N. 5410/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Perugia, SECONDA SEZIONE Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Federico Fiore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 5410/2019 R.G. promossa da
(C.F. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Gianmarco Gorietti, giusta procura a margine dell'atto di citazione, elettivamente domiciliato presso il difensore in Via Danzetta n.

7 - Perugia attore
e
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Claudio Paolo Cambieri, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliato presso il difensore in Corso
Vannucci n. 107 – Perugia (studio Avv. Frioni) convenuto
avente ad oggetto: solo danni a cose .
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 14 gennaio 2025, N.5410/2019 R.G. 2 / 17
Per l'avv. GORIETTI GIANMARCO il quale si riporta Parte_1 all'atto di citazione ed a tutti i propri scritti difensivi, deduzioni e note di trattazione di udienza e precisa come di seguito trascritte le proprie conclusioni “ Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito: Nel merito: per tutto quanto esposto ai punti da 1) a 13) dell'atto di citazione: - ritenuto ed accertato che l'unità immobiliare posta in
Perugia, Via della Stella n. 13, costituita da “appartamento destinato a civile abitazione ubicato al primo piano di edificio di maggiore consistenza, edificata in epoca remota, che si sviluppa su quattro livelli fuori terra, ubicato nel centro storico di Perugia, costituito da: ingresso-disimpegno, angolo cottura, dispensa, bagno, sala da pranzo, soggiorno con camino, studio, locale soppalcato, camera da letto con annesso wc, della superficie netta di mq. 122 circa e della superficie commerciale di mq. 113 circa. Il tutto è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio 234, particella 628, Sub 6, cat. A74, classe 4, consistenza vani
5, rendita €. 322,79”, acquistata dal sig. con decreto di Parte_1
trasferimento del Tribunale di Perugia n. 262/17 del 06.07.2017 emesso nella procedura esecutiva immobiliare n. 149/2015 RGE, presenta opere abusive quali costituite dalla camera soppalcata e dalla relativa scala di accesso;
- ritenuto ed accertato il grave inadempimento e la grave colpa del Dott. Parte_2
nell'espletamento dell'incarico lui conferito dal Giudice dell'esecuzione n.
[...]
149/2015 RGE del Tribunale di Perugia e realizzato con la redazione della relazione di stima dell'immobile pignorato del 28.11.2016, ove la camera soppalcata e la relativa scala di accesso sono state dallo stesso qualificate e descritte come semplice difformità catastale invece che come opere abusive quali in effetti sono: - condannare il Dott. al pagamento in favore Parte_3
del sig. , a titolo di risarcimento danni: i) della somma di Parte_1
€.31.968,18 oltre accessori di legge, indicata al punto 13) lettera a) dell'atto di citazione, necessaria per procedere alla regolarizzazione urbanistica/edilizia dell'immobile acquistato come ivi indicato, ovvero della diversa somma, maggiore
o minore, che sarà determinata nel corso del giudizio a mezzo di CTU anche con individuazione delle diverse opere da eseguire al predetto identico fine;
ii) della N.5410/2019 R.G. 3 / 17
somma di €.20.250,00 per il danno subito dall'attore per l'impedimento nella disponibilità e godimento dell'immobile acquistato, sia in termini di possibile alienazione, che per finalità locative o di utilizzo personale, quantificata alla stregua del valore locatizio del medesimo immobile pari ad €.750,00 mensili per il periodo a far data dal decreto di trasferimento del 06.07.2017 e fino al mese di settembre 2019, oltre al danno ulteriore calcolato allo stesso modo fino alla definitiva regolarizzazione urbanistica/edilizia/strutturale dell'immobile acquistato, come indicato al punto 13) lettera b) dell'atto di citazione, ovvero della diversa somma, maggiore o minore, che sarà determinata nel corso del giudizio a mezzo di CTU;
iii) della somma che sarà determinata nel corso del giudizio a mezzo di CTU, per il danno subito dall'attore per le maggiori imposte pagate per
l'acquisto dell'immobile, calcolate su un prezzo di ammontare superiore a quello che l'istante avrebbe invece pagato per l'acquisto se l'esperto Dott. CP_1
avesse correttamente quantificato i costi per la regolarizzazione delle opere
[...] abusive detraendoli poi dal valore di stima dell'immobile, per quanto esposto al punto 13) lettera c) dell'atto di citazione. Il tutto, con maggiorazione di interessi legali ex art. 1284 comma 4 c.c. e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo;
e con vittoria di spese e compensi professionali del giudizio, oltre rimborso spese forfettarie 15%, Cassa Avvocati ed Iva di legge”; In via istruttoria: si insiste per l'accoglimento delle richieste istruttorie formulate nella In via istruttoria: si insiste per l'accoglimento delle richieste istruttorie formulate nella seconda memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. e nelle note di trattazione pe l'udienza del 30.11.2021”; N.5410/2019 R.G. 4 / 17
Per l'avv. CAMBIERI CLAUDIO sostituito dall'avv. Controparte_1
FRIONI ANGELO il quale conclude “ Voglia l'Ill.mo Tribunale di Perugia adito:
NEL MERITO -rigettare le domande formulate dall'attore poiché infondate in fatto
e in diritto, nell'an e nel quantum debeatur, per tutti i motivi esposti in atti e a verbale. in via subordinata ragioni di fatto e di diritto della decisione In via gradata, e salvo gravame, nella denegata e non creduta ipotesi di condanna del
Dott. limitare l'accoglimento della domanda attorea secondo quanto CP_1 emerso dall'esperita istruttoria, tenuto conto del grado di responsabilità, anche concorsuale, accertato in capo all'attore. Con il favore delle spese processuali. IN
VIA ISTRUTTORIA In via istruttoria, si insiste, comunque, nell'accoglimento di tutte le istanze istruttorie così come articolate e formulate in atti e a verbale e che devono intendersi qui ritrascritte e comunque non rinunciate”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.1 Con atto di citazione notificato il 22.10.2019, ha Parte_1
convenuto in giudizio il Dott. allegando: Controparte_1
- di aver partecipato in data 09.05.2017 alla vendita senza incanto tenutasi nella procedura esecutiva immobiliare con R.G.E. n. 149/2015 del Tribunale di Perugia e di essersi aggiudicato il lotto, consistente in un appartamento di 122 metri quadri circa ubicato nel centro storico di Perugia, per la somma di € 130.500,00;
- di aver scoperto, solo successivamente all'aggiudicazione, che l'immobile presentava opere abusive non qualificate come tali nella perizia di stima allegata all'avviso di vendita e, in particolare, un locale soppalcato e la relativa scala di accesso per la realizzazione dei quali non era stato richiesto il titolo abilitativo;

- che la perizia di stima, sulla quale aveva fatto affidamento nel decidere di presentare proposta di acquisto, era stata redatta il 28.11.2016 dal consulente d'ufficio Dott. il quale, nel rispondere ai quesiti postigli dal Controparte_1
Giudice dell'esecuzione, aveva qualificato le opere non come abusive bensì come semplici difformità catastali che potevano essere regolarizzate con un aggiornamento della planimetria, di fatto incorrendo in colpa grave nell'espletamento dell'incarico; N.5410/2019 R.G. 5 / 17
- di aver contestato al Dott. l'erroneità della perizia formalizzando, CP_1
contestualmente, una richiesta di risarcimento danni e, stante il rifiuto opposto, di aver incardinato il procedimento di mediazione conclusosi negativamente al primo incontro;

- di aver incaricato un proprio tecnico di fiducia di redigere una relazione tecnica e di aver depositato in data 16.03.2019, presso il Tribunale di Perugia, ricorso ex art. 696 c.p.c. al fine di ottenere un accertamento tecnico preventivo della natura abusiva delle opere in questione, della possibilità di sanatoria e dei costi necessari allo scopo, ottenendo però un rigetto.
Evidenziando il valore di “garanzia” che la perizia di stima ricopre circa le caratteristiche del bene e la trasparenza della vendita nonché lo specifico obbligo che, ai sensi dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c., grava sull'esperto relatore di indicare l'esistenza di opere abusive e di verificarne la possibilità di sanatoria, ha richiesto che il convenuto fosse condannato a risarcire tutti i danni conseguenti alla sua colpa grave nell'espletamento dell'incarico, così quantificati:
- € 31.968,18 oltre accessori, pari al costo necessario per la rimozione e ricostruzione a norma delle opere abusive;

- € 750,00 mensili per il periodo a far data dal decreto di trasferimento e sino alla definitiva regolarizzazione dal punto di vista urbanistico/edilizio a titolo di ristoro per non poter disporre dell'immobile acquistato in termini di alienazione, locazione e utilizzo personale (calcolati in complessivi € 20.250,00 sino al settembre 2019);
- le maggiori imposte pagate per il trasferimento della proprietà dal momento che, qualora il valore dell'immobile fosse stato correttamente individuato in ragione delle opere abusive, sarebbe stato sicuramente aggiudicato ad un prezzo inferiore. Il tutto oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. e rivalutazione monetaria.
1.2 Con comparsa di risposta depositata il 30.01.2020, si è costituito in giudizio il quale ha contestato la ricostruzione dei fatti prospettata in Controparte_1
citazione, affermando:
- di non aver omesso alcunché nella relazione di stima in quanto delle opere difformi vi era esplicita menzione e, pertanto, l'acquirente ne era stato reso edotto;
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- che le opere per cui è causa sarebbero da considerarsi abusive solo qualora realizzate dopo il 1967 ma, stante l'assenza di documentazione successiva a quella data reperibile presso i pubblici uffici, non è stata raggiunta la prova in tal senso.
Di conseguenza, trattasi di mera irregolarità catastale;

- di aver comunque, nel redigere la relazione di stima, detratto dal valore dell'immobile la somma pari ad € 14.000,00, sufficiente per l'aggiornamento della planimetria catastale, la rimozione dell'opera abusive e la sua ricostruzione nonché per la regolarizzazione dell'unità immobiliare attraverso la sanatoria urbanistica e strutturale.
Ha da ultimo contestato il danno lamentato dall'attore poiché sfornito di prova concludendo per il rigetto della domanda.
1.2 La causa è stata trattata con lo scambio di memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c., con le quali le parti hanno disquisito, in particolare, in merito all'onere della prova riguardo l'anno di realizzazione delle opere ritenute abusive. La sola parte attrice ha articolato mezzi di prova, i quali sono stati parzialmente ammessi. In particolare, è stata espletata consulenza tecnica d'ufficio volta a verificare la regolarità urbanistica ed edilizia dell'appartamento per cui è causa nonché la sanabilità di eventuali difformità/abusi e i costi necessari allo scopo. All'esito del deposito della perizia e instaurato il contraddittorio sulle risultanze, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata per precisazione delle conclusioni, in aderenza al calendario di smaltimento dell'arretrato, all'udienza 14.01.2025 nella quale i procuratori delle parti concludevano come in epigrafe e la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
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In via preliminare si osserva che per consolidata giurisprudenza della Suprema
Corte, il Giudice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. Att., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla sola trattazione delle questioni - di fatto e di diritto - "rilevanti ai fini della decisione" concretamente adottata, di modo che le restanti questioni non trattate N.5410/2019 R.G. 7 / 17
non andranno necessariamente ritenute come "omesse" ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante. Difatti, si richiama sul punto il principio e enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, in base a cui "la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c., e l'osservanza degli art.115 e 116, c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito"
(Cassazione civile , sez. III, 27 luglio 2006, n. 17145). Inoltre, sempre in via preliminare, vengono in questa sede integralmente richiamate le ordinanze istruttorie rese in corso di causa e quindi vengono rigettate tutte le istanze istruttorie riproposte dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni.
La domanda proposta in giudizio da parte dell'attore concerne la condanna del convenuto al risarcimento dei danni patrimoniali subiti in ragione degli errori/omissioni contenuti nella relazione peritale di stima del 28.11.2016 resa nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare 149/15 R.G.E. della quale l'attore era divenuto aggiudicatario in data 6.7.2017 presentando un'offerta di euro
130.500,00 sulla base delle risultanze peritali fornite dall'ausiliario del Giudice.
Così ricostruito, in via di estrema sintesi, l'oggetto del processo va osservato che la responsabilità dell'esperto stimatore nominato ai sensi dell'art. 569 c.p.c., così come quella di ogni altra figura professionale che opera come ausiliario del giudice,
è disciplinata non dagli artt. 2236 e 1176 c.c., ma dall'art. 64 c.p.c. Il perito stimatore nominato dal Giudice dell'Esecuzione prende parte alla funzione pubblica dell'organo che coadiuva acquistando, quindi, natura di pubblico ufficiale o di incaricato di un pubblico servizio nel momento in cui compie le sue attività. Su lui N.5410/2019 R.G. 8 / 17
grava, di conseguenza, il dovere, connaturato a ogni parte pubblica, di obiettività ed imparzialità, atteso che la sua funzione è tesa al raggiungimento di interessi pubblici. All'attività del consulente tecnico non possono, peraltro, applicarsi gli schemi privatistici dell'adempimento e dell'inadempimento, quasi che egli fosse vincolato alle parti da un rapporto di prestazione d'opera, giacche egli svolge nell'ambito del processo una pubblica funzione quale ausiliare del giudice, nell'interesse generale e superiore della giustizia, con responsabilità oltre che penale e disciplinare, anche civile, la quale importa l'obbligo di risarcire il danno che abbia cagionato in violazione dei doveri connessi all'ufficio. La diligenza nell'esecuzione delle verifiche affidategli costituisce, infatti, un preciso obbligo del consulente la cui inadempienza può essere fonte di responsabilità risarcitoria ai sensi dell'art.64
c.p.c. e 2043 c.c. (v. Cass., 18/9/2015, n. 18313;Cass., 5/8/2010, n. 18170; Cass.,
8/5/2008, n. 11229; Cass., 25/5/1973, n.1545).
Il perito stimatore nominato dal giudice dell'esecuzione risponde, pertanto, nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'aggiudicatario (Cfr Cass. sentenza n. 13010 del
23/06/2016 ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili aduna disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri).
Più recentemente la Corte di Cassazione, con la sentenza n.8496 del 06/05/2020, ha evidenziato come il perito nominato dal giudice risponda a titolo di responsabilità extracontrattuale, nei confronti dell'aggiudicatario per il danno da questi patito in conseguenza dell'erronea valutazione del bene qualora, nell'esecuzione della N.5410/2019 R.G. 9 / 17
prestazione, non osservi la diligenza professionale qualificata richiesta - ex artt.
1176, comma 2, e 2236 c.c. - allo specialista in relazione alla natura dell'attività esercitata ed alle circostanze concrete del caso, incombendo, comunque, sul medesimo professionista di dare la prova della particolare difficoltà della detta prestazione.
Alla luce dell'orientamento giurisprudenziale che precede si deve rilevare che nel caso di specie l'avviso di vendita delegata del 23.2.2017, relativo alla procedura esecutiva immobiliare n. 149/15, prevedeva al punto 4 lett. d) che l'offerta di acquisto contenesse “ l'espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima” redatta dal Dott. in data 28.11.2016 ( doc.ti 1 e 2 Controparte_1 fascicolo dell'attore). In particolare tra i quesiti formulati dal Giudice dell'esecuzioni allo stimatore convenuto era testualmente prevista al punto n. 7) la “ verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, della possibilità di sanatoria ai sensi delle Leggi nn.
47/85 e 724/94 e dell'articolo 36 del d.p.r. del 6 giugno 2001 n. 380 e gli eventuali costi della stessa;
[…] in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, comma sesto, della legge 28.2.1985 n. 47 ovvero dell'art. 46 comma quinto del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001 n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti”.
Nella propria relazione peritale il convenuto ha così risposto al predetto quesito
“….. “Dalle indagini esperite presso il Comune di Perugia è emersa la seguente documentazione amministrativa: - Autorizzazione 578 del 25.07.2008 inerente opere di restauro e consolidamento delle facciate e della copertura, con inserimento del cordolo strutturale e rifacimento della struttura del tetto e delle gronde. Sempre dalle indagini svolte presso il è emerso che il Controparte_2 N.5410/2019 R.G. 10 / 17
bene oggetto di pignoramento ricade in area sottoposta ai seguenti vincoli: -
Vincolo ambientale paesaggistico (L. 1497/39; L. 431/85); - Vincolo storico- artistico (L. 1089/39)”.
L'attore ha, quindi, dedotto che dopo l'aggiudicazione dell'immobile, per il tramite di un proprio tecnico di fiducia aveva constatato che il bene in questione non era in regola con le norme urbanistiche-edilizie con riferimento ad un locale soppalcato e alla relativa scala di accesso che, dopo aver effettuato i dovuti accessi agli atti presso il e l'Ufficio Territorio di Perugia dell'Agenzia delle Controparte_2
Entrate, risultavano essere abusive ( doc. 4 fascicolo dell'attore) . In merito a tale aspetto la perizia immobiliare aveva rilevato che “ …… a seguito dell'accesso eseguito presso l'immobile, sono emerse alcune difformità rispetto alla planimetria catastale e cioè: - nel vano soggiorno è stata realizzata un'apertura che immette in una rampa di scala;
- la predetta scala conduce alla camera soppalcata
(sovrastante lo studio). Di quanto sopra si rimanda alla planimetria catastale redatta dallo scrivente nella quale le aree non presenti nella planimetria catastale
(scala e soppalco) sono state evidenziate in colore blu” prevedendo nella determinazione del valore di stima dell'immobile la detrazione dell'importo complessivo di euro 14.000 a titolo di spese per la messa a norma dell'impianto elettrico e dell'aggiornamento della planimetria catastale. L'attore ha, pertanto, contestato, l'errore del convenuto nell'aver valutato quale difformità catastale una ben diversa situazione che configurava un abuso edilizio che non poteva essere oggetto della sola regolarizzazione catastale.
Il convenuto ha, invece, negato la sussistenza di una propria responsabilità professionale ritenendo di aver correttamente qualificato le opere di che trattasi quali difformità catastali, non essendo stata rinvenuta presso il Comune di Perugia alcuna documentazione successiva al 1967 e pertanto nell'ipotesi in cui dette difformità fossero state realizzate in epoca precedente al 1967 non vi era alcun abuso edilizio ma una semplice irregolarità catastale.
Sì è reso pertanto necessario un approfondimento peritale sulla qualificazione delle opere in questione per il tramite della CTU disposta all'udienza del 25.5.2021 a N.5410/2019 R.G. 11 / 17
conclusione della quale l'ausiliario del Giudice, disattendendo la interpretazione fornita dal convenuto, ha chiarito che “ Non è pertanto possibile affermare, tenendo conto della non disponibilità di titoli abilitativi e sulla base degli altri elementi raccolti (pur con le avvertenze di cui al punto 3.1.2, c) la regolarità edilizia e urbanistica dell'unità immobiliare sita in Perugia, via della Stella n. 13, piano primo, alla data del 06.07.2017”. A tale condivisibile conclusione il CTU è pervenuto muovendo dall'art.

9-bis, comma 1-bis, del DPR 380 del 2001, così come modificato dall'articolo 10 del D.L. 16.06.2020 n. 76 secondo cui “ Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti
d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”. A tale riguardo il CTU ha reperito la documentazione catastale dell'immobile a firma del Geom. CP_3
risalente al 2.2.1940, antecedente alla entrata in vigore della legge n. 1150/1942 che ha imposto l'obbligo di acquisire un titolo autorizzativo per le trasformazioni degli immobili e delle unità immobiliari site nei centri abitati, pur dando atto come non fosse possibile escludere “ che le opere realizzate in difformità dal detto documento catastale siano avvenute, in tutto o in parte, proprio nel periodo compreso tra la data del documento stesso e quella di entrata in vigore della norma citata” ( all 6 alla CTU). Dall'esame di detta documentazione catastale il CTU ha quindi N.5410/2019 R.G. 12 / 17
accertato la presenza di molteplici difformità dell'immobile tra cui “ 8) non era presente, come non è presente, l'apertura muraria con scala che dal locale con affaccio sul cortile conduce al soppalco (FOTO 12, 13); 9) non vi è evidenza della presenza del soppalco posto superiormente al locale buio sottostante” evidenziando che “ In particolare non sembrano risultare autorizzati, con atti rilasciati dopo l'entrata in vigore della norma sopra richiamata, i seguenti interventi: 1) frazionamento dell'unità in due diverse sub-unità; presenza di un locale cucina in luogo della scala preesistente;
2) presenza di finestra esterna in area sottoposta a vincolo paesaggistico;
3) differente accesso e strutturazione muraria del locale bagno;
4) presenza di locale WC con aumento della superficie utile, con modifiche alla struttura muraria portante in conseguenza della relativa demolizione;
presenza di finestra esterna in area sottoposta a vincolo paesaggistico;
5) frazionamento vano con creazione di due locali di cui uno (oggi) ingresso;
6) presenza di aperture interne con modifiche alla struttura muraria portante;
7) presenza di aperture interne con modifiche alla struttura muraria portante;
8) presenza di aperture interne con modifiche alla struttura muraria portante;
presenza di corpo scala;
9) modifiche alla struttura portante per la creazione di locale soppalcato ed aumento della superficie utile. In merito a quanto precede si deve inoltre osservare che le opere seguite, e delle quali non è risultata disponibile alcuna autorizzazione urbanistica, hanno comportato interventi significativi dal punto di vista strutturale”.
Il Ctu rispondendo in merito alla possibile sanatoria delle difformità accertate ha individuato tre diverse ipotesi in relazione alla natura e consistenza di dette difformità:
- “È possibile intervenire per ottenere la regolarità delle seguenti difformità: 1) frazionamento dell'unità in due diverse sub-unità; creazione di un locale cucina in luogo della scala preesistente;
5) frazionamento vano con creazione di due locali di cui uno (oggi) ingresso.
- È possibile intervenire per ottenere la regolarità delle seguenti difformità solo a determinate condizioni (sanatoria condizionata a parere favorevole vincolante N.5410/2019 R.G. 13 / 17
della Commissione Comunale per la Qualità Architettonica e il Paesaggio e della
Soprintendenza dell'Umbria – punti 2) e 4); esito favorevole verifica strutturale – punti 3), 6) e 7)) non accertabili in sede di CTU): 2) creazione di una finestra esterna su muratura portante in zona sottoposta a vincolo paesaggistico;
3) differente accesso e strutturazione muraria del locale bagno;
4) creazione di locale
WC con aumento della superficie utile ricavato dalla demolizione di struttura muraria portante;
creazione di una finestra esterna su muratura portante in zona sottoposta a vincolo paesaggistico;
6) creazione di aperture interne con modifiche alla struttura muraria portante;
7) creazione di aperture interne con modifiche alla struttura muraria portante.
- Non è possibile intervenire per ottenere la regolarità delle seguenti difformità: 8) creazione di aperture interne ed alterazione della struttura muraria portante;
creazione di corpo scala di accesso al soppalco (inutile in quanto funzionale al punto successivo); 10) creazione di locale soppalcato”.
Il Ctu ha quindi accertato che “ La mancanza di prova in ordine alla regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile può impedire l'agibilità e il suo godimento da parte del proprietario e/o di terzi”.
A seguito degli accertamenti peritali la situazione edilizia ed urbanistica dell'immobile di cui l'attore si è reso aggiudicatario ha, dunque, evidenziato criticità maggiori di quelle ipotizzate dall'attore con ciò emergendo la lacunosità dell'accertamento peritale compiuto dallo stimatore convenuto sia dal punto di vista della completezza delle ricerche effettuate che delle conclusioni cui lo stesso è pervenuto e delle motivazioni addotte e/o mancanti con ciò fornendo ai soggetti partecipanti alla procedura esecutiva una rappresentazione non attendibile del reale stato dell'immobile staggito e del relativo valore di stima.
A tale riguardo la Suprema Corte ha riconosciuto che l'erronea valutazione fornita dall'esperto in sede di determinazione del valore dell'immobile da aggiudicare all'asta può assumere la valenza di un “ colposo elemento perturbatore” tale da alterarne in modo significativo la fissazione, precisando che “la partecipazione ad un incanto non costituisce affatto un'attività aleatoria, determinandosi ogni N.5410/2019 R.G. 14 / 17
partecipante alla propria offerta sulla base delle caratteristiche dell'immobile e del suo interesse a rendersene aggiudicatario”, dando per pacifica l'esistenza di un affidamento che i partecipanti ripongono nel corretto operato degli ausiliari del giudice dell'esecuzione (Cass. n. 2359/2010).
E' indubbio che avendo il convenuto colpevolmente omesso di individuare e valutare le difformità urbanistiche dell'immobile esecutato abbia inciso causalmente nella formazione del consenso dell'aggiudicatario atteso che il fatto che l'immobile sia in regola dal punto di visita urbanistico o meno è questione di primaria e fondamentale importanza.
Venendo alla determinazione del danno conseguenza derivante da fatto illecito in cui, come detto, è inquadrata la responsabilità del perito estimatore deve essere considerata la situazione patrimoniale in cui l'aggiudicatario si sarebbe trovato se il consulente del G.E. avesse diligentemente dato conto, in perizia, del corretto stato di fatto dell'immobile: in sintesi, il danno patrimoniale emergente è costituito dalle spese e i costi che non avrebbe altrimenti sopportato, mentre il lucro cessante è costituito dalle occasioni economiche perse a causa dell'illecito .
A tale proposito l'attore ha richiesto la condanna del convenuto al risarcimento delle seguenti voci: euro 31.968,18 oltre accessori di legge per le opere e le attività necessarie alla regolarizzazione urbanistica ed edilizia;
euro 20.250 a titolo di mancato godimento, diretto ed indiretto, dell'immobile considerato un valore locatizio di euro 750 mensili;
un importo da determinarsi in corso di causa per le maggiori imposte pagate.
Il CTU incaricato nella propria relazione peritale definitiva ha ipotizzando un costo complessivo per sanzioni, pratiche edilizie ed opere necessarie alla regolarizzazione delle difformità da un minimo di euro 14.460, nel caso di parere positivo urbanistico e paesaggistico ed esito positivo della verifica strutturale ad un massimo di euro 23.970 in caso di parere urbanistico e paesaggistico negativo e di esito negativo della verifica strutturale dando ampia e condivisibile motivazione. N.5410/2019 R.G. 15 / 17
Il CTU ha quindi individuato il valore locativo dell'immobile dal 6.7.7 2017 alla data della perizia nell'importo di euro 620,01 mensili ed il maggior costo corrisposto a titolo di imposte per euro 1.077,30 quale differenza di tassazione in ragione della decurtazione del costo delle opere per la regolarizzazione dell'immobile e di euro 1.882,50 quale differenza di tassazione a seguito del decremento di valore dell'immobile per i costi di demolizione delle opere non sanabili.
Per quanto concerne i costi complessivi necessari alla regolarizzazione delle difformità si ritiene. È pertanto, equo individuare l'importo massimo suggerito dal
CTU in euro 23.970,00 da ritenersi comprensivo anche dei costi inerenti la verifica strutturale degli abusi, spettante pro quota all'attore quale condomino dell'edificio nel quale è situato l'appartamento oggetto di causa. Da tale importo dovranno essere detratti i costi individuati nella relazione peritale del convenuto in euro
14.000 relativi alla messa a norma dell'impianto elettrico e all'aggiornamento della planimetria catastale che devono ritenersi compresi nell'ambito del maggior costo stimato dal CTU per la regolarizzazione urbanistica.
All'attore dovrà, pertanto essere risarcito l'importo di euro 9.970,00 euro oltre iva di legge.
Per quanto riguarda il danno da mancato godimento, diretto ed indiretto, dell'immobile si ritiene corretto il valore locativo individuato dal CTU, anche a seguito delle risposte fornite ai CTP delle parti, in euro 620,01 mensili con decorrenza dal 6.7.2017 fino alla data della presente sentenza ( 93 mesi) per un importo complessivo di euro 57.660,93( 620,01x93).
Si ritiene, inoltre, che l'attore debba essere risarcito anche del danno conseguente al decremento di valore dell'immobile a seguito della perdita di superficie utile per la demolizione delle opere abusive non sanabili quali il soppalco e il locale WC per mq complessivi 9,15 considerato l'importo di euro 1.260 derivante dall'importo di euro 1.400,00 a mq stimato nella perizia redatta dal convenuto al netto del ribasso del 10% conseguito dall'aggiudicatario per un importo di euro 11.529,00. N.5410/2019 R.G. 16 / 17
Compete, infine, all'attore, l'ulteriore importo complessivo di euro 2.959,80 quali maggiori tasse corrisposte sull'immobile aggiudicatosi come individuate dal CTU.
In conclusione la domanda di parte attrice deve trovare accoglimento con conseguente condanna del convenuto al risarcimento del complessivo importo di euro 84.313,13 (9.970,00+2193,40+57.660,93+11.529,00+2.959,80).
Tale somma deve essere devalutata fino al momento del sinistro (6.7.2017 euro
70.144,03) e quindi rivalutata fino al deposito della sentenza con aggiunta degli interessi legali sulle somme annualmente rivalutate ( euro 92.836,59).
Su quanto liquidato ad oggi pari a complessivi euro 92.836,59 sono dovuti gli interessi legali fino al saldo.
Per quanto concerne le spese di lite esse seguono la soccombenza e, pertanto il convenuto dovrà essere condannato a rimborsare le spese di lite sostenute da parte attrice, comprensive di quelle inerenti la Ctu per come liquidate in corso di causa, che vengono determinate e come indicato in dispositivo, considerato il valore della controversia e dell'attività difensiva espletata, sulla base dei parametri vigenti all'epoca in cui si è esaurita l'attività difensiva (cfr. Cassazione civile, sez. un., 12 ottobre 2012, n. 17405).


PQM


il Tribunale di Perugia, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come in epigrafe proposte, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede
- in accoglimento della domanda proposta da condanna Parte_1
al pagamento dell'importo di euro 92.836,59 oltre interessi legali Controparte_1
dalla sentenza fino al saldo;

- condanna a rimborsare all'attore le spese di lite che liquida in Controparte_1
Euro 794,79 per spese ed Euro 10.000,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso spese generali, IVA e CA;

- pone le spese delle C.T.U., liquidate come in atti, definitivamente a carico del convenuto. N.5410/2019 R.G.
Perugia, 5 maggio 2025
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Il Giudice
Dott. Federico Fiore