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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 24/09/2025, tenuta con trattazione scritta, esaurita la discussione e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3476 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno
2023 tra
, nata a [...] il [...] Parte_1
(C.F. , rappresentata e difesa dagli Avv.ti AN LI, C.F._1
c.f. , PEC: e C.F._2 Email_1
EP Macario, codice fiscale , pec: C.F._3
sia congiuntamente che Email_2 disgiuntamente, e con gli stessi elettivamente domiciliata presso il loro studio sito in Baiano (AV) al Corso Garibaldi n. 22, giusta mandato rilasciato ai sensi dell'art. 83 c.p.c.
Attore
E con sede legale in Roma, Piazzale Enrico Mattei, n. 1 (C.F. CP_1
,) in persona del procuratore speciale Avv. , P.IVA_1 CP_2 munito dei necessari poteri di rappresentanza in forza di procura speciale del 6 marzo 2023 per atto del Notaio in Milano, iscritta ai nn. Rep. Persona_1
58994, Racc. 23470, rappresentata e difesa dall'avvocato NC Picone (cf
- PEC , fax n. C.F._4 Email_3
06 32652509) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Viale
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Regina Margherita, n. 306, giusta procura rilasciata su foglio separato
Convenuta
OGGETTO: Azione di accertamento e di risarcimento del danno ed altro. Causa trattenuta a sentenza, all'udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione del 24.09.2025 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127C.P.C. – I. In limine litis va evidenziato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. Ritenuta, inoltre, l'applicabilità al presente giudizio del modello di motivazione introdotto dalla novella all'art. 118 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile secondo cui la motivazione della sentenza di cui all'articolo 132, secondo comma, numero 4), del codice c.p.c. consiste nella concisa esposizione dei fatti decisivi e dei principi di diritto su cui la decisione è fondata, anche con esclusivo riferimento a precedenti conformi ovvero mediante rinvio a contenuti specifici degli scritti difensivi o di altri atti di causa.
II. Con atto notificato in data 13/01/2023 e depositato in data 15.01.2023, la signora ha citato in giudizio la in persona del Parte_1 CP_1 rappresentante legale pro tempore, con sede legale in Roma (AV) al Piazzale Mattei n. 1 (P. Iva , a comparire dinanzi al Tribunale di Roma, per P.IVA_2 l'udienza del 2 maggio 2023, affinchè siano accolte le seguenti conclusioni:
<<voglia l'ill.mo giudice adito, ogni contraria eccezione disattesa, così provvedere: < i>
• Dichiarata la detenzione sine titulo dell'immobile di cui sopra, e l'obbligo di ad effettuare il rispristino dello status quo ante, anche secondo quanto CP_1 indicato nella nota del 14 novembre 2018, ai fini del rilascio dell'immobile de quo, libero da persone e cose;

• Condannare l' , ai sensi dell'art. 1591 C.C., al pagamento, a titolo di CP_1 indennità di occupazione, dell'importo di cui al contratto del 01.01.2003, oltre aumenti ISTAT come dovuti per tutto il periodo di durata della occupazione abusiva, con decurtazione delle somme eventualmente già corrisposte;

• Condannare la convenuta, ai sensi dell'art. 1591 C.C. ultima parte, per il maggior danno patito dalla attrice, per come sopra individuato, anche a titolo di perdita di chance, da determinarsi, anche secondo giustizia;

• In ogni caso, condannare la convenuta al pagamento delle spese e delle competenze del presente giudizio con attribuzione. All'uopo parte attrice
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dichiara, ai sensi dell'art. 9 legge 488/1999, che la domanda, per tutte le voci di danno sopra elencate, è indeterminabile, e per essa sarà corrisposto il contributo unificato previsto per legge;

Con riserva di integrazione della domanda e dei mezzi istruttori, anche all'esito delle difese che saranno assunte dalla convenuta, e con le più ampie salvezze>>. A sostegno della domanda ha esposto e dedotto in fatto ed in diritto quanto segue:
-la signora è proprietaria dell'appezzamento di terreno sito Parte_1 in Sperone (AV) alla via Nazionale delle Puglie, Km 58+869, identificato al catasto terreni del Comune di Sperone al foglio 1, particella 1615, della estensione di circa 2.000 mq. 2;
- in data 24 dicembre 2002, l' in persona del l.r.p.t., COroparte_3 oggi ha sottoscritto con la odierna deducente un contratto di locazione CP_1 della durata di 9 (nove) anni con decorrenza dal 01.01.2003 e scadenza il 31.12.2011, rinnovabile di ulteriori 6 (sei) anni. Quale corrispettivo per la locazione è stato stabilito un canone di euro 25.176,76 (venticinquemilacentosettantaseivirgolasettantantasei) all'anno da versarsi in un'unica soluzione anticipata ogni anno, oltre ad un bonus di 0,013 euro (zerovirgolazerotredici) per ogni litro di carburante eccedente il minimo garantito. Nell'ultimo anno di locazione (2017) ed a seguito degli aggiornamenti riferiti alle variazioni ISTAT, il canone annuo è divenuto pari ad euro 27.520,56;
-al fine di consentire lo svolgimento dell'attività, sull'immobile de quo, sono state installate tutte le necessarie opere tra cui: pensiline, colonnine Part erogatrici, serbatoi interrati, un prefabbricato adibito a e ad attività di servizio dell'impianto, pavimentazione ed insegne luminose;

- in data 28 dicembre 2015 il con delibera di Giunta Parte_3 Comunale ha adottato il nuovo Piano Urbanistico Comunale, poi pubblicato sul BURC della Regione Campania in data 01.07.2018;
- con l'adozione del suddetto Piano Urbanistico l'area oggetto della locazione ha subito un incremento di valore in quanto alla stessa è stata riconosciuta la seguente destinazione urbanistica: “Parti Urbane Consolidate”;
- in tale area, ai sensi del DPR 380/2001 ss.mm.ii. e del RUEC sono consentiti interventi di nuova costruzione fino ad un indice di edificabilità fondiaria paria 1,5 mc/mq. 10. La mutata destinazione urbanistica dell'area accompagnata dal mutato valore di mercato delle locazioni rispetto al 2002 ovvero all'anno di stipula del contatto di locazione, ha reso non più congruo il canone locatizio in data 16 novembre 2016 la deducente ha provveduto ad inviare all' CP_1
formale e tempestiva disdetta contrattuale con invito a rilasciare, nei termini,
[...] l'area libera da persone e/o cose;

-l' avendo ricevuto le comunicazioni per tempo, con nota prot. CP_1 1203 del 26.11.2017, ha risolto unilateralmente il contratto di comodato ed il contratto di affitto d'azienda stipulato con la cui è stata affidata la Parte_4 gestione dell'impianto di distribuzione carburanti richiedendo contestualmente la restituzione dell'impianto e del ramo d'azienda;
- il primo dicembre 2017 la ha liberato l'area de quo lasciando Parte_4 CO l' nella piena disponibilità del suddetto terreno. Di fatto, però, sino al 31 dicembre 2017 l' non ha posto in essere alcuna attività idonea alla CP_1
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restituzione del bene e dal 1° gennaio del 2018 la stessa ha, pertanto, iniziato ad occupare sine titulo l'area di proprietà della deducente. Con raccomandata a.r. del 4 gennaio 2018 l'odierna deducente ha diffidato la convenuta in persona CP_1 del l.r.p.t. a rilasciare l'immobile de quo e a riconsegnarlo libero da tutte le attrezzature ivi installate rilevando che la cessazione del contratto ha comportato una detenzione sine titulo del bene;

-a fronte della suddetta diffida, l' nel prendere coscienza CP_1 dell'aumentato valore del bene locato, ha proposto, con raccomandata del 26 gennaio 2018, prot. 81/2018, di rinnovare il contratto locativo aumentando il canone minimo garantito in euro 40.000,00 (Quarantamila/00) all'anno, oltre ad un bonus di 0,035 euro (zero virgola zero trenta cinque) per ogni litro di carburante eccedente il minimo garantito. Tale proposta, in considerazione anche dei diversi impegni presi, è stata ritenuta non congrua dalla odierna attrice. Solo nel secondo semestre del 2018 l' ha provveduto a rimuovere sia il CP_1 Part prefabbricato adibito a sia ad effettuare lo smantellamento dell'impianto di distribuzione con la rimozione dei relativi serbatoi interrati. Successivamente, a seguito di un incontro tenutosi tra le parti in data 8 novembre 2018, l' nel CP_1 reiterare la propria volontà di riconsegnare il fondo nel più breve tempo possibile, si è impegnata ad eseguire gli ulteriori lavori consistenti nella eliminazione dello strato di stabilizzato presente al di sotto dello strato di asfalto con riempimento dello stesso con terreno vegetale, l'eliminazione delle siepi esistenti e la realizzazione di una recinzione per il lato nord in maglia rigida;

-tale impegno è stato confermato nella nota del 14 novembre 2018. In data 15 novembre 2018, la deducente, confidando nella celere ultimazione dei suddetti lavori e nella successiva riconsegna dell'area, un contratto preliminare di locazione sottoposto a condizione sospensiva;

- tale contratto ha impegnato la deducente a concedere in locazione alla Legno Design di US NC IO, l'immobile per cui è causa solo a seguito della effettiva riconsegna dell'immobile al locatore e, comunque, entro e non oltre il 31 dicembre 2019. Le parti, inoltre, hanno concordato il prezzo della locazione in euro 48.000,00 (quarantottomila/00) annue da pagarsi in rate mensili anticipate di euro 4.000,00 (quattromila/00), da pagarsi entro il quinto giorno di ogni mese. Senonchè, a seguito di indagini ambientali effettuate sul fondo da parte dell' è stata accertata la presenza di una contaminazione sia superficiale CP_1 che profonda del terreno;
motivo per il quale è stato necessario procedere ad una bonifica dell'area secondo le previsioni di cui al D. Lgs n. 152/2006, attraverso la procedura semplificata di cui al D.M. 31/2005 avendo il sito un'estensione inferiore a 5.000 mq. 24;
- in data 11 aprile 2019 è stato avviato il procedimento ambientale volto alla bonifica dell'area. Le materiali attività di bonifica si sono svolte nel periodo compreso tra maggio 2021 e febbraio 2022. 26. Con nota del 18 luglio 2022, prot. 2817/2022/PVR, l' ha provveduto a trasmettere alla Regione Campania CP_1 nonché alla Provincia di Avellino la “Relazione tecnica finale delle attività di bonifica approvate dalla Regione Campania con D.D. n. 7 del 19.01.2021”, al fine di richiedere all'una la chiusura definitiva del procedimento amministrativo, all'altra il rilascio della Certificazione di avvenuta bonifica. Nella suddetta relazione è stato precisato che l'ARPA Campania – Dipartimento Provinciale di Avellino – con propria relazione tecnica di collaudo finale – ha attestato che il
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terreno de quo potesse ritenersi non contaminato e, pertanto, conforme ad una destinazione verde pubblico/ privato e residenziale;

- all'attualità, perdura l'illegittima occupazione del fondo de quo. La prolungata e abusiva occupazione, unita alla dimostrata inaffidabilità delle CO dichiarazioni di in merito ai tempi di riconsegna dell'immobile, hanno determinato la Legno Design di US NC IO ad abbandonare il progetto e dichiarare inefficace il contratto per il mancato verificarsi della condizione, con i conseguenti danni economici cagionati alla odierna attrice;

- oltre a tali danni, la deducente ha dovuto subire, a causa dell'occupazione e dei lavori di smantellamento delle attrezzature, prima, e di bonifica, poi, un ulteriore danno. Ai sensi del contratto di locazione sottoscritto, è stata riconosciuta la facoltà della deducente di accedere, tramite il fondo locato, ad un ulteriore fondo di sua proprietà, altrimenti intercluso, identificato al foglio 1, particella 1616, così come previsto dall'art. 14 del contratto di locazione;

- i lavori e la recinzione posta in essere da hanno di fatto CP_1 impedito qualsiasi accesso e/o attraversamento, con consequenziale danno patito dalla deducente. Nelle more, l' ha corrisposto con scadenza trimestrale CP_1 alla signora da gennaio del 2018 e sino al mese di maggio del 2022, Pt_1 una indennità di occupazione pari al canone previsto in contratto di euro 28.087,68, non tenendo conto né dell'aumento di valore del bene (in base al qual avrebbe perlomeno dovuto attenersi all'offerta di Euro 40.000,00 annui) né dei successivi aumenti Istat già riconosciuti ai sensi del contratto di locazione conclusosi;

- il versamento di tale importo, di per sè già da ritenersi non sufficiente al ristoro integrale dei danni, è stato improvvisamente interrotto (da giugno 2022) allorquando parte deducente ha attivato la procedura di mediazione. Nel suddetto anno l'importo corrisposto a titolo di indennità di occupazione è stato di soli 13.298,40 (tredicimiladuecentonovantotto/ 40) Euro 33. Allo stato non è ancora stato effettuato il necessario intervento di riempimento con “terreno vegetale” volto a livellare il piano di calpestio dell'area de quo con quello stradale;

- la deducente ha esperito inutilmente il tentativo di mediazione, in data 28 settembre 2022, innanzi all'Organismo di Mediazione Forense di Roma, come da verbale che si deposita con la iscrizione a ruolo;

- la questione giuridica appare sufficientemente chiara;

- la formale e tempestiva disdetta inviata dalla deducente, avrebbe dovuto comportare in un obbligo nel porre in essere tutte le attività necessarie CP_1 alla restituzione del bene, secondo i principi e nei modi indicati ovvero obbligo a carico del conduttore di restituire la cosa locata nelle medesime condizioni in cui l'ha ricevuta;

- fino alla seconda metà del 2018 - quando cioè erano trascorsi sei mesi dalla scadenza del contratto e quasi due anni dalla formale disdetta - Eni non aveva dato corso ad alcuna iniziativa, se non presentare un'offerta CO economicamente più vicina al reale valore del bene locato. La stessa con la nota del 14 novembre 2018, ha individuato quali fossero le attività ancora da svolgere a quella data ai fini della restituzione del bene. In tale nota, infatti, la convenuta società si è impegnata a riconsegnare il bene: “eliminando lo strato stabilizzato presente al di sotto dello strato di asfalto” e specificando che “tale materiale verrà sostituito con terreno vegetale”. Attività questa che, a tutt'oggi, risulta non realizzata: allo stato l'area in oggetto è caratterizzata da un dislivello
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rispetto al piano stradale di circa 70 (settanta) cm. L'inadempienza dell' CP_1 non si limita alla mancata riconsegna del bene ed alla consequenziale occupazione sine titulo; essa è inadempiente anche degli obblighi cui, quale occupante sine titolo, ai sensi dell'art. 1591 c.c. era tenuta. Stabilisce il richiamato articolo, infatti, che il conduttore, in mora nella restituzione della cosa, è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Tale norma, pertanto, assicura al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. È pur vero che la giurisprudenza ha negato la configurabilità di un danno maggiore al mero canone di locazione quale effetto in re ipsa dell'occupazione sine titulo, richiedendo che tale danno debba essere allegato e provato sia nell'an che nel quantum, ma tuttavia ha riconosciuto come, ai fini della prova, siano sufficienti presunzioni riguardanti l'effettiva potenzialità reddituale dell'immobile (App. Bari 23 ottobre 2019 n. 2204). In una recente sentenza Sezioni Unite, sent. N. 33645 del 15 novembre 2022, la Suprema Corte di Cassazione ha enunciato le seguenti precisazioni: A) “Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”. […] B) “Fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” C) Viceversa “se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”. La Suprema Corte, quindi, ai fini della dimostrazione del maggior danno, richiede, quand'anche in via presuntiva, la prova concreta della possibilità, in mancanza di occupazione abusiva, per il conduttore, di locare la cosa ottenendone un corrispettivo superiore CO a quello contrattualmente previsto. Nel caso de quo, l' dopo aver inizialmente provveduto a corrispondere spontaneamente una somma pari al fitto risultante dal contratto, è divenuta inadempiente laddove, dal mese di giugno del 2022, non ha più corrisposto alcuna somma alla signora Parte_1
- la somma presa in considerazione è certamente insufficiente a ristorare la signora del danno subito. E' di tutta evidenza, nei fatti allegati, come la Pt_1 locatrice abbia subito un maggior danno dovuto alla perdita di chance che le si erano presentate. Un danno che nel caso di specie si è configurato nell'impossibilità di locare a terzi l'immobile, per effetto della tardiva disponibilità del bene. Tali ipotesi sono ben più che presunzioni semplici. Esse si basano: A) Sul modificato valore del bene a seguito della variazione di destinazione urbanistica del terreno B) Sulle valutazioni che la stessa fa CP_1 nel presentare, con raccomandata del 26 gennaio 2018 (prot. 81/2018), una offerta di rinnovare il contratto locativo con un canone minimo annuo garantito ben superiore, pari ad euro 40.000,00 (Quarantamila/00). C) Tale proposta era stata ritenuta dalla insufficiente a fronte delle ulteriori offerte che le erano Pt_1 state presentate e che si erano concretizzate nel contratto sottoscritto con la Legno
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CO Design di US NC IO. L'offerta di ed il successivo contratto preliminare sottoscritto con la Legno Design, consentono certamente di superare quel livello di prova richiesto dalla richiamata sentenza a Sezioni Unite per la prova del maggior danno. A fronte di tale evento, è evidente che nel caso di specie il danno sarà risarcibile nella sua pienezza (v. Cass. civ., sez. III, 07/10/2021, n. 27287). Differita ex art. 168 bis comma quinto c.p.c. la prima udienza al 22.5.2023, instaurato il contraddittorio si è costituita la parte convenuta, CP_1 in persona del l.r.p.t., in data 12.05.2023, contestando in fatto ed in diritto le avverse domande di cui ha invocato il rigetto, in quanto infondate in fatto ed in diritto. Con riserva di ulteriori deduzioni e produzioni nei termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.. Con vittoria delle spese di lite. Ha sostegno della difesa ha evidenziato ed eccepito che: s.p.a. sta espletando un complesso procedimento amministrativo a sua CP_1 cura e spese per la bonifica del terreno di proprietà dell'attrice. Il ritardo è dovuto anche a pretese della stessa signora che, come si dirà nel proseguo, Pt_1 hanno costituito un ulteriore rallentamento. L'espletamento del procedimento amministrativo di bonifica coinvolge diversi Enti Pubblici e costituisce un obbligo a cui Eni è tenuta per legge;

- ha sempre corrisposto il canone di locazione adempiendo anche ai CP_1 suoi obblighi nei confronti della conduttrice ed ha tenuto una condanna esente da censure, attivandosi tempestivamente per l'espletamento di tutti gli adempimenti imposti dalla normativa vigente per la bonifica e la riconsegna del terreno e ristorando la locatrice mediante il pagamento del canone di locazione contrattualmente previsto;

- con contratto del 24 dicembre 2002, la signora concedeva in Pt_1 locazione a decorrere dal 1.1.2003, il terreno di sua proprietà sito in Sperone, alla via Nazionale delle Puglie km 58+869 ad L'oggetto del contratto era la CP_1 concessione in locazione di un appezzamento di terreno per la realizzazione – a CO cura e spese di – di una stazione di distribuzione carburanti. Il contratto, con durata iniziale di nove anni, prevedeva all'art. 3, la possibilità di rinnovo per ulteriori sei anni alle medesime condizioni. Ai sensi dell'art. 4, il canone è stato pattuito in € 25.176,76 all'anno da versarsi in un'unica soluzione anticipata all'inizio di ogni anno locativo;

- con contratto di comodato del 16.12.2009 e di affitto di ramo di azienda del 1.9.2013, ha affidato alla società la gestione dell'impianto di CP_1 Parte_4 distribuzione, nonché l'azienda bar-market insistenti sul terreno dell'attrice;
- con lettera raccomandata del 17 novembre 20164, la signora Parte_1 ha comunicato ad il recesso anticipato dal contratto a decorrere dal 1° CP_1 gennaio 2018. COrariamente a quanto riferito da controparte, nella raccomandata non venivano specificate le ragioni del recesso (ossia, sempre secondo l'attrice, l'aumento di valore del terreno);
-con raccomandata del 16.11.2017, ha provveduto tempestivamente a CP_1 disdire, “a cascata”, i due contratti con il gestore degli impianti la quale Parte_4 riconsegnava gli impianti il 1.12.2017;
- con lettera del 26 gennaio 2018, ha proposto alla locatrice – come CP_1 peraltro già proposto informalmente diverse volte – un rinnovo del contratto di
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locazione che prevedesse il pagamento di un canone annuo minimo garantito di € 40.000,00 e durata di nove anni rinnovabili di ulteriori nove alle medesime condizioni;

-l'attrice, con lettera dell'8 febbraio 2018, ha rifiutato la proposta formulata da e chiesto di considerare diverse condizioni contrattuali palesemente CP_1 fuori mercato: durata di sei anni rinnovabili (ma non alle medesime condizioni), pagamento di una tantum della somma di € 70.000,00 per una “pregressa, inadeguata valutazione del bene”;
- ha provveduto, dunque, ad organizzare la dismissione dell'impianto CP_1 di distribuzione carburanti disponendo le relative attività di accertamento della qualità ambientale (cd AQA) per verificare, attraverso il prelievo di campioni all'interno del terreno, la qualità dello stesso secondo la procedura prevista dal D. Lgs. n.152/069;
- contestualmente, ha proposto - come richiesto dall'attrice - di CP_1 riconsegnare alla signora il terreno eliminando lo stato stabilizzato Pt_1 presente al di sotto dello strato di asfalto e a sostituirlo con terreno vegetale;

- tale pretesa (ossia, il riempimento degli scavi con terreno vegetale) ha determinato per stessa volontà della signora un rallentamento nelle Pt_1 operazioni di ripristino del terreno stesso. Infatti, il 5 dicembre 2018, la signora ha impedito alla ditta incaricata da di eseguire i lavori, Pt_1 CP_1 sostenendo che il riempimento dovesse riguardare anche gli scavi profondi, ossia oltre i 70 cm di profondità;
- ritenendosi sollevata da ogni responsabilità e ritardo conseguenti, CP_1 ha comunicato formalmente all'attrice che detta pretesa avrebbe potuto causare cedimenti delle terre oggetto di intervento non essendo a parere della convenuta il terreno vegetale materiale idoneo per la funzione di riempimento in quanto non adatto alla corretta compattazione;

-è accaduto, poi, che nell'ambito delle obbligatorie attività di accertamento della qualità ambientale del terreno, ha rilevato all'interno dei campioni CP_1 prelevati il superamento delle soglie imposte dalla legge (D. Lgs. n. 152/2006) relativamente al parametro degli idrocarburi. Si sono resi, dunque, obbligatorie ulteriori indagini per confermare la contaminazione rilevata;

- nell'aprile 2019, è stato così aperto il complesso iter amministrativo per la bonifica del terreno. La Regione Campania e poi anche la Provincia di Avellino, in qualità di preposti alla supervisione del procedimento ambientale e al Parte_5 rilascio delle relative certificazioni finali hanno sollecitato, dunque, a CP_1 porre in essere tutte le procedure imposte dalla vigente normativa e, nello specifico, dall'art. 242 comma 3 D. lgs. 152/2006;
- ha chiarito, dunque, alle Amministrazioni che dalle indagini CP_1 espletate non è stata rilevata alcuna evidenza di contaminazioni nella falda acquifera;

- ha aggiornato, costantemente, tutti i soggetti coinvolti e/o interessati CP_1 nel procedimento ambientale per la bonifica, ossia la signora ed il suo Pt_1 tecnico incaricato Arch. LI, nonché tutte le amministrazioni competenti;

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- ha disposto tutte le indagini necessarie, inclusi dei sondaggi CP_1 geognostici, al fine di riconsegnare il terreno perfettamente bonificato;

- successivamente, con DPCM del 22 marzo 2020, il Governo ha disposto la sospensione temporanea della maggior parte delle attività lavorative (cd lockdown) per il contenimento dell'emergenza epidemiologica da COVID-19.
[...]
pertanto, ha comunicato all'attrice ed agli Enti competenti, incluso il CP_1
Ministero dell'Ambiente e della tutela del territorio e del Mare, la sospensione delle attività di indagine ambientale sul terreno dell'attrice;
- a tale comunicazione si è sovrapposto anche una diffida di riconsegna del terreno inviata dalla signora il 23 marzo 2020, alla quale ha Pt_1 CP_1 dato pronto riscontro il 10 aprile 2020 chiarendo che, nel rispetto delle sue obbligazioni, erano state disposte le operazioni di bonifica e smantellamento degli impianti, con conseguente – obbligatorio – coinvolgimento di tutti gli Enti Pubblici competenti. ha ricordato anche che, come per tutte le attività CP_1 ingegneristiche (ivi incluse le menzionate bonifiche), la progettazione per la bonifica definitiva dei terreni può essere avviata solo dopo aver definito in maniera chiara ed esaustiva il Modello Concettuale del Sito (MCS), necessario ad individuare le migliori tecnologie di bonifica da porre in atto, previa autorizzazione (approvazione) della competente Conferenza di Servizi;

- la convenuta ha sottolineato, inoltre, come l'intero procedimento ambientale fosse assoggetto a norme e tempi che prescindono dalle facoltà, volontà e attività della convenuta, ma che nonostante ciò si fosse attivata sin da subito a CP_1 gestire tutte le attività di propria competenza per concludere l'iter ambientale;

- il 14 settembre 2021, ha depositato, dunque, la relazione tecnica CP_1 finale di collaudo presso l'Amministrazione competente, ossia la Provincia di Avellino;

- successivamente, il 18 luglio 2022, ha elaborato anche la relazione CP_1 tecnica finale delle attività di bonifica22 e, il 26 luglio 202223, la Provincia di Avellino, preso atto delle relazioni, ha chiesto all' COroparte_4 (di seguito anche ARPA) ,
[...] COroparte_5 di confermare ai sensi di legge il proprio nulla osta all'emissione del certificato di avvenuta bonifica;

-il 27 luglio 202224, l'ARPA ha trasmesso il nulla osta al rilascio della certificazione di avvenuta bonifica e si espressa, con parere favorevole alla conclusione del procedimento ambientale ai sensi dell'art. 248 comma 2 del D.lgs n. 152/2006);
-come riferito dall'attrice, nel settembre 2022, il procedimento di mediazione propedeutico al presente giudizio si è concluso con esito negativo in quanto le reciproche posizioni risultavano, allora, inconciliabili;

- con determinazione n. 373 del 27 febbraio 2023 (e, dunque, dopo la notifica dell'atto di citazione), la Provincia di Avellino ha attestato l'avvenuta bonifica per l'ex punto vendita carburante ai sensi dell'art. 248, comma 2 D.lgs CP_1 152/200625 e il procedimento ambientale è stato definitivamente chiuso;
ha, poi, immediatamente iniziato le attività finalizzate alla CP_1 esecuzione della e Environmental Due Parte_6
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Diligence (EDD). Tali attività sono imposte dalle regole del Gruppo Eni s.p.a. tutte le volte in cui la convenuta svolge operazioni di cessione, acquisizione, esproprio, affitto, diritto di superficie, comodato d'uso, servitù nonché joint venture, sia in Italia che all'estero, anche con riferimento alla pubblica incolumità; CO
- inoltre, in conformità al Modello 231 adottato da e, in generale, per scongiurare eventuali responsabilità amministrative dell'azienda per i reati ambientali di cui alla legge 231/2001, i requisiti previsti dallo standard di CO controllo 231 specifico per le Due Diligence Ambientali svolte da anche con riferimento alla pubblica incolumità, sono i seguenti:
Identificazione e valutazione delle criticità ambientali, anche potenziali, associate agli asset;

Valutazione di conformità degli asset alla legislazione applicabile;

Identificazione delle eventuali attività necessarie al fine di prevenire o mitigare le potenziali criticità ambientali associate agli asset;

Verifica che sia sufficiente effettuare l'analisi meramente documentale (qualora si disponga di sufficienti informazioni/dati di monitoraggio esistenti), oppure se sia necessario effettuare anche una analisi di campo.
Ebbene, non appena ricevuto il certificato di avvenuta bonifica dalla Provincia di Avellino alla fine di febbraio 2023, ha dato corso alla CP_1 Parte_6 sopra descritta che tuttora è in corso di svolgimento;
CO
-in tutto il periodo in cui sono state svolte le indagini ambientali, ha corrisposto il canone di locazione contrattualmente previsto, ristorando così l'attrice dell'occupazione del terreno necessaria all'espletamento del sopra descritto iter. Tale occupazione, però, non può definirsi “abusiva” come vorrebbe CO controparte, né può addebitarsi ad alcuna condotta contraria alla buona fede e/o inadempiente;

- la ricostruzione dei fatti sopra svolta esclude, di per sé, qualsivoglia CO responsabilità di nella determinazione degli asseriti “danni” subiti dalla CO signora in ragione del ritardo nella riconsegna del terreno. si è anzi Pt_1 attivata prontamente affinché l'attrice non subisse alcun pregiudizio dalla contaminazione del terreno, provvedendo alla relativa bonifica a sua cura e spese che, tra l'altro, costituisce un preciso obbligo di legge per la convenuta;

- il tutto continuando a corrispondere il canone di locazione contrattualmente previsto, a titolo di indennità di occupazione così come disposto dall'art. 1591 c.c.. Un'altra circostanza di rilievo – anche senza voler considerare la contaminazione del terreno emersa in sede di indagini ambientali - riguarda l'oggettiva impossibilità per di smantellare un impianto di distribuzione CP_1 carburanti in soli tre mesi;
il contratto di locazione ha previsto, infatti, la concessione in specifica funzione della realizzazione di un impianto di rifornimento, il cui smantellamento, con conseguente ripristino del terreno - in soli 3 mesi costituisce, in pratica, una obbligazione impossibile;

- in ordine alle ragioni del ritardo nella riconsegna del terreno oggetto di locazione risiedono nelle obbligatorie attività di smantellamento e bonifica del terreno resesi necessari in seguito agli accertamenti eseguiti da La normativa di CP_1
10 11
riferimento è il D. Lgs. n. 152/2006. L'iter di bonifica di un sito coinvolge sia soggetti pubblici (Ministero, Regione, Città , COroparte_6
ARPA, ATS) che privati;
Pt_3
- le fasi del procedimento di bonifica sono, semplificando fortemente, le seguenti: a. comunicazione iniziale da effettuare agli enti di competenza, al verificarsi di un evento potenzialmente in grado di contaminare il sito;
b. definizione preliminare del modello concettuale del sito, ovvero definire le caratteristiche dello stesso e della distribuzione della contaminazione;
c. predisposizione del Piano di Caratterizzazione qualora l'indagine preliminare accerti il superamento delle CSC, consistente nella raccolta di dati storici finalizzata alla ricostruzione di tutte le attività produttive che si sono succedute sul sito, luoghi di accumulo e stoccaggio di rifiuti e/o materie prime, vasche e serbatoi interrati e/o fuori terra, pozzi disperdenti, reti di sottoservizi, etc., e verifica della eventuale presenza di centri di pericolo. Viene quindi definito un protocollo di campionamento ed analisi, con l'indicazione dell'ubicazione e della tipologia delle indagini, del set analitico e delle metodiche analitiche, in modo da acquisire dati rappresentativi delle condizioni del sito;
d. svolgimento delle attività di campo in contraddittorio con ARPA ed esecuzione delle analisi di laboratorio;
e. redazione dell'Analisi di Rischio sito-specifica finalizzata alla determinazione delle Concentrazioni Soglia di Rischio (CSR) accettabile per quel sito specifico: nel caso in cui le concentrazioni dei contaminanti presenti in sito risultano inferiori alle CSR il sito è classificato “non contaminato” ed il procedimento di bonifica avviato si conclude;
nel caso in cui le concentrazioni dei contaminanti presenti in sito risultano superiori alle CSR il sito è classificato “contaminato” ed il procedimento di bonifica prosegue;
f. redazione del Progetto Operativo di Bonifica, che individua gli interventi di bonifica del sito, le tecnologie applicabili, i costi ed i tempi previsti per la bonifica e viene approvato da parte dell'autorità competente (Ministero dell'Ambiente, Regione o;
g. collaudo degli interventi di Pt_3 bonifica, da parte di ARPA, al fine di verificare il raggiungimento degli obiettivi stabiliti: i risultati dei collaudi sono riportati in una specifica Relazione Tecnica, a seguito della quale provvede a certificare COroparte_7 l'avvenuta bonifica;
h. redazione della certificazione di avvenuta bonifica, effettuata da , a seguito dei collaudi svolti COroparte_7 CO da ARPA. Nel caso di specie, - compatibilmente con la complessità e la delicatezza dell'iter sopra descritto - ha, in buona fede, curato tutte le attività necessarie all'ottenimento della certificazione di avvenuta bonifica, attivandosi prontamente per l'esecuzione delle indagini, delle perizie e per l'elaborazione dell'apposito progetto finale di bonifica. Tali adempimenti, per evidenti ragioni tecniche, sono stati materialmente “conclusi” nel febbraio 2023. Le sospensioni imposte dal Governo per l'emergenza da Covid 19 hanno avuto senza dubbio un impatto notevole sui tempi, già di per sé lunghi, per la conclusione delle indagini ambientali. Ammesso dunque che una responsabilità vi sia (ed è ipotesi CO prospettata per assurdo, posto che si è attivata da subito per risolvere i contratti con al fine di riconsegnare tempestivamente il terreno Parte_4 all'attrice e, successivamente, per la gestione dell'intero iter amministrativo di bonifica), essa non potrebbe comunque tradursi in una occupazione abusiva del CO terreno, né tantomeno è venuta meno al pagamento del canone di locazione per tutto il periodo successivo alla disdetta del contratto. La circostanza per cui
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l'amministrazione abbia concluso l'iter amministrativo solo il 27.2.2023, non è ascrivibile alla convenuta che, come anticipato, nella vicenda in parola risulta, allo stesso modo dell'attrice, lesa dalle lungaggini e complessità del procedimento ambientale sopra descritto;

- le parti condividono la medesima “posizione” dinanzi alle Autorità che hanno ritardato il rilascio della certificazione di avvenuta bonifica dei terreni, inclusi i vari periodi di lockdown il cui “peso” in termini di dilatazione dei tempi non può di certo essere addebitato ad CP_1
- durante tutto il tempo necessario alle attività di bonifica ha, sempre, CP_1 continuato a corrispondere il canone di locazione alla signora nella Pt_1 misura di €. 28.087,68 all'anno. Nessun inadempimento può essere addebitato alla convenuta che per ragioni indipendenti dalla propria volontà (ossia per la necessità di bonificare il terreno) ha sempre agito nel totale rispetto dei propri obblighi sia nei confronti della locatrice che nei confronti degli obblighi impostigli dalla legge. Tra l'altro, con la stessa lettera del gennaio 2018 richiamata anche dall'attrice, ha manifestato il proprio interesse a CP_1 rinegoziare un nuovo contratto di locazione a condizioni più vantaggiose per la locatrice (ossia €. 40.000,00 annui garantiti). Proposta che nel gennaio 2018 fu rifiutata dalla ma che, ad oggi, costituisce il presupposto su cui l'attrice Pt_1 fonda (o, meglio, tenta di fondare senza spiegarne le ragioni) la sua domanda di risarcimento dei danni;

- dal punto di vista probatorio, il conduttore ha provato di aver esercitato diligentemente tutti i mezzi offerti dall'ordinamento per riconsegnare il bene locato, senza poter raggiungere il risultato richiesto (v. Cass. Civ. n. 19139/2005) per ragioni indipendenti dalla sua volontà. D'altro canto, non sfugge la consapevolezza dell'attrice sulle tempistiche per lo smantellamento di un impianto di distribuzione carburanti;
il contratto di locazione prevedeva infatti la concessione in specifica funzione della realizzazione di un impianto di rifornimento, il cui smantellamento, con conseguente ripristino del terreno - in soli 3 mesi costituisce, in pratica, una obbligazione impossibile;

- nella denegata ipotesi in cui dovesse essere accertata la responsabilità di
[...] nella ritardata riconsegna del terreno, si ritiene, dunque, che non vi siano i CP_1 presupposti per una condanna al “maggior danno” ai sensi dell'art. 1591 c.c., non essendo dipeso il ritardo da cause imputabili ad CP_1
- la condotta di è esente da censure e l'attrice non può legittimamente CP_1 avanzare alcuna richiesta risarcitoria. si è prontamente attivata, sin dal CP_1 dicembre 2017, per gestire la chiusura dei contratti con il gestore e, Parte_4 soprattutto, per risolvere la problematica riferita alle bonifiche ambientali, pagando sempre il canone di locazione contrattualmente stabilito;

- emerge chiaramente come abbia immediatamente curato ogni attività CP_1 utile e/o necessaria a consentire la riconsegna del terreno. E' allo stesso modo evidente che il ritardo con cui l'amministrazione ha certificato l'avvenuta bonifica dell'impianto, nonché la richiesta di riempimento degli scavi con terreno vegetale come preteso dall'attrice (pretesa che senza dubbio comporterebbe dei tempi più lunghi per la riconsegna stessa) non siano ascrivibile alla convenuta;

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- posta l'assenza di responsabilità in capo ad nella causazione di CP_1 qualsivoglia danno, si rileva in ogni caso come la totale assenza di quantificazione del danno da parte dell'attore renda la domanda di risarcimento del tutto generica nonché infondata;

- l'eventuale condanna del conduttore in mora nella restituzione dell'immobile locato al risarcimento del maggior danno, a norma dell'art. 1591 c.c., esige la prova specifica dell'esistenza di tale danno e del suo concreto ammontare. Il relativo onere incombe sul locatore, il quale deve fornire idonea dimostrazione che, a causa del ritardo nella restituzione della cosa, il suo patrimonio ha subito una diminuzione anche in relazione alle condizioni dell'immobile (v. Cass. Civ. n. 14753/2005);
- la prova del maggior danno asseritamente subito dal locatore a causa dell'inadempimento del conduttore non sorge automaticamente sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilità di ipotesi di locazione o di vendita del bene, ma richiede la specifica dimostrazione di una effettiva lesione del patrimonio del locatore. Ed invero la signora Pt_1 omette qualsivoglia calcolo degli asseriti danni subiti, senza fornire adeguata prova dei danni lamentati. Tra l'altro, quella di non costituisce CP_1 occupazione senza titolo, ma piuttosto detenzione qualificata del terreno, giustificata come più volte sottolineato da ragioni indipendenti dalla sua volontà; pertanto, nessun maggior danno è dovuto in favore della locatrice;

- nessun adempimento potrà dunque essere addebitato alla convenuta né in termini di ritardo nella consegna, né in termini di mancato pagamento della indennità ai sensi dell'art. 1591 c.c..
Nelle note relative alla prima udienza, la parte attrice ha dichiarato che: “…cinque giorni prima della odierna udienza, le perveniva bonifico di Euro 28.087,68, da computare ai fini della domanda esperita quale indennità di occupazione per i periodi pregressi…”.
Concessi i termini di rito ex art. 183, comma 1, c.p.c., la parte convenuta ha CP_1 dichiarato:
“ Il pagamento dell'indennità di occupazione Con Il 10 maggio 2023, ha corrisposto alla signora l'importo di € 28.087,68 a Pt_1 titolo di indennità di occupazione del terreno per il secondo semestre 2022 ed il primo semestre 2023; l'importo, come ampiamente esposto nella comparsa, è quello previsto dal contratto. Con sta dunque continuando a corrispondere l'indennità di occupazione e nessun inadempimento può esserle addebitato sul punto.
La Due Diligence Ambientale in corso di esecuzione
Le attività per l'adozione della e Environmental Due Parte_6Con Diligence (EDD) da parte di ono in corso di ultimazione.
Tra l'altro, proprio al fine di agevolare una rapida e fattiva conclusione di tali attività, le parti stanno collaborando per una rapida riconsegna anche secondo i desiderata dall'attrice che, ad esempio, come comunicato con pec del 29 giugno 2023, intende conservare “la piccola struttura realizzata a protezione del contatore” e le griglie di raccolta poste sui due ingressi.”
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Nelle memorie ex art. 183 comma 2 cp.c., l' convenuta, ha allegato CP_1 quanto segue: “… Produzioni documentali
Si depositano, con numerazione progressiva rispetto alla precedenti produzioni, i seguenti documenti: CO 26. pagamento eseguito da in favore dell'attrice il 10 maggio 2023 di € 28.087,68 a titolo di indennità di occupazione del terreno per il secondo semestre 2022 ed il primo semestre 2023;
27. verbale di sopralluogo congiunto e report fotografico del 23 giugno 2023 con cui la signora dichiarava di voler conservare (i) la struttura realizzata Pt_1 CO da protezione del contatore e (ii) le griglie di raccolta poste sui due ingressi e che non sussistevano rischi d'area in relazione alle attività di:
- riempimento dell'avvallamento con materiale certificato;

- ripristino di tre pannelli della recinzione;

- pulizia generale del terreno.
28. pec del 29 giugno 2023, con cui il tecnico incarico dall'attrice confermava il contenuto del verbale di sopralluogo del 23 giugno 2023;
29. Due Diligence Ambientale (DDA) e Environmental Due Diligence (EDD) CO conclusa da l 3 agosto 2023; CO
30. comunicazione inviata da all'attrice e ai suoi consulenti tecnici e legali con la quale è stata ufficialmente comunicata (i) la conclusione delle operazioni di due diligence (ii) le attività concordate a valle dell'incontro del 23 giugno 2023 e (iii) proposte una serie di date per la riconsegna del terreno.
31. riscontro dei legali dell'attrice con cui viene confermato il sopralluogo per il giorno 14 settembre p.v., alle ore 11.00, al fine di verificare il corretto completamento delle attività propedeutiche alla riconsegna dell'immobile.
32. il 14 settembre 2023, con verbale di riconsegna che si allega, il terreno oggetto del giudizio è stato dunque restituito all'attrice. Ad oggi, pertanto, la signora è rientrata in possesso dell'area dichiarando, tra le altre cose, Pt_1
che l'area è completamente libera da impianti e attrezzature ed è conforme alla normativa ambientale e al piano urbanistico comunale;
CO
di manlevare e tenere indenne da qualsiasi passività ambientale successive alla firma del verbale
di manlevare e tenere indenne per qualsiasi responsabilità inerente all'utilizzo dei pali, della teca e degli altri manufatti lasciati nell'area di sua proprietà, come da sue richieste. …”.
Nelle memorie ex art. 183 comma IV, n. 3, c.p.c. sempre l' ha precisato CP_1 ed eccepito:
“…L'infondatezza sta nell'esame dei fatti e della documentazione. Come si evince CO da quest'ultima, sin dal novembre 2017, ha provveduto tempestivamente ad attivarsi per l'espletamento del complesso procedimento amministrativo a sua cura e spese per la bonifica del terreno di proprietà dell'attrice.
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L'attrice è sempre stata coinvolta ed informata dell'andamento delle attività di bonifica del terreno.
Queste attività, che seguono uno specifico iter autorizzativo e non sono nella
CO mera disponibilità di iniziarono ben prima della introduzione dell'odierno giudizio;
i tempi necessari al completamento della bonifica non sono riconducibili
CO CO a é tantomeno indice di posizione dominante di ma (i) al lungaggini del
CO procedimento amministrativo (non gestito da ma dalla Provincia di Avellino e dalla Regione Campania) e (ii) della complessità e della scrupolosità con cui la convenuta cura la riconsegna dei terreni.
CO ha inoltre gestito la bonifica - che va sottolineato è necessariamente propedeutica, per legge e per contratto, alla riconsegna - e la riconsegna stessa con il massimo rispetto delle giuste aspettative economiche della controparte sia avuto riguardo alla adeguatezza della indennità di occupazione che al ripristino
CO del terreno. Certamente on può assecondare intenti speculativi”.
In merito alla adeguatezza dell'indennità si rinvia alle difese rese nell'atto di CO costituzione (pag. 10 comparsa di costituzione), dimostrando l rispetto degli obblighi contrattuali e di legge. Si prende invece atto che l'attrice spiega sulle ragioni che la avrebbero indotta a rifiutare la proposta del gennaio 2018 che, ad oggi, costituisce il presupposto su cui l'attrice fonda (o, meglio, tenta di fondare senza spiegarne le ragioni) la sua domanda.
Quanto al riempimento del terreno, questa attività al momento dell'introduzione del presente giudizio, non poteva essere svolta poiché erano ancora in corso le attività di bonifica, che si sono concluse nel febbraio 2023, e quelle di due CO diligence ambientale, che si sono concluse nell'agosto 2023. Sul punto ha CO ampiamente argomentato (cfr pag. 8 comparsa di costituzione e cfr doc. 11). ha oggi provveduto a riempire il terreno con materiale certificato e conforme alla destinazione urbanistica ed a riconsegnare il terreno all'attrice il 14 settembre 2023 in perfetto stato di manutenzione…”
All'udienza del 19.1.2024, il Giudice Unico rilevato che l'immobile è stato consegnato, ha invitato le parti ex art. 101 c.p.c. “…ad interloquire sulla cessata totale o parziale materia del contendere, rilevabile anche d'ufficio, con indicazione del governo delle spese, da decidersi o meno col criterio della cd. soccombenza virtuale;
indicando in caso di parziale estinzione del giudizio, le domande per cui permane l'interesse ad agire e gli eventuali esatti quesiti da porre al C.T.U. …”.
Indi, Il G.U. vista la proposta transattiva;

<< … CO ritenuto che la proposta transattiva formulata da sia assolutamente congrua essendo stato proposto il versamento di:
(A) € 6.963,04 a titolo di indennità di occupazione integrativa delle tre mensilità CO sino alla riconsegna avvenuta 14 settembre 2023; aveva già versato le indennità di occupazione fino a giugno 2023 incluso;

(B) € 6.000,00 a titolo di costi accessori per il ripristino del terreno;

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(C) € 19.000,00 a titolo di indennizzo forfettario di danni maggio del 2022, settembre 2023;
a cui può essere aggiunto l'importo di euro 3.000,00 a titolo di spese di lite omnicomprensiva, tenuto conto dell'aumento della conciliazione…>>, ha fissato per il tentativo di conciliazione l'udienza del 8.7.2024 ore 11.00 autorizzando il deposito del preverbale di conciliazione entro le ore 9.00 dell'udienza stessa.
A siffatta udienza per la parte attrice, i procuratori di hanno Parte_1 ritenuto che: <la proposta sia ammissibile avuto riguardo all'an debeatur ma non nel quantum debeatur, contropropongono, tenuto dell'aumento di valore del terreno a seguito della delibera del 28 dicembre 2015 con il con Parte_3 delibera di Giunta Comunale, ha adottato il nuovo Piano Urbanistico Comunale, poi pubblicato sul BURC della Regione Campania in data 01.07.2018 nonché considerato che i costi per il ripristino ammontano, sulla scorta del prezziario dei CP_ lavori edili Regione Campania, ad euro 53.000,00 oltre i.v.a.; considerato che l
in via stragiudiziale aveva proposto il rinnovo del contratto ad euro 40.000,00, il
[...] versamento in favore della propria assistita:
“(A) € 6.963,04 a titolo di indennità di occupazione integrativa delle tre mensilità CO sino alla riconsegna avvenuta 14 settembre 2023; veva già versato le indennità di occupazione fino a giugno 2023 incluso;
(B) esecuzione dei lavori di livellamento del terreno al livello del perimetro a carico dell in forma specifica o per equivalente;
CP_1 (C) € 20.000,00 a titolo di indennizzo forfettario di danni;
D) € 6.000,00 a titolo di spese di lite, considerato l'aumento per la conciliazione, oltre accessori” Per l'Avv. PICONE FRANCESCO sostituito dall'Avv. Chiara De Bonis CP_1 che dichiara che è disponibile ad accettare la proposta giudiziale. Si CP_1 riserva di riferire all la controproposta oggi formulata a verbale e chiede CP_1 rinvio a settembre 2024 >>. Alla successiva udienza possibile raggiungere qualsiasi ipotesi di conciliazione tra le parti e quindi si riportano alle richieste da ciascuno esperite nei propri atti difensivi, evidenziando che non vi è più interesse al rinnovo del contratto Su invito del Giudice,
…il procuratore di parte attrice, Avv. Macario, conferma la richiesta Parte_1 dell'assistita versamento: (A) € 6.963,04 a titolo di indennità di occupazione integrativa delle tre mensilità sino CO alla riconsegna avvenuta 14 settembre 2023; aveva già versato le indennità di occupazione fino a giugno 2023 incluso;
(B) esecuzione dei lavori di livellamento del terreno al livello del perimetro a carico dell in forma specifica o per equivalente;
CP_1 (C) € 20.000,00 a titolo di indennizzo forfettario di danni;
D) € 6.000,00 a titolo di spese di lite, considerato l'aumento per la conciliazione, oltre accessori”. Il procuratore di parte convenuta, Avv. Picone ribadisce la disponibilità CP_1 alla proposta transattiva precedentemente formulata e discussa all'udienza del 27.06.2024, ossia versamento di: (A) € 6.963,04 a titolo di indennità di occupazione integrativa delle tre mensilità sino CO alla riconsegna avvenuta 14 settembre 2023; aveva già versato le indennità di occupazione fino a giugno 2023 incluso;
(B) €. 6.000,00 a titolo di costi accessori per il ripristino del terreno;

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(C) €. 19.000,00 a titolo di indennizzo forfettario di danni maggio del 2022, settembre 2023; D) €. 3.000,00 a titolo di spese di lite omnicomprensiva, tenuto conto dell'aumento della conciliazione;
in alternativa : A) €. 6.963,04 a titolo di indennità di occupazione integrativa delle tre mensilità sino alla riconsegna avvenuta 14 settembre 2023; aveva già versato le CP_1 indennità di occupazione fino a giugno 2023 incluso;
B) riempimento del terreno a sue cure e spese con terreno vegetale e livellamento;
C) spese legali interamente compensate >>. Il G.U. ritenutane l'inammissibilità e/od la irrilevanza delle richieste istruttorie di parte attrice (per avere ad oggetto fatti da provarsi per scritto o documentalmente ovvero già emergenti in atti o non contestati o perché vertenti su fatti diversi da quelli allegati) ha disposto l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti con allegazione ai rispettivi fascicoli;
ha rigettato le richieste istruttorie ed ha disposto C.T.U. sui fatti di causa e, per l'effetto, nominato il dott. Ing. Persona_2 quale ausiliario del giudice (v. Albo di Tribunale di Roma), od Email_4 altra indicata a al quale ha posto il seguente quesito: Pt_7
“il C.T.U., acquisita la documentazione in atti, quella esistente presso pubblici Uffici Tecnici e quella eventualmente consegnatagli dalle parti nel rispetto del contraddittorio, ispezionati ove necessario i luoghi di causa ed espletata ogni altra utile indagine tecnica, a) descriva l'immobile per cui è causa, indicando lo stato dei luoghi al momento del sopralluogo e, ove possibile, le differenze rispetto al momento della stipula del contratto, tenendo presente quanto risulta dal contratto di locazione, quanto emerge dagli atti di causa, di eventuale documentazione richiesta a p.u. e/o aerofotogrammetrie, rammentando il disposto di cui all'art. 1590, comma 2, c.c.,; b) accerti la presenza, soprattutto attuale, dei denunciati danneggiamenti all'immobile di cui è causa e se ciò abbia impedito, in tutto od in parte, la locazione del terreno secondo la destinazione urbanistica e catastale specifica;
c) accerti se le opere eseguite dalla sia congrue, non solo rispetto CP_1 all'esigenza di bonifica del terreno, ma anche di effettivo ripristino dei luoghi, conformemente allo stato del terreno esistente al momento della stipulazione;
d) indichi, ove possibile, la durata dei lavori svolti dall'Eni e a quale circostanza o a chi sia, in concreto, addebitabile il superamento dei tre mesi previsti in contratto per lo smantellamento ed il rifacimento del terreno locato;
e) verifichi se, ai fini della restitutio in integrum, siano necessari ulteriori o diversi lavori, indicandone l'entità, la tempistica ed i concreti costi all'attualità; f) tenti la conciliazione tra le parti formulando un'apposita proposta per iscritto a cui rispondere entro un termine prefissato prima del deposito della relazione finale”. Accettato l'incarico e prorogati i termini per il deposito della consulenza tecnica, all'udienza del 24.9.2025 la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 127 ter c.p.c. III. La domanda è ammissibile e procedibile. Costituiscono fatti pacifici non contestati tra le parti, ex art. 115 c.p.c., oltre che documentati:
-la titolarità da parte della signora dell'appezzamento di terreno Parte_1 sito in Sperone (AV) alla via Nazionale delle Puglie, Km 58+869, identificato al catasto terreni del Comune di Sperone al foglio 1, particella 1615, della estensione di circa 2.000 mq. 2;
- la sottoscrizione, in data 24 dicembre 2002, tra la prima e l' COroparte_3 in persona del l.r.p.t., oggi di un contratto di locazione della durata di CP_1
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9 (nove) anni con decorrenza dal 01.01.2003 e scadenza il 31.12.2011, rinnovabile di ulteriori 6 (sei) anni, con corrispettivo di euro 25.176,76 (venticinquemilacentosettantaseivirgolasettantantasei) all'anno da versarsi in un'unica soluzione anticipata ogni anno, oltre ad un bonus di 0,013 euro (zerovirgolazerotredici) per ogni litro di carburante eccedente il minimo garantito. Nell'ultimo anno di locazione (2017) ed a seguito degli aggiornamenti riferiti alle variazioni ISTAT, il canone annuo è divenuto pari ad euro 27.520,56;
-l'installazione sull'immobile di pensiline, di colonnine erogatrici, di serbatoi Part interrati, di un prefabbricato adibito a e ad attività di servizio dell'impianto, pavimentazione ed insegne luminose;

- l'adozione in data 28 dicembre 2015, da parte del con Parte_3 delibera di Giunta Comunale, del nuovo Piano Urbanistico Comunale, poi pubblicato sul BURC della Regione Campania in data 01.07.2018 con cui è stata riconosciuta all'area de qua la seguente destinazione urbanistica: “Parti Urbane Consolidate”;
- l'inoltro della disdetta in data 16 novembre 2016 da parte della locatrice alla conduttrice con invito a rilasciare, nei termini, l'area libera da persone e/o cose;

-la risoluzione, con nota prot. 1203 del 26.11.2017, da parte dell' del CP_1 contratto di comodato e del contratto di affitto d'azienda stipulato con la Pt_4
a cui era stata la gestione dell'impianto di distribuzione carburanti
[...] richiedendo contestualmente la restituzione dell'impianto e del ramo d'azienda;
- la liberazione dell'area, da parte della in data 1 dicembre 2017 Parte_4 lasciando l nella piena disponibilità del suddetto terreno;
CP_1
- la cessazione del contratto di locazione in data 31 dicembre 2017;
- le trattative volte al rinnovo del contratto ad un canone più elevato non hanno raggiunto l'intento sperato;
è rimasta nella disponibilità dello stesso e nel primo semestre del CP_8 Part 2018 l' ha provveduto a rimuovere sia il prefabbricato adibito a sia CP_1 ad effettuare lo smantellamento dell'impianto di distribuzione con la rimozione dei relativi serbatoi interrati;

- l' all'incontro tenutosi tra le parti in data 8 novembre 2018, ha reiterato CP_1 la volontà di riconsegnare il fondo nel più breve tempo possibile, si è impegnata ad eseguire gli ulteriori lavori consistenti nella eliminazione dello strato di stabilizzato presente al di sotto dello strato di asfalto con riempimento dello stesso con terreno vegetale, l'eliminazione delle siepi esistenti e la realizzazione di una recinzione per il lato nord in maglia rigida;

- in data 11 aprile 2019 è stato avviato il procedimento ambientale volto alla bonifica dell'area. Le materiali attività di bonifica si sono svolte nel periodo compreso tra maggio 2021 e febbraio 2022. Con nota del 18 luglio 2022, prot. 2817/2022/PVR, l' ha provveduto a trasmettere alla Regione Campania CP_1 nonché alla Provincia di Avellino la “Relazione tecnica finale delle attività di bonifica approvate dalla Regione Campania con D.D. n. 7 del 19.01.2021”, al fine di richiedere all'una la chiusura definitiva del procedimento amministrativo, all'altra il rilascio della Certificazione di avvenuta bonifica;

-nel verbale di sopralluogo congiunto e nel report fotografico del 23 giugno 2023, la signora ha dichiarato di voler conservare (i) la struttura realizzata da Pt_1 CO a protezione del contatore e (ii) le griglie di raccolta poste sui due ingressi e che non sussistevano rischi d'area in relazione alle attività di: - riempimento
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dell'avvallamento con materiale certificato;
- ripristino di tre pannelli della recinzione;
- pulizia generale del terreno;

-il 14 settembre 2023, il terreno oggetto del giudizio è stato dunque restituito alla titolare, ex locatrice e l'area è completamente libera da impianti e attrezzature ed è conforme alla normativa ambientale e al piano urbanistico comunale;
CO
- l'attrice ha manlevato e tenuto indenne da qualsiasi passività ambientale successive alla firma del verbale nonché per qualsiasi responsabilità inerente all'utilizzo dei pali, della teca e degli altri manufatti lasciati nell'area di sua proprietà, come da sue richieste;

- da gennaio del 2018 e sino al mese di maggio del 2022, l' ha CP_1 corrisposto una indennità di occupazione pari al canone previsto in contratto di CO euro 28.087,68; indi ha eseguito il pagamento da in favore dell'attrice il 10 maggio 2023 di € 28.087,68 a titolo di indennità di occupazione del terreno per il secondo semestre 2022 ed il primo semestre 2023.
Disposta ed espletata C.T.U., l'ausiliario, con motivazione congrua e scevra da vizi logici e giuridici, ha accertato che:
-il terreno, per cui è causa, sia sito in Sperone (AV), precisamente in Via Nazionale delle Puglie, registrato al catasto con il foglio 1, particella 1933; abbia una superficie di circa 2.000 mq;
abbia una forma rettangolare irregolare e sia situato nel centro abitato, con accesso diretto dalla strada principale. Confina con edifici residenziali e un terreno sul retro;

-durante il sopralluogo del 24 marzo 2025, il lotto fosse delimitato da recinto e muri di confine con due accessi con cancelli, uno su strada e l'altro sul limite posteriore per collegare i due lotti. Confrontando una foto aerea del 2000 con una attuale, si nota che l'area è stata frazionata catastalmente, non ci sono edifici e l'intera superficie è coperta da vegetazione spontanea;

- sulla scorta della osservazione visiva, una depressione centrale del terreno di circa 80–100 cm, mentre le quote altimetriche, lungo il perimetro, risultino generalmente più basse di circa 20–40 cm rispetto al livello della strada;

- i dati altimetrici non presenti nelle fotografie storiche sia stato possibile dedurle dall'analisi visiva del lotto e del contesto;

- un evidente dislivello nel terreno, poiché il rinterro non sia stato eseguito in modo completo, mediante un ulteriore rinterro dell'ultimo strato, con terreno vegetale, per riportare il terreno alla quota stradale;

-attualmente, il terreno risulti mediamente più basso di circa 60 cm, con punte di 80– 100 cm nella parte centrale e 20–40 cm ai margini;

-il terreno sia idoneo alla locazione ed alla destinazione urbanistica prevista ("Parti Urbane Consolidate"), con la possibilità di nuova edificazione fino a un indice di 1,5 mc/mq. Catastalmente, il bene sia classificato, infatti, come area urbana destinata a interventi edilizi (categoria F/1) e come Ente Urbano nel Catasto Terreni, escludendo quindi l'uso agricolo;

-le attività di bonifica eseguite da siano state svolte in modo congruo, CP_1 precedute da indagini preliminari con georadar, seguite dalla rimozione dei manufatti e dall'analisi del terreno, che hanno evidenziato il superamento dei limiti di contaminazione (CSC). abbia, quindi, avviato il procedimento CP_1 previsto dalla normativa ambientale, coinvolgendo gli enti competenti (ARPA Campania, Regione Campania e Provincia di Avellino).
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In ordine alla stima delle tempistiche l'ausiliario ha appurato che:
-nel primo semestre del 2018 si stata sviluppata la fase di progettazione degli interventi;

-la seconda fase, l'esecuzione dei lavori, sia iniziata con la SCIA del 26/07/2018 e con gli accertamenti ambientali, previsti dal 31/10/2018 al 30/04/2019;
-la terza fase ovvero l'iter ambientale per la bonifica del terreno sia stata sviluppata dal 10/04/2019 al 27/02/2023;
-l'ultima fase, la quarta, sia stata caratterizzata nelle attività di Parte_6
che sono imposte dalle regole della società iniziate dal
[...] CP_1 27/03/2023, ancora, in corso al 11/05/2023;
- il ritardo nello smantellamento e nel rifacimento del terreno locato sia dipeso da diversi fattori, non tutti addebitabili ad In effetti sebbene in un primo CP_1 CO momento oteva avviare subito il procedimento per lo smantellamento dell'ex punto vendita carburanti, la causa principale del ritardo è scaturita con il rilevamento del superamento delle CSC, dato che la società è stata obbligata per legge a seguire l'iter di bonifica ambientale previsto dalla normativa vigente. Tale procedura ha coinvolto diversi enti istituzionali e prevede tempistiche maggiori rispetto a quelle originariamente preventivate. Infine ulteriori rallentamenti, non attribuibili ad sono stati causati dalla sospensione obbligatoria delle CP_1 attività disposta dal DPCM del 22 marzo 2020, in ragione dell'emergenza sanitaria da COVID-19. Ad ogni buon conto per realizzare la restitutio in integrum ha ritenuto che dovranno essere effettuate le seguenti operazioni: fresatura del terreno per eliminare lo strato di vegetazione superiore, successivamente si procederà con il rinterro di terreno vegetale ed in fine con la stessa e modellazione, per un costo di euro 51.000,00 per circa venti giorni lavorativi con l'impiego di una squadra e mezzi meccanici standard. Il Tribunale aderisce pienamente a siffatta ricostruzione ed alle conclusioni rassegnate dall'Ausiliario.
Invero alcun dubbio può sussistere in ordine alla piena valenza probatoria della C.T.U. poiché, come ripetutamente chiarito dalla Suprema
Corte, la consulenza tecnica di ufficio può costituire fonte oggettiva di prova tutte le volte che opera come strumento di accertamento di situazioni di fatto rilevabili esclusivamente attraverso il ricorso a determinate cognizioni tecniche (cfr., ex multis, Cass. Civ. 8.1.2004, n. 88;
Cass. Civ. 21.7.2003, n. 11332; Cass. Civ. 10.3.2000, n. 2802). Oltre a ciò in virtù del principio del libero convincimento, il giudice del merito ha facoltà di apprezzare in piena autonomia tutti gli elementi presi in esame dal consulente tecnico e le considerazioni da lui espresse che ritenga utili ai fini della decisione, onde ben può trarre materia di convincimento anche dalla consulenza espletata in sede di accertamento preventivo, pur se il consulente abbia ecceduto i limiti del mandato conferito, una volta che la relazione di quest'ultimo sia stata ritualmente acquisita agli atti (v.
Cass. civile, sez. III, 09/03/2010, n. 5658 “… la relazione di accertamento tecnico preventivo può essere liberamente apprezzata dal giudice di merito in ogni sua
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parte e, quindi, anche in relazione alla causa del danno …“ Cass. Civ., sez. II,
10/9/2009, n. 19563; Cass. Civ., sez. II, 09/11/2009, n. 23693). A tali valutazioni e conclusioni, che il Tribunale ritiene di poter condividere perché logicamente ed esaustivamente motivate, l'Ausiliario è giunto dopo aver ispezionato e ricognito i luoghi di causa, esaminato l'intera documentazione, anche grafica e fotografica, in atti e dopo aver accertato e valutato, funditus, il tenore dei lavori eseguiti dagli enti pubblici e dalle parti costituite.
La domanda attorea va, pertanto, accolta, per quanto di ragione, come da dispositivo, dovendosi condannare l' al pagamento di euro 6.963,04 a titolo di CP_1 indennità di occupazione (essendo tre le mensilità di occupazione mancanti fino alla riconsegna del terreno avvenuta 14 settembre 2023, avendo versato CP_1 le indennità di occupazione fino a giugno 2023 incluso), oltre interessi dalla domanda al soddisfo, ex art. 1282 comma 2, cc., al saggio legale ex art. 1284 comma 1 c.c..
Essa va, altresì condannata, a titolo di risarcimento per il maggior danno dell'importo di euro 51.000,00, come determinata dal CTU per il ripristino dello stato quo ante del fondo, oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 c.c., dalla pronuncia al soddisfo.
Essendo documentato che col Piano Urbanistico Comunale, poi pubblicato sul BURC della Regione Campania in data 01.07.2018, all'area è stata riconosciuta la seguente destinazione urbanistica: “Parti Urbane Consolidate” e, dunque, un maggior valore dell'appezzamento di terreno, in via equitativa appare equo stimare in euro 20.000,00 l'indennizzo forfettario per il maggior danno. Se è vero che, soltanto il 14 settembre 2023, il terreno oggetto del giudizio sia stato dunque restituito alla titolare, ex locatrice, nella condizione di area libera da impianti e da attrezzature, conforme alla normativa ambientale ed al piano urbanistico comunale, ai fini della quantificazione del danno, va considerato che:
1) il contratto prevedesse il rilascio entro il termine di tre mesi, fatto salvo ovviamente l'impiego di ulteriore tempistica in caso di necessità di effettuare le analisi e le bonifiche previste dalla legge;

2) dal 31/10/2018 al 30/04/2019 siano state realizzate le analisi ambientali e dal 10/04/2019 al 11.5.2023 la bonifica del terreno, escluso nel periodo di lock down e della chiusura delle attività a causa della pandemia;
3) nel verbale di sopralluogo congiunto e nel report fotografico del 23 giugno 2023, la signora abbia dichiarato di voler conservare (i) la struttura Pt_1 CO realizzata da a protezione del contatore e (ii) le griglie di raccolta poste sui due ingressi e che non sussistevano rischi d'area in relazione alle attività di riempimento dell'avvallamento con materiale certificato;

4) il ritardo sia in parte (anni 2020) attribuibile a factum principis e a doverosa attività prescritta ed imposta dalla legge (sia per ciò che concerne la bonifica che per la chiusura durante la pandemia negli anni che vanno dal ottobre 2018 al giugno 2023);
5) da gennaio del 2018 e sino al mese di maggio del 2022, l' abbia, CP_1 comunque, corrisposto una indennità di occupazione del terreno pari al canone previsto in contratto di euro 28.087,68 e poi successivamente sino al primo semestre 2023.
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Il danno da lucro cessante non è, ulteriormente, risarcibile perché giammai la locatrice avrebbe potuto materialmente affittare il terreno prima della riconsegna effettiva da parte dell' sicchè qualsivoglia valutazione commerciale CP_1 anteriore non sarebbe stata seria, affidabile, possibile e congrua. La domanda volta ad ottenere il risarcimento per la interclusione del fondo limitrofo, di proprietà della stessa attrice, per tutto il periodo che va dalla data di apertura del cantiere alla restituzione del bene è nuova e, come tale, non ammissibile. IV. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con applicazione del d.m. n. 55 del 2014 e succ. modifiche con aggiornamento sulla base del D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, con attribuzione ai procuratori costituiti di parte attrice, dichiaratisi antistatari.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:
A) accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda attorea per quanto di ragione e, per l'effetto:
1) previo accertamento della cessazione al 31.12.2017 del contratto di locazione avente ad oggetto dell'appezzamento di terreno sito in Sperone, provincia di
Avellino, alla via Nazionale delle Puglie, sito in Avellino alla Via Nazionale delle
Puglie Km 58+869, identificato al catasto terreni del Comune di Sperone al foglio
1, particella 1615, della estensione di circa 2.000 mq. 2, di proprietà di Pt_1
, dichiara la conduttrice tenuta al versamento, in favore dell'attrice
[...] CP_1 locatrice, dell'importo pari all'ultimo canone di locazione corrisposto, a far tempo dal 1.1.2018 al 14.09.2023, oltre interessi dalla domanda al soddisfo effettivo ex art. 1284 comma 1 c.c., oltre al maggiore danno;

2) tenuto conto dei versamenti eseguiti in corso di causa sino al giugno 2023 a titolo di indennità di locazione, condanna l' . al pagamento, in favore di CP_1 [...]
dell'importo residuo di euro 6.963,04 a titolo di indennità di occupazione Pt_1 residui sino al 14.9.2023, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, ex art. 1282 comma 2, cc., al saggio legale ex art. 1284 comma 1 c.c., oltre euro 20.000,00 a titolo di maggior danno, oltre interessi al saggio legale dal deposito della sentenza al soddisfo;

3) condanna l' . al pagamento, in favore di dell'importo di euro CP_1 Parte_1
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51.000,00, per il ripristino dello stato quo ante del fondo, oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 c.c., dalla domanda al soddisfo;

B) rigetta, nel resto, la domanda attorea;

C) dichiara l'inammissibilità della domanda attorea nuova;

D) pone le spese di c.t.u. già liquidate interamente e definitivamente a carico dell CP_1
E) condanna l' . al pagamento, in favore di delle spese e delle CP_1 Parte_1 competenze di giudizio che liquida in euro 18.756,99 per compensi (medi tariffari, oltre all'aumento sino al 33% per la manifesta fondatezza della domanda), euro
518,00 + 27,00 per spese vive, oltre c.p.a. al 4% ed i.v.a. al 22%, oltre spese vive di mediazione, con diretta attribuzione ai procuratori costituiti, Avvocati
AN LI e EP Macario, per dichiarazione di fattone anticipo ex art. 93 c.p.c..
Così deciso in Roma all'esito dell'udienza del 24/09/2024 ex art. 127 ter c.p.c.

Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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