TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. ND Lo ST ER ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 936/2025 R.G.A.C.
PROMOSSA DA
NATO A GENOVA IL Parte_1
31/01/62 - Parte_2
NATA A GENOVA IL 16/12/57 - Parte_3
NATO A PORTO EMPEDOCLE IL 13/06/62
NATA A MILANO IL 04/06/68 Parte_4
NATO A MILANO IL 10/08/60 Parte_5
NATA A MILANO IL Parte_6
15/11/61 – NATA A RHO IL Parte_7
30/11/70 – NATO A MILANO IL Parte_8
19/02/64 – NATA A PATTI IL Controparte_1
11/11/39 rapp. e dif. dall'Avv. Anna Carla Mangione
ATTORI
CONTRO
ATO AD ARAGONA IL 22/01/47 CP_2 rapp. e dif. dall'Avv. Anna Agrò
CONVENUTO
OGGETTO: risoluzione di contratto locatizio
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con ricorso del 14/04/2025 i soggetti meglio generalizzati in epigrafe convenivano in giudizio CP_3
Esponevano gli attori di essere comproprietari in quanto eredi di dell'immobile sito in Realmonte Persona_1 nella locale Via Torino n.

1. Proseguivano affermando che la loro dante causa avere concesso detto cespite in locazione non in forma scritta a per un CP_3 canone mensile di euro 250,00. Deducevano quindi a sostegno dell'azione oggi intrapresa che il convenuto dal momento del decesso della loro dante causa avvenuto in data 01/12/2018 non aveva più provveduto a corrispondere i canoni e di avere espresso più volte con lettere raccomandate diffidato il convenuto al fine di ottenere il pagamento dei canoni dovuti per il godimento dell'immobile che quantificavano in complessivi euro
20.690,66. Concludevano pertanto chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del convenuto e la sua condanna al pagamento della complessiva somma di euro 20.690,66 oltre interessi fino al soddisfo. Nel costituirsi, con comparsa responsiva del
12/06/2025, contestava le attoree pretese CP_3 chiedendone il rigetto. Celebrata l'attività istruttoria esclusivamente attraverso produzioni documentali, all'udienza del 26/11/2025 la causa veniva posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande attoree devono rigettarsi. Addentrandoci nel commento della vicenda giudiziale che ci occupa occorre
2 osservare come il quarto comma dell'art. 1 L. 431/98 di riforma della disciplina delle locazioni abbia introdotto il principio secondo cui “per la stipula di validi contratti di locazione” è richiesta la forma scritta indipendentemente dalla durata del contratto. Trattasi di norma indubbiamente assai innovativa rispetto al regime pregresso in quanto viene superato il dettato dell'art. 1350 c.c. n. 8 il quale prevedeva la forma scritta solamente per quei contratti per i quali fosse stata pattiziamente convenuta una durata superiore ai nove anni. Prima che entrasse in vigore la norma sopra richiamata aveva quindi piena applicazione nella materia delle locazioni il principio della libertà della forma e quindi per la stipulazione dei contratti di locazione le parti in via generale e fatta salva l'eccezione sopra ricordata erano libere di utilizzare in base alle loro scelte sia la forma scritta che la forma orale. Sebbene la norma parla genericamente di “validità” del contratto al di là dei dubbi da parte degli interpreti circa l'effettiva portata della richiamata disposizione può convenirsi con quanti ritengono che trattasi di requisito formale prescritto ad substantiam la cui inosservanza implica la nullità del contratto deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile anche d'ufficio dal giudice. Nel caso di specie non risulta che tra le parti sia stato stipulato contratto di locazione alcuno in forma scritta
(poiché legislativamente imposta) per cui dubbio alcuno può nutrirsi in riguardo alla sua giuridica inesistenza. Al riguardo è da chiarire che benché la forma non sia espressamente prevista “sotto pena di nullità”, secondo la
3 formula rinvenibile nell'art. 1325 n. 4 c.c., l'interpretazione sistematica induce ad assimilare la prescrizione del citato art. 1, co. 4 (“per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”) alla previsione di una forma come già cennato ad substantiam. Nel codice civile è, infatti, inserita la regola di qualificazione di cui all'art. 1352
c.c., alla stregua della quale, in difetto di univoche prescrizioni, la forma deve intendersi imposta per la validità del contratto, vale a dire a pena di nullità piuttosto che solo ad probationem;
e l'art. 2739, primo comma c.c., in tema di fattispecie sottratte al giuramento, richiama “il contratto per la validità del quale sia richiesta la forma scritta”, con univoco riferimento proprio ai casi nei quali la forma è prevista ad essentiam. La ratio è da rinvenire nell'esigenza di certezza e trasparenza del rapporto sia tra le parti che nei confronti del FI ed è chiaramente destinata a fronteggiare un mercato caratterizzato da una consolidata prassi di contratti in tutto od in parte simulati. Il fondamento costituzionale di tale limite all'autonomia negoziale è, quindi, da individuare nell'art. 41, comma 3, cost., oltre che nell'art. 53 cost. quanto ai conseguenti obblighi tributari. La lettura secondo cui il difetto della forma scritta darebbe luogo ad una nullità relativa, suscettibile di essere fatta valere solo dalla parte debole del contratto, vale a dire dal conduttore, non trova, invero, quel tassativo riscontro normativo che, ai sensi dell'art. 1421 c.c.
(“Salve diverse disposizioni di legge, ...”) è imprescindibile per derogare alla regola della nullità assoluta. Si può, del
4 resto, osservare che la forma scritta è imposta non solo nei modelli ordinari di locazione abitativa ma anche in quelle tipologie speciali nelle quali il conduttore non potrebbe ritenersi a priori parte debole, in quanto l'immobile è costituito da una villa o da un castello o da un alloggio in una nota località turistica (art. 1, comma 2, lett. a, c).
Inoltre la scrittura giova di regola anche al locatore, il quale può trarre dalla formulazione scritta delle clausole sul canone, sugli oneri accessori e sulla durata i vantaggi relativi alla certezza dei crediti ed all'agevole assolvimento dell'onere della prova, specie ai fini della formazione del titolo esecutivo in sede di procedimento di convalida di sfratto. Non appare congruo, poi, argomentare diversamente muovendo dalla previsione dell'art. 13, comma quinto, l. cit. laddove pur si abilita il solo conduttore ad agire per la riconduzione del rapporto di fatto. Tale previsione, infatti, non attiene, a ben vedere, alla disciplina della validità del contratto ma piuttosto alla sanzione di una condotta del locatore (illecito precontrattuale) che abbia imposto alla controparte l'instaurazione di un rapporto di mero fatto e, quindi, nullo, con previsione di una sanzione specifica, volta cioè a reintegrare la parte danneggiata nell'utilità persa (un valido contratto di locazione). Nel caso di specie tale azione di riconduzione non è stata neppure esperita. Per il tempo anteriore il c.d. conduttore è stato in buona fede ed ha legittimamente fatto propri i frutti nascenti dalla detenzione concessa;
il mancato pagamento di somme “corrispettive”
5 del godimento del bene non può essere giuridicamente preteso;
i pagamenti mensili effettuati vanno ritenuti espressione di una obbligazione naturale o comunque espressione di uno spontaneo riconoscimento di suo arricchimento verso una diminuzione patrimoniale altrui.
Per le somme spontaneamente pagate nel corso del tempo il c.d. conduttore non potrebbe infatti richiederne la restituzione in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore. Per quanto attiene alla individuazione della misura dell'importo da attribuire al c.d. locatore sovviene all'evidenza in sede di primo approccio la norma di cui all'art. 1591 c.c.; e però vien subito da rilevare che detta norma è prevista specificamente in tema di locazione;
in tale ambito appare comprensibile il criterio secondo cui il conduttore “in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna salvo il maggior danno”. Dunque, predeterminazione forfettaria presuntiva del danno patito salvo, si noti, il maggior danno che però va allora provato da parte del locatore danneggiato. Nel caso di specie invece le parti, ed in particolare le parti c.d. locatrici, hanno chiaramente mostrato di voler rifuggire dallo schema legale tipico locatizio nel rapporto insorto con la controparte dal
01/12/2018 e cioè dalla data del decesso dell'originaria locatrice. Da ciò deriva che quantificare la somma dovuta a quella rappresentata dal c.d. valore locativo figurativo sarebbe contrario alla stessa volontà manifestata dalle parti
6 nel corso degli anni del rapporto. Sovviene in proposito la nota questione della differenza che intercorre tra la situazione giuridica che nasce da un matrimonio e quella che nasce da una convivenza more uxorio;
ci sono oggi profili di diritti e di obblighi che coincidono con quella matrimoniale ma altri che se ne differenziano. E d'altra parte i c.d. locatori non hanno dedotto né chiesto di provare l'esistenza di una loro vocazione professionale o abituale alla locazione dell'immobile in questione;
non è stata dedotta l'esistenza di pregressi o attuali contratti di locazione scritti e registrati verso altri soggetti, con percezione di somme tipicamente locatizie. Da tutto quanto sopra esposto discende che i c.d. locatori non possono qualificarsi “locatori” nel suo termine proprio giuridico;
i dati di fatto probatori valutati ricorrendo anche alle presunzioni (artt. 2727 e 2729 cod. civ.) portano a ritenere in modo univoco che i c.d. locatori non abbiano avuto nel passato e non abbiano ad oggi di mira una finalità tipicamente lucrativa nella gestione del cespite in argomento qualificabile “locazione” e dunque essi non sono nella posizione giuridica equiparabile a quella del
“locatore” bensì è in quella posta un gradino al di sotto dello schema tipico massimo previsto dal nostro ordinamento. In argomento, al fine di individuare la giusta somma spettante ai c.d. locatori, soccorre in diritto quanto affermato acutamente dalla Suprema Corte secondo cui il danno patrimoniale da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente in re ipsa;
esso è un danno-
7 conseguenza ed il danneggiato è tenuto a provare di aver subito una effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi precise e concordanti. L'impostazione del danno in re ipsa non è sostenibile. Ed invero sostenere ciò significa affermare la sussistenza di una presunzione in base alla quale una volta verificatosi l'inadempimento appartiene alla regolarità causale la realizzazione del danno patrimoniale oggetto della domanda risarcitoria, per cui la mancata conseguenza ditale pregiudizio debba ritenersi come eccezionale. Così operando si pone a carico del convenuto inadempiente l'onere della prova contraria all'esistenza del danno in questione, senza che esso sia stato provato dall'attore. Diverso è il punto che tale danno può essere provato anche per presunzioni con apprezzamento di fatto che ove adeguatamente motivato sfugge al sindacato di legittimità. La censura per vizio di motivazione non può limitarsi a prospettare l'ipotesi di un convincimento diverso da quello espresso dal giudice di merito restando peraltro escluso che la sola mancata valutazione di un elemento indiziario possa dare luogo a vizio di omesso esame di un punto decisivo. Questo Giudice aderisce a detta impostazione. Tirando le fila del discorso può affermarsi che in base alle reciproche allegazioni e deduzioni va da un
8 lato escluso un animus dei c.d. locatori di concedere l'utilizzo dell'immobile in modo gratuito;
dall'altro va esclusa la parametrabilità del danno richiesto a quello richiedibile da un soggetto che locatore sia a tutti gli effetti di legge. In casi come quello in esame occorre fondatamente partire da norme opposte a quella di cui all'art. 1591 cod. civ.; occorre trovare un criterio di regolazione che si fondi, come più sopra evidenziato, sulle norme regolanti rapporti di mero fatto. In tale prospettiva sovviene come norma di riferimento prioritario quella dell'arricchimento senza causa di cui all'art. 2041 cod. civ.
In base a detta norma è possibile procedere ad una liquidazione equitativa della somma dovuta, consentita e doverosa ex artt. 1223, 1226 e 2056 c.c. In proposito appare utile ricordare che ai fini dell'indennizzo dovuto per l'arricchimento senza causa, l'art. 2041 cod. civ. considera solo la diminuzione patrimoniale subita dal soggetto e non anche il lucro cessante, che è altra componente, separata e distinta, del danno patrimoniale complessivamente subito alla stregua dell'art. 2043 cod. civ., ma espressamente escluso dall'art. 2041 cod. civ. Ne consegue che l'azione di arricchimento è ammissibile solo limitatamente a quanto un soggetto abbia fatto proprio, apportando contemporaneamente una diminuzione patrimoniale all'altro soggetto. Da ciò il rigetto delle attoree pretese ritenuto che esse si fondavano sull'esistenza di un rapporto locativo in effetti mai stipulato tra le parti. Le spese di lite liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza.
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P.Q.M.

definitivamente pronunciando;
rigetta le domande attoree;
condanna gli attori al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 2.500,00 oltre IVA CPA e spese generali da distrarsi in favore del procuratore antistatario di parte convenuta.
AGRIGENTO 01/12/2025
IL GIUDICE
ND Lo ST ER
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