T R I B U N A L E O R D I N A R I O D I VITERBO
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R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O

Il Tribunale ordinario di Viterbo in persona del giudice unico dott. ssa Francesca Capuzzi, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 65 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 e vertente
TRA
(C.F. ) nata a [...] il [...], ivi residente in [...] C.F._1
Pieve di Cadore n. 17, rappresentata e difesa e dall'avv. Roberto Cappadona del foro di Viterbo (C.F.
), presso il cui studio, sito in Viterbo via Monte Santo n. 35, elegge domicilio, CodiceFiscale_2 giusto mandato in calce all'atto di citazione.
ATTRICE
E
C.F. ), nata a [...] l'[...], ivi residente in Controparte_1 CodiceFiscale_3
Via Monte Bianco nr.14 e (C.F. ), nato a [...] il Controparte_2 CodiceFiscale_4
22.05.1972 ed ivi residente in [...], entrambi elettivamente domiciliati in Roma, Via
Costantino Morin 45, presso lo studio dell'Avvocato Marco Blasi che li rappresenta e difende giusta delega in calce alla comparsa.
CONVENUTI IN RIASSUNZIONE
OGGETTO: responsabilità contrattuale per vizi della cosa venduta.
posta in decisione all'udienza del 5 dicembre 2024 mediante deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc sulle seguenti conclusioni: per : “Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta ed eccezione: - Parte_1 accertare l'esistenza dei vizi contestati e dichiarare la responsabilità della Sig.ra - CP_3 venditrice- ex art. 1490 cod. civ;
- per l'effetto, ex art. 1492 cod. civ disporre la riduzione del prezzo di vendita dell'immobile sito in Viterbo via Pieve di Cadore 17 distinto al N.C.E.U. al foglio 171, part. 344, sub. 5, nella misura di € 30.333,33, quale somma necessaria indicata dal CTU in sede di ATP per eliminare i vizi;
- condannare la Sig.ra il Sig. in solido tra loro, Controparte_1 Controparte_2 in qualità di eredi della Sig.ra al pagamento della suddetta somma in favore CP_3 dell'attrice, o in quella maggiore o minore che risulterà dovuta all'esito del giudizio anche attualizzata in via equitativa, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
- condannare i Sigg.ri e Controparte_1 il Sig. in solido tra loro, in qualità di eredi della Sig.ra al risarcimento Controparte_2 CP_3 del danno provocato all'attrice, costituito dal mancato godimento della sua proprietà e fino all'esito delle opere di rifacimento del tetto, danno da quantificarsi in via equitativa ovvero all'esito di C.T.U. in corso di giudizio;
- condannare i Sigg.ri e in solido tra loro, in Controparte_1 Controparte_2 qualità di eredi della Sig.ra al pagamento dell'importo di € 721,83 quale quota parte CP_3 corrisposta dall'attrice per le opere di messa in sicurezza;
- condannare parte convenuta alla refusione delle spese sostenute per il procedimento di ATP (RG n. 1043/21). Con vittoria di spese e compensi professionali”.
Per ed “Piaccia al Giudicante adito, ogni contraria istanza Controparte_1 Controparte_2 disattesa, a. In accoglimento dell'eccezione preliminare di tardività della denuncia (ex art. 1495 c.c.) dichiarare l'attrice decaduta dall'azione e conseguentemente dichiarare la improponibilità ed improcedibilità della domanda;
b. Nel merito respingere le domande tutte, perché infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti”.
IN FATTO E DIRITTO
Parte attrice ha citato in giudizio da cui aveva acquistato un immobile, sito in Viterbo, CP_3 via Pieve di Cadore n. 17, distinto al NCEU foglio 171, particella 344, sub 5 al prezzo di € 61.000, deducendo di aver scoperto, solo dopo l'acquisto e a seguito di indagine tecnica effettuata mediante rimozione di porzioni di parete, l'esistenza di un grave problema di staticità dell'intero edificio derivante dal tetto, per emendare il quale era necessario un intervento di rifacimento.
L'intervento, la cui necessità era stata riscontrata da un accertamento tecnico preventivo svoltosi di fronte al tribunale di Viterbo, comportava un costo, per ciascuno dei sei condomini, di € 30.333,33, pari a circa la metà del valore di acquisto dell'appartamento e pertanto chiedeva la riduzione del prezzo in misura corrispondente, oltre al risarcimento del danno subito, incluso quello derivante dal mancato godimento del bene che era destinato a propria abitazione.
Interrotto il giudizio per decesso della convenuta, esso era riassunto nei confronti degli eredi,
e che, tempestivamente costituiti, hanno dedotto la conoscenza dei vizi CP_1 Controparte_2 dell'immobile da parte dell'attrice a far data dal 20 gennaio 2021, prima della stipula del contratto di acquisto, e la conseguente decadenza dall'azione per tardività della denuncia.
In particolare, gli eredi della venditrice hanno dedotto che la conoscenza ovvero la conoscibilità dei vizi derivava dall'avvenuta consegna all'acquirente dei documenti attestanti i lavori straordinari al sottotetto e dall'indicazione, da parte dell'agente immobiliare, dell'esistenza di crepe sui muri, effettuata alla presenza del convivente e del fratello della stessa quest'ultimo esperto del Pt_1 settore edile;
inoltre, hanno dedotto che proprio in ragione di tali vizi l'acquirente aveva ottenuto un abbassamento del prezzo di vendita da € 78.000 € 61.000 e che comunque l'immobile era stato accettato nello stato in cui si trovava, inclusi i vizi, con la sottoscrizione dell'atto di acquisto. Espletata l'istruttoria a mezzo acquisizione di documenti, tra cui la relazione tecnica redatta in sede di accertamento tecnico preventivo, ed escussione dei testi, la causa era trattenuta in decisione all'udienza del 5 dicembre 2024, sostituita con il deposito di note scritte, sulle conclusioni delle parti e previa assegnazione dei termini di legge per il deposito di memorie conclusionali e repliche.
La domanda è fondata e merita accoglimento.
Dalla consulenza tecnica espletata nel corso dell'accertamento tecnico preventivo è emerso che l'appartamento oggetto di compravendita presentava significativi problemi di staticità; infatti, il perito ha riscontrato la presenza di “distacchi sugli spigoli interni dei due tramezzi dalla perpendicolarità del muro portante perimetrale;
lesioni nel muro di spina sul lato sud est con frattura fessurativa dai
10 ai 30 mm ad andamento inclinato e lesione sulla parete perimetrale dove si intravede la lesione della muratura di tufo” da ascrivere “alla vetustà delle travi in legno, risalenti ai primi anni '50, e alla spinta che hanno esercitato le capriate sul muro perimetrale, che è parzialmente ruotato, provocando distacchi nei punti di attacco delle tramezzature e lesioni nelle murature portanti di spina”.
Tali valutazioni sono coerenti con quelle effettuate dall'ingegnere che, dopo i fatti di causa, CP_4
è stato incaricato dall'amministrazione del condominio di porre in sicurezza la copertura del fabbricato.
Nella relazione dell'ingegnere si legge che gli elementi portanti dell'edificio presentavano un'eccessiva curvatura e la staffa in metallo collegata al “monaco” della capriata del tetto era deformata, con conseguenti lesioni nelle pareti sottostanti degli appartamenti, tra cui quello della signora pertanto è stato eseguito un intervento di messa in sicurezza della copertura, Pt_1 inserendo dei tiranti di rinforzo nelle capriate lignee per ridurre la spinta orizzontale sulla muratura di appoggio e inserendo dei rinforzi lignei in corrispondenza dei muri portanti, al fine di garantire temporaneamente la sicurezza dell'edificio e in previsione di un prossimo rifacimento del tetto, con realizzazione di cordolo mitrale e riparazione delle lesioni nelle murature portanti.
Anche il consulente tecnico d'ufficio ha concluso per la necessità del completo rifacimento della struttura del tetto e ha quantificato il costo dell'intervento in € 182.000, che graverà su ciascuno dei sei condomini per la somma di € 30.000, corrispondente a circa la metà del valore di acquisto del bene da parte della signora Pt_1
Pertanto, deve concludersi che il vizio che affligge l'immobile venduto ne diminuisce grandemente il valore così da giustificare la riduzione, in misura corrispondente, del prezzo pagato.
La fondatezza della domanda non può essere paralizzata dalle eccezioni dei convenuti in riassunzione, che hanno dedotto che l'acquirente conosceva o, con l'uso dell'ordinaria diligenza, avrebbe potuto conoscere i vizi dell'immobile, con conseguente decadenza dalla garanzia per non averli tempestivamente denunciati entro gli otto giorni dalla scoperta.
Infatti, dall'istruttoria orale è emerso che al momento dell'acquisto l'unica problematica visibile era quella legata all'esistenza di una crepa in cucina, la cui origine poteva anche essere ascritta ad un pregresso assestamento della tinteggiatura ovvero alla vetustà dell'edificio, risalente agli anni cinquanta del secolo scorso (in questo senso la testimonianza di tecnico incaricato Testimone_1 dall'agenzia immobiliare di effettuare un sopralluogo sull'immobile su richiesta della sig.ra . Pt_1
Neppure dopo, quando il 21 gennaio 2021 i signori e rispettivamente Persona_1 Persona_2 fratello e marito dell'odierna un'attrice, effettuarono lo smontaggio dei pensili della cucina e si avvidero dell'ampiezza della fessura che, collocata tra l'angolo destro della finestra della cucina e i pensili, si estendeva in lunghezza, si ebbe certezza dell'entità e causa del vizio (cfr dichiarazioni degli stessi e n atti). Persona_1 Persona_2
Infatti, in tale occasione venne richiesto l'intervento dei vigili del fuoco e questi ultimi riscontrarono la presenza di “un pregresso distacco, di larghezza di circa 2 cm, tra muro perimetrale e muro di tramezzo”, ma non ne seppero individuare con certezza la causa ascrivendola “sia alla mancata realizzazione di ammorsatura tra le due murature sia ad un movimento pregresso della muratura perimetrale, che infatti appare leggermente inclinata verso l'esterno, senza però segni recenti di dissesto”.
Gli operatori intervenuti, e , escussi quali testimoni, hanno Testimone_2 Testimone_3 precisato che in occasione dell'intervento andarono a verificare la situazione nel sottotetto e videro che la capriata che sorreggeva la copertura del tetto era correttamente collegata ad una catena che funge da trazione e che non vi erano fessurazioni nei muri in prossimità degli incastri della catena, seppure il “monaco” posto al centro, costituito da una staffa in ferro, era piegato.
Tale circostanza indusse i vigili a suggerire al signor compagno dell'attrice e presente al Per_2 sopralluogo, di incaricare un tecnico per capire l'effettiva origine della fessurazione e se il fenomeno di dissesto fosse o meno ancora in corso, ma è stato solo l'intervento dell'architetto Testimone_4 che ha consentito all'attrice di assumere piena consapevolezza della gravità della situazione.
Il professionista, incaricato dalla di verificare le ragioni del distacco dei tramezzi dal muro Pt_1 portante, nella relazione del 25.2.2021 ha chiarito che la fessurazione della cucina interessava tutta l'altezza della parete, che tendeva a distaccarsi inclinandosi verso l'esterno, che le ragioni del dissesto erano da ricondurre all'eccessivo peso del tetto, che spingendo sulla parete portante la faceva ruotare verso l'esterno, precisando che per fare tale diagnosi ha avuto necessità di far rimuovere una parte dell'intonaco fessurato che suonava vuoto.
Tale approfondita indagine rende evidente che il vizio non era affatto conoscibile con l'ordinaria diligenza poiché seppure all'esterno vi erano indizi di una problematica, quali la visibilità di una crepa nella cucina dell'appartamento, essa poteva derivare da molteplici ragioni, anche da un pregresso assestamento ormai esaurito.
D'altronde, gli elementi addotti dai convenuti per sostenere la pregressa conoscenza del vizio da parte dell'attrice non hanno trovato riscontro nell'istruttoria, che ha dimostrato che quando la signora ha visionato per la prima volta l'immobile il prezzo era già stato ribassato da € 78.000 ad € Pt_1
68.000 (in questo senso testimonianze di e collaboratrici dell'agenzia Tes_5 Testimone_6 immobiliare che si è occupata della vendita) sicché l'ulteriore modesto ribasso al prezzo pattuito di € 61.000 rientra nella fisiologica evoluzione della trattativa intercorsa tra le parti, senza che lo sconto possa indurre a ritenere, come suggerito dai convenuti, che il venditore si sia prestato ad accordarlo proprio per la conoscenza dei vizi da parte del compratore.
La conoscibilità non può neppure essere argomentata dalla sottoscrizione dell'atto pubblico con cui la signora ha esplicitamente accettato i vizi dell'immobile, non potendo tale accettazione Pt_1 riferirsi ai vizi occulti del bene, né può derivare dalla motivazione del contratto di mutuo, acceso per
“esigenze familiari”, poiché essa può trovare spiegazione in molteplici e varie ragioni, non univocamente riconducibili, come preteso dai convenuti, all'esistenza e alla conoscenza del vizio gravante sul bene.
Nessun rilievo, poi, assume il fatto che il venditore consegnò al compratore i documenti attestanti l'avvenuta esecuzione di lavori straordinari sul tetto effettuati nel 2011, poiché tali documenti non recano alcuna indicazione dei problemi di staticità successivamente riscontrati, né rileva il fatto che, durante le visite dell'immobile, era presente il fratello dell'attrice, titolare di una ditta di ristrutturazioni edili.
La qualifica professionale di quest'ultimo ha contribuito a fare chiarezza poiché lui stesso, in sede di escussione testimoniale, ha dichiarato di aver richiesto, insieme al signor l'intervento dei vigili Per_2 del fuoco, ma non è sufficiente a dimostrare la conoscibilità della causa del dissesto solo ove si consideri che gli stessi vigili intervenuti non erano certi del fatto che il dissesto fosse ancora in atto al momento del sopralluogo e non hanno escluso che potesse trattarsi di un fenomeno di assestamento pregresso e ormai esaurito, suggerendo di fare indagini più approfondite, disposte le quali, dopo la rimozione di gran parte dell'intonaco da parte dell'architetto si è svelata Tes_4
l'estensione della crepa lungo tutta l'altezza del piano e l'incidenza del dissesto sull'edificio.
Orbene, è proprio la successione temporale degli eventi ad escludere la decadenza dalla garanzia per i vizi poiché il termine entro cui essa va fatta valere decorre dalla loro effettiva scoperta “che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obbiettiva e completa” (Cass. n. 6169/2011) sicché “ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta” (Cfr. Cass. 11046/2016).
Pertanto, la raccomandata dell'8 febbraio 2021 con cui l'attrice, prima di ricevere la relazione dell'architetto del 25.2.21, ha denunciato l'esistenza di “crepe presenti in cucina, Tes_4 probabilmente riconducibili ad un distacco tra muro perimetrale e muro di tramezzo” integra una denuncia, ancora generica poiché gli approfondimenti erano ancora in corso, ma idonea a interrompere la decadenza e a far valer la garanzia, con conseguente diritto della alla Pt_1 riduzione del prezzo dell'immobile nella misura di € 30.000, corrispondente al valore pro quota dell'importo quantificato dal CTU per rifare il tetto.
Su tale somma dovranno essere corrisposti gli interessi al tasso legale dal 13 gennaio 2021, data dell'acquisto e del versamento del prezzo, fino al saldo, a cui va aggiunto l'importo di € 721,83 sopportato dall'attrice quale condomina per porre in sicurezza provvisoria l'edificio (come chiarito dalla relazione dell'ingegner e provato dalla distinta di bonifico in atti), oltre interessi legali CP_4 su tale somma dal 18 marzo 2021, giorno del pagamento, al saldo.
Nulla deve essere riconosciuto quale risarcimento dell'ulteriore danno per diminuito godimento dell'immobile poiché è provato che l'edificio è stato messo in sicurezza immediatamente dopo la scoperta del vizio, come documentato dalla relazione dell'ingegner dell'aprile 2021 e dal CP_4 pagamento effettuato dalla stessa attrice il 18 Marzo 2021.
Le spese di lite, comprese quelle dell'accertamento tecnico preventivo, sono poste a carico dei convenuti e liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa proposta da così provvede: Parte_1

1. Dichiara l'esistenza di gravi vizi dell'immobile acquistato, per € 61.000, da e CP_3 distinto al NCEU del comune di Viterbo foglio 171, part. 344, sub. 5 e pertanto ne riduce il prezzo di € 30.000;

2. Condanna e quali aventi causa da al Controparte_1 Controparte_2 CP_3 pagamento della suddetta somma in favore di , oltre interessi da calcolarsi Parte_1 come in motivazione;

3. Condanna e quali aventi causa da al Controparte_1 Controparte_2 CP_3 pagamento della somma di € 721,83 in favore di , oltre interessi da calcolarsi Parte_1 come in motivazione;

4. Condanna e quali aventi causa da al Controparte_1 Controparte_2 CP_3 pagamento delle spese di lite in favore di che liquida in € 7.616 per compensi, Parte_1 oltre accessori di legge dovuti;

5. Condanna e quali aventi causa da al Controparte_1 Controparte_2 CP_3 pagamento delle spese di lite dell'accertamento tecnico preventivo in favore di
[...]
che liquida in € 1.528 per compensi, oltre accessori di legge. Pt_1

6. Pone definitivamente a carico di l'onere di corrispondere Controparte_1 Controparte_2 il compenso al CTU incaricato nel corso di accertamento tecnico preventivo e liquidato il 7 dicembre 2021, nella misura di € 970 per onorari ed € 22,15 per spese oltre accessori di legge.
Così deciso in Viterbo il 26 marzo 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Capuzzi