REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD - PRIMA
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Paola Odorino, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1297/ 2019 del Ruolo Generale Affari Contenziosi
Civili, promossa da:
(C.F. ) elett.te domiciliato Parte_1 C.F._1
in Napoli, alla Via Tommaso Caravita, 29, presso l'avv. Massimiliano
Cicoria, che la rappresenta e difende, giusta procura alle l iti come in atti;

-Parte ATTRICE
CONTRO
(C.F. ) elett.te domiciliata Controparte_1 C.F._2
in Aversa (Ce) alla via P. Rosano n° presso lo studio dell'Avv. Raffaele
Chianese del Foro di Napoli Nord, presso il cui studio, che la rappresenta e difende, giusta procura alle liti come in atti;

-Parte CONVENUTA
E
(C.F. ) e E_ C.F._3 CP
( ) elettivamente domiciliati in
[...] C.F._4
Giugliano (NA) al Corso Campano n. 131, presso lo studio dell'avv. Luigi
Riccardo che li rappresenta e difende giusta procura alle liti come in atti;
-Parte CONVENUTA
E
(C.F. elettivamente Controparte_4 C.F._5
domiciliato in Giugliano in Campania (NA) alla via M. Pirozzi n. 72 presso lo studio dell'Avv. Antonio Flagiell o che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti come in atti;

-Parte CONVENUTA
NONCHE'

(nata a Giugliano in [...] l'[...], Controparte_5
res.te ivi, alla Via della Torre, 33/B, (nato Controparte_6
a Giugliano in Campania (Na) i l 20.12.1957, res.te ivi, alla Via della
Torre, 33/B) e (nata a Giugliano in [...] il CP_7
15 giugno 1952, res.te in Villaricca, alla Via G. Gigante, 130.
-litisconsorti necessari N.C.
A seguito delle precisazioni delle conclusioni rassegnate, depositate con note scritte per la trattazione dell'udienza del 7.11.2023, la causa, con provvedimento dell'11.1.2024 veniva assegnata in decisione ai sensi dell'art.190 c.p.c.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 28.01.2019, l'attore conveniva in giudizio il Notaio nonché , Controparte_1 Controparte_3 CP_2
e quali litisconsorti necessari
[...] Controparte_4 CP_5
, e
[...] Controparte_6 CP_7
La pretesa attorea si fondava sulla premessa che in data 24.1.2007 aveva acquistato dal cognato, , e dalla sorella, Controparte_3 CP_2 giusto atto per TA (allegato in atti), un
[...] Persona_1
appartamento sito in Giugliano in Campania, al Corso Campano n. 78; unitamente all'appartamento aveva acquistato la quota pari ad 1/3 del locale uso deposito e del lastrico solare, tutto comprensivi di ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, servitù a ttiva e passiva, nonché il diritto di comunione sulle parti comuni;
all'art. 2 del detto atto di compravendita le parti avevano precisato, in relazione a tali ultimi diritti, che essi comprendevano “i proporzionali diritti sulle parti comuni
e condominiali, come per legge, per destinazione e per rapporto di condominio, tra cui le scale ad eccezione dell'androne e del cortile che vengono trasferiti per i complessivi diritti pari a 13.680/47.880 (…) pari
a 30/105 (…) dell'intero”.
Il predetto atto di comprav endita veniva ritualmente trascritto contro i venditori ed in favore dell'acquirente dichiarante, ivi compresa anche la precisazione sulle parti comuni e sulla quota alienata.
Giusto successivo atto per TA del 26.10.2017, i Controparte_1
medesimi e procedevano a vendere Controparte_3 E_
al un locale commerciale sito in Giugliano in Campania, Controparte_4
al C.so Campano, 80, comprensivo di “proporzionali diritti sulle parti comuni e condominiali, come per legge, per destinazione e per rapporto di condominio, tra cui androne e cortile nel quale la vendita in oggetto comprende il diritto a parcheggiare un'autovettura”. Tuttavia, tale diritto al parcheggio trasferito al insisteva proprio sulla quota relativa CP_4
all'androne e al cortile già da e Controparte_3 E_
alienato all'attore con l'atto di compravendita del 24.1.2007.
Per tale ragione, l'attore chiedeva dichiararsi la nullità totale o parziale dell'atto redatto per TA del 26.10.2017 per vizio Controparte_1
afferente tanto alla volontà contrattuale, quanto all'impossibilità dell'oggetto; dichiararsi l'inesistenza di alcun diritto in capo al sig. ad utilizzare le dette parti comuni ed, in particolare, ad Controparte_4
occuparle mediante autovettura od altri beni di qualsivoglia tipo;
condannare sia le parti contrattuali del contratto per TA
[...]
sia il detto medesimo Notaio, al risarcimento di tutti i danni CP_1
patiti; infine, chiedeva di ordinare l'immediata restituzione della parte dell'androne e del cortile da illegittimamente occupato da CP_4
[...]
In allegato all'atto introduttivo, l'attore depositava relazione tecnica di parte redatta dal Geom. il quale concludeva che i coniugi Persona_2
e con atto notarile del 26.10.2017 rep. 31 CP E_
racc. 22 avevano trasferito a il diritto a parcheggiare Controparte_4
un'auto, pur non potendo in quanto con atto di compravendita del
24.1.2007 rep. 43964 racc.11577 avevano già provveduto a trasferire al il loro diritto di proprietà pari al 30/105 dell'intero Parte_1
cortile.
In data 24.4.2019 si costituiva in giudizio il Notaio che, Controparte_1
oltre a sottolineare l'improcedibilità della domanda attorea per mancato tentativo di mediazione, in punto di diri tto sottolineava, da un lato, di non aver mai avuto alcun rapporto contrattuale con l'attore, per cui non aveva alcuna specifica obbligazione nei confronti di quest'ultimo; dall'altro, che e , con atto di compravendita del 26 E_ Controparte_3
ottobre 2017 non avevano inteso trasferire un diritto di proprietà al ma un “diritto di parcheggiare un'auto” come tale non Controparte_4
soggetto a trascrizione e la cui reale esistenza non poteva essere verificata nei Registri Immobiliari da parte del convenuto Notaio rogante. In ragione di ciò, chiedeva di accertare e dichiarare l'assenza di qualsivoglia responsabilità a suo carico nella vicenda e la sua conseguente assoluta estraneità ai fatti. In data 20.5.2019 si costituivano i convenuti e E_
, i quali deducevano che, l'attore, proprio in occasione Controparte_3
della stipula dell'atto notarile del 2007 di trasferimento immobiliare in suo favore, aveva rassicurato i convenuti sulla circostanza che all'interno del cortile condominiale gli stessi avrebbero potuto continuare a parcheggiare;
la qual cosa in effetti era avvenuta nel corso del tempo con l'assoluta tolleranza dell'attore. Per tale ragione, essi avevano creduto di essere titolari di un diritto al parcheggio poi trasferito in assoluta buona fede al A loro dire si sarebbe trattato quindi di un Controparte_8
semplice errore, "scusabile", in quanto commesso in totale buona fede, essendo stato causato, non solo dall'assoluta ignoranza della materia giuridica ma, altresì, dalla condotta di malafede dell' attore, nel quale i coniugi e riponevano massima fiducia ed alta CP_2 CP
considerazione.
Per tutto ciò premesso, chiedevano di rigettare le domande risarcitorie, in quanto infondate e non provate;
accertare e dichiarar e, in ogni caso, che il diritto di parcheggio non era mai stato ceduto all'attore dagli odierni convenuti con l'atto per TA in via subordinata, Persona_1
accertare e dichiarare, in ogni caso, la buona fede dei sigg. CP
e quale esimente della loro responsabilità
[...] E_
risarcitoria.
In data 9.12.2019 si costituiva, infine, il convenuto che Controparte_4
contestava in tutto quanto ex adverso dedotto e prodotto dall'attore e chiedeva il rigetto della domanda attorea.
Attesa la situazione relativa all'emergenza epidemiologica dovuta al
COVID-19 veniva disposta la trattazione scritta della causa con termine fino al 26.5.2020 per il deposito di note scritte di trattazione.
Con memoria del 5.3.2021 il procuratore costituito per il Notaio
[...]
faceva presente che era stato esperito il tentativo di CP_1 procedimento di mediazione obbligatoria, nonostante la formale adesione delle parti, con esito negativo. Per il resto formulava le conclusioni così come all'atto di costituzione.
In data 16.3.2021 il Giudice sulle note scritte dalle parti processuali, rinviava ex art. 183, VI comma, cpc all'udienza del 19.10.2021, concedendo i termini di legge.
Con memorie depositate il 14.5.2021 parte attrice chiedeva di escutere il teste e il teste quali inquilini Testimone_1 Testimone_2
dell'attore presso lo stabile di cui è causa.
Con memoria depositata il 14.5.2021 i convenuti e E_
chiedevano volersi deferire interrogatorio formale al Controparte_3
sig. , ai fini del raccoglimento del giuramento decisorio Parte_1
sulle seguenti circostanze, precedute dalla locuzione.
Con ordinanza del 9 novembre 2021 venivano ammesse le prove testimoniali chieste da parte attrice;
mentre con ordinanza del 13 giugno
2022, ad integrazione della ordinanza di ammissione dei mezzi di prova, venivano ammesso l'interrogatorio formale dell'attore. La suddetta istruttoria veniva espletata alle udienze del 7.11.2022 e 23.5.2023.
In particolare, i testi e affaele inquilino di Testimone_1 Tes_3
dichiaravano che sino al 2017, sia lui in qualità di Parte_1
inquilino e sia il parcheggiavano tranquillamente l'auto Parte_1
nel cortile. Tale possibilità veniva però impedita dal 2017 dal CP_9
.
[...]
Per parte sua, il veniva interrogato e negava che in vista Parte_1
della stipula del rogito notarile di trasferimento dell'unità abitativa e della quota dei diritti pari a 30/105 in suo favore, aveva rassicurato la di lui germana ed il di lui cognato sulla E_ Controparte_3
riserva in loro favore del diritto di parcheggiare all'interno del cortile condominiale;
negava altresì che fino alla stipula del rogito di trasferimento dai e in favore del sig. E_ Controparte_3
aveva sempre consentito e di fatto accettato e Controparte_4
riconosciuto, unitamente agli altri comproprietari ed aventi diritto sul cortile condominiale, il parcheggio, in tale area, dell'auto dei CP_2
e e negava infine che i coniugi
[...] Parte_2 CP
e nel periodo intercorso tra il rogito del 2007
[...] E_
ed il rogito del 2017, avevano continuato, così come in epoca antecedente, al versamento della loro quota parte di compartecipazione alle spese di manutenzione del cortile oltre che alla quota parte della CP_10
polizza assicurativa del fabbricato intestata alla sig.ra . Controparte_5
Il Giudice rinviava per la precisazione delle conclusioni al 7.11. 2023. In data 10.1.2024 la causa veniva, trattenuta in decisione con la concessione del doppio termine di cui all'art. 190 c.p.c. per deposito di memorie conclusionali e repliche.
Nelle memorie conclusionali le parti si riportavano alle richieste già formulate nell'atto di citazione e nelle memorie di costituz ione, nonché nei successivi atti presentati in corso di giudizio.
Tanto premesso, il ricorso è fondato e deve essere accolto per quanto di seguito indicato.

Sulla domanda di nullità parziale.
In primis, l'attore ha chiesto dichiararsi la nullità parziale od assoluta del contratto per TA del 26 ottobre 2017 (rep. 31; racc. Controparte_1
22), avente ad oggetto il locale commerciale sito in Giugliano in
Campania, al C.so Campano, 80, ed identificato nel N.C.E.U. della detta città al foglio 92, p.lla 316, sub. 23, p. T, C1, cl. 6, mq. 122, rc. Euro
2.999,17, sc. Mq. 134, co annessi proporzionali diritti sulle parti comuni e condominiali, come per legge, per destinazione e per rapporto di condominio, tra cui androne e cortile nel quale la vendita in oggetto comprende il diritto a parcheggiare un'autovettura.
Orbene, nel caso di specie, in primo di luogo si rileva che non è contestata, oltre che documentalmente provata la titolarità in capo a Controparte_11
della proprietà del fabbricato In ragion e della domanda proposta, infatti,
l'attore ha dato atto di essere proprietario della quota di cortile di cui si discorre (in particolare ciò si evince dall'atto di compravendita del
24.1.2007 rep. 43964 racc.11577, nonché dalla relazione del Geom.
Pirozzi) e tale circostanza è stata confermata dai testimoni
[...]
e ascoltati in udienza 7.11.2022 e 23.5.2023 Tes_4 Testimone_2
i quali hanno confermato che fino al 2017 l'attore e loro stessi in qualità di inquilini di quest'ultimo ivi parcheggiavan o liberamente. Facoltà che gli veniva di fatto impedita dal 2017 in poi ad opera del convenuto sull'asserita pretesa di aver acquistato il diritto al Controparte_4
parcheggio sul suddetto spazio in virtù dell'atto di compravendita concluso con i coniugi 26.10.2017 rep. 31 racc. 22.
In invero, la titolarità del diritto di proprietà in capo all'attore non viene messa in discussione neppure dai convenuti e Controparte_3 CP_2
i quali pacificamente ammettono di aver trasferito la quota pari
[...]
a 30/105 di cortile all'attore e sul quale hanno solo creduto di aver conservato un diritto al parcheggio riconosciuto loro però solo in forma orale dal . Parte_1
Tuttavia, la costituzione di tale diritto al parcheggio non risulta da alcun atto e la circostanza che, di fatto, gli stessi abbiano continuato a parcheggiare nel cortile costituisce un mero atto di tolleranza dell'attore che non può in alcun modo giustificare la nascita di un diritto in capo agli stessi.
Per tali ragioni deve quindi affer marsi la titolarità della quota di cortile pari a 30/105 dell'intero in capo a trasferita in forza di Parte_1 atto di compravendita con atto del Notaio del 24.1.2007 Persona_1
rep. 43964 racc.11577.
Ne consegue che il contratto concluso tra e Controparte_3 CP_2
con il del 26 ottobre 2017 (rep. 31; racc. 22),
[...] Controparte_4
avente ad oggetto il locale commerciale sito in Giugliano in Campania, al
C.so Campano, 80, ed identificato nel N.C.E.U. della detta città al foglio
92, p.lla 316, sub. 23, p. T, C1, cl. 6, mq. 122, rc. Euro 2.999,17, sc. Mq.
134, è invalido e in particolare è viziato da nullità in quanto con esso si è preteso trasferire un diritto di parcheggio del tutto inesistente e che pertanto gli stessi no n potevano idoneamente trasferire all'acquirente.
Tuttavia, vi è ragione di ritenere che i contraenti avrebbero comunque concluso il contratto pur senza la parte colpita da nullità e pertanto deve essere dichiarata la nullità parziale e non la nullità tota le del contratto. In particolare, la nullità parziale è da riferirsi esclusivamente alla parte in cui il contratto di compravendita comprende il trasferimento del “diritto
a parcheggiare un'auto”.
Ne deriva per logica che il non ha alcuna t itolarità sulle Controparte_4
dette parti e, dunque, non gode di alcun diritto a parcheggiarvi autovetture od altri beni di qualsivoglia natura.

Sulla domanda di risarcimento del danno.
Circa, invece, la domanda di risarcimento del danno questa deve essere rigettata sia per la posizione di , e Controparte_3 E_
e sia per la posizione del Notaio Controparte_4 Controparte_1
Difatti, a prescindere da qualunque valutazione in merito alla natura della responsabilità del notaio, in ogni caso l'attore non ha provveduto a fornire alcun elemento probatorio relativo agli elementi costitutivi della responsabilità civile ai sensi dell'art. 2043 c.c. Si rammenta che la Cassazione ha ribadito come “nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subi to dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo;
ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'in tenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto.” (sent. n. 26972 del 2008)

Sulla domanda d'indennità a carico di Controparte_4
Per quanto riguarda la domanda d'indennità di occupazi one anch'essa formulata dall'attore, da valutarsi a decorrere dalla data della messa in mora del 16 luglio 2018 e sino alla riconsegna del cespite, si rileva che in diritto civile l'indennità è una somma di denaro dovuta ad un soggetto per un pregiudizio da lui subito che non consegue ad un atto illecito e quindi a responsabilità civile, ma viene conseguita a titolo di ristoro patrimoniale che consegue a fatti che sacrificano diritti altrui ma che non sono antigiuridici in quanto autorizzati o imposti da u na norma di legge.
Pertanto, va tenuta distinta dal risarcimento dei danni sia in quanto non consegue alla violazione di un obbligo, sia in quanto non è diretta a reintegrare in pieno la sfera giuridica sacrificata.
Dunque, la domanda di indennità non rapp resenta un'alternativa alla domanda di risarcimento, ma si fonda su presupposti completamenti diversi. Nel caso di specie nessuna indennità può essere posta a carico di in quanto la sua attività non è né lecita né imposta da Controparte_4
una norma di legge. In ogni caso, anche a voler ritenere che l'attore avesse avuto titolo per chiedere indennizzo da occupazione dell'immobile, anche in questo caso avrebbe dovuto assolvere all'onere di dimostrazione di aver subito un danno, onere non assolto.
Per i motivi sopra esposti deve essere rigettata anche la richiesta di indennizzo.
Il rigetto della quasi totalità delle domande attoree, nonché la difesa dei convenuti i quali hanno in ogni caso dimostrato la loro buona fede nei fatti di cui è causa, giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli Nord Prima Sezione Civile, in composizione
Monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda così provvede:

1. accoglie la domanda di nullità parziale del contratto per TA
[...]
del 26 ottobre 2017 (rep. 31; racc. 22) concluso tra CP_1
in qualità di alienanti e Parte_3
in qualità di acquirente, nella parte in cui gli Controparte_4
alienanti trasferiscono all'acquirente “il diritto a parcheggiare un'auto” sulla parte di cortile insistente sulla proprietà di T_
; per l'effetto dichiara non titolare di
[...] Controparte_4
alcun diritto a parcheggiarvi autovetture od altri beni di qualsivoglia natura;

2. ordina a la restituzione della parte di androne e Controparte_4
cortile da lui occupato sulla base del contratto dichiarato parzialmente nullo;

3. rigetta la domanda di risarcimento proposta a carico di CP
, e
[...] E_ Controparte_4 Parte_4

4. rigetta la domanda di indennità di occupazione a carico di CP_4
per l'occupazione del suddetto cortile;

[...]

5. compensa interamente le spese di lite.

6. Manda alla cancelleria per quanto di sua competenza.
Così deciso in Aversa, 25 febbraio 2025
Il Giudice dott.ssa Paola Odorino