N. R.G. 3410/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Mariangela Mastro, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3410/2016 promossa da
( ), ( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
( , quest'ultimo in qualità di erede di Parte_3 C.F._3
), Persona_1 C.F._4
rappresentati e difesi dagli avv.ti Lino Nisii e Serena Monina, giusta procura in atti, con domicilio eletto presso e nello studio dei difensori, in Teramo, via V. Comi, n. 18;
ATTORI
contro
( , in persona del Controparte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore,
rappresentata e difesa dall'avv. Emidio Corradetti, giusta procura a margine dell'atto di costituzione e risposta, con domicilio eletto presso e nello studio del difensore in Ascoli Piceno, via
Pretoriana n. 39;
CONVENUTA
nonché contro
( , in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_2 tempore, Tribunale di Teramo

rappresentato e difeso dall'avv. Ernestina Portelli, giusta procura allegata all'atto di costituzione e risposta, con domicilio eletto presso e nello studio del difensore in Martinsicuro (TE), via Dante
Alighieri n. 4;
CONVENUTO
OGGETTO: risarcimento dei danni.
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 25 febbraio 2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi dell'art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c., come modificato dall'art. 45 co. 17 della legge 18 giugno
2009 n. 69, la presente sentenza viene motivata attraverso una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, sicché, nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini del decidere, le posizioni delle parti possono essenzialmente riepilogarsi come di seguito.
Con atto di citazione ritualmente notificato, , e Parte_1 Parte_2 Per_1 anno convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale,
[...] [...]
e il per ivi sentirli condannare – previo Controparte_1 Controparte_2 accertamento delle rispettive responsabilità ai sensi degli artt. 1669 c.c. e 2051 c.c. – al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti per effetto dei vizi e di difetti costruttivi dell'immobile compravenduto, nonché della omessa manutenzione dello stesso.
A sostegno della spiegata domanda, gli attori hanno dedotto, in sintesi:
- di essere proprietari di unità immobiliari site in S. Egidio alla Vibrata (TE), Via A. Murri n. 23, facenti parte del più ampio complesso residenziale denominato “palazzina 2”; CP_1
- di aver acquistato le rispettive proprietà, realizzate nel 2009, dalla società costruttrice
CP_1 Controparte_1
- che, dopo alcuni anni dall'acquisto, sono emersi numerosi difetti sia nelle proprietà individuali sia nelle parti comuni dell'immobile, consistenti per lo più in infiltrazioni di acqua piovana, muffa e decadimenti della tinteggiatura;

- di aver tempestivamente informato la società venditrice e il condominio, senza alcun esito;

- di aver incaricato, pertanto, il geom. ai fini della redazione di una perizia di parte CP_3 volta all'individuazione delle cause e dell'effettiva entità dei fenomeni lamentati;

- che, con perizia giurata del 28.11.2014, il professionista incaricato ha evidenziato l'esistenza i difetti costruttivi e, in particolare: a) infiltrazioni di acqua piovana dalla soprastante copertura a tetto;
b) presenza di muffe sulle pareti interne degli appartamenti;
c) inefficace e/o difettosa realizzazione del cappotto termico esterno;
d) alterazioni della tinteggiatura esterna delle pareti perimetrali dell'edificio;
e) difettosità degli infissi interni in legno con vetro camera;
f) difettosità dei fermi delle persiane e delle plafoniere esterne;

2 Tribunale di Teramo

- che le criticità segnalate dal CTP sono state riscontrate anche in sede di accertamento tecnico preventivo, ove il CTU nominato ha quantificato in € 167.707,27, il costo degli interventi necessari per eliminare le problematiche emerse;

- che deve ritenersi sussistente, pertanto, la responsabilità della costruttrice-venditrice per le criticità riscontrate nell'immobile, nonché del convenuto per l'omessa manutenzione dello CP_2 stesso;

- che, nonostante l'accertamento dei vizi dedotti e gli inviti rivolti ai convenuti, non si è mai addivenuti ad una definizione bonaria della controversia, neppure all'esito dell'invito alla stipula di una convenzione per negoziazione assistita.
Gli attori, pertanto, hanno concluso nei seguenti termini:
A) Accertare e dichiarare i gravi difetti costruttivi (vds. perizia ATP) in cui è incorsa la
[...] nella realizzazione dell'immobile per cui è causa, Controparte_4 ivi comprese le infiltrazioni provenienti dalla copertura a tetto, come da CTU integrativa che l'Ill.mo giudicante vorrà disporre a tal fine;

B) Per le causali tutte dedotte e documentate nelle premesse del presente atto, dichiarare il grave inadempimento posto in essere dalle odierne convenute alle obbligazioni poste dalla legge a loro rispettivo carico ex art. 1669 c.c. e 2015 c.c.;
C) Per l'effetto, condannare le convenute, in solido, al risarcimento dei danni nella misura corrispondente alla spesa da sostenere per le opere volte all'eliminazione dei vizi e difetti accertati dal CTU con relazione finale 7.10.2015, oltre che all'eliminazione delle infiltrazioni provenienti dalla copertura a tetto,
D) In subordine, condannare le convenute, in solido, all'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione dei vizi e difetti evidenziati dalla relazione finale 7.10.2015 del CTU, puntualmente richiamate sub punti B.1), B.2) e B.3) delle premesse del presente atto, oltre che di quelle opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni provenienti dalla copertura a tetto, come da CTU integrativa che l'Ill.mo giudicante vorrà ammettere;

E) In ogni caso, accertare e dichiarare che la Controparte_4 con sede in Sant'Egidio alla Vibrata, via Giulio Cesare n. 8, p.iva , in persona del legale P.IVA_1 rappresentante pro tempore, e il , Controparte_5 denominato “ ”, in persona dell'Amministratore p.t., ciascuno in ragione delle Controparte_6 rispettive responsabilità e comunque in solido, devono agli odierni attori i seguenti importi:
- € 151.139,26 oltre IVA se dovuta, per costo delle opere sulle parti comuni dell'edificio quantificate dal C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci da 1 a 6, nonché nella voce 11, del conteggio finale 7.10.2015, nei limiti della quota millesimale di ciascun attore sulla proprietà comune (tabella di proprietà generale);
- € 1.881,60 oltre IVA se dovuta, per costo delle opere sulle parti comuni dell'edificio quantificate dal c.t.u. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci da 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, nei limiti della quota millesimale di ciascun attore sulla proprietà comune (tabella di proprietà generale);
3 Tribunale di Teramo

Par
- € 5.082,80 oltre Iva se dovuta, al IG. quale costo delle opere quantificate dal Parte_1
C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci 7, 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, e come meglio specificate dal C.T. di parte con perizia integrativa del 20.01.2016, in relazione all'immobile sito al 2° piano sub 22;
- € 5.082,80 oltre Iva se dovuta, alla IG.ra quale costo delle opere quantificate Persona_1 dal C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci 7, 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, e come meglio specificate dal C.T. di parte con perizia integrativa del 20.01.2016, in relazione all'immobile sito al 2° piano sub 20;
- € 4.410,80 oltre Iva se dovuta, al IG. quale costo delle opere quantificate dal Persona_1
C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci 7, 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, e come meglio specificate dal C.T. di parte con perizia integrativa del 20.01.2016, in relazione all'immobile sito al 3° piano sub 23;
- € 4.300,80 oltre Iva se dovuta, al IG. quale costo delle opere quantificate dal Parte_2
C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo nelle voci 7, 8, 9 e 10 del conteggio finale
7.10.2015, e come meglio specificate dal C.T. di parte con perizia integrativa del 20.01.2016, in relazione all'immobile sito al 3° piano sub 45;
F) in ogni caso, condannare la convenuta al Controparte_1 risarcimento dei danni conseguenti ai maggiori consumi energetici resi sin qui necessari - e comunque sino all'effettiva realizzazione delle opere indicate dal CTU - per il riscaldamento degli ambienti abitativi degli odierni attori a causa dei gravi difetti costruttivi accertati in sede di ATP (vds. relazione finale 7.10.2015) oltre che dell'omessa impermeabilizzazione / coibentazione della copertura a tetto, pari al 20% dei consumi predetti, ovvero a quella diversa percentuale, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia e che risulterà provata in corso di causa;

G) in ogni caso, e per le causali tutte indicate nelle premesse del presente atto, condannare la convenuta al risarcimento dei danni da deprezzamento Controparte_1 degli immobili degli attori nella misura del 30% del loro valore di mercato, ovvero in quella diversa misura, maggiore o minore, che verrà determinata dall'Ill.mo Tribunale anche all'esito di eventuale
CTU tecnica disposta a tal fine;

H) condannare la convenuta al risarcimento dei Controparte_1 danni derivanti dalla necessità di effettuare interventi periodici di “manutenzione ordinaria ” forzata, con cadenza temporale di almeno tre anni in tre anni per il prossimo futuro, per il periodo di tempo che verrà determinata dall'Ill.mo Tribunale anche all'esito di eventuale CTU integrativa disposta a tal fine;

I) in ogni caso, condannare la convenuta agli ulteriori importi, da quantificarsi in via equitativa, anche a titolo di danno biologico subito dagli odierni attori in conseguenza del protratto disagio materiale e psicofisico provocato dalle circostanze descritte in premessa;

J) in ogni caso, condannare la convenuta a rimborsare a ciascuno degli odierni attori la somma di
€ 734,00, siccome esborsata per costo C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo.
4 Tribunale di Teramo

K) Conseguentemente, condannare la convenuta al pagamento di tutte le suddette somme ovvero di quelle diverse, maggiori o minori, che saranno ritenute di giustizia all'esito del giudizio, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
L) Con condanna altresì della convenuta al pagamento delle spese e competenze del presente procedimento”.
Con comparsa del 14.11.2016 si è costituita in giudizio Controparte_7 in persona del legale rappresentante p.t., eccependo preliminarmente la nullità
[...] della notifica dell'atto di citazione per difetto di procura alle liti, nonché, in via subordinata, la decadenza e la prescrizione dell'azione ex art. 1669 c.c. Nel merito, la società convenuta ha impugnato e contestato la domanda attorea sia nell'an che nel quantum, evidenziando l'insussistenza dei vizi costruttivi dedotti e la non riferibilità eziologica degli stessi all'impresa costruttrice. In via subordinata, ha manifestato disponibilità all'esecuzione diretta delle opere eventualmente ritenute necessarie, con esclusione “di ogni pagamento di importo per equivalente”.
Con comparsa del 12.11.2016, si è costituito in giudizio il in Controparte_2 persona dell'Amministratore pro tempore, eccependo anch'egli la nullità della notifica dell'atto di citazione per mancanza di procura alle liti, nonché l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio. Il convenuto, inoltre, ha CP_2 evidenziato l'inopponibilità delle risultanze peritali di cui all'accertamento tecnico preventivo, in quanto svoltosi nel contraddittorio con la sola impresa costruttrice e, da ultimo, ha insistito per il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto.
Istruita in via documentale e mediante consulenza tecnica d'ufficio, all'udienza del 22.5.2024, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione del termini ex art. 190 c.p.c.
Con ordinanza del 17-18.12.2024, preso atto del denunciato decesso dell'attrice Per_1
è stata disposta la rimessione della causa sul ruolo istruttorio onde addivenire
[...] all'interruzione del giudizio.
Con comparsa depositata telematicamente in data 9.1.2025, si è costituito in giudizio Parte_3 quale unico erede e successore universale di invocando la
[...] Persona_1 prosecuzione del giudizio ex art. 302 c.p.c. e riportandosi integralmente alle domande e alle difese articolate dalla dante causa.
Ricostituito il contraddittorio, all'udienza del 25.2.2025, previa precisazione delle conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione senza assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è parzialmente fondata, nei limiti di seguito esposti.

1. Pregiudizialmente deve essere esaminata l'eccezione sollevata dai convenuti ai fini della declaratoria di nullità della notifica dell'atto di citazione ai sensi dell'art. 11 L. n. 53/1994, per assenza della procura alle liti in calce all'atto notificato dalla difesa attorea. Com'è noto, l'art. 1 L. n. 53/1994 prescrive che può procedere alla notificazione di atti in materia civile, amministrativa e stragiudiziale a mezzo del servizio postale, secondo le modalità previste dalla
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legge 20 novembre 1982, n. 890, “l'avvocato munito di procura alle liti a norma dell'articolo 83 del codice di procedura civile”. In forza di tale disposizione, dunque, deve ritenersi che, in deroga all'art. 125, comma 2, c.p.c. (“la procura al difensore dell'attore può essere rilasciata in data posteriore alla notificazione dell'atto, purché anteriormente alla costituzione della parte rappresentata”), in ipotesi di notifica in proprio, la procura alle liti deve necessariamente preesistere all'esecuzione della notificazione. Tanto premesso, tuttavia, l'allegazione della procura rilasciata al difensore non costituisce un requisito essenziale della notifica, sicché la sua eventuale omessa allegazione all'atto notificato non ha alcuna efficacia sulla validità della notifica stessa.
In ogni caso, com'è noto, lo scopo della notificazione degli atti di “vocatio in ius” è attuare il principio del contraddittorio sicché tale finalità può dirsi raggiunta con la costituzione nel presente giudizio dei destinatari dell'atto, comportamento avente efficacia sanante ex tunc. L'eccezione sollevata dai convenuti sul punto, pertanto, è infondata e deve essere rigettata.

2. Parimenti infondata è l'eccezione pregiudiziale di improcedibilità, sollevata dalla difesa del in ragione dell'omesso esperimento del tentativo di mediazione. CP_2
Sul punto giova rammentare, ex l'art. 5, comma 1, D. Lgs. 28/2010, che “Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, associazione in partecipazione, consorzio, franchising, opera, rete, somministrazione, società di persone e subfornitura, è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo”. Tale previsione, tuttavia, in ossequio al disposto di cui all'art. 71 quater disp. att. c.c., nella parte in cui sottopone a mediazione obbligatoria le controversie di carattere condominiale, si riferisce alle controversie derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo
VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice.
L'esperimento del tentativo di mediazione, dunque, non costituisce condizione di procedibilità per tutte quelle controversie afferenti a violazioni delle norme sostanziali codicistiche, quale l'azione risarcitoria fondata su fatto illecito del condominio nei confronti del singolo partecipante allo stesso, non essendo sufficiente in tal caso - per configurarne il carattere condominiale - la qualità di condomino di uno stabile (cfr. Tribunale Taranto, 08/01/2024, n. 34, Tribunale di Torino, 11/11/2021
n. 4927).
Ne consegue, pertanto, il rigetto dell'eccezione di improcedibilità sollevata dal CP_2 convenuto.

3. Tanto premesso, passando alla qualificazione giuridica dell'azione promossa dagli attori nei confronti di occorre evidenziare che Controparte_1 costoro lamentano danni occorsi agli immobili di loro proprietà, tutti in tesi da ricondursi alla responsabilità della società costruttrice, che non avrebbe eseguito l'opera conformemente alle prescrizioni tecnico-normative.
6 Tribunale di Teramo

La prima questione da affrontare attiene, dunque, alla riconducibilità dei vizi lamentati al perimetro applicativo dell'art. 1669 c.c., in forza del quale “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”. Com'è noto, nonostante la sua collocazione sistematica nell'ambito della disciplina dell'appalto, tale disposizione configura un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale – con carattere di specialità rispetto al disposto di cui all'art. 2043 c.c. (cfr. Cass. SS.UU. 3 febbraio 2014, n. 2284) – sancita per ragioni e finalità di interesse generale che non trae fondamento dal contratto d'appalto, quanto, piuttosto, dal fatto in sé di aver costruito l'immobile, indipendentemente dalla qualifica del rapporto giuridico sottostante.
Tale responsabilità, dunque, trascende il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore e può essere esercitata nei confronti di quest'ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti (cfr., Cass.
Civ. sez. II, 10/11/2023, n.31301; Cass. Civ. civile sez. II, 01/08/2023, n.23470).
Inoltre, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, cui questo Tribunale intende dar seguito, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'immobile, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte dell'edificio, incidano sulla struttura e funzionalità globale dello stesso, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come ad esempio nelle ipotesi di infiltrazioni d'acqua e umidità nelle murature (così, Cass. n. 27315/2017, nonché Cass.
n. 84/2013).
Pertanto, costituiscono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardano elementi secondari conseguenti ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, eliminabili solo con lavori di manutenzione (e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici), tali da comprometterne la fruizione, secondo la sua destinazione propria (tra le altre: Cass. SS.UU. n.7756/2017; Cass. n.456/2016; Cass. n. 26529/2020; Cass. n.27315/2017; Cass.
n. 15846/2017; Cass. n. 24763/2015; Cass. n.14188/2014; Cass. n.27433/2013; Cass. n. 20644/2013).
L'azione ex art. 1669 c.c., inoltre, com'è noto, ha carattere personale e ben può essere promossa da ciascun condomino senza necessità che al giudizio partecipino gli altri condomini, sia nel caso in cui i vizi denunciati riguardino la cosa comune, sia se investano delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (cfr. Cassazione civile sez. II, 10/04/2000, n. 4485).

4. L'applicazione delle suesposte coordinate ermeneutiche al caso di specie consente di sussumere la domanda risarcitoria formulata dagli attori nei confronti del venditore-costruttore nell'alveo dell'azione di cui all'art. 1669 c.c., avendo gli attori lamentato carenze costruttive degli immobili idonee a comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione.
7 Tribunale di Teramo


5. Tanto premesso, deve ora procedersi alla disamina l'eccezione di decadenza tempestivamente formulata da entrambi i convenuti nelle rispettive comparse di costituzione, unitamente a quella di prescrizione.
In particolare, l'art. 1669 c.c. stabilisce, nei suoi due commi, due termini differenti: il primo, a pena di decadenza, per la denuncia dei difetti dell'opera all'appaltatore (un anno dalla scoperta degli stessi); il secondo, di prescrizione per l'esercizio dell'azione (ancora una volta un anno decorrente dalla denuncia).
Ai fini della decorrenza del termine di decadenza, tuttavia, non è sufficiente la mera conoscenza, da parte del committente, dei difetti dell'opera, essendo invece necessario un certo grado di certezza e consapevolezza sia della gravità dei vizi, sia della loro riconducibilità alla cattiva esecuzione dell'opera da parte del costruttore. Cognizione dunque, questa, che presuppone quantomeno lo svolgimento di indagini circa la derivazione causale dei difetti stessi (cfr. Corte appello Ancona, sez. I, 22.6.2021, n.
749).
In tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., infatti, il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause (cfr. Cassazione civile sez. II, 29/10/2019, n. 27693).
Sulla scorta delle superiori considerazioni, dunque, nel caso di specie, deve ritenersi che i termini decadenza e di prescrizione ex art. 1669 c.c. non siano mai decorsi.
La perizia giurata richiesta dagli attori ai fini della comprensione dalla gravità e dell'eziologia dei vizi lamentati, redatta dal geom. infatti, è datata 28.11.2014 e, solo qualche mese dopo, è stato CP_3 incardinato presso codesto Tribunale il procedimento per accertamento tecnico preventivo nei confronti della società convenuta (circostanze adeguatamente documentate e, altresì, non specificamente contestate con i noti effetti ex art. 115 c.p.c.), da intendersi quale formale denunzia dei vizi già evidenziati dal consulente di parte.
Com'è noto, inoltre, la notificazione del ricorso e del correlato decreto giudiziale determina l'interruzione della prescrizione e la sua protrazione fino alla conclusione del procedimento, ritualmente coincidente, nel caso di specie – trattandosi di ATP – con il deposito della relazione del consulente nominato, avvenuta in data 7.10.2015 (dunque, addirittura prima dello spirare del termine annuale di decadenza).
A ciò si aggiunga che, in data 29-31.8.2016, ai convenuti è stata notificato l'atto introduttivo del presente giudizio, da ritenersi quale ulteriore atto interruttivo ex artt. 2943 c.c.
Le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dai convenuti, dunque, non meritano accoglimento.

6. Nel merito, la domanda attorea è fondata e deve essere accolta, sia pure nei limiti di seguito enunciati.
8 Tribunale di Teramo

Innanzitutto, deve ritenersi raggiunta la prova dei vizi dedotti dagli attori sub specie di infiltrazioni, muffe e difetti ai fermi delle persiane, nonché la prova della riferibilità eziologica degli stessi alla condotta del costruttore-venditore.
Il consulente nominato nel presente giudizio, infatti, ha accertato e rilevato che: “Gli appartamenti in esame e le parti comuni presentano in alcune zone in maniera diretta e visibile ad occhio nudo infiltrazioni d'acqua, fenomeni di umidità e muffe, mentre in altre il fenomeno è poco visibile ma rilevato attraverso l'indagine termografica. Le indagini infatti hanno confermato la presenza di infiltrazioni nelle zone in cui il fenomeno è visibile anche ad occhio nudo. Oltre a tale conferma è possibile dire che questo fenomeno è in continuo aumento in quanto la temperatura minore registrata in alcuni casi non risulta più una condizione puntuale, ma bensì in espansione nella parete, nonostante ancora il fenomeno (infiltrazione) non sia visibile ad occhio nudo” (cfr. pag. 10 CTU in atti).
Più nello specifico, il CTU ha evidenziato che: “I fenomeni sono evidenti presso il piano terzo dell'edificio, e precisamente all'angolo tra il solaio di copertura e la tamponatura esterna degli appartamenti contraddistinti dai sub 45 di proprietà del IG. , sub 48 di proprietà Parte_2 della IG.ra e del vano scala condominiale. Sono altrettanto evidenti le infiltrazioni Persona_1 al piano secondo, e precisamente all'angolo tra il solaio superiore e la tamponatura esterna, in corrispondenza dei balconi superiori, degli appartamenti contraddistinti dai sub 20 di proprietà del
IG. e sub 22 di proprietà della IG.ra . Al piano secondo Parte_1 Persona_1 nell'appartamento del IG. è presente anche un'infiltrazione nella camera a sud-ovest, e Parte_1 precisamente all'angolo tra il solaio superiore e le tamponature esterne lati sud e ovest. Sempre al piano secondo nell'appartamento della IG.ra è anche presente un'infiltrazione nella Persona_1 camera a nord-est, e precisamente sia all'angolo tra il solaio superiore e le tamponature esterne lati nord ed est e sia all'angolo tra il solaio di calpestio e le tamponature esterne lati nord ed est”. A ciò si aggiunga che “A seguito del sopralluogo è emersa anche la difettosità dei fermi delle persiane che avevano perso il loro stabile alloggiamento nelle mura perimetrali esterne” (cfr. pag. 10
CTU in atti).
Ciò premesso, quindi, il CTU ha accertato la riferibilità eziologica dell'attuale stato dell'immobile alla condotta della società convenuta.
In particolare, l'ausiliario ha rilevato che: “Le cause dei vizi sopra descritti sono riconducibili ad un difetto di costruzione dell'opera e nello specifico per le unità immobiliari al piano terzo a una carenza o inadeguata posa in opera dell'isolamento termico di copertura, per quelle al piano secondo a una carenza o inadeguata posa in opera dell'isolamento termico dei balconi superiori. Al secondo piano nella camera a nord-est dell'appartamento della IG.ra e nella camera a sud- Persona_1 ovest dell'appartamento del IG. le infiltrazioni presumibilmente si sono propagate da Parte_1 quelle del piano superiore presenti in corrispondenza degli stessi punti. Anche la difettosità dei fermi delle persiane è riconducibile ad un difetto di costruzione in quanto gli “stop” per il fissaggio erano di lunghezza insufficiente, provocando perdite di aderenza”, escludendo invece qualsivoglia rilievo alle pensiline realizzate dagli attori nella parete nord del secondo piano, atteso che “la loro realizzazione
9 Tribunale di Teramo

non ha generato ponti termici puntuali né lineari, quindi non ha inficiato in modo evidente sul comportamento energetico dell'edificio” (cfr. pag. 13 CTU in atti). Sotto altro profilo, quanto alla dedotta difettosità del cappotto termico dell'immobile, il CTU ha evidenziato: “Non ritengo che gli inconvenienti lamentati e riscontrati siano riconducibili a difetti nella coibentazione termica di tutte le strutture perimetrali costituenti l'involucro esterno del fabbricato, pertanto per l'eliminazione dei difetti connessi alla realizzazione del cappotto isolante termico esterno non è previsto alcun intervento da porre in essere, se non per una fascia di 50 cm sulle pareti esterne al di sotto del cornicione, altezza delle pareti esterne del piano terzo” (pag. 19 perizia in atti).
In risposta al quesito posto dal Giudicante, quindi, il CTU ha provveduto alla individuazione delle opere necessarie alla eliminazione delle criticità riscontrate sull'immobile, quantificandone il costo, pari a complessivi € 108.772,16 (cfr. pag. 24 perizia in atti).
Le conclusioni cui è pervenuto il consulente, dunque, fondate su una corretta metodologia scientifica, nonché immuni da vizi logici o motivazionali, devono esser condivise dal Tribunale, con conseguente condanna della società costruttrice-venditrice al ristoro, in favore degli attori in solido, della somma individuata dal CTU quale costo totale dei lavori da effettuare per l'eliminazione i vizi e i difetti rilevati sia sulle parti comuni dello stabile sia sulle proprietà individuali degli attori, oltre interessi dalla domanda al saldo.

7. Al contrario, non posso essere accolte le ulteriori istanze risarcitorie formulate dagli attori in termini di deprezzamento degli immobili, danno biologico, danno da “manutenzione ordinaria forzata”
e danno da maggior consumo energetico, in assenza di prova specifica dell'an e del quantum dell'effettivo pregiudizio patito ex art. 2697 c.c. Sul punto, infatti, gli attori si sono limitati a generiche allegazione prive di qualsivoglia supporto probatorio.

8. Sulla base della perizia in atti e della condanna dell' ex art. 1669 c.c., inoltre, deve CP_1 essere rigettata la domanda risarcitoria formulata dagli attori nei confronti del CP_2 ex art. 2051 c.c.
[...]
In particolare, giova rammentare che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno o più condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile ex art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. (cfr. Corte appello
Brescia sez. II, 18/04/2019).
Orbene, tuttavia, nel caso di specie, gli attori non hanno provato la riferibilità eziologica dei danni patiti alla res custodita (parti comuni dell'edificio), né siffatta circostanza è emersa dalla consulenza tecnica espletata.

9. Quanto alle spese processuali, infine, non si apprezzano plausibili ragioni per derogare alla regola generale della soccombenza sancita dall'art. 91 c.p.c., sicché:
10 Tribunale di Teramo

- deve essere condannata al rimborso Controparte_1 delle spese di lite sostenute dagli attori;

- gli attori, in solido tra loro, debbono essere condannati al rimborso delle spese sostenute dal
. Controparte_2
Tali spese vengono liquidate come da dispositivo, mediante applicazione dei parametri di cui al
D.M. 55/2014.
10. Infine, in ragione della soccombenza, le spese del procedimento di ATP e di CTU devono essere poste definitivamente ed esclusivamente a carico dell' Controparte_1
[...]


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica in persona del Giudice dott.ssa Mariangela
Mastro, definitivamente decidendo la causa iscritta al n. 3410/2016 R.G., ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
1) ACCOGLIE in parte qua la domanda proposta dagli attori ex 1669 c.c. e, per l'effetto,
CONDANNA in persona del legale Controparte_1 rappresentante p.t., al pagamento, in solido e in favore di , Parte_1 Parte_2
e quest'ultimo in qualità di erede di di Parte_3 Persona_1 complessivi € 108.772,16, oltre interessi dalla domanda al saldo;

2) RIGETTA la domanda ex art. 2051 c.c. proposta dagli attori nei confronti di
; Controparte_2
3) CONDANNA in persona del Controparte_1 legale rappresentante p.t., al rimborso delle spese di lite sostenute dagli attori che si liquidano in € 793,70 per esborsi (CU, marca e spese di notifica) e in € 14.103,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge, da distrarsi in favore dei difensori antistatari;

4) CONDANNA, in solido tra loro, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 quest'ultimo in qualità di erede di al rimborso delle spese
[...] Persona_1 di lite sostenute da , in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2 che si liquidano in € 14.103,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge;

5) pone definitivamente a carico di Controparte_1 in persona del legale rappresentante p.t., le spese di CTU e le spese relative al procedimento
[...] di ATP.
Così deciso in Teramo, il giorno 25 giugno 2025.
Il Giudice
Mariangela Mastro
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