REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 54900 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliato in Guidonia Montecelio (RM), via
Nomentana, n. 55, presso lo studio dall'Avv. Giacomo Pirro, che la rappresenta e la difende;
attrice
E
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Milano, corso Venezia,
n. 61, presso lo studio dell'Avv. Daniela Giordani;
convenuta

FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato – premesso di Parte_1 essere subentrata nel contratto di sublocazione del 10.12.2012, avente ad oggetto l'immobile presente all'interno del di Roma Controparte_2
Calasanzio di viale Cortina d'Ampezzo n. 248/B, e che con comunicazione del
1 7.12.2023 la subentrata alla Cibiamo s.r.l. con Controparte_1 comunicazione del 29.1.2021, ha comunicato che il contratto di locazione ed il contratto di affiliazione commerciale si sarebbero dovuti ritenere risolti alla data del 12.12.2024 e che detta scelta della azienda pregiudicava grandemente gli interessi della attrice che aveva investito sull'immobile nell'ottica di poter lavorare nello stesso con continuità e che le vicissitudini legate al Pt_2 avrebbero impedito di fatto l'esercizio dell' attività dal mese di febbraio 2020 fino al 24.5.2021 – ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale,
al fine di accertare e dichiarare che in relazione al Controparte_1 contratto di sublocazione tra le parti nel periodo maggio 2020 luglio 2021
l'attrice non avrebbe potuto svolgere l'attività all'interno dell'immobile e per l'effetto posticipare la naturale scadenza del contratto al marzo 2026; nonché accertare e dichiarare che la comunicazione del 7.12.2023 inviata da
[...]
sarebbe inefficace e priva di effetti e per l'effetto dichiarare la CP_1 naturale scadenza del contratto tra le parti al 31.3.2026; in ogni caso, accogliere la domanda e dichiarare nullo e di nessun effetto l'art. 8 del contratto di sublocazione intercorso tra le parti e dichiarare il diritto del conduttore alla ritenzione dell'immobile, finché non gli venga corrisposta l'indennità di cui all'art. 34 della legge sull'equo canone;
in via gradata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda di accertamento della scadenza del contratto al marzo 2026, accertare e dichiarare che stante l'inutilizzabilità dei locali commerciali di cui al contratto di locazione per il periodo di un anno e due mesi inferiore alla scadenza del contratto, l'attrice avrebbe subito un danno ingiusto quantificabile nel valore del fatturato prodotto presso il punto vendita pari ad euro 150.000 annui ovvero nella cifra maggiore o minore che il
Tribunale riterrà di giustizia anche in via equitativa.

2. Si è costituita in giudizio contestando le avverse Controparte_1 deduzioni, in particolare deducendo che il contratto di sublocazione in essere tra le parti, così come il collegato contratto di affiliazione commerciale, sarebbe cessato alla naturale scadenza stabilita al 12.12.2024. In relazione all'art. 8 del contratto di sublocazione, ha dedotto di non aver posto in essere nessuna
2 violazione dell'art. 1375 c.c. in danno della controparte e la piena validità ed efficacia della rinuncia espressa nell'art. 8 del contratto. Ha affermato l'infondatezza della richiesta di risarcimento danni, nonché la responsabilità aggravata della controparte per lite temeraria secondo l'art. 96, comma 3, c.p.c..
Ha concluso chiedendo di rigettare tutte le domande proposte dall'attrice siccome infondate in fatto ed in diritto e condannare l'attrice al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96 c.p.c..

3. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, respinta l'istanza di parte ricorrente di riunione del presente giudizio con quello avente R.G. n.
27014/2025, trattandosi di azioni differenti, introdotte con riti differenti e connesse solo per essere parti di una più ampia medesima vicenda e respinte le richieste di prove testimoniali articolate da ambedue le parti siccome superflue e irrilevanti, nonché respinta la richiesta di ctu formulata da parte ricorrente in quanto non necessaria, la causa è stata decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Dagli atti emerge che il contratto di sublocazione tra le parti e il collegato contratto di affiliazione commerciale siano cessati alla data del 12.12.2024.
Invero, l'art. 3 del contratto di sublocazione stabilisce che la sua durata decorre dal 13.12.2012 ed è pari a 6 anni con possibilità di rinnovo tacito, per ugual periodo, salvo eventuale disdetta di una delle parti. Si tratta, dunque, di un contratto di locazione commerciale di tipo 6 anni + 6 anni di cui all'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
A prescindere dalla clausola di cui all'art.

3.4 che esclude il rinnovo tacito alla scadenza del periodo di 12 anni, prevedendo la necessità di una rinegoziazione dei suoi termini tra le parti nel caso in cui le stesse intendano proseguire nel rapporto, della cui validità di tratterà in prosieguo, nella fattispecie in esame il contratto, rinnovatasi alla prima scadenza, è stato tempestivamente disdetto per la scadenza del 12.12.2024 con rituale comunicazione pec del 7.12.2023 da parte di (effettuata, quindi oltre un anno prima della scadenza in CP_1 conformità con il termine stabilito dall'art. 28 della legge n. 392/1978).
Non è meritevole di favorevole considerazione la tesi attorea di posticipazione della naturale scadenza del contratto al mese del marzo 2026 a causa delle
3 chiusure forzate per la pandemia Covid-19 e le connesse successive problematiche commerciali, non trovando fondamento nella normativa emergenziale, che non ha previsto alcun prolungamento della durata contrattuale delle locazioni, sicché, a seguito della disdetta inviata nei termini e nelle modalità stabilite dall'art. 28 della legge n. 392/1978, il contratto deve senz'altro considerarsi risolto alla scadenza del 12.12.2024.
Si evidenzia, inoltre, per completezza che, nonostante non vi fosse un obbligo in tal senso, ha, in ogni caso, concesso una riduzione rilevante del canone CP_1 locatizio, dimostrando un comportamento conforme ai principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione al contratto.
Ciò posto, la domanda di parte attrice di prorogare il termine di scadenza del contratto di sublocazione dev'essere rigettata.
4.1. È infondata anche la subordinata domanda risarcitoria per inutilizzabilità dei locali commerciali per il periodo di un anno e due mesi inferiore, giacché tale inutilizzabilità non è in alcun modo dipesa da azioni ovvero omissioni della
, bensì da inderogabili disposizioni di rango legislativo. CP_1

5. Con riferimento all'art. 8 del contratto di locazione, si rileva che l'indennità di avviamento può essere oggetto di rinuncia soltanto qualora sia stata pattuita successivamente alla scadenza del contratto di locazione.
Invero, mediante l'art. 34 della legge n. 392/1978, il legislatore ha introdotto una presunzione di danno, fondata sull'id quod plerumque accidit e avente funzione riparatoria, attraverso la quale il conduttore viene esentato dal dovere di provare il danno subito, essendo il pregiudizio presunto per il solo fatto di dover lasciare la propria attività imprenditoriale, trasferendola in un luogo diverso. Orbene, il conduttore può rinunciare a tale indennità, non impedendolo in via assoluta l'art. 79, comma 1, della legge n. 392/1978 (“È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”), purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in una posizione di
4 difficoltà alla cui tutela è preordinata la richiamata disciplina (cfr. Cass. civ., sez. III, 13.06.2018, n. 15373).
Pertanto, una rinuncia preventiva, anche se espressa in modo chiaro e qualificata come condizione essenziale del contratto, è nulla ai sensi del citato art. 79, stante la natura imperativa e protettiva della norma che tutela il conduttore (art. 34), quale parte debole del rapporto, evitando che possa essere costretto a rinunciare anticipatamente a un diritto futuro e incerto. Né la precisazione contrattuale per cui ogni ragione di credito del conduttore deve intendersi compensata dai vantaggi dell'avviamento goduto durante il contratto, modifica la natura della clausola, di rinuncia preventiva all'indennità.
Parimenti, la disciplina legale del rinnovo (6 anni + 6 anni), di cui agli articoli
27 e seguenti della legge n. 3982/1978, è inderogabile in senso peggiorativo per il conduttore, non potendo il contratto stabilire una durata minore o escludere la rinnovazione automatica, con la conseguenza che la clausola che, dopo 12 anni, preveda la cessazione automatica del rapporto senza facoltà di rinnovo, contrasta con i predetti articoli 27 e seguenti e con l'art. 79 della legge n.
392/1978. Tuttavia, come già sopra illustrato, il contratto è comunque risolto per legittima, tempestiva e rituale disdetta comunicata dalla sublocatrice alla subconduttrice.
Né la qualificazione di una clausola come “essenziale” o “determinante” può escludere la nullità derivante da contrarietà a norme imperative, pena l'agevole sterilizzazione della inderogabile volontà protettiva perseguita dal legislatore in favore del conduttore.
Tanto premesso, stante la nullità delle suddette clausole (inerenti alla rinuncia all'indennità di avviamento e all'impossibilità di rinnovo del contratto dopo 12 anni), la cessazione del contratto nella fattispecie è dipesa dalla volontà di diniego di rinnovo della sublocatrice, esternata con la disdetta, con la conseguenza che è del tutto operante la tutela di cui all'art. 34 della legge n.
392/1978.
5 Pertanto, la parte subconduttrice, ai sensi dell'art. 34, comma 3, della legge n.
392/1978 ha diritto alla ritenzione dell'immobile, finché non le venga corrisposta l'indennità di cui all'art. 34.
In proposito va precisato che, laddove venga omesso o ritardato il versamento dell'indennità da perdita dell'avviamento alla subconduttrice, questa è onerata esclusivamente al versamento del canone fino al rilascio dell'immobile, senza essere tenuto a risarcire il maggior danno derivato dal ritardato rilascio dell'immobile.

6. Il solo parziale accoglimento delle domande, la peculiarità della lite, che s'innesta in una più ampia vicenda e il corretto comportamento processuale delle parti costituiscono eccezionali motivi per disporre la compensazione tra le parti delle spese di lite del presente giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, sezione VI, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) rigetta la domanda di parte attrice di posticipazione la scadenza del contratto
(verificatasi il 12.12.2024) fino al marzo 2026;
2) rigetta la domanda risarcitoria;

3) dichiara nullo ed inefficace l'art. 8 del contratto di sublocazione e dichiara che il conduttore ha diritto di ritenzione dell'immobile, finché non gli venga corrisposta l'indennità di cui all'art. 34 della legge n. 392/1978;
4) compensa tra le parti le spese di pite del presente giudizio.
Roma, 18.09.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

6