7.374,21 mensili fino alla riconsegna dei locali. Cont
resisteva all'opposizione deducendo l'inammissibilità dell'opposizione per mancanza di valida procura riguardo all'opposizione e chiedendone il rigetto nel merito.
Con ordinanza dell'1.8.24 il Giudice concedeva la provvisoria esecuzione del decreto opposto. Cont Cont In data 5.8.24 la pagava in favore di l'importo del decreto ed in data 8.8.24 rilasciava Pt_1 l'immobile.
La causa è stata decisa all'udienza del 5.12.24 come da dispositivo.
Preliminarmente rileva il giudicante che in corso di causa, in seguito alla concessione della provvisoria Cont esecuzione del decreto opposto, la ha versato a l'importo del decreto- avente ad oggetto Pt_1 l'indennità per la perdita dell'avviamento spettante a e che in sede di decisione della causa la CP_2 non ha richiesto la restituzione dell'importo versato. Pt_1
Riguardo alla questione del pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento è quindi cessata la materia del contendere.
Consequenziale è quindi la revoca del decreto opposto. Cont Permane invece la controversia riguardo alla questione dell'indennità di occupazione dovuta da , che ha rilasciato i locali in data 8.8.24. Cont E' pacifico che , col consenso della parte locatrice, ha proceduto all'esecuzione di opere che hanno posto in collegamento l'unità immobiliare al primo piano con altra unità immobiliare al piano Cont terreno, appartenente ad altro soggetto ed anch'essa condotta in locazione da .
Le opere sono consistite anche nella realizzazione di una scala di collegamento tra le due unità immobiliari e nell' unificazione dell'impianto termico, di condizionamento e trattamento dell'aria . Cont
contesta la legittimità della pretesa della della riconsegna dei locali nello stato anteriore Pt_1 alle modifiche apportate: ciò in quanto i lavori hanno comportato la realizzazione di un unicum e non sarebbe quindi possibile operare una separazione , soprattutto per quanto concerne gli impianti. pagina 2 di 4 Cont Espone inoltre che neppure nel contratto di locazione era previsto un obbligo di rimessione in pristino degli impianti. Cont In ragione di ciò deduce di non essere obbligata a pagare in favore della l'indennità di Pt_1 occupazione per il periodo successivo a quello in cui è stata offerta la riconsegna dei locali : appunto perché la mancata accettazione della riconsegna non sarebbe giustificata. Cont La tesi di non è fondata.
L'art. 1590 c.c. stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta e l'art. 1591 c.c. dispone che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
Si tratta di responsabilità di natura contrattuale(Cass. 38588/21): pertanto il conduttore per andare esente dalla responsabilità di cui all'art. 1591 c.c. deve provare che il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa allo stesso non imputabile( art. 1218 c.c.).
E' noto inoltre che l'art. 34 comma 3 L. n. 392/78 stabilisce che l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento.
L'obbligazione di pagamento dell'indennità ex art. 34 cit. da parte del locatore e l'obbligazione di rilascio da parte del conduttore sono in sostanza interdipendenti ed il loro adempimento dovrebbe essere contemporaneo(Cass. 5603/17).
Il locatore d'altronde è legittimato a rifiutare la restituzione della cosa locata qualora la stessa sia difforme in misura rilevante rispetto allo stato in cui era stata consegnata al conduttore ed il locatore sia altresì legittimato in base al contratto a pretendere l'eliminazione delle modifiche ed il ripristino dello stato anteriore.
Orbene, è pacifico che ancora alla data dell'8.8.24 in cui i locali sono stati riconsegnati non era stata realizzata la rimessa in pristino degli stessi, sia riguardo alle opere murarie che agli impianti. Cont Né, stante la natura contrattuale della responsabilità di , rileva al riguardo la controversia insorta Cont Cont tra ed il soggetto che ha la disponibilità del locale al piano terreno( doc. 21 ).
La clausola 12.3 del contratto di locazione , che prevedeva espressamente l'acquisizione gratuita da parte della locatrice di tutte le opere eseguite dalla conduttrice, faceva tuttavia salva la facoltà della locatrice di pretendere, a sua discrezione, alla fine della locazione la rimessa in pristino dei locali. Cont Il legale della con e-mail del 17.10.23( doc. 16 ) , quindi anteriore all'e-mail del legale di Pt_1 Cont
del 31.10.23 che faceva presente la disponibilità al rilascio dell'immobile per l'1.1123( doc. 13 Cont Cont
), aveva ribadito al legale di che la pretendeva i lavori di separazione della propria Pt_1 unità immobiliare dall'altra e che venissero eseguiti “ senza l'adozione di soluzioni provvisorie o inidonee a garantire il pieno ripristino die luoghi”. Cont La distinzione che intende operare al riguardo tra opere murarie ed impianti non ha fondamento contrattuale.
Nell'art. 6 del contratto relativo ad “ ammodernamento e migliorie” la parte conduttrice dichiarava di accettare lo stato di fatto dell'immobile per quanto concerneva “ le parti murarie, gli impianti e gli infissi”: quindi riguardo allo stato dell'immobile erano accomunate le parti murarie e gli impianti.
Nell'art. 12.2 la parte conduttrice veniva costituita custode dei locali con l'obbligo di conservare le strutture murarie , impianti ed infissi per riconsegnarli alla fine della locazione in buono stato.
Obbligo ribadito dall'art. 14 del contratto.
pagina 3 di 4 Si tratta di clausole che devono essere interpretate in correlazione con la previsione dell'art. 12.3 che riconosce alla parte locatrice la facoltà di pretendere la rimessione in pristino dei locali riguardo a tutte le trasformazioni operate nel corso del rapporto.
In sostanza , riguardo all'obbligo di riconsegna della parte conduttrice, rileva il buono stato di manutenzione di strutture ed impianti purché gli stessi non siano stati oggetto di modifiche e/o trasformazioni nel corso del rapporto e la parte locatrice alla cessazione del rapporto non ne chieda la rimessione in pristino: in questo caso l'obbligo primario è la rimessione in pristino , cui deve comunque seguire il buono stato di strutture ed impianti riconsegnati. Cont Essendo pacifico, che non ha proceduto al ripristino dei locali per quanto concerne sia le opere murarie che gli impianti, deve essere riconosciuto il diritto della di percepire l'indennità di Pt_1 occupazione mensile di € 7.374,21 dal novembre del 2023 fino alla riconsegna dell'8.8.24.
La domanda di risarcimento dei danni per il mancato ripristino dei locali è stata formulata per la prima volta con le note difensive finali e quindi essendo nuova deve essere dichiarata inammissibile.
Sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese ai sensi dell'art. 92 c.p.c. in quanto: soltanto in corso di causa la ha allegato valida procura riferibile anche all'opposizione al decreto Pt_1 ingiuntivo( quella iniziale era stata rilasciata prima della notifica del decreto), procura che peraltro in ragione del nuovo testo dell'art. 182 c.p.c. deve ritenersi che abbia sanato ex tunc il vizio iniziale , senza il limite delle preclusioni derivanti da decadenze processuali(Cass. 23958/20); la fattispecie concerne crediti contrapposti per posizioni interdipendenti ed allo stato degli atti la situazione si è risolta col pagamento dell'indennità da parte della locatrice ,la riconsegna dei locali da parte della conduttrice e la condanna della conduttrice al pagamento dell'indennità di occupazione .

PQM

Il Tribunale dichiara cessata la materia del contendere per quanto concerne l'indennità ex art. 34 L. n.
392/78 dovuta da a in quanto pagata;
revoca il decreto ingiuntivo n. 504/24; Parte_1 CP_1 condanna a pagare in favore di la somma di € 68.088,53 oltre interessi dal CP_1 Parte_1 dovuto al saldo;
dichiara inammissibile la domanda nuova di avente ad oggetto il Parte_1 pagamento dei costi di ripristino dell'immobile; compensa le spese.
Firenze, 5 dicembre 2024
Il Giudice
dott. Fiorenzo Zazzeri
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