N. R.G. 1205/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 11 marzo 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.° 1205/2024 R.G. promossa da
(p. IVA , in persona del proprio legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, come rappresentata e difesa dall'Avv.to Giancarlo Triggiani, del
Foro di Alessandria
ATTRICE
CONTRO
(p. IVA , in persona del proprio legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore,
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice, come da note difensive autorizzate depositate in data 27 febbraio 2025 ed a verbale d'udienza 11 marzo 2025 richiamate a formarne parte integrante:
<In principalità:
- accertarsi l'intervenuta risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. così come richiamato dall'art. 24.1 del contratto d'affitto d'azienda per esclusivi fatto e colpa di
[...]
(c.f. , e per l'effetto condannarsi la stessa, in persona del proprio CP_1 P.IVA_2 legale rappresentante pro tempore, all'immediato rilascio dell'unità immobiliare affittata sita
Alessandria, località Chiozzo individuata al n. 30 della planimetria allegata sub A al contratto stesso e individuato al Catasto Urbano di Alessandria al foglio 127, map. 290 sub
pagina 1 di 10 7, cat. D/8, con ogni sua pertinenza, libera e sgombera da persone e cose anche interposte, nonché la consegna del ramo d'azienda ivi esercitata;

- pronunciarsi contestuale condanna di (c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del proprio legale rappresentante pro tempore, al pagamento della somma di €
141.897,24 per i canoni d'affitto e per spese, oneri accessori, indennità di occupazione ad oggi scaduti, nonché condanna al pagamento degli importi relativi a canoni, spese, oneri accessori ed indennità di occupazione a scadere, il tutto oltre interessi di mora dalla scadenza delle singole fatture al saldo effettivo.
In via subordinata:
- accertato e dichiarato il grave inadempimento di (c.f. Controparte_1
), rispetto alle obbligazioni del contratto d'affitto d'azienda di cui in narrativa, P.IVA_2 dichiararsi la risoluzione dello stesso e per l'effetto condannarsi l'affittuaria all'immediato rilascio dell'unità immobiliare locata sita in Alessandria Loc. Chiozzo, individuato al n. 30 della planimetria allegata sub A al contratto stesso e individuato al Catasto Urbano di
Alessandria al foglio 127, map. 290 sub 7, cat. D/8, con ogni sua pertinenza, libera e sgombera da persone e cose anche interposte, nonché la consegna del ramo d'azienda ivi esercitata;

- pronunciarsi contestuale condanna di (c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_2
persona del proprio legale rappresentante pro tempore, al pagamento della somma di €
141.897,24 per i canoni d'affitto e per spese, oneri accessori, indennità di occupazione ad oggi scaduti, nonché condanna al pagamento degli importi relativi a canoni, spese, oneri accessori ed indennità di occupazione a scadere, il tutto oltre interessi di mora dalla scadenza delle singole fatture al saldo effettivo.
In ogni caso:
- spese e competenze di lite rifuse>>.
Per parte convenuta contumace: nessuna.
RITENUTO IN FATTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con istanza di ingiunzione di pagamento, regolarmente notificata alla propria controparte,
era ad esporre: Parte_1
1) di essere proprietaria del complesso immobiliare costituito dal centro commerciale denominato “Panorama”, sito in Alessandria (AL), Località Chiozzo;

pagina 2 di 10 2) di aver concesso in affitto, con contratto d'affitto di ramo d'azienda registrato in data
22 marzo 2021, all'odierna resistente , il ramo d'azienda ad insegna Controparte_1
“Dressinput Only Ladies”, ubicato all'interno del suddetto centro commerciale e, nel dettaglio, nel locale identificato al n.° 30 nella planimetria allegata al contratto medesimo;

3) che tale contratto aveva decorrenza dal 01 aprile 2021 e durata di anni 7 (sette);
4) che, nell'esecuzione dello stesso, aveva accumulato morosità Controparte_1 per canoni di affitto e spese pari, al 31 ottobre 2022, ad € 37.828,03 (al netto dell'escussione della fideiussione n.° 5927-10, per € 24.400,00, avvenuta in data 15 settembre 2022);
5) che, a seguito di ripetute diffide ad adempiere, le parti erano addivenute alla sottoscrizione di scrittura privata (ancorché priva di data) prevedente piano di rientro volto alla ricostituzione del deposito cauzionale ed al saldo della morosità accumulata;

6) che nell'onorare il ridetto piano, aveva bensì provveduto a Controparte_1 ricostituire il suddetto deposito cauzionale nella misura di € 24.400,00, ma non aveva dato corso a sanare l'accumulata morosità, né al pagamento dei canoni correnti;

7) che, in ragione di quanto sopra, al 15 febbraio 2024, l'affittuaria aveva accumulato un'esposizione debitoria pari ad € 68.339,83, come da estratto conto e fatture emesse nel corso dell'anno 2022, 2023 e 2024 agli atti;

8) che pertanto, a fronte del contestato inadempimento della propria controparte, con missiva a mezzo posta elettronica certificata in data 31 agosto 2022, aveva dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 24.1 del contratto azionato, invitando altresì l'affittuaria medesima a riconsegnare il ramo d'azienda nel termine di giorni 15 (quindici).
Ribadendo per gli effetti come non avesse saldato il proprio Controparte_1
debito e non avesse restituito l'azienda concessale in affitto, “ Parte_1 conveniva la stessa in giudizio onde sentir nei di essa confronti convalidare l'intimato sfratto ed emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per l'importo corrispondente ai canoni di affitto ed alle spese insolute oltre ai canoni maturandi (o indennità ci occupazione) ed alle spese insolute sino al rilascio effettivo dell'immobile oggetto di causa.
Verificata la regolare costituzione del contraddittorio, ritenuto, alla stregua dell'orientamento interpretativo ratione temporis di riferimento, come la modifica dell'art. 657 c.p.c. fosse stata operata in attuazione del criterio direttivo di cui all'art. 1, comma 5, lett.
r), L. n.° 206/2021; rilevato che, sebbene la legge delega prevedesse l'estensione, al comodato di immobili ed all'affitto di azienda, anche del procedimento di sfratto per morosità, con il decreto delegato non fosse stato tuttavia toccato in alcun modo il testo dell'art. 658 c.p.c.;
pagina 3 di 10 ritenuto come alla stregua della soluzione normativa adottata in via definitiva tale estensione apparisse forzata, proprio in considerazione della mancata modifica dell'art. 658 c.p.c., non potendosi a tal fine invocare il richiamo alle modalità stabilite nell'articolo precedente ivi contenuto, in quanto riguardante la morfologia del rito e non le singole ipotesi sostanziali ivi previste, conformemente ad un'interpretazione rigorosa, saldamente agganciata al dato letterale e consonante all'esigenza per cui in materia processuale il Giudice non può agire per principi in difetto di regole, ma solo interpretare le regole alla luce dei principi, il che, appunto, presupponeva che il Legislatore avesse dettato una regola (in quanto la previa conoscibilità delle regole processuali e la loro prevedibile declinazione costituisce un valore costituzionale espressivo dello Stato di diritto posto a garanzia dei cittadini non necessariamente recessivo rispetto al principio della conservazione degli effetti sostanziali e processuali della domanda strumentale al diritto alla tutela giurisdizionale ed alla capacità solutoria da un punto di vista meritale delle controversie in sede giudiziaria, conformemente a
Cass. civ., Sez. Un., n.° 23675/2014); considerato, altresì, che il procedimento sommario per convalida di sfratto era, come è, caratterizzato dalla ristrettezza del suo raggio applicativo, limitato tanto con riguardo ai rapporti contenziosi assoggettabili quanto ai fatti giustificativi di tutela (finita locazione, morosità e cessazione della locazione d'opera ex art. 659 c.p.c.), costituendo esso eccezione al principio generale che il riconoscimento dei diritti deve avvenire secondo le forme del processo ordinario di cognizione, il procedente Ufficio, dato atto del già intervenuto esperimento di tentativo di mediazione obbligatoria, con ordinanza in data 24 maggio 2024 disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti i termini per il deposito di eventuali memorie integrative ex art. 426 c.p.c.
Depositava memoria parte attorea in data 14 giugno 2024 ribadendo ogni propria difesa ed ivi chiedendo: <In principalità: - accertarsi l'intervenuta risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. così come richiamato dall'art. 24.1 del contratto d'affitto d'azienda per esclusivi fatto e colpa di (c.f. , e per l'effetto Controparte_1 P.IVA_2
condannarsi la stessa, in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, all'immediato rilascio dell'unità immobiliare affittata sita Alessandria, località Chiozzo individuata al n. 30 della planimetria allegata sub A al contratto stesso e individuato al
Catasto Urbano di Alessandria al foglio 127, map. 290 sub 7, cat. D/8, con ogni sua pertinenza, libera e sgombera da persone e cose anche interposte, nonché la consegna del ramo d'azienda ivi esercitata;
- pronunciarsi contestuale condanna di Controparte_1
(c.f. ), in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, al pagamento P.IVA_2 della somma di € 92.529,98 per i canoni d'affitto e per spese, oneri accessori, indennità di
pagina 4 di 10 occupazione ad oggi scaduti, nonché condanna al pagamento degli importi relativi a canoni, spese, oneri accessori ed indennità di occupazione a scadere, il tutto oltre interessi di mora dalla scadenza delle singole fatture al saldo effettivo. In via subordinata: - accertato e dichiarato il grave inadempimento di (c.f. ), rispetto alle Controparte_1 P.IVA_2
obbligazioni del contratto d'affitto d'azienda di cui in narrativa, dichiararsi la risoluzione dello stesso e per l'effetto condannarsi l'affittuaria all'immediato rilascio dell'unità immobiliare locata sita in Alessandria Loc. Chiozzo, individuato al n. 30 della planimetria allegata sub A al contratto stesso e individuato al Catasto Urbano di Alessandria al foglio
127, map. 290 sub 7, cat. D/8, con ogni sua pertinenza, libera e sgombera da persone e cose anche interposte, nonché la consegna del ramo d'azienda ivi esercitata;
- pronunciarsi contestuale condanna di (c.f. ), in persona del proprio Controparte_1 P.IVA_2 legale rappresentante pro tempore, al pagamento della somma di € 92.529,98 per i canoni
d'affitto e per spese, oneri accessori, indennità di occupazione ad oggi scaduti, nonché condanna al pagamento degli importi relativi a canoni, spese, oneri accessori ed indennità di occupazione a scadere, il tutto oltre interessi di mora dalla scadenza delle singole fatture al saldo effettivo. In ogni caso: - spese e competenze di lite rifuse>>.
Assunta quindi, all'udienza del 27 gennaio 2025, la deposizione del teste Tes_1
, alla successiva udienza del 11 marzo 2025, cui il processo era aggiornato per
[...]
discussione e rassegnazione conclusioni, previa concessione di termine per il deposito di note difensive autorizzate ex art. 429, comma 2, c.p.c., nella perdurante contumacia della resistente, non costituitasi in giudizio nelle forme e nei termini di legge essa assegnati, il giudizio perveniva infine in decisione sulle conclusioni come in epigrafe riportate.
RITENUTO IN DIRITTO
Sussiste la competenza per materia e territorio, ex art. 447 bis c.p.c., dell'adito
Tribunale di Alessandria, nel cui Circondario è ubicato l'immobile oggetto dell'azionato contratto di affitto d'azienda.
Le domande attoree sono fondate e debbono pertanto essere accolte.
Ed invero, a fronte del contratto sottoscritto tra le parti e della scrittura privata tra le stesse intervenuta agli atti, nonché del contegno processuale della resistente (che ha disertato la mediazione dalla propria controparte preliminarmente al giudizio promossa), non risulta, nella fattispecie, la resistente medesima aver in alcun modo provato, Controparte_1
come era viceversa suo onere ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1218, 2697 c.c., né essersi offerta di provare, il proprio adempimento o che l'inadempimento alle obbligazioni contrattualmente essa in capo gravanti sia stato determinato da impossibilità della prestazione pagina 5 di 10 derivante da causa essa stessa non imputabile. E nemmeno risulta essere stata fornita prova di eventuali inadempimenti di parte concedente legittimanti eccezione ex art. 1460 c.c.
Provato deve pertanto in questa sede ritenersi l'inadempimento (oltremodo, e ad abundantiam, a fronte dell'azionamento, da parte attorea, di clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., di evidente apprezzabile gravità ex art. 1455 c.c., in quanto afferente la principale obbligazione derivante in capo all'affittuaria) dell'affittuaria stessa.
Inadempimento che, ad oggi, è incontestato ammontare, per canoni d'affitto/ indennità di occupazione spese ed oneri accessori scaduti, ad € 141.897,24, in ragione della perdurante, parimenti ad oggi, occupazione dei locali già oggetto di contratto di affitto (come comprovato alla stregua della dirimente deposizione del teste , che tale circostanza Testimone_1
risulta aver pienamente confermato in sede di sua audizione).
Altro dovere per gli effetti al procedente Ufficio non residua che, conformemente alle domande attoree, accertata l'intervenuta risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., pronunciare condanna di : CP_2
1) all'immediato rilascio, in favore di , dell'unità Parte_1
immobiliare sita in Alessandria (AL), Località Chiozzo, individuata al n.° 30 della planimetria allegata sub A al contratto stesso e individuata al N.C.E.U. del Comune di Alessandria al foglio 127, mappale 290, subalterno 7, categoria D/8, con ogni sua pertinenza, libera e sgombera da persone e cose anche interposte, nonché alla consegna del ramo d'azienda ivi esercitata;

2) al pagamento, sempre in favore di , della somma di Parte_1
€ 141.897,24 (centoquarantunomilaottocentonovantasette/24) a titolo di canoni d'affitto e/o indennità di occupazione, spese ed oneri accessori scaduti, nonché al pagamento degli importi relativi ai canoni d'affitto e/o indennità di occupazione, spese ed oneri accessori a scadere sino al rilascio effettivo dell'unità immobiliare suddetta, oltre interessi di mora dalla scadenza di ogni singola fattura al saldo effettivo.
In punto canoni di affitto, spese ed oneri accessori a scadere sino al rilascio, difatti, può anzitutto richiamarsi il principio per cui <in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art.
1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, comma 1, c.p.c.>>, trattandosi di <ipotesi specifica di condanna cd. in futuro,
pagina 6 di 10 di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento>> (così, in motivazione, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016; nello stesso senso, già, Cass. civ., Sez. III, n.° 11603/2005, e Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Nonché il più pregnante principio per cui, quando <venga intimato sfratto per morosità e, a seguito dell'opposizione del conduttore, sorga controversia>> tra le parti, la domanda formulata dalla parte locatrice “in primo grado” e <diretta ad ottenere - oltre la risoluzione del contratto - anche la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni scaduti
e da scadere, non può considerarsi [...] né una domanda nuova [...], né una domanda diretta ad ottenere l'adempimento dopo che era stata richiesta la risoluzione, vietata ai sensi del comma 2 dell'art. 1453 c.c., perché, nel caso in cui il locatore abbia proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l'ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere non incorre nel divieto stabilito>> da tale norma, <in quanto il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni, non intende far rimanere in vita il rapporto fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma, al contrario, esige contemporaneamente alla risoluzione del contratto, il pagamento di quanto dovutogli dal conduttore come corrispettivo per il godimento dell'immobile>>, ponendosi tale ulteriore richiesta, pertanto, come <un ampliamento quantitativo di quella originaria che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, determina soltanto una modificazione della medesima domanda originaria>> (cfr., ancora, Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Ampliamento, si è pure precisato, che non deriva dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., ma che in tale norma <trova sostanzialmente la sua ratio>>, giacché essa prevede <una delle ipotesi particolari di c.d. condanna in futuro (quella, cioè, in cui
l'ordinamento valorizza l'interesse del creditore ad ottenere un provvedimento a carico del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento dell'obbligato), secondo la previsione di un mezzo di tutela giurisdizionale non di tipo generale, ma eccezionale e tipico, del quale non è consentito, tuttavia, allargare per analogia l'area di applicabilità oltre le ipotesi>>
(tutte, e non solo quella contemplata dalla norma suddetta;
si veda Cass. civ., Sez. III, n.°
24819/2023), <espressamente previste di risoluzione della locazione>> che trovano titolo in un<inadempimento del conduttore>> (così, nuovamente, Cass. civ., Sez. III, n.° 11603/2005, relativa, non a caso, ad una fattispecie in cui la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, e di condanna dello stesso a pagare i canoni non solo scaduti ma anche a scadere fino al rilascio del bene, era stata proposta dal locatore addirittura in via riconvenzionale, e dunque al di fuori del procedimento ex art. 658 c.p.c.).
pagina 7 di 10 Del resto, se così non fosse, ovvero se non si potesse prescindere dall'instaurazione del procedimento di convalida di sfratto (o dal suo esito), non si comprenderebbe il senso dell'affermazione compiuta dalla Suprema Corte, secondo cui <la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato>> trova la sua ragion d'essere nel fatto che essi risultano <dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c.)>> (così, sempre, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016).
Ne', in senso contrario, varrebbe invocare l'arresto di cui a Cass. civ., Sez. III, n.°
676/2005, giacché esso si limita ad affermare che, superata all'esito dell'opposizione dell'intimato la fase della convalida dello sfratto per morosità del conduttore, l'impossibilità di fare applicazione dell'art. 664, comma 2, c.p.c. (che prevede la possibilità di ingiungere all'intimato solo il pagamento di canoni di locazione, e non di somme dovute ad altro titolo) ha come effetto il superamento della preclusione a richiedere, oltre alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, la penale prevista per tale ipotesi.
Ad ogni modo, ed infine, secondo ratio riferibile ed applicabile a qualsivoglia domanda, non deve omettersi di considerare che <nel nostro ordinamento sono ammesse, in omaggio al criterio della economia dei giudizi, le sentenze nelle quali l'efficacia della condanna è subordinata al verificarsi di un determinato evento futuro ed incerto o al sopravvenire di un termine o all'adempimento di una controprestazione in quanto con esse non si pronuncia una condanna da valere per il futuro, se ed in quanto sia giudizialmente accertato il verificarsi di un evento, ma si accerta l'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione ed il condizionamento, pure attuale, di tale obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avvenimento si presenta differito ed incerto (Cass. 12.7.1996 n.
6329)>>, sempreché, ovviamente, <il verificarsi di tale circostanza non debba essere il frutto di altri accertamenti di merito da svolgersi in un ulteriore giudizio di cognizione, ma possa essere semplicemente fatto valere in sede esecutiva mediante opposizione alla esecuzione (Cass. 25.2.1999 n. 1642)>> (in termini, Cass. civ., Sez. II, n.° 4809/2000).
Come è, in punto rilascio dell'unità immobiliare oggetto di causa da parte dell'affittuaria all'avente diritto, nella fattispecie oggi portata all'attenzione del procedente
Ufficio.
Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva, sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (nel valore conforme alle medie tariffarie per le cause di valore compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00 e per le fasi di giudizio effettivamente occorse di studio,
pagina 8 di 10 introduttiva, istruttoria e decisoria, ridotte in misura prossima al 50%), seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Visti gli artt. 413 e ss. 447 bis , 645, 653 c.p.c.; ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta;
definitivamente pronunciando;

- accertata l'intervenuta risoluzione del contratto di affitto di ramo d'azienda registrato in data 22 marzo 2021, intervenuto tra e Parte_1 CP_1
ed avente ad oggetto il ramo d'azienda ad insegna “Dressinput Only Ladies” ubicato
[...] all'interno del centro commerciale denominato “Panorama”, sito in Alessandria (AL),
Località Chiozzo, nell'unità immobiliare identificata al n.° 30 della planimetria allegata sub A al contratto stesso e individuato al N.C.E.U. del Comune di Alessandria al foglio 127, mappale 290, subalterno 7, categoria D/8;
- condanna all'immediato rilascio, in favore di Controparte_1 [...]
, dell'unità immobiliare sita in Alessandria (AL), Località Chiozzo, Parte_1
identificata al n.° 30 della planimetria allegata sub A al suddetto contratto e individuata al
N.C.E.U. del Comune di Alessandria al foglio 127, mappale 290, subalterno 7, categoria D/8, con ogni sua pertinenza, libera e sgombera da persone e cose anche interposte, nonché alla consegna, parimenti in favore di , del ramo d'azienda Parte_1 nell'unità immobiliare medesima esercitata;

- condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 [...]
, della somma di € 141.897,24 (centoquarantunomilaottocentonovanta Parte_1 sette/24) a titolo di canoni d'affitto e/o indennità di occupazione, spese ed oneri accessori scaduti, nonché al pagamento degli importi relativi a canoni d'affitto e/o indennità di occupazione, spese ed oneri accessori a scadere sino al rilascio effettivo dell'unità immobiliare suddetta, oltre interessi di mora dalla scadenza di ogni singola fattura al saldo effettivo;

- condanna al pagamento delle spese di lite da CP_1 CP_1 [...]
nel presente giudizio affrontate che, in favore della stessa, si liquidano Parte_1 in complessivi € 7.100,00 (settemilacento/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed I.V.A., se dovute e nelle rispettive misure di legge, ed oltre €
406,50 (quattrocentosei/50) a titolo di esposti.
Così deciso in Alessandria, lì 11 marzo 2025 Il Giudice
Dott. Diego Gandini
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