N.R.G.1766/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI L'AQUILA

Il Tribunale, nella persona del giudice dott.ssa FL EL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1766 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2023 promossa da:
(C.F. , nato a [...], il [...], ed Parte_1 C.F._1 ivi elettivamente domiciliato alla via dell'Arrigo n. 58/A, presso lo studio dell'avv. Adriano
Calandrella che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce all'atto di citazione;

ATTORE contro
(C.F. , nata a [...] il Controparte_1 C.F._2
16.12.1949, elettivamente domiciliata in L'Aquila, alla via Vincenzo De Bartholomaeis n. 3, presso lo studio dell'avv. Carla Falli che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTO
Oggetto: vendita di cose immobili - azione di nullità – azione di risoluzione
CONCLUSIONI
All'udienza ex art. 281-sexies c.p.c. dell'11.11.2025 le parti hanno precisato le loro conclusioni e discusso oralmente la causa.
In particolare, l'attore ha concluso chiedendo: - accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in narrativa, la nullità del contratto di compravendita del 9.11.1999, a rogito del Notaio Persona_1 di L'Aquila - Rep. n. 77366 – Racc. n. 16610, riguardante l'immobile sito a IS (AQ), Via
Aldino, censito in catasto al Fogl. n. 40, Part. n. 1479, PT-1, categ. A/3 o, in via subordinata, la risoluzione del contratto di compravendita, del 9.11.1999, a rogito del Notaio di Persona_1 L'Aquila - Rep. N. 77366 – Racc. n. 16610 , riguardante l'immobile sito a IS (AQ), Via
Aldino, censito in catasto al Fogl. n. 40, Part. n. 1479, PT-1, categ. A/3;
-per l'effetto, condannare la convenuta a restituire all'attore la somma di Euro 64.557,11, corrispondente al prezzo versato, oltre agli interessi legali dalla data dell'acquisto e sino al momento del saldo effettivo e al risarcimento di tutti i danni subiti dall'acquirente, per l'effetto della stipula del citato contratto di compravendita, quantificabili in Euro 125.549,94, ovvero nella misura, maggiore o minore, che verrà quantificata in corso di causa o in quella che risulterà di giustizia, eventualmente anche in via equitativa, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria dalla data dell'acquisto, sino al momento del saldo effettivo.
Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio”.
La parte convenuta ha così concluso: “In via preliminare: Riconoscere e dichiarare che non avendo
l'attore denunciato al Comune di IS, entro il termine annuale dall'avvenuta conoscenza, imposto dall'art.134 del D.P.R. n.380/2001, le dedotte presunte difformità urbanistico edilizie, dell'immobile,
l'avvenuta decadenza del suo diritto a richiedere il risarcimento dei presunti danni e, conseguentemente, dichiarare la domanda, inammissibile, improcedibile e comunque infondata in fatto e diritto;

Sempre in via preliminare, e subordinatamente, riconoscere e dichiarare, essendo trascorsi oltre dieci anni dall'avvenuta conoscenza delle lamentate difformità, l'avvenuta prescrizione del diritto dell'attore alle altre azioni proposte e, conseguentemente, rigettare tali azioni perché inammissibili, improcedibili e comunque infondate in fatto e diritto;

Nel merito:
1) riconoscere e dichiarare che il contratto di compravendita ripassato tra le parti, per tutto quanto esposto in premessa, è valido ed efficace per tutti gli effetti di legge, e, di conseguenza, rigettare la domanda di declaratoria della nullità del contratto medesimo e di ogni altra domanda conseguenziale, proposta dall'attore, perché del tutto destituita di fondamento in fatto ed in diritto, inammissibile, improcedibile e comunque infondata in fatto e diritto;

2) Dovrà, inoltre, essere rigettata la domanda di declaratoria della nullità del contratto di compravendita, in quanto le difformità ritenute dal CTU non determinano la nullità "formale" di cui all'art. 46 del
TUE, tutt'al più inverando mere difformità rispetto al progetto approvato;

3) In subordine, e solo nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda, riconoscere e dichiarare che il prezzo effettivo della compravendita, pagato dall'attore, come riportato nell'atto pubblico, è di €. 35.687, 1 2 Rigettando, conseguenzialmente, ogni ulteriore pretesa.
4) Con vittoria di spese e competenze del giudizio.”
Pag. 2 di 14 MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza è redatta secondo lo schema contenutistico delineato dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificato dalla legge 69/2009, e quindi con omissione dello svolgimento del processo ed espressione succinta delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, non essendo tenuto il giudice ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni "rilevanti ai fini della decisione".
Pertanto, le questioni non trattate non andranno ritenute come "omesse", ma semplicemente assorbite per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto rilevante e/o provato dal giudicante.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Controparte_2 giudizio per sentire accertare la nullità del contratto di compravendita del Controparte_1

9.11.1999 o, in via subordinata, la risoluzione dello stesso, avente ad oggetto l'immobile sito a IS (AQ) alla Via Aldino (censito in catasto al Fogl.n. 40, Part.n. 1479,PT-1, categ. A/3), e per sentirla condannare a restituire all'attore la somma di 64.557,11 euro, corrispondente al prezzo versato, oltre agli interessi legali dalla data dell'acquisto sino al momento del saldo, nonché al risarcimento di tutti i danni subiti dall'acquirente, per l'effetto della stipula del citato contratto di compravendita, quantificati in 125.549,94, euro ovvero nella misura, maggiore o minore, che risulterà accertata in corso di causa o in quella di giustizia, eventualmente determinata in via equitativa, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria dalla data dell'acquisto, sino al momento del saldo effettivo.
Con comparsa depositata in data 04.12.2023, si costituiva in giudizio
[...]
la quale concludeva per il rigetto della domanda attorea e, in subordine, chiedeva CP_1 che venisse accertato che il prezzo di compravendita effettivamente pagato dall'attore è di
35.687,12 euro, come risultante dal contratto di compravendita.
Con decreto del 15.12.2023, il Giudice, dott. Christian Corbi, verificata la regolarità del contraddittorio, fissava per la prima comparizione delle parti e la trattazione della causa ex art. 183 c.p.c., l'udienza del 28.03.2024 – sostituita con deposito di note scritte ex art. 127- ter c.p.c. - con decorrenza dei termini ex art. 171-ter c.p.c.
Pag. 3 di 14 Con ordinanza del 29.03.2024, la dott.ssa Brunella Di Egidio, dichiarate Pt_2 inammissibili le richieste di prova orale articolate da parte attrice, disponeva la CTU volta ad accertare la legittimità urbanistica e la commerciabilità dell'immobile per cui è causa, nonché la natura e la tipologia delle opere e delle migliorie apportate all'immobile dall'attore, quantificandone i costi di realizzazione oltre all'eventuale incremento di valore del bene stesso e, a tal fine, nominava la dott.ssa . Persona_2
Espletata la consulenza tecnica d'ufficio, all'udienza del 01.10.2025 – sostituita con note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c,- parte convenuta, per il tramite del proprio difensore, avv. Carla Falli, depositava le osservazioni alla CTU del proprio CTP, mentre parte attrice, per il tramite del proprio difensore, avv. Adriano Calandrella, contestate le risultanze della CTU, chiedeva fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni.
Lette le note di trattazione scritta ritualmente depositate dalle parti, con ordinanza del
30.09.2025, il giudice istruttore, dott.ssa FL EL, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281-sexies c.p.c. l'udienza del 11.11.2025.
All'udienza del 11.11.2025, le parti precisavano le conclusioni e, all'esito della discussione orale, il giudice riservava il deposito della sentenza entro il termine di legge di cui all'art. art. 281-sexies, comma terzo, c.p.c.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. Sulla domanda di nullità del contratto di compravendita
La domanda attorea diretta ad ottenere la declaratoria di nullità del contratto di compravendita dell'immobile per cui è causa deve essere rigettata per la ragioni che seguono.
Il quadro normativo di riferimento è costituito dall'art. 40, L. 47/1985 a mente del quale
“gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali, esclusi quelle di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da esse non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria[...].Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”.
Pag. 4 di 14 L'articolo prosegue, poi, prevedendo che: “se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione
o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1 settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate le dichiarazioni sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente”.
In buona sostanza, la diposizione in parola sanziona con la nullità gli atti di disposizioni di diritti reali nei quali non risulti la dichiarazione dell'alienante avente ad oggetto gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero la dichiarazione sostitutiva di atto notorio che il bene è stato edificato prima del
1967.
Nel caso di omessa menzione di tali titoli, e non di mancanza assoluta dei titoli, è ammesso che una delle parti possa con atto successivo “confermare” l'esistenza del titolo, così integrando l'atto della condizione di validità. Emerge chiaramente la volontà del legislatore di precludere la nullità formale dell'atto nei casi in cui la mancanza delle menzioni urbanistiche non sia sintomatica di una irregolarità sostanziale ma derivi da una mera carenza documentale e dichiarativa.
Nella vicenda che occupa, nell'atto di compravendita, all'articolo 9, la parte venditrice ha dichiarato, consapevole delle conseguenze di legge ex ai sensi dell'art. 4 e 26 della L. n. 15 del 1968, che
Con atto pubblico notarile del 23.11.2023, poi, la sig. venditrice del bene, ha CP_1 dichiarato “di voler confermare l'atto compravendita a rogito del Notaio Persona_1 di L'Aquila in data 9 novembre 1999 rep. 77366/16610, registrato a L'Aquila il 29 novembre 1999 al n. 2657 ed ivi trascritto il 24 novembre 1999 ai nn. 18425 R.G. e 13347
R.P.”, e a tal fine ha dichiarato in via sostitutiva di atto di notorietà che la costruzione del
Pag. 5 di 14 fabbricato oggetto di vendita è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967 e che per i lavori di ampliamento e ristrutturazione è stata rilasciata dal Sindaco del Comune di
IS concessione edilizia n. 993 (prot. n. 3623) in data 1° febbraio 1985”.
All'esito della consulenza tecnica esperita d'ufficio, è stato accertato che il bene oggetto di compravendita è costituito da due volumi affiancati costruiti in epoca diversa: un corpo edificato prima del 1 settembre 1967 ed una struttura realizzata con concessione edilizia n.
993/1985 (cfr. CTU, p. 9). L'edificio più recente costituisce a tutti gli effetti un ampliamento della costruzione originaria, non potendo essere considerato come costruzione autonoma.
Ed infatti, la natura non autonoma del volume oggetto dell'intervento risulta comprovata dal criterio adottato dall'Amministrazione procedente nell'individuazione della cubatura assentibile, determinata in misura percentuale rispetto al corpo edilizio originario.
In particolare, il suddetto criterio percentuale attesta in modo inequivoco che l'intervento è stato qualificato sin dall'origine quale estensione del manufatto principale, funzionalmente connesso all'immobile preesistente.
Tale parametro di calcolo sarebbe, infatti, incompatibile con la configurazione di un nuovo corpo di fabbrica autonomo, che avrebbe richiesto la dotazione di propria cubatura indipendente e l'applicazione degli indici edificatori riferiti all'area fondiaria.
Quanto detto ha delle rilevanti implicazioni ai fini dell'applicazione della disciplina richiamata in premessa.
Dunque, dal momento che l'opera di più recente fattura costituisce ampliamento di un fabbricato già legittimamente esistente, ai fini della commerciabilità e della validità dell'atto traslativo, deve ritenersi sufficiente la dichiarazione sostitutiva attestante l'epoca di edificazione dell'immobile originario, non essendo richiesta la menzione del titolo concessorio relativo all'ampliamento né dall'art. 40, L. 47/1985, nè dall'art. 46 d.P.R. n.
380/2001 (cfr. Cass. civ., sez. 2, ordinanza, 01 agosto 2023, n. 23394).
Diversamente opinando, si finirebbe per subordinare la circolazione dei beni immobili ad adempimenti formali ulteriori e non imposti dalla legge nei casi in cui l'intervento edilizio successivo sia ontologicamente accessorio, con effetti sproporzionati e contrari alle esigenze di certezza e celerità del traffico giuridico.
Si aggiunga, inoltre, per mera ipotesi argomentativa, che, anche a voler ritenere che i volumi in esame costituiscano corpi edilizi distinti, ugualmente non verrebbe in rilievo
Pag. 6 di 14 un'ipotesi di mancanza di dichiarazione, sanzionata con la nullità della compravendita ex art. 40, L. 47/1985.
Infatti, l'atto di conferma redatto dalla venditrice nel 2023 impedisce la declaratoria di nullità del contratto di compravendita, essendo stato regolarmente assolto, seppur in via successiva, l'onere dichiarativo imposto dall'art. 40, L. 47/1985.
Ciò posto, occorre verificare se le difformità accertate possano comunque rilevare come vizi di validità del contratto.
La CTU, cui questo Giudice ritiene di uniformarsi, ha riscontrato l'esistenza di difformità tra il progetto assentito e le opere realizzate. Si tratta di difformità sia di tipo edilizio, ritenute sanabili, sia di tipo urbanistico.
Quanto a queste ultime, mentre nel progetto assentito è presente un portico aperto su due lati, lo stato dei luoghi è caratterizzato da un volume chiuso sui quattro lati, adibito a cucina.
La suddetta variazione ha comportato un aumento di cubatura eccendente rispetto a quella disponibile per la particella in questione (cfr. CTU, p. 21).
Tuttavia, ritiene questo Giudice che le difformità sostanziali tra l'opera assentita e lo stato dei luoghi non possono condurre alla dichiarazione di nullità ex art. 40, L. 47/1985, per le ragioni che seguono.
Giova rammentare che la nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 ( e dal D.P.R.
n. 380 del 2001, art. 46) si configura quale nullità testuale, riconducibile all'art. 1418 c.c., comma 3, avente ad oggetto gli atti tra vivi ad effetti reali e operante in caso di mancata indicazione, nell'atto, degli estremi del titolo abilitativo ovvero, per gli immobili la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, della dichiarazione sostitutiva circa la data di edificazione.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che tale nullità “è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile”, precisando che, ove tale dichiarazione sia presente ad abbia ad oggetto l'esistenza di un titolo effettivamente esistente e riferibile all'immobile, “il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione al titolo menzionato” (Cass., S.U., 22 marzo 2019, n. 8230). La giurisprudenza successiva ha altresì ribadito che il medesimo principio opera anche per gli edifici risalenti a epoca anteriore al 1 settembre 1967, rispetto ai quali la legge richiede la dichiarazione sostitutiva del proprietario (Cass., 23 febbraio 2021, n. 4749).
Pag. 7 di 14 Nel caso in esame, nell'atto notarile sono stati ritualmente indicati gli estremi del titolo edilizio ed è stata resa dichiarazione sostitutiva ex art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 attestante l'epoca di edificazione;
la parte attrice non contesta la veridicità della dichiarazione né l'esistenza del titolo richiamato, limitandosi a dedurre la successiva realizzazione di difformità edilizie.
Tali eventuali irregolarità urbanistiche non integrano la causa di nullità di cui alle disposizioni richiamate, atteso che la normativa urbanistica tutela l'interesse dell'acquirente a conoscere il titolo edilizio e la situazione urbanistica dell'immobile, onde valutare consapevolmente l'operazione economica, e non la piena conformità sostanziale della costruzione, la cui mancanza può eventualmente rilevare sul piano dell'inadempimento o della garanzia per vizi, ma non travolge la validità del negozio.
Va, inoltre, escluso che la nullità del contratto possa essere desunta dalla eventuale non veridicità della dichiarazione resa dalle venditrici circa l'assenza, dopo il 1° settembre
1967, di interventi edilizi soggetti a sanatoria edilizia. Tale profilo, infatti, resta estraneo all'ambito applicativo dell'art. 40, comma 2, L. n. 47/1985, la cui funzione è limitata alla mera attestazione del presupposto cronologico di edificazione e non alla verifica della successiva conformità edilizia dell'immobile. La falsità della dichiarazione, ove accertata, potrebbe, semmai, rilevare sul piano della responsabilità contrattuale delle parti dichiaranti, ma non è idonea a riverberarsi sulla validità del contratto sotto il profilo della nullità urbanistica.
Ne consegue che la dedotta nullità deve essere disattesa.


2. Sulla domanda di risoluzione del contratto
A fronte dell'infondatezza dell'eccezione di nullità dell'atto traslativo per violazione della normativa urbanistica, le doglianze dell'attore possono, semmai, essere esaminate nel diverso ambito della tutela contrattuale, e in particolare, alla luce dell'art. 1489 c.c., invocato a sostegno della domanda di risoluzione.
La norma richiamata tutela il compratore nel caso di inesattezza giuridica della prestazione dovuta, a causa della dell'esistenza di oneri o diritti non apparenti e non conosciuti, limitativi del godimento. L'acquirente può giovarsi dei rimedi consistenti nella risoluzione del contratto o nella riduzione del prezzo.
L'art. 1489 c.c. è stato ritenuto applicabile anche al caso di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia, se la difformità non era conosciuta dal compratore al
Pag. 8 di 14 momento dell'acquisto, fintantochè l'Amministrazione conservi il potere di reprimere la violazione attraverso la irrogazione di sanzioni (pecuniaria ed ordine di demolizione), ciò che determina deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile (cfr. Cass. Civ. Sez.
2, 28 febbraio 2007, n. 4786).
Inoltre, ai fini della dichiarazione di risoluzione del contratto si dovrà valutare la gravità dell'inadempimento allegato, giusta il disposto dell'art. 1455 c.c., al fine di escludere che l'esercizio del potere di risoluzione sia mosso da un comportamento abusivo.
In ultima analisi, affinchè operi la garanzia di cui all'art. 1489 c.c. e, per l'effetto, la parte acquirente possa giovarsi dei rimedi codicistici occorrerà che: a) che il venditore abbia garantito la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile; b) che le difformità non siano stata conosciute dal compratore al momento dell'acquisto; c) che le stesse configurino un inadempimento di non scarsa importanza, ex art. 1455 c.c.; d) che sussista il potere repressivo della p.a. (sanzione pecuniaria ed ordine di demolizione).
Dal contratto di compravendita immobiliare risulta che il venditore abbia assunto la garanzia di cui all'art. 1489 c.c.. Infatti, all'art. 9 si legge che l'odierna convenuta dichiara che “la costruzione del fabbricato avanti descritto è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 e che sul medesimo non sono state eseguite opere soggette a sanatoria edilizia ai sensi e per gli effetti della
Legge 165/1990” (cfr. Doc. 2, ATTO DI CITAZIONE).
Risulta altrettanto pacifico che il compratore non fosse a conoscenza delle difformità al momento dell'acquisto e che ne sia venuto a conoscenza soltanto in momento successivo, fatto quest'ultimo non specificamente contestato da parte convenuta.
Dalla CTU, che sul punto questo Giudice ritiene di poter far propria, perché immune da vizi logici e sorretta da valide argomentazioni, risultano vizi urbanistici non sanabili rispetto ai quali, il potere sanzionatorio della p.a. non risulta essersi esaurito.
Del resto, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha costantemente ribadito che l'ingiunzione demolitoria è una sanzione amministrativa che assolve ad una funzione ripristinatoria e, pertanto, è sottratta a vicende estintive relative al decorso del tempo (cfr.
Cass.pen., sez. 3, 10 marzo 2016, n. 35052).
Nè può dubitarsi sul carattere di non scarsa importanza dell'inadempimento del venditore.
Invero, l'inadempimento del venditore – consistito nell'avere attestato la conformità urbanistico-edilizia dell'immobile, poi risultata insussistente – ha inciso in modo significativo sulla posizione contrattuale dell'acquirente.
Pag. 9 di 14 La falsa (o, comunque, inesatta) rappresentazione della situazione urbanistica ha determinato l'acquisto di un bene cui, sin dalla stipulazione, era connaturato il rischio concreto di demolizione di una porzione rilevante dell'unità immobiliare, segnatamente degli ambienti attualmente destinati a cucina e soggiorno.
Tale esposizione ad un possibile provvedimento ripristinatorio da parte dell'Amministrazione integra una situazione assimilabile ad una parziale evizione, atteso che il compratore si trova potenzialmente privato della piena disponibilità materiale e giuridica del bene acquistato e delle relative utilità economiche.
In tale prospettiva, il rischio di dover subire l'abbattimento delle porzioni abusive determina un automatico depauperamento del bene, sia sotto il profilo funzionale – per la perdita di spazi essenziali all'uso abitativo – sia sotto quello patrimoniale, traducendosi in una riduzione immediata e obiettiva del valore commerciale dell'immobile.
Il convenuto, dal canto suo, non ha allegato fatti estintivi della pretesa attorea: non è provato che le difformità siano stato realizzate dall'attore nè che siano state da quest'ultimo commissionate e pagate.
Pertanto, rilevato che il convenuto non ha assolto l'onere probatorio sullo stesso gravante al fine di provare i fatti estintivi della pretesa attorea, deve constatarsi che è provato il suo inadempimento circa l'obbligazione di garantire la conformità edilizia dell'immobile oggetto di compravendita.
Alla luce delle suddette motivazioni, il contratto stipulato il data 9.11.1999 deve intendersi risolto per grave inadempimento del venditore.
La sentenza che dichiara la risoluzione dell'atto suindicato è soggetta ad annotazione ex lege (artt. 2655 s.s. c.c.) e non richiede alcuna pronuncia.
Dall'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento del venditore sorge ex lege in capo all'acquirente l'obbligo di restituire l'immobile al venditore;
la venditrice, invece, dovrà restituire il prezzo ricevuto, oltre gli interessi legali dalla data della domanda giudiziale fino al soddisfo effettivo (art. 1493 c.c.).
Con riguardo all'ammontare del prezzo della vendita immobiliare da restituire, le prospettazioni difensive non sono concordi: da un lato, l'attore allega di aver corrisposto alla convenuta a titolo di corrispettivo la somma di 125.000.000 Lire, pari a 64.577,11 Euro
(cfr. ATTO DI CITAZIONE, p. 8); dall'altro, parte convenuta contesta la suddetta allegazione, rilevando che la somma che parte attrice ritiene di aver pagato a titolo di
Pag. 10 di 14 prezzo, e risultante dal contratto preliminare, sia stata oggetto di rinegoziazione tra le parti nell'ambito delle trattative che hanno condotto alla stipula del contratto definitivo di compravendita. In quella sede fu definitivamente determinato il minor corrispettivo pari a
64.100.000 lire. A questa somma deve essere sommata la caparra confirmatoria versata al momento della conclusione del contratto preliminare pari a 5.000.000 lire, per un totale di
69.100.000 lire, pari a 35.693,57 euro (cfr. COMPARSA DI COSTITUZIONE E risposta,
p. 13).
Ritiene questo Giudice che la contestazione di parte convenuta sia meritevole di accoglimento. Il prezzo indicato nel contratto definitivo di compravendita prevale su ogni diversa indicazione contenuta nel preliminare, il quale è per l'appunto superato dall'accordo definitivo;
quest'ultimo, infatti, assurge a unico titolo idoneo a regolare in via vincolante i rapporti tra le parti (cfr. Cass. civ., sez. 2, 30 agosto 2017, n.20541).
D'altra parte, l'attore non ha allegato alcuna prova scritta atta a dimostrare la simulazione del prezzo di vendita. Neppure le prove testimoniali richieste da parte attrice e non ammesse dal giudice istruttore avrebbero potuto condurre a un giudizio differente in assenza di una prova scritta. Difatti, la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall'art. 2722 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 18/02/2015, n. 3234 (rv. 634256).
3 . Sulla domanda di risarcimento del danno.
Venendo all'esame della domanda attrice di rimborso delle spese sostenute per la stipula del contratto risolto, pari a 3615,20 euro, di quelle sostenute per le migliorie apportate all'immobile, pari a 50.335,72 euro, degli interessi corrisposti sul mutuo contratto per l'acquisto della casa paria 21.348,63 Euro nonché il risarcimento del danno correlato alla perdita dell'opportunità di acquisire il bene alle condizioni economiche favorevoli del
1999, con conseguente necessità di reperire altro immobile a condizioni di mercato più onerose per un totale di 125.549,94 euro oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data di acquisto dell'immobile ,fino al momento del saldo.
Pag. 11 di 14 Preliminarmente, occorre esaminare l'eccezione di decadenza dal diritto al risarcimento del danno ex art. 134, d.P.R. n. 380/2001, tempestivamente formulata da parte convenuta.
Ebbene, la disposizione in parola stabilisce che “qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme della presente legge, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”. Essa è entrata in vigore il
1.1.2002, quindi successivamente alla data di stipula del contratto di compravendita oggetto di causa.
La questione che si pone in primo luogo è chiarire se essa possa applicarsi alla fattispecie che occupa. Al riguardo, giova richiamare l'art. 11, disp. prel. C.c., a mente del quale “la legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo”.
In applicazione di tale disposizione, certamente deve ritenersi che la disposizione in parola possa trovare applicazione solo in relazione alle violazioni del testo unico constatate dal danneggiato dopo il 1.1.2002.
Diversamente opinando, infatti, si avallerebbe un'applicazione retroattiva dell'effetto limitativo del diritto al risarcimento del danno, con violazione dei principi di certezza del diritto e di tutela dell'affidamento del cittadino.
Ritiene questo Giudice che la decadenza in parola possa operare anche in relazione a fatti o abusi edilizi commessi sotto il vigore della legge n. 47/1985, purchè si tratti, come nel caso in esame, di fattispecie identiche o omogenee rispetto a quelle ora disciplinate nel d.P.R. n.
380/2001.
Del resto, la decadenza ex art. 134, d.P.R. n. 380/2001 non ha natura di sanzione per l'abuso edilizio bensì colpisce l'inerzia del soggetto leso, che ometta di denunciare le difformità all'amministrazione comunale entro il termine previsto.
La violazione della norma del T.U. 380/2001, che invera l'abuso edilizio, rappresenta dunque soltanto il presupposto di fatto della fattispecie decadenziale, mentre l'effetto estintivo deriva dal comportamento omissivo dell'avente diritto, in coerenza con la ratio della norma, volta a garantire la tempestiva emersione delle violazioni edilizie e la certezza dei rapporti giuridici.
In altri termini, la norma di cui all'art. 134, d.P.R. n. 380/2001 si innesta su una disciplina edilizia sostanzialmente continua rispetto alla L. 47/1985, sicchè le difformità che si siano
Pag. 12 di 14 verificate sotto il vigore della normativa più antica, ben possono costituire il presupposto di fatto della decadenza, sempre che la scoperta delle difformità sia avvenuta dopo l'entrata in vigore del testo unico.
Del resto, il riferimento contenuto nell'art. 134 del d.P.R. n. 380/2001, alle difformità non emerse da eventuali verifiche precedenti, conferma che il legislatore ha inteso estendere l'ambito di operatività della decadenza anche a situazioni pregresse, ossia a difformità edilizie formatesi anteriormente all'entrata in vigore del Testo Unico, ma scoperte successivamente. Tale formulazione presuppone, infatti, la possibilità che la violazione edilizia sia risalente, purché il fatto rilevante ai fini della decadenza – ossia la mancata denuncia da parte dell'avente diritto entro un anno dalla scoperta – si collochi temporalmente sotto il vigore della nuova disciplina.
Ne consegue che l'applicazione dell'art. 134, anche in relazione ad abusi ante 2001, non determina alcun effetto retroattivo, poiché la decadenza colpisce un comportamento omissivo successivo all'entrata in vigore del Testo Unico, mentre l'abuso edilizio rimane un mero presupposto di fatto della fattispecie decadenziale.
Ora, venendo al caso che ci occupa, l'attore ha dichiarato che le difformità urbanistico-edilizie a carico del fabbricato emergevano già nel 2020 (cfr. ATTO DI
CITAZIONE, p. 2).
Pertanto, è pacifico che egli abbia avuto conoscenza delle difformità dopo il 2001. In applicazione dell'134, d.P.R. n. 380/2001, avrebbe dovuto denunciarle all'amministrazione competente nel termine di un anno. Tale denuncia non è stata effettuata.
Non coglie nel segno la tesi di parte attrice che vorrebbe collocare il dies a quo del termine annuale di decadenza al 4.4. 2023, ovverosia al momento in cui, attraverso la perizia di parte, si è avuta una piena e più approfondita conoscenza delle suddette difformità.
Infatti, l'art. 134, d.P.R. n. 380/2001 radica il dies a quo nel momento della constatazione delle difformità e non nel momento in cui la parte danneggiata ne abbia avuto una più approfondita conoscenza tecnica.
Tutto ciò premesso, ritiene questo Giudice che parte attrice sia decaduta dal potere di chiedere la condanna di parte convenuta al risarcimento delle voci di danno emergente indicate nella domanda;
pertanto, la domanda risarcitoria deve chiararsi inammissibile.


4. Le spese di lite
Pag. 13 di 14 Le spese di lite, sensi dell'art. 92, comma secondo, c.p.c. debbano essere compensate per
2/3 e vanno liquidate come da dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/14 per lo scaglione da 26.001 a 52.000 euro, nella somma di 7.616 euro, oltre i.v.a. e c.p.a e 15% per rimborso spese generali.


P.Q.M


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza assorbita o disattesa, così dispone:
- rigetta la domanda di nullità del contratto di compravendita stipulato tra CP_2
in data 6.9.1999 ed avente ad oggetto l'immobile sito in
[...] Controparte_1
IS (AQ), alla via Aldino, censito in catasto al Foglio n. 40, particella n.
1479, PT-1, categ. A/3;
- accerta e dichiara la risoluzione, ex art. 1489 c.c., del contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in IS (AQ), alla via Aldino, censito in catasto al Foglio n. 40, particella n. 1479, PT-1, categ. A/3;
- condanna parte convenuta alla restituzione in favore di parte attrice dell'importo di
35.693,57 euro, oltre interessi al tasso legale di legge come precisato in parte motiva;

- dichiara inammissibile la domanda risarcitoria di parte attrice;

- condanna parte convenuta al pagamento delle spese di liti in favore di parte attrice che liquida nella somma di 2.538 euro per compenso, 759 euro per spese, oltre il
15% per rimborso di spese forfettarie, i.v.a e c.p.a;
- pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio a carico di entrambe le parti in solido tra loro;

- la presente sentenza è soggetta ad annotazione nei registri immobiliari ex art. 2655 ss. c.c.
L'Aquila, 22 novembre 2025
Il Giudice
FL EL
La sentenza è stata redatta con l'ausilio del dott. Valentino Marzano, magistrato in tirocinio.
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