REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Pesaro, nella persona del dr. Fabrizio Melucci, in funzione di
GIUDICE UNICO MONOCRATICO
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1673 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2021 posta in decisione all'udienza del 15.10.2024, promossa
DA
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Carlo Canafoglia presso il cui studio sito a Senigallia, Lungomare Marconi 32, in virtù di delega posta in calce all'atto di citazione
- attore opponente -
CONTRO
pagina 1 di 13

(C.F. ) rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2
dall'avv. Federico Titta Dante Cesare Rosati presso il cui studio a Senigallia (AN)
via Terenzio Mamiani 2 ha eletto domicilio in virtù di delega posta in calce alla comparsa di risposta
RIASSUNTA NEI CONFRONTI DI
(C.F. ), (C.F. Controparte_2 C.F._3 Controparte_3
) rappresentati e difesi dall'avv. Rosati Federico Titta C.F._4
Dante Cesare presso il cui studio a Senigallia (AN) via Terenzio Mamiani 2 hanno eletto domicilio in virtù di delega posta in calce alla comparsa di risposta
- convenuti opposti -
In punto a: opposizione a decreto ingiuntivo.
Conclusioni
Per l'opponente:
“1) Previo accertamento della fondatezza della domanda principale, proposta con
la presente opposizione a decreto ingiuntivo, accertare e dichiarare la risoluzione
del contratto preliminare di compravendita intercorso tra e Parte_1
il 26.1.2021 per grave ed esclusivo inadempimento del Controparte_1
pagina 2 di 13 promittente venditore 2) Previo accertamento della Controparte_1
fondatezza della domanda di cui al capitolo precedente (domanda di risoluzione
per grave inadempimento del venditore) revocare il decreto ingiuntivo n.
467/2021, in quanto infondato in fatto e diritto. 3) Vittoria di spese di lite”.
Per gli opposti:
“Piaccia all'intestato Tribunale, ogni contraria istanza disattesa e reietta, così
giudicare: in via preliminare: concedere la provvisoria esecuzione al decreto
ingiuntivo 467/2021 opposto, perchè l'opposizione non è fondata su prova scritta
e non appare di pronta soluzione. in via principale e di merito: a mente di quanto
in narrativa esposto, respingere la richiesta di risoluzione del contratto preliminare
di compravendita sottoscritto fra il Signor ed il Signor Controparte_1
in data 26 gennaio 2021 per grave ed esclusivo inadempimento Parte_1
del promittente venditore . Ancora in via principale e di Controparte_1
merito: a mente di quanto in narrativa esposto, respingere la richiesta di revoca
del Decreto Ingiuntivo 467/2021 opposto e per tale effetto confermare in ogni sua
parte il Decreto Ingiuntivo n. 467/2021 con ogni declaratoria del caso e
conseguentemente condannare il Signor al pagamento di Parte_1
pagina 3 di 13 quanto in esso Decreto Ingiuntivo contenuto e cioè € 15.000,00* per capitale oltre
agli interessi legali dal dì del dovuto al saldo, € 540,00 per compenso, Euro
145,50 per esborsi, oltre rimborso spese generali, I.V.A. e C.A. come per legge
ed oltre alle successive occorrende Ancora in via istruttoria: ammettersi prova per
interrogatorio formale e per testi sulle circostanze di cui al presente scritto da
capitolarsi nel prefiggendo et richiedendo termine ex art. 183 VI° co, Cpc;
In svia
di subordine: condannare l'opponente al pagamento delle somme portate dal
Decreto Ingiuntivo 467/2021 per capitale, compensi ed esborsi in anticipazione,
oltre agli interessi legali dal dì del dovuto al saldo;
con riserva di instare ex artt.
186 bis o ter C.p.c. nella denegata ipotesi di mancata concessione della
provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto. in ogni caso: Con vittoria di
spese, competenze, diritti ed onorari del presente giudizio e successive
occorrende.”
MOTIVAZIONE

1 - Con atto di citazione notificato il 13.7.2021 conveniva Parte_1
in giudizio , proponendo opposizione al decreto Controparte_1
ingiuntivo, che quest'ultimo aveva ottenuto per il pagamento di €.15.000,00 quale pagina 4 di 13 caparra confirmatoria prevista dal preliminare di compravendita di un terreno in
San Costanzo promesso in vendita allo stesso con contratto in data Pt_1
26.1.2021.
Lo stesso opponente eccepiva che sul terreno era presente un invaso irriguo, per il quale il venditore si era obbligato a fornire la documentazione necessaria per la vendita nella proposta di acquistato formulata dallo stesso e dalla convivente;
che l'invaso era risultato abusivo, ed Pt_1 CP_4
oggetto di una richiesta di sanatoria presentata alla Regione nel settembre del
1989 e non completata;
che sussisteva inadempimento imputabile al promittente venditore. Chiedeva, pertanto, che, dichiarata la risoluzione del contratto, fosse revocato il decreto ingiuntivo.
Si costituiva , il quale contestava l'opposizione, Controparte_1
assumendo che nel contratto preliminare non era contenuto alcun riferimento al lago, menzionato nella sola proposta di acquisto;
che il aveva anche Pt_1
partecipato alle operazioni di frazionamento restando però inadempiente nel pagamento della caparra;
che si era avverata la condizione prevista nel contratto
(mancato esercizio della prelazione da parte dei confinanti); che unico pagina 5 di 13 inadempiente era il Concludeva, pertanto, per il rigetto delle domande di Pt_1
controparte e la conferma del decreto ingiuntivo;
in subordine, per la condanna dell'opponente al pagamento della somma ingiunta.
Respinta la richiesta di provvisoria esecuzione, in istruttoria erano escussi alcuni testimoni.
Deceduto il e riassunto il processo, si costituivano gli eredi CP_1
e , confermando le precedenti difese e Controparte_2 Controparte_3
domande.
La causa, quindi, sulle opposte conclusioni delle parti, come in epigrafe trascritte, passava in decisione all'udienza del 15.10.2024.
2 – Parte opposta domanda il pagamento della caparra prevista nel contratto preliminare di cui alla scrittura 26.1.2021, avente ad oggetto alcuni
“frustoli di terreno agricolo” individuati nell'atto della superficie complessiva di mq.
67.018.
Parte opponente chiede la risoluzione per inadempimento del promittente venditore, in ragione dell'irregolarità del bene, siccome oggetto di abuso edilizio per avvenuta realizzazione di un invaso idrico non autorizzato.
pagina 6 di 13 In generale, nel contratto di compravendita, accanto alla fattispecie d'inadempimento per alienità del bene, si ravvisano una serie di ipotesi d'inadempimento che si accomunano nella nozione di inesattezza dell'attribuzione traslativa. Si tratta di fattispecie in cui il diritto è trasferito, ma per le sue deficienze non corrisponde esattamente alla pretesa del compratore.
Tra dette ipotesi di inesattezza giuridica della prestazione, accanto ad altre
(quali la parziale alienità, l'esistenza di vincoli di esecuzione forzata o di pretese di terzi, l'esistenza di oneri e vincoli), è da considerare anche l'irregolarità del bene, cioè la sua non conformità a prescrizioni poste a tutela di interessi privati o pubblici.
L'irregolarità del bene, che rileva principalmente nelle vendite immobiliari in relazione alla violazione di legge e regolamenti edilizi, costituisce inesattezza dell'attribuzione traslativa anche in mancanza di una specifica garanzia del venditore. L'impegno di vendita è, infatti, inteso come relativo ad un bene giuridicamente regolare.
Tali rilievi, espressi per la compravendita, hanno valenza anche in relazione al contratto preliminare che, pur non avendo effetto traslativo, è
pagina 7 di 13 comunque diretto all'attuazione dell'attribuzione traslativa mediante la costituzione di un rapporto obbligatorio.
In tal senso, la giurisprudenza di legittimità afferma anche con riferimento al contratto preliminare la rilevanza dell'irregolarità del bene, idonea ad integrare grave inadempimento con effetto risolutivo, rilevando appunto che “nel caso di
insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, sono integrati gli estremi di un
inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, da qualificarsi
grave in relazione alle concrete esigenze del promissario compratore di
utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile” (Cass. 2024 n. 8749 in motivazione).
Il preliminare è, invero, diretto, mediante l'adempimento del contratto, alla conclusione del contratto definitivo, il quale, in presenza di irregolarità del bene, e segnatamente per mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile - titolo che deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile (così Cass. sez. un. 2019 n. 8230) - risulterebbe irrimediabilmente nullo ai sensi della disposizione prevista dall'art. 1418 comma 3 c.c., di cui gli artt.
pagina 8 di 13 46 del d.p.r. n. 380 del 2001, 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 costituiscono una specifica declinazione.
Ricorre, invero, inadempimento del promittente venditore, quando il promissario acquirente non sia a conoscenza dell'abusività dell'immobile dalla stipula del preliminare e quando l'abuso sia tale da precludere la possibilità di rogare l'atto definitivo, ciò ricorrendo, sotto il profilo della tipologia dell'abuso, se sussista un vizio di regolarità urbanistica oltrepassante la soglia della parziale difformità (cfr. Cass. 2017 n. 20707; Cass. 2009, n. 20258).
Nella fattispecie, è pacifico che il terreno oggetto di promessa di vendita presenta un abuso per esservi stato realizzato, senza permesso di costruire, un invaso irriguo mediante opere di trasformazione del territorio, consistenti in sbarramento di ritenuta acqua per circa 8.000 mc., scavo di terreno in trincea,
posizionamento di tubi di scarico di Ø 40 cm. (v. doc. 3 opponente, doc. 8
convenuto).
La realizzazione dell'invaso in questione, che non costituisce pertinenza
(cfr. Cass. pen. 2008 n. 6109, in una fattispecie di realizzazione di un invaso irriguo), è da ritenere soggetto a concessione edilizia (ora permesso di costruire),
pagina 9 di 13 ricordando che nel concetto di urbanistica di cui all'art. 80 del d.P.R. 24 luglio
1977 n. 616 rientrano l'assetto del territorio e l'utilizzazione del suolo, e non soltanto l'edilizia in senso stretto;
di conseguenza, allorché spianamenti,
livellamenti e disboscamenti interessino, per la loro rilevanza, la conformazione del territorio che ne è oggetto, non è sufficiente addurre la futura destinazione agricola dell'area, ma occorre un preventivo controllo dell'autorità comunale, nelle forme della concessione urbanistica (cfr. Cass. pen. 1994 n. 5340).
Invero, come affermato dalla S.C., la realizzazione di opere di trasformazione fondiaria ed impiantistica strumentali ad attività accessorie e connesse all'agricoltura è soggetta a concessione edilizia (cfr. Cass. pen. 1983 n.
2271, in relazione ad un'opera di sbancamento di terreno e canalizzazione di acque per scopi di itticoltura). E per gli invasi a scopo irriguo è chiarificatrice la normativa di recente approvata che inserisce nell'attività edilizia libera la realizzazione di “vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a
un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato,
realizzabili anche mediante un unico bacino” (art. 6, comma 1, lett. e sexies, d.p.r.
n. 380 del 2001, come modificato dall'art. 6, comma 1, D.L. 14 aprile 2023, n. 39,
pagina 10 di 13 convertito, con modificazioni, dalla L. 13 giugno 2023, n. 68), limite ampiamente superato nel caso concreto (l'invaso è di 8.000 mq di acqua;
il terreno è della superficie complessiva di ha 06.70.18).
Il contratto non fa menzione alcuna dell'irregolarità urbanistica del bene,
che attiene all'assenza del titolo concessorio, né è provato che il promittente acquirente ne fosse conoscenza al momento della stipula. Del tutto irrilevanti, a fronte della rilevata irregolarità del bene oggetto del contratto e dell'impegno traslativo del promittente venditore, sono le questioni sul collegamento tra la proposta di vendita ed il preliminare in discorso.
In ragione di quanto esposto si configura inadempimento del promittente venditore, di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.), in quanto l'irregolarità del bene, per difetto del titolo abilitativo dell'immobile, si presenta ostativa alla conclusione di un valido contratto definitivo.
Va, dunque, dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.) del promittente venditore, che non ha, pertanto, diritto al pagamento della caparra. Segue la revoca del decreto ingiuntivo ed il rigetto delle domande proposte dallo stesso opposto.
pagina 11 di 13 3 - Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, sono regolate dalla soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Pesaro, definitivamente pronunciando sulla causa promossa da contro , riassunto nei confronti di Parte_1 Controparte_1
e , così provvede: Controparte_2 Controparte_3
1) dichiara risolto il contratto preliminare concluso dalle parti in data 26.1.2021
per inadempimento del promittente venditore;
Controparte_1
2) per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 467/2021 emesso da questo tribunale e respinge la domanda proposta da e, Controparte_1
per esso, dagli eredi e;
Controparte_2 Controparte_3
3) condanna e , in solido, a rifondere a Controparte_2 Controparte_3
le spese di lite, che si liquidano in €.4.835,00 per compensi, Parte_1
€.143,50 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali al 15 per cento, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso a Pesaro il 7.4.2025.
Il giudice pagina 12 di 13 dr. Fabrizio Melucci
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