Sentenza n. 38/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CAGLIARI Sezione 3, riunita in udienza il
18/11/2025 alle ore 11:30 in composizione monocratica:
SC NICOLA, Giudice monocratico in data 18/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 248/2025 depositato il 31/03/2025
proposto da
Azienda Regionale Per L'Edilizia Abitativa - 03077790925
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 CF_Difensore_3 -
Difensore_4 - CF_Difensore_4 Rappresentante_1Rappresentato da - CF_Rappresentante_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Silius - Via Aldo Moro N. 14 09040 Silius SU
elettivamente domiciliato presso Email_2
C&c Srl - Concessioni E Consulenze - 07057670726
Difeso da
Difensore_5 - CF_Difensore_5
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. N. 087 142 2024 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 724/2025 depositato il 18/11/2025


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato al Comune di Silius, la ricorrente, “Azienda Regionale per l'Edilizia Abitativa”
(A.R.E.A.), ha impugnato l'avviso di accertamento per il mancato pagamento dell'IMU per l'anno impositivo 2019.
La ricorrente ha dedotto, sostanzialmente, un unico, seppure articolato, motivo di doglianza, con cui contesta l'insussistenza del presupposto di imposta in quanto, ai sensi dell'art. 13, co. 2 del D.L.
201/2011 (aggiornato alla Legge di Stabilità 2014) gli immobili tassati di proprietà di AREA sono da considerarsi alloggi “sociali” poiché possiedono i requisiti e le caratteristiche indicate dal Decreto del
Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008.
Il Comune si è costituita in giudizio ed ha chiesto il rigetto dell'avverso ricorso.
All'udienza del 18.11.2025, sulle conclusioni sopra riportate, la causa è stata tenuta a decisione

MOTIVI DELLA DECISIONE

Secondo la prospettazione della ricorrente, gli immobili sono da considerarsi alloggi “sociali” poiché possiedono i requisiti e le caratteristiche indicate dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008 e, pertanto, godono dell'esenzione di cui all'art. 13, secondo comma, del D.L. 201/2011.
Si tratta infatti di alloggi assegnati sulla base di una selezione pubblica a canone calmierato in base al reddito del beneficiario, che venire incontro alle esigenze abitative delle persone meno abbienti.
La natura di alloggi sociali deriverebbe peraltro dalla disciplina normativa regionale che regola l'attività di AREA, ovvero dalla Legge Regionale sarda n. 13/1989 (“Disciplina regionale delle assegnazioni e gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica”) e dalla Legge Regionale sarda n. 22/2016 (“Norme generali in materia di edilizia sociale e riforma di AREA”).
A tal fine, si rammenta che il legislatore, in materia di IMU, oltre a contemplare l'esenzione pretesa dalla contribuente, ha mantenuto forma la riduzione dell'imposta di euro 200 per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari, estendendone il campo applicativo nell'art. 13, comma 10 d.l. 201 del 2011 “agli alloggi regolarmente assegnati dagli
Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalita' degli IACP, istituiti in attuazione dell'articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616”.
Dunque, la disciplina fiscale degli immobili destinati a soddisfare le esigenze abitative pubbliche distingue gli alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, per il quale è prevista una esenzione integrale, dagli altri alloggi assegnati dagli IACP o dagli altri enti di edilizia residenziale pubblica, per i quali è previsa una riduzione.
Ed è pacifico che AREA sia stata istituita dalla legge regionale 12 del 2006 mediante trasformazione degli Istituti autonomi per le case popolari e che, dunque, rientri in linea generale tra i soggetti che possono beneficiare della riduzione di euro 200,00 prevista dall'art. 13, comma 10 d.l. 201 del 2011
Spetta pertanto al contribuente che intende avvalersi della più vantaggiosa esenzione fornire la prova che gli alloggi rientrano nella specifica tipologia prevista dal decreto ministeriale richiamato per gli
“alloggi sociali”.
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La Corte ritiene di dover confermare i propri numerosi precedenti, che trovano conferma anche negli stessi arresti della Suprema Corte indicati dalla ricorrente di cui alle pronunce n. 6380 del 08/03/2024,
n. 14511 del 23/05/2024, n. 14515 del 23/05/2024.
La tesi della ricorrente si fonda sul presupposto che gli immobili da essa posseduti e ceduti agli assegnatari, costituiscano abitazione principale secondo la disciplina dettata per l'IMU in quanto aventi le caratteristiche di alloggi sociali.
Ebbene, in materia di IMU, sono esenti gli alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008.
AREA si è limitata ad affermare la ricorrenza delle caratteristiche di cui al decreto, senza tuttavia indicare in alcun modo quali siano le caratteristiche specifiche di ogni singolo immobile, lasciando pertanto del tutto indimostrata l'allegazione. Essa si è limitata ad affermare che gli immobili vengono assegnati a soggetti in condizioni economiche svantaggiate secondo le procedure di cui alla legge regionale, da ciò inferendo che si tratti di alloggi sociali ricadenti nella previsione del decreto ministeriale.
Le tesi tuttavia non è convincente.
Il decreto ministeriale 22 aprile 2008, art. 1, definisce «alloggio sociale» “l'unita' immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie”.
Può anche condividersi in astratto che tale definizione generale possa ricomprendere anche gli alloggi di AREA, in quanto destinati al fine sociale di assicurare una abitazione ai più disagiati.
Sennochè, il decreto indica specifiche caratteristiche che hanno ad oggetto:
- Il tipo di assegnazione (locazione almeno di otto anni o in proprietà);
- La misura del canone, che deve essere parametrata a diversi elementi;

- Le caratteristiche costruttive dell'immobile (adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457, nonché costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico); - Il rapporto tra occupanti e vani, che non devono essere comunque superiori a 5.
In altri termini, non è sufficiente affermare la destinazione sociale degli alloggi, ma è necessario per godere della esenzione provare che essi hanno le caratteristiche strutturali e costruttive previste dal decreto e che al contempo siano osservati i limiti previsti in relazione alla assegnazione ed al canone.
Nessuna di queste caratteristiche è stata dimostrata dalla ricorrente risultando pertanto indimostrato il presupposto per beneficiare della esenzione (conforme, CTR Lombardia n. 2828 del 2022).
Come si è già osservato, del resto, è pacifico che non tutti gli immobili destinati a residenza pubblica per venire incontro alle esigenze abitative dei soggetti deboli possano godere della esenzione, prevedendo la legge in generale per gli alloggi Iacp e simili solamente una riduzione d'imposta.
Stante la genericità degli elementi indicati non è neppure possibile disporre una CTU, atteso che si tratterebbe di una consulenza meramente esplorativa, non avendo AREA fornito alcuna indicazione o elemento di prova circa la riconducibilità degli immobili alle caratteristiche indicate dal decreto.
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Tali principi, come anticipato, sono stati ribaditi dalle pronunce della Suprema Corte n. 6380 del
08/03/2024, n. 14511 del 23/05/2024, n. 14515 del 23/05/2024, che peraltro in molti casi sono state anche male intese dalle pronunce di merito richiamate da AREA.
La prima delle pronunce, che ha inaugurato l'indirizzo del giudice di legittimità, ha ricordato che
“l'esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell'infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008; 1.11. in particolare, è alloggio sociale l'unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie;

1.13. l'alloggio sociale deve essere dunque «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative», ed è altresì previsto quanto segue: «Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque
- oltre ai vani accessori quali bagno e cucina»;

1.14. allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell'imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l'esenzione dell'imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell'ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità pubblica;

1.15. lo stesso Dipartimento delle Finanze, nella risposta n. 15 delle FAQ del 3 giugno 2014, ha peraltro precisato che gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato mentre in tutti gli altri casi, in cui non si può ricollegare nell'ambito dell'alloggio sociale l'immobile posseduto dagli Istituti in questione, si applica la detrazione di Euro 200”. Tali principi sono stati anche di recente ribaditi da Cass. 3844/2025.
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L'unico aspetto su cui le pronunce hanno inciso rispetto alla costante giurisprudenza di questa Corte, concerne l'allocazione dell'onere della prova relativo al possesso delle caratteristiche previste dal citato decreto. Al riguardo, si è infatti precisato nella ordinanza 6380/2024 che allorquando il Comune
è a conoscenza delle caratteristiche dell'immobile, non possa trincerarsi dietro il fatto che spetti all'ente la relativa prova, secondo il principio della “vicinanza della prova” e della leale collaborazione e buona fede tra amministrazioni di cui all'art. 10 comma 1 l. 212 del 2000; in tal caso, spetta al comune provare che gli immobili non possiedono le caratteristiche previste dal decreto.
Dunque, la ricorrente al fine di dimostrare il possesso delle caratteristiche è tenuta, alternativamente a:
1) provare documentalmente le caratteristiche anche mediante eventuale relazione tecnica;
2) provare che il comune è a conoscenza delle caratteristiche dell'immobile, determinando in tal modo una sorta di inversione dell'onere della prova.
Nel caso di specie, Area non ha fatto né l'uno né l'altro. Si è infatti limitata ad asserire che gli immobili sono in possesso dei requisiti (circostanza negata dal Comune) e in secondo luogo che il
Sindaco avrebbe individuato gli aventi diritto alla assegnazione, circostanza che di per sé non presuppone che il Comune abbia avuto accesso a tutte le informazioni relative alle caratteristiche degli immobili, in assenza di una più precisa indicazione di quali elementi e circostanze il Comune avesse a disposizione in sede di assegnazione.
La documentazione prodotta risulta poi del tutto inconsistente, trattandosi di dichiarazioni IMU formate dalla stessa parte ricorrente.
In altri termini, poiché non è provato che gli immobili tassati sono “alloggi sociali” o che il Comune avesse avuto a sua disposizione tutte le informazioni per accertarlo, il ricorso deve essere in definitiva respinto.
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Ritiene la Corte sussistenti i presupposti per la integrale compensazione delle spese in ragione della obiettiva incertezza normativa e dei diversi indirizzi interpretativi che emergono dalla giurisprudenza di merito.


P.Q.M.


La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese. Il giudice Caschili.