TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
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VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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Nel procedimento iscritto al n. 8694/2024 R.G.
Oggi 11 febbraio 2025 h.14.41 dinanzi al g.i. designato dott.ssa Ivana Peila compaiono: per parte ricorrente: avv. AVOLA FARACI er parte convenuta: avv. CP_1
POLLANO DAVIDE e MATARRESE
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte ricorrente: richiama le conclusioni in atti per udienza 31 gennaio 2025 e insiste sulle spese dell'intimazione: la morosità era stata in parte sanata. parte convenuta: richiama le conclusioni in atti e contesta la ricostruzione avversaria perché il contratto ha avuto decorrenza giugno 2022 e si è risolto ad aprile 2024 e il conduttore ha sempre pagato prima della scadenza saldo dicembre 2023 e parte gennaio
2024, richiama art. 7 contratto e per stessa allegazione di controparte solo a dicembre
2024 il ha fatto “chiarezza sulle spese di riscaldamento” e comunque sono CP_2
state subito saldate quanto richieste. Insta sulla legittimità della compensazione come da corrispondenza tra le parti e la risoluzione consensuale era a fine aprile 2024 e solo per causa di controparte le chiavi sono state consegnate in udienza.
Su richiesta del giudice le parti precisano che le mensilità da febbraio 2024 ad aprile
2024 sono state corrisposte regolarmente. Non è stata corrisposta la mensilità di maggio
2024.
Le parti discutono la causa e il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice unico
Ivana Peila

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE OTTAVA CIVILE
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Il giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iniziata iscritta al n. 8694/2024 di R.G., promossa da:
elettivamente domiciliata in Torino alla via Montevecchio n. 5 presso lo studio Parte_1 dell'avv. Roberta M. Avola Faraci che la rappresenta e difende come da procura alle liti in atti;

Parte ricorrente contro
lettivamente domiciliato presso il domicilio digitale degli avv.ti Davide Pollano CP_3
e Jessica Matarrese che lo rappresentano e difendono come da procura alle liti in atti;

Parte resistente
Oggetto: ricorso ex art. 447 bis c.p.c.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente: “dichiarare risolto per inadempimento il contratto stipulato tra le parti per morosità del conduttore, e di rigettare le domande avversarie. Con vittoria di spese, ivi comprese quelle precedenti al mutamento del rito.
Per parte resistente: “previa ordinanza di mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. fin da ora chiedendo un termine per il deposito di memoria integrativa e documenti ai sensi dell'art. 426 s.s. c.p.c., dichiarare che non sussiste la morosità del conduttore ritenendo legittima la compensazione operata rispetto a tutta la mensilità del mese di dicembre 2023 e parziale quella di gennaio 2024, accertare l'inadempimento della proprietà rispetto alla clausola sette del contratto di locazione, accertare che la proprietà ha fornito i resoconto consuntivi e preventivi solo dopo la notifica dello sfratto in data 5\3\2024 e che il conduttore ha prontamente provveduto al pagamento il successivo
18\3\2024 ed in ogni caso accertare che non sussisteva la grave morosità azionata da controparte.
Accertare che in forza dei gravi inadempimenti della proprietà rispetto al godimento del bene in favore del conduttore rappresentano giusta causa per non proseguire nel contratto in essere e per l'effetto dichiarare risolto per grave inadempimento della signora ST il contratto di locazione, condannando la proprietà alla restituzione della cauzione di € mille\oo a suo tempo versata, maggiorata dagli interessi di legge. Con vittoria delle spese di lite.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
La domanda giudiziale è proponibile avendo le parti esperito senza esito positivo, la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 comma primo bis del d. lgs n. 28 del 2010 e s.m.i.

2. Ricostruzione del procedimento.
Il presente giudizio è stato introdotto a seguito dell'emissione dell'ordinanza di mutamento del rito ex artt. 667 c.p.c. in data 16 maggio 2024 (procedura rg 3855/2024). La difesa di parte ricorrente non ha depositato la memoria integrativa nel termine assegnato al 2 settembre 2024, mentre la difesa di parte convenuta ha depositato la memoria in data 19 settembre 2024 (e quindi nel rispetto del termine di giorni prima dell'udienza fissata al 1° ottobre 2024).
Da ciò conseguente l'infondatezza dell'istanza preliminare della difesa di parte convenuta di
“mutare il rito ed assegnare i termini ex art. 426 c.p.c.”.
In corso di causa, i difensori hanno redatto un verbale di riconsegna dell'immobile (16 maggio
2024).

3. Giurisprudenza
Come noto, secondo i principi affermati dalla consolidata giurisprudenza di legittimità in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. civ., Sez. I, 15 luglio 2011, n. 15659; Id., Sez. III, 20 gennaio 2015, n. 826, nonché Cass. Civ., Sez. Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533).
Con riferimento all'esecuzione del contratto di locazione si è chiarito che “a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli artt.
5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, tuttavia, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della "mora debendi" a dolo o colpa grave del debitore” (cfr Cass. civ., Sez. III, 11 aprile 2006, n. 8418; Id., Sez. III, 18 novembre 2010, n.
23257).

4. Ricostruzione dei fatti.
Nella fattispecie la locatrice ha depositato (in sede di procedimento di convalida) il contratto di locazione regolarmente registrato stipulato con il convenuto ed ha quindi fornito la prova della sussistenza del rapporto contrattuale dedotto e del diritto al percepimento del canone di locazione di dicembre 2023 e di parte di quello di gennaio 2024.
Il conduttore si è costituito in giudizio per contestare la morosità allegando di aver provveduto al pagamento della somma di € 585,60 per la riparazione del termosifone (doc. 3, fattura datata 21 novembre 2023) e di aver pertanto “compensato” il debito per i canoni con tale credito, e ciò in conformità allo scambio di corrispondenza intercorsa tra i legali (doc. 6-9).
Dalla lettura dei documenti prodotti emerge la non opposizione della locatrice alla comunicazione del conduttore della volontà di ricercare con un proprio tecnico di risolvere il problema del riscaldamento attesa la prolungata inerzia della ricorrente e, pertanto, seppure non autorizzata, la compensazione del credito vantato di € 585,60 con il canone di dicembre 2023 e parte di quello di gennaio 2024 risulta giustificata.
Costituisce altresì circostanza non contestata l'omesso pagamento della mensilità di maggio 2024.
In merito, la difesa di parte convenuta sostiene che “il contratto si era già risolto in precedenza
(“con la mensilità di aprile”), tanto che il verbale di consegna recava la data del 2 maggio 2024, poi corretto in 16 maggio 2024. La documentazione prodotta non è sufficiente per ritenere formalizzato un accordo di “risoluzione consensuale del contratto” alla data del 30 aprile 2024, e, del resto, la stessa di difesa di parte convenuta in sede di costituzione nel giudizio di convalida (memoria 15 maggio 2024) aveva affermato di aver “comunicato il recesso dal contratto”: tale comunicazione non è stata prodotta, e non lo avrebbe comunque esonerato dall'obbligo di corrispondere le mensilità per il c.d. periodo di preavviso.
Considerato che all'udienza del 16 maggio 2024 le parti non hanno dichiarato di aver rispettivamente restituito ed accettato le chiavi dell'immobile (tanto che è stata emessa il giorno successivo l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.), e preso atto della data che risulta dal verbale dopo la correzione, ossia il 16 maggio 2024 (e non il 2 maggio 2024), si ritiene che il conduttore sia moroso nel pagamento della mensilità di maggio 2024.
Per quanto attiene alle spese di riscaldamento, si puntualizza quanto segue.
La difesa della locatrice si è limitata a produrre, in sede di intimazione di sfratto, due rendiconti e due bonifici di pagamento a favore del Condominio per “spese di competenza del conduttore”, ma non ha prodotto il verbale di assemblea condominiale di approvazione delle spese di riscaldamento.
Non solo.
Attesa la controversia in corso tra il conduttore ed il Condominio ove è sito l'immobile condotto in locazione, la stessa difesa di parte ricorrente ha dichiarato che tale domanda “sarà oggetto di separato giudizio” e la documentazione prodotta dalla difesa di parte convenuta non è sufficiente per ritenere che la locatrice sia stata inadempiente rispetto all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa.

Per questi motivi

si accoglie la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di parte convenuta rispetto alla mensilità di maggio 2024.
In merito alla domanda di “condanna la proprietà alla restituzione della cauzione di € mille\oo a suo tempo versata, maggiorata dagli interessi di legge”, si rileva che la stessa, quale domanda riconvenzionale, avrebbe dovuto essere richiesta previa istanza di differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c. poiché proposta per la prima volta nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. dopo il mutamento del rito e non formulata in sede di comparsa di costituzione nella fase di convalida (cfr
Cass. civ., Sez. III, 21 giugno 2023, n. 17772).
Sussistono gravi ed eccezionali ragioni (soccombenza parziale reciproca e negligenza di entrambe le parti in sede di formalizzazione dell'accordo di “risoluzione consensuale”) per giustificare la compensazione integrale delle spese di lite della fase di convalida e del presente giudizio.

p.q.m.

il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
visti gli artt. 429 e 447 bis c.p.c.
accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di parte convenuta;

dichiara inammissibile la domanda di condanna alla restituzione della cauzione di € 1.000,00, oltre interessi legali dal 16 giugno 2022 al saldo formulata dalla difesa di parte convenuta;
visto l'art. 92 c.p.c.
dichiara la compensazione integrale delle spese di lite.
Torino, 11 febbraio 2025.
Il giudice
Ivana Peila