REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del GOP dott. Giorgio Trotta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 12/2024 R.G., promossa da:
c.f. , rappresentata dall'avv. Giuseppe Dametti;
Parte_1 P.IVA_1
-attrice-
contro
(c.f. , rappresentato dall'avv. Carlo Antonio Ghirardi Controparte_1 P.IVA_2
-convenuto-
CONCLUSIONI
per l'attrice: dichiarare nulla/annullabile la delibera dell'assemblea del del 18/07/2023, Controparte_1 relativamente al punto 2 nonché della tabella di imputazione e ripartizione delle spese, per tutte le ragioni di cui in narrativa. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio;
per il convenuto: in via preliminare, dichiarare improcedibile la domanda di in persna del Parte_1 legale rappresentante pro tempore, , relativa alle questioni attinenti alla ripartizione delle Controparte_2 spese per la prevenzione incendi, per esservi già una decisione al riguardo resa dal Tribunale di Cremona con la sentenza n. 12/2021 R.G. Sent., costituente giudicato ex art. 2909 c.c.; in via principale e nel merito, respingere
integralmente le domande di in persna del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
, per essere totalmente infondata in fatto e in diritto e, per la conseguenza, confermare la Controparte_2 validità della delibera dell'assemblea del condominio del 18.07.2023; altresì, per i motivi Parte_2 sopraesposti, condannare in persna del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 CP_3
[...]

[...]
, al risarcimento del danno a favore del convenuto per abuso del processo ex art. 96, comma 3, c.p.c.,
[...] nella misura che il Signor Giudice riterrà di giustizia. Con vittoria di spese,diritti ed onorari. ”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 28.12.2023 la società conveniva in giudizio il Parte_1
per sentir dichiarare la nullità e/o annullabilità della delibera assembleare Controparte_4 del 18.7.2023.
Si costituiva il eccependo l'improcedibilità delle domande relative alla ripartizione delle Controparte_4 spese per la prevenzione incendi, per esservi già una decisione al riguardo, costituente giudicato ex art. 2909
c.c. ed, in ogni caso, chiedendo l'integrale rigetto delle domande attoree.
Le parti depositavano le memorie ex art. 171 ter cpc e, quindi, la causa veniva rinviata all'udienza del 22.1.2025 per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies cpc ed, in quella sede, trattenuta in decisione ex art. 281 sexies (u.c.) cpc.
La società attrice premette di essere proprietaria di un negozio posto a piano terra del fabbricato condominiale che, a suo dire, costituirebbe un fabbricato autonomo ed aderente al solo per un lato perimetrale. CP_1
La stessa assume, pertanto, che la delibera 18.7.2023 sarebbe invalida per essere stati con la stessa approvati il bilancio consuntivo 1.9.2021 / 31.12.2022 ed il relativo riparto, con conseguente attribuzione ad essa di spese che non le competerebbero perché riguardanti beni (comuni ovvero di proprietà esclusiva) estranei alla sua proprietà, ai quali non avrebbe accesso e che non arrecherebbero ad essa alcuna utilità.
L'impugnazione svolta non può trovare accoglimento per i seguenti motivi.
Determinante ai fini del decidere è la circostanza che il sia disciplinato da un regolamento di natura CP_1 contrattuale redatto dall'impresa costruttrice nel 1996 al quale è allegata la tabella dei valori millesimali di proprietà generale e separata (cfr. doc. 2 parte convenuta).
Come noto, questo tipo di regolamento può essere costituito dai condomini mediante approvazione all'unanimità, oppure può essere predisposto dall'originario proprietario unico del fabbricato (in genere, e come nel caso che ci occupa, la società costruttrice) e poi fatto accettare a tutti gli acquirenti al momento della stipula del contratto con cui diventano proprietari delle singole unità immobiliari di cui è composto lo stabile.
In questo modo il regolamento diviene parte integrante dei singoli contratti e, poiché è uguale per tutti, diviene la
“normativa” a cui tutti devono adeguarsi.
Nell'atto di provenienza in capo ad si legge che “parte acquirente dichiara di accettare il Parte_1
Regolamento di Condominio con allegate tabelle millesimali che steso su 20 fogli trovasi allegato al precedente atto in data 25.11.1996 nn 59231/7005 di repertorio a mio rogito registrato a l'11 dicembre 1996 CP_4
2 n.2388 ed ivi trascritto il 28 novembre 1996 nn. 7909/5427, obbligandosi ad osservarlo e farlo osservare” (cfr. doc. 9 fascicolo parte attrice).
Pertanto, il regolamento, benché non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita, deve ritenersi faccia corpo con esso poiché espressamente richiamato ed accettato, così che le sue clausole rientrano
“per relationem” nel contenuto del contratto stesso e, come tali, vincolano la società attrice (Cass. 8279/1999,
17886/2009, 19212/2016).
Appare, infatti, condivisa dalla giurisprudenza maggioritaria la tesi della sufficienza del richiamo del regolamento contrattuale all'interno del contratto di acquisto ai fini della sua opponibilità e, quindi, indipendentemente dalla trascrizione (10523/2003, 17886/2009, 19216/2016, 22310/2016, 21478/2021).
In ogni caso, il regolamento in parola risulta trascritto a in data 28.11.1996 ai nn. 7909/5427 perché, CP_4 trattandosi di regolamento contrattuale predisposto dal costruttore-venditore ed allegato al primo contratto di vendita, con la trascrizione del citato atto nei registri immobiliari si è trascritto anche il regolamento, sicché lo stesso è senza dubbio opponibile alla società attrice.
Proprio dalla lettura del regolamento emerge la pretestuosità ed infondatezza delle argomentazioni poste a sostegno dell'impugnazione svolta da parte attrice, la quale, in atto di citazione omette, infatti, ogni riferimento allo stesso.
Venendo ai diversi motivi di impugnazione della delibera in data 18.7.2023, assume che Parte_1 alcune spese per interventi manutentivi dell'immobile non le competerebbero ex art. 1123 (2°) cc, CP_5 non avendo essa alcun accesso all'interno del fabbricato, sicché si tratterebbe di spese riguardanti beni che la stessa non userebbe e di servizi di cui non usufruirebbe.
Si tratta delle spese per gli interventi manutentivi eseguiti dall'impresa Controparte_6 consistenti nella installazione di interruttori magnetico/differenziali per un corrispettivo di € 2.387,00 e per l'installazione di plafoniere stagne a led luce emergenza in prossimità del quadro per un corrispettivo di €
1.925,00; ed, ancora, degli interventi manutentivi eseguiti dall'impresa , consistenti in Controparte_7 alcuni interventi di spurgo per un corrispettivo di € 366,00 e di € 793,00 ed, infine, dell'intervento di manutenzione delle aree verdi eseguito dall'impresa per un corrispettivo di € Controparte_8
488,00.
Il , invocando le disposizioni di cui al citato regolamento condominiale, ha invece dedotto e provato il CP_1 legittimo inserimento nel bilancio consuntivo di ognuna delle spese contestate, così come la loro corretta ripartizione anche a carico della società attrice, sicché detto motivo di impugnazione è privo di fondamento.
Dalla lettura del regolamento condominiale di natura contrattuale e dall'allegata tabella dei valori millesimali di proprietà generale e separata si ricava, infatti, che è titolare di una quota di parti comuni Parte_1
3 pari a 101,99 millesimi;
dal disposto dell'art. 2 (proprietà comuni) si ricava poi che i beni interessati dagli interventi manutentivi contestati sono certamente da individuarsi come parti comuni, mentre dall'art. 5 (spese comuni) discende che i condomini sono tenuti a partecipare, in proporzione alle rispettive quote millesimali, alle spese necessarie alla loro conservazione.
Quanto alla presunta illegittima attribuzione ad dei compensi dell'avv. Cogrossi (fattura Parte_1
1/2022 di € 1.070,44), il convenuto condominio ha provato che invero nessun onere è stato posto a carico di parte attrice;
infatti, sebbene nel riparto consuntivo venga riportato l'importo contestato quale spesa personale di nello stesso riparto risulta, altresì, contabilizzato il maggiore importo dalla stessa versato a Parte_1 seguito della notifica di ingiunzione di pagamento, comprensivo di capitale e dei compensi dell'avv. Cogrossi
(cfr. doc. 2 parte attrice).
L'indicato motivo di impugnazione è, pertanto, inammissibile per difetto di interesse ad agire in capo alla società attrice.
lamenta, infine, l'ingiusta ripartizione a suo carico delle spese per alcuni interventi Parte_1 necessari ad ottenere il certificato di prevenzione incendi, poiché riguardanti la sola zona autorimesse.
sostiene, infatti, di non avere locali di proprietà nella zona autorimesse che, a suo dire, non può Parte_1 ritenersi inclusa tra le parti comuni dell'edificio, né è idonea ad arrecare ad essa alcuna utilità.
Le spese contestate sono quelle relative agli interventi eseguiti dalla società per un Parte_3 corrispettivo totale di € 1.871,73 (€ 231,00 + € 744,16 + € 245,86 + € 650,61).
In punto è giusto precisare che, dalla documentazione prodotta dalla stessa parte attrice (cfr. doc. 9, contratto di compravendita e relativa planimetria catastale), quest'ultima risulta proprietaria al piano interrato del , CP_1 di un locale tecnico con annesso vano cantina ed un posto auto, sicché non risponde al vero che la stessa non abbia beni di proprietà nel piano interessato dagli interventi diretti al rilascio della certificazione di prevenzione incendi.
In ogni caso è il chiaro disposto dell'art. 5 del regolamento a fugare ogni dubbio circa la legittimità delle pretese del , poiché lo stesso prevede che saranno ripartite tra i Condomini nelle proporzioni stabilite dalla CP_1 tabella dei millesimi di proprietà generale (allegato n. 2) le seguenti spese ... prevenzione incendi.
Peraltro, sulla questione della ripartizione delle spese per la certificazione di prevenzione incendi nel risulta già essersi espresso il Tribunale di Cremona con la sentenza n.12/2021 del Controparte_1
20.1.2021, passata in giudicato (cfr. doc. 3 parte convenuta).
Con il provvedimento in parola veniva deciso che, in ragione del contenuto del regolamento condominiale di natura contrattuale, la deliberazione in punto agli interventi finalizzati al rilascio della certificazione di prevenzione incendi (nella specie si trattava di deliberare in punto all'assegnazione dell'incarico professionale
4 per la direzione lavori CPI), richiedeva la partecipazione di tutti i condomini e non dei soli condomini proprietari delle autorimesse e, di conseguenza, la ripartizione proporzionale tra gli stessi della relativa spesa.
La delibera 18.7.2023 deve, pertanto, dirsi valida anche in relazione alla ripartizione delle spese per la prevenzione incendi, perché assunta in esecuzione del regolamento condominiale contrattuale accettato da parte attrice nel proprio atto di acquisto che, all'art. 5, prevede espressamente che dette spese devono essere ripartite tra tutti i condomini, in proporzione alle rispettive quote di proprietà.
Giova, comunque, ricordare che, al di là dell'incontestabile dettato dell'art. 5 del regolamento, è proprio l'art. 1123 cc, invocato da parte attrice laddove lamenta di non trarre alcuna utilità dai beni interessati dagli interventi deliberati, a prevedere che la disciplina legale di ripartizione delle spese tra i condomini può essere derogata, non ponendo alcun limite alle parti.
In questo senso è stata considerata legittima, in deroga ai criteri di cui all'art. 1123 cc ed in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale, la delibera assembleare secondo cui le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di un servizio siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono dello stesso (Cass. 28679/2011 e 12580/2017).
Per tutti i motivi sopra esposti la promossa impugnazione deve essere rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, mentre non si rinvengono i presupposti per una condanna di parte attrice ex art. 96 (3°) cpc.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e conclusione disattesa o assorbita:
rigetta l'impugnazione proposta da Parte_1
condanna a rifondere al le spese di lite che liquida in € 14.219,50 Parte_1 Controparte_4 per compensi, oltre rimborso forfettario, Iva e Cpa.
Cremona, 21.2.2025
Il GOP
dott. Giorgio Trotta

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