N. R.G. 3768/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Laura Carrucciu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3768/2023 promossa da:
in persona del legale rappresentante pro tempore c.f. Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Laura Nale (c.f. C.F._1
ATTORE/I contro c.f. Controparte_1 C.F._2
CP_2 C.F._3 rappresentati e difesi dall'avv. Alessandra Gnech (c.f. ) C.F._4
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Per l'attore
Nel merito ed in via principale accertare e dichiarare che la compravendita tra i sig.ri e quali Controparte_1 CP_2
acquirenti e la quale venditrice, avente ad oggetto l'immobile sito in Padova, via Parte_2
Sabbioni n. 27, si è conclusa grazie alla mediazione immobiliare della società e per Parte_1
l'effetto
[.. condannare i sig.ri e in solido tra loro, a corrispondere alla società Controparte_1 CP_2
l'importo di euro 15.275,00 oltre iva a titolo di provvigione per l'attività di mediazione Parte_1
prestata.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi di lite oltre ad iva e cpa come per legge
Per i convenuti
Respingere, in via principale, la domanda azionata nei loro confronti da in persona del Parte_1
suo legale rappresentante in carica, in quanto infondata, non provata, o come meglio, dichiarando che pagina 1 di 8 nessuna somma risulta allo stato dovuta dai sigg.ri e alla ricorrente, Controparte_1 CP_2
per le causali dedotte;

In via principale subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento del diritto alla provvigione qui azionato, ridurre la domanda ex adverso proposta, in proporzione al valore dell'atto di compravendita stipulato dai sigg.ri e in data 11.01.2023, a Ministero Notaio CP_1 CP_2 [...]
rep. 58603; Per_1
In ogni caso, per le ragioni tutte suesposte, condannare d'ufficio la ricorrente in Parte_1
persona del suo legale rappresentante in carica, al pagamento in favore dei resistenti di un'ulteriore somma, equitativamente determinata, ai sensi di cui all'art. 96 terzo comma c.p.c. nonché all'ulteriore versamento in favore della cassa delle ammende, della diversa somma che riterrà dovuta, ai sensi di cui all'art. 96 c.p.c. ultimo comma.
Con vittoria di spese ed onorari di causa così come aumentati ex art. 4 comma 1 bis DM 55/2014, oltre
15% per spese forfettarie e cpa come di legge.
In via istruttoria, i sigg.ri e insistono affinché l'Ill.mo Sig. Giudice, a CP_2 Controparte_1
revoca del provvedimento reso con ordinanza 21.05.2024, voglia ammettere le prove testimoniali sulle circostanze dai medesimi integralmente capitolate in memoria 183 n.2 ultimo comma c.p.c. del
12.05.2021, con l'ammissione di tutti i testimoni indicati e non escussi.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c. depositato il 20.6.2023 e notificato il 10-13.7.2023 ai convenuti, espone di essere stata contattata dalla sig. nel giugno 2022 Parte_1 Controparte_1 dichiaratasi interessata all'acquisto di un'abitazione per sé ed il coniuge Precisa che a CP_2
seguito di successivo incontro in agenzia la signora veniva accompagnata dal titolare e da una collaboratrice in visita ad un immobile bifamiliare in costruzione di cui facevano visionare entrambe le porzioni, comunicavano il prezzo ed inviavano capitolato e planimetrie, ricevendo interesse per la porzione nord con richiesta di assistenza anche per la contestuale vendita della propria abitazione.
Riporta di aver ricevuto nella data fissata per la firma del preliminare la comunicazione del venir meno dell'interesse sia all'acquisto del nuovo immobile, sia alla vendita della propria casa e di aver successivamente appreso dell'intervenuta vendita diretta da parte dell'impresa costruttrice di questa della stessa porzione immobiliare ai coniugi al prezzo di euro 509.169,00. Controparte_3
Assumendo il proprio diritto a percepire la provvigione per l'operazione conclusa nella misura concordata del 3% per la propria intermediazione, che afferma anche riconosciuta dalla sig. CP_1 in colloqui intercorsi, ricorre all'intestato Tribunale chiedendo l'accertamento e declaratoria che la pagina 2 di 8 compravendita Tra i sig. e si è conclusa per il proprio tramite e per l'effetto la CP_1 CP_2
condanna in solido degli stessi al pagamento di € 15.275,00 a titolo di provvigione per l'opera prestata.
Si costituiscono i convenuti contestando la ricostruzione della ricorrente, precisando come la visita sia stata condotta dalla sola collaboratrice sulla premessa di disponibilità dell'unica porzione sud dell'immobile, risultando la porzione nord già venduta. Riportano di aver successivamente appreso che anche la porzione sud era stata venduta ma di aver accertato, tramite contatto casuale con il costruttore,
a loro sconosciuto, che la porzione nord era ancora disponibile con conseguente conclusione diretta di accordo di vendita con il medesimo.
Respingono qualsiasi richiesta ed eccepiscono preliminarmente l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento di negoziazione assistita.
Concludono chiedendo in via preliminare l'accoglimento dell'eccezione predetta, quindi in via principale il rigetto della domanda ed in via subordinata la riduzione della domanda in proporzione al valore di compravendita con condanna ex art. 96 cpc e rifusione di spese.
Esperito tentativo di conciliazione con esito negativo, disposto il mutamento di rito, previa istruttoria testimoniale la causa passa in decisione
Quanto all'eccezione preliminare di improcedibilità sollevata dai convenuti opposti, deducendo l'omesso o comunque irregolare trasmissione di invito alla negoziazione assistita per mancata sottoscrizione della parte in calce all'invito a negoziazione assistita, la stessa deve ritenersi superata comunque dalla sua rituale rinnovazione.
Sul punto va tuttavia richiamato quanto già esposto nell'ordinanza depositata in corso di causa sul punto. La dedotta carenza non può comportare nullità dell'invito e della procedura stessa atteso che la procura alle liti in atti risulta conferita al legale perché lo rappresenti e difenda nella causa e nei procedimenti connessi e rilasciata in data anteriore alla trasmissione dell'invito a negoziazione assistita formulato “in nome e per conto di” (cfr. Trib. Milano n. 3548/2021). Il mandato conferito con la procura alle liti per sua natura e per suo espresso contenuto deve ritenersi esteso ad ogni attività preliminare e funzionale alla difesa nel procedimento, tanto più laddove, come nel caso di specie, è riportata in calce, e firmata dalla parte, la dichiarazione di informazione e presa conoscenza, tra l'altro, anche della procedura di cui al D.L. n. 132/2014 da avviarsi ex lege “tramite il suo avvocato”, configurandosi al più una mera irregolarità formale e perciò comunque sanabile, anche in ossequio al generale principio di conservazione degli atti.
Ciò premesso e passando alla disamina dei rapporti intercorsi, non è contestato tra le parti che nel mese di giugno 2022 la sig. abbia contattato la società conferendole l'incarico Controparte_1 Parte_1
di cercare un'abitazione per sé e per il marito Né è contestato che gli stessi tramite la CP_2
pagina 3 di 8 società predetta abbiano visionato una porzione di abitazione bifamiliare all'interno di un complesso in corso di costruzione sita in Padova in via Sabbioni, contestualmente incaricando anche la predetta società della vendita della propria abitazione.
Risulta documentalmente come la convenuta abbia sottoscritto in relativo foglio di visita, CP_1
circostanza dalla stessa ammessa benché successivamente abbia contestato non tanto l'autenticità della propria sottoscrizione, quanto piuttosto la contestualità del riempimento del documento che assume posteriore, affermando che all'epoca non vi fosse ancora assegnazione del numero civico dell'immobile.
La circostanza risulta smentita documentalmente (cfr. doc. 17 attoreo) atteso che la numerazione del civico risulta nella documentazione rilasciata dal Comune di Padova in data 21/10/2021, anteriore rispetto alla visita.
Lo stesso dato risulta riportato nella corrispondenza intercorsa tra le parti e risalente ad agosto 2022.
Non è stata fornita prova idonea, né è stato chiesto di reperirne validamente aliunde, che del documento sia stato fatto un abusivo riempimento successivo, nemmeno in via indiziaria, anzi la censura risulta documentalmente smentita (cfr. Cass. 21587/2019; Cass. 18234/2023)
Come pure risulta smentita l'affermazione dei contenuti di non aver mai avuto contezza di tutte le porzioni immobiliari e di aver visionato solamente la porzione sud dell'immobile di via Sabbioni.
In realtà anche su questo punto vi è in atti evidenza documentale dell'invio in data 27.6.2022 ai convenuti da parte dell'agenzia e a titolo di presentazione del complesso immobiliare già visionato qualche giorno prima, di comunicazione recante in allegato vari documenti tra cui l'intera planimetria del complesso immobiliare, comprensiva sia della porzione nord, sia della porzione sud con le possibili valorizzazioni ed idonea a fornire un'immagine complessiva del contesto con la relativa planimetria che risulta conforme a quella allegata anche all'atto immobiliare di compravendita (doc. 10 convenuti), nonché del capitolato definitivo delle porzioni costituenti il complesso (cfr. docc 4 e 10 attore).
Dall'esame sia del foglio di visita, sia della documentazione relativa al compendio immobiliare emerge come in entrambi fossero riportati i riferimenti della società costruttrice e venditrice Parte_2
A ciò si aggiunga comunque che la medesima società costruttrice e proprietaria dell'area venduta, ha riconosciuto la debenza delle somme a titolo di mediazione a fronte del contatto intercorso tra le parti tramite circostanza che nella complessiva lettura delle risultanze di causa appare Parte_1
concludente e coerente con la ricostruzione offerta dalla società attrice (cfr. doc. 3-5-9-21 attore) e con le dichiarazioni rese dal teste , anche con riferimento alla circostanza che avrebbe Parte_2 Parte_1
fatto visionare anche la porzione nord.
In tale complessivo scenario assume comunque rilevanza attenuata la circostanza che la visita in loco abbia riguardato una porzione piuttosto che l'altra, atteso che in ogni caso vi è prova documentale che pagina 4 di 8 la presentazione iniziale concerne l'intera area nelle sue varie strutture e d'intesa con il costruttore, circostanza in cui i convenuti hanno potuto prendere documentale contezza delle varie soluzioni in costruzione.
Le risultanze testimoniali non forniscono elementi di segno contrario atteso che la teste
[...]
riferisce circostanze sostanzialmente apprese de relato e di cui non ha conoscenza diretta, Tes_1
pertanto ininfluenti. Le dichiarazioni rese dalla teste , acquirente della proprietà sud, a nulla Tes_2
rilevano rispetto all'acquisto della porzione nord poi di fatto conclusa direttamente con il costruttore.
Né l'eventuale ammissione delle circostanze ulteriori, escluse dall'istruttoria, avrebbe potuto portare elementi utili a tal fine stante la loro specifica capitolazione, estranea ai temi probatori dirimenti.
E' costante la giurisprudenza nel ritenere che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività di intermediazione, pur non richiedendosi che tra l'intervento del mediatore e la stipula sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, essendo, al contrario, sufficiente anche la semplice segnalazione dell'affare, quando essa sia il risultato di una ricerca autonoma del mediatore, valorizzata dalle parti per realizzare l'acquisto e ciò anche in presenza di un iter di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo.
Rileva a tal fine quindi anche una mera occasione di contatto originario tra le parti, appunto creato dall'intermediatore, che costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, anche attraverso vicende successive, alla conclusione del contratto, come risulta avvenuto nel caso di specie.
La prestazione del mediatore può esaurirsi anche nella mera individuazione ed indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dalla partecipazione o collaborazione alla trattativa o alla stipula del negozio. In caso di conclusione della vendita, inoltre, quand'anche sia avvenuta a condizioni diverse dall'originaria offerta, rileva comunque, ai fini del maturare della provvigione, qualora possa ragionevolmente e legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota dell'intermediazione di talchè senza l'intervento dell'agenzia, qui consistente nella segnalazione del complesso immobiliare e delle soluzioni in corso di realizzazione (cfr. doc.4 attore), il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass. 5762/2003; Cass. 3438/2002). Sotto altro profilo
è stato altresì chiarito come il diritto del mediatore alla provvigione non postuli una totale coincidenza tra oggetto iniziale delle trattative e quello finale dell'affare, con riferimento a bene e prezzo, a condizione che l'intervento del mediatore sia stato d'impulso alle trattative benchè concluse su un bene riferibile anche solo in parte alle stesse e a prezzo diverso, anche ribassato (cfr. Cass. 7394/2024).
Sotto altro profilo inoltre nella connessione causale degli eventi non rilevano eventuali ripensamenti dei soggetti potenzialmente interessati all'acquisto, tali da avere indotto ad una sospensione pagina 5 di 8 temporanea della trattativa. Si tratta di fatti che rientrano nella sfera della volontà delle parti e della loro determinazione, inidonei ad incidere sull'efficacia dell'opera del mediatore (cfr. Cass. 297/1996).
Risulta quindi accertato il nesso tra l'attività prestata da e la compravendita conclusa dai Parte_1
convenuti tra i convenuti e ed il conseguente sorgere in capo a Controparte_3 Parte_2 Parte_1
[... del diritto a percepire la provvigione dovuta nella misura concordata, nel caso di specie del 3% sul prezzo di acquisto, peraltro già riconosciuta e versata anche da sia pure in misura diversa Parte_2
perché frutto di diversa negoziazione.
La percentuale provvigionale andrà computata sul prezzo effettivo di stipula quale risultante dall'atto notarile, a nulla rilevando le eventuali detrazioni fiscali, o benefici similari, che possono aver inciso in ribasso sul solo esborso finale degli acquirenti e non sul valore o prezzo del bene.
L'attore ha quindi assolto all'onere che a lui compete in ordine alla prova del nesso tra la propria attività di presentazione del complesso immobiliare ed il successivo acquisto in una porzione da parte dei convenuti (cfr. Cass. 538/2024).
Sotto altro profilo va osservato che i convenuti non hanno fornito prova idonea, né chiesto di fornirla, di fatti modificativi e/o estintivi tali da incidere su tale nesso causale (cfr. Cass. 34633/2024) concentrandosi solamente su censure addebitate all'attrice ed alla sua condotta in ordine a pretese imprecisioni nella trattativa, peraltro non coerenti con risultanze documentali (cfr.

2.3.5.9 attore - doc.
Pa doc.

5-16 convenuto) e non idonee a scalfire il dato oggettivo ed essenziale che solo tramite il Broker sono a venuto a conoscenza del complesso in costruzione di cui poi hanno acquistato una porzione.
In tale prospettiva a nulla rileva che la visita sia svolta nella porzione sud piuttosto che nord e quale delle due soluzioni fosse venduta, in trattativa con altri potenziali acquirenti o in libera vendita.
Non può quindi affermarsi che in quanto avvenuto la vendita dell'immobile non sia in alcun modo connessa o riconducibile all'intervento di da cui risulta del tutto indipendente, essendo al Parte_1
contrario sufficiente per ravvisare un nesso eziologico che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti contraenti complesso e protratto nel tempo, la "messa in relazione" ad opera del mediatore costituisca l'antecedente indispensabile per far conoscere l'opportunità
d'investimento ed il venditore all'acquirente, anche quando gli stessi pervengono autonomamente, anche attraverso vicende successive e a diverse condizioni, alla conclusione dell'affare stesso anche su bene solo in parte corrispondente o venduto a prezzo minore (cfr.Cass. 7394/2024; Cass.538/2024;
Cass.2246/2020; Cass.5339/2009; Cass.10606/2001; Cass.6703/2001; Cass.2136/2000).
Deve quindi fondatamente ritenersi alla luce di quanto complessivamente precede, che la compravendita conclusa tra ed i convenuti è causalmente riconducibile alla Parte_2
segnalazione del complesso immobiliare da parte della società con conseguente diritto di Parte_1
pagina 6 di 8 questa di percepire il compenso per l'attività prestata e nella misura contrattualmente concordata nel foglio di visita sottoscritto e nella misura del 3% sul prezzo di compravendita del bene. Del chè vi è traccia anche nel complessivo tenore dei colloqui intrattenuti tra le parti nelle registrazioni in atti.
Quanto al ruolo svolto dalla sig. collaboratrice de nell'ambito delle trattative ed CP_4 Parte_1 all'eccepita carenza delle necessarie qualifiche di legge, va osservato come sia emerso che la stessa ha svolto in nome e per conto della società, attività meramente amministrativa, accessoria e strumentale alla mediazione vera e propria, curando la gestione degli appuntamenti, l'accompagnamento alla visita preliminare ed i contatti con il costruttore per concordare i sopralluoghi introduttivi e preliminari (cfr. teste ) oltre alla compilazione della scheda visita all'esito dell'accesso eseguito. Parte_2
Al contrario la trasmissione della documentazione sull'immobile, la presentazione tecnica dell'immobile, l'illustrazione delle condizioni, le trattative e quindi l'assistenza in senso proprio, ivi compresa l'ulteriore attività di c.d. rilevanza esterna, idonea a produrre effetti nei confronti dei soggetti intermediati ed impegnativi per la società, dalle risultanze in atti emergono essere avvenute per opera del titolare dell'agenzia nonché legale rappresentante della società munito delle abilitazioni prescritte ex lege (cfr. Cass. 19115/2015). Dell'equilibrio dei rapporti e dei rispettivi ruoli nell'attività all'interno de danno conto anche che le stesse produzioni avversarie (cfr. doc.

5-16 convenuti) e dal Parte_1
tenore del colloquio intercorso tra il sig. ed i convenuti nel quale la sig. ha quale Pt_3 CP_4
modesto intervento occasionale e di portata del tutto marginale, risultando in tutta evidenza come trattative e contatti gestionali vengano gestite dal sig. per tutto il rapporto. Persona_2
Del resto l'iscrizione non è richiesta per i dipendenti che appunto svolgono attività preparatori, accessoria e comunque ausiliaria alla mediazione vera e propria (cfr. Cass. 24974/2022; Cass.
1844/2018; Cass. 13903/2016; Cass. 1507/2007).
La domanda attorea merita quindi accoglimento.
Ogni altra domanda deve ritenersi assorbita in quanto precede.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano sulla base del D.M. 55/2014 e ss.mm.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede: accerta e dichiara che la compravendita tra i sig.ri e quali acquirenti e Controparte_1 CP_2
la quale venditrice, avente ad oggetto l'immobile sito in Padova, via Sabbioni n. 27, si è Parte_2
conclusa grazie alla mediazione immobiliare della società e per l'effetto Parte_1
[.. condanna i sig.ri e in solido tra loro, a corrispondere alla società Controparte_1 CP_2
l'importo di euro 15.275,00 oltre iva a titolo di provvigione per l'attività di mediazione Parte_1
prestata.
pagina 7 di 8 Condanna e al pagamento in favore de delle spese di lite Controparte_1 CP_2 Parte_1
tra le parti che liquida in euro 5.077 per compensi ed euro 264,00 per spese per un totale di euro
5.341,00 oltre ad accessori di legge ove dovuti.
Rigetta ogni altra domanda per quanto in motivazione.
Sentenza resa ai sensi dell'art. 281 ultimo comma c.p.c.
Così deciso in Padova, 30.4.2025
Il Giudice Onorario Laura Carrucciu
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