REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Francesca Savignano ha pronunciato la seguente SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 21113/2025 R.G. promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi elettivamente domiciliati in VIA ALFONSO LAMARMORA, C.F._2
22 20122 MILANO, presso lo studio dell'avv. MOTTA ROBERTA, dalla quale sono rappresentati e difesi
INTIMANTI-RICORRENTI contro
(C.F. ) CP_1 P.IVA_1
INTIMATA-RESISTENTE CONTUMACE OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE: 1) Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa per inadempimento della conduttrice e, per l'effetto, condannare quest'ultima a rilasciare nella disponibilità dei signori
e l'immobile locato, libero e sgombero da persone e cose, Parte_1 Parte_2 con fissazione del termine per il rilascio.
2) Condannare la conduttrice al pagamento dei canoni di locazione maturati sino alla data fissata per il rilascio dell'immobile e, in caso di mancato immediato rilascio, condannarla al pagamento di una indennità di occupazione pari al canone mensile sino all'effettiva restituzione dell'immobile.
3) Con vittoria di spese e competenze di lite.
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Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato e Parte_1 [...]
hanno intimato a lo sfratto per morosità relativamente Parte_2 CP_1 all'immobile sito in Cormano (MI), via Statale dei Giovi n.7, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso deposito/magazzino, deducendo il mancato pagamento della somma di € 1.333,36 per canoni ed oneri accessori maturati dal mese di gennaio 2025 a quello di aprile 2025.
La società intimata non si è costituita in giudizio né il rappresentante legale è comparso personalmente all'udienza di convalida del 5 giugno 2025, nella quale l'intimante ha dato atto che, nelle more, la conduttrice aveva sanato la morosità indicata nell'intimazione e che, tuttavia, non aveva versato le successive mensilità maturate.
Il giudice ha disposto il mutamento del rito, senza adottare provvedimenti provvisori;
solo l'intimante ha depositato memoria integrativa. All'odierna udienza, previa declaratoria di contumacia della parte resistente, la causa è stata discussa e decisa mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. Preliminarmente deve essere dichiarato il difetto di legittimazione attiva di il Parte_2 quale non risulta aver sottoscritto il contratto di locazione per cui è causa e, perciò, non è parte contrattuale.

3. Nel merito, le domande sono fondate.
Il rapporto locativo è documentato dal contratto scritto versato in atti e regolarmente registrato
(doc. 2).
Il locatore ha allegato che le mensilità maturate da gennaio ad aprile 2025 sono state versate solo dopo la notificazione dell'intimazione di sfratto, avvenuta il 22 aprile 2025, che il 5 giugno 2025 non erano ancora state versate le mensilità di maggio e giugno 2025 e che, ad oggi, non risultano corrisposte quelle di settembre ed ottobre 2025.
Ciò premesso, dal contratto di locazione in atti risulta che il pagamento del canone è stato previsto con cadenza mensile anticipata al giorno 1 del mese (art. 3.1).
In base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., il ricorrente ha offerto la prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione stipulato in data 1° marzo 2019, ed ha così assolto il suo onere probatorio giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno,
2 deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”). Per contro, la controparte non ha allegato né dimostrato l'esistenza di fatti estintivi e/o impeditivi dell'obbligazione di pagamento dedotta in lite, non essendosi costituita in giudizio.
La gravità dell'inadempimento della conduttrice si risulta sia dal fatto che sono ad oggi impagate due mensilità del canone (settembre e ottobre 2025), sia dal consistente ritardo nel pagamento di quelle maturate da gennaio 2025 in avanti. Infatti, se il pagamento dei canoni e delle spese scaduti, effettuato anteriormente all'udienza di convalida, esclude senz'altro che il giudice possa emettere ordinanza di convalida dello sfratto perché non perdura, a quella data, la morosità (che ne costituisce il presupposto, ai sensi dell'art. 663 cpc), esso, invece, non osta a che l'intimante possa chiedere, nel giudizio di merito che si apre successivamente alla fase sommaria, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore - inadempimento costituito dal ritardo nel pagamento rispetto alla scadenza contrattuale -, giacché l'intimazione di sfratto contiene in sé la domanda di risoluzione contrattuale e quella di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato. Trattandosi di locazione ad uso non abitativo, non opera il meccanismo della sanatoria previsto dall'art. 55 L. n. 392/78, secondo cui la morosità nel pagamento di canoni e oneri accessori può essere sanata se il conduttore versa entro la prima udienza (ovvero entro il termine di grazia concesso dal giudice ai sensi del secondo comma) “l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice” (comma primo), con l'effetto che “Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto” (ultimo comma disp. cit.). Conseguentemente, il pagamento tardivo e successivo alla proposizione dell'intimazione di sfratto non ha effetto sanante (art. 1453, comma terzo, c.c.) e costituisce inadempimento contrattuale, che il giudice valuta alla luce del disposto di cui all'art. 1455 c.c., e ciò anche se non perdura, all'attualità alcun danno economico.
La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, assumono rilievo la volontà delle parti e l'interesse del locatore alla puntuale esecuzione della prestazione avversa, come pure la condotta del conduttore successiva alla notificazione dell'intimazione di sfratto e, specificamente, il pagamento tardivo dei canoni maturati nel corso del giudizio, giacché esso dimostra la persistenza dell'inadempimento malgrado il ricorso alle vie giudiziali (si vedano le pronunce della Corte di Cassazione n. 8076/2002 e
3 n.15363/2010: “In tema di contratti, il principio, sancito dall'art. 1455 cod. civ., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo per grave inadempimento del conduttore, che non aveva corrisposto nel termine pattuito i canoni, valutando non solo l'aspetto economico del dedotto inadempimento ma anche il comportamento complessivo del predetto in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, e ritenendo che tale comportamento avesse inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale))”.
Nel caso in esame la gravità dell'inadempimento della conduttrice si desume inequivocabilmente
(i) dalla pattuizione della clausola solve et repete, che sottende l'interesse del locatore al puntuale adempimento dell'obbligazione pecuniaria (art. 3.5), (ii) dai numerosi solleciti di pagamento inviati dal locatore anche in precedenza (nel 2024, per ritardi anteriori), (iii) dal persistente inadempimento della conduttrice anche nel corso del presente giudizio, per ben sei mensilità, nonché (iv) dal reiterato pagamento in ritardo di numerosi canoni, anche nel 2024, comportamento che è valutato di non scarsa importanza dallo stesso legislatore (ex art. 5 della l. n. 392/1978 - applicabile alle locazioni abitative ma utilizzabile, per le locazioni ad uso diverso, quale parametro di orientamento (Cass. n. 1428/2017, n. 2902/2006) – che stabilisce una predeterminazione legislativa della gravità dell'inadempimento, in caso di mancato pagamento di un solo canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza prevista).
La condotta inadempiente della conduttrice è, perciò, senz'altro idonea a provocare un grave squilibrio nel sinallagma contrattuale e giustifica la pronuncia di risoluzione contrattuale, ai sensi dell'art. 1455 c.c., per inadempimento della parte conduttrice.
Essendo venuto meno il titolo per il legittimo godimento dell'immobile, la resistente deve essere condannata al suo rilascio.
L'ordine di rilascio viene pronunciato con decorrenza dall'8 novembre 2025, tenuto conto della durata dell'inadempimento e dell'ammontare della morosità.
4 Infine, la resistente deve essere condannata al pagamento del corrispettivo negoziale non versato, che ammonta, ad oggi, a complessivi € 666,68 per canoni e oneri accessori forfetari, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed oltre canoni e spese accessorie maturandi sino all'effettivo rilascio.
Le spese di lite, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, della semplicità delle questioni trattate e della contumacia del resistente, vengono poste a carico della parte soccombente e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, in contumacia della parte resistente, così provvede:
1) dichiara il difetto di legittimazione attiva di;
Parte_2
2) dichiara risolto per inadempimento di l contratto di locazione stipulato Controparte_1 in data 1° marzo 2019, avente ad oggetto l'immobile adibito ad uso diverso, sito in Cormano (MI), via Statale dei Giovi n.7;
3) condanna a rilasciare, libero da persone e cose e nella disponibilità di CP_1
, l'immobile suddetto;
Parte_1
4) fissa per l'esecuzione la data dell'8 novembre 2025;
5) condanna a pagare a la somma di € 666,68 CP_1 Parte_1 per canoni e oneri accessori forfetari, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed oltre canoni e spese accessorie maturandi sino all'effettivo rilascio;

6) condanna la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 174,00 per esborsi ed € 1.300,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano, 08/10/2025
Il Giudice Francesca Savignano
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