N. R.G. 4972/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4972/2022 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Il giudice, dato atto che:
-l'udienza del 15 genaio 2025 è stata sostituita dal deposito di note ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.;
-la cancelleria ha regolarmente acquisito le note depositate dalla parte costituita;
ritenuta superflua la prova per testi dedotta dal ricorrente;

p.q.m.

pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c.
Il Giudice
dott. Nicoletta Leone
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Cagliari, sezione civile, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa
Nicoletta Leone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 4972 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2022, promossa da
, con Socio Unico, Direzione e coordinamento di Parte_1 Controparte_2
con sede in Rho (MI), L.go Metropolitana n. 5, P.IVA , in persona dei suoi procuratori P.IVA_1
pro tempore, giusta procura speciale autenticata nelle firme in data 21 giugno 2021 e 8 luglio 2021, per atti Notaio in Roma, Rep. nn.

8.058 e 8100, Racc. n. 4632 e registrata in data 9 luglio Persona_1
2021 N. 20152 Serie 1T, presso l' , rappresentata e difesa, in virtù di Parte_2
mandato in calce all'atto introduttivo, dall'Avv. Giuseppe Sartorio, il quale elegge domicilio digitale presso il proprio indirizzo di Posta Elettronica Certificata Email_1
RICORRENTE contro
, c.f. , residente in [...] Controparte_1 C.F._1
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Nell'interesse della ricorrente:
“1. Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della sig.ra in qualità di locatrice, in CP_1
ragione della violazione dell'art. 4, co. 5, del contratto di locazione;

2. conseguentemente, accertare il diritto della società di poter accedere nell'area di proprietà della sig.ra Parte_1 CP_1 adiacente all'area concessa in locazione, e porre in essere le attività necessarie per la rimozione del cavidotto, di guisa da riappropriarsi del proprio cavidotto, e per il ripristino stato dei luoghi;

3. condannare parte resistente al risarcimento dei danni nella misura di 15.500,00 euro, ovvero nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta dovuta in corso di causa, anche di quella da liquidarsi in
pagina 2 di 8 via equitativa ex artt. 1218 e 1453 cod. civ., oltre al pagamento della somma equitativamente determinata ex art. 96, comma 3, c.p.c., il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria. Vinte le spese di lite, con attribuzione in favore del procuratore antistatario”.

Ragioni di fatto e diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Cagliari Parte_1
la IG.ra richiedendo quanto in epigrafe. Controparte_1
La ricorrente rappresentava che:
- in data 16.01.2012, la IC NI S.p.A., a cui successivamente era subentrata la e la IG.ra avevano concluso un contratto avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
la locazione di una porzione di terreno di mq 100 circa, sita in Comune di Pimentel, distinta nel
Catasto Terreni del Comune di Pimentel, al fg. 13, p.lla n. 173;
- per sopravvenute esigenze aziendali, aveva deciso di procedere allo smantellamento Pt_1 dell'impianto, pertanto, con formale comunicazione notificata a mezzo raccomandata A/R in data 2.10.2019, in qualità di conduttrice ed in forza di quanto previsto dall'art. 2 comma 4, aveva comunicato il recesso dal predetto contratto e si era impegnata a rilasciare la porzione di fondo locato libero da persone o cose entro il termine di 90 giorni;

- a causa dell'atteggiamento ostruzionistico posto in essere dalla locatrice, che aveva impedito ripetutamente l'accesso all'area agli operatori incaricati dalla società e installato recinzioni a protezione della proprietà che impedivano l'accesso ai mezzi pesanti necessari per lo smantellamento dell'infrastruttura, la aveva trasmesso, in data 17.12.2019, una diffida Pt_1
con la quale aveva invitato la sig.ra ad adempiere alle obbligazioni contrattuali e a CP_1
desistere dalle iniziative ostruzionistiche intraprese;

- la locatrice aveva invitato la società a procedere alla rimozione dell'impianto con modus operandi alternativo, non essendo possibile rimuovere la recinzione che impediva l'ingresso ed il posizionamento della gru necessaria ai fini dello smantellamento dell'impianto;
- la ponendo in essere dispendiose attività di dismissione conseguenti al Pt_1
comportamento di parte locatrice, era comunque riuscita a rimuovere integralmente la struttura porta antenne, senza però riuscire a liberare l'area interessata da un cavidotto interessato dal passaggio di cavi elettrici, la cui rimozione, interessando ulteriore porzione di terreno facente capo alla locatrice, non era stata assentita dalla proprietà;
- con comunicazione trasmessa l'11.05.2021 a mezzo PEC al sig. figlio della resistente, e Pt_3
a mezzo raccomandata A/R alla sig.ra la società aveva invitato nuovamente la proprietà a CP_1
pagina 3 di 8 garantire l'accesso al fondo così da procedere alla completa messa in pristino dell'area mediante la rimozione del cavidotto, avvisando che in data 18.05.2021 gli addetti incaricati si sarebbero recati in loco al fine di procedere;

- come da verbale del 18.05.2021, la proprietà non aveva presenziato all'incontro né aveva provveduto a rimuovere le recinzioni che impedivano alla società di accedere ed effettuare i lavori di ripristino volti alla rimozione del cavidotto;

- con ulteriore PEC trasmessa in data 24.06.2021, la società aveva rinnovato l'invito alla CP_1
per la rimozione della recinzione e per presenziare a nuovo sopralluogo che si sarebbe tenuto in data 19.07.2021, ma come da pedissequo verbale anche in questo caso la proprietà non aveva presenziato;

- si contesta l'inadempimento contrattuale della per aver impedito alla l'attività CP_1 Pt_1
di ripristino dello stato dei luoghi a seguito della cessazione della locazione;

- la locatrice si sarebbe appropriata indebitamente di un bene di proprietà della ricorrente, ossia il cavidotto posizionato nell'area concessa in locazione per consentire a suo tempo la fornitura di energia elettrica all'impianto di telefonia cellulare;

- poiché la proprietà aveva messo in opera, dopo il sopralluogo effettuato dai tecnici Pt_1 per la valutazione delle attività di smobilitazione, una recinzione a delimitazione dell'area concessa in locazione e si era rifiutata di rimuoverla, così impedendo l'ingresso di mezzi di ridotte dimensioni, la conduttrice era stata costretta ad impiegare delle gru speciali, che potessero intervenire lungo la strada all'esterno della recinzione, fuori dall'area locata, con costi più onerosi;

- nella specie, tali sistemi di dismissione alternativa hanno comportato ingenti attività extra per un importo pari a complessivi € 15.500,00. In particolare, tali attività hanno costretto la Società:
1) all'acquisto di n. 75 ponteggi a mensole per un costo di 162,44 € cadauno, tot. 12.183,00 euro;
2) al noleggio di auto gru aggiuntive: tot. euro 1.600,00; 3) all'impiego di personale aggiuntivo (n. 4 operai 8h): tot. euro 800; 4) noleggio di un autocarro ribaltabile: tot. euro
578,82; 5) oneri per permessi chiusura stradello comunale: tot. euro 250,00; 6) ore in economia per posizionamento catelli chiusura strada - 1 operaio 5h: tot. euro 150,00;
- sulle spese, si chiede di sanzionare il rifiuto di aderire alla mediazione da parte della resistente.
Con decreto del 29.07.2022, il Giudice fissava l'udienza del 6.10.2022 per la comparizione delle parti, inoltre disponendo che il predetto decreto, congiuntamente al ricorso introduttivo, venisse notificato alla controparte nei termini ex lege.
pagina 4 di 8 Nonostante la regolarità della notifica, la IG.ra non si costituiva e pertanto Controparte_1 all'udienza del 6.10.2022, il Giudice ne dichiarava la contumacia.
La causa veniva istruita con sole produzioni documentali e il giudice fissava l'udienza del 15.01.2025 per la decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., disponendo che l'udienza fosse sostituita dal deposito di note ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
È documentalmente provato che, in data 16.01.2012, tra la IC NI S.p.A.
(conduttrice) e la IG.ra (locatrice) era stato concluso un contratto avente ad oggetto la Controparte_1
locazione di una porzione di terreno di mq 100 circa, sita in Comune di Pimentel, distinta nel Catasto
Terreni del Comune di Pimentel, al foglio 13, particella n. 173, di proprietà dell'odierna resistente, per l'installazione di un impianto di comunicazioni (doc. 3).
Altresì provato è che la subentrata nel contratto di locazione alla IC Pt_1
NI, aveva provveduto, in data 19.09.2019, al recesso dal contratto (doc. 4). Dalla data di ricevimento della comunicazione del recesso, non solo iniziava a decorrere il periodo di preavviso di
90 giorni previsto dall'art.

2.4 del contratto di locazione, ma altresì sorgeva in capo alla conduttrice l'obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi ai sensi dell'art.

4.5 del contratto.
L'art.

4.5 del contratto prevede, infatti, che “Al termine della locazione del terreno la Conduttrice provvederà a propria cura e spese, ed entro i tempi tecnici necessari, alla rimessione della Porzione locata in pristino ed alla rimozione delle installazioni”.
Deve rilevarsi che, in base a quanto emerge dalla diffida del 17.12.2019 indirizzata alla IG.ra e CP_1
inviata al figlio IG. , nonché dal successivo verbale di sopralluogo del 20.12.2019 Parte_4
avvenuto alla presenza del IG. la non aveva potuto adempiere alla previsione Pt_3 Pt_1 contrattuale di cui sopra poiché la gru necessaria ad effettuare l'intervento non era in grado di raggiungere la porzione locata a causa delle recinzioni installate successivamente alla realizzazione del sito sulle aree limitrofe all'area locata, su terreni anch'essi di proprietà della e che quest'ultima si CP_1
era rifiutata di rimuovere (doc. 5).
Dal riscontro trasmesso in data 2.01.2020, la locatrice se da un lato aveva negato di aver posto in essere atteggiamenti ostruzionistici volti a impedire l'accesso all'immobile locato e la rimozione dell'impianto, dall'altra aveva espressamente affermato che per l'esecuzione dei lavori la conduttrice si sarebbe dovuta limitare all'utilizzo della sola area locata e non di ulteriori aree adiacenti relativamente alle quali la proprietaria poteva fare e disporre liberamente (doc. 7). CP_1
Sebbene in base all'art.

1.2 del contratto è testualmente riportato che “La locatrice garantisce alla conduttrice la possibilità di accesso, in ogni momento e senza restrizioni, alla porzione locata ed alle relative vie di accesso da parte del proprio personale dipendente o personale da esso incaricato,
pagina 5 di 8 munito di chiavi, per compiere le opere necessarie all'installazione delle apparecchiature di cui all'art. 4.2 (Impianto), nonché per ogni necessità di manutenzione o di servizio”, è pur vero che tale accesso, in ogni momento e senza restrizioni, è limitato alla porzione di terreno locata e alle relative aree di accesso, non anche quindi a ulteriori aree.
Nonostante ciò, è bene precisare che la fin dalla diffida del 17.12.2019, si era proposta di Pt_1
rimuovere a proprie spese la recinzione ostativa dei lavori e successivamente di provvedere alla sua reinstallazione. Invero, si legge “In considerazione della necessarietà ed urgenza dell'intervento, la scrivente si rende disponibile alla rimozione della recinzione che verrà, dalla società esecutrice, immediatamente ripristinata a valle delle attività di rimozione per la corretta manovra dei mezzi necessari, a proprio carico e spese e senza che ciò possa costituire nocumento alle altre aree di proprietà del Locatore, così come già palesato informalmente”.
Dunque, seppur è vero che in altra e diversa proprietà non oggetto del contratto di locazione tra le parti in causa la IG.ra poteva fare ciò che voleva, è altrettanto vero che la proposta della conduttrice CP_1 finalizzata all'ottemperanza di un obbligo contrattuale appare ragionevole.
Tanto più ciò sembra valido se si considera che dalle foto in atti i terreni recintati e che la ritiene CP_1
essere stati locati a loro volta a terzi appaiono incolti e inutilizzati, con ciò significando che la rimozione della rete e il successivo ripristino potrebbero avvenire senza pregiudizio alcuno.
Si osserva, inoltre, che se è vero che “La mancata costituzione di una parte in primo grado o in appello non equivale ad ammissione della esistenza dei fatti dedotti dall'attore a fondamento della propria domanda e non esclude il potere-dovere del giudice di accertare se da parte dell'attore sia stata data dimostrazione probatoria dei fatti costitutivi e giustificativi della pretesa” (Cass. Civ., del
12.07.2006, n. 15777), tuttavia è anche vero che il comportamento della parte che rimane contumace, disinteressandosi sostanzialmente della controversia, può essere valutato dal giudice come argomento di prova ai sensi dell'art. 116, comma 2, c.p.c.
Stante tutto quanto sopra riportato, deve quindi rilevarsi che anche in virtù dei principi di solidarietà e buona fede, validi per ogni contratto tra le parti, la deve essere dichiarata inadempiente per non CP_1 aver permesso la rimozione dell'impianto per come sopra meglio illustrato;
viceversa, si riconosce in capo alla la facoltà di accedere nell'area di proprietà della resistente, adiacente all'area Pt_1
concessa in locazione, e di porre in essere le attività necessarie per la rimozione del cavidotto e per il ripristino dello stato dei luoghi come previsto ai sensi dell'art.

4.5 del contratto di locazione tra le parti.
Infine, merita ora soffermarsi sui danni.
pagina 6 di 8 Ai sensi dell'art. 2043 c.c. “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”. Spetta al danneggiato l'onere di provare il fatto e il danno occorso, nonché il nesso causale tra di essi.
Nel caso di specie, la conduttrice danneggiata ha provato non solo i fatti per come sopra già illustrati, ma anche il nesso tra questi ultimi e il danno, di natura patrimoniale, a lei cagionato. Infatti, a causa del comportamento tenuto dalla la per adempiere al suo obbligo contrattuale, aveva CP_1 Pt_1
utilizzato una serie di mezzi diversi e maggiormente onerosi rispetto a quelli che avrebbe più comodamente potuto utilizzare laddove la resistente avesse facilitato il passaggio con la rimozione, anche solo temporanea, delle recinzioni presenti sui terreni adiacenti sempre di sua proprietà. In particolare, dalla relazione tecnica allegata in atti si evince che “l'intervento di smontaggio del palo porta antenne ha comportato un costo extra, in quanto a seguito della messa in opera di recinzione metallica per la delimitazione delle proprietà adiacenti alla SRB, lasciando libero il solo stradello
d'accesso al sito, è stato effettuato secondo le seguenti modalità: chiusura della strada comunale
(dietro richiesta e successivo rilascio di autorizzazione da parte del su cui ricade la strada) in CP_3
modo da poter posizionare la gru per la discesa del palo porta antenne;
installazione di impalcato metallico attorno al palo per l'effettuazione del taglio e la successiva discesa dei due tronconi del palo porta antenne;
posizionamento lungo la strada comunale della gru per la discesa dei tronconi del palo porta antenne;
accatastamento dei tronconi del palo porta antenne per il successivo ulteriore taglio e carico per il trasporto allo smaltimento del palo porta antenne”; il tutto a fronte di un costo complessivo pari a € 15.500,00.
Pertanto, la resistente dovrà essere condannata alla rifusione in favore della ricorrente del danno patrimoniale arrecato pari a €15.500,00, come sopra, oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo.
La domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. deve essere rigettata perché infondata.
L'art. 96 c.p.c. ha la funzione di sanzionare una condotta oggettivamente valutabile alla stregua di
"abuso del processo", quale l'aver agito o resistito pretestuosamente e cioè nell'evidenza di non poter vantare alcuna plausibile ragione. Non può quindi applicarsi a un comportamento precedente all'introduzione del giudizio.
In considerazione della soccombenza la deve essere condannata alla rifusione, in favore CP_1 dell'Avv. Sartorio, delle spese di lite, liquidate come in dispositivo in base ai valori medi per le fasi di studio e introduttiva, minimi per le restanti fasi considerato che la convenuta, non costituendosi, non si
è opposta, e l'istruttoria è solo documentale.
pagina 7 di 8 Deve disporsi la distrazione delle spese e degli onorari in favore del difensore con procura, ai sensi dell'art. 93 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) in accoglimento del ricorso, accerta e dichiara l'inadempimento contrattuale della sig.ra in CP_1 qualità di locatrice, in ragione della violazione dell'art. 4, co. 5, del contratto di locazione;

2) accerta il diritto in capo alla ricorrente di poter accedere nell'area di proprietà della sig.ra CP_1 adiacente all'area concessa in locazione, e porre in essere le attività necessarie per la rimozione del cavidotto e per il ripristino stato dei luoghi;

3) condanna la resistente contumace al risarcimento in favore della ricorrente del danno patrimoniale da liquidarsi in € 15.500,00 oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo;

4) rigetta la domanda di condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c.;
5) condanna il resistente alla rifusione in favore della ricorrente delle spese processuali, che liquida in €
3.387,00 a titolo di compensi professionali, oltre esborsi pari a € 545,00 e spese generali nella misura del 15%, IVA e cpa;

6) dispone la distrazione delle spese processuali e degli onorari in favore del difensore con procura dichiaratosi antistatario.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata senza darne lettura atteso che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Cagliari, 4 febbraio 2025
Il Giudice dott. Nicoletta Leone
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