REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 21403/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in VIA TOMMASO DA CAZZANIGA, 9/4 20121 MILANO , presso lo studio dell'avv. TAVOLARO LOREDANA, dalla quale è rappresentato e difeso
INTIMANTE-RICORRENTE contro
(C.F. , elettivamente domiciliato all'Indirizzo Controparte_1 C.F._2
Telematico dei difensori, avvocati MANFREDI MIMMO, SISTI LORENZO MARIA MICHELE
( ) e EMANUELA ( ), dai quali è rappresentato e C.F._3 C.F._4 difeso
INTIMATO-RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità

CONCLUSIONI
PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE:
1) dichiarare risolto per inadempimento della parte opponente il contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, via della Moscova n. 46/3 al piano terzo, composto da appartamento oltre la cantina, identificato presso il N.C.E.U. del Comune di Milano al foglio 311, particella 371, sub 21;
1

2) condannare la parte opponente al rilascio del suddetto immobile libero da persone, animali e cose nella disponibilità della parte istante;

3) fissare l'udienza per l'esecuzione;
4) condannare la parte opponente al pagamento in favore della parte istante della somma pari a €
19,200,00 a titolo di canoni locatizi scaduti e non pagati da gennaio 2024, oltre oneri accessori scaduti da novembre 2023 per € 5.600,00, oltre il canone di locazione di € 1.600,00 per ogni mese successivo fino al rilascio, oltre interessi legali dal dovuto al saldo;
oltre oneri accessori dovuti;

5) condannare parte opponente a rifondere all'istante le spese del presente giudizio e della fase precedente, da liquidarsi anche a mente dell'art. 96 c.p.c.
PER LA PARTE INTIMATA-RESISTENTE: in via Principale
- Accogliere l'opposizione per i motivi di cui sopra e respingere la domanda di risoluzione contrattuale formulata ex adverso per i motivi di cui sopra;

- a fronte dell'inadempimento del locatario e della compensazione tra le rispettive ragioni creditorie delle parti per le ragioni esposte in atto, accertare e dichiarare che non sussiste alcun importo da addebitare al conduttore Dott. a titolo di morosità; CP_1
- accogliere tutti i motivi in diritto della presente opposizione e, previa dichiarazione di inesatto adempimento del proprietario locatore e vizi della cosa, accertare e riquantificare il canone locatizio:

1. per il periodo marzo 2023/marzo 2024 in € 2.880,00, come in atto specificato in atto, ovvero nella maggiore o minore somma di risulta a seguito di accertamento istruttorio;

2. per il periodo da aprile 2024 e sino all'esito della conclusione degli ulteriori lavori sull'immobile locato come descritti in atto (rifacimento impianto riscaldamento e posa in opera di pompa di calore - lavori come da sopralluogo del 8 maggio u.s.) accertare e riquantificare il canone locatizio nella misura del 50%;
- per l'effetto disporre compensazione tra le somme pagate e dovute sulla base del contratto di locazione in essere, con la somma effettivamente dovuta a seguito di riduzione temporanea di canone nella misura dell'80% dal marzo 2023 al marzo 2024, e nella misura del 50% del canone pattuito dall'aprile 2024 al termine effettivo dei lavori;

- condannare il locatore alla rifusione dei danni morali conseguenti all'eccezione di dolo formulata in atti e conseguente all'abuso della posizione dominante contrattuale del locatore, in ragione delle patologie mediche di cui è affetto il conduttore che necessitano di attenzione e cura dei ritmi di vita, alla somma congrua che l'on.le giudice della causa riterrà di giustizia.
In via Subordinata riconvenzionale
Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea si chiede di accertare e dichiarare la riduzione dell'eventuale credito dell'attore in applicazione di una decurtazione al canone mensile contrattualmente pattuito quantomeno della percentuale del 80% (aprile 2023- febbraio
2024) e del 50% dal marzo 2024 sino al termine cantiere, in ragione del limitato godimento dei locali da parte del conduttore, con conseguente dichiarazione della compensazione fra il credito attoreo ed un importo a titolo di risarcimento danni, pari al 50% della morosità, subito dal conduttore in ragione del parziale godimento dei locali dell'immobile oggetto del contratto di locazione, dei disagi tutti patiti dalla conduttrice dall'anno 2023 ad oggi, aggravati
2 dall'inspiegabile comportamento di inerzia colpevolmente adottato dalla proprietà per come documentati da quantificarsi in € 9.200,00 euro ovvero nella somma maggiore o minore di risulta
e secondo equo apprezzamento de giudice.
In via ulteriormente gradata
Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda del locatore disporre la restituzione della cauzione versata all'atto della sottoscrizione del contratto, in uno agli interessi maturati.
Vinte le spese e competenze di lite.
In via istruttoria
S depositano i documenti in formato zip di cui all'allegato indice e si chiede di essere ammessi alla prova per testi sulle circostanze precedute dal “se vero che” i signori:
-Dr.ssa e residente in [...] sulle Testimone_1 seguenti circostanze:
1) Vero che il Dott. nel periodo luglio 2023/ marzo 2024 ha dormito presso lo studio in CP_1
Via di Porta Tenaglia 1/3 Milano;

2) Vero che il Dott. nello studio di Via di Porta Tenaglia 1/3 Milano nell'anno 2023 e CP_1
2024 ha allestito un ricovero di emergenza;
3) Vero che il Dott. nel periodo marzo 2023/ CP_1 marzo 2024 le manifestava difficoltà organizzative della vita sia lavorativa che privata;

- Arch. residente in [...], P.zza Bottini 4 sulle seguenti circostanze: Testimone_2
4) Vero che ha seguito per conto del Dott. ed in sua assenza gli interventi edili della CP_1 ristrutturazione 110% dello stabile di Via Moscova 46/c, riguardanti l'immobile abitato dallo stesso;

4) Vero che conferma lo stato ritratto nelle fotografie che le si mostrano (si mostra all.3 zip)
- signora , custode dello stabile di Via Moscova 46/3 Mi ivi Testimone_3 residente sulle seguenti circostanze:
5) Vero che il Dott. le ha consegnato le chiavi dell'appartamento da lui abitato per CP_1 consentire l'accesso alle maestranze del cantiere per svolgere i lavori necessari
6) Vero che a seguire i lavori delle maestranze nell'appartamento del Dott. a volte vi era CP_1 altra persona.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato ha intimato Parte_1
a lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Milano, via Controparte_1
Moscova n. 46/3, terzo piano, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso abitativo in forza di contratto del 19 giugno 2019, deducendo il mancato pagamento della somma di € 4.800,00 per canoni maturati dal mese di gennaio 2024 a quello di marzo 2024, oltre a € 2.000,00 per oneri accessori da novembre 2023 a marzo 2024.
L'intimato si è costituito in giudizio e si è opposto alla convalida, eccependo l'inadempimento avverso, per la significativa riduzione patita nel godimento dell'immobile - a decorrere da marzo
2023 e fino ad aprile 2024, nella misura dell'80%, e, poi, ancora, da maggio 2024 in avanti, in
3 quella del 50% - in conseguenza di ingenti lavori di ristrutturazione, realizzati dal , che CP_2
hanno comportato, per diversi mesi, la chiusura di finestre, balconi e relative serrande, la rimozione degli infissi e l'applicazione di pannelli di chiusura sino alla sostituzione, l'impossibilità di fruire dei balconi, il mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato e di quello di condizionamento, demolizioni molto rumorose, effettuate anche nei fine settimana, la mancata fruizione del parcheggio e della cantina, infiltrazioni nell'appartamento e nella cantina.
Ha lamentato che, in conseguenza di tali lavori, l'appartamento è rimasto privo di luce diurna e di aria, di riscaldamento e di raffrescamento, che l'erogazione dell'energia elettrica ha subito interruzioni e che pure la privacy è stata compromessa, per la necessità di assicurare sempre l'accesso alle maestranze, sicché egli non vi ha potuto pernottare.
Ha dedotto di aver corrisposto l'intero canone di locazione per tutto l'anno 2023 (€ 19.200,00), sebbene, a partire dal mese di marzo 2023, abbia potuto fruire dell'immobile in misura molto ridotta (=20%), ed ha chiesto di riquantificare l'importo dovuto per il secondo, terzo e quarto trimestre in € 2.880,00 (= - 80%) in luogo di € 14.400,00 (= - € 11.520,00), e di ridurlo dell'80% da gennaio 2024 ad aprile 2024 , nonché del 50% da maggio 2024 e sino al termine dei lavori, ancora in corso, nonché di dichiarare compensati i reciproci debiti e crediti ed insussistente la morosità lamentata dal locatore.
Ha riferito pure un significativo danno “da stress psico fisico … quale diretta conseguenza dell'attività appaltata … per l'impossibilità … di seguire una dieta alimentare commisurata ad un diabetico ed iperteso e di avere ritmi di vita stabili per come necessitati dalle indicate patologie
…”, ma non ha formulato specifica domanda risarcitoria.
Ha eccepito il dolo del locatore, consistente nel “volersi liberare del conduttore prima della scadenza contrattuale”, per aver rifiutato qualsiasi proposta transattiva di riduzione del canone, tenendo una condotta contraria a diligenza e buona fede.
In via riconvenzionale, ha chiesto l'accertamento delle maggiori somme versate a titolo di canone di locazione, rispetto a quelle effettivamente dovute, e la condanna dell'intimante al risarcimento del danno da dolo contrattuale, commisurato a due mensilità (=€ 9.600,00), con compensazione delle reciproche posizioni di debito e credito.
Il giudice ha respinto la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito. Entrambe le parti hanno depositato memorie integrative.
Esperita, con esito negativo, la procedura di mediazione obbligatoria, il giudice non ha ammesso le prove orali articolate dalle parti. All'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa mediante
4 pubblica lettura del dispositivo della sentenza, con termine di sessanta giorni per il deposito della motivazione.

2. Il locatore ha dedotto, nella memoria integrativa, in replica alle difese del conduttore: Pt_1
- il difetto di legittimazione passiva in relazione alla lamentata riduzione di godimento dell'immobile, in quanto i lavori di ristrutturazione sono stati deliberati dal Condominio per l'efficientamento energetico dell'edificio ed hanno fruito del beneficio fiscale cosiddetto
Superbonus 110%, hanno avuto ad oggetto parti comuni e non hanno interessato l'interno dell'appartamento locato, sicché “è inconferente il richiamo … agli artt. 1583 e 1584 c.c.”;
- che il conduttore si è impegnato, nel contratto di locazione, “ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini”;
- che i lavori sono iniziati ad aprile 2023 e terminati a gennaio 2024 e che da gennaio 2024 il conduttore sta “beneficiando di un indubbio miglioramento funzionale complessivo” e da maggio
2024 di due nuovi condizionatori;

- che unico responsabile dei danni derivanti dall'esecuzione delle opere è l'appaltatore;
- che il conduttore era a piena conoscenza dei lavori sin dal 17 agosto 2020, che egli stesso si era lamentato dei disagi con la direzione dei lavori, minacciando azioni risarcitorie nei confronti del
Condominio, e che il locatore lo ha tenuto informato degli aggiornamenti, in corso d'opera;
- che il conduttore ha più volte ritardato gli interventi edili, negando la disponibilità a far accedere gli operai all'interno dell'immobile locato;

- che la asserita riduzione nel godimento dell'immobile era sfornita di prova e che il riscaldamento aveva sempre regolarmente funzionato, tanto che nell'inverno 2023-2024 i consumi erano stati maggiori;

- che il diniego opposto alla richiesta di riduzione del canone negoziale era motivata dal fatto che
“l'eventuale danneggiante è l'impresa appaltatrice”, che il conduttore avrebbe potuto recedere anticipatamente per gravi motivi, che il canone di locazione era già “significativamente inferiore rispetto al canone di mercato” e che tutte queste ragioni rendevano evidente l'infondatezza dell'avversa exceptio doli;
- che l'integrale sospensione del canone ra illegittima, perché il conduttore aveva continuato ad avere il godimento dell'immobile, tanto vero che i consumi per il riscaldamento erano aumentati nell'inverno 2023-2024;
- che la domanda riconvenzionale avvera era improcedibile per omesso previo esperimento della procedura di mediazione obbligatoria.
5 Il conduttore, a sua volta, ha ribadito, nella memoria integrativa, i fatti già allegati, affermando che, ad ottobre 2024, i lavori erano ancora in corso e, segnatamente le tapparelle erano ancora bloccate e da sostituire ed i condizionatori non funzionanti;
ha dedotto che altri interventi erano iniziati, “appaltati dal proprietario, per il rifacimento dell'impianto di riscaldamento e la posa in opera di pompa di calore condominiale”.
Ha eccepito l'esistenza di vizi, a seguito dell'avvio dei lavori, ex art. 1581 c.c. e la responsabilità del locatore, ai sensi dell'art. 1575 c.c. , non rientrando i lavori in questione tra le riparazioni straordinarie e urgenti che il conduttore è tenuto a sopportare ex art. 1583 c.c. ed eccedendo il termine semestrale previsto dall'art. 1584 c.c..
Ha concluso per il rigetto della domanda di risoluzione contrattuale, per la riduzione del canone e la compensazione dei reciproci delle reciproche posizioni di dare e avere e per la condanna del al risarcimento dei “danni morali conseguenti all'eccezione di dolo” e “all'abuso della Pt_1
posizione dominante del locatore, in ragione delle patologie mediche” da cui egli è afflitto. In subordine ha chiesto di compensare le reciproche voci di credito e di quantificare in € 9.200,00 il risarcimento dei danni. In ulteriore subordine, ha chiesto la restituzione del deposito cauzionale.
Ciò premesso, le risultanze documentali hanno consentito di accertare che i lavori di efficientamento energetico che hanno interessato l'edificio condominiale sono stati deliberati dall'assemblea condominiale, sono iniziati il 3 aprile 2023 e sono terminati, con ogni probabilità e in mancanza di prove precise al riguardo e finanche di puntuale allegazione delle parti, a fine giugno 2024.
Si è trattato di opere molto invasive, che hanno comportato il rifacimento delle quattro facciate,
l'installazione del cappotto termico, la sostituzione degli infissi e delle tapparelle, l'adeguamento sismico, la sostituzione delle ringhiere ed altri lavori.
La loro durata, natura e, in parte, entità è descritta dal direttore dei lavori, ing. Controparte_3
nella relazione redatta in data 8 luglio 2024, (“Relazione tecnica sintetica del direttore dei lavori”: doc. 6 del locatore), nella quale si legge che:
- i lavori sono effettivamente iniziati il 3 aprile 2023, in ritardo rispetto alla programmazione, per una riferita “difficoltà di approvvigionamento ponteggi”
- i ponteggi sono stati montati, su tre lati dell'edificio, il 3 aprile 2023 e smontati a gennaio 2024 , mentre sul quarto lato, quello principale, sono stati montati ad agosto 2023 e smontati a febbraio 2024

6 - le opere di demolizione sono state effettuate da maggio ad agosto 2023 sulle quattro facciate e si
è trattato di “lavori molto rumorosi, fastidiosi e con polvere”, che hanno comportato la necessità di installare “pannelli in legno e teli in cellophane a protezione dei vetri degli infissi e delle tapparelle” e di imporre il divieto di uscire sui balconi
- le opere di adeguamento sismico hanno comportato anch'esse rumore, ma in misura minore
- l'installazione del cappotto è durata da luglio 2023 a gennaio 2024
- le ringhiere dei balconi sono state smontate a novembre e dicembre 2023, hanno comportato il divieto di uscita sui balconi e sono stati “un po' rumorosi”
- l'impianto di riscaldamento è stato smontato a giugno e rimontato nell'estate 2023
- gli impianti di condizionamento avrebbero dovuto essere smontati e ripristinati subito dopo l'adeguamento sismico
- i posti auto nel cortile condominiale (liberi e non assegnati individualmente ai condomini) sono stati occupati dai mezzi dell'impresa previa autorizzazione condominiale
- l'accesso alle cantine è sempre stato consentito
- vi sono state sporadiche interruzione nell'erogazione dell'energia elettrica
- si sono verificate infiltrazioni, ma dovute a “perdite delle colonne di scarico dei terrazzi e non ai lavori in corso” e, comunque, l'amministratore condominiale ha provveduto a far eseguire i ripristini necessari
- “sono stati predisposti 2 cronoprogrammi per la sostituzione degli infissi (febbraio e marzo
2024) e delle tapparelle (giugno 2024)”
- l'orario di lavoro è stato il seguente: dal lunedì al venerdì 8—12 e 13-18, il sabato 8-12 (per lavori non rumorosi, salvo necessità particolari) e dopo le 13, pulizia e messa in sicurezza del cantiere.
In atti vi è anche un rapporto del titolare di una delle imprese edili che ha eseguito una parte dei lavori , tale che concerne un sopralluogo da lui fatto, alla presenza del dott. Persona_1
in data 7 maggio 2024, nel quale viene dato atto che, all'interno dell'appartamento per cui CP_1
è causa, risultavano ancora da eseguire le seguenti opere: cambio tapparelle manuali, controllo montaggio staffe climatizzatore sul balcone, installazione guarnizioni in gomma sul corrimano balconi, sistemazione schermo contatore esterno scaldabagno , installazione luci balcone, sostituzione condizionatore, installazione due tende esterne, in facciata (doc. 8 del conduttore).
Considerato che, al 7 maggio 2024, non erano ancora state sostituite le tapparelle rotte e/o mancanti (i), che il direttore dei lavori ha dato atto che la loro installazione era prevista per giugno
7 2024 (ii) e che non risultano lavori eseguiti successivamente né e-mail del dott. contenenti CP_1
doglianze, dopo il mese di maggio 2024 (iii), deve concludersi - in mancanza di più puntuali risultanze processuali, non acquisite né chieste di acquisire dalle parti (attraverso mezzi di prova, non specificamente articolati sul punto) - che i lavori sono durati dal 3 aprile 2023 a tutto il mese di giugno 2024, tanto più che è rimasta sfornita di qualunque riscontro probatorio (nemmeno richiesto) l'allegazione del conduttore che ad ottobre 2024 le nuove tapparelle ancorano non erano state installate.
Inoltre, è accertato che il motore di uno dei due condizionatori di cui è munito l'appartamento ha smesso di funzionare in concomitanza con l'inizio dei lavori ed è stato sostituito a maggio 2024 dal locatore. La causa, come accertata dall'idraulico, è stata la “mancanza di gas interno nel circuito dovuta a una perdita interna dell'impianto”. Dopo lo smontaggio, l'idraulico ha verificato che “la macchina ha evidenziato una perdita nei fasci di tubi interna posizionati tra la scheda e lo scambiatore” e che il guasto non è addebitabile ai lavori di ristrutturazione delle facciate (e-mail del 15 febbraio 2024, richiamata dall'arch. nella sua del 16 aprile 2024 al dott. . Per_2 CP_1
Alla luce delle risultanze processuali, è accertato che i lavori in questione hanno comportato importanti disagi e limitazioni nel godimento dell'immobile locato, atteso che:
- quanto meno da maggio ad agosto 2023 i rumori delle demolizioni sono stati molto forti e tutte le aperture esterne (finestre e balconi), come ha spiegato il direttore dei lavori, sono state completamente occluse con pannelli in legno e teli di cellophane, che hanno totalmente precluso l'ingresso di aria e luce. Ciò è accaduto, peraltro, nel periodo estivo, in cui si ha maggiore necessità di arieggiare gli ambienti, anche per la calura
- al contempo, i due condizionatori di cui è fornito l'appartamento sono stati smontati per esigenze dei lavori in corso. Successivamente (in data imprecisata) il funzionamento di uno è stato ripristinato, mentre l'altro è stato sostituito solo a maggio 2024 dal locatore, sicché la mancanza di ricambio d'aria e l'impossibilità di utilizzare i condizionatori hanno certamente compromesso quasi totalmente la fruibilità dell'immobile per la destinazione negoziale ad abitazione
- quanto ai rumori, situazione non molto dissimile, ma di minore impatto, si è ripetuta sia in occasione dei lavori di adeguamento sismico che hanno seguito le demolizioni, ma la cui durata non è stata precisata dal direttore dei lavori, sia a novembre e dicembre 2023, allorché sono state smontate e rimontate le ringhiere dei balconi

8 - i ponteggi sono rimasti installati dal 3 aprile a gennaio 2024, su tre lati, e da agosto 2023 a febbraio 2024 sul lato principale, con conseguente parziale occlusione di aria e luce
- le tapparelle, rotte o mancanti dall'inizio dei lavori, sono state sostituite, del tutto verosimilmente, solo a giugno 2024.
Tanto premesso in fatto, il locatore ha contestato il diritto alla riduzione del canone, in primo luogo perché si tratta di lavori condominiali e non concernenti la parte interna della sua unità immobiliare, né da lui commissionati.
La tesi non merita di essere condivisa.
Innanzitutto, il diritto alla riduzione del canone spetta anche in caso di lavori necessari, che prescindono dalla responsabilità del locatore, in base alla sola limitazione del godimento, per oltre venti giorni, causata al conduttore (art. 1584 c.c.).
I lavori in questione senz'altro rientrano nella fattispecie in esame, in quanto, per poter fruire dei benefici fiscali previsti eccezionalmente dalla legge, dovevano essere eseguiti negli stretti tempi stabiliti dal legislatore.
Inoltre, ai fini per cui è causa, è dirimente stabilire se i danni alla struttura materiale dell'immobile locato, che incidono sul godimento del bene pregiudicandolo o limitandolo, sono stati causati e provengono da unità in proprietà esclusiva di terzi ovvero da parti comuni dell'edificio.
Nel primo caso (per esempio, rottura di tubazione in proprietà dell'appartamento soprastante o attiguo), è pienamente operativo l'esonero del locatore da responsabilità per fatto del terzo, ai sensi dell'art. 1585, secondo comma, c.c. (è il caso esaminato da Cassazione civile sez. III, 15/12/2015,
n.25219).
Se, invece, il danno è causato da una parte comune dell'edificio (è indifferente se condominiale oppure di un unico proprietario), ove il locatore sia anche proprietario dell'immobile locato, ad avviso della scrivente sussiste la responsabilità del locatore, sotto un duplice profilo:
- perché egli ha concesso in godimento, insieme all'unità in proprietà esclusiva, anche le parti comuni e l'obbligo di garantire al conduttore il pacifico godimento per tutta la durata del rapporto
(art. 1575, n. 3, c.c.) vale anche con riguardo ad esse (cfr. Cassazione civile sez. III, 06/03/2012,
n.3454: “L'obbligo del locatore, di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile nel buono stato locativo riguarda non solo la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma anche le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con l'immobile locato”), e

9 - perché, essendo condomino (e, a maggior ragione, se proprietario unico dell'intero stabile), è comproprietario delle parti comuni e non terzo, ai sensi e per gli effetti di cui al secondo comma dell'art. 1585 c.c.. Ed infatti, il condominio è un ente di gestione che non ha personalità distinta da quella dei suoi componenti (Cass. SS. UU. 8 aprile 2002, n. 5035) e il condomino, in quanto comproprietario delle parti comuni (come pure il proprietario unico dell'intero stabile), è, ex lege, custode di esse, ai sensi dell'art. 2051 c.c., con la conseguente responsabilità, salva l'eventuale rivalsa, ricorrendone i presupposti e nei rapporti interni, nei confronti del : “nel caso in CP_2
cui nell'immobile locato l'utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell'edificio, sussiste l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto” (Cass. civ., sez. III, 28 giugno 2010, n. 15372, che così argomenta: “durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dallo obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte dello immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni dello edificio - nella specie il tetto - trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di riparazione e manutenzione dello immobile locato. Vedi come precedenti specifici, i precedenti di questa Corte
1977 n. 3933 e 1982 n. 1868. Erra dunque la Corte nel ritenere non imputabile agli obblighi contrattuali ed a titolo di inadempimento idoneo a determinare un danno contrattualmente risarcibile, la condotta del locatore che, proprietario dello intero stabile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione del tetto sino al punto da rendere inagibile i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua. Sussiste lo inadempimento ed il diritto al risarcimento come richiesti sin dal primo grado, in relazione agli artt. 1575 e 1576 c.c. apparendo ultroneo il riferimento all'art. 1585, comma 2”).
Il locatore, pertanto, risponde di eventuali danni causati al conduttore a causa di lavori condominiali.
Sotto diverso profilo, il ha dedotto l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento avversa in Pt_1
forza del principio, superato in giurisprudenza, per cui l'obbligo di pagamento del canone verrebbe meno solo in caso di totale inadempimento della controparte e , quindi, nel caso in esame, nell'ipotesi di impossibilità totale di utilizzare l'immobile.
La tesi non merita di essere condivisa.
In base ai più recenti approdi della giurisprudenza di legittimità, “l'art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua
10 prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578 c.c.” (Cass. 25/06/2019, n. 16917).
L'eccezione può essere sollevata non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, “purchè la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede" (Cass. 25/06/2019, n. 16918 ed anche ord. 22/09/2017, n. 22039): in altri termini, occorre valutare la “incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte” (Cass. 26/07/2019, n.
20322).
Ed infatti, “l'exceptio non rite adimpleti contractus, quale espressione del principio di autotutela di cui all'art. 1460 c.c., è applicabile anche al rapporto locatizio e, in applicazione analogica dell'art. 1584 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede, da accertare attraverso la comparazione dei comportamenti delle parti che è riservata insindacabilmente al giudice del merito” (Cassazione civile sez. III, 08/01/2010, n.74).
Nel caso in esame, il conduttore ha corrisposto i canoni per tutto l'anno 2023, sebbene egli abbia patito forti limitazioni nel godimento dell'immobile a partire dal mese di aprile 2023, come si è detto, ed ha sospeso il pagamento solo dal 1° gennaio 2024, a fronte della totale e reiterata indisponibilità del locatore ad esaminare e valutare le sue legittime richieste.
L'eccezione di inadempimento non è certo manifestamente sproporzionata, tenuto conto della durata della riduzione del godimento (nove mesi prima della sospensione del pagamento), della impossibilità di trovare un'intesa col locatore e del prolungamento, molto oltre i tempi originariamente stabiliti, dei lavori (che sarebbero dovuti terminare entro dicembre 2023).
Per le medesime ragioni, non sussiste il grave inadempimento del conduttore idoneo a risolvere il contratto, giacché egli ha esercitato una forma di autotutela che gli è consentita dall'ordinamento e il suo comportamento è giustificato dai fatti accertati, come sopra esposti.
La domanda di risoluzione contrattuale, proposta dal locatore, deve essere respinta.
11 Per contro, quella del conduttore di riduzione del canone di locazione, in ragione della considerevole limitazione nel godimento dell'immobile per effetto dei lavori condominiali, merita senz'altro accoglimento, nei termini che di seguito si espongono:
- riduzione dell'80% del canone (=€ 320,00 mensili, pari al 20% del canone), per cinque mesi (da maggio a settembre 2023)
- riduzione del 60% nei mesi di aprile 2023 e da ottobre 2023 a gennaio 2024 (=€ 640,00 mensili, pari al 40% del canone)
- riduzione del 50% da febbraio 2024 a giugno 2024 (=€ 800,00 mensili, pari al 50% del canone
- pagamento dell'intera mensilità di marzo 2023, in cui i lavori non erano ancora iniziati né i ponteggi montati.
Il conduttore è, pertanto, tenuto al pagamento di:
- € 1.600,00 per il mese di marzo 2023
- € 1.600,00 da maggio a settembre 2023
- € 3.200,00 per aprile 2023 e da ottobre 2023 a gennaio 2024
- € 4.000,00 da febbraio a giugno 2024
- € 5.600,00 per oneri condominiali (incontroversi) pari a totali € 16.000,00.
Per i restanti mesi del 2024 (da luglio a dicembre), egli è tenuto al pagamento dell'intero importo del canone (€ 1.600 X 6 = € 9.600,00), non risultando più in corso i lavori.
Avendo egli versato al locatore € 14.400,00 per il secondo, terzo e quarto trimestre del 2023 e €
2.000,00 per il 2024 (come dichiarato concordemente dalle parti all'udienza del 27 marzo 2025), il dott. deve essere condannato al pagamento della somma di € 9.200,00 (€ 16.000 + € 9.600,00 CP_4
- € 25.600,00 – € 16.400,00), oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, in favore del locatore.

3. La domanda riconvenzionale del conduttore di “rifusione dei danni morali conseguenti all'eccezione di dolo formulata in atti e conseguente all'abuso della posizione dominante contrattuale del locatore, in ragione delle patologie mediche di cui è affetto il conduttore che necessitano di attenzione e cura dei ritmi di vita” è generica, se non indeterminata, e non è suffragata da adeguati elementi probatori, con riguardo al presunto dolo del locatore, solo apoditticamente affermato. Al riguardo, non è certo sufficiente il mero rifiuto delle proposte transattive formulate dal conduttore, secondo l'allegazione di costui.
Essa deve, pertanto, essere respinta.
12 Ogni ulteriore domanda e richiesta è rigettata.
Tenuto conto dell'esito della lite e della reciproca soccombenza, le spese processuali vengono interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta la domanda di risoluzione contrattuale;

2) condanna a pagare ad la somma di € Controparte_1 Parte_1
9.200,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) respinge ogni ulteriore domanda;

5) dichiara interamente compensate tra le parti le spese processuali.
Motivazione in 60 giorni.
Milano 27/01/2025
Il Giudice
Francesca Savignano
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